ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

>>389
契約しましたとありますが、もう契約できたのですか。もしかしたら申込みなのでは。

当初入札で土地を買ったのは大林新星和です。
販売会社を選定するにあたり三菱が入ってきたのでしょうから、そこで事業主としても出資比率を分けて共同事業にする事にしたのではないでしょうか？
プラネスーペリア（大林新星和のプランド名）で売るのは厳しいと判断したのかもしれません。
結果三菱の販売力で広告も出しまくっていますが、共同事業の幹事会社はあくまで大林新星和です。
こういう場合、共同事業の会社名は出資比率が多い順に並べますので。

＞＞389
＞ひばりが丘団地跡地の同じく長谷工施工でも有り無しの物件に別れています。
ということは、売主の意向なのですね。

まだ躯体工事中ですがすでにど迫力。
完全にこのエリアのフラッグシップマンションになりそうですな。
価格も図抜けてますが。

＞＞393
大規模低価格マンションを得意とする長谷工の施工でフラッグシップマンションになるのですか。

当たり前ですが長谷工物件が全てダメなわけではありませんし総工費の範囲内でできるだけ豪華なマンションにするために施工費競争力のある長谷工を選んだという見方もできますし一概には言えませんよ。

＞＞395
本物件は長谷工の施工にしては高すぎます。
長谷工のブランドは、大規模低価格物件というイメージが定着していますので。
もし、長谷工の施工でなかったらもっとお客さんがいたかも。

施工は長谷工でも、仕様は三菱地所なのでは？
二重床などやはりザ・長谷工物件よりは高仕様かつ駅に近い故の価格と考えれば妥当と思います。
買えない人は大和住友の低価格物件に行けば良いだけの棲み分けではないのですか？
便利な立地が安いはずも、不便な立地が高いはずもないことは、誰にでもわかることですよ

>>397 匿名さん

それはプレミストやシティテラスのことを言ってるのですか？？

ALCに二重壁。しっかり長谷工仕様。

直床はコストダウンってバレバレだから、長谷工でも大手デベだと採用できない。

出資比率は大林新星和不動産　４０％　
三菱地所レジデンス　４０％　三菱倉庫　２０％です

なお入札時の土地所有者は国家公務員共済組合でした

駅からすごく近いわけでもないのに、スロップシンクもないし、ディスポーザーもつかない。唯一二重床だけは評価出来るが、天井も低いし価格が高すぎる。立地も四方マンションに囲まれて圧迫感すらかんじる。駅から遠いが、（といってもこのマンションから徒歩８分くらい）環境もよいし、値段も安いUR跡地の方がまだ魅力的。イオンや西友やコンビニなどもあちらの方が近いしね。

>>401 匿名さん

たしかに圧迫感がすごいんですよね。初めて来たときにびっくりしました。
あとマンション間の距離もないですし、日陰にもなりそうですし、、それにしては値段が強気ですね。
谷戸、ひばりが丘地区でいくつか検討してきめます。

うちはコスモかヌーベルの中古が出るのをずっと待っていましたが、なかなか出ないので
ここらで手を打とうかと思っています。買い物は近くのコープは使い勝手良いです。

>>403 マンション検討中さん


ヌーベルの方がバス停にも近くて便利そうですね。なかなか中古はでませんが。コスモは駐車場などが安くて魅力的ですね。

周辺のマンション群で現在売りに出ている中古はコスモの一戸のみですか
よほど住みやすいのでしょうか

>>405 匿名さん

中古なかなかでないのですね！あれだけの大規模マンションなのに、、。
住みやすいのでしょうね。

コスモのマンションの住人です。コスモのマンションは当時他のマンションより価格が非常に安く、広い部屋が多かったです。その分、直床だったりコストがかかっていなかったようです。目の前のグランジオはモデルルームを見に行った時、2重床の上、2重床の間に吸音材を敷いてあると説明されたと記憶していす。当時は価格が高く購入は無理でした。ヌーベルはもっと高く、モデルルームを見にも行けませんでした。コスモのマンションの良いところは敷地内に本当に緑が多く、南側に道路がないので、夜は本当に静かですよ。

>>407 ご近所さん

そうなんですね。
先日中古が買えたらなと見学させてもらいました。広すぎてびっくり！ﾏｲｺﾞになりそうでした。エントランスも豪華ですし、中庭も広くていいですね。

レジデンスのところに書き込み失礼しました。

さあ休業日が過ぎて明日から第１期販売に入ります。
何戸が販売対象になるでしょうか。
どの位の登録申込があるでしょうか。
２６日の抽選会の倍率はどうなるでしょうか。

先日こちらの外観を見に行きました。
マンション間の間隔狭すぎませんか。？
それでいてベランダ向き合っているのですよね？丸見えってことないでしょうか。
あまりに敷地面積が狭いので見送ろうと思います、、。
駅から離れたひばりが丘のほうが解放感があったので。
購入検討されているかた、決めては何でしたか？？

・マンション間の間隔は狭いです。
・B棟のベランダからA棟の背中（共用廊下）が見えます。
・駅から離れたひばりが丘地区は解放感があります。（土地が安かったため）
・レジデンスにした決め手は駅からの距離と安過ぎない価格です。

>>411 匿名さん

ありがとうございます。
やはり距離は近いですよね。
A棟の共用廊下が、見えるとあるのですが、どういう意味でしょうか？部屋を通り越して外の廊下まで見えるということですか？ごめんなさい、作りがよくわかっていなくて、、。

駅までは近くていいのですが、上階でないと日光は期待できませんか？

ベランダが向きあってるってのが間違い。

＞＞412マンション検討中さん
Ａ棟（南側建物）とＢ棟（北側建物）がありますが、それぞれの建物の南側にバルコニー（ベランダ）、北側に開放廊下（共用廊下）があります。
つまり、Ｂ棟から見ると南方向（30m位）にＡ棟の開放廊下が見えます。もし、窓が開いていれば部屋の中が見えます。
また、Ａ棟の南側に18階建てのコスモがありますので、眺望は良くありません。
更に、上階でないと日光は期待できませんが、詳細はモデルルームでお尋ね下さい。

日当たりはモデルルームで日影図の提示を求めて確認。日影図って要求しないと出てこないケースが多い。営業に日当たりは大丈夫ですかって聞き方すると、大丈夫ですって返ってくるよ。ほとんど日が当たらなくても。

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。
要望書が予定通り出たとして単純計算すると４０戸の方が落選となります。
それとも競合を嫌って登録はせずに辞退されるのか２１日～２６日に注目。
我が家は見送りです。理由は敷地配棟と構造設備が長谷工仕様の割に高額過ぎるからです。
駅から徒歩圏内は評価に値しますが、敷地一杯に詰め込んで天井高も低いなど窮屈で、断熱仕様などの基本的スペックも現在の新築マンション水準として相当低いからです。

第１期販売戸数が６０戸とは少ないですね。なお、登録を辞退される方もいるのですね。
長谷工、高額、敷地一杯、天井高、断熱仕様と気になる所がありますからね。

重要事項説明が契約の前だから、重要事項説明を聞いてやめるって人もいたりする。倍率付かないとキャンセルされたら、また一から客探さなきゃならないし、完売謳えないから倍率が付く程度に販売戸数を調整する。

総戸数に対して一期の販売戸数が1/4以下って、好調とは言えないね。販売に時間かかってへたすると完成在庫になるかも。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるからその辺は慎重に判断。

重要事項説明書と管理規約（案）、契約書は早めに入手して確認しておいた方がいいよ。抽選から契約までって一週間くらいだから、じっくり確認してる時間がない。

完売を謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整して、落選者を出す。登録する人って倍率が付かないようにとか倍率が付いても当選してほしいって願うものなんだけど、完売を次期以降の宣伝として利用するためにむごいことするんだよね、売る側は。

売れる見込みの部屋を販売するわけだから完売ってお約束というか演出。完売＝人気ってわけじゃないんだよね。各期完売だけど、小出しに時間をかけて販売をして竣工時点で売れ残りって珍しくない。

長谷工施工のシティーテラスひばりが丘は平成29年2月2日完成済だが、まだ完成在庫の状態のようですね。
１年を過ぎると中古物件扱いになるのですか。

>>416 買い替え検討中さん

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？

>422

竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。

＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが

　48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

どう思われます。

不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。

おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。

まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。

値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。

要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。

まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。

ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。

>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。

>>432 買い替え検討中さん

423です。詳しく教えて頂いてありがとうございます、参考になります。

第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。

第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。

百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。

＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）

ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。

＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。

>437

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。

駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。