パークリュクス虎ノ門ってどうですか？

環状２号＝シャンゼリゼや、森ビルの再開発・新駅開業など将来性が期待できるけど、このあたりで貸す場合の賃貸需要でどうなんでしょう？
どなたかご存知の方、アドバイスお願いします。

ポスト東京五輪を考えて投資するなら、札幌あたりのほうがいいかもね、
２０３０年に新幹線で東京とつながるし。　もちろん、日本が今のままで
いられるとの前提のうえだが。　　いよいよ、日本海の向こうが、怪しく
なってきたね。　このあたりはよく歩くが、虎の門よりも芝公園のイメージが強いと
思うよ。

やめた方がいいよ。

▽「東京ミッドタウン日比谷＝名称決定／2018年3/29開業へ」(9/4三井不動産）
本物件からは、日比谷&三田線乗車が近く利用できるし、日比谷通りを徒歩で内幸町に
向かえば日比谷界隈の景色が直ぐ目に入り、開発の厚みもあるので先行き楽しみだろう。

*日比谷・有楽町界隈といえば、古くから東京のエンターテイメント地区。
帝国劇場・日生劇場・東京宝塚劇場・日比谷公会堂・日劇・国際フォーラムや、
映画では有楽座・日比谷映画・スカラ座・みゆき座等と銀座のテアトル東京、
築地の東劇・松竹セントラルなどは収容も多く、数多くの名作が封切られており、
映画産業としても活況を呈した地区だ。
試写の世界ではＹＨ・ＧＨ・東Ｈ、南部のＮＨなどは人気ホールだった。

帝劇では３投影シネラマでの映画公演もあり、日劇はロカビリーなど一時代を築いた。
日比谷公会堂はクラシック、宝塚劇場は、かつてNHK紅白歌合戦の会場だった。
帝国ホテルの旧館は愛知犬山の明治村に移設されており、銀幕関係者では、チャップリン、
マリリン・モンロー、アラン・ドロンなどの往年の世界的超大物が宿泊したのは語り草だ。
これらの施設のうち、現在は存在しなかったり、シネコンに姿を変えているものもある。

そういう地区の「新日比谷PJ」も2015年に着工し、ほぼ当初目標どうり、本年度期末に
開業にこぎつけられたことは喜ばしい。銀座地区含め回遊範囲が広がる(復活)のは楽しい。
大開業あるごとに、リターン享受も厚みが増すのは涼し気にしたい。

■主な概要
敷地面積：約10,700 ㎡
延床面積：約189,000 ㎡
規　　模：地上35階、地下4階／高さ：約192m
店舗数　：60店舗
主要用途：事務所、店舗、文化交流施設、産業支援施設、駐車場等
開業予定：2018-平成30年3月29日(木)グランドオープン予定
概ねの基本構成は、地上7階までは商業施設、それ以上の上層階はオフィスとなる。
目玉施設は空中庭園&ガーデンレストラン、ゲートプラザ、シネコンと店舗群
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2017/0904/download/20170904.pdf
店舗のみ一覧ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2017/0904/download/20170904_tmp.pdf

本物件周辺は大型街区が数多く展開されてくるので、利用手段も多様化し、楽しめる。
プレス公開は9/26予定。

▽「祝・赤坂インターシティAIR竣工／2017年9月29日グランドオープン」(9/8新興不動産）
*近隣はアークH・サントリーホール、オークラ&ANAホテル、官邸・財務&経産省他各省庁、
米&スペイン大使館、JT・MOL・コマツ等有力企業･･･東京の都心コア南部域では、
赤坂・六本木等を含めご当地界隈は重要拠点地だ。

古くは、我が国の超高層黎明期の金字塔になった、霞が関ビルも健在だし、虎ヒルを核に
マッカ(環2）との連続性を持たせた、外構高空地緑地率も街区に際立ったゆとりと
なごみを提供してくれるのは有難い。緑化率は5000㎡を超える。
これらの各地区は銀座&日比谷&南北線他が重要な役割を持っているが、溜池山王駅の
結節機能に併せ、先行きは虎ヒル新駅設置により各方面への乗り換え等利便性が向上し、
JR新橋駅の銀座線改修も進んでいるだけに、交通利便の改善も視点に入っている。
(注)溜池山王駅は通常外他線への連絡動線がある。

私的には、傘下法人も所在してたし、広大な街区を良くまとめあげたと思っている。
またご当地は、映画関係でも公開前のNH・KKがあったが、残る物件も開発目線に入った。
いずれにしても、日頃の主要行動生活圏でもあるし、今後整備計画も多いので、
年々景色が変わり、ひと時を過ごすスポットが多彩になるので楽しみが多い。

■主な開発概要
敷地面積：約16,088m2
延床面積：約178,328㎡
規　　模：地上38階、地下3階／高さ：約205m
主要用途：事務所、共同住宅、会議施設、店舗等
竣工ttp://www.nskre.co.jp/company/news/2017/09/20170907.pdf
店舗他概要ttp://www.nskre.co.jp/company/news/2017/2017.08.01.pdf
総合サイトttps://www.intercity-air.com/

*おまけ＝別件方面地区開発で複数案が提示され今後、すり合わせが進む案件も
一歩前進したので、順調な進捗を期待したい。(いずれ他スレUP）

1Rの物件の割合が高くなってきているのかなぁ。となると基本的には投資用になってくるのですね。もともとパークリュクスというシリーズ自体がそういうコンセプトみたいなんですけれど。

オーナーズセレクトのプランセレクトの無償部分っていうのは
どの程度のことまでできるようになったんでしょうか？
メニュープランを選択できるとありますが。

パークリュクスシリーズを幾つか検討しました。
福岡の物件は来月竣工にも関らず、3分の1以上が売れ残っているようです。
そもそもパークリュクス系も価格は割高なのでしょうか？

かつての名物ホテル跡地に開業。本物件周辺は先行き、著名ホテルが取り囲む感じになり、
地方出身での上京親族等がある場合の対処も便利になる。

▽「祝・ホテル ザ セレスティン銀座／10月5日開業」(9/26三井不動産）
*近年開業した同社系の銀座地区のプレミア他は適宜UPしてきた。
界隈の高級クラブは馴染み店も多いだけに、旧銀座日航ホテルが契約閉店になってから
3年半、三井系にチェンジされ今夏前には最後の追い込みに入っていた。
所在はリクルート至近北側の外堀通り沿いで、さらに北方面は数寄屋橋の東急プラザ、
旧ソニービルを経て、東京駅八重洲～呉服橋～日銀・三越～今後販売される
ジオCO方面に通じ、日比谷通り（本郷通）にも接続する。

旧日航も「電通通のセレスティン」として新たに親しまれることになる。2人で4・5万円、
少しゆったり目なら、BF付きで6・7万円で泊まれる。当面は上のレストランに行きたいと･･･
食事要望が多いだろうが、内外からのビジネス&観光でも便利に利用できる。

ちなみに、「セレスティン」ホテルは、芝の三井ビル店が発祥ブランドで、ミレニアム後に
芝PT・旧CMS銀行本店などと併せ全体開発されたもの。
三井系グループホテルは外資系とガーデンホテルが主力だったが、その間を埋める
ハイクラス系として「ザ セレスティンホテルズ」を新ブランド化し、1号店は京都、
2号店は本銀座を本年開業し、芝のセレスティンは「ホテル ザ セレスティン東京芝」と
ザ・セレスティンの3号店としてリブランドし、本年11/28に開業する。
客室数：104室
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2017/0926_01/download/20170926.pdf

■「ホテル ザ セレスティン東京芝＝11/28リブランド開業」
客室数：243室
概要ttp://www.celestinehotel.com/news/20170615.pdf

▽「祝・赤坂インターシティAIR竣工：9/29グランドオープン」
<<25でUPした標記複合タワーは今日(9/26）記者関係公開された。
映像ttps://www.youtube.com/watch?v=IsOnMXoTalU

窓はミラーガラスを使っているんですか？それとも半透明ガラスでしょうか。公式ホームページ、トップ画像で、外はミラーガラスっぽくて中はカーテンが透けて見える（普通のガラス）のように見えました。面白いデザインです。

半透明ガラスだと、カーテンは不要？

すごく大きい天井まであるカーテンをつけているのか気になりました。

日比谷線の新駅は、このマンションから近いですか？

▽「日比谷線虎ノ門新駅／UP済分」
開業迄計画は、2016着工→2020供用→2022最終完成。
当物件の最寄り駅の一つになる。
また虎ヒルから銀座線虎ノ門駅への地下動線等も整備予定。
東京SG17-33（2016/2）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593269/4/res33/

■多数UPしているが主な関連分
東京SG・P10-892(2014/6)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/89/res892/
東京SG・P12-700(2014/9)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/69/reｓ700/
東京SG・P13-14(2014/10)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/2/reｓ14/

どなたか事前説明会行かれましたか？実際の申し込みまでまだ日にちがあるので、参加しようか検討中しています。

まだまだ大丈夫です。来月の中頃までは

管理費が高額なのが気になりますが、倍率つきそうですよね。

ここってディスポーザーがないんですね
あるんだったら管理費が高くなっても仕方がない、という部分もあるかと思いますが、ここの場合はどうして高くなっているのだろう？
よくわからないなぁと思いました。
食洗機とかは標準でついているみたいですし、その他の設備はまあまあ…グレードは高いものになっているのか。

え、ディスポーザーも無いのですか？最初は前向きだったのですが、価格が高いので最近後ろ向きです。やはりリュクスシリーズは賃貸用なのかもしれませんね。

▽「第１期販売開始／登録受付11/23-12/1」
今回販売戸数：70戸（総戸数92戸）
専有面積：25.86㎡～60.28㎡
販売価格：3,788万円～9,598万円
間取り：1R・1LDK・2LDK
駐車場：13台／使用料：37,000円～47,000円/月（内平置き1台52,000円）
駐輪場：92台／使用料：300円～400円/月
管理費：10,780円～25,140円/月
修繕積立金：3,750円～8,740円/月
竣 工：2019-平成31年3月上旬予定
入 居：2019-平成31年3月下旬予定

*初回放出、進捗76％程となる。オナスタで拘れるのも良い。
都心部出身者等で特に①西久保・琴平・愛宕等各町②森「帽子番号」③金刀比羅宮
などに馴染みを感じる、地域住民・併用ビル所有層等には親族分含め複数実需継承が良い。
また医療系副拠点・中央官庁他永年勤務者等にも便利だ。
界隈はR1や日比谷通・愛宕通・マッカあたりでも落ち着いており、休日は愛宕芝公園&
Aヒルズ方面含めゆったり生活できる。
クラシック好きなら、我が国の頂点的施設の一つであるサントリーホールも近く便利。

市況は他でも書いたが、史上初16連騰確定時下値支持で止まり、しばらく日柄で推移。
年明けの3Qに向け、現EPS推移で切上げ気配なら、先行きの金融資産リスク種は16年比で
1.5～倍増レベルに上がりそうだ。突飛なギャップがないことを期待したい。

■おまけ「ザ・タワー横浜北仲」
11/25から販売（1期730戸）が開始される。
広報概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2017/1116_01/download/sumai/20171116.pdf

*横浜は海域を平地拡張して現在に至る。みなとみらい初期には沿海部タワマン販売が
花盛りだったが、かつての山下公園・丘公園中心から拡張再整備が進み
みなとみらい線開業も弾みをつけ、今や関内・中華街含めWPレンガ他水辺広域商業圏を
構成しており楽しく生活できる。

横浜は近親等の出身&海運大手勤務で幼少期から馴染み深い。YMホールや県民は
今も出掛けるが、バンドホテル・ジョイポリ・タイクーンが姿を消したのは寂しい。
タイクーンは海外著名歌手のライブや車で隠れデートなどに良いSPOTだった。
物件ではコルティーレ山手は特別勧誘。何件も手が回らずMMタワーは行かなかったが、
お気に入り間取りが多かった。

92戸中70戸かー
結構人気なんですね。
どこのタイプの部屋が人気なんでしょうかね。
キャピタルゲイン望めますか？

キャピタルゲイン狙いの方は迷わすパークコート浜離宮を買いなさい。虎ノ門ではキャピゲインは難しい。詳しくは沖式で評価してみるべき。

抽選になる所ある？

新駅できればキャピタルいけるよ。

もう登録？

新駅できたら坪６００くらいになるかな～？

坪600？考えられないですね。

本日の抽選会はどうなったのでしょうか？

第1期70戸販売は、1戸(2LDK)を残して、全戸申込が入ったようです。
最大倍率は3倍が複数戸、2倍抽選ももちろんありましたが、
全体的にはうまくばらけたようでした。

▽「新虎通りCORE＝名称決定」(12/11森ビル）
*日比谷通りのご当地界隈は、スカイラインに大きな乱れもなく街路もスッキリしてて良い。
都心方面へは、内幸町→日比谷→有楽町→丸の内→大手町→本郷通りと名称が変わり
小川町を経て、御茶ノ水のMS海上本社(旧大正海上等）、旧日立本社のソラシティへと続く
ビジネス&複合主力路線。

*COREは新虎通りとの角地でもあり、御成門&ご当地界隈の就業者の新橋駅方面への
通勤徒歩路の一角でもある。今後界隈の再開発や虎ノ門新駅計画で、赤坂見附→
溜池山王(六本木分岐）→ご当地&内幸町開発の進展で、外堀通りとコア都心方面の
連続化が進展する。街路も広がり商業店舗もできるので便利になる。
財務・経産・外務他中央官庁も近く、かつてはNHK（現渋谷神南）も内幸町に所在していた。

■主な概要
正式名称：新虎通りCORE（コア）
敷地面積：1,524㎡
延床面積：17,434㎡
規　　模：地上15階・地下1階／高さ：約75m
用途：1-2F＝店舗・イベントスペース／エントランス&オフィスロビー、3-14F＝オフィス
着工：2016-平成28年8月
上棟：2017-平成29年12月9日
竣工：2018-平成30年9月予定
概要ttp://www.mori.co.jp/img/article/171211.pdf
着工等は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/res/1442/
>>1446上記概要UP

おまけ
▽「三井ガーデンホテル／銀座5丁目地区着工」(12/11三井不動産）
*都心部は五輪&インバウンド訪日客順調などの推移もあり、業界も堅調だ。
標記ホテルは、所在は銀座5丁目だが、銀座としては昭和通り側の東部で
築地地区にも程近く、晴海通りとの交差地区となる。
昭和通りは中央通り同様、新橋⇔上野間を主に結ぶ基幹道。

近隣対面北部には歌舞伎座タワー棟があり、やや築地側には、かつて松竹セントラルが
あったが、現在は松竹スクエア高層タワー棟に生まれ変わっている。
計画地裏手方面には新橋演舞場や、伝統の東劇も至近で松竹の本拠地区だ。
東劇は米METのオペラ・ライブビューイングやシネマ歌舞伎、映画等、特色がある。
築地場外市場にも近く、訪日等来訪者も多いし、伝統芸能等定型ファンが出向くことも
多い。

■主な概要
規模：地上15階
客室数：338室予定
開業：2019-平成31年秋予定
概要ttps://www.gardenhotels.co.jp/news/pdf/MGH_News_20171211.pdf

<<49訂正
▽「新虎通りCORE＝名称決定」(12/11森ビル）
誤：<<1446上記概要UP ←PHC1446なので表示不可
正：着工概要https://www.mori.co.jp/img/article/160712.pdf

販売センターで賃貸の想定を見せてもらった。数社の値付けの平均らしいけど、あまりに低すぎなので即買いだと思った。この想定を利回り還元して販売価格を決めているからね。いい買い物でした。

>>51 匿名さん

>>51 匿名さん
1R 2LDK いかほどの想定賃料だったのでしょうか？

この場限りということなので言えませんが、近くで貸している別物件の賃貸の申し込み状況からして、即決まるレベルでしたね。

▽「赤坂Ⅱプロジェクト計画／赤坂溜池山王地区」(12/13森トラスト）
*皇居東京駅を基点に「コの字」型のコア都心構築が進む。外&内堀通り・中央通り・
日比谷通り・昭和通り等界隈は東京の根幹地域だけに、コア南部では、虎ノ門・内幸町・
霞が関などとともに赤坂見附～ご当地赤坂溜池山王地区は重要拠点だ。

周辺はコマツ・NTTドコモ・MOL・JT・TBS・鹿島建設・住友電工他有力企業や
議事堂・官邸も近い。森ビルの赤坂溜池タワー・赤坂タワレジヒル・アークＦタワーなども
展開しており、米大使館・ANAインターコンチ・Aヒルズ・サントリーホール・Hオークラ・
AIR他も所在目白押しだ。
私的にも行動生活圏なので、今日も出没してた。
伊達社長さんのトラスト展開タワーでは、クラシックの無料コンサートを定期開催し、
文化支援も他の著名有力企業ともども質も良いので有難い。

標記開発は、Ａヒルズの斜め対面で、当該地対面には9月に開業した
赤坂インターシティＡＩＲの大規模タワーがあり、地下鉄地下動線も同じように
本開発地へも更に枝分かれされるものと思われる。
ホテル誘致・商業施設併設・観光支援機能なので、一段と国際色も高くなり、
完成が楽しみだ。

■主な概要
敷地面積：約15,700㎡
延床面積：約220,000㎡
規　　模：地上43階・地下3階／高さ：約210m
用途：オフィス・ホテル・サービスアパートメント・商業店舗・展示施設・医療施設
着工：2016-平成28年8月
工期：2019年度～2024年度
概要https://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2017/20171213.pdf

(注）本計画でも触れている･･･
▽「東京ワールドゲート計画」
2014年10月、2016年11月他でコメント付でUP済だが、主要計画概要のみ下記参照
着工ttps://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2016/20160705.pdf
街区名称ttps://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2016/20161101.pdf
*今年は皇居周辺他、水面下等色々多いのだが、上げきれないので、先取り消化後に
ボチボチ合わせUPしてゆきたい。
時間逸失がないリターン地が無駄なく楽しめる。

<<54追加
9月に開業した「赤坂インターシティAIR」(下記UP参考)も高さ205mなので、
2棟がほぼ対面展開となる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620878/res/25

ホームページでは近くにあるスーパーマーケットは、
「肉のハナマサ」「マルエツプチ」「成城石井愛宕グリーンヒルズ店」とありますが、
この中でも、バランスよくに食料品を買えるところはどこなのでしょうか？
肉のハナマサは肉の専門店的なところでしょうか。
このあたりに住む人たちはどこを利用しているんですかね。

＞57さん

先日、現地に行った際にマルエツプチには寄ってみました。
「プチ」ではありますが、それなりに一通り揃っていました。
お値段も、普通のマルエツと変わらないように思えましたので、
リーズナブルで買いやすいかと思います。

肉のハナマサについては、
ここの近くのお店は行ったことがありませんが、
一般的には業務用商品が多いのものの、
野菜、果物をはじめ一通り揃っています。
雰囲気にあまり気をつかっていないからか、
個人的にはやや買いづらいです。

マルエツはプチを含め都心部で多いですが、ほぼ定価販売ではないですか？
ハナマサの方がまだ使い易いような、、、

マルプチは夜９時半ごろ行くと、のり弁が２００円そこそこで買える事もありますよ。

1期の1Kタイプ、まだ残っていますか？

＞61さん

公式HPの販売概要によれば、
ワンルーム(1Kではありません)はあと先着順2戸を残すのみです。
ワンルーム(1R)は第1期で全戸販売したので、
先着順2戸が売れれば
本マンションのワンルームは全て成約したことになります。

1R、4000万？
高すぎ！

坪単価にして500万円。
都心タワーマンションが坪600万円～1,000万円、
近隣新築マンションも坪500万円超が大勢になっている中で、
私は相場だと思います。

虎ノ門ヒルズに近く、
新虎通りを中心とする本エリアの開発期待が既に
織り込まれた価格になっているかどうかは、
見方によるところでしょう。

これから出来る森トラのレジデンシャルタワー、1000万台半ば～らしいですね。モノは全然違うけど三分の一は安くないですか？周辺開発、新駅折り込み前の価格だと思いますよ。

周辺開発、新駅折り込みの坪単価で、いくらぐらいになるのでしょうか？
600～?

1期、たいぶ残っていますね。
高いから、売れないですよ。

第１期は総戸数９２戸中７０戸売り出し、先着順７戸となって、６３戸成約。
総戸数に対する進捗率は６８％です。
第１期で総戸数の半分も売り出せない物件が多い中で、
客観的に見て、第１期の売れ行きとしては悪くないと思いますが。。。

売行き良いですね

もうひとつ買おうかな。