公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。
所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分
【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】
[スレ作成日時]2017-05-24 16:45:13
当初入札で土地を買ったのは大林新星和です。
販売会社を選定するにあたり三菱が入ってきたのでしょうから、そこで事業主としても出資比率を分けて共同事業にする事にしたのではないでしょうか？
プラネスーペリア（大林新星和のプランド名）で売るのは厳しいと判断したのかもしれません。
結果三菱の販売力で広告も出しまくっていますが、共同事業の幹事会社はあくまで大林新星和です。
こういう場合、共同事業の会社名は出資比率が多い順に並べますので。
まだ躯体工事中ですがすでにど迫力。
完全にこのエリアのフラッグシップマンションになりそうですな。
価格も図抜けてますが。
駅からすごく近いわけでもないのに、スロップシンクもないし、ディスポーザーもつかない。唯一二重床だけは評価出来るが、天井も低いし価格が高すぎる。立地も四方マンションに囲まれて圧迫感すらかんじる。駅から遠いが、（といってもこのマンションから徒歩８分くらい）環境もよいし、値段も安いUR跡地の方がまだ魅力的。イオンや西友やコンビニなどもあちらの方が近いしね。
>>401 匿名さん
たしかに圧迫感がすごいんですよね。初めて来たときにびっくりしました。
あとマンション間の距離もないですし、日陰にもなりそうですし、、それにしては値段が強気ですね。
谷戸、ひばりが丘地区でいくつか検討してきめます。
うちはコスモかヌーベルの中古が出るのをずっと待っていましたが、なかなか出ないので
ここらで手を打とうかと思っています。買い物は近くのコープは使い勝手良いです。
周辺のマンション群で現在売りに出ている中古はコスモの一戸のみですか
よほど住みやすいのでしょうか
コスモのマンションの住人です。コスモのマンションは当時他のマンションより価格が非常に安く、広い部屋が多かったです。その分、直床だったりコストがかかっていなかったようです。目の前のグランジオはモデルルームを見に行った時、2重床の上、2重床の間に吸音材を敷いてあると説明されたと記憶していす。当時は価格が高く購入は無理でした。ヌーベルはもっと高く、モデルルームを見にも行けませんでした。コスモのマンションの良いところは敷地内に本当に緑が多く、南側に道路がないので、夜は本当に静かですよ。
>>407 ご近所さん
そうなんですね。
先日中古が買えたらなと見学させてもらいました。広すぎてびっくり！ﾏｲｺﾞになりそうでした。エントランスも豪華ですし、中庭も広くていいですね。
レジデンスのところに書き込み失礼しました。
さあ休業日が過ぎて明日から第１期販売に入ります。
何戸が販売対象になるでしょうか。
どの位の登録申込があるでしょうか。
２６日の抽選会の倍率はどうなるでしょうか。
先日こちらの外観を見に行きました。
マンション間の間隔狭すぎませんか。？
それでいてベランダ向き合っているのですよね？丸見えってことないでしょうか。
あまりに敷地面積が狭いので見送ろうと思います、、。
駅から離れたひばりが丘のほうが解放感があったので。
購入検討されているかた、決めては何でしたか？？
・マンション間の間隔は狭いです。
・B棟のベランダからA棟の背中（共用廊下）が見えます。
・駅から離れたひばりが丘地区は解放感があります。（土地が安かったため）
・レジデンスにした決め手は駅からの距離と安過ぎない価格です。
>>411 匿名さん
ありがとうございます。
やはり距離は近いですよね。
A棟の共用廊下が、見えるとあるのですが、どういう意味でしょうか？部屋を通り越して外の廊下まで見えるということですか？ごめんなさい、作りがよくわかっていなくて、、。
駅までは近くていいのですが、上階でないと日光は期待できませんか？
ベランダが向きあってるってのが間違い。
＞＞412マンション検討中さん
Ａ棟（南側建物）とＢ棟（北側建物）がありますが、それぞれの建物の南側にバルコニー（ベランダ）、北側に開放廊下（共用廊下）があります。
つまり、Ｂ棟から見ると南方向（30m位）にＡ棟の開放廊下が見えます。もし、窓が開いていれば部屋の中が見えます。
また、Ａ棟の南側に18階建てのコスモがありますので、眺望は良くありません。
更に、上階でないと日光は期待できませんが、詳細はモデルルームでお尋ね下さい。
日当たりはモデルルームで日影図の提示を求めて確認。日影図って要求しないと出てこないケースが多い。営業に日当たりは大丈夫ですかって聞き方すると、大丈夫ですって返ってくるよ。ほとんど日が当たらなくても。
要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。
要望書が予定通り出たとして単純計算すると４０戸の方が落選となります。
それとも競合を嫌って登録はせずに辞退されるのか２１日～２６日に注目。
我が家は見送りです。理由は敷地配棟と構造設備が長谷工仕様の割に高額過ぎるからです。
駅から徒歩圏内は評価に値しますが、敷地一杯に詰め込んで天井高も低いなど窮屈で、断熱仕様などの基本的スペックも現在の新築マンション水準として相当低いからです。
重要事項説明が契約の前だから、重要事項説明を聞いてやめるって人もいたりする。倍率付かないとキャンセルされたら、また一から客探さなきゃならないし、完売謳えないから倍率が付く程度に販売戸数を調整する。
総戸数に対して一期の販売戸数が1/4以下って、好調とは言えないね。販売に時間かかってへたすると完成在庫になるかも。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるからその辺は慎重に判断。
重要事項説明書と管理規約（案）、契約書は早めに入手して確認しておいた方がいいよ。抽選から契約までって一週間くらいだから、じっくり確認してる時間がない。
完売を謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整して、落選者を出す。登録する人って倍率が付かないようにとか倍率が付いても当選してほしいって願うものなんだけど、完売を次期以降の宣伝として利用するためにむごいことするんだよね、売る側は。
売れる見込みの部屋を販売するわけだから完売ってお約束というか演出。完売＝人気ってわけじゃないんだよね。各期完売だけど、小出しに時間をかけて販売をして竣工時点で売れ残りって珍しくない。
>>416 買い替え検討中さん
要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？
>422
竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。
＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが
48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。
49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。
どう思われます。
不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。
おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。
まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。
値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。
要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。
まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。
ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。
>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。
第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。
第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。
百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。
＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）
ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。
＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。
>437
未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。
駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。
駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。
①駐車場を独立会計にしている所は殆ど無いが、それに近い運用を行っている。
②駐車場更新費用は当然のこと修繕積立金口（ここに駐車場収入の大半が繰り入れられる）から支出する。
③機械式駐車場は一般的に25年で更新となっており、長期修繕計画の30年に更新が盛り込んである。
④購入時に修繕積立基金（5年～10年分）があり、初回の大規模修繕後に修繕積立金の値上げは必須である。
段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。
定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。
駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。
それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。
段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。
即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。
定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。
一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。
定額積立してるデベもあるよ。
新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。
＞＞定額積立してるデベもあるよ。
ほとんどのマンションは
・毎月の管理費（管理費口で管理）
・毎月の修繕積立金（積立金口で管理）
・購入時の修繕積立基金（積立金口で管理）
となっており、管理費（管理費口）と修繕積立金（積立金口）は別管理している。
＞＞新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。
戸建でも同じことが言える。
もし、お隣がとんでもない人だったら売却して転居すれば良いが、戸建の転居は売却が困難である。
新築分譲マンションを買って約10年近くが経ちました。
修繕積立金の一時金拠出制が適用され10年目毎に数十万円の一時拠出が必要でしたが管理組合でそれでは不払いの人が出るのは確実との懸念で総会で廃止しました。また５年ごとの値上げも同時に決めて毎月の修繕積立金は2倍以上になりました。
それでも今度は毎月の管理費と修繕積立金の長期未払い者が何人も出てきました。
住宅ローンの支払も同時に困難に陥っていて最後は競売に掛けられて回収しました。
隣はどんな人が判らないだけでなく、財政的には購入時の契約能力は有っても返済能力は無い住民も出て来るリスクもあります。
＞＞10年目毎に数十万円の一時拠出が必要
恐らく、大規模修繕のためにお金が不足するのだと思われます。
初回の大規模修繕でお金が足りなくなるのは、デベが完売を狙って修繕積立金を低く設定して販売したものです。
本来であれば、初回の大規模修繕を賄える額の修繕積立金にして販売するべきです。
50年の寿命でしたら、それを賄うことができる修繕積立金を設定すべきであり、段階的に修繕積立金を上げるやり方は邪道であり、これでは支払うことができなくなる人が出て来るのは同然のことです。
また、購入時の修繕積立基金（5年～10年分）は廃止するべきです。購入時の修繕積立金が低く設定してあるので購入者が錯覚します。（デベはそれを狙っているのですが）
なお、50年間の返済能力＝購入時の契約能力 であるべきです。
閑散としているから保守上げ！
登録期間中は沈黙状態。
これは不人気の兆候なのか要望書提出者だけが黙って登録したのか？
抽選になりそうな住戸とかの議論が出なくて寂しいです。
新宿線田無駅なので直接の競合にはなりませんが三井のパークホームズ田無の方は第１期１次～３次で１７０戸中４０戸台の申込が有った模様です。（正式な成約数ではありません）
他の物件板でも、登録開始から契約が終わるまで沈黙なんてのがあった。登録開始前は超盛り上がってたのに。それから契約が終わってから再開。
ふつうこの期間って登録の状況、抽選の様子、重要事項説明や契約手続きについて書き込みがあるんだけど。
個人的にはこの期間の書込みがないのって、それまでの書込みはステマだったということを示していると思う。登録や契約の手続きで営業は手いっぱいだからね。
もう一つおまけに、一期で完売せずと惨めな結果に。期分け販売って要望書集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから完売ってお約束なんだけど。
ここも同じ道をたどるか。
デベとしては多少売れ行きが悪くても、完成在庫にならなければ御の字です。
近場で同じ長谷工物件のシティテラスひばりが丘は入居中（割合不明）ですが完成在庫の販売中です。
竣工後１年以内には完売して貰いたいですね。
近隣に住んでいますが完成したら現地ＭＲというのか実際の部屋を見たいです。
こちらは人気エリアのフラッグシップともいうべきマンションですので早々に完売するでしょう。完成後に売れ残る可能性はまずありません。総じてレベルの高い間違いのないマンションですから。
現地MRというのは完成在庫の現物住戸のことなんです。なお、人気が無い売れ残り物件ですので無償オプションも期待できますね。
申し込みをしたものです！
他にもいらっしゃると思いますが、抽選にならず希望部屋が購入できることを祈っています。
とにかく今はローン金利が上がらないことを祈ってます！
>464さん
当選すると良いですね。早期にＭＲ訪問して要望書をだしていたら優遇倍率３倍ですね。
営業担当者も要望書を真っ先に出した人を守るから大丈夫ですよ。
お客様を守るよりも競合を避けて無抽選で１戸でも多く売って成績を稼ぎたいから必死ですよ。
閑散保守上げ！！！
申込をした方々はこの掲示板に書き込んでくれませんね。残念です。
12月3日が契約日だったけれど完売しなかった様で
第一期二次受付だって
登録受付 12月8日9日
抽選 12月9日17:00～
意外だったなあ。即日完売物件だと踏んでたんだが。
一期二次は落選者の救済だよ。ということで告知も登録も短期間で実施する。売れ残りがそんな短期間で売れるわけないでしょ。
売れ残りがあったらそのうち先着順販売するからわかる。
第1期60戸販売で2次販売でも完売しなかったら3次先着順になるんでしょうが
270戸中の60戸も売れなかったら苦戦の道は決まりですね
フラッグシップで笑われるよ！
郊外のマンションは眺望が売り物ですが、それがいまいちだったのでしょうか。
南側に、道路を挟んで18階建てのマンションがありますので眺望は良くありませんから。
その南側のマンションとの間にも西側半分は６階建てマンションが２棟経っていて更に眺望が遮られる
Ｂ棟はＡ棟だけでなく東西も隣の１４階建てのマンションに囲まれている
東側は敷地境界に６階建てマンションが２棟密接している
やっばり人気エリアだから、マンションはいっばいでしょうね。お互い様。
第１期２次販売は６０戸の中での売れ残りをさばくものだと思いますが、先着順ではなく抽選になっています。もし、先着順にすると人気が無い物件だと判明するのを恐れたのでしょうか。
一度販売した部屋を新規扱いで販売するのはご法度。
>473
先着順ならもっと登録受付期間を長くして完売を目指すはずです。
既に書かれている様に抽選での落選者救済と考える時間を与えないのが狙いですから
短期で抽選に持ち込んでいるだけでしょう。
わたしもコスモの中古と比較して悩んでいます。
そこまで焦っていないので、コスモの中古を探しつつ、竣工したタイミングで部屋が残っていればそこから決めても良いかなと。
同じように比較してこちらを決めた方、決めては何でしたでしょうか？
正直、価格が安く部屋が広い、ディスポーザーにスロップシンク付き、南側の眺望がが抜けている。など、コスモの方が魅力的に感じています。私は新築にこだわらないのでレジデンスの魅力がイマイチ理解できません。
478です。
全住戸に玄関前門付きポーチとトランクルーム付きという点もコスモの魅力と感じています。
三菱データ改ざんって何か説明ありました？
マンションには影響は無いですか？
>>478 近隣住民さん
コスモは中古だげど、値段は新築並みで、住みたい部屋は選べない。ならザレジデンスに決まりました。コスモでも前に高いマンションはあり、レジデンスのA棟にすれば、ある程度眺望か環境の様子がわかります。そして販売はじめだからこそ、住みたい部屋は選べて満足です。
ここと比較するなら価格や格からしてブリリアひばりが丘、ヒバリタワー、パークシティくらいでは？
さすがにコスモはないわ
>>482 通りがかりさん
ありがとうございます。
私はコスモ・ヌーベル・グランジオ全て内見しましたが今の新築には無いゆとりのある設計を非常に魅力に感じています。価格も、さすがに今の新築は高すぎるので、同じ予算かけるなら広い部屋買って中古リフォームもありかなと思っています。
あとはタイミングですね。引き続き検討してみます。
>>483 匿名さん
駅前に住みたい人では無いのでそもそもひばりタワーとパークシティは考えていません。
ブリリアは総戸数55戸で大規模ではないのでそもそも考えていません。
徒歩10分程で通りから入って閑静な住宅地、かつ大規模でいこいの森公園もほど近いこの立地が魅力的なので、コスモと悩んでいるわけです。格で比較するならコスモ・ヌーベル・グランジオで遜色無いと思いますよ。
この辺の物件検討する人は、そもそもひばりタワーやパークシティとは比較検討しないのでは？
価格以前に求める住環境が違いすぎる。
いや、コスモはワンランク落ちますよ
グランジオは20階建ての超高層規格で耐震性能が高いと言われており、建物にコストがかかっている。二重床の間には吸音材も敷き詰めていると聞いた覚えがあります。上層階は東大農場まで抜ける眺望、体育館まである共有施設、住友の分譲。価格も最上階は1億近かったような・・・ただ、駅まではちょっと遠い。大人気で即日完売しました。
コスモは１４０m2以上ある一番高額な部屋でも６５００万程度(5LDKのメゾネット) LDKは２５帖くらいありましたが価格はグランジオや三井の分譲のヌーベルとは比較にならないくらい安い。 1ランク落ちる旧リクルートの分譲。ガラスがペアガラスではなく、直床の為少しふわふわしている。
コスモの最上階はあまり売りにでたことはないですが、ほぼすべて特殊なプランで、メゾネットかロフトがありルーフバルコニー付、リビングの天井高は4m~4.5mあり解放感はありますが、冬は寒いみたいです。
ちなみにメゾネットで１００m2超えの部屋でも４６００万くらいからありました。
今のマンションは価格は高いですが、そのころのマンション分譲時の金利は３－４％もありました。。。
確かに、コスモ・ヌーベル・グランジオの中で住宅性能評価を取得しているのはグランジオだけですね。コスモは単板ガラスですからそういう意見も分かります。床については、必ずしも直床の方が二重床よりも劣るとは思いませんので、あまり評価の対象にはならないかな？と思ってます。
私は友人がグランジオに住んでおりよくお邪魔しますが、上の階の子供の足音がかなり響いてきます。当時一番高い部屋は7000万円でしたから、流石に億ションでは無いですよ。ひばりが丘近辺で億ションはひばりタワーとパークシティだけです。パークシティはペアガラスではないですが。。
私の友人もそうですが、グランジオの方はコスモを下に見ている節がありますね笑どちらも素晴らしいマンションだと思いますけどね。
以前SUUMOで「資産価値の下がらないマンション特集」を組んでいたとき、コスモが紹介されていました。築13年で700万円値上がりした部屋もあるみたいですね。
資産価値なんて結局第三者が決める訳で、それが答えなんでしょね。
話を戻して、レジデンスもそういうマンションになれるか？なれるといいですね。
2016年度人気ランキングでは
第1位 ヌーベルヴィラージュひばり
第2位 ひばりタワー
第3位 コスモひばりが丘
第3位 ブリリアシティひばりが丘
第5位 グランジオ武蔵野第
第6位 パークシティひばりが丘
第7位 フォレストレイクひばりが丘
第8位 パークウエスト東京
第9位 ハイセレサ田無シティハウス
第10位 ザガーデンハウス武蔵野
となっています。
地域のフラッグシップはヌーベルなんだろうね。
グランジオは広い間取りが多くて眺望もよかったけどちょっと駅から遠い。
確かに、グランジオは駅から遠すぎますね。
駅から１０分以内というのがマンションの売りですので、ヌーベルなんでしょうね。
しかし、ヌーベルもコスモができて眺望が悪くなりましたが。
そしてザ・レジデンスひばりが丘の時代へ
ザ・レジデンスひばりが丘は駅から徒歩10分以内というところが良いところですね。今から考えても仕方がないですが、賃貸に出すときは検索が10分以内の物件として引っ掛かります。コスモやサンクレイドルは11分なので10分以内の検索では出てこないので。
レジデンスの営業さんの必死なコメントラッシュ笑
暇なんだね〜
むしろ周辺マンション住民のおらがマンションアピールの方が必死に見えますが...
おらがマンションアピールって、何か意味があるのですか。
更地になった日鉱の研修所と寮の跡地にマンションが建つならここよりいい立地ですよね。
そうとも言えませんね。バス通りに面している所はうるさい。閑静な場所を選びたいね。
バルコニーにシンクが無いようですが、次のどれに該当するのでしょうか。
①費用低減のため
②工期短縮のため
③構造上設置困難なため
④不要だから
スロップシンクって最初にコストダウンされる。気が付きにくいからね。
後付できない設備があるかないかのチェックは重要。入居してからしまったと思っても後の祭り。
いやー 気が付きますよ。図面を見れば一目ですよ。
それで何十万円コストダウンできるのでしょうか。
それが図面見れないで、スロップシンクありますかって質問する人結構いるよ。
最近はやりのコストダウン設計はリビンインの浴室。廊下とすべきスペースをリビングの畳数表示に加算できる。デメリットは、来客時にそれと知らずに服を着ないで出てきたらご対面。ここは間取りによってだから、ちゃんと確認しないと。
あと、洗面台の入り口が開き戸ってのもコストダウン。誰かが顔を洗っているときに戸を開けるとぶつかるなんてレイアウトだったりするからこれも要確認。というかほとんどが該当するけど。
勘違いなさっていらっしゃるようですが、開き戸（ドア）にするのはコストダウンが目的ではありません。
引き戸にすると戸袋の設置スペースを確保する必要があり、その分だけ設計の自由度が少なくなります。
なお、車椅子の生活の場合は引き戸がとても便利です。
もし、洗面台入り口が引き戸であった場合に、もろに裸と遭遇する恐れがあります。
引き戸でも鍵はつけられるよ。
戸袋の設置を省ける分、少なくともコストダウンになる。スペースと工数のね。
車いすのことまで考えてるのなら、廊下とトイレには手すりもつけてもらわないと。
１００歩譲って、下地はマストかな。
やはり勘違いなさっていますね。
引き戸の戸袋ですが、もしそこに戸袋が無かったら、その部分を自由に使えることで設計の自由度が広がります。
登録の一週間前なのに、販売戸数未定は怪しくない。
トイレの手すりはつきますよ。当初説明から変更がありました。
＞＞下地はマストかな
って何のことですか。もっと分かり易い日本語でお願いします。
下地（補強板といえばわかるかな）の無い石膏ボードに手すり付けると強度が足りない。下地がないと手すりを取り付ける工事が大掛かりになる。
あと、居室の壁も家具の転倒防止の固定をするための下地があったほうがいい。
年取ったら廊下に手すりを付ける必要が出てきたりするから下地は必須でしょ。
下地について皆さん勘違いなさっているようです。石膏ボードは下地に貼り付けます。その下地は木材や軽量鉄骨等で300～450mmピッチで入っています。ですので、下地が無いなんてあり得ません、ちゃんと下地が入っているのです。もし、下地が無かったら貼り付けることができませんよ。もっと分かり易く言えば、全面下地ではないと言うだけのことです。
今どき長谷工は嫌、直床は嫌なんて言ってたら買う物件無いですからね。長谷工はさすがに沢山マンション作ってるだけあって、エントランスの豪華さやランドスケープ・植栽はなかなか良いと思います。
近隣住民物件で言うと
▪️ひばりが丘フィールズ
…ザ・長谷工マンション。タイルやバルコニーガラス手摺の色など、長谷工の標準仕様と言った感じ。2016年度グッドデザイン賞受賞。
▪️シティテラスひばりが丘
…デザインにこだわる住友らしい外観。好き嫌いは分かれるが、例えるなら男性的なデザイン。
▪️プレミストひばりが丘
…ひばりが丘フィールズの色違い。但し、白を基調としており、角地にありながら圧迫感を感じさせない洗練されたデザイン。例えるなら女性的なデザイン。
▪️ザ・レジデンスひばりが丘
…濃いめのタイルをベースにしており、重厚感を感じさせるデザイン。近隣のアウトフレーム逆梁物件に比べても見劣りしないデザイン。
と言ったところでしょうか。
レジデンスが出来ることでこの辺りの街並みも完成され、相乗効果で街自体の資産価値が上がることを期待します。
>514
第１期は60戸販売だったので第1次で残った住戸に次期販売予定から若干を加算した程度です。
要望書を出して登録して落選した顧客の救済策が目的ですから第2希望、第3希望住戸を営業の匙加減で出す形です。 私も以前に買った物件は1次の残り物でしたが強く希望したら次期予定から引き出してくれました。
ザ・パークハウスの方が印象は良かったかもね。
実質、他社物件を売るわけだから、JVでリスクヘッジ。責任取りたくないってこと。
>533
不調なのかどうかは私には判りません。
この価格ならこれでも順調な売れ行き状況かもしれません。
単なる感想ですが、土地代：猛烈に高額、建物代：まあ適正。
この高額な土地代を出してでも買いたい・買える層がどの程度存在するかでしょう。
郵政の社宅跡地が何故猛烈に高額だったのでしょうか。
民間所有地の場合よりも低額だと思っていましたが。
そうなんでしょうけど、23区と市部の違いはないでしょうか。
23区と同じような物件でも、市部になると価格を下げる必要があると思いますが。
区部か市部かというより、上石神井～高田馬場13分かひばりが丘～池袋15分という点だと思います。
この辺りってマンションいっぱいだけど、保育園、幼稚園、小学校空いてますか？？
鹿島施工のパークハウスだったら坪単価300行ってたと思いますよ
どこのデベも土地の仕入れには苦労してるから、駅徒歩10以内の土地は自ずと入札でも価格は上がる。
建築コストも上がってる中で、適正価格で売ろうと思ったら長谷工くらいしか施工できる会社はないと思う。そんなに長谷工が嫌なら100戸未満で聞いたことのないゼネコンが作ったマンション買うか、都心で大手ゼネコンが作るタワマン買うしかない。今は大手ゼネコンだってタワマン以外は殆ど作ってない。
三井・住友・三菱だって今や郊外大規模は殆ど長谷工だし、野村にいたっては長谷工仕様にただ乗っかっただけの「オハナ」なんてシリーズも展開してる。でもこれが売れてる訳でしょ？
前に誰かが言ってたけど、今時長谷工が嫌なら大規模物件は殆ど買えない。
だからそこを議論するのではなく管理会社とか、アフターサービスの対応をする売主について議論した方が良いと思う。
長谷工コミュニティは実績も多いし（グランジオの管理も評判いいらしい）心配ないと思うが、果たして大林新星和不動産がきちんと売主としての責任を果たせるのかが心配。
売主としての責任というけど、三菱が中心に入っているわけだし問題ないでしょ。
>>546 マンション検討中さん
この手の共同事業の場合は出資比率に応じて幹事会社と副幹事会社がいて、事業を仕切る幹事会社と経費も売上も按分する副幹事会社って構図になってる。ここは大林新星和が幹事会社だから、実質主導権を握るのは大林新星和で、三菱に決定権はない。
大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから、「管理会社どこにしようか？」ってなった時に、長谷工が建築のコストダウンのバーターに管理会社を入れてきた。ってとこじゃないですかね。
＞＞大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから
と
ありますが、本当なのですか？
憶測でものを語るのはやめなさい
あなた業務を妨害したとして訴えられますよ
妄想は心の内に秘めておきなさい
この欄に関係者の書き込みはご法度ですよ。連絡しますよ。
558匿名さんへ
不適切と思われる投稿があった場合は、その旨をスレッドの「×」ボタンから、当方までお伝え下さい。内容確認の上、当社の基準に沿って投稿内容の削除を行わせて頂きます。
削除のご依頼を頂戴いたしました場合も、内容が意図的に誹謗中傷を行おうとしたものではなく、投稿者自身が経験したことに基づいて情報を共有したいといったものでしたら、基本的には投稿の削除に応じることはできません。
否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報であるからです。
この点をどうかご理解賜りたく存じます。
三菱に続き大林さんも…
いろんな意味でここ大丈夫ですか？
何かあると、皆さんは過敏に反応しますが、別会社なのですよ。例えば、Ａさんのまたいとこ（6親等）が交通事故を起こした。
よって、Ａさんとの婚約は破棄しよう。のようなものです。
オハナは野村のセカンドブランドとしてプラウドよりも
余計な設備等を省いて高級感や上質感は無いもののお買い得感のある商品として
郊外の土地代の安い地域に建てたから売れたと思います。
ここは駅から徒歩１０分の立地に価格相当の価値を認める人達にしか売れないかもしれません。
更に言えば支払能力も備えた人達にしか手が出しにくいと思います。
いつまでこの粘着質なネガキャンは続くのか
もう飽き飽きなんだが
マンションは通勤・通学の直結する駅距離を重視して決める人が多いわけで、
ひばりヶ丘徒歩10分というだけで魅力的なわけです。
プレミストやシティテラスとの差分1千万の価値はあると思います。
野村のオハナは、マンションというよりもアパートといった感じです。
＞＞572マンション検討中さん
プレミストやシティテラスは駅歩18分ですので、レジデンスの10分とは8分差です。
一般的に、徒歩１分当たり100万円の差と言われていますので、800万円の差になります。
なるほど！そうなのですね。
レジデンス高いですよね。でも駅近だからそれだけの価値ありますね。
ただ7～8分でもあちらはとても環境いいですよね。駅近重視してましたが、環境がよかったのでシティテラスやプレミストも検討中です。
こちらを選んだかた、決め手はやはり駅からの距離でしたか？
駅からの距離もそうですが立地や建物のグレードですね
立地は余り良いとは言えませんね。駅から近いから周辺余地が少ないです。
建物も同じ施工のプレミストやシティテラスと同等と思いますが如何でしょうか？
シティテラスやプレミストの近くに長く住んでいます。環境はとても良いですよね。町全体にゆとりがあり私も大好きです。
それらを心得た上で、我が家はザレジデンスにしようと検討してます。理由は立地と外観です。
駅まで徒歩17〜8分の距離は、歩けない距離ではないけど、毎日の事となると少々しんどくてほとんどバスを利用しています。
家族でバスを使えば費用はかかるし、時間も余裕をみなければならないので駅に行くのに早目に出かけなければなりません。それらの事から徒歩10分のこの場所に魅力を感じてます。
また、駅に近くなれば他の建物と近くなるのはしかたありません。でも工事用の壁がなくなり、植栽がされれば気にならない程度ではないかと思っています。
選択の基準はそれぞれかと思いますが、我が家ではそのように考えています。
UR跡地の2物件は普通に歩くと自宅玄関から駅改札までは20分以上かかりますので
やっぱり大半の方は通勤通学で自転車かバスに乗ることになりますからね。
>>578 匿名希望さん
我が家もほぼ同じ理由でザレジデンスになりました。
プレミストは環境が本当に良くてコスパも良く、週末をメインでイメージした時はとても魅力的でした。
ただ平日五日間を考えるとやはり遠すぎるのかな、と。どちらも別の魅力を持ち合わせているので、何を重要視するかになるんですかね。
コスモ、グランジオの売り出し時の販売価格見せてもらいましたが安くて驚きました。
今は高いですから車通勤や自転車通学のご家庭にとってはコスパがいい方を選びますよね。
駐車場代の差が大きく馬鹿になりません。
１．検討板
主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
契約後の方が投稿されても構いません。
契約者が購入検討者向けに投稿するのは禁止されていません。
逆に有益な情報になる可能性が高いです。
そうしないと見送った方ばかりの掲示板になってしまいます。
ブリリアシティに面した側のタイル張りが進んでいます
そこだけ見ると高級感を感じます。
共用棟は天然石風のタイルで仕上げる計画の様で良さそうです。
高級マンションですから
億ションでもないのに、どこが高級マンションなのでしょうか
地価だけが高級なんですよ。
冗談はさておき第1期販売の成果は60戸募集して約55戸の成約で終わった模様です。
第2期販売開始の2月まで情報交換しながら待ちましょう。
＞＞589匿名さん
ということは、第１期で６０戸募集して４２戸売れ、第１期２次で残りの１８戸を募集して１３戸売れたと言うことでしょうか。
残り５戸は第１期３次の募集ではなく、第２期の募集になるのでしょうか。
なんか前評判と相当違いますね。
こちらを購入されたかたは、近隣のかたですか？
遠くからでしょうか？谷戸、ひばりヶ丘に魅力を感じてきましたか？
要望書は１００枚程度出された様ですが人気住戸は駐車場付きの広い角部屋などに集中したみたいです。
価格的には高額帯ばかりですから予算が十分にあって
駅に近い、部屋が広い、駐車場が必ず確保できる条件で探していた方々にはとても人気でした。
駐車場付きの販売はどこのマンションでもやっているのですか。
専用駐車場付きって珍しい。車使わなくなっても利用料払う必要あるし。
住戸前の専用駐車場ではなく、優先権のようです。もし、不要であればパスするようです。
＞駐車場付きの販売はどこのマンションでもやっているのですか
物件次第です。高額住戸には平置きを優先的に割り当てる所とかありました。
＞専用駐車場付きって珍しい
隣のブリリアシティも１階は専用庭や専用駐車場付きがありました。
ここは専用駐車場は無くて無抽選で駐車場使用権１台分が得られるだけです。
価格に手が届くのであれば何不自由のない快適な暮らしが約束されているマンションですね
最近、コストダウンで駐車場設置率が少ない物件で、特定の部屋に優先権与えたりするけど、それって駐車場足りないって売る側が認めれてるようなもの。駐車場って共用部分だから利用権は公平であるべきなんだけど。入居後もめるかもね。
入居後の管理組合で駐車場落選者達から数年単位で抽選を繰返す事を求める議案が提出されて総会決議にかかる事例もあるようですね。
ただ新規分譲時に相応の費用を出して優先的な使用権利を得ている場合は逆にその費用を管理組合が払い戻すべきと要求される場合もありそうです。
売主もその辺は把握していて権利関係は重要事項として説明するし、駐車場等の管理規約規定に盛り込んでいると思います。
＞＞601匿名さん
住居前の専用駐車場とは、専用庭の一部を切り欠いて駐車場にしたもので、その住戸の者しか使えなく、使用の有無に関らず駐車料金を払い続けなければなりません。（例として、ブリリアシティ１階の専用庭や専用駐車場付き住戸）
しかし、今回の優先権付駐車場は、後で駐車場が不要になれば解約することができます。当然、住居購入時に駐車場が不要であれば外すことができます。（一般と同じ駐車場です）
人気の大規模マンション集積エリアだけあって周辺にマンションマニアの住民も多く厳しく評価されてますね。
価格からするとこのエリアのフラッグシップマンションとなる存在ですのでその他マンション住人の方も気が気ではないのでしょうね。
そうですね。
徒歩10分以内の大規模マンションは、これからの販売は少ないでしょうね。なお、徒歩15分～20分の物件はこれからもあると思います。
皆さん勘違いなさっていますね。
優先権付駐車場とは、単に駐車場の抽選をしなくてもよいということです。
余分にお金を払っている訳ではありません。
その他の扱いは、抽選で当たって駐車場を借りた人と同じです。
>609
低層階より高層階の販売価格が高い様に
駐車場の無抽選権利を付けた住戸の方が価格を割高にしても売り易くなるのです。
他の物件でも最上層階とか広い部屋、角部屋などで販売価格を高めに出来る様に
駐車場の権利を無抽選で与える売り方が結構ありました。
なんか、やり方が汚いですね。おまけ付商法みたいで。国土交通省の指導が無いのでしょうか。
どうしても駐車場が必要な人に、割高な住戸を、見えないようにもっと割高にして販売するとは。
駐車場が必須な人は無理してでも買いますね。
南口駅前、西友駐車場！
将来的にも、ずっと駐車場のままなんですかね？
ひばりだともう日鉱跡地くらいですかね。
お隣の保谷駅近くに大きいマンションできるみたいですよ。
日鉱跡地は商業施設に決定しました。看板もすでに出ていて、20日に近隣向け説明会が開かれるようです。
日鉱跡地とはどのあたりでしょうか？？
>>618 口コミ知りたいさん
ザレジデンスA棟と、コスモひばりが丘ザガーデンズフォートの間の道をバス通りの方に向かうと、バス通り手前右側にあります。
向かい側にはカクタス田無マンションがあり、現在は解体工事中です。
日鉱跡地にはマンションが建つものだと思っていましたが、大きな商業施設ができることになりました。
郊外ならそれで良いのですが、道路がこんなに狭い場所での開業は交通に大きな支障があります。
支障なんて大してないよ
ユニクロなら週末多少渋滞するかもしれない程度
北東側の都道角地に公開空地と書いてあるので、交差点の狭さは少し解消されると期待しています。
どんな商業施設かはまだ分からないですね。
間違えました公開空地ではなくて自主管理広場ですね。
今、現地を見てきました
複合商業施設で面積はレジデンスの約半分程度
どんな店舗が入るのか楽しみにしています
5,000m2って結構な広さですね。
複合って書いてあるくらいだから上層階はマンションかもしれません。
＞＞632マンション検討中さん
・建築面積：3,490㎡
・延べ面積：8,295㎡
・建物高さ：16.6m
よって、二階建て（一部分三階建て）ですので、マンションは有り得ないですね。
屋上が駐車場のパターンですかね。
個人的には、ヌーベルの前のバス停は雨の時使いにくいので、新しくできる商業施設の前に屋根付きのバス停が移動してほしいです。
ヤマダ電機とか、回転ずしとか？
カフェとかフードコートとか、気軽く立ち寄れる飲食店が欲しいですね。このエリアには飲食店が少なすぎるので。
そうです。大和リースのフレスポです。
ちょっと楽しみになってきました。来週わかりますかね。
フレスポのホームページ見た感じどこも大した店舗入って無い。ここはどうなるかな？
たぶんたいした店舗は入らないね。
ユニクロとカルディが入ればなぁ。イオンも近いし大手はわざわざこっちに出店しないかも。
ヤマダとか西松屋とかかな。
家電は駅前にノジマとコジマがありますし、西松屋も東久留米の方に在りますからね。パン屋も近所には沢山あるし、ドラッグストアも沢山あります。
スタジオアリス・靴屋辺りもあり得そうですがそれぞれパルコに入ってますね。やはりカルディ・ユニクロ・スタバレベルが入ってくれると嬉しいですね。餃子の王将でもウェルカムです。
やはり、差別化して近隣と競合しないものが入るのではないでしょうか。
近隣住民としましても、共倒れになって欲しくはないですよね。
店舗の選定は終えているのでしょか。この先が楽しみですね。
バス通り（都道）の信号からレジデンスまでの狭い道路はどうなるのでしょうか。
この商業施設の分だけでもセットバックするのでしょうか。
屋上が駐車場ですかね。駅前の西友もこの手のテナントデルになったからかぶらない様に期待。
フレスポの一般的なテナントは
【１階、２階、３階の一部】食料品、生活雑貨、ファッション、レストラン、サービス、カルチャー
【３階】駐車場
となっています。
今回は何が入るのでしょうかね。
フレスポのテナント出店について、どの程度の市場調査を行ったかです。周辺住民として心配です。
＞＞649近隣住民さん
市の事業であれば市長宛に要望書を提出する方法がありますが、フレスポの事業は民間（大和リース）の事業です。
よって、市長宛の要望書は意味をなさないのではないでしょうか。もし、要望書を出すとなれば事業者（大和リース）宛ではないでしょうか。
＞＞651近隣住民さん
意見書（要望書）として「通行、騒音、振動、粉塵に留意して工事をお願いします」なら分かります。
今回の大和リースの事業は慈善事業ではなく、営利を目的とした事業です。
その中で、こういうお店をテナントに入れて下さいという意見書（要望書）は通るのでしょうか。
>>652 周辺住民さん
地元の意見として事業者に伝えることが大事かと思っています。通るか通らないかは事業者が最終的に判断するのでしょうが、地元の生の意見として参考にしてもらえる可能性もあります。事業者だって営利を目的とする以上地域の意見は参考にすると思いますので。
なので思ったところは取り敢えず出してみようと思っています。
ちなみに具体的なテナント名を要望に出すというよりは、地域の活性化という観点で、近隣にはないテナントのラインナップを希望します。位ですけどね。
あとは交差点が危ないので歩行者用の通路の確保と、バス停を屋根付きにして移動して欲しい。も書いてみようかと思ってます。（ヌーベルの方には申し訳ないのですが。）
近隣の商業施設の話題で賑わっていますが
当該物件では３戸のキャンセルが出ました。
先着順販売です。
おそらく住宅ローンの本審査落ちだと思いますが、
信用保証会社による本審査は契約締結後という一般の方には不可解な運用だから仕方ないですね。
買い替え特約とローン特約の解約ってどの物件でもある割合で出てくるもの。
先着順住戸とはキャンセル住戸の3戸のことだったのですね。
先着順は期分け販売の売れ残り。キャンセル住戸はキャンセル販売か再登録住戸として売り出すのが決まり。一度販売した住戸を新規のように販売するのは掟破り。
先着順住戸と予告住戸の混在も掟破りだが大手デベ各社で普通にやっている
掟破りがどうのこうの・・・。
多くのデベがそれをやっていれば、もはや掟破りという言葉は存在しない。
キャンセル住戸を新規のように販売して何が悪いのか。中古ではなく新規なのに、手垢でも付いているのか。
ところで、第２期が５戸と少ないのは何故なのか。
昔は更地の状態で売り出したものだが、本物件の販売スピードが遅いように思える。これが普通なのか。
プレミストやシティテラスと比べたらいい方かも。
このような販売だと完成在庫になるね。
>660
＞第２期が５戸と少ないのは何故なのか
それは現在の予告広告では第１期の売残り戸数を表示しているだけだからです。
せっせと要望書を集めてから需要予測を立てて第２期販売の正式広告で戸数を出します。
今販売している５戸を先着順と明記していないから誤解を招いてるんだよね。
先着順３戸は直ぐに売れたから今日時点では掲載していません。
よって現在販売中は無いです。
２月上旬予定の第２期予告として暫定的に５戸だけを掲載中。
>>661 匿名さん
普通はもう少し早いですよね。
理由としてはいくつかあると思いますが
①傾きマンションの影響で、確実に杭の施工が終わってから「安心してください。」のスタンスで売り始める。
②販売が長期化すると見込み、モデルルームの経費を抑えたくてギリギリで売り出した。
③そもそもモデルルームの土地がなかなか見つからなかった。
って感じでしょうか。
でも、ギリギリで売ってる割にはオプションは間に合うものいくつかありましたね、
確定情報ではありませんが物件概要の掲載履歴、ＭＲへの訪問、問い合わせから推定すると
第１期１次 ４２戸成約
第１期２次 １３戸成約
キャンセル住戸３戸先着順販売で即日完売
６０戸のうち５５戸売れた計算になります
やはり人気物件ですね
通常は、第１期の販売は完売である100％ですが、人気がいまいちだったのですね。
人気はあったんですが特定住戸に希望が重なって落選者が想定以上に出ちゃった感じがします。
どうせ高額になるなら４ＬＤＫの広い部屋をもっと増やすべきだったと思います。
都内が異常に高額になってしまったので急行停車駅、徒歩圏内、或る程度広い間取り希望で
初めてのマンション購入層より高齢で少々余裕の有る層が注目した気がします。
希望に見合う供給住戸が少なくてみすみす逃したてしまったかもしれません。
要望書を集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから完売はお約束なんだけどな。
２月の第２期販売で人気か不人気か大体の答えは出るでしょう。
駐車場権利付き住戸とか、高層階、角部屋の人気が有りそうな住戸は多分成約したので
普通の住戸でどの程度の数が捌けるか注目です。
低層階や専有面積の狭い価格的には広告の目玉商品となる住戸も混ぜてくるでしょうから
数だけでなく住戸の特徴や価格もしっかり把握しないと判断は難しいでしょう。
お店の出店決まったのでしょうか？？
知っているかたいらしたら教えてください♪
住民説明会は隣接する近隣の方が対象だったと思うので、情報は限られた方だけしかご存知ないのかもしれませんね。
三菱地所レジデンスの方に何か情報が入ってる可能性もあるのかも、という気もしています。
＞＞678評判気になるさん
・テナントにつきましては募集中らしいですが、決定はまだのようです。
・そもそも、フレスポ店は郊外の出店が多いのですが、今回のような住宅地の出店はかなり問題があります。
・片側一車線のバス通りからの入車は想像を絶する大問題が発生します。（車の行列、車の渋滞）
・また、地下駐車場からスロープを登って、バス通りへの歩道横切り出車も危険性が大きいです。
・テナントが決まっていないので、営業時間も未定。（２４時間営業で騒がしくなるのか？）
・少なくとも、住環境が悪くなることは間違いありません。
・市場調査をしっかりやった上での計画なのか疑問を感じます。
・今後、説明会は２回開催されるようです。
>>680 匿名さん
ありがとうございます。
テナントはまだ募集中なのですね。
何が入るのか楽しみですね。
ただ、おっしゃる通り、住宅街にフレスポができると渋滞、道路状況など大変になりますね。子供も多い地域ですので危ないですし。来年のいつ頃オープン予定でしょうか？
フレスポの開店は、来年ではなく、再来年です。
工事期間は2018年4月16日～2019年9月20日（予定）の１年半となっています。
工事期間が長いのは、地下駐車場（114台）の工事に時間がかかるそうです。
恐らく、下期の10月1日の開店ではないでしょうか。
テナントにつきましては近隣（特に個人商店）と競合しないようにお願いしたいですね。
開業が楽しみですね！
我が家にとっては徒歩圏内で、どう考えてもいいニュースです！！
第1期で希望の部屋も取れましたし、ウキウキが止まりません！！
>>684 匿名さん
楽しみですよねー！
徒歩圏内にお店ができると便利ですしね♪
ただ渋滞が気になりますが。
希望の部屋がとれたのですね、おめでとうございます。
新生活が楽しみです。
この商業施設が開業すると車の渋滞が想定されますので、車の流れを規制する必要があります。
例えば、商業施設の北東角の信号部分（都道から市道に抜けるＴ字路）ですが、都道から市道への進入を禁止にして貰いたい。
その理由としまして、現状においても市道は道幅が狭く車のすれ違いが困難な状況となっています。
テナントとしてレストランは大歓迎ですが、ゲームセンター等は大反対です。
なお、営業時間は22時までとして頂きたい。住宅街ですので24時間営業は論外です。
プロ市民の方ですか？
いえ、地域の安全を切望する一市民です。
地域にとってはプラス面でしかないですね。
渋滞するとしたら最初のオープンセールとかのせいぜい1か月程度ですぐ落ち着きますよ。
イオンモールができたときに比べたら周辺への影響は小さいです。
大渋滞って大袈裟な
ひばりが丘、田無、武蔵境とこの都道は続いていますが
沿道の大型店舗の駐車場出入りがあっても渋滞はほぼ無しですよ。
オープン当初だけ珍しさもあって混む程度でしょう。
あと住宅街と言っても地目は工業地帯ですから無理は言わない様にしようね。
イオンモールができる時も反対してるプロ市民いたなあ
渋滞がどうのゲームセンターは大反対だの言ってることも同じ笑
まあ言うのは個人の自由ですが
ちなみに私はゲームセンターも映画館も大賛成です
私はユニクロきてほしいです！！
あとはカフェ。
ユニクロと蔦屋書店は需要ありそうですね
・工業地帯とのことですが、これは大昔に設定されたものです。（もっと現況を見てね）
・閑静な住宅街ということで移り住んだ方が多々います。（営業時間未定）
・郊外型店舗を住宅街に開業することに問題があります。（住環境にマイナス、特に夜間や深夜の騒音問題）
・バス通りで、片側１車線の道路です。（今でも信号渋滞があり、更に悪化する）
・地下駐車場からスロープを登り、歩道を突っ切り、片側１車線の道路に出ます。（他で事故があったように、危険極まりなく、通学している子供の歩行が心配）
・近隣の個人商店が廃業に追い込まれる。
・不良少年、不良少女のたまり場になる。
・住民説明会を、遠くの場所で平日の19時に開催するなど、近隣住民をなめている。（沢山来て色んな意見が出ると困るので、来にくい場所と来にくい曜日と時間帯を設定した）
・もし、郊外の開業であれば何の問題もない。（場所をわきまえろ）
テナントが営業不振により撤退し空になると、元締めの大和リース社の賃料収入が無くなりますので、十分に市場調査を行って選定して欲しいですね。
過去に近隣で、開店して間もないのに、市場調査不足が原因で閉店となった食べ物屋が数件あります。
>>694
失礼ですがあなたレジデンス検討されてます？ただの野次馬近隣マンション住民のようにお見受けしますが。政治活動なら他所でやってください。
私はレジデンス購入者で複合商業施設の計画を嬉しく思っています。
これのどこが政治活動に見えるのでしょうか。この程度の人でしたらレジデンスに住むのに無理がありますね。
まだキャンセルは間に合いますので、よそを当たって下さい。
プロ市民のご自覚がないようで...いずれにせよ近隣に開業予定の商業施設に対する個人的思想に基づく反対運動はこのスレの趣旨から外れますので以後自粛願います
昨日は冬至でしたがＢ棟の午後３時頃の日当たりは６階以上にしかなかったです。
単に商業施設を反対しているのではなく、郊外型の商業施設を住宅街に開業することを言っているだけです。
郊外で思う存分に開業して下さい。
Ｂ棟の日当たりは、Ａ棟が10階まで完成したら更に悪くなるでしょう。
北西角の道路中央に樹木（市の記念樹？）がありますが、駐車場からこの樹木の横をすり抜けてエントランスの車寄せに来ることが可能なのでしょうか？
レジデンスは周囲を建物（東側に１５階建、西側に１４階建、南側に１９階建、北側に５階建）で囲まれて眺望が悪いです。
よって、お勧めはプレミストかシティーテラスです。
B棟もそれなりのお値段ですが、日当たり期待できませんね、、。残念です。
それにしてもすごい迫力ですね
まさに豪奢という表現がピッタリなマンション
囲いが外れて高級感のあるタイル貼りの外観が見えてきたらさらに凄そうだ
羨ましいなぁ
>703
日常的にブリリアシティの敷地が道路と段差無しなので
一般車が通り抜けていますから当然通行可能です。
レジデンス側の樹木は伐採対象なので残された樹木を挟んで
両側が通行可能になると思います。
道路中央の樹木を挟んで両側が通行可能とのことで安心しました。
もし、この部分が通行できないとしたら、駐車場から大回りしてエントランスの車寄せに来なければならないのかと思っていましたので。
道路中央の大木が、車の通行の障害となっているので、ブリリアシティの敷地が道路と段差無しにしてあります。
本来であれば、この木を撤去しなければならないのですが、撤去できない理由があるのでしょうね。
その他にも残っている樹木がありますか？
ここのマンションはいつ頃完売となるのでしょうか。もしかしたら、完成在庫を覚悟しているのでしょうか。
売主が三菱地所レジデンスで、長期完成在庫の例として【ザ・パークハウス国分寺緑邸】があります。
建物完成は平成28年10月ですが、総戸数82戸で12戸が売れ残っています。
つまり、１年2ヶ月の完成在庫になりますが、完成在庫の原因はなんでしょうか。
>>714 職人さん
道路交通法は、私有地であっても誰でも入れるところならば適用になったと思いますよ。
例としては、コンビニの駐車場などは、私有地だけど道路交通法の適用とみなされるはずです。
質問の意図と答えが違っていたら、ごめんなさい。
世の中弱肉強食。個人商店が潰れても仕方なし。反対してる人だって店ができたらどうせ使うんでしょ。
理由なしに反対している訳ではありません。その理由は
①郊外型の商業施設を住宅街に開業することによる騒音問題。（閑静な住宅街。営業時間未定）
②地下駐車場へは片側一車線のバス通りからアクセス。（現状でも渋滞がある。片側二車線ならまだしも）
③代々営んでいる個人商店の廃業。
です。
よって、郊外に開業するのは何の問題もありません。そこへ買い物に出かけます。
＞＞718購入経験者さん
こちらのマンションの販売方法が理解できないのですが・・・。
総戸数は270戸です。第１期で60戸の売り出しで成約が55戸になっています。なぜ60戸しか売り出さなかったのでしょうか。
完成在庫にならないのは、第１期で過半数以上が売れたらとのことですが、２割しか売れていません。相当厳しいように思えます。
何でここにレジデンスとは無縁のプロ市民が居着いちゃったのか
再三の説諭にも一向に改める態度が見られない悪質な投稿者とみなし規制依頼をしました
販売事業の関係者が言う、悪質な投稿者とは？？
>>724 匿名さん
そればかりでないですよ！
のどかなところが好きなのでこちらに来る人もいます。、生まれが田舎でどうしても都会が住めない人もいます。
どうしても富士山が見えるところがいいというひともいます。人それぞれです。
でしたら、レジデンスよりもシティテラスがお勧めです。
レジデンスはほとんど富士山が見えませんので。
市役所でフレスポの図面を閲覧しました。
1階:スーパーマーケット、飲食店2店舗、物販店2店舗、サービス店舗5店舗
2階:飲食店2店舗、物販店4店舗、サービス店舗7店舗
3階:サービス店舗2店舗、屋外運動場
という構成のようです。
飲食店もう少し欲しいかな。というのが率直な意見です。サービス店舗というのが多いのですが、これって何でしょう？接骨院、学習塾、クリニックとかですかね？どれも近辺には沢山ありますが。。
屋上の運動場というのはフットサルコート的なものが出来るかもしれませんね。声が反響しそうですが、子供から大人まで楽しめそうで良い気がします。
>>727 近隣住民さん
情報ありがとうございます！
予想してた以上の規模のものが出来そうでビックリです。運動場まであるのですね！
サービス店舗はもしかすると、美容室やネイルサロンなども含まれるのでしょうか。それにしても多いですね。
一階のスーパーマーケットはどこが入るのでしょう。いろいろ考えるとワクワクします。
レジデンスの学区だと小学校は中原小（団地西友の向かい）中学校はひばりが丘中（現在プレミストの隣に建設中）となりますので、交通量が増えてもお子様の通学には直接影響は無い場所ですね。
地域全体の資産価値が上がることを期待します。
>>729 近隣住民さん
学区はプレミストやシティテラスの方々と同じになるのですね。
マンションやひばりヶ丘団地、戸建てと多いですが生徒数は大丈夫なのでしょうか？
人気の地区ですので、、。
それにしても大規模なお店ができ、近隣住民としては楽しみです！！
さらに街が活性化されますねー！
>>726 匿名さん
そうですね。
シティテラスは富士山がきれいに見えました！(こことシティテラス、プレミストを見学しましたので)どこにするか悩みます。それぞれいいところがあるのですよね。
プレミスト隣の中学校は、平成30年度、完成後の約2年間は中原小学校の仮校舎として使用し、中原小学校の建て替え完了後、必要な改修工事を済ませて、平成33年度からひばりが丘中学校として開校すると聞きました。
生徒数の心配は大丈夫です
ＵＲ、郵政住宅の解体で減った人口が復元するだけです
もともと周辺地域の児童生徒数の減少と校舎老朽化が酷かったので
学区の大規模な統廃合とレジデンス隣の敷地を利用して
ひばりが丘中学校と中原小学校の建替えが進むので適正化が図られます
どんなお店が入るか楽しみです。
郊外型商業施設ってことで反対してる方がいるけど近所のコープみらい＆マツキヨだって郊外型だけど
地元民にとってはなくてはならない商業施設になっています。
9:1の賛成派多数で可決しました(^.^)
プレミストがかなりカッコ良い。駅距離と価格に差があるので競合関係にはならないと思っていましたが思った以上にクオリティが高いので強力な競合となりそうです。レジデンスはあれを超えられるのだろうか？
正直なところ、新築と中古、駅徒歩2-3分の差（公表数値ではなく、建物内異動距離も考慮して）以外、こちらのマンションはコスモにすべて負けていませんか？
ここはとにかく値段が高い！です。
敷地内面積もそんなに広くないし全体的に解放感がなく、圧迫感が凄い、、。
近隣マンションで検討してますが、プレミストは立地がよくない、シティテラスは建物がシンプルすぎる、レジデンスは圧迫感があり高い、、どこもいいところ、悪いところありますね。そのなかで何を選ぶか、、ですが。
コスモは地価の安い良い時期に建てられました
レジデンスは地価高騰後の入札で更に競り上がった悪い時期に建てています
この差が購入者に重くのしかかっています
それだけです
あちらは庶民志向、こちらは高級志向
マンションの性格が異なります
こちらは高級志向と言っても高級なのは土地代だけで
肝心な目に見える建物が安物では台無し
繰返し高級高級高級って３流の営業マンでも言いませんよｗ
コスモとレジデンスの比較に関わらず、全国的にそうですね。
2003年〜2004年頃に作られたマンションは価格が安くて仕様が良いものが多いです。
今同じものを作ったらとても今の市場価格では売れないと思います。
一番の正解は2003年頃にマンション買って今ローンを借り変えている方ですよね。
高級志向だったらディスポーザーとスロップシンクくらい標準装備でしょう。
ちょっと外観がダーク調であるくらいで高級っていうとかえって空しいです。
744さんのおっしゃる通りですね。
740さん＞
新築、中古にこだわらない方には、このエリアで検討されておられる方には十分に比較対象でしょう。コスモはディスポーザー、スロップシンク装備、コンシェルジュ、ゲストルームにグランドピアノ付きスタジオもあります。上層階の景色ではレジデンスは全く歯が立たないでしょう。駐車場も安価です。ただ、敷地内移動距離が長く、駅徒歩公表時間以上に時間がかかることや駐車場まで遠いのが難点です。高級感では、グランジオと比較されるのがよろしいのではないでしょうか？
おらが中古マンションアピールはどうでもいいです
エリアのフラッグシップとなるこのマンションが気になるのは分かりますがご自重下さい
16時現在
Ａ棟上層階だけに日が当たっています
15時だとＡ棟5階、Ｂ棟7階まで西側を除いて日が当たっていました
12時過ぎに通りかかりましたがA棟は全階、B棟は4階以上陽当たりありましたよ。
エリアのフラッグシップはヌーベルヴィラージュですね。
レジデンス購入層の所得、社会階層、生活レベルが最も高くなりそうですが、これだけ近隣中古マンションの住民がナーバスになっているところを見ると格差ゆえに目の敵にされないか少し心配です。ごくごく一部の異常な方でしょうから杞憂であればいいですが。
結局みんな自分の買ったマンションが一番良いと思う訳ですよね。
私はこのエリアで中古とも比較検討していますが、グランジオ・コスモ・ヌーベルも素晴らしいマンションだと思っています。レジデンスはひばりヶ丘駅徒歩10分圏内の大規模物件としては今後10年は出ないと思うので、そういった意味では希少性・資産価値ともに高いと思っています。
10年後も市場価格が変わらなければ今の価格を維持出来るのではないでしょうか。
フレスポも出来る事ですし、先の3物件共々このエリアの資産価値は依然として高いと思います。何としても住みたいところです。
2003年〜2004年頃にひばりが丘では2400戸近い数のマンションが分譲されて、当時から10年後は大暴落だと言われていましたが、谷戸二丁目の3物件だけは当時の新築価格と変わらない資産価値を維持しています。それだけこのエリアが良いという事ですからね。
こうした冷静な投稿を読むとホッとします。粗探しのようなやり取りに辟易していました。
レジデンスを高級だと発言しているのが契約者の方だとしたら自重をするべきだと思いますが、本当にそうなのかなとも思ってます。これからここで暮らそうという人が、あえて波風を立てるでしょうか。
あくまでも想像ですが、もし第三者の投稿だとしたら振り回されているかもしれません。（以前、プロミストかシティテラスでも同じような投稿を見たことがあったので‥）
私にとって、ひばりが丘は素敵なマンションが立ち並ぶ魅力的な町です。住む方の品性が疑われるような発言には残念な思いがあります。
小中学校も新築になって、ひばりの駅前広場も整備されて、近くにフレスポもできて、
ますますいい街になりそうです。
パルコの地下にあるクイーンズ伊勢丹が閉店するようです。
新しくいなげや系の上質スーパー「ブルーミングブルーミー」という店が入る様ですが、どうなんでしょうね。
https://www.fashionsnap.com/news/2017-12-31/queensisetan-hibarigaoka-c...
えー！
クイーンズ伊勢丹が撤退するんですか？
ショックです。
いくら高級といっても元々いなげやは品質が悪い多摩地区地場スーパーだからグレードダウン
少なくともイメージは相当悪いです。
ＭＩ（三越伊勢丹）カードを作ったばかりなのに
溜まったポイントは使い切らなくては。
ブルーミングブルーミーは、ららぽーと立川にもありますよね。
看板に小さく「inageya」の文字が入っていて、そこで初めていなげやが展開してるお店なんだと気付きました。印象は悪くなかったですよ。
でも、全部を見たわけではないので、今度あらためて行ってみます。
ひばりが丘に限らず、クイーンズ伊勢丹自体が店舗を減らしてるみたいですね。
特に日常使いしてた訳ではないのですが。クイーンズ伊勢丹がある事がある種街のステータスに感じていたところもあるので、ブルーミングブルーミーのブランドイメージがどうなのかな？という感じがしています。
大泉学園のグランエミオにも入っているみたいですけどね。
伊勢丹が昨年クイーンズ事業を売却したからひばりの店もどうなるかなと思ってましたが。
西友も変わったけどパルコも大きく変わりますね。
田無駅と比較してもひばりヶ丘駅は、利用者数が多いわりに駅や駅周辺のさみしさには残念な思いがありますので、もっともっと変わってほしいです。
用途地域における商業地域面積が田無よりずっと狭いですから無理ですよ。坪当りのテナント料は田無より高く空きがあればすぐに埋まってしまう状況です。商業地域面積が狭いので駅近くに閑静な住宅地があります。コンパクトなエリアで用が足せるひばりヶ丘の良さは住んでみないとわからないでしょうね。
ひばりヶ丘はもともとURと都営住宅の『マンモス団地』の街として発展してきましたが
2000年代前半ころから大規模マンションが乱立して人口急増に耐えられなくなりつつありました。
ようやく駅前も再開発が進んで大きい公園もできて学校も整備されて買い物できる場所もできて
街としての完成度が高まる気がして楽しみです。ちなみにURから民間への住み替え市民です。
さらにどうでも良い話ですが、デビュー30周年を迎えたJUN SKY WALKER(S)がカバーアルバムを出すそうですが、バンド結成の地ひばりが丘で撮りおろした写真集を封入しているそうです。
ジャケット写真も再開発工事中のひばりヶ丘駅北口側で撮られています。
たしかに谷戸二丁目は高密度ですよね〜。
それから、JUN SKY WALKERSは、全員が自由学園の卒業生なのですね。初めて知りました！
楽しい情報ありがとうございました(^｡^)
マンションと戸建てという違いがありますが価格的にここを買える方はファインコートひばりヶ丘学園町にも手が届くのでは？
価格だけで比較するのも無理な話
また一戸建てがマンションより上というのも違うでしょ
私は一戸建てを売却してマンションに住みかえました
もちろんそうですが全270邸もあれば戸建てと比較される方も相当数いらっしゃるかと思いますので。
学園町の戸建てはここの中心価格より1000～2000万ほど高いですね。
第１期４次が出ちゃってますね。キャンセル住戸でしょう。
Ａ棟９階３ＬＤＫ ３，９９８万円
え、Aの9階でその値段あるんですか？！
今日か明日には売れちゃいそう
４，９９８万円ですね
あらら３連休明けに計８戸大量キャンセル出ちゃった
2LDK 3,898万円 ～ 3LDK 5,648万円
買いたくてもローン本審査が通らないのかな
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
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1LDK・2LDK |
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44.46平米・60.69平米 |
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総戸数 162戸 |
東京都練馬区上石神井一丁目 |
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6938万円～7848万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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61.88平米～63.00平米 |
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総戸数 42戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
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38.28㎡～47.85㎡ |
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総戸数 56戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
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4580万円～5980万円 |
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2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.00平米～74.70平米 |
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総戸数 56戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野2丁目 |
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3398万円～5598万円（うち販売事務所使用住戸価格 3398万円・3598万円） |
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3LDK・4LDK |
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62.16平米～80.64平米 |
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総戸数 45戸 |
埼玉県さいたま市大宮区三橋一丁目 |
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3900万円台～7400万円台 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.00平米～83.69平米 |
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総戸数 62戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
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3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
