シティタワー武蔵小山

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。