ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

>>2334 通りがかりさん
この界隈に32年住んでいますが、これからお子様がお生まれになるのでしたらレジデンスの方が良いと思いますよ。
誰かも書いていましたが、アンヴィーネは目の前の道の交通量が多過ぎて自分の子供のことを考えても心配になります。
ひばりが丘は公園も多いですし東久留米の方の落合川は夏に水遊びさせられるいい場所ですし、田無の方に行けば多摩六都科学館があります。レジデンスは通りに面していないので静かでいい場所だと思います。
こんなこと書くとまた営業かと言われそうですが、違いますので悪しからず。

>>2334
保谷は大泉学園の影響力が大きいからです。
大泉学園は高いからです。さらにそのお隣の石神井公園が最も高いです。
西に、西に、と移ってくるため、所得水準と教育水準が高くなります。
子育てにはもってこいです。

>>2335
ご紹介してるのは、東久留米、田無、花小金井、ってことになりますね、結局
大きな公園があるのは東久留米と田無、花小金井ですね
多摩六都科学館も田無か花小金井
田無と花小金井は公立小中学校の教育水準が非常に高いエリアですね。
東久留米は商業施設が多くこのエリアでの中枢でもありますね
子育てとして短いに高い教育環境を得たいのでしたら少し値は張りますが
そちらの方が向いてるかもしれませんね。もちろん、こちらを購入して車で
お出かけするのも別に問題はありませんけど

2334です。

よくわかりました。ありがとうございます<(_ _)>
田舎から出てきたものなので、非常に有益な情報でした。
ありがとうございます。値段もそんなに変わらないので、やはりどちらも決め手にかけます。保谷か、ひばりか？
早く決めないと、部屋がなくなりますね。

>>2286 名無しさん
長谷工の物件は全部ついてるんですかね？シティテラス、プレミストもついてました。

>>2338
決め手に欠ける場合は一旦やめてみた方がいいと思いますよ
最近は23区も安くなって来てますからね
ちなみにひばりヶ丘は地縁者向きです。ひばりヶ丘団地、という地名でもわかりますが
戦後の団塊世代の親世代に新興住宅開拓地として生まれ、そして、その子供達（団塊世代）が
都心部にでていってしまい、で、団塊ジュニア世代では西東京エリアの場合は、三鷹、武蔵野市、
田無や花小金井が有名になり、そしてここ最近にて初代世代の寿命とともに建物の寿命が終わりを
つげて建て替えて供給が多いのが今のひばりヶ丘の姿です。
世代ごとに偏りがありすぎるエリアが故に、なかなか継続した発展ではなく、急激な発展と衰退ってのを
繰り返してるエリアがここの最大の特徴です。
地縁者ではない人にとってはいまいちピンとこないのはそれはある意味しょうがないですよ

でもそのかわりに安いですから経済的ですよ、やはり
ピンときちゃうようなエリアって高いですから
住まいは必要ですが、住宅だって幸せに生活するための手段の一つにすぎませんよ
今みたいな全体的にマンション高騰期においても4500どころか4000万円を切る価格で新築がかえるような
エリアはそう多くはありませんからね。
昔のバブル期と違って今高騰してるのは、人件費と資材費、つまり上物です。
土地が安いからこそ、上物の価格があがっても4000万円ほどで手に入るわけでとても経済的だと思います
マンションだと固定資産税（特に上物）が高いですし、修繕理、管理費は最低必要ですから。
加えて、車もあるなら駐車場代も必要です。マンションで4000万ってのは戸建でいえば5500万円相当を買うのと同じぐらいの
費用負担額になりますから、経済性重視っていうのも選択肢としてはありだとおもいます

>>2339
長谷工はプリンタービジネスと一緒で打った後から太く長く儲けるビジネスだよ
アフターサービスの定期購読モデルで最近急成長なんだよ

>>2340 匿名さん

2338です。
そうですね。よくを言えば23区に住みたいのですが、今は高いです。生まれる前に買わないと共働きなので、あまりゆっくり時間が取れないこと、また保育園のことを考えると定住したく、模索しております。
また家賃もかかりますので、タイミング的には今買いたいのが本音です。
また増税や、人件費の高騰から、マンション価額は下がらないと踏んでいます。
ひばりが丘の歴史調べてみます！
でもみなさん親切なので、びっくりしました！ありがとうございます！

>>2342 通りがかりさん
23区は高いですよね。安くて足立区。
ただ23区の方がやはり小児医療費など手厚いです。
でもひばりが丘、いいところですよ。
この物件よりもう少し駅から離れた団地エリアもゆったりしていて緑が多く子育てにはいい環境です。
いい物件に出会えますように(^^)

23区に住みたいけど4000万円じゃ住めないんだよね
都下でも中央線沿線は高いし
埼玉に近い西武池袋線沿線ぐらいだよな

都心の喧騒を好む人は別にして、4000万円で住むには最適地です。

今日は西側市道を通行止めにして
市道と自主管理公園、歩道、エントランス車寄せの境界線を工事しています
最終的な輪郭が見えてきました

>>2345 匿名さん
それは言えるね
4,000万円でお釣りが来る新築買えるのはほとんどないから

2900万円でも新築がありますから。

教育費にもお金かかるから家が安いとありがたいですねー
このあたりは家賃相場が安いのもあって8万円ほどですからね
分譲マンションだと管理費・修繕費・固定資産税が最低かかるし
ローン支払いは6万円ほどにしとかないと8万円なんて簡単に超えてしまいますよね

家賃相場が安いのもあって8万円そんな安い賃貸あるのですね。なんか4000万以下の部屋とか、本当のはなしなのでしょうか？

>>2350 通りがかりさん
3900万円でうってますよ
ここも、シティもプレミストも。格安エリアなのがこの界隈の良さだと思います。

>>2351 匿名さん
広告を真に受けてるなんて現地行ってないのがよくわかりますわ〜

>>2352 マンション検討中さん
何をそんなに事実を隠したがるの?
MRいってて価格も知ってるよ

>>2353 匿名さん
2LDKの部屋含めてでは？

>>2354 マンション検討中さん
3LDKだよ
知らないの? MR行ってみなよ

もしかして私がいったときにはまだ、価格未定でしたゴミ置き場の上の部屋ですかね？

ここにいる通りがかりさんって、通りがかって止まってるんですかね？
ずっと執拗に粘着されてますますよね

初めの頃から何回か
MRに行きましたが3900万円の3LDKは、
ひと部屋とかしかなかったですよ。
なのでほとんどないはずです。
C棟はいくらで販売されるんでしょうね。

教育水準については、東京都資料の、区市別の調査結果 を見れば、このあたりの市、区はほとんど変わらないですよ。私はとりあえず平成29年の資料で中3の教科別で見ました。

通りがかりさんは検討されている方なので、粘着とは違うと思います。
検討もしていないのに執拗に粘着されているのは、いつもいる匿名さんではないですか。

>>2360

そういう話はもういいので物件の話をしませんか？
もううんざりです。投稿者に対するコメントばかりで物件に対するコメントがまるでない。

ネットで匿名だと声が大きくなる人ってどこにでもいるんですね...
私のマンションコミュニティ掲示板の使い方としては個人的所感(ポジティブもネガティブも)投稿は無視してトピックスだけ抜き出して全て自分で調べるようにしてます。

外構がかなり出来上がって来てますね。毎朝駅まで歩く途中に寄ってみてますが、歩道や車寄せの姿が段々と見えて来ました。
お盆前には概ね形になりそうですね。

８月末には外構工事が終わりそうですね。内装工事は９月末までかかるのでしょうか。それとも、８月末に全ての工事が終わるのでしょうか。

いよいよ正念場ですね

旧盆休みに入る前に自主管理公園、歩道などの工事は終えるようです。
長谷工の品質検査要員が１０名位で各所を点検しているのでおおよその内装は終えていると思います。

>>2369 匿名さん

って事はいよいよ秒読み段階ですね！
在庫も多いので値引きに期待できそうです

今ここでの値引きは契約済者の感情もありますのですぐにはできません。
完成後、半年とか１年を経て、ほとぼりが冷めてからの値引きになるでしょう。
例えば、同時に入居してお隣さんが１割安い、２割安いではたまったものではありません。

>>2371 職人さん
値下げ、は公示価格からの下げをおおっぴらにしますが、値引きってのは公示価格はそのままに割り引く事であり取引者との間だけで交わされるものです。最初にやってたインテリアオプション券もそう言う意味では値引きに近いものがあります。
後者はいつでもやられてますよ。応じるかどうかは売主次第です。言うまでもなく売り出し直後は難度が高く、後半になればなるほど低くなります。

自主管理公園の工事用柵が全部外されて全容が見えています
市道との境界線を工事中なので夕方には再度策で隠れてしまうと思います

かなり売れ残りがあるようですが、商談の時にエアコン（３台）を要望すると無料で設置して貰えるでしょうか。

周囲がだいぶ出来ているようですね。週末見に行こうと思っているので楽しみです！

>>2375 匿名希望さん
ちょくちょく通っていますが、平日は結構見えていても週末は工事作業がおやすみなので、フェンスであまり見えない可能性もありますよ。ただ、だいぶできてきているのはわかると思います。

やっぱり夕方にはエントランスから自主管理公園歩道の出入口までは中が見えない様に完全な隙間無しのフェンスで覆われていますが今日で植樹は全部終わっています。　市道を通行止めにする作業は後３日の予定なので歩道と市道の境界は週末には綺麗に出来上がっているでしょう。

公示価格とは
地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。
適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地（平成19年地価公示では3万地点）について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。
ですので
2372は、公示価格ではなく公表価格ではないでしょうか。

2375です。
平日はなかなか行けないので、週末に隙間から覗く程度ですがお天気良ければ見に行ってみます。情報ありがとうございました。

最近の写真がありましたら掲載をお願い致します。

植木はあのままでしょうか？
前を通るとかなり家の中が見えて、、人通りもあるので心配です。

樹木の心配って１階のバルコニーに面した植栽ですか
ちょっとスカスカ過ぎてこれから生育するとしても入居当初は丸見えで心配ですね
来年春から秋にかけて茂るのを待つしかないみたいですね
買われた方は内覧会でクレームをつけて暫定的な目隠し設置をさせるのもありでしょう。

今日は北西角の樹木を伐採した自主管路公園歩道入口の工事を初めて行っています。
ここが駅から徒歩で来た場合の最初の敷地内へのエントランスですね。
隣のブリリアは自主管理公園に物件名のプレートが設置してありますがここはどうなるのでしょうか。

１階のバルコニーに面した植栽は、入居時にはかなり生育していますよ。

エントランスとは
「建物の出入口部分や玄関を意味しますが、一般的にはマンション等の建物全体の入り口（共用玄関）のことで、最近は防犯上オートロックになっている場合が多いです。」
とあり、敷地入口ではなく共用玄関を指す場合が多いです。
駅歩10分は伐採した木の場所までです。西側のメインエントランスまでは駅歩11分になります。

歩道の植栽が少ないとのご意見がありますが、CGを見るともっと多く植えられているので、今から追加で植えるのでしょうね。
歩道の舗装工事が終わってから始めるのではないでしょうか？

「歩道の舗装工事が終わってから始めるのではないでしょうか？」とのことですが
特段の理由が無ければ歩道の舗装工事前の植栽で終わりだと思います。
舗装後の植栽は、せっかく造った舗装歩道が土で汚れるからです。それが作業順序です。
なお、CGと違うではないかと掛け合っても門前払いされるでしょう。CGはあくまでも予想図です。

写真をどうぞ

↑ａ棟から自転車置き場への入口
↓駐車場と自主管理公園

↓ａ棟エントランス側植栽

外構工事は何とかお盆前に終えそうですね（細かい所が幾らかは残りますが）。

>>2390 名無しさん

写真嬉しいです！
なかなか行けないので、、ありがとうございます。

Ａ棟南側の市道ですが全面的に舗装をやり直すのでしょうか。
現状はマンション側が高い片勾配の道路になっていますが、今回マンション側のＬ型側溝は道路よりも低く設置しています。
つまり、全面的に舗装をやり直して両勾配の道路にするということが考えられます。

ひばりヶ丘は都会の雰囲気があって、安定した地域という感じがします。
本当に住みやすく、個人的にもかなり好きな地域です。
落ち着いているので、非常に好きな地域の一つになっています。
やはり、こういうのどかな地域が安心いたします。

マンション建てすぎじゃね？

同じ路線でも練馬区と比べればスカスカで余裕があります。

ひばりヶ丘は土地価格が安いからいいと思う
ただこのマンションは随分相場よりも高いから買うなら4300万までの部屋だね
金利も上がったし相場以上を払う意味がないエリアだし　供給量が多すぎだからね、もともとこのエリア

空気の汚れた都心部に住むよりか、郊外を選択するのもありかと思います。
よって人それぞれですが、ここは確実に住みやすい街であることを断言します。

>>2398 ご近所さん
空気の綺麗さは測ったんですか?
ここが都心部と比べて綺麗とは思わないですけど根拠があるなら出してくださいよ

>>2398 ご近所さん
どう住みやすいの?

そろそろ内覧会に向けて最終段階といったところでしょうか。

>2395
少子高齢化とか都心回帰で考えたらこれから先に販売する分は割高感も手伝って過剰かもしれません。
この物件は土地所有者のＫＫＲが実に上手い具合にデフレどん底が去って地価上昇期に手放したものです。

>2401
内覧会は予定通りなら９月下旬以降です。
ＭＲも手仕舞いにして在庫がかなり有りそうなので現地販売所が出来る頃です。

「ここが都心部と比べて綺麗とは思わないですけど根拠があるなら出してくださいよ」
⇒では逆に、綺麗とは思わない根拠を出してください。

「どう住みやすいの? 」
⇒都心部の喧騒が無く、落ち着いて生活ができます。よって、もう引越しは考えていません。

住まいに適さない場所は次の7ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・火山帯
・断層帯

追加します。
住まいに適さない場所は次の１０ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮、塩害）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・軟弱地盤（地盤沈下、流動化現象）
・火山帯（噴石、降灰）
・断層帯（地震）
・風雪害（建物損傷）
・喧噪（睡眠不足）

やはり物件は購入するタイミングが本当に大切だと思います。
このあたりは、ある程度、条件を考えて選ばないと難しいころではないでしょうか。
このあたりは、よく検討をして物件を選びたいところです。

>>2403 ご近所さん

ああ、なんだ
単なる都心部への憧れが嫉妬に変わっただけな人でしたか

相当に歪んだ性格の持ち主ですね。同情します。

>>2405 匿名さん

だと思います。
安いエリアだけに供給過多でだぶついてますし、都心回帰の潮流はある中での郊外ですから将来の資産性はもちろんですが普段の利便性がキツいかもですしね

>>2407 ご近所さん
近所さんなので地元愛のバイアスがかかるのはわかりますが地縁無き人も検討してますから地元愛だけを盲目的に語られても理解は出来ないです。
住めば都、っての変わらないんですよ。で、それは住んだあとの結果論。加えて主観的

都市部の空気汚染源は幹線・高速道路、工場、ごみ処理施設などでひばりヶ丘はこのいずれにも近接していないので安心ですね。
近くを流れる落合川は都内で唯一平成の名水百選に選ばれているように都内最高の水質を誇ります。
東京は特に環境も良くないなんちゃって郊外が多い中、ひばりヶ丘は特筆に値する真に環境の良い郊外住宅地と言えるでしょう。

>>2404 ご近所さん
バランスで決まる話なので、それって。

皆さん通勤はどうされるんでしょうか？

落合川ってホタル見れるのでしょうか。もしくは他の場所でもこの近辺で。最近ホタル見てないから来年はみたいなぁ。

>>2412 匿名さん
私は基本的にはひばりヶ丘駅を利用して池袋に出ます。

通勤には実質ホームまで徒歩15分かかるひばりヶ丘まで歩き、そして必ず池袋で乗り換えて、さらに新宿で乗り換えて、
の２回乗り換えが余儀なくされるのが西武池袋線最大の弱点
が、そんなことはわかってるためひばりヶ丘エリアの人は東に向かわず西側が多い。勤務地は西東京市内がほとんどですよ

また湧いてんね

金利が大幅上昇するのが見えてるこの局面だと高値掴みだけは避けたいですね

「２回乗り換えが余儀なくされるのが西武池袋線最大の弱点」
とありますが
池袋乗り換えの丸ノ内線で職場ですので、１回乗り換えで通勤していますが・・・。
なお、西側への通勤客は非常に少なく座っていますよ。何なら朝見てご覧。

ひばりヶ丘の交通インフラの主力順位
一位：自家用車
二位：バス
三位：意外にタクシー
四位：電車

まぁ実際にはここもバス便だしな
ホームまで15分も歩いたらもう汗だくだろうね、今日みたいな夏は

「丸ノ内線って特殊になってますから池袋方面は本数も少なく迂回で時間がかかる」
ですが
大手町に通っています。帰りの池袋行きは18時台に25本あり、乗車時間は15分です。

＞＞ひばりヶ丘の交通インフラの主力順位
勝手に自作するな！

池袋線は乗り換えなしで接続できる路線が多いのがメリット。
ひばりヶ丘だったら池袋乗り換えで山手線や丸ノ内線を使っても通勤時間そんなにかからないし。
この便利さは住んでみないとわからない。

近くに住んでいますが、職場は都心です。同じマンションやURの知り合いも都心へ通勤されている方が多いです。駅まではバス、チャリ、徒歩の方それぞれです。私含め皆さん通勤時間は苦に思っていないですよ。

私も都心に通勤していますが苦にはなりません。
所沢（西武池袋線）から都心に通っている人も沢山いますし、飯能（西武池袋線）からも都心に通っている人もいます。
中には西武秩父（西武秩父線）から都心に通っている人もいます。

車通勤でどこへいくのですか？

>>2431 匿名さん

ほとんどって誰？
この前西武線が停電で電車とまった日、駅にすごい人が溢れて大変でしたよ。
それだけみなさん都心に通ってるってことですよ。

ひばりヶ丘駅の1日平均乗降人数は、2017年（平成29年）72,652人とかなり多いですよ。

＞＞1日何度連投するんですか?
１０連投は可能でしょう。

>>2433
勤務地ですよ

>>2434
> 私含め皆さん通勤時間は苦に思っていないですよ。
皆さんって誰なんでしょうね？

>>2435
どこが多いのでしょうか？...

またひばりヶ丘愛にあふれた人が粘着してるんですかね？

>>2432 匿名さん
今日初めて投稿しました。

ひばりヶ丘駅周辺の労働人口に対する駅の乗降人数です。多いでしょう。

ぶっちゃけこのマンションは立地が微妙な割に価格だけが高いですね
徒歩圏と言えば聞こえはいいが実質部屋ドアからホームまで徒歩15分ほど
立地でいえばセンチュリーのほうがよほど駅近で好立地ですね

建物は廉価版なのが残念です。周辺大規模ではディスポ標準搭載、
グリルとダクトもマンション向けのグレードいいのを使ってるのに
ここはなんか廉価版しか採用されていない（たぶん価格を抑えるため）

まぁ、それでも相場なりの価格ならまだしょうがないかなって思いますが
随分高い（笑
センチュリーの駅近でさえ4300万で買えますし。
土地の仕入れにお金が相当かかってしまったのでしょうね

>>2442
労働者は多そうですもんね、この辺
駅からこのマンションまでの道は夜は怖いから子供に歩かせられないかな
まぁ車で迎えに行くしかないですね

＞＞センチュリーのほうがよほど駅近で好立地
センチュリーは道路っぱたでよくない！

アホな書き込みには、参考になる、がつかないな
笑

>>2415 匿名さん
タイタニックさん！

>>2443 匿名さん
何回同じような書き込みすれば気がすむのでしょう、、、よっぽどこの物件がお気に入りなんですね

西武池袋線を批判したいのか、ひばりヶ丘をけなしたいのか、、、。保谷には投稿してないみたいですね。

＞＞ひばりヶ丘エリアの人は東に向かわず西側が多い。勤務地は西東京市内がほとんどですよ
全然わかっていないね。ひばりヶ丘駅の西側はすぐ東久留米市だよ。

新宿伊勢丹で買い物するので、ひばりヶ丘から乗り換え無しで行けるのはとても便利です。
銀座へ行くにも渋谷へ行くにも、座っていれば着くので便利ですよ。
中目黒や中華街にも行けますしね。
池袋から乗り継いで行っても良いですが、直通運転に乗ると楽ですよ、匿名さん。

荒らしは構って貰えるのが一番の喜びだから反論したり話題にしてはいけません。

わざと間違った事を書いたり皆が立腹する事ばかり選んでしつこく書き込んできます。

一番の特効薬は完全無視と削除依頼です。

営業妨害などで訴えられればいいですね。

>2445
そうですかね？駅近で住環境にも優れてますよ、ここよりも。
向こうは3分、ここは10分でしょ。

>>2452 匿名さん

完全無視ですね、了解です。

そうです。無視、無視しましょう。

今、削除依頼中です。

2454が荒らしまくっていますが、ここを買いたくても買えない人なのでしょうね。

乞食に餌をやってはいけないということですね。承知しました。
削除依頼、お手数ですがよろしくお願いいたします。
まともな方が多くて安心しました。

ひばりが丘の歴史とか全く知らないし、興味もありませんが、住んでみていい所だと実感してます！

4000万円以下で押さえておきたいところですね

昨日、東北地方で水害がありました。
なお、以前の次のようなスレがありました。

住まいに適さない場所は次の１０ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮、塩害）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・軟弱地盤（地盤沈下、流動化現象）
・火山帯（噴石、降灰）
・断層帯（地震）
・風雪害（建物損傷）
・喧噪（睡眠不足）

よって、今回の東北の水害は
・河川沿い
・低地
ということですね。

A棟とB棟が30メートル。A棟の住人に見られると思ったらB棟に住んだらなかなかバルコニーに出づらいなぁ。

そうなんです。A棟とB棟が近すぎます。
A棟、B棟、C棟ではなく、Ｌ字型の建物、または20階建ての一つの建物にすることができなかったのでしょうか。
日照権は別にして、ここでは高さ制限があるのでしょうか。

お見合い部屋は嫌ですもんね

>>2463 名無しさん

だからb棟の低層階は安いんだからしょうがない。価格に反映されている。

それでは回答になっていない！　B棟の高層階でも同じこと。
B棟の低層階が安いのは日照の問題である。

A棟のバルコニーは道路に面しているので、割と全方位から丸見えなことを考えると、住民にしか見えないB棟の方が良いかな？と個人的には感じています。
バルコニーから中庭が見えるのも悪くないと思うのですが、如何でしょうか？

Ａ棟の低層階ならあり得ますね。

日照はモデルルームで確認できます。冬至以外は、B棟の日当たり問題なかったですよ。眺望を気にしなければ、少し安いしお買い得だと思いました。

日照はB棟の下層階で問題があります。工事期間中に現地で確認しました。
なお、中層階や上層階では問題はありません。

Ｂ棟低層階の中でも西寄りは西隣のブリリアシティ１４階の陰になり易いので
日照が遮られる時刻はかなり早くなりそうです
建設中に通りを歩きながら見続けていた感想です

>2464
地価が高騰しているので最近の物件は独立型は少なくＬ字型ばかりです。
ここの計画を初めて見た時にＬ字型で無かったので驚きました。
販売戸数を可能な限り増やすためにＡＢ２棟建て＋変形Ｌ字のＣ棟になった模様です。

容積率の関係で販売戸数（正確には床面積）が決まります。
270戸ですからＡ棟だけで20階建てにすれば可能かと思いました。
ただ、高さ制限があるのかどうか？

高さ制限はないでしょう。
でも日照規制はありますから２０階なんて無理だと思います。
可能であっても建築基準法上の高さ基準から２０階建てにするメリットもありません。

日照規制はＢ棟の北側がメインだと思います。よってＢ棟が無ければＢ棟から離れたＡ棟で20階建てが可能かと思いました。
そうすればＡ棟とＢ棟との近接問題が生じなかったと思います。

この土地の容積率の制限は200％です。よって、本マンションはギリギリの容積率199.99％で設計されています。
容積対象床面積が決まっていますから部屋の面積をいくらにするかでマンションの戸数が決まります。
例えば、部屋の面積小さくすれば300戸以上も可能でした。ファミリー層を対象とした部屋面積にしたので結果として270戸になったのです。
つまり、土地があるからと言って、いくらでも戸数を増やせるものではありません。容積率の範囲内での戸数となります。

>>2477
それはみなさんわかってるかと思いますよ、売主都合として。
それと買い手判断は別ですからね

売主都合なんて有り得ません。売れなければ何にもなりません。
つまり、どのような物を造れば売れるかです。
それを考えて建設するのが事業というものです。

>>2479 匿名さん

売手都合はありますよ
ディスポがないのも売手都合です。
ここはこれ以上価格に転嫁しても買い手がないって事です

勘違いされているようですね。
ディスポーザーを設置した場合は
①地下に大きな汚泥槽が必要となり、定期的に汚泥の引き抜きが必要で莫大な費用がかかり、管理費にはね返る。
②ディスポーザーの寿命は15～20年であり、交換に10万円程度がかかり、居住者負担となる。
③ディスポーザーにかけれない物もある。（配管が詰まるため）
④２４時間ゴミ出し可能なマンションでは必ずしもディスポーザーを必要としない。
⑤初期費用（本体、配管、汚泥槽）が販売価格にオンされる。
となり
売手都合ではないのですよ。

>>2481 匿名さん
勘違いしてるのはあなたです。
5は売手都合です。レンジやキッチンも廉価版にしたのも売手都合ですよ。
土地を高値掴みしてるから利益確保以前に上物削りまくらないと売価がここの相場をはるかに超えるからです。既に大きく超えてますがそれ以上に高くすればもはや売れないからですよ。売れないと在庫リスクだけを抱えるからね。売価の天井がエリア事にありますから。仮に上物にお金をかけて高級マンションとして平均1億円で売ったとしてもここでは見向きもされないです。5000万円が関の山。積み上げ式だとこの売価を超えちゃうから削ったのです。

「土地を高値掴みしてるから・・・」という受け売りを信用したら駄目ですよ。
きちっと調べてから自分の言葉で発言して下さい。

他の方が言っていましたが、5000万円の物件の場合
・デベの取分1000万円
・施工会社の利益500万円
・販売管理費500万円（販売経費250万円＋販売会社利益250万円）
・原価3000万円（土地購入費1400万円＋建設費1600万円）
とあるように
廉価版にしなくても建設費がそんなに増えるものではありません。
つまり、建設費1600万円が1700万円になる程度ですので、売価5000万円が5100万円になり、決して1億円になるものではありません。

>>2484 匿名さん

そういう話をしていませんよ。
高級仕様として中身にお金をかけて仕上げたとしてもエリア属性で売れる金額の上限は決まるという事を言ってますよ。１億円にならない、ってのは的外れです。豪華仕様にすれば億超の部屋にはできます。がここではそれで売っても売れないのをわかってるからやりません。このエリアで売れるターゲット層、価格上限でしぼったら削るしかなかっただけの話です

自主管理公園と歩道がたいぶ完成に近づいてきました。
話を聞いた所では山の日、日曜日、旧盆期間中に入るので
その前に完成させたいところだが台風接近で微妙だと言っていました。
現在は強風に備えた片付け中です。

強風でマンション傷とかつかない事を祈ります
雨も勘弁です 洪水が心配ですね

工事保険に入っているので安心して寝て下さい。

ちょっと的外れな酷い事を言うと
完成前に地震や暴風、大雨を受けて対応がされていた方が安心です

まったくそのとおりです。
大雨でないと発見できないことがあります。

>>2489
そうなんですよね
でも問題はそこまで大きな目で見てもわかる損害が出ればいいのですが
ぱっと見ではわからない程度だと厳しいですよね
他の物件の掲示板でも外壁タイルがちょっとおかしいとかの論議がたまにありますが
ああいうのがないといいなと。クラックでの浸潤とかすぐにはわからないですしね

ドローンでの撮影で全方位からの撮影ってしてもらえないのですかね

>>2490
すでに契約してる人もいるでしょうからそういう人はちゃんと建築監督してほしいですね
もう自分たちの物件になるわけですし

逆に、あれもこれもつけちゃって高級路線でいったら良かったのに。
蓋を開けてみたら中途半端で、みんなガッカリしたしょ

高級志向でしたら長谷工以外の物件を選ぶことになります。
長谷工は衣料品のユニクロと同じようなものです。
皆さんはそれを承知で購入しているものと思います。
ユニクロは厭だ！　と同じように　長谷工は厭だ！　と言う方もいます。
しかし、近年は長谷工の技術レベルが向上したので価格以上のものがあり、お買い得物件が多いです。
また、購入して数年たてば施工者である長谷工の名前が次第に表に出なくなり、気にならなくなると思われます。

この土地で、大手デベ、大規模マンション、新築ってなると今後なかなか出てこない。だからこそ大きな買い物だし、たとえ100万物件価格に上乗せされても設備が充実するだけで満足度は格段に違います。どうせ大金払って住むんだったらよりよい住環境を求めたいからこそ、がっかりしちゃうんですよね。私はね。

>>2495 名無しさん
わかります。ディスポーザーも色々言う人いますが、近隣の10年前のマンションですらついてるものをわざわざ削らないで欲しいです！売るときもやはりついてる方がイメージよいし。

ディスポーザーをわざと外したのは深いわけがあるのです。
販売員に聞かなかったのですか？

>>2496 匿名さん
ほんとですよね
マンションメリットが削られると嫌ですね

>>2494 職人さん

長谷工は安定した施工だし安いのでいいと思います ってか最近のマンション施工は長谷工がほとんどだし
でもその格安長谷工をつかってもこの金額になったってことはかなり土地を高値で仕入れちゃったんでしょうね

土地の仕入れ値もあるかも知れませんが、いくらかかったからいくらで売ろうというものではありません。
つまり、この場所だったらいくらで売れるかで価格を設定します。よって、本物件はデベが儲け過ぎです。

コスモ、ヌーベルって、今中古売り出てる？

>>2495 名無しさん
100万ぐらいの上乗せ設備だったら、オプションでカバーしてるんじゃないかな。たぶん

>>2502 マンション検討中さん

オプションとかリフォーム対応は、住宅ローンに組めず、希望の金利、銀行でなければできるとこもあるけど、そこまでしてリフォームするのはなんかちがうんですよね。なのでがっかりなんです。ちなみに、トイレ、風呂、キッチンの水周りのリフォームの相場で300万と聞いてたので100万という金額を出しましたが適当に出した数字です。

ディスポーザー以外で、他の物件より劣ってる設備ってなんでしょう？ 自分はすぐ浮かばんですが。

中古物件として、コスモは時たま出ることがありますが、ヌーベルは滅多に出ません。
特に、ヌーベルは根強い人気があるようですね。レジデンスもそうなればよいのですが。

なるほどです。ヌーベルは、コスモより坪単価高めで新築販売されたと思いますが、すぐ完売したんですかね？

一番似てるであろうヌーベルも安くはない新築価格だったろうし、時代も違うし、まあこんなもんでは、てな感想です。

そうです。ヌーベルは更地の状態で販売されました。
第一期では316戸中200戸が販売され、即完売しました。

あと思ったのは、マンション評論家っつうのはいろいろ細かくて参考になるが、類似の中古の売り物件がどんだけ出てるかとかは見てないな、いわゆる専門家やなーと思ったよ。悪い意味で。

>2499
ＫＫＲ国家公務員共済組合の一般競争入札で仕入れています。落札価格は少々手間は掛かりますが調べれば判ります。ＵＲ都市機構とは駅からの距離が違い過ぎますが地価も違い過ぎて驚きます。地価＋儲けで高額な販売価格なんでしょうね。でも儲けから販売経費が予定外の長期販売戦で削られる気もします。

三菱みたいに自前で販売部隊持ってるとこと、販売は外部委託してるとこでは、販売経費の考え方が違うのではないかな。

今日も駅からの帰り道で寄ってみました。
自主管理公園と歩道は工事用の柵を取り払って最後の仕上げに掛かっていました。
大工程表とかをちらっと見せて貰いましたが明日で外郭の最終工事を終えて盆休み。
盆休み明けからは消防検査が始まるようです。あと、近所の方が舗装が傾いていると心配されていましたが
警察と通行止め日程を決めて月末までに南側と西側市道の再舗装を行うとの事です。

ちらっと見た感じで正確な事は明日の夕方になるまで不確実ですが、
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうです。
歩道縁石と車道路肩に段差があります。歩行者の出入口だけ段差を無くしています。

ヌーベルの新築時の情報

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・竣工年月：H15.3
・平均価格：4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・坪単価　：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・平均面積：79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・駐車場　：250台
・駐輪場　：632台
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ：7基
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

ヌーベルの新築時価格を参考にして、不動産市場の上昇を考えると、まあ妥当な価格じゃないのかな。

今の給与はH15と比べるとどうなっているのでしょうか？

やはり、南側と西側を再舗装するのですね。気になっていました。
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうですとのことですが、なぜ歩道縁石と車道路肩の段差を無くすことができなかったのでしょうか？

>2516
車道路肩に面する部分は歩道ではなく植樹と花壇になっています。

反対側のブリリアシティは車道に面する部分が広い歩道で段差無し車止め杭を内側に打っています。

ヌーベルとは平均面積が10m2くらい違いますね。
最近の3LDKは70m2くらいの狭い物件がが多いですね。

>>2515
あがってるよ
デフレで貨幣価値も下がってるからね

ヌーベル15年経っても売り出し時の価格で売却できるから新築のレジデンスに
らくらく住み替えられるわけですね。

過去に前例の無い作業員の人数です。
今までに聞いたことの無い音も朝一番から聞こえています。
歩道のタイルｏｒ石を貼る作業と駐車場などの構内の舗装工事が同時並行で進んでいます。
まわりの道路にも多数の工事用車両が待機しています。
内覧会の日程も決まったお盆休み前の最終日です。

ヌーベルの新築時の情報（追記）

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・建築面積： 4,988.53㎡
・延床面積：36,919.14㎡
・竣工年月：平成15年3月
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・駐車場　：250台（月料金　1.4万円～2.0万円）
・駐輪場　：632台（月料金　上段100円、下段200円）
・ﾊﾞｲｸ置場： 20台（月料金　1000円）
・専用庭　： 27庭（月料金　420円～1430円）
・ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ： 20　（月料金　690円～1190円）
・ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ ：175室（月料金　500円、600円、700円）
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ： 7基（9人乗り）
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

この時間まで残業して頑張っていましたが台風が影響したのでしょうか終了しませんでした。
道路に積み上げていた資材を敷地内に移動させて撤収作業に入りました。

大丈夫だよ、建設って大抵は余裕をもってやってるから。そもそも残業じゃないんじゃないのかね。

労基上の残業かどうかは契約まで把握していないから判りませんが
通常なら工事を行っていない時間帯までやっていたのは事実です。
道路上に資材を積み上げてあったので日没後暗くなって見えなくなるまで作業を続けていました。

積み上げられた資材などは特に纏めてカバーをしている状態でも無いですが、このまま盆休みに入ってしまうのですかね？
台風などで強風が吹いたら危険な気がします。

昨日今日とタクシーで現地を見に来るお客様が急増しているのが良く見えます。
明後日以降に舗装工事を開始するので近隣の駐車場の出入り時刻と工事時間の調整をしています。
９月１日には完成させたいみたいです。

かなり出来上がってました！
↓正面エントランス

↓ミニ公園

↓B棟と駐車場

↓A棟前道路

↓C棟脇自転車入り口

>>2528 名無しさん

気のせいか外壁ガタガタになってません?

>>2531 名無しさん

なんか穴が空いてますけど通気口ですかね?
窪地だから豪雨の際の排水口ですかね

↓ミニ公園脇B棟入り口

写真ありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

>>2535 名無しさん

2階、３階の廊下に面してる玄関側ドアの外壁が剥げ落ちてしまってますね…
塗る時に下地塗りが不完全だったんでしょうかね。これ、またそこから上塗りですまされちゃうのかな…
ってかこの写真見たらこの住戸の入居者は嫌な気分になるでしょうによく勝手に写真掲載してますよね
せめて完成してから撮るべきでは?

>>2531 名無しさん

歩道のインターロッキング、目地がソロってなくてがたついてるように見えますけど工事急いだのかな

>>2528 名無しさん
写真中央柱の外壁スリットも何故か上部でズレてますけどこういうもんですかね?
右側スリットに至っては途中で無くなってますし。構造物として長方形になってる左右対称でまっすぐっておもってしまいますが

まだ建設中ですよね。ここでケチをつけるのは購入者の方にも現場の方にも失礼な気がします。

>>2540 匿名さん

そうかな
工事中の方が問題があっても発見しやすい
できて化粧されたらわからなくなっちゃうよ
買った人もこれから買う人もきちんと作られることを願うでしょ

ここでうだうだ言ってもしょうがないでしょ。
気になるなら、直接モデルルームに言うか、現場の人に直接声をかけなきゃ。

>>2542 匿名さん

過去にマンコミュで大きく話題になったからこそ動いた事例がありましたよ。
いたずらに不安を煽るのはダメですが冷静にこういう工事中の写真を共有しながら証拠と根拠集めは大事だと思いますよ
準備もなく言っても無駄です。
現にあなたが言うMRや現場の人に言っても何も解決しません

工事中の写真は役に立ちますね

>>2535 名無しさん

住戸側外壁の虫食いみたいな剥がれはほんとなんだろうね

剥がれじゃなくて、これから塗装orタイルを張るために段差をパテで埋めたんじゃないの

>>2546 名無しさん
そうだといいんだけど随分と剥がれてる系の広がり方してるからさ
意図的なものに見えないよね

>2545
>2546
私も気になっていたので確認しました塗装は終わっています。
その上から白っぽい素材でパテ塗りで広げています。（Ａ棟２階、３階、４階など）
更にその上から塗装を吹き付けていますが下の白いパテが透けて見えてしまっています。（５階以上）

＞＞2534
水圧がかからないようにするための水抜き口です。
自宅付近の土留め壁を見て下さい。水抜き口がついていますよ。

>>2548 匿名さん

塗装が終わってるのにパテ塗りっておかしくないですかね

>2550
普通の工程ならばおかしいですよね
でも現実にパテ塗りした個所だけ上から部分塗装をしています
上層階は近くから丹念に見ると無数のパテの部分が透けて簡単に判ります

>>2551 匿名さん

謎ですね
竣工が来月末ってなってますから残り１か月程ですよね 急いでる結果とかじゃなければ良いのですが。

2530の写真を拡大して見ましたら、壁面に無数に白い痕が写っています。これは何なのでしょうか。もしかしたら光の反射で白い痕のように写ったのでしょうか。

>>2553 匿名さん
それが今話題にしてる剥がれてるように見える問題です。パテ塗りらしいですが私もよくわかりません。
もちろん、引渡し前には塗られるんでしょうが、なぜにこういう剥がれてるっぽい感じに今なってるのか不明です。
まだ工程の途中なだけだと思うのですがこういう感じの広がりに意図して出来るもんですかね?

>>2533 匿名さん

たしかにガタガタ

＞＞2533　気のせいか外壁ガタガタになってません?
とは、平面になっていないということですか。

外壁ガタガタは正直私の目ではわかりませんでしたが、白いポツポツがたくさんあるのは気になりますね
どなたか情報お持ちでしたらおしえてほしいですね

エントランスの外壁ガタガタは自然石風にした予定通りの造りです

下層階は白いパテ塗りだらけです
上層階はその上に塗装を吹き付けていますがよく見るとパテが透けて見えます
中層階は現在作業中でマスキングのビニール？シートを局所的に貼りながら作業しています。

>>2559 匿名さん

もっと拡大した写真が欲しいですね
しかし、あの白いのってパテ塗りした結果でしょうか?
私は素人なので人が意図してあの白い部分を塗りで作り出す必要性もわかりませんが、必要があったとしてあれって人の手であんなに不規則かつ時間がかかりそうな形状、数で可能なんですかね?
塗装は多分スプレーによる吹き付けですよね?
あの白い斑点はハケで塗ったって事になりますが随分と手間がかかりかすね。凹凸感を出すための外壁処理ですかね?
でもそれだったら塗装前にパテ塗りしちゃいますよね? ムラが出来ちゃうし。うーん、謎。自然と剥がれたような感じにも見えなくはないがさすがにあんなに大量に剥がれるはずはないし。

想像ですが長谷工の検査と下請業者の補修を繰返している感じがします。
写真を掲載できませんが、双眼鏡を持って至近距離から見てきました。
パテ塗り、吹き付け塗装の終わった階では色ムラがある個所と再度パテ埋めした個所にビニール貼付や付箋みたいなものが付けてあります。
壁に填め込んだサッシ等との境目に直線上に白くパテ埋めした個所もあります。

先日現地を見てまいりましたが、車寄せの幅ってこんなモノなのでしょうか？
あれだと一台停車していると占拠してしまい、後から来た車は追い越すことが出来ないですよね？
近所のコスモは幅も広く停車する車と追い越す車分くらいのスペースがありますが、少し疑問に感じました。

車寄せ云々の前にブリリアとの間の道は木があるから自主公園と花壇が出来たせいでより通れなくなって、ブリリアシティの敷地を通る形ですよね？人の敷地を毎度通るのはいかがなものか？この辺りは施工会社などは配慮しなかったんですか？

敷地配棟から見て住民の方は駐車場で乗降りしてＢ棟サブエントランスを使いそうです。
正面車寄せはタクシー程度しか入らないのではないでしょうか。
日本郵便、宅配業者とかの各種業者も追越不可能な狭さから入って来ないでしょう。

木の脇を通れるかは歩道が完成して再舗装工事が終わったら実際に運転して試してみます。
以前は軽と小型車はぎりぎり通れていました。
話は少々逸れますがブリリアの車は都営住宅の私道を使わせて貰っています。
その辺の事情もあるから木の脇は歩道段差を無くし杭も内側に打って大型車の乗り上げ通行も可能とした気がします。

>>2561 匿名さん
補修が多いのは暑くて剥がれちゃったんですかね

車寄せは安いマンションだしこんなもんでしょ
普通はもう一台通れるようにはするけどしょうがない

どなたか問題となってる壁の最新の写真をお願いします。

>>2561 匿名さん

私も見てきましたがたしかにパテ塗り見たいです。浮いて剥がれてるわけじゃないようですね

って事はやはり補修してるという可能性が高そうです。
でもやはり解せませんね。なぜパテ塗りを上からやるんでしょうね。塗装ムラやコンクリのヘアクラック程度でしたら重ねて塗装すれば済むでしょうに。
それにこの膨大な数。うーん、謎です

>>2568 匿名さん

私も見ましたが、3階くらいまでと6階以上くらいはなっていましたが、4〜6階くらいまではなってませんでした！謎です。

白いパテ塗りをした上に吹き付けを行うのでＡ棟Ｂ棟それぞれ階層で違いが出ています。
作業の進み具合で昨日とも違って見えています。

>>2570 周辺住民さん
作業進捗の差を問題にはしてないと思いますよ
なぜパテ塗り補修がこんなに多いのかってところかと。

車寄せについてですが、確かに少し小さめかもしれませんが車寄せがあること自体エントランスに雰囲気が出ますね。
外構も大分出来上がってきましたし、道路も舗装される様なので街全体の雰囲気も良くなりエリアの資産価値が向上することを期待します^ ^

価値向上もいいんですが価値が保たれることをまずは願います。
パテ塗り問題の方は大丈夫なのかな...

現地を見ると吹き付け塗装の棟と階層が増えてパテが見える箇所は激減しています。
けれども塗装の色ムラは酷くて完成とは思えません。
全体的に最終塗装をもう１回やりますよね？
この状態で内覧会をやったら購入した部屋に入る前に共用廊下を歩きながらへこみますよ。

パテで補修する理由にコンクリート関係あるのかな。問題解決しないと購入者は眠れない夜を過ごしちゃうね

>>2575 名無しさん
そこですよね

色ムラのためにパテ塗りするとは思えないです。それだったら塗り直しするだけですし
パテ塗りしたってことはコンクリにクラックがあったとしか思えないんだがどうなんだろう?

しかも、仮にクラックが沢山あったら塗装前にパテ塗りで埋めますよね。じゃないと色ムラも出来るし凹凸感出ちゃうから。

想像でしかないけど、ヘアクラック程度だから塗装すれば見えなくなる程度だと思って先に塗装したけど乾いたらクラックがあった所がやはりクラックが目立つ、って事でパテ塗りを上からしてまた塗装、とかそういうパターンだろうか?
だとしてもこんなに多くの亀裂がある? コンクリの水分量とか間違ってた?とかじゃないとそんなに多くのクラックって発生しないよね？ 謎だ

このことで営業さんと話した方はいないのでしょうか？

このクラックらしき部分とはコンクリートを打設した部分ですか？　それともモルタル仕上げした部分ですか？

>>2578 匿名さん
コンクリじゃない?
玄関ドア側だし

こういう事態もあるのか…。
どのマンションも、ちゃんと建物見てから購入した方が良さそうですね。

>>2580

補修してる内容によるけどね
コンクリのクラック自体は収縮で普通にあるからね
が、だとしたらなぜ補修してから塗らなかったのか？っとは思うけど。

>>2500 匿名さん

シティテラスの人は三菱地所はありえない値段で入札して手が出せなかったって言ってたのでそれなりにかかってるのでは？

請負業者が塗装を終えて長谷工の検査を受けたら施工不良を多数指摘されたんじゃない？
少し前に作業者とは服装が違い首から身分証を下げた集団が手にボードを持って書き込んでいたから。

>>2583
いや、そりゃそうだろうが数がなぁ

これは玄関側とベランダ側の両方ですが？

>>2585

それは購入者のこれからの行動次第じゃないかな
購入者たちが一致団結してと状況説明と原因究明を要求し、納得できないなら引き渡しを受けない。
並行して第三者検査機関に依頼をして精査もしてもらい、売主側とのレポートと付き合わせてできるかどうか
じゃないかな。
現状の状態での引き綿しが原則の中古マンション買ってるわけじゃないんだから、
そこはやっぱりちゃんと当初予定されていた設計図・設備・工法、に従って作られてるものを
引き渡しされないとおかしいからね

車だって同じでしょ。新車を買ったのになぜか板金されてる、とかいやでしょ、普通に考えて。

2586 です。
失礼しました、「ですか？」の間違いです。

>>2530 名無しさん
高画質の写真をアップされてるから、拡大してみたらパテ補修だらけですね。とりあえず写真を保存させてもらいました。

建築中の写真もっと欲しいですね

壁のキレツとありますが、そうではないと思います。
コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
塗装作業員はこの程度なら問題はないと判断して塗装したものだと思います。
それを長谷工の検査員に指摘され、バテで平らに仕上げていると思います。
へたにパテ塗りをすると数年後にはめくれたりすることがありますので、デコボコでもそのままがよかったと思います。（当然、強度上の問題はないので）

補修、補修と騒いでいる人がいますが、車や家電製品とは異なり、建物は現場作業で作り上げるのです。
この程度の内容は建設作業における通常の行為です。よって大騒ぎしないで下さい。

>>2592 匿名さん

こういう状態が普通というのを示せる資料ありますか？画像とか。

恐らく、長谷工の検査員が社内基準に照らし合わせたらアウトとなったのでしょう。
この基準は会社によってまちまちです。よって、工程毎のチェックは長谷工がやるべきです。
実作業をやっているのは下請けです。よその現場ではOKだったのに、何故ここでは駄目なのか！　と言うことになります。
あくまでも見てくれの問題なのです。

>>2591 匿名さん

亀裂、クラック、どちらも同じだけど中身が見られる前にパテ塗りされてるからわからないよ、致命度は。ヘアークラックはコンクリでもモルタルでも収縮で必ず発生するけどこんなに沢山、まだ作ったばっかりで発生するかな

このような所に大量に亀裂、クラックは発生しない。
単に、コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
それをパテで平らにしているだけだと思います。

>2596
もしコンクリート打設不良ならば
Ａ棟Ｂ棟の全部の階層にパテを塗っている事になり
表面上見えない個所も含めて建物全体的が打設不良の可能性もありますよね。
いくら長谷工お得意の短期間工法で安普請と揶揄されてもそれはないでしょう。

>>2597 匿名さん
異常に暑かったから乾きとか膨張した可能性はあるよ

キレイですね

契約者に説明はないのかしら。

>2599
昼間は北西側歩道出入口に接する市道を舗装していましたが照明も完成したんですね

「外見は」ダイワさんのマンションが頭一つ抜けてますね。

>>2599 通りがかりさん

とても綺麗ですね。ありがとうございます。

正面エントランス前を通行止めにして舗装工事をしていたので
エントランスを迂回路として通ってきました

新築から補修が多いマンションはちょっと困りましたね

今朝、エントランス前からB棟北側を通りましたが、目視では壁の色むらや凸凹は確認出来ませんでした。写真も撮りましたが、拡大してもよくわかりませんでした。

敷地外や自主管理歩道からの目視では色ムラは判りません。
双眼鏡で見ると色ムラは明白ですし不良個所の目印貼りも判ります。

高画質の写真をとってほしいです

今回の壁の問題は「許容範囲」「不良」のギリギリの所だったのでしょうね。
・作業員から見たら「許容範囲」で不良ではない。
・長谷工の検査員から見たら「不良」である。
と言うことでしょうね。
作業員としたら納得できないでしょうが、無理やり手直しをさせられた。
と言うことだと思います。
つまり、やり過ぎですね。

このマンションは価格の割に随分と上物を削っていますがもし施工不良もそこからきてるのだとするとちょっと悲しいですね
ひばりヶ丘は近隣含めて供給過多担ってだぶついていますしリセールでも他物件での競争力が保てそうにない気がします

リセールの人はあまりいないような気がします。
よって、リセール抜きで考えたほうがよいですね。

>>2602 マンション比較中さん

そうでもないと思うのですが毎回ダイワ上げの人が来ますね

>>2609 匿名さん
逆に言えば長谷工の品質管理はそれなりにしっかりしてると言える？

>>2613
どうかな
亀裂の内容を知ら無い限りはなんとも言え無いね
どのデベも見てくれには流石に気を使って対応しますからね
補修程度に大した金額じゃないし
見えない部分はいつ問題が顕在化するか見えないから怖い

本来ならば売主の三菱地所レジデンス等３社がきっちり品質管理すべきで、
施工会社の長谷工が元請けの立場で下請けの監視をしているだけだから心配。
長谷工の特別なアフターサービス有りとか三菱等は丸投げするから要注意。

三菱グループは懲りないね
三菱地所も青山でやったばかりでしょ
三菱自動車も不正隠しやってたし

どうも勘違いなさっている方が多いようですが、ここはあくまで大林新星和不動産・三菱地所レジデンス・三菱倉庫の共同事業であって、事業主（売主）としての管理責任は基本的には幹事会社である大林新星和不動産にありますよ。
販売を三菱地所レジデンスに任せてるから、三菱の力で売っている三菱のマンションと思われがちですが、そもそも土地を入札で最初に買った時も大林新星和不動産でしたしね。

>>2617
JVになると幹事会社がいたとしても擦りつけあいになるって話をいってるだですよ
だから一番力が弱い大林新星和不動産が幹事に据えられてるんでしょ
世の中の常でしょ。矢面に立つ人を差し出して裏であやつる、ってのは。
そうじゃなかったら、最初から大林新星和不動産が単独でやってるでしょうに。

>>2618 匿名さん
大林新星和と三菱地所レジのJVで、三菱地所レジが幹事のマンションもあるから、土地買った会社、出資比率で幹事は決めてるのではないのかな。

このマンションは施工不良なの？ここで書かれてることって、あくまでも想像ですよね？実際はどうなんだろう。施工不良なら契約者は手付返還もしくは手付倍返しで契約解除できるの？

物件概要に売主が数社名を連ねている場合は、出資比率の順に会社名が登場します。なので、今回は大林新星和が幹事会社になります。
大林新星和は販売会社を持っていないので三菱地所にJVを持ちかけたと推測されます。三菱の力で販売した方がブランド価値も上がりますしね。
出資比率に応じて利益も按分されるのでデベは皆幹事会社を狙ってますし、その代わり決定権も持てます。矢面に立たせる為だけに幹事会社に据える事はあり得ないですよ。

大林新生和不動産の100%株主は大林組です。

壁きれいになっていました。

施工不良で騒いでいますが、それは完成した状態で判断します。今は工事途中なのです。
ですから、施工不良という言葉は該当しません。

大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社の持ち分は同率です。
土地購入は大林新星和不動産株式会社でしたが、筆頭会社の立場は微妙です。

今日も西武タクシーが何台もお客様を乗せて現地見学に訪れています。
今は外から見学ですが内覧会が始まったら未契約のお客様も中を見て品定め出来ますね。

施工不良で契約がどうのこうのと騒いでいる人がいますが、本当に施工不良と言うならば完成後に第三者機関に調査を依頼して調べることになります。当然、依頼した人がその費用を負担することになります。

管理組合が優秀なら第三者機関を雇って検査するよね。自分が理事長になればやりやすそうだけど。

>>2628 匿名さん
俺が理事長ならやりますよ 一戸あたり数万程度ですからね
引渡し受けたらおわってしまいますから

宅地建物取引業法による瑕疵担保責任が切れる２年以内に管理組合がチェックする事です。

アフターサービスの終了前は住戸の専有部分の問題の対応に追われてしまい、
共用部分まで確認できないという管理組合さんが多く、
共用部の瑕疵を見逃したまま放置されるという事が多いようです。

完成したら鍵の引渡しがあります。
つまり、一旦受け取ることになるのです。それを拒否することはできません。
ただ、受け取った後に瑕疵が見つかれば保証期間内であれば手直しさせるのです。
なお、管理組合の理事長は受け取ってから選任するのです。
わかり易く言えば、受け取る前は管理組合が存在しないのです。

＞＞2629
それをやるには
引渡し後に管理組合を設立し、臨時総会に上程しなければならない。
ここで、入居時にどれだけ売れ残ってているのかが問題になる。
完成在庫が多いと、その分デベが議決権を持っており、簡単に否決されてしまう。
簡単ではないと思うよ。

外壁は綺麗でしたよ。

そうでしょう。素人が大騒ぎして。全くもー。

南側の片勾配の道路ですが、道路中央でアスファルトを切断して、中央より北側部分を削って低くし両勾配の道路にするのですね。

今月一杯で、道路も含めて外構工事が完了するようですね。
ところで、内装作業の進捗はどんなもんでしょうか。

内装は標準装備の基本的な工事は終わっています。
オプション等を注文された場合は未だです。
内覧会時点でどこまで装備されるかは不明です。
カーテンやエアコンなどは遅い様です。

と言うことは、今月末に竣工と言うことでしょうか？

オプションは、鍵の引き渡し後１週間以内に作業するみたいですよ。

>>2639 匿名さん

↑住民版に投稿すべきところを間違えてしまいました。ごめんなさい

近くの購入経験者です。
鍵の引き渡し前にオプションが済んでいました。
デベによって違うのですね。

デベで色々違うんでしょうね。
内覧会に間に合うのは契約時に選んだ無償・有償セレクトと有償オプション。
鍵渡しに間に合うのはデベ主催の各種販売会の備品でした。
鍵を貰って室内に入って最初にやったのは各種販売会で買った商品のチェック。
若干の不備や不良個所があって内覧会の延長戦になってしまいました。
ここは遅いみたいだから色々買った方は大変かも。

鍵を受け取ってからのオプションだと、まだ引越し前であり、業者の出入りはどうするのでしょうか？

>2643
鍵を預けない限り立ち合い必要で嫌ですね。
自分で購入した電気製品、家具などは日時指定で配送や工事をして貰うから仕方ないけれど、
デベのオプションは高額が多いからメリットが無いかも。

今日も長谷工の検査の日でしょうか普段の作業員は敷地内にはいません。
首から身分証を下げて大きなボードを持った人達が背伸びしたり下から覗き込んだり
手摺の外まで丹念にチェックしています。

西東京市長の丸山浩一氏はどんどん市民サービスを有償化したり、市民の声を無視しつづけて、保谷庁舎を新設する資金をためこんでるらしい。

どれくらい売れたのかな？

保谷庁舎解体と田無庁舎の傍に仮庁舎建設は市議会を通過しているね
合併に伴う２庁舎統合は最終的にするんだから金は貯めて当たり前
何処に統合庁舎を建てるにしても２０３３年までには何とかして欲しいからね

55%位売れたらしいですよ。

完売までは竣工後１年はかかるでしょうね。
管理組合の運営がややこしくなりますね。

シティテラスひばりが丘は竣工して1年半になりますが、1割程度売れ残っています。
レジデンスはへたをしたら、完売までに竣工後2年かかるかも知れません。

>>2651 匿名さん

シティテラスはあと6邸ですよ！レジデンスは割高だから時間かかりますね。

シティテラスは、B棟10戸、D棟20戸の計30戸の売れ残りではないですか？

>>2653 匿名さん
ホームページに残り6戸と書いてあるので間違えないです！
どこ情報ですか？

最終4邸になってました！2年以内には売れますね。

そうなんですね。どこも苦戦してますね。
最初に建ったほうのプレミストは完売したのかな？
シーズンビューは売れ残りそうだけど。レジデンスのほうがまだ良さそう。

駅から近いレジデンスと駅から遠いシーズンビューとの一騎打ちですね

シティテラス　販売対象戸数と売残り戸数が一致していれば良いのですが

おかげ様でご紹介できるお部屋が最終４邸です！
この機会に是非ご検討くださいませ！！

販売戸数　4戸　

ここは完売までそんなにかからないといますよ。手が届けばみんな買いたいような物件ですから。

シティテラスでは何戸売れ残っているのではなく、販売対象戸数の内何戸売れたのかです。
つまり、その差が売れ残りで、30戸になります。
単に、あと何戸で、騙されないように。

>2659
手が届く様になる要素が見当たりません
相当な長期戦になると思います
特に散々言われてきた五輪後の不動産不況が本当に始まる気がします
消費税１０％引き上げあたりが最初の切っ掛けかなと感じます

>2656
プレミストブランドの大和が販売した
フィールズ一番街　２番街　けやき通りは完売しています
プレミストも最後に販売所やモデルルームになっていた個所だけが残っているだけです

最後のシーズンビューは完成済ですが大量在庫で若干しか売れていません
後になるほど駅から遠くなり共有施設を省きながらも人件費や資材高騰で価格だけは上がっています

>>2660 匿名さん

販売対象戸数は何戸で内何戸売れたか知ってるんですか？そんな詳しく知ってるなんて営業さんですか？怖いんですけど。

>>2662 匿名さん

シーズンビューは8月末から販売開始では？
売れ残りもくそもまだ販売すらはじまったばかりでは？

>>2661 匿名さん

まぁ冷静に見ればそうでしょうね
供給量が多すぎてますし駅遠で設備も近隣競合とは目劣りしますが価格は割高ですしねぇ。
これだけ似たようなタイミングで大量供給されると中古でも似たようなタイミングで売りが被りそうですからリセールが面倒な気もします。
隠居世帯とかで先が見えてる人はブリリアシティひばりヶ丘とかだと坪単価140ぐらいですしね

プレミストシーズンビューはさすがに苦戦しそうですがここは比較的早期に売り切ると見ています。やはり人気のひばりヶ丘南口一等地の大規模マンションは貴重ですので。

>2664
営業は５月から開始しています
現地モデルルールは８月１８日からでした。
販売は既に２３日で第１期２次まで済んでいます。

>>2666 マンションソムリエさん
だといいのですが…
一等地という程便利じゃないエリアですしね

五輪後の不動産不況を期待します。
築15年ですが固定資産税が下がりません。
それは、再調達価格が基準になっているからです。

ここが一等地とは誰が決めたのですか？
二等地ならわかるが。

ここは住民さんが多いようですから地元愛に溢れています

単身者で、今後結婚する予定のない男ですが、ひばりが丘に魅力を感じ、このマンションの購入を検討しています。
このマンションはファミリー向けなので、独身男が住むとやはり目立ちますかね？
マンション内で浮いて有名になったり、怪しまれてひそひそ声を立てられるのではないかと不安なのですが、どうでしょうか？
また、人見知りのため人付き合いはとても苦手です。
率直な意見を頂けないでしょうか。

>>2672 マンション検討中さん

近隣マンションに住んでいますが、（住友）わりと男の人の1人暮らしいらっしゃいますよ。大きい部屋に一人で住むなんて羨ましいです。
ある程度年収や貯金がないと購入出来ないので、そういう意味で不信感もないです。色んな事情の方いますし、あまり誰も気にしないと思いますよ。むしろ世帯の事情なんて、挨拶回りする横と上下の家しかわからないものです。

>2672
近隣マンション住民です。
マンションでは余程周囲に自分から周知しないかぎり何処に誰が住んでいるかさえ判りません。
心配はご無用です。
逆に管理組合では防災・防犯計画からどんな住民が住んでいるか調査公開しましたが、
若年者から高齢者まで独り住まいが結構多かったです。

>>2672 マンション検討中さん

2LDKの部屋だと独身の方もいそうですね！

>>2672 マンション検討中さん

私も独身です。
ファミリーが多いのでうらやましい気持ちもありますが、とても暮らしやすくこの地域を気に入っています。
広々していて、緑豊かで買い物にも困りません。人それぞれなので独身でも全く気にすることありませんよ。
ファミリー層に人気の地域は子供からお年寄り、単身者にもとても住みやすいといえます。

高齢化が激しいひばりヶ丘なので人口比率も偏っているのが特徴ですね

「おかげ様でご紹介できるお部屋が最終４邸です！ この機会に是非ご検討くださいませ！！ 」
は、デベが逃げを打っている。
つまり、販売対象戸数から４戸を除いた分が売れたという意味ではない。
単に、４戸を紹介しますの意味なのだ。

物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。

>>2679
そうですね。
物件選びもさることながら一番大事なのはこのエリアで何年ほど人生を過ごす設計をするか
ってことだと思います。
ひばりヶ丘は高齢化が著しいエリアですから今もそうですが今後ますます高齢化していくでしょう。
特にこのマンションが位置する谷戸町は65才以上の密度および75歳以上の密度が高いエリアですね。
人口ピラミッドの歪さが高いエリアは必ず行政の運営に歪が出てきます。（すでに出てる）

人口ピラミッドの歪みは当該地区に限った事ではありません。国内全域の問題となっています。

>>2678 匿名さん

さすがにその後にやっぱりまだ20戸あたりもありましたなんて話あるわけないでしょ。
完売の目星がついてきているから、最終って言ってるわけでしょ。

>>2680 匿名さん
西東京市の高齢化率の町毎の資料をみましたが、あれは正しくは高齢化率を示す資料ではなく、町毎の高齢者の人口➗面積だから、人口の多い谷戸町は高いだけなんだと思いますよ。違うかな。

谷戸町とか都営住宅の多い街は自然に高齢化が進むものです。
建て替え前のＵＲも高齢化が進んでいました。

今日の工事は駐車場の白線引きとか共用棟の内装を仕上げています。

>2682
一般的なマンション営業手段ですが、最後の住戸数を正確に広告に出す事はあまりないです。
最後最後といいながら約２０～３０戸を５回程度に小分けして最終セールを繰り返したりするものです。
ここも常に先着順１２戸を販売中でお客様には残り僅かで急がないと無くなる印象を与えます。
マンション営業は心理戦の部分が多くを占めますからどこの営業も必死に売り方を工夫します。