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物件概要 |
所在地 |
東京都中央区日本橋 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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日本橋エリアについて語りましょう!
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201
匿名さん
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202
匿名さん
>>201
今まで上がったからこれからも上がり続けるってことではないでしょw
上昇率なら永らく放置された東エリアが軒並みランクインするのは当たり前。
寧ろその反動を警戒したほうがいい。
上がった理由も大切。
再開発絡みで中古も含めて街全体が評価されてるところはいいけど、
単に新築マンションが建ってそこだけで相場を押し上げてることもあるからねw
(10年ぶりのエリア新築なら1.5倍になっててもおかしくない)
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203
匿名さん
前のデータにもありますけど、ここらへんは平均築12、3年で上記の上昇率のようなので、あなたの理屈ならどちらかと言うと前者なんでしょう。
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204
匿名さん
兜町に6年住んでるけど、うちのマンション、6年前の新築価格の1.5倍に価格上昇している。
実際の購入価格はわからんが。
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205
匿名さん
中央区の容積率緩和措置廃止で今後どうなるんですかね~(´_ゝ`)
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206
匿名さん
ほとんどのタワーマンションが既存不適格となるので、タワーの資産価値はかなり下がるでしょう。
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207
匿名さん
>>205
希少性って見方もあるけど建て替え時の優遇がなければ既存不適格だからねぇ・・・
戸数が減るんだから実際建て替えも難しいよね。
そういう中古マンション買いたい?もちろん相応に安ければ売れるんだろうけど、
今の高値で掴まされたら資産性も何もあったもんじゃないよね。
まだ確定した訳じゃないと思うけど建て替え時の特例がなければ近寄らないほうがいいんじゃない?
流石に何かしらの優遇、特約がないとデベも既存住民もたまったもんじゃないよね。
一切の例外なし、って記事も見掛けたけどどうなるんだろうね?
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208
匿名さん
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209
匿名さん
>>207 匿名さん
建て替え時の特例は一切なしだったと思います。
ここ数年で中央区の再開発タワーマンション掴んでしまった人は、大変なことになりましたね。
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210
匿名さん
建て替えって皆期待してるの?
マンション全体の建て替えが実現された割合って0.1パーセントもなくて、そもそも期待して買う人いないでしょ。その観点から資産価値は殆ど影響ないと思いますよ。
むしろこの先新築の供給が絞られるのでラッキー?
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211
匿名さん
あと、商業やオフィスなどの容積率緩和は進められていくので、建て替えができなくても土地の売却や再開発を通じたコンバージョンの可能性はあるわけで、個人的にはむしろポジティブに捉えてます。買えた人はラッキーだな、と。
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212
匿名さん
>>210
既存不適格ってボディーブローのように効いてくるでしょ、分かってて言ってんだろうけどw
融資も下り難いはずだし、デメリットは多々あってもメリットは皆無。
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213
匿名さん
>>209
タワマンももちろんだろうけど、
日本橋○町界隈の中小規模が一番影響を受けやすいって見方もある。
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214
匿名さん
>>212 匿名さん
戸建てならそうかもしれないけど、マンションで既存不適格だから問題になることって殆どないですよ。世の中腐るほどありますし、むしろ緩和措置の恩恵を抜け駆け的に受けれてラッキーでしたねって感じ。
そもそも建て替えが深刻になる50年以上先の物件の資産価値期待します?建て替え期待するなら土地まとめて商業やホテルの再開発に土地売って取り壊した方が儲かりそう。嫌なら売らなきゃ良いだけだし。
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215
匿名さん
というか建て替え云々って何十年先の話をしてもしょうがないことではある。
のらえもんが言ってたけど、商業とかの容積率緩和措置は進めてくようなので、短期的にはマンションの開発からそれらへの建て替えが進むことになりそうで、そうなったときの影響がどうなるかかなぁ。
個人的には待ちが新しくなる分には良いことだと思いますよ。
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216
匿名さん
何十年先は関係ないっていうけど、融資下りなきゃ転売も厳しくなるし、
20年30年スパンで考える投資筋も存在する訳で、
そういった層が近寄らなくなるだけで資産性や流動性という意味ではかなり厳しいんじゃない?
まあ数十年後にはまた違った法律が出来上がってるだろうし、
気にし過ぎることもないんだろうけど、
敢えて既存不適格物件を新規で買う理由もないよね?
つか、こういう場合ってフラットや住宅ローンって問題なく下りるのかな?
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217
匿名さん
突然、狂ったように投稿が増えましたね。
既存不適格のタワマンを掴んでしまった方々でしょうか。
独自の理論を展開する為に長文連投されると、スレが読み辛くて迷惑です。
運が悪かったと思って諦めて下さい。
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218
匿名さん
>>216 匿名さん
下りますね。既存不適格となった理由にもよりますが、この手のものはまず大丈夫です。
世の中細かいこといったら既存不適格だらけですよ。
そもそもマンションは建て替えされない前提で資産価値鑑定されるし、市場も基本期待していないで値段がついてます。
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219
匿名さん
日本橋ならリガーレ日本橋人形町さいつよ
東京タワー、レインボーブリッジがきれいに見える
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220
匿名さん
あれってURの賃貸じゃないんすか?
高層階の中古があったら欲しいかも
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221
匿名さん
眺望や日当たりは要らないから、超便利な日本橋アドレスに住みたいよ~~~
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222
匿名さん
日本橋といってもヒロイデス。
具体的にどこに住みたいのですかん?
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223
匿名さん
>>221
日本橋や京橋アドレスなら土下座するけど、何とか町はただの問屋街だよw
下町風情があって気取ってなくて都心にも近くて意外と住みやすいってのはあるだろうけどね。
マイナー駅だけど都心らしく10分圏内に複数路線複数駅だしね。
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224
匿名さん
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225
匿名さん
>>223 匿名さん
兜町か茅場町か本町。
東京駅まで歩ける。
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226
匿名さん
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227
匿名さん
こうした既存不適格マンションは「同じ大きさで建て替えのきかない問題物件」として扱われるようになり、ババ抜きのババと化す可能性が高くなります。
そういう将来が想像できるマンションを購入したい人は少ないですから、転売時にどうしても不利になります。似た条件の適格マンションよりも売却価格は低くなるでしょうし、築年数が深まるにつれ買い手が付かなくなる恐れもあります。総合的に考えて、既存不適格物件は買うべきではない。
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228
匿名さん
>>224 匿名さん
そんな変なサイトの与太記事信じるの?それも筆者の勝手な妄想じゃん。
容積率緩和措置の廃止に伴う既存不適格が中古価格に影響を与えた事例をむしろ教えて欲しいくらいだわ
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229
匿名さん
>>227 匿名さん
これ、もっともらしく書いてるけどなんのデータも根拠も書かれてなくないですか?
そもそも日本橋のマンションは基本小中規模で立地性能上商業やオフィスホテルの相性も良いこともあって、マンションへの建て替えができなくてもこれらの容積率の緩和措置が進められるならこれらへのコンバージョンはできるわけですし、そもそもマンション買う層が建て替えを真剣に考慮して検討するかというと、既存不適格でなくても区分所有法上の合意形成や増床部分が殆どでないこともあってほぼ現状実現不可能なのであって、ことさら容積率緩和措置が終わったエリアに限定された問題ではないです。
それ、凄いテキトーな記事ですよ。
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230
匿名さん
>>224 匿名さん
ムサコさんは良くこういう記事見つけてくるね。感心する。
荒らすのだけが生きがいなんだね。
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231
匿名さん
>>229
既存不適格でググると、買うな近寄るな注意しろ!のオンパレードなんだけど・・・
相場も過熱気味だし天井で既存不適格(しかも新築!)掴まされるとかどうなの?
って気はしないでもない。
もちろんまだ何も決まってない(廃止濃厚ではあるけど)から、
注視していくしかないけどね・・・
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232
匿名さん
住宅地としてしか価値が無い郊外とオフィス、ホテルも建てられる都心を同じ尺度で考えるのは間違ってるよね
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233
匿名さん
日本橋○○町とか東日本橋とかで「日本橋に住んでます」って間違いじゃないんだけど何かちょっとセコい感じはする笑
(吉祥寺に比べればかわいいもんだと思いますが。)
日本橋ってお値段的にも立地的にも交通利便性が良い割に安いっていう飾らない実利的なコンセプトが強いエリアだと思うんだけど、そこだけブランド戦略取るんだっていうか何というか。
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234
匿名さん
>>233 匿名さん
でもさ、日本橋、日本橋本町より、日本橋○○町の方が多くないかい?
日本橋三越は日本橋室町、証券取引所は日本橋兜町だしね。
東日本橋は違うと思うけど。
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235
匿名さん
そもそも日本橋にマンション少なすぎ。住人少なすぎ。
マンションは日本橋○○町にあるのが、殆どだしぃ。
-
-
236
匿名さん
東日本橋も昔は日本橋橘町、日本橋矢ノ倉町、日本橋薬研堀町とかだったので、そこ含めるなら同じですよ。
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237
匿名さん
むしろ東京に詳しくない人からしたら東日本橋の方が名前が日本橋っぽいって思う人もいそう。大抵日本橋○○町の日本橋って省略されるし
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238
匿名さん
-
239
匿名さん
-
240
匿名さん
-
241
マンション住民さん
神田○○町と日本橋○○町は職住近接考えるなら、コスパ高いよね。
再開発期待もあるからね。ディスろうと思えばディスれるけど、そんなのわかってるわっていう。
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242
匿名さん
>>241
コスパ良いというか穴場感あったのは以前の話でしょ・・・
大小様々なデベの小規模マンションが乱発されてるからヨイショ記事も仕方ないけど、
今は上昇率上位のエリアだからね、評価されすぎだよw
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243
匿名さん
東日本橋が日本橋に含まれるかについては、住んでる人がどう思いたいかの問題でしょ。住んでない側からするとどっちでも良いので。
郊外の再開発エリアは、将来ゴーストタウン化する恐れも確かにあるけど、この辺は都心へのアクセスや八重洲~室町の再開発を考えると需要は必ずあるだろうし、中長期的に更に上昇してもおかしくないと思いますよ(必ず上昇するとは言ってない)。
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244
匿名さん
まあ上のリンク見ると三井不的には日本橋っていう括りなんでしょうね。(歴史的にもまあそれが自然なんでしょう。)あまり拘りませんが。
いずれにしてもここら辺は路線価が2018年3末でも年6~9%くらいの割合で上昇し続けてるので、都内でも相当上昇率の高いエリアですし、上昇率の推移や看板がポコポコ土筆のように生えてる現地を見れば、まだ天井感もあまりない感じです。小さい開発は当分止まらなさそうかな。
個人的にはせっかくなので問屋街の土地をまとめて(エトワールさんとかまとまった土地持ってますし)、問屋さんも入る大きな商業オフィスタワーとかができればいろいろウィンウィンで経済効率高そうなのになぁ~と思っちゃいます。
そういう動きないんですかね。
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245
匿名さん
茅場町に会社があるから茅場町に住みたい。
賃貸探してるけど高過ぎ。
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246
購入経験者さん
上で「既存不適格」が話題になっているので、
とりあえず「エンパイアコープ」の建て替え事例でも読んでみることをお勧めする。
なかなか道のりは険しかったみたいだけど。
自治体によっては既存不適格建築物に対する制限緩和の特例もあったりする。
まぁ先の事なんで何とも言えないが、旧耐震マンション等、
建て替えをしたいと考えるマンションが今後増えるだろうから、
自治体としても、建て替えを推進する意味で、公法上の規制に関係なく、
建て替え前後で同等の規模の床面積は特例的に認めていく事になるんじゃないかな。
しかしそれ以前に、誰かも書いてるけど、マンション内の合意形成の方が大変だと思われる。
同等の規模の床面積で建替え可能だったとしても、住民の追加支出は間違いないからね。
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247
マンション検討中さん
中央区はマンション建て替えについては容積率緩和の指針出してますよ!
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248
匿名さん
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249
マンション検討中さん
旧耐震基準のマンション建て替えは、容積率緩和を維持する方針らしいですよ!
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250
匿名さん
>>249
今話題にしてるのは旧耐震の建て替え等じゃなくて、
現在進行形で新築で売り出されてる容積緩和の恩恵を受けた物件がどうなるか?
ってことでしょ・・・
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251
購入経験者さん
>>250
おっしゃるとおりです。
私の言い方も誤解を招く原因だったと反省しています。
気になるのは、容積緩和のボーナスを受けて建ったマンションが
今後仮に建て替えが必要になった場合に、
また再び自治体が容積緩和をしてくれるとは限らないということです。
ただ、あくまでも個人的な妄想ですが、
たぶん建て替え時には特例でまた容積緩和してくれるとは思います。
建て替えが必要な建物が放置される事は
自治体、地域にとっても良くない事だからです。
あくまで妄想ですが。
いずれにせよ、各地で流行りの絶対高さ制限から、
地下室マンション規制、道路拡幅事業による敷地面積減少など
既存不適格の原因は様々ですが、マンション建築後の、
自治体による規制や事業が原因で既存不適格になった場合、
それは積極的に救済されるべきだとは個人的に思います。
マンション所有者は気づいてないだけで、
知らないうちに既存不適格になってたマンション、実はめちゃくちゃ多いでしょうし。
ちなみに今回の容積緩和廃止で、
中央区の既存マンションの資産価値はどうなるんでしょう。
新規供給数が少なくなるから、日本橋のようにニーズが
強い地域なら既存物件の価値が上がるような気がする反面、
中古売買の重説では、容積緩和を受けて建ったマンションは、
既存不適格の可能性を説明しなくちゃいけなくなるでしょうから。
-
252
匿名さん
うーん。
再開発タワマンが値下がりする話まではわかりますが、日本橋スレですからねぇここは。
既存不適格の話は、日本橋には関係がないと思いますよ。
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253
匿名さん
市場が建替えニーズを重視するかですよね。
今のところ建替えを意識して中古物件買う人います?むしろその建物が存続し続けることを前提として買う人の方が多いんじゃないでしょうか。
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254
匿名さん
今新築〜築浅で出ている物件を、建て替え前提で買うのはまだまだ先でしょうね。
-
255
匿名さん
>>253
銀行次第じゃない?
初心者のエンドユーザーは意識しなくても(理解できなくても)、
融資が下りないことにはどうしようもない。
仮に既存不適格となった場合に、そうじゃない物件同様に満額で金貸すのか?っていう・・・
転売時には足枷になるんじゃないの?
-
-
256
匿名さん
>>252
界隈に容積緩和の恩恵を受けたマンションがないとでも?
一説には界隈のコンパクトマンションが最も影響を受けるって見方もある。
全く関係ないのは晴海と、緩和継続の商業複合ビルぐらいじゃない?
もちろんまだ何も決まってないし、
中央区全域に既存不適格マンションを大量発生させる可能性に対する懸念というか、
何かしらのフォローはあるとは思うんだけど・・・
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257
匿名さん
>>255 匿名さん
よく融資の話が出てきますけど、マンションの場合今も建て替えを前提に融資されてるわけではないのでほぼ関係ないですよ。
市場が建て替えを前提として取引しないのに銀行が担保価値を建て替え前提で評価はしないですよ。
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258
匿名さん
>>257
新築時は提携その他でどうにでもなるんだろうけど、
中古の場合でも既存不適格は弱点にならないってこと?
ネット漁ってると全くそんなことなさそうだけど・・・
残存年数で築浅は軽微だけど築古の場合は影響も大きくなるとか?
ただ最近だと有名な文京区のルサンクが滑り込みで建築確認取って、
分譲時には高さ制限で既存不適格になることが確定してたらしいけど、
それでも普通に完売してたからあんまり関係ないというか気にしないのかな?
※その後の建築確認取消以前の話ね
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259
マンション検討中さん
一般の人は半世紀以上先のことまで正直考えてないよ。
だからマスタービューレジデンスだって余裕で完売した。
建て替えについては正直未知数だからね。
半世紀以上先には法律も社会情勢も大分変わってるだろうし。
そもそもマンションの建て替えは既存不適格か否かに関わらずかなり大変。
使用や耐震性に支障がないなら、修繕し続けて住み続けるのが合理的。
ただ、既存不適格っていう認識は
頭の隅っこにでもあった方がいいと思う。
資産価値を気にしそうな中央区民ならなおさら。
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260
匿名さん
-
261
マンション検討中さん
容積率やら気にする方は買わないことです。
そもそも日本橋地区って賃料安いし空室いっぱいあるから!
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262
匿名さん
>>261 マンション検討中さん
だね。
東京駅徒歩13分 北向低層45㎡が月18万で借りられる。
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263
匿名さん
ここらへんの学区ってどうなんですかね。
久松小学校?が有名と聞きましたが、有名どころって他にありますか?
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264
匿名さん
>>259
マスタービューレジデンスの既存不適格なんて、今言っても覚えてる人は少ないでしょう。
分譲当時は騒いでたけど。
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265
マンコミュファンさん
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266
マンコミュファンさん
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267
マンション検討中さん
既存不適格でもよっぽどの事が無ければローンはおりる。
大体銀行が既存不適格物件の評価なんて正確には出来ないでしょ。
既存不適格は違法建築ではないんだからコンプライアンス上は問題ない。
建て替え時には既存不適格が問題になるが、建て替え時の状況は予測不可能。
よって、今考えてもしょうがない。
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268
匿名さん
>>267
確実に起こる未来について目を瞑れってことね、素晴らしいアドバイスだなw
50年後だからモヤっとしてるけど30年経過したらより現実的になるってことでしょ?
長期的な資産性って意味ではデメリットになることはあってもメリットは皆無だよね?
これが例えば既存不適格ってことで相場より安かったり、
一般人が毛嫌いするところを逆張りで買い叩くってのはありだと思うけど、
今の過熱気味の相場で掴まされるってどうなの?
もちろん決まった訳ではないし救済措置や特例もあるかもしれないけどね。
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269
通りがかりさん
建て替えの話はきりないって
タワマンなんて建て替えの時
また現状通りの総合設計が認められる保証なんてないよね
法定再開発物件なんてどうするのさ?
社会問題になるのは確実
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270
匿名さん
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271
匿名さん
>>270 匿名さん
そそ。まともな感覚あれば、伸び代のある品川区とかの再開発エリアにするよね。
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272
通りがかりさん
建て替えしづらいのはどこの区でも一緒w
中央区の場合は容積緩和の廃止がダメージ大
だからといって、品川区が絶対高さ規制等の新たな規制をやらない保証はない
だいたい品川区が伸びしろって、リニアだけじゃん
地下鉄全然無いし、そもそも品川駅は港区だし、
新駅やらリニアは既に価格に織り込まれてる
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273
匿名さん
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274
マンション検討中さん
品川区?伸び代???
大崎駅や大井町駅の再開発もほぼ終盤だし伸び代なんてあるか?つうか都心じゃないし。
大井町の鉄道施設が移転とかするなら別だが、あそこは動かなそう。
港区の間違いだろう。。
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275
匿名さん
>>274 マンション検討中さん
品川区は武蔵小山で大規模な再開発やってる
あの辺はこれから大きく変わるよ
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276
マンコミュファンさん
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277
匿名さん
容積率緩和措置の廃止が資産価値を落とすって言う人って、理由を聞くと既存不適格だからで止まってて、何で資産価値に影響するのか理由らしい理由は出てこないよね。
既存不適格で将来建て替えが困難になるかどうかなんて分からないし、仮に建て替えが困難になったとしても、そもそもマンションを建て替え前提で買う人がどれだけいるんですか?って話で、むしろ建て替わらないことを期待して買う人がほぼ全部でしょ。
資産価値に与える影響があるとしても鼻クソ程度ですよ。しかも将来の建て替えリスクを考えるなら、中央区に限った話じゃなくて容積率緩和措置を受けた建物の一般的なリスクだしね。
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278
匿名さん
容積率を2倍緩和された物件は既存不適格になれば価値が1/2になる。
単純計算ではこうだが、種々の影響を受けるから多少の増減はあるだろう。
以上。
既存不適格リスクの中央区タワマンの話はお終い。
ここ、日本橋スレですよ。
続きをやりたければ、湾岸スレへ行って、どうぞ
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279
匿名さん
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280
マンション検討中さん
よく人形町でチラシを配ってる馬喰町の某マンションでは数百万円の値引きを提示されましたよ
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281
匿名さん
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282
匿名さん
一般的な値引きは、口外しないって念書を書かされるって噂だから、
実際のことは明らかにならないんじゃないの。
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283
匿名さん
プロスタイルは間取りがやばいからなぁ
チラシでも値切って新価格とかで入ってるぞ~
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284
匿名さん
>>278
湾岸(晴海)は除外で関係ないだろw
それ以外は中央区のほぼ全域で影響あるんじゃないの?
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285
マンション検討中さん
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286
匿名さん
このご時世、中古が値下がりしているのを探す方が難しいかと。
既存不適格となるかもしれないのは悲しいことですが、人生の勉強代だったと割り切って前に進むしかないのではないでしょうか。
以上。
湾岸タワマンの話は飽きたのでおしまいにして、日本橋の話題に戻すことにしましょう。
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287
マンション検討中さん
>>282 匿名さん
念書なんか書かされないよ
大手でも中小でも普通に口頭で値引きしてる。諸費用から引く形を取って、本体は値引いていないってのが大手の言い分ではあるけれど。
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288
マンション検討中さん
ん?
今まで見てると既存不適格の影響は湾岸よりも日本橋のほうが大きいと思うけど。。
読解力の無い方がいますね。
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289
匿名さん
>>286 匿名さん
上手いこと言ったつもりで、嬉々として書き込んでる顔が浮かびます笑
人生色々大変なのかな?頑張って!
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290
検討板ユーザーさん
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291
匿名さん
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292
匿名さん
何と言われようと、日本橋○○町に住みたい。
日本橋アドレスに住みたい。
オリンピック決定前に、迷って買わなかった事が悔やまれる。
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293
匿名さん
2010年くらいから体感倍ぐらいになったよね、ここらへん。
昔は普通に70平米4000万円台もあったような。。
再開発されまくりで住むところとしても認知されてきたとはいえ、びっくりですね。
でも日本橋に住んでますってちょっとかっこいいよね。
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294
匿名さん
中央区に住むなら、ヒエラルキーの最上位 日本橋・人形町以外は住みたくない。
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295
匿名さん
私は東京駅徒歩15分圏内、そして、会社まで徒歩5分以内。
兜町、小網町、茅場町かな。
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296
匿名さん
>>294 匿名さん
何言ってるの?なぜ区内で序列を付ける必要があるの?
なんか例の人(品川区某所)なんじゃない??
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297
マンション検討中さん
中央区にヒエラルキーなんてある?江戸時代から労働者のエリアで地位も何もありゃしないでしょ。強いて挙げれば明石町が一番かね?
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298
匿名さん
なんかそういうめんどくさいヒエラルキー()とか気にしないカラッとした土地柄だと思うけど
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299
匿名さん
ヒエラルキー好きな人は番長麹町に住むでしょう
荒らしたい人がいるみたいですね
やっぱりMKさんかしら
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300
匿名さん
八重洲や常盤橋の再開発で資産価値が上がるのはどの辺のエリアまででしょうか?
結局人が住むようなエリアまでは影響は波及しないのでしょうか?
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