エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

>>194 マンション検討中さん　

理解されていないようなのですが、「並木」は広いので並木の中にも良い環境と悪い環境のエリアが
存在するという事ですが、並木では無くても住んでいるとそういうのがわかりませんか？
地価＝良い住環境ではございません。
西川口駅近でも、住環境の良いエリアが存在しますから、
検討されているのなら一度並木内を歩かれてみてはいかがですか？
よっぽどの鈍感ではなければわかると思います。
地価が高いだけで良い場所と判断され、目の前がパチンコ屋と線路、陸橋である事が良いエリアであると思われるのであれば歩く必要もないと思いますが。

>>201 匿名さん

あなたが仰っているのは並木小のあたりですかね。
川口では高級住宅街とされているエリアですね。利便性の高さ、穏やかな住環境、低価格、誰もが羨む有名タワーマンション、などなど求める条件を全て満たすような物件は当然ながら存在しないため優先順位を決めてマンションを検討する必要があります。おそらくここの検討者は利便性に対して高い優先順位を置いているのではないでしょうか。それはあなたとは違う優先順位ですが、あなたが正しい、もしくはここの検討者が正しいという事ではなくただ価値観が違うということですよね？
仮にこの辺りで落ち着いた住環境に対して優先順位を置いているのであればプラウド川口中青木やリボンシティの狭い部屋を検討しますが、私にとっては駅遠であるため魅力的ではありません。また、帰宅途中にパチンコ屋や居酒屋もあるので子供ひとりで歩かせるのは嫌ですね。
私も揚げ足を取るようなコメントをしてしまい申し訳ないのですが、優先順位は人それぞれであることを知って頂きたいだけです。私自身、ここの管理費について、メジャーセブンではないデベなので果たして計画通りに建築できるのかが不安であるため検討中のまま購入に踏み切れない状況であります。並木のこの立地については気に入っております。子供を都内に通わせる事を考慮すると駅近であることが最優先ですので。

ここ・・・・
水回り以外は直床なの？
しかもLow-Eでもなく、二重サッシでもなく・・・。
マヂで？線路目の前なのに。
しかも防犯センサーは１Fと２Fの一部・・・。
更に玄関扉には無し・・・。
セキュリティはエントランスの1か所。
金掛ける所、ちょっと違うんじゃないか・・・。

>>203 匿名さん

T-2ペアガラスサッシを使用して電車の音は気にならないと営業さんが言ってましたが、完成後の実物で確認したいですね^^;
防犯センサーが各戸玄関にあるマンションなんてあるんですか！！？むしろセキュリティが多すぎて金かけ過ぎだと思ってました。勉強不足ですみません^^;

各戸玄関扉に防犯センサーのあるマンションは普通にありますよ・・・
しかも1階の玄関扉にまで無いなんて・・・
オートロックも1か所だけなので、開けた時に部外者が一緒に入りやすいです。
2か所以上ある所は、「部外者が一緒に入っちゃった」と思ったら、ポストに寄るなりしてその部外者が
どのような行動を取るのか見る事ができます。
どうせ管理費払うなら、無駄な人件費や共用施設よりもそっちにかけてほしいかも。

>>205 匿名さん

主に西川口、蕨、戸田公園で物件を探したいたため知らなかったのですが、調べたら各戸防犯センサーを用意しているマンションもあるみたいですね！特にタワマンだとセキュリティすごくて…

115戸というのは中途半端な規模で出来る事には限りがあるのにここはコンシェルジュやシアタールームなど詰め込み過ぎに対して管理費、修繕積立金の計画が無謀なんですよ。

>>204 マンション検討中さん

10年近く前になると思うのですが、西川口の線路際に建つマンションを見に行った事があります。
竣工済みだったので実際に部屋に入ってみることができました。

その物件は線路に対して直角に建っていたのですが、線路から一番離れた部屋で
ダブルサッシの部屋だったにも関わらず、昼間でも音が入ってきていました。
ダブルサッシで昼間だったのでそれほど気になる音でも無かったのですが、
深夜は気になると思い、その物件はパスした経緯があります。

実際の音を聞かない限りは、購入を躊躇してしまいますね。

同じマンションでも音を気にならない人もいれば、音が気になってストレスを感じる人もいますしね。こればっかりは口コミでなく実際に本人が確認しないと分からないですよね。

線路の近くが気にならないのなら、南浦和駅4分のパークハウス南浦和ガーデンを
気にかけてみるといいかも知れませんね。
竣工1年で売り切れなかった模様ですが、HPは閉鎖されました。
確か10戸以上残っていたと思うのですが・・・。
竣工1年経ってしまうと「新築」として販売できなくなるので、
未使用の部屋が安く出る可能性があると思うのですが・・・。
あちらは財閥系マンションという安心感もありますね。2路線使えるのも魅力です。
西川口よりも環境が良いという点もあると思います。
自転車でも浦和まで行けば、伊勢丹やPARCOやCORSOもあるので便利ですよ。
何気に学区も旧浦和市の中では人気のある学校内だったはずです。

なーんだ、ここを荒らしてたのは三菱の営業だったか笑
パークハウス南浦和ガーデンって6000万くらいしてて早々に検討外にしたけど竣工１年経って新古マンションになってたとは笑
ここの検討者だと価格的にプラウドのテラスの方じゃないかな

営業さんにストレートに質問！低層階でいいから4000万前半で購入できる部屋ある？

>>210
野村の営業さん、お疲れ様です。
荒らし行為もほどほどにお願い致します。

共働きの場合、西川口だと保育園に入園し易いですか？もしくは、周辺エリアで保育園確保が容易なエリアはありますか？

何か急に荒らしがいなくなりましたね。
三菱と野村の営業の方だったんですかね？

窓については、T-2というサッシで十分な騒音って営業の方は言ってましたよ！
防音が高いのがT-4まであるらしいんですが、T-4をいれてる所は騒音がすごいので防音の高い窓にする必要があるみたいです。

セキュリティの話が出てましたが、セキュリティのすごいマンション求める富裕層はタワマン住むと思いますよ。セキュリティ、設備は上を見たらキリがないから結局は価格次第。
駅からの距離や立地は確かに魅力的だけど、高すぎたら買えない。
3000万台で買えないかな。

>>213 マンション検討中さん

西川口なんて治安の悪いとこでセキュリティ無いならこんなマンション価値無いだろ。
まぁ、金持ちはこんなとこ住まないからセキュリティいらないのか？

突然パークハウス南浦和ガーデンの宣伝が書き込まれててワロタwwwこれは営業ではなくそこの住民の仕業だろw営業がこれほど分かりやすい身バレ書き込みをするはずないw自分が買ったマンシャンに新古物件なんてあったら資産価値への影響不可避待ったナシだよなw焦るよなww身バレしているのに荒らすのはリスクしかないから止めた方がいいぞww
ちなみに西川口でここよりセキュリティの高い（管理費は将来高くなるはず）マンションってあるの？下手くそな荒らし方ではなく具体例を提示してマンション検討の議論ができるようにしてよw周辺マンションよりセキュリティが酷かったら荒らせるゾw

保育園は川口市より戸田市のほうが入りやすいけど戸田は駅近物件がないのがなぁ…

住人が空き状況なんて分かるはずないから営業じゃないですかね？

セキュリティについては具体例がないと確かに議論にならないですね。
このマンションはセキュリティがALSOKと書いてありましたが、セキュリティ会社と連携するのは一般的なんですかね？十分高いセキュリティだと思うんですが、これ以上だと管理費上がっちゃうんじゃないですかね？

1年経過の時点でHP存在して先着順住戸が掲載されていたんだから、だれでも把握ができると思うが。
で、セキュリティ会社と契約しないで、防犯センサーが稼働したら一体だれが来るの？
マンションの自警団でも結成すんの？
そんなマンション聞いたことないや

>>219
外から見てカーテンのついていない住戸は空きだとわかりますよ。

水で購入するかどうかを決める奴なんていないって笑
ここは立地。京浜で駅近4000万台はここだけ。西川口で4000万台は厳しいが今の市況を考慮すると仕方ないのか。。蕨のザ・プライス跡地にできるマンションの価格帯が気になるとこだね。

なんか明らかに業者だらけ。
検討者の方の意見交換の場所じゃないのここ？

周辺エリアで検討中ですが、駅遠でも3500万はしますし、ここは狭い3LDKなのに4300万からですし、他に駅近物件はなく、かと言って今賃貸で住んでいる場所（西川口徒歩10分以内、並木）より不便な場所は厳しく、市況も数年は高止まり。手詰まり感があります。
私と似たような検討者もいるのでは？検討したくても対象物件と予算がないような。

モデル行きました。想像より良かった
川口駅でほしいが年収500の俺じゃ買えないくそー（笑）
諦めて西川口に住みます。

>>225
支払いはトータルで決めた方が良いですよ。
施設が充実し過ぎていると、将来的な管理費や修繕積立金の値上げが懸念されます。
色々な施設があると嬉しいですけどね。
当初数年程度では計画通りに進めるかもしれませんが、
長期修繕計画から「狂い始めてきたな」となってくると計画外に値上げし始めますから、
ローン＋管理費と修繕積立でギリギリの支払い計画を立ててしまうと、将来的に厳しくなると思います。
計画外の値上げをしているマンションは多いです。
ローンは月収の25％以下、借入額は年収の5倍までと言われているので、
そこに値上げされた管理費などが加わってきても大丈夫なようにしておかないと後で苦しみますよ。
私は今のマンションを購入する時は頭金を相当額入れて、借入は13％程度までにしておいて、
繰り上げ返済をして10年程度で支払い完了させました。
10年程度経ってくると、修繕積立などの値上げに追いつけない滞納者が出てきます。

>>225 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金に充分な説明はありましたか？私がMRに行った時は早い段階で価格を聞き、当初の予算を上回っていた為、管理費などについて聞くのを忘れてしまいました(笑)心の中で3400万の部屋なんてないじゃんとツッコミを入れたのを覚えてます。

借入額は年収の5倍が一つの目安だと言われてますね！

今川口高くなりすぎ…
私も川口で探してましたが、価格が合わず、こちらを検討中。モデルは綺麗で（どの物件も綺麗ですが…）、立地も良いのですが、80平米以上が希望だったので悩んでます…

年収の5倍じゃ4000万でも800万以上ないとですね。
私は今は年収の8倍程度までが理想と聞きました。
頭金を貯めておくべきだったと後悔。。

一昔前なら4000万あれば川口駅前も買えたのに(;_;)

これから、金利は上がり不動産市場は冬の時代が来ると思います。

しかし、京浜東北沿線で徒歩5分以内は、価値は下がらないと思います！

金利はしばらくは上がらない、ただこれ以上下がりもしないから、フラットで買った方が賢い。後は今すぐ買うか、オリンピック後まで待つか。
世界的に日本に注目が集まってさらに価格上がる可能性もあるから先は読めない。3500万あればここら辺の物件を買える時代に買っておけば良かった。今となっては家賃がアホらしい。

マンションマニアさんや三井健太さんのブログに書かれていましたが、2013年から現在までにマンション相場は25%以上騰がったが、下り局面に入ってもせいぜい5%〜10%程度しか下がらなく、その下り局面が来るのは2022年以降になるだろう、と。

もう待っていても川口の物件は買えないですね。ここは竣工まであと１年あるのでそれまでに金利が上がってしまうリスクが。駅距離さえ妥協すれば周辺に竣工間近の物件がいくつかあるのですが。。

この周辺にマンションなんてあったっけ？

>>233 マンション検討中さん

オハナ蕨錦町、ヴェレーナ川口元郷あたりかな。
オハナは3600万程度で購入でき、修繕積立計画もしっかりして今後も同一金額を保てるのがいいですね、駅遠で道のりには何もなく、しかも最寄り駅が埼京線各駅の為、立地に妥協できればここにしてました。
ヴェレーナは川口元郷だけどそこそこ駅近。今だと家具付きモデルルームの販売もあって、もしかしたら値下げ交渉もできるのでは？川口元郷でよければここも有りですね。川口元郷は西川口と比べると何もなく車がないと不便ですが。
ガーラレジデンスは価格も立地もダメですね。

業者認定されそうなのでエステムコートについても。ここは高い、狭い、修繕積立計画不透明。駅近が最優先事項でなければ検討すらしないが、駅近が最優先事項だと価格の面でここしか選択肢がない。

>>234
財閥系のような大手デベ販売のマンションでも長期修繕計画通りに行かないことがほとんどといわれている中で、
オハナの長期修繕計画がしっかりしていると、どこを見て判断されたのか教えていただけますか？
今後の物件見学の際の参考にしたいので、よろしくお願いいたします。

>>236 匿名さん

オハナのブランドコンセプトとしてHPに記載されていますよ。コンセプトとして掲げているだけで実運用されてないのでは？とツッコまれても私はオハナの営業ではないのでわかりませんが。少なくともそれを売りにしている以上、それなりに説得力のある修繕計画を提示してくれるのではないでしょうか。

オハナの定額は魅力です。でも計画から外れ始めれば同じく値上げはありますよ。
長期修繕計画はどこのマンションも一応は根拠のあるものを提示はしているものです。
デベは売った後の事は関与しません。

オハナの営業が頑張ってますね（笑）

239みたいな、何かにつけてウマシカの一つ覚えみたいに「営業」っていう奴、どーにかならんの？
くだらなすぎて笑う気も起きないんだけど

>>240 匿名さん

ほんとそうですよね。ガーデンのだけは流石に営業か住民だと思いましたけどそれ以外は検討のための比較なのに文脈が読めないのかなんなのか。

川口市の物件は駅徒歩10分を超えるとリセール厳しいっすよ。中古物件あまり過ぎで戸建てもライバルになっちゃうから。

>>241：マンション検討中さん

あのー、それ私なんですけど、私は営業でもなければ住人でもありません。
個人的には線路沿い物件は好きではありません。
・南浦和ガーデンを提示したのは、駅前にしては価格が抑えられていた
・1年経って新築として売れない
・まだHPがあった時、１割程度が残っていた
・目の前に同じ三菱がマンション建築中
だから安くなるんじゃないの？って感じに書いたんですけどね・・・。
ガーデンのHpでも言われていましたが、あそこは空室にレースもつけていないので、
駅のホームからでも売れ残っている部屋がよくわかりましたよ。実家が南浦和なので南浦和駅を使ったのですが。
ちなみに今建築中の三菱は70平米4400万～のようなので、線路脇物件に抵抗がなければターゲットに入るのでは？
以前、西川口の線路脇に三菱物件で入居開始後に見学に行ったら、こちらから言わなくても
値引き1割以上の提示がありましたよ。三菱は値引きに甘いイメージがしているのですが。
私なら財閥系のマンションを選びます。

日商エステムも完成在庫を抱えたくないデベなので後半は値引き販売すると思いますよ。欲しい間取りが残っているか、オプションを申し込むかどうかで値引き待ちタイミングを考えちゃいますね。私は予算の上限が4500万なので南浦和駅近物件は低層階しか購入できず日当たり、展望の面で断念し、ここは線路寄りのタイプAからEまでは検討対象外にしてます。線路沿いにも西川口にも抵抗はないのでおそらくここを購入すると思いますが売れ残りの値引き待ちしているところで、売れ行きはかなり気になってます（笑）中層階でタイプF以降が売れ残り、値引きで4200万くらいになってくれれば買います！

>>244 マンション検討中さん
そこまで下がれば買いたいですね。無理かな

1期2次の価格がSuumoに載ってますね。
2LDKでも4000万以上・・・

修繕積立金、安すぎない？
参考までに。
http://keisan.casio.jp/exec/user/1386972668

飛ぶように売れる

間取り図見ていて思ったんだけど、LDKで広さを表示しているのね。
キッチンの分を除いたら、リビングは実質7～10畳。
洋室を1室つぶして、リビングの広さを確保する感じになるかもね。
Atypeの洋室2（5畳）を見ると、部屋の入口にデッドスペースがありすぎて、
実質使えるスペースは4畳あるか無いかじゃない？
3LDKで61平米じゃ、DINKS向けかもね。

通路側の洋室は下り天井もあるので狭く感じるかも。
DINKSか子供1人までで、2人以上は途端に不便になりそう。となると狭い3LDKよりDtypeの2LDKの方がいいかもしれない。