ザ・パークハウス 渋谷南平台はどうでしょうか。
南平台の環境が気に入っていて、周辺を検討しています。
プランや設備についてや価格について知りたいです。よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
完成日または予定日：2019年11月中旬
入居(予定)日：2020年1月中旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
総戸数 100戸（事業協力者30戸含む）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-07-05 13:20:30
こうやって不動産屋さんにあおられて買うんでしょうね・・
リスクを取るのは消費者ばかり
業者は売ったらそれでいいんですから無責任でいいですよね～
仲介会社にきいたら教えてくれるよレインズくらいなら
全体の6割強が売れてる感じですよね
なんちゃって南平台の割には顧客の評価は高いようね
大通り近すぎ
排ガスヤバいでしょ
そうした周辺環境も織り込んだ上での坪850万ってことでしょ
一方で再開発により今後10年で劇的に渋谷駅アクセスがよくなり、きれいな街並みに変化する可能性があるのでお買い得なんではとの論調があるわけですよ
こっちの方まで良い影響があればいいですけどね。
高速道路や246は変わらないので、空気環境だけで見た場合は厳しい面もありますよね。
渋谷の再開発は個人的には恩恵を受けているので前向きですが。
＞＞157
はい、別に隠すつもりもなく、普通に書きました。
そういう人も検討者の中にはいるかもしれませんよ。
小さな家・ビルでも再開発地域にあり、東急に譲渡したならば数億ですから。
もしずっと渋谷に住んでいて、渋谷の中でマンションを探しているのならターゲットになっているかもしれないですよね。
私は住んでいないので思い入れは特になく、フラットにしかこのマンションを見ていませんが。
＞＞159
南側の住居ならそこまで感じないかもしれませんが、246を渋谷から歩いてくると騒音と排ガスはすごいですよ。
246も池尻大橋側からのトンネルの出口なわけで、数百m分の排気ガスが一気に出てくる場所です。（これはラトゥールも一緒）
排ガスがあまり感じられず、お子様がいらっしゃらなくてマンション前の車通りが気にならないなら良いのではないでしょうか。
もう少し奥ということですと、静かなエリアだと思いますので、そちらの方が魅力的に感じてしまいます。
>>158 匿名さん
その売ったら数億ってはなしだけど、土地単価で坪1000万円なのか、坪3000万円なのか、坪5000万円なのかが重要だよ
今、再開発エリアででてるのは坪3000〜坪5000超
1種評価でいうと坪300〜500万円超といったとこね
ちなみに1種とは容積率100%あたりの単価のことね
>>163 名無しさん
ホントに再開発で容積率1000%超えの更地なら1種300万円目線で交渉できんじゃない
30坪で９億だから結構オイシイんじゃないでしょうか
ちょうど東急は第三者割当増資で市場から800億円調達した直後だからホントに売る気があるんならリバブルに相談してみたら！
>>164
TPAで800億円もやったら総会決議必要でしょ笑
引受証券を割当先としたオーバーアロットメントか電鉄宛のTPAのプレスリリースを読み間違えたのだと思いますが、公募でちゃんと集めています。なお、調達資金は「20年9月末までにオフィスビルや商業施設などの開発に投じ、残りは有利子負債の返済資金」に充当しますが、このうちいくらが用地取得に充当されるかどうかは不明。
どうでも良いことですが、証券会社や東急の人が読んでビックリしないように指摘しておきます。
区役所タワーの値段が下がっていってるみたいですが、ここは下がりますかね？
区役所タワーは定借だからでしょ。あれは下げて当たり前。
やっぱ定借だと750なんかね
エキサイトからも遠いし
年寄りには坂はきついね
治安も悪い。パチンコ店、風俗店もある。空気も悪い。
それって道玄坂でこのマンションの場所ではないっしょ
そーなんだけど246は大河みたいなもんだからラブホ街とは関係ないよ
それよりドンキがラブホ街を再開発してホテルにするってのもすごいよな
色々な連中が入り乱れて渋谷の再開発が進んでいくね
ラブホ見えるかな？小さい頃からこの辺いますけど、渡って道玄坂の向こうを登らないとラブホには辿り着かないはず。
それとも私の知らない間に道玄坂の左側にラブホできたのかな？
言ってみれば松濤もラブホと隣り合わせなわけで。いいんじゃない
>>175 通りがかりさん
道玄坂の左側にラブホありますよー。
昔からあります。ここから100mぐらいじゃないでしょうか。
松濤もラブホが見えるとこや、山手通り沿いは松濤とは言い難いところですよね。
だからここも南平台ですが、南平台とは言い難いところということです。
たしかに本当の南平台町は三木元首相の家とかグランツオーベルがある辺りの緑がある低層住宅エリアだからね
宮益坂のヒカリエすぐ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。
最上階はコネ販売ですか？
既に2/3ちかく売れてんだから、値下げなんてあるわけないんじゃない
渋谷駅歩の大型物件は10年に一度出てくるかどうかだから需給はタイトだと思うよ
>>182 匿名さん
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。
ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。
で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。
確かに渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って最近みたことないもんね
そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな
使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな
>>186 匿名さん
そういうこと。
もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。
勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。
だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。
でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。
今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。
結局わらしべ長者チキンレース。市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。
ここって第２期はいつからなの？
100m2、3LDK、角部屋の3原則を獲得すれば、大損はしないよ。
販売スケジュール教えてください！m(_ _)m
周りの雑居ビルもいずれは再開発されるから、そんときに日陰にならない部屋を選ぶことが重要だよな
南面を確保できない時点で鉄板マンションの資格はないでしょうね。
東京都心の人気エリアは南面でなくとも資産価値を確保できますが、長期的には物件がだぶつけば崩れる可能性が残ります。
東京を象徴するランドマークを眺望できるなら、方角は無関係ですが、、、
クヤクショ定借タワーの方がビューの変化の危険性ゼロだから将来不安はないかもね
高さ制限は再開発&地区計画変更で変わりえるから絶対ではないのでは？
>>186 匿名さん
すみません、貸すと賃料収入がそのまま所得に加算されて物凄い税金がかかりませんか？
もちろん、経費でいくらかは節税できると思いますが、それにしても所得税と住民税で半分以上持っていかれると焼け石に水ですよね？
不勉強でしたら申し訳ありません。
個人の課税所得が900万円を超えるなら、資産会社を設立して物件を所有するのがトレンドです。
>>195 匿名さん
なるほどー。あっちは駅からのアプローチが嫌だったのと、室内が安普請だったのと、なんか見学に来てた方々のガラが悪くて見送ってしまいました笑
もう10歳若ければクヤクションも良かったのかもですが、私には派手過ぎました。良い物件だと思います。
住宅ローンは利用できないです。
会社設立後3年間ほど経過したら、属性に応じたプロパーローンを利用することになります。プロパーローンは個人でも利用可能ですので、東京在住で京都のマンションを購入したりも可能です。逆も可能。
なお、属性によっては住宅ローンよりも低い金利で調達できます。
そうね、年収3000万円以上くらいあれば、0.5％の調達が可能で、1000万円くらいなら2％くらいだろうね
売り手の立場からすると銀行がうまく属性のいい買い手をみつけてきてくれて0.5％でフルローンをつけてくれれば、都心物件なら４％目線でイグジットできそうね
表面利回り3.3%が都心人気エリアの新築水準です。中古水準が4%です。
このような物件は、現金一括払いの相続税対策、現金一括払いのキャピタルゲイン狙い、超低利でのプロパーでの資金調達が可能な個人・法人などが検討するべきです。
由緒ある紳士、淑女、御子息が住まうのであって、間違っても株などの博打で利益を得た程度の成り上がりが購入すべきではありません。
>>202 匿名さん
え、、年収4,000万以上で勤め人ですが、法人に0.5%ローンで外したり出来ませんよ。法人には収益不動産置いており、勿論純資産ポジティブですが、都銀はこの取引自体消極的で、地銀は対応してくれますが1.0%は取ってきます。
周りの同僚達も似たような状況で、年収1億超えないと無理そうな印象ですが、やり方が下手くそなんでしょうか。
ここつぎはいつからなんですか？
ここ２次はいつなんでしょうか？タワーからこちらに鞍替えしようか迷っています
タワー落選された方？
群銀に頼むかな
ここなんで一向に２次始めないの？
桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。
ここにとっては追風だね。
デッキで繋がれば駅徒歩５分。
ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。
予算2億だから諦めたけど良いと思います。
内容はグランだもんなー。
もっとお金に余裕をもって中古を探しに来ます！
水面下で販売しているという噂を聞きましたが本当ですか？
しかしここはホントに静かだね。
なぜグランにならないのか的確に答えられる方いらっ知ったらご教示下さい。
>>222 匿名さん
１戸に１台の駐車場、というグランの形式基準を満たしてないからです。
ただ、麻布仙台坂のグランよりもこちらの方が立地、内容全て格上。形式基準にこだわってグランをつけなかったのはマーケティング上どうだったんでしょうか。
グランが付いていれば、坪単価だけでなく過去最高の物件になれたのに。
たった7戸。厳しいなあ。
このご時世、7戸でも2戸程度は登録無しで先着順かも？
値段を安くするか、グランを付ければ良かったのに。
あと１年で残り３０戸だったら、まあまあの売れ行きなんでない
>>223 通りがかりさん
このご時世にそんなアホな基準設けてるんだ…。だったら57平米の部屋なんて作らないでほしいのだが。本当に旧地所と藤和の悪いとこだけ引き継いだんだな。
当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。
①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション 最新格付け
②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★
③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGX...
※日本経済新聞の有料会員向け記事
売れ行き悪いです。
困りました笑
内容は良いけど高過ぎますよね。。
売れ行きどんな感じなんですか？
渋谷駅まで徒歩７分だと、強気になるのはわかるなぁと思います。
ただ、運用しようとすると初期投資がかかりすぎているのは気になる部分です。
本当に渋谷が好きで、
自分で住むためにマンションを買うぞ、という人ならば
需要はあるのかもしれないと思います。
値段次第ではそもそも相当じゅようはありそうだけど。
この値段で普通に竣工前分譲できる売れ行きのようなので、渋谷駅近南平台アドレスのパワーを感じています。
再開発が公表されて地上げ進んでますし、もうこの手の一団土地建ては作りにくいので、不動産屋的には垂涎の案件です。
これだけ駅に近い三方接面の広い土地、なかなかありませんよね。
営業の方からは予定通りの販売ペースと聞きました。再開発の話が出てきたり、区役所タワーと神宮外苑を見送った人が戻ってきたりで、最終需要では竣工前完売を狙えるという読みなのでしょう。
残ってもここならスミフスタイル販売か地所で継続保有も出来ますし、販売に焦ってない気がします。
ここはタワーみたいに値下げは無いのかな？
プラウドの恵比寿が高過ぎ、タワーは輩系ぽいし、神宮の板マンは値段の割には環境微妙なんで、ここが良いなと思い始めた。
