津田沼 ザ・タワー

>>9219 匿名さん
価格の高い南向きの間取りの購入者って、転売目的ではなく実需が多いんだから関係ないと思う。

>>9216さんの「南向きは危ない」は転売、というか中古売却時の話なので、確かに永住者なら高値掴みしようが何しようが関係ないですね。

中古売却を想定して「安泰かどうか」の議論をしているときに、永住予定者が頓珍漢なコメントをするのを控えてもらえれば、それで良いと私も思います。

>>9222 匿名さん
中古売却想定とかさ、
オリンピックが終わってどうなるかですよね。

建設工事デフレーターのとおり、工事単価は上がる一方、企業の遊休土地も放出しつくして土地の取得価格も上がる一方で、土木インフラ老朽化に加えて温暖化に伴う災害多発で公共事業の需要は右肩上がり、更に今後WLBで建設業も週休2日制とかになると更に人件費に上昇圧力がかかり、オリンピック後に値下がりなんて根拠のないデマを話す人も最近はいなくなりましたね。

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h...

オリンピック後、下がるとは言ってません。
ですが、どうなるのかはわからないと思います。

>>9224 匿名さん

全くです。
オリンピック後に値下がりはデマで信じて賃貸を払い捨てしてきた人はご愁傷様になります。
そもそも建築原価は殆どが労務費。
人手不足と人件費高騰が続くのに建材が少し安くなったくらいで相殺出来ないのです。
建材も都心の大規模開発とリニア。更には台風でも明らかになった災害対策に二階幹事長が国土強靭化計画を進めようとしてます。
むしろ建材は上がる可能性さえある。

アメリカをはじめ世界各国は金利を下げてきたので日銀は金利を大幅に上げれなくなりました。
むしろ現状維持か、マイナス金利を突き進むかです。
理由は金利を上げたら円高になるからで民主党政権の円高デフレ株安不況に戻ります。
よって住宅価格の高騰を支える低金利が続くので簡単には下がりません。
低金利はデベの高値長期販売を支えてもいるのです。

最近マンションクラスターのツイッター民が若い独身年収低い人ほど早く家を買うべき論を競って呟いてる。
住み替えスゴロクで毎月払うローンって貯蓄みたいなもの。
売却時に残債より高く売れる家を選ぶと差益分が実質儲けになるんだ。
これは賃貸主義者では得られないメリット。
実は住みながら投資は老後資金を貯めているのと同じ。
これが今からでも可能なマンションは駅近で相場並で販売されたため早期完売したTTT、TTYK、QN、PUR、GMSなどのキャンセル部屋狙いだ。
これらのマンションは3年くらい前に工賃が決まっていたのでピーク料金では無かった。
むしろ良い訳ありで安くさえ感じた。

GMSは同時期にペデ直結のライバルPPSが激安で攻めてきたため高く設定出来なかった。
いわゆる競争の原理。
PPSは1500部屋、GMSは600部屋と大規模だったため相場に近い価格で捌く事を優先した。
大規模は変な高値チャレンジをしない傾向にあるので高い確率でお買い得部屋が出てくる。
TTTでいう北や東のような。
最近はでデベも学習して歪み価格を少なくする傾向にあるのでTTTほど歪み価格を付けるマンションは激減はしてる。

>>9229 匿名さん

大変お詳しいようですね。
勉強不足で申し訳ないのですが、ttt以外略語がわかりません。教えていただけますか

>>9230 匿名さん

ザ・タワー横浜北仲、クオン流山おおたかの森、パークハウス浦和レジデンス、グランドメゾン品川シーサイドなど。
恐ろしいスピードで完売したマンション達で、どれも入居1年前の出来事でした。
プラウドタワー川口とかも次点かなと思います。
災害への不安を加味すると台地の上にあるクオン流山おおたかの森、パークハウス浦和レジデンスは安泰です。
どちらも免震でないためそこまで拘るとTTTのキャンセル部屋一択かと思います。
TTTの弱点は粗探しみたいなもので小学校問題、チープな仕様と言われてますが、小学校は数年先は学区再編や向山小の改築などが実現されたら解消されますし、チープはそもそも津田沼に高級な都心水準を期待した人は限定的で価格が安い方がいいという評価が早期完売にも表れてます。

ちなみに、イニシャル略語で湾岸でのTTTはザ東京タワーズ、ザ豊洲タワーも同じTTTです。
勝どきなのか豊洲なのかで紛らわしいTTTです。

津田沼ザ・タワーから見て完成後に興味があるのは三菱フジタコンビが全く同じ千住ザ・タワーです。
フジタは安価な値段でタワマンを造ることが出来るので千住ザ・タワーも高値販売にはなりませんでした。
外観は同じく白くて地味なデザインです。

>>9232 匿名さん
9230です。
とてもご丁寧にありがとうございます。
もしご存知でしたら教えて下さい。
仮に北や、東にタワマン が建った場合の価値はどうなりますか？
キャンセル待ち狙ってましたが、安くなるならそのほうがいいかなと思ってます

>>9233 匿名さん

過去レスにあるので結論だけ書きます。
リスクが小さくリセールバリューがあるのはTTTの西か北、東は1番リスクがあります。
リスクを織り込んで安い東は既に格安ですから駐車場が建て替えで高くなっても底堅いです。
西北東は新築価格より中古が安くなる可能性は5年以内はないでしょう。
敢えて待つ意味がないのです。

>>9234 匿名さん
階数は関係ないのですか？

>>9235 匿名さん

タワマンでは階数が違うから価値に差が大きく生じることは有りません。
ある一定の階から目の前にある建物を越えて抜けるとか、海が見えるとかない限りはあまり考えなくても良いでしょう。
価値が高い低いより、将来売りやすいと考えた方が楽です。
例えば、12階は低層と中層EVが両方使える階は売りやすいになるかと思います。
売りにくく価値が下がりやすいのは間取りが使いづらい、日照がないなどの要素です。
理論上と成約は変数が多岐に渡るので、例えば売主が急いで売りたいとか足元を見れる状況では相場より安く買えるかもしれませんが、これはタラレバなので論じる意味はないと考えます。
ちなみに、賃貸では低層板マンだと1つの階差で月1000円の差が付きます。
これは35年ローンで計算するとグロス35万差です。
タワマンだと差は付きにくいので15万くらいと見て大差はないと思います。
ここに特別な眺望差が乗っかるが、果たして内陸の郊外にある津田沼に特別な眺望はあるでしょうか？
遠くに小さいスカイツリーが見えたり、、だから500万も高く買う人は稀です。

眺望代が高く取られるのは都心物件の東京タワービューです。
スカイツリーは思ったほど価値がないのです。

あとは、眼前に広がるオーシャンビューです。
これは湾岸タワマンでは絶大な価値が有ります。
お台場のブリリア有明などでもレインボーブリッジが見えるかどうかで坪単価70万から80万は違います。
22坪換算でグロス1650万の差。

TTTは明らかに立地に圧倒的な価値がありますので、眺望代は都心や湾岸に比べたら資産価値に与える影響は少ないと考えます。

で、いろいろ個人的観測で御託が並べられてますが(笑)、あなたは何のプロの方？まさか一個人の方？！笑

北向きしか買えない個人の戯言でしょう(笑)

津田沼のような交通利便性の悪い郊外でマンションを購入するのであれば日照・眺望ともに最高でなければ住む意味がありませんので南向き・高層階の部屋一択ですよ。

少し前に自宅マンションを売却しましたがその際に中古検討者が専有部で気にするポイントは「眺望」「日照」「収納」の3点だけでした。たったこれだけで買う・買わないの判断をしてしまうのです。言い換えれば眺望と日照はその部屋の価値そのものなのですから予算が許すのであれば妥協してはいけません。さらに予算に余裕があるなら南向きの角部屋がベストチョイスになります。

ただ当物件の立地の良さは東西南北・低層高層を問わずに共通ですからどの部屋を選んだとしてもそれなりの満足感が得られるはずです。リスクを含んだ部屋もありそうですから南向き以外の部屋を検討されている方は慎重に部屋選びをされたほうが良いでしょうね。

>>9240 マンション検討中さん

餅つき名人の記事丸写し。
その餅つき名人によると点数はなかなか高い評価でした。

>>9240 マンション検討中さん

更に餅つき名人は1年前まで錦糸町に住んでた離婚暦有りの男性が書いたブログ。
錦糸町より市川船橋津田沼と東京から離れる分だけ遠くなるのは当たり前。
この方のブログは好きなので一部分だけコピペするのではなく、リンクを貼ってから興味のある人に読んでもらうのが良い。

ですよね！
ずっと長文個人感想を読んでましたが、高層階南西(角部屋)しか住んだ事ない自分にとっては、いくら安かろうが(お金もらっても笑)、自分が生活するのに南西以外は考えられません！
新築中古共になぜ南(特に南西、特に角部屋)が一番金額が高いのか…
何でもそうですが、「価格は最も正直に“価値”」を表しています。

>>9243 マンション住民さん

マンション住民さんはどこのマンション？

千葉工大の最上階にちょっとしたラウンジが有るんだけど、南向きはもう秋なのに滅茶苦茶日差しが強くてとても暑かったんだよなあ。これだけ気温が上がると、正直生活するには大変そうだと思ってしまった。

転売を考えるなら、未だに方位で『南向き』を選んで検索する人も多いだろうし、そのぶんの売りやすいと思うけど、今後もその傾向が続くかはどうなんだろうなあ。

↑
>>9239
それはあなたの一捉え方で、住宅市場での価値ではありませんよ^^

タワマンみたいに東西南北選べる場合は南向きってコストパフォーマンス一番低いんですね。勉強になります。
その他方角を買った人の分までコスト上乗せさせられてると思うとやりきれないです。

南向きは別に割安でも何でもなかったので
（その分、他の向きが割安だった）
南向きは中古で売るときに不利というだけで
別に永住する分には関係ないでしょう

南向きでこのマンションに骨を埋める人は
いちいち反応しないで良いと思いますよ

今は永住の話はしていませんので

南向き買えないからって自分を正当化するなって(笑)

>>9248 匿名さん

北向きの部屋を選ぶなら、ある程度の高さがないと暗いのではと思いますけどどうなんでしょう？

また、1人で何役も、荒らしがいますので、色々教えてくださった方気にしないでくださいね。有益な情報ありがとうございます

>>9236 匿名さん

仮に北、東にタワマンが建ち日照りが最悪になった場合は、５年以内でも新築価格より下がりますかね。

>>9252 匿名さん

モリシア跡地で北はリスクありますが既に価格に反映済な上、元々日中は家にいない前提で1LDKメインなので、賃貸に出しても賃料に影響しませんから（立地の良さと共用部の豪華さが優先されます）、価格も下がることは想定しにくいです

東はモリシア駐車場の面積が狭いので高層マンションは無理なため、今と日照は大きく変わりません

河合塾やシティパーク津田沼も巻き込んで開発しようと思えば、理屈の上では総合設計使えばタワーマンションも可能ですが、公開空地整備が義務付けられ建蔽率が取れなくなるので、細長いタワー形状になります。
ですので、日照に大きな影響は与えづらいです。
というか、そもそもシティパークの賃貸住民全員追い出して、河合塾に新たな場所を提供して…という想定が既に現実的ではないのですが

>>9253 匿名さん

早速のお返事ありがとうございます。
とても不動産にお詳しい方なんですね。
では、ここを狙うには、好きな物件が出たら新築価格より少し高めでも購入は決めた方が良さそうですね、

今買える新築で5年住んでも買った値段で売れそうなマンションは他にあるか？

金利もしばらくは上がらないし。上げられないよ。

聞けば聞くほどここは北と東が有利だな。。。

>>9256 匿名さん

>>9249 wwww

津田沼駅から総武線快速で東京駅は31分、横浜駅は63分ですな。
楽しませていただきありがとうございます。

横浜を移動先や訪問先と言わず出張先とは、、、横浜には仕事の用件あれば言葉が少しだけ響いたけど残念。
実家や友達が東京東側や千葉に多いもんで横浜や世田谷は不便なんだ。ごめんよ。

>>9261 マンション検討中さん

削除依頼しましょう。まともに返信はダメです。

昔、津田沼から桜木町に週2くらいで通ってたけど、座っていけて座って帰れたから割りと楽だった記憶があるなあ。（横浜での乗り換えがちょっと面倒だったけど）

>>9262 匿名さん

少しでも気に入らない投稿があるごとに、
いちいち削除依頼されてる様ですが、
あなたみたいな入居人ばかりでこれから先
どうやってマンション運営して行くつもりでしょうか？

実際の理事会では、気に食わない住人がいても
削除なんて出来ませんよ！

ここに匿名で煽り発言するような輩は
理事会で気に入らない発言するような根性ないでしょ。

都心は価格が上がりすぎて都落ちするファミリー層が千葉埼玉に移動していく。
山の手の外側にある下町は水害リスクや液状化リスクが高く人気が低下。
埼玉だと水害と地震に強い教育の浦和駅西口、ニュータウンのさいたま新都心駅は人気。
千葉は総武線快速沿いで高台にある街が人気。
浦安など京葉線湾岸地域は東日本大震災の記憶から不安視されやすいのは事実。
TX沿線は急激に宅地開発され、マンションだらけで将来は高値で売りにくい。
都心への程良い距離、災害に強い、住環境が良く生活利便施設が至近に複数、駅に近いなどの要素を満たすマンションは将来的に強いでしょう。
更にサラリーマンでも手の届く価格で。

>>9265 住民板ユーザーさん5さん
根性ないとかその前に、若葉9264は住民じゃないですから。

日本ではやっぱり南側でしょ。日差しが違うから。この案件の立地からも南でしょ。次に西かな。

窓のサッシがLOWeタイプは角部屋だけよ。
夏は暑さを抑え、冬は冷えにくい効果あるんだけど中住戸は灼熱リビングになるのよ。
タワマンの夏の日差し、西日を甘くみてはいけない。
これが戸建や板状だと南が良いけどタワマンだからな。

タワマン住んでるけど言うほどでもない。
夏場は遮熱カーテンしとけば問題なし。
冬場はカーテン開けとけば日差しで暖かい。
オプションとかの遮熱フィルム貼れば更に快適になるのかな。

すみません　このマンションは、何階の部屋まで窓が開くのでしょうか。

>>9269 マンション検討中さん
日差しが強いのは高層階だけですよね？

>>9269 マンション検討中さん

>窓のサッシがLOWeタイプは角部屋だけよ。

だとしたら南の中部屋はコスパひどいです。ここのデベは良心的とかお花畑発言もありましたけど、かなりシビアにコストカットしてるのが実態ですね。

いつも見てるけど、削除されてもされても荒らしがしつこい掲示板だよね。

>>9285 匿名さん

それはあなたが、わざわざそういうことを投稿するから、、ってことにすら気が付かないからです。

>>9286 匿名さん
いや、私は投稿してません。

プラウドタワー亀戸クロス

なんと坪390万だそうです。
これが錦糸町なら分かるんだが。。
後発は異次元の価格に突入してる。
野村不動産は安売りを止めてスミフ化まっしぐら。
そういやモリシアも野村不動産やな。

この次の船橋西武タワマンは坪370万くらいか？
大手の安売りはTTTが最後になったね。
船橋と津田沼は4分のアクセス力の差があるけど坪100万の差は絶対にないからなぁ。

船橋徒歩7分の板マンが坪285万で好調なんだから西武タワマンは安売りなんか絶対にしない。
プラウドタワー船橋中古は坪320万で成約してるわけで更に高い値段になるわな。
船橋が上がると買えないサラリーマンが津田沼に流れてくる。
船橋によって津田沼も相場が上がる。

>>9288 マンション検討中さん
船橋西武跡に建つのはわかりますが、いつ解体するんでしょうか？
看板も出ていませんし

14年前のマンションが中古で坪320万円なら、西武跡地は駅距離補正しても坪350万円は下回らないでしょうね

モリシア再開発も、まだマンションになるかどうかも決まっていないものの
仮に商業施設の下駄履きありタワマンになると、この建設工事費右肩上がり時代に取り壊して作り直して、営業停止中の逸失利益も載せて…となるので
船橋西武跡地並の坪単価になりそうです

プラウドタワー武蔵小金井クロスがまさにそんな感じですね

>>9291 匿名さん

すなわち船橋西武タワーとモリシアタワーどちらも実現すれば市況無視の超高値販売。
連動してTTTの中古が上がる構図。
即転せず税金が半分に減る5年後に転売が賢いかもしれん。
その頃にはどちらも住宅付きのタワーになってるか決まってる可能性は高いよね。
特に新築価格発表時に坪360万とか打ち出して、買えない落胆者がすぐにTTTの中古に流れて品薄に→それを見たTTT住民がチャレンジ価格を設定して実質値上がりの構図は簡単に予測できる。

>>9291 匿名さん

野村の住商一体開発は相模大野ボーノや武蔵小金井クロスが参考になります。
特に武蔵小金井クロスが野村内でもベンチマークですね。
駅力は弱いけど再開発は諸経費が甚大にかかるので回収するために坪単価が軽く350万を超えてきましたよね。
モリシアタワーも高値を覚悟しておく案件です。

素人のサラリーが多いようなので、うちらがどんな物件をあさってるか、お前らごときのゴミにでもわかりやすく教えてやるよ、ありがたく思えよ

たとえばこういう物件だ
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/3068
１０３㎡　文京区小石川　坪単価160万　

この物件は2014年に5480万で当初出ており、そっから5000万に指値交渉がの末、購入されたもの。わずか5年前で坪単価160万
その4年後の2018年にに7500万で取引がなされた。そこから2019年はさらに下がり、今後は2014年水準に向けて数年で戻ってはいくものの、このようなお宝物件は2019年現在もある。ネット上にはない案件がまずは我々に回ってくる。
だから築浅～築20年台でも、都心中の都心でも坪150万なんてのもでてくる。もちろん話があった当日～数日で埋まってしまうが、くればどんどん買っていく。

千葉の糞田舎で坪200以上なんてまずありえん。新築信仰文化と２馬力のサラリーがわけわからねえ「信念」で買っていくんだろうが、ゴミどもは眼中にない。ガタガタさわがせておけばいい。

取らぬ狸の妄想算用大会で盛り上がってる様子ですが、
タワーマンションは災害に極めて脆弱という事が明かになり、
現在市場では大変控えられてる現実を知らないのですかね？

不動産屋に確認すれは一発で夢が醒めますよ！

>>9295
別にタワーが悪いわけではない。が、タワーである必要性はない。
金になる対象物ならなんでもやる。中層低層、戸建、任売、借地権、再建不可、
最低でも20年前から相場感～今後どうなっていくからくらいわかる人間であれば
いくらでも成果は出せる。
サラリーのアホみたいに新築でタワーで駅近で、とそんな幼稚園児の考えがちな思考じゃプロには勝てない。ムサコの水害から新着物件でタワーが30戸以上一気に出てきたな。レインズ見てもあれから時間たってるがいまだに成約どころか、内見すら入ってこないってよ。
サラリーの考えることなんて所詮そんなもんよ

田舎のマンション掲示板にムキになって自慢話被せる輩も見苦しいけど、確かに一部の契約者風が浮かれてるのも反感買うかもね。

>>9297 住民板ユーザーさん5さん
そうですね。
南向きを買った人からも反感買われてると思います。
気に入らない人がまた一連削除依頼されると思いますけど。

>>9294 評判気になるさん
あなたも、ほっとけばいいのに。

永住の南vsリセールバリューの北東西。
ここで立場の違いが分かりやすい。

キャンセル部屋の検討者から見たら目的別にどっちを狙うか参考になった。

>>9253 匿名さん
お詳しいので質問させてください。
北の高層の1LDKの資産維持についてはいかがでしょうか？
坪250万程度でこれを割安と取るか、ですが。

>>9301 マンション検討中さん

250なら割安では？

>>9288 マンション検討中さん
亀戸のタワー坪330万くらいなら欲しかったな。
このタイミングで、ttt買えた人はラッキーだと思いますよ。
転売屋だけじゃなくて、実需の人もね。

北向きの1LDKを賃貸にすると、相場いくらなんでしょうか？
階数によって差があるんでしょうか。

>>9300 マンション検討中さん

南のキャンセル部屋なんて出ないでしょ
出たら倍率すごいでしょうね

>>9294 評判気になるさん

あなたのように、世の中の人が大体不動産転がしてると思わないでください。
大体お手頃物件だってあなた方のような方のところに先に話がいくのでしょ？
そうしたら、殆どの私たちのようなサラリーマン家庭はその話すら知らないわけです。
結局、TTTのようなわかりやすい物件が評価されるわけです。

>>9303 匿名さん

パンダ部屋で坪350からみたいよ？

>>9300 マンション検討中さん

永住の南っつってもね。。
low-eすら入ってないのにコストの乗せ方ひどいよな。人柱みたいに見えちゃうよ。。

>>9308 匿名さん
ダイレクトウィンドウのみlow-eガラスです。
コストがどうとかしつこいけど、タワマンて中住戸にも入ってるものなの？

モリシアタワー出来たら北向きは大暴落だなw

最近は方位による対立みたいなのを煽るのがトレンドなのかな？

それはさておき、モリシアの位置に北側を完全に防ぐようなタワマンができるとしたら、南面を完全に捨てても売れるだけ津田沼の地価が上がった時でしょうから、元々眺望も採光も良くない北側住戸としては建物価値の下落分を地下の上昇が上回るんじゃないでしょうかね。もっとも他の方位はより美味しいでしょうけど。

>>9311 マンション検討中さん
その通り！
北向きをネガする人は何も分かってない。

>>9296 評判気になるさん

どれだけ購入者をいじめたら気がすむ？精神をやられる人がいるかも知れないぞ。どうする？

最近住民板が盛り上がってません。
やはり来年のキャンセル部屋争いの方が白熱します。
倍率下げ工作はこれから？
ネガ要素がここまで少ないマンションも珍しい。

まあ、都心投資家さんはプロなはずなのに津田沼の中古は坪200万未満でしか売れないと主張してます。
奏のマンションの成約単価をご存知でない？

>>9314 匿名さん

穏やかな語調でありながら焦りのようなものが滲み出ている、購入者のステマってやっぱり雰囲気で分かるものですよ。

新たなネガを生むだけだからお控えなすって。

>>9315
そうそう！
そもそも今回のタワーマンションの脆弱性が露わになり、市場での需要は激減してるのに…。

>>9311 マンション検討中さん

悔しさが滲み出てますよ(笑)

↑連投また自作自演だね

確かにキャンセル部屋狙いが多くて焦ります。
お願いだから諦めて下さいな。

キャンセルするかもしれない人とか、賃貸で貸す人ってオプション全く付けないのかしら？
付けないと寂しい部屋になりそう。