次回更新予定日は16日だったけれど先着順住戸は売れたかな
公式更新されましたね。
先着順は残り2戸(4,458万円・5,798万円)のようです。
失礼しました、公式改めて確認してみました。追加なんですね。
確かに間取りの種類も増えたので、土日で動きがあるかもしれませんね。
撮影はしていませんが
先行しているA棟東側は10階の鉄筋入れが始まっています
遅いB棟西側は8階が出来つつあります
第1期6次の4LDKは売れました。
やはり良い部屋はキャンセルが出ても直ぐに埋まります。
逆に普通の3LDKは動きがないまま第2期販売を迎えるのでしょうか。
エントランス正面側からの撮影ですね
1枚目がB棟西側、2枚目がA棟西側、3枚目がその真ん中
今週は下層階内装用と思われる資材がトラックで搬入され始めました
資産価値について
西東京市の前年地価上昇率は4.94%となり世田谷区、杉並区、練馬区、大田区などの外周区及び区部隣接市の三鷹市、調布市などを上回る上昇を見せています。
https://tochidai.info/tokyo/nishitokyo/
とくに田無の基準地価の上昇率が22.74%と目覚ましくひばりヶ丘駅周辺の上昇率は比較的緩やかで未だ再開発による影響を織り込んでいません。
将来の会社の価値を反映する株価と違い地価ないし土地取引価格は現在ないし直近1年の価値を反映し、事実の到来をもって上昇する傾向にあります。
西東京市発表の資料によりますとひばりヶ丘駅の乗降客数は再開発により現在の70,000人から75,000人に増えると試算しております。
ひばりヶ丘エリアの住環境、生活利便性、交通利便性、街並みの良さは今さら語るまでもありませんが資産価値という観点から見てもひばりヶ丘は買いであると見ています。
リーマンショック後に赤坂六本木神宮前など都心部の地価が50〜60%も下落しましたがこれはREITの投資対象となっていたエリアのためで投資資金の引き上げに伴う暴落でした。https://allabout.co.jp/gm/gc/29978/
郊外の住宅地にはこうしたREIT資金が入っていませんので仮に将来不況が訪れても地価の下落はとても緩やかなものとなります。
跋扈するREITマネーを背景に世の中には都心部の不動産を買い煽る広告、記事が溢れていますが、多くの方にとって自宅は生活の基本であると同時に最大の資産です。景気や投機によって大きく上下されるよりも安定していることが最も大切です。自宅の資産価値という観点から見てもひばりヶ丘は最良の選択肢のひとつと言えるでしょう。
>>792 匿名さん
貴重なお話ありがとうございます。
とても勉強になります。
ひばりが丘はとてもいい街ですよね。
今週SUUMOにもプロが買う街として選ばれていましたね。
嬉しいことです。
事故多いね
先着順住戸1戸が売れました!
夕方通りかかったら、C棟北側の壁の広範囲にタイルが貼られていました。A棟もあれで最上階なのでしょうか。着々と進んでいますね。
場が温まると水を差すような投稿もありますが、個人的には楽し以外のなにものでもありません。
A棟は最上階10階天井のコンクリート打ちが朝から行われています。
東側から始まって現在は中央付近まで進んでいます。
7階までは壁とドア、窓の冊子が取り付け終了しています。
B棟は最上階9階の鉄筋とコンクリート流し込み枠を組立て中です。
>>798 ご近所さん
詳しくありがとうございます。
建物の大きさがイメージ出来るところまで来ているようですね。
日当たりの状況も変わっていると思うので、お天気が良くなってきたら、また見に行きたいと思います。
日曜日は工事休業でしたが月曜日の朝からA棟の西側(正面玄関側)の工事用シートとネットが1階から5階まで全部撤去されました。
足場は残っていますがタイル張りの完成された姿が全部見えています。
すみません、ここからすぐ近くにある保育園の名前がお分かりになる方、教えて頂けますでしょうか?
夫婦のどちらかが専業なんでしょうか。じゃなかったら、まだお子さんがいらっしゃらないか。
もしお子さんがいらっしゃるなら、マンションの検討段階で保育園の募集人数、見学は済ませておかないと。
ひばりヶ丘も良かったんですけど、転園できなそうなので諦めました。どこに行っても厳しいですけどね。
仕事をして活き活きとしてる妻に、仕事を辞めてとは言えませんから
こちらのマンションが買える世帯の方は夫婦共にフルタイムで満点で育休明けで加点がついても認可の保育園ははいれないですよ!
この辺りはマンションが多くて子育て世代特に保育園世代多いです!
認証も早めに予約して空きがあるときに入れないと厳しいです!
そうなんですよね、それが一番怖いんですよ。東京都はもともと厳しくて、人気のエリアは特に難しいですよね。
なのでわたしはひばりヶ丘は諦めて転園しないで済む所で買ってしまいました。
皆さん頑張ってくださいね!
>>812 マンコミュファンさん
優しいお言葉ありがとうございます。
ひばりが丘地区人気ですよね、子供も多いですし。完全にリサーチ不足でした。マンション買ったのに働けない、、本当に困ってます。託児所つきの職場もしくわヤクルトですかね。
我が家も同様です。うちは、入居して3月までは今の保育園に通いますが、問題は4月から。3歳児クラスは0〜2歳よりはアキがあるのかな。非常に心配です。
>>814 かなみさん
3歳児クラスは空きがありましたよ。
4歳も希望が通りました。問題はやはり0歳から2歳ですね。
働きたいのに働けない、、どこかいい職場ないでしょうかね。お互い頑張りましょう!マンション楽しみですね。
レスありがとうございます!ローン返済するには、働けないと何も始まらないので、この問題はお互いに解決できると良いですね。ともあれ、マンションは楽しみですね♩
>>817 かなみさん
そうですね。ローンとなるとやはり私も働いて頑張って返していかないと!と思っていた矢先落ちました、、。
いまから職探しです。
マンションできてきましたねー!わくわくします♪
今日のお昼頃にモデルルーム前を通ったら開けてました!
定休日に案内希望すれば、ご対応いただけるのかしら?
うちは見学に動けるのが定休日と重なっており、まだモデルルームに行けてません!
>>819 マンション検討中さん
お願いしてみても良いのではないでしょうか?
見学できるといいですね。
我が家はシティテラスもプレミストも全部見てここに決めました。見学は大事ですよね。
私も三つとも見学し、迷いましたがこちらにしました。
正直環境はシティテラスが一番よかったです。緑に囲まれて空気もちがいましたね。
ただ主人が通勤のため駅に少しでもいい!とのことでこちらに。棟間隔が狭いのが気になってます。何メートルくらいでしょうか??
シティテラスは70メートル?だったかな。、それに比べると圧迫感ありますよね。マンションも密集しているし、、値段も高いし。
でもサービスルームなどは充実していますし豪華ですよね。皆さんの決め手教えてください!
>>821 eマンションさん
シティテラスはURとの兼ね合いもあってかなり広いですよね。ザレジデンスは30メートルだったと思います。
でもシティテラスを見学した時、営業の方が「うちの花小金井の物件は棟間隔20メートルです」と言っていた記憶があります。駅に近くなると仕方ないのかもしれませんね。
そんな中、我が家は立地で決めました。
URの辺りは人が増えて、朝のバスはとても混みます。雨の日は特に混んでいて、団地辺りはスルーされることも。タクシーは来ないし歩くには遠いしで大変な時もあるんですよ。
駅に近い方が良いというご主人の気持ちはよーくわかります!
そういう意味では、シティテラスD棟前始発(ひばりが丘団地中央)のバスは、本数はまだ少ないですが画期的ですね。
>>823 マンション比較中さん
皆様ご意見ありがとうございます
たしかに通勤する主人のことを考えたら少しでも駅に近いほうがいいですよね。
URも含めシティテラス、プレミストも建ちかなり混みそうですね。
シティテラスの前からバスでるのですね?!初めて知りました。わざわざバス停作ったのでしょうか。ありがたいですね、シティテラスの方にとったら便利ですよね!
>>824 eマンションさん
ひばりが丘団地中央の時刻表見ましたが、平日のみで6時台1本、7時台3本、8時台1本の計5本のみの運行のようですね。
近くにバス停が無いよりマシですけど少ないです。
>>810 匿名さん
この辺りの認証って先着じゃないと言われたのですが予約ってできるのでしょうか?12月の空き待ちとか聞いたら、もうすでに待ちが多いのでとあまり教えてもらえませんでした。2019年の4月入園しかないのかなと。
>>826 eマンションさん
予約というか、11月頃に4月入園の面接だと思います!毎月の空きは都度市役所のホームページでチェックしてという感じでしょうか。現状空きはないからそういう対応なんじゃないですか?
認可の4月入園発表があったので、認証予約の人のキャンセルが出るこの時期は狙い目かもしれませんが、基本的にどこも定員オーバーですね。
『予約』って言葉をつかってるあたり、あんまり分かってなさそうですね。一度役所に行ってお話を聞いた方がいいと思います
認証でも予約できるとこはできますよ。ただ、その問い合わせた保育園が対応していない、というだけですね。認証を含む認可外は園長の判断1つですのでいくら役所に問い合わせてもダメです。
私も今から保育探します。。。子どもの年齢もあるのでなんともわかりませんね。。。
B棟最上階のコンクリート打ちを朝からやっています
これで全棟最後になるでしょう
タイル張りも段々と中層階から上層階にまで上がってきました
シティテラスやプレミストは保育園併設なのは駅から遠くて地価が安いから出来るけれど、
谷戸は人口密度が幾ら高くても地価が災いして設置は難しいと思います。
一般的に駅から近い物件はファミリー向けとは言っても子育てには優しくない傾向になってしまいます。
都営住宅を潰して保育園を設置して欲しいね
>>835 匿名さん
それはありませんね。
一部をお借りして出来るのなら別ですが、以前からお住いの方たちとは力を合わせて街づくりをしていきたいです。
ひばりが丘は歴史のある街だから、良い街なのだと思います。
近くに谷戸のびのびが出来たのはよかったけどまだ全然足りないですね。
こことプレミストができたら園が一つや二つ増えても、、、という感じはします。
谷戸のびのびと谷戸すくすくで収容人数130人くらいありますからできる前と比べたら
だいぶよくはなったのですが。
835さん
ちょっとひどくないですか?こういう発言をされる方が居住しているマンションは、著しく品格を下げること、ご自覚ください。
無視した方がいいです
住む方とは限りませんしね。
A棟側の工事用フェンスが低くなりましたね。
私も駅近都営住宅は廃止すべきだと考えています。
理由は入居できた人とできない人に著しい経済的格差、不公平を生むこと、相場より格段に安い家賃で民間賃貸業を圧迫すること、公権によって一等地を陣取り街の成長を阻害しひいては自治体の財政を圧迫することなどです。
これから東京も人口が減り空き家率が増加することが予想されていますし駅から遠い不便な土地にある都営住宅だけ残せば十分でしょう。
今本当に必要とされているのは保育園です。この辺の都営住宅は築40年くらいでしょうか?東京都政の英断に期待しています。
保育園はそんな広い土地は必要ないし、場所がないから園ができない訳じゃあないよ。
行政はもう少し子育て世代に目を向けて欲しいですよね。
とは言え昨年の西東京市長選挙では投票率が32.9%でしたからね。レジデンスに入居される皆様は、是非投票に行って頂きたいです。
なにも考えずに買うから後から困ることになる。ざまあだわ
>>855 購入経験者さん
ご親切にありがとうございます。今住んでいる所も激戦区です。保育園状況も調べて、ひばりヶ丘も大変なんだとわかりつつ、環境の良さとか街の雰囲気が素敵だったので決めました。大変参考になりました。保活頑張ります。
ミストサウナついてないのが痛い
バスユニットにミストサウナ付きの同シリーズがあるならば本体価格差額以上に
かなり費用が掛かりますが内装工事スケジュールが間に合うならば可能ではないでしょうか?
ミストサウナではありませんが床暖房増設とか給湯器交換が必要でしたが経験あります。
ミストサウナよりディスポーザーないのが残念過ぎ。
ディスポーザーは便利ですよね。今使っているので無いのは辛い。
西東京市はゴミ捨て有料ですし欲しかったです。
1 ゴミとして捨てる。
2 生ごみ処理機を買って容積を小さくしてゴミで捨てる。
3 ディスポーザーを使う。
だとコスト的にはどれが一番安いのでしょうかね。ディスポーザーは便利だけど維持費がかかるし、結構な量の生ゴミを粉砕していると地味に水道代と電気代がかかる気もします。ただディスポーザーが一番ストレスはないですよね。
>863
コンシェルジェは管理費に大部分は影響して分譲価格とはほぼ無関係です。
共有部もこの戸数にしたら標準的で分譲価格を大きく引き上げているとは思えません。
すべてが特に上昇が顕著だった時期の土地取得価格に左右された結果だと思います。
土地が高額なら設備・仕様も高級化すれば良かったのに逆にコストダウンを
このような個所で行ってしまったのが購入者の意欲を大きく削ぐ結果に表れている気がします。
バスユニットのミストサウナ系あるなしって、設備費としてそれなりに差があるもんなんですか?こうやって考えると、団地エリアの外見地味目な方のマンションは設備は比較的そろってるんですね。
たしかにそうですよね。でも、駅から18分の立地はたとえバス停が近いとはいえ、現実的ではなかったです。
>866
浴室暖房乾燥機を同シリーズのミスト機能付きに変えるには数万円の差額が必要です。
但し、同シリーズにミスト付きが無い廉価版が採用されているならば
新規に自己負担で交換(本体価格+工事費)の費用請求がされるでしょうから20万円になると思われます。
ディスポーザーが付いてても生ゴミが無くなるわけではないし、
匂いとか逆流しないか気になるので、私は無くても良いかな。
バルコニーの水栓は欲しいと思う。
バルコニーの水栓 スロップシンクは欲しいですね。
付いていないマンションに住んでいますがバルコニー自体が泥で汚れるので清掃する度に
台所か洗面所から何度も水を汲んで運ぶので大変です。
近隣に畑は少ないですが春先を中心に結構泥は飛んできます。
>>869 匿名さん
ディスポーザーでほとんどの生ゴミは処理できて便利ですよ!
大規模マンションはほとんどついているからついていないのはマイナスかな、、
ミストサウナはあまり使わないからいらない!スロップシンクはついていてほしいアイテムですね。
>871
正面玄関側位はタイル張りさせてあげなさいよ。
でも駅方向へ出入りする時は通らないから見ませんね。
良く見るとコンクリート打ちが末端まで届いていない個所はタイルが貼れていませんね。
874さん
ディスポーザーもスロップシンクもあって、コンシェルジュもいるってことではないでしょうか。ミストサウナ自体は使わなくても、それに付随したカビ防止機能とか乾燥機能が有用であるという声がありますね。
先着順販売になっていた第1期販売の売残5戸、キャンセル3戸を残したまま週末から第2期販売開始。
果たして何戸を販売してどの程度成約に至るか注目です。
>>876 匿名さん
もはや先着残何戸とか数えても無意味ですよ。
そこは営業側が操作するでしょうし、外からじゃ営業が見せてる数字しか見えません。なんとでもなる数字だと思いますよ。
移転の話しが出ているようですね、の間違いでした。
失礼いたしました。
JAの跡地だ
ミストサウナは使い終わったあと、確り乾燥させないとカビが大変なことになりがち。。
>877
操作する数値と言っても1次売残り5戸のままずっと変わらずだし、
キャンセル住戸も8戸が3戸になっただけだし操作の必要性もないよ。
もし操作するなら残50戸を10戸と偽って「お急ぎください完売間近です」と煽る時期だけ。
第1期売残り5戸→1戸
キャンセル3戸→6戸
先着順は差引き1戸は売れたみたいです
失礼な物言いは自重なさい。お里が知れますよ。
最近マンション購入を検討し始め無知で申し訳ないのですが、マンションのキャンセルはよく出るものなのでしょうか?それともこちらのマンションに何かしらの原因があってキャンセルが出ているのでしょうか?
>886
自己都合でキャンセルをすると手付金10%(例外もあり)を放棄する事になるので余程の理由が無い限りそんなに発生しません。
一方でローン審査で落ちる為に自動的にキャンセルになる事は良く発生します。
住宅ローンの金融機関による仮審査は契約前で比較的簡単に通過しますが、契約後の信用保証会社による本審査は厳しいので契約キャンセルの形になってしまいます。
プレミストの売れ行きすごいなあ
どうしてこんなに差がついたのか
>>890 匿名さん
値段のわりに建物が豪華ですし、眺望もいいですよね。
私たちは道路沿いがダメでしたのであきらめましたが、、、。
道路沿いでも気にならない方にとってはバス停も近いしいいのではないですか?
価格帯がだいぶ違うので購買層が違いますね。
そもそもこの地域でここの価格は高いので厳しいのはやむを得ないかも。
レジデンスはコスモ・ヌーベル・グランジオに仕様を揃えてきてゲストルーム・24時間友人管理等を導入していますが、コストが高く販売価格に跳ね返ってきています。
上記3物件からの買い替えもある程度想定していたかもしれませんが、部屋が狭くなるのに価格が上がっているので中々見立て通り行っていないのかもしれませんね。
ブランドで買う人は田無の三井とも検討してるのかもしれませんね。あっちは売れてるんでしょうか。
897さん
この価格差と眺望、ディスポーザーもないのであれば、近隣3物件からの住み替えはありえないでしょう。
>898
現状が狭い部屋を購入してしまったので広い部屋に近隣転居したかったのですが
一番広い4LDKでも90㎡には届かず価格だけは異様に高いわりに設備・仕様が物足りなかったので見送りました。
第2期が始まりましたが正式広告も第1期の売残り5戸のまま登録最終日を迎えそうですが
要望書の提出のあった住戸だけ個別折衝で売る様なやり方をしているんですかね?
現地ってどれくらい工事進んでますか?
既に明日10時から第2期第2次 先着順販売2戸なんて発表が有りますが、
第2期(1次)販売はさっき15時締切、16時抽選会ですが競合するほど売れたのか怪しいですね。
この前、朝9時くらいに前を通ったら中庭に全面的に陽が差し込んでいました。
桜の季節は中庭が綺麗なのでしょうね。
903さん
前向きなコメント見るとほっとします!ありがとうございます!
プラス印象のコメントはわざわざ出しませんので、マイナスコメントの方が目に付きますよね。
でも、それが全てではないと思います。
私は個人的にとても良いマンションだと思っています。
フレスポの中身が楽しみです。
そうですね。
購入前はマイナスコメントを理解しておくことは大切ですが、決めたのであれば「見ても気にしない」「気になるのなら見ない」というのも一つの選択だと思います。
せっかくの楽しい期間。私はワクワクして待ちたいと思います(^.^)
売主側の資料や営業の説明ではメリットしか強調しないのが普通なので
逆にデメリットはこういう場所で軽く受け入れるのが良いでしょう。
ただ無記名掲示板は悪意のある愉快犯の書き込みも多数紛れ込むので無視すればOK!
フレスポの着工が4月から6月に変更になったのは、施工業者の選定が遅れたからでしょうか。
915の写真で、南面バルコニーの床が少し西面にはみ出ていますが何なのでしょうか。単なるデザインなのでしょうか。とても気になります。
駅ビルも大規模建て替え工事が行われるようですね
交番も移転するようですし、あの踏切り、少しは広くなって通りやすくなるのでしょうか…。
ホント、そうなると良いですね。
でも北口側の建物があのままだと、それは難しいのかなという気もします。
ひばりヶ丘駅ビルのエミオひばりヶ丘は交番が移転しても地上2階建てと小規模のままです。
北口はエスカレータとエレベータが設置されますが、こちらも敷地は狭いので期待薄です。
踏切自体は改良工事がされますがパルコ前の道幅が基本となりますので広くなったと体感できる変化は無さそうです。
>>929 周辺住民さん
927ではありませんが
建物デザインのアクセントだと思います。
西側にエントランスがある設計なので、建物西側にだけ付けているのでしょう。
エントランスに対して主張し過ぎることなくデザインされていて、個人的には綺麗だと思います。
現地の画像を見て思ったのですが、
こんなにマンションが密集しているのに歩道とかガードレールとかは無いのでしょうか?
車の擦れ違い不可になりそうな道路幅なので設置は難しいでしょう
都営住宅側は片側にある為か作られませんが、ブリリア側とコスモ側にはレジデンスの私有地を提供する形で歩道が作られるようです。ガードレールについては道路を管轄する自治体の判断になるのではないでしょうか。
今回南側に設ける自主管理歩道と同じ幅のものを西側にも設けて貰えたらよかったのですが残念です。
>935
建設時の地元住民向け説明会に参加しましたが、当初は西側はもっと建物が広かったです。
隣地のブリリアシテイ管理組合からの要望に応える形で設計変更を行い
80cmだけ確保して歩道設置となりました。
現縁石位置は道路境界線なので何ら変化はありません。
現縁石に沿って車止めの杭打ちを行い
建物との間の空間に植栽と歩道が並びます。
なお南側の歩道よりも西側の歩道の方が設計図を見ると若干広くなる逆転現象が生じています。
参考までに南側は自主管理歩道と呼んでいますが西側は自主管理公園となっています。
向かい側ブリリアのエントランス前の空間も自主管理公園なのでしょうか?
だとしたら、ご近所の方たちも通っていますよね。
柵がないということから、誰もが通れる場所なのではないかと思います。
あくまでも個人的な判断ではありますが・・・。
942です。
そうでしたか、立て看板があったのですね。
それは知りませんでした。失礼いたしました。
そうなると、実際のところどのような扱いの空間になるのでしょうね。
個人的にも気になります。
確かにエリアは限定しにくい看板ですが、逆に言うと全てを指している可能性もありますよね。
無断立ち入り禁止だったとは・・・覚えておきます。
写真まで撮っていただき、ありがとうございました。
ブリリアシティの「マンション関係者以外無断立入禁止」と「防犯カメラ作動中」の
看板は車進入路を主に指しています。
車進入路は誰でも自由に入れ駐車場の車、二輪車、自転車すべてに触れる事も可能です。
またグラウンド側の裏口までの通路も自由に外部者が立ち入れます。
過去に警察に通報した車や施設の破壊事件も発生しているので防犯カメラを各所に多数増設して無断立入りに対して警告しています。
>>948匿名さん
ブリリアシティの2枚の立看板(写真左側:マンション関係者以外無断立入禁止、写真右側:契約車両以外進入禁止)がありますが、これは部外者が駐車場の方へ入るのを禁止するためなのでしょうか。
つまり、エントランス前の空間を部外者が歩行してもよいのでしょうか。
>>950近隣住民さん
上記の資料があったのですね。
写真でも分かるように、休養施設(ベンチ等)があり公園としての条件が備わっているようですね。
自主管理公園は、おおやけの園であり、マンション住人以外に開放されている公園のようですね。
役所への申請書類には、自主管理公園の範囲、面積が明示してあると思いますが、その部分は第三者であっても自由に使用できることになっています。
なお、自主管理公園の範囲は、境界標識がなくても現地を見れば類推できるものと思います。
よって、レジデンスにおいても休養施設(ベンチ等)が設置されることになります。
予定外の工事が入ってしまった模様です。
郵政住宅解体後の整地で中島航空金属時代の遺構が出てきましたが
またまた地中に埋まっていたのが見つかったらしいです。
素朴な疑問なのですが工事に関する進捗ってどこかに公開されてるのかな。
ご近所さんであれば見えますので、工事の進捗状況がわかると思いますが・・・。
A棟とB棟の向きは正確には南南西向きです。(南向きに近い)
C棟の向きは正確には東南東向きです。(東向きに近い)
よって、南向きと東向きの表示が実態に則していて分かり易いのですが、もし、そのようにすると何か不都合があるのでしょうか。
なお、南を180°とすれば何度~何度の範囲であれば南向きとして表示できるのでしょうか。
160°~200°位の範囲は南向きと言っても構わないような気がしますが・・・。
因みに、A棟とB棟の向きは202.5°位になるのでしょうかね。
午前中に前を通ってきましたが、特別な重機が入って埋蔵物と撤去作業をしている様子は見受けられませんでした。
A棟南側は庭づくりのための小型のパワーショベル。 B棟北側は立体駐車の土台を作るのか、コンクリートのブーム車なるものが止まっていました。
中庭はよく見えませんでしたが、いつもの大型クレーンくらいだったと思います。
取り敢えず午前中の状況は、外からはそんな感じでした。
来週の工事予定に、埋設物の撤去はなかったかと‥。
方位につきましては、4方位、8方位、16方位と、ほとんど使われていない32方位があります。
32方位の方位間隔は11°15′で、南と南南東の間が南微東、南と南南西の間が南微西となります。
マンションの向きは個人的には上記の間であれば南向きとしてもよいかと思いますが如何でしょうか。
つまり、南を180°とすれば、南向きの範囲は180°±11°15′となります。
半年後に完成となりますが、販売は完成までに小刻みにやるのでしょうか。一気に販売したほうが手間がかからないような気がするのですが。
ここの物件は駅に近いですが設備や仕様が十分ではないのに価格だけは高級感があるので第1期の成績を見ても相当苦戦すると思います。 第2期も第1期の売残りをさばくのが限界みたいでしたし常時先着順で小出しするのが無難な気がします。おそらくこのままでは竣工時に大量在庫を抱え住友みたいに何年も掛けて長期販売するかこっそり値下げをして処分してくるかと思います。
販売開始時はかなり人気物件のようでしたが実際はそうでもなかったようですね。
もし、駅歩8分以内でしたらかなり売れたのではないでしょうか。
8分と10分では心理的にかなり違うと聞きましたが。
価格は思ったより全然安かったです。プレミストとさほど変わらない。
あちらは大人気でこちらはさっぱりということは駅からの距離というより設計や仕様がターゲット層のニーズに合致してないんでしょうね。
プレミストひばりが丘
専有面積63.02m2~76.5m2
価格3769万円~4649万円
レジデンスひばりが丘
専有面積58.77㎡~85.35㎡
価格3800万円台~6600万円台
とあり、同価格帯もありますが(面積が異なる)、プレミストとさほど変わらないことはないのでは。
プレミストの人気すごいですね!
担当のかたがおっしゃるには、初めて視界が開け眺望が望める物件。ということで皆さんに大人気だそうですよ!
おなじように住友のグランジオも眺望を望めるのですぐに完売したそうです。
個人的には眺望よりも道路沿いが嫌なので魅力を感じませんでした、、。
バス利用になるような距離が嫌でプレミストはやめました。。。そんなに人気なんですね
プレミストひばりが丘が人気とのことですが、2018年2月完成済で、先着順で18戸売り出しがあります。
現在のプレミストは眺望もよいですし、道路沿いでも気にならない方はいいと思いますがもうひとつのシーズンビューが売り切るのに大変かと思います。
正直立地もよくないですし駅からも遠くなるので、、。
人気があれば完成在庫にはならないのですが、人気があると営業が煽っているのでしょう。
プレミストの人気とは似たような時期に販売していた物件の中での相対的なものでしょう。
世間一般には竣工前の相当早期に完売しないと人気物件とは言えません。
もろに競合した近隣のシティテラスがあったからだけでしょう。
上の写真ではバルコニーの手摺が3種類あるように見えます。
1種類だけでは全体がのっぺらぼうに見えるので、デザイン的にこのようにしたのでしょうか。
>>975 マンション検討中さん
足場が外れると意外に存在感がありますね。
でも現地で見ると圧迫感はなく、キチンと計算の元に設計されていることがわかります。
コスモさんの桜と新緑を借景に、とても素敵に撮れてますね。
A棟は15列あります。強度の関係で一般的には8列程度で一つの建物にし、それ以上の場合はエキスパンションをいれて列数を増やすのが一般的です。
写真では見えませんが、A棟は一つの建物ですか、それとも二つの建物ですか? もし、一つの建物であるならば耐震等を含めて特殊な工法で施工したものでしょうか?
A棟は物理分割無しの1棟建です。
サスペンジョンは無しです。
制震構造でも免震構造でもない普通の耐震構造です。
西隣のブリリアは分割してサスペンジョンも道路から目視でハッキリ判ります。
そうすると、向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの更に大きな建物のようですが、これはどうなっているのでしょうか?
https://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/news/2010/news206.html
グーグル画像を見ましたが
西隣のブリリアは7列、8列で分割していますね。
よって、レジデンスの15列 は特殊な設計のように思えました。
設計が進歩したということでしょうか。
当然のことですが、分割すれば建設費が割高になりますので。
向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの14列です。
立派な仕上がりですね。
これで、コスモに視界を遮られなければ、申し分ない眺望が得られたのですが・・・。
誰もが眺望を重視しているわけではないと思いますよ。眺望を優先するのなら、他の物件を選べばよいのですから。
眺望眺望うるさいのはプレミストさんですか?
眺望、眺望とうるさいのはプレミストさんの営業戦略だと思いますよ。
低層階では目の前の道路が気になりますが、高層階だと、灯台下暗し、のように全然気になりません。
この立地で眺望が良ければもっといいのに、とは私も思います。
コスモが大きすぎる。。
販売開始直前は凄い人気だったようだが、いざ蓋を開けて見るとそうでもなく、苦戦をしいられることになった。
つまり、大きすぎるコスモ(19階建て)が視界をさえぎっており、現地を訪れた購入検討者が眺望に問題があることがわかったので、検討物件から外すことになった。
眺望を望まないのであれば格安戸建でもよい。郊外マンションの売りは眺望に尽きると言っても過言ではない。
>>991 職人さん
そういう方はバス利用の奥の方のマンションを検討すればよいのではないでしょうか?
何目線のコメントか分かりませんが、気にいるポイントになるはそれぞれなのにすごい言い切りですね
あんなプレミストでさえ眺望での販売戦略が効いた訳ですね
近隣のシティテラスは正面に本願寺の墓地が広がるのが痛かったんですね。
このエリアの大規模マンションでは、コスモが一番いい位置に建てたように思います、単純に駅距離だけでなく眺望、スーパーまでの距離、奥まり感など総合的に考えて。コスモが出来て、ヌーベルから富士山が見えなくなったと嘆いている方がおられました。ただ、このあたりのエリアから団地エリアのマンションに住み替えた方も何人か知っています。団地URからレジデンスに引っ越される方はどのくらいおられますかね、値段が上がってますからね。
やはり、郊外マンションの売りは眺望と駅近です。
ある雑誌によると、将来の売却をも考慮すると、理想は駅歩8分以内とのことでした。
なお、駅歩8分と二けたでは大きく違うと述べてありました。恐らく、感覚の違いなのでしょう。
この二つが揃っていて、更に価格的にリーズナブルであれば良い買い物をしたということになります。
そのような物件がそんなには出回りません。
因みに、駅歩1分当たり100~150万円の価格差になるとも言われています。
A棟とB棟の間が思いの外狭かった。
子ども達が中庭で遊ぶようになると、声が反響しそうですね。
今秋にレジデンスが竣工し、更に来秋にはそこから徒歩2分の所にフレスポ(商業施設)が開業して、活気溢れる町内となりますので非常に楽しみです。
【第3期】2018年5月下旬販売開始予定
とのことですが、何かを待っているのでしょうか?
>1001
何かを待っている?
で、思わず失礼ながら笑ってしまいました。
確かに売主は待っていますよ。首を長~くして一人でも多くのお客さんが来る事を。
分譲マンションの正式販売期間とは事実上の登録受付期間になって本当の商談はそれ以前に繰返し行われるのが普通です。
人気物件なら第1次でかなりが売れてしまい、ほとんど間を置かずに第2次が始まるものです。
不人気物件ならばその逆で長い宣伝集客期間を設けて第〇次を延々と繰り返すものです。
つまり、不人気物件であるので5月下旬販売開始予定なのですね。
それまでは宣伝集客期間なのですね。
ただ、それまでに商談とありますが、価格交渉(つまり値引きの打診)をやるのでしょうか。
>1003
通常の販売では最後のモデルルーム販売くらいでないと値引き交渉には応じてきません。
初訪問で一通り説明を聞いてモデルルームを見る。2回目で希望の棟、階層、間取りを絞り込む。3回目で必要書類を用意してローン仮審査を受ける。4回目で細かい条件とか疑問点を無くして購入意志が固まったら要望書を出す。こんな感じて数週間を掛けるお客様が大半です。
特に土地勘が無かったり保育園、幼稚園、学校の事とかが気になる方などは慎重になります。
>>1004買い替え検討中さん
私の場合は
1回目:モデルルーム見学と資料受取り
2回目:申し込み
3回目:抽選会、契約
4回目:ローン契約
5回目:内覧会
6回目:確認会
7回目:鍵引渡し
8回目:転居
でした。
第3期は5戸の販売予定になっています。全戸数は270戸ですので少な過ぎではありませんか。
何期に分けて販売するのか知れませんが、仮に10期に分けるとしたら30戸単位の販売になるのですが・・・。
もしかしたら販売戸数を増やしても購入希望者が現れないことを恐れているのでしょうか?
それで売れ残ったものを先着順住戸として売り出すのでしょうか?
これでは人気のない部屋がどんどん溜まることになりませんか?
>1006
第1期60戸販売 5日現在7戸先着順販売中
第2期 5戸販売 6日から4次2戸先着順販売へ
第3期 5戸販売予定
全270戸中 56戸程度が成約と推定されます
販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は恐れます
第〇期として販売しても売れなかった時は先着順住戸として販売に回されます
人気の無い住戸だけが残らない様に人気/不人気の匙加減を考えた期別販売戦略がされます
>>1007匿名さん
詳しい情報ありがとうございます。
では、
第1期の売れ残り7戸
第2期の売れ残り2戸
は、人気のない間取りの住戸なのですね。
確かに、販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は避けたいですね。
しかし、色々織り交ぜて期毎に販売しても、人気のない間取り住戸はどんどん増えていくのではないのでしょうか。
新期の販売対象戸数よりも先着順戸数が多いのは異常です。
なお、これまでに全体の2割の成約ですがこの先厳しそうですね。
最初から人気物件というほどではなかったと思うけど。。。
私も販売開始前は立地条件が駅から徒歩圏内であり、UR跡地物件とは大きく異なる人気物件になるだろうと期待を持ちました。
ところがモデルルームで内容と価格を知ると期待外れでした。
理由はこれまで多くの方々が書き込んでいるものと同様です。
一言で語るなら高価格に対して内容が貧相です。
高級感もお得感もどちらも無い中途半端さが不人気だと思います。
<ザ レジデンス ひばりが丘>
☆駅から近い、共用施設が揃っている、コンシェルジュがいる
★建物のわりに価格が高い、敷地が狭く圧迫感がある、棟間隔が狭いため日陰の部屋も出てくる
<シティテラスひばりが丘>
☆敷地面積が広く自然豊かで解放感がある、ディスポーザーがある
★建物がシンプル、立体駐車場、西側には墓地が広がっている
<プレミストひばりが丘>
☆建物がおしゃれでいろんなタイプの部屋がある、バス停が目の前
★道路が目の前、東側は日陰になる部屋がある
以上3つのマンションを見学しましたが、どのマンションも良いところ、そうでないところとありました。あとは皆さんの好みですよね。
私はシティテラスの自然に癒されましたが、主人は駅近にこだわり、こちらを前向き検討しています。
これ!という決め手がなかなかみつかりません。やはり3つのマンションのうち駅から近いのが利点でしょうね!
すぐちかくのサンクレイドル?は順調なのでしょうか?
>>1014 匿名さん
ウチも夫の強い希望でレジデンスです。
ウチはマンション購入は三軒目ですが、これまでの夫の判断に間違いはなかったので今回も信じようかと‥。
サンクレイドルは何軒か入居されてるみたいですね。
1010周辺住民です。
皆さん、それぞれの評価ありがとうございます。
良いところあり、悪い所ありですね。
結論としまして、売れない=人気がない
人気物件=先着順住戸なし=完成在庫なし となりますので、かなりの数の完成在庫になる恐れがありますね。
レジデンスの抽選で外れた方々がサンクレイドルに流れるものと思っていましたが、そうではないようですね。
今後、サンクレイドルはどうなるのでしょうか。
サンクレイドルはまたターゲットが違うのでは
サンクレイドルは今夏で竣工後1年になりますが、その頃は何割位埋まっているのでしょうか。
竣工後1年が過ぎますと、新築物件として販売できなくなりますよね。
■「駅から8分」が売れる限界
マンション販売も、業者間の競争は熾烈度を増している。販売業者も「駅から近ければ売れるのはわかっている」のだ。ところが、用地を仕入れられない、どうしても大手デベロッパーに力負けしてしまう。
客の見る目は、厳しくなっている。かつて、マンションの坪単価は駅から1分離れるごとに8千円下がると言われてきた。今では倍の1万6千円だ。業者の間では、「駅から8分」が売れる限界とされる。圏外の用地には仕入れ担当も食指を伸ばさない。
>>1021 匿名さん
同じような記事が日経電子版に掲載されていましたね。
この記事の中ではザレジデンスひばりが丘はひばりが丘で唯一1つ星を獲得していたかと。
プロは評価しているということですね。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28801050Q8A330C1X11000?s=3
(無料会員登録すればご覧になれます)
プロの評価と購入検討者の評価が必ずしも一致するものではありません。
例えば、プロが高評価したものでも完成在庫で苦しんでいる物件が多々あります。
プロの評価が絶対的なものであれば非常に簡単な話ですが・・・。
文章の一部だけでは誤った解釈をする方もいると思いサイトを紹介したまで。あとは私の感想です。
首都圏新築マンションの駅歩時間と坪単価のデータを紹介します。
6分 214.9万円
7分 209.7万円
8分 204.4万円
9分 201.4万円
10分 193.5万円
11分 188.6万円
12分 183.1万円
13分 180.5万円
14分 177.6万円
15分 172.3万円
データでは、駅歩1分の違いで坪単価が平均4~5万円違うということになります。
なお、1分~6分の間では214~216万円でほとんど変わりません。
また、一桁(9分)と二桁(10分)の違いは7.9万円となっています。
よって、駅歩1分の違いで新築マンション価格100~150万円違うことになります。
プロの目線と一般購入者の目線は正反対の時が多いですね
最近多い事例は豪華な共有施設は将来の負遺産となる事を警戒してプロ目線は険しく、
一般購入者には魅力的に思えて好評だったり。
お得感のある物件は駅から遠くても一般購入者には好評でも、
プロには将来の資産価値の大幅な下落を懸念して低評価だったり。
>>1015 匿名さん
我が家も同じく主人の希望でこちらのマンションを契約しました。うちは初めてのマンション購入なのですが(^^;)こちらの掲示板を見て不安になることもあるのですが、同じような方がいて安心しました。スーパーも近く、子育てもしやすい、駅からも徒歩圏内で、イオンやパルコなどの商業施設もあるので生活の便は良いのかなと思っています。イオンの中に映画館が入っていれば尚良かったのに、と個人的に思ってしまいましたが。
>>1029匿名さん
来年の秋に、レジデンスから徒歩2分の所に「フレスポひばりが丘」という商業施設(ショッピングセンター)が開店し、20数店舗が入ります。
この地区も、幾らかにぎやかになります。
>>1029 匿名さん
>>1029 匿名さん
1015です。
ウチも「あとは映画館だけだね〜」と話してました。でも、映画館が出来たらひばりが丘からほとんど出ることもなくなるかもしれないから、ま、いっか、とも言ってます(笑)
ウチの夫はこうしたサイトをほとんど見ないし、見ても気にしない人なんです。「俺たちが良いときめたんだから、それで良いんだよ」と言う言葉に救われています。
これまでにマンションの賃貸と売却の両方を経験してますが、立地と管理は重要ですよ。特に賃貸は設備よりも駅からの距離が重視されます。
なぁんて書くと、また叩かれちゃうかもしれませんね(笑)この辺にしておきます。
とにかく、楽しみに待ちましょう♪
>>1031 匿名さん
1029です(^^)
1015さんの旦那様と同じことを主人も言っています、私はこのサイトでマイナス点を挙げられると悪い点ばかり気にし過ぎて(^^;)
見なきゃいいんですけど、気になってついついチェックしてしまうんです。
マイナスな面についてはこのサイトで散々書かれて凹んだりしているので、プラスの面でもう少し盛り上がってくれると嬉しいですね(^^)
>>1032匿名さん
マイナスの情報は貴重です。あとで、こんなはずじゃなかったとならないように。心の準備になります。
逆に、プラスの情報はあまり必要ではありません。もし、あとでプラスのの情報が入れば、もっけもんと考えたら如何でしょうか。
モデルルームの写真(A-Nタイプ)のリビングにエアコンが2台ついているように見えますが、1台では無理ということなのでしようか?
特に、間仕切りらしきものは見えないのですが。
イオンが増築して映画館が出来るという噂が数年前からありますがら一向にその気配がありませんね。
この辺だと大泉のTJOYが近いですね。自転車だと20分ほどでしょうか?電車だと駅から遠いので豊島園あたりになりますかね。
>1034
冷房ならLDK20畳位までは100V単相 2.8Kwタイプの1台でも大丈夫ですよ。
暖房も床暖房があれば大丈夫です。
但し、電源のON/OFFはせずに連続稼働が条件です。
現在、キャンペーンしていますね。ダイソンのファンヒータ、ダイソンのスティック型クリーナーが当たるので、ダイソン推しなのかと思いました。参加賞はジェフグルメカード2000円分で、誰でも当たるキャンペーンでしょうか。
現在の売れ行きはわからないのですが、契約者インタビューもあるので順調に売れているんじゃないかと思いました。
エアコンは何畳用か書いてあります。広さによって値段が変わります。戸建てだと業務用で埋め込み式を購入する人もいるといいます。
複合商業施設予定地の向かい側に文具店があったと思うのですが、パン屋さんか何かになったようですね。昨日、車で通りかかったら行列が出来ていました。
1043さん
1044さん
食パン専門店なのですね!
無料配布だったということであれば、あの行列も合点がいきます。スッキリしました。ありがとうございました。
近隣の方にお聞きしたいのですが、周辺に月極駐車場はあるのでしょうか?
敷地内駐車場が外れた場合、周辺で借りられるか心配です。
>>1046 マンション検討中さん
月極め駐車場はいくつかあり、だいたい月2万円くらいです。
ただ、レジデンスの周りはマンションだらけなので、どの駐車場へ行くにも少し歩きます。
そして戸建てもマンションも多いので、空きがあるかどうか。。
このあたりは駐車場高いですね!
駐車場は高いですね。近隣のマンションもたしかこの位したかと思います。
古くからあったUR賃貸団地と都営住宅が駐車場をほとんど保有しないので昔から駐車場の空きは出にくく料金は高めになっています。
レジデンスで駐車場を希望するなら売行きがあまり良くないみたいなので、どの時点の契約者で駐車場の抽選をするのか確認が重要ですね。
私が営業に質問した時は1期抽選前だったので未定としか回答を貰えませんでした。
>1041
各種キャンペーンやアンケート、インタビューで前回の購入ではこれだけ貰えました。
来場キャンペーン6000円相当の選べる景品、登録キャンペーン3万円相当のお食事券、成約キャンペーン30万円相当のカーテン等オプション品、各種購入者アンケート5千円~1万円を数社分、顔出しOK契約者のインタビューは売れ行きが不調な物件だと購入金額の1%返金もあります。
ひばレジのある、生活しやすい南口徒歩10分前後では、もう大規模マンションは出なそう。中古の売りもあまり無く。南口徒歩8-20分エリアでみれば、共用部、エントランスの豪華さ、存在感で差別化ですね。また、南端の大規模マンション群は眺望よいし。
とにかく、ひばりは最高ですよね。
めでたしめでたし。
この地域も、ここ15年で大きく変わりました。
大規模マンションが相次いで建設され、ひばりヶ丘駅も改築されました。
このようになるとは当時には全く想像すらしていませんでした。
さらに、来秋にフレスポ(商業施設)が開店し、活気ある街になることを期待しております。
なお将来、ゴーストタウンにならないことを祈っています。
この辺りの学童事情をご存知の方いらっしゃいますか?!
学童情報はなかなか上がりませんね。
中原小学校の向かいにも学童保育をしているような大きな建物がありますよね。民間委託(?)していると以前聞いた事がありますが、どうなんでしょう‥。何か情報があると良いですね。
選択制とは言っても自由選択では有りません。
定員枠があり入学・転入前の前年度秋に募集期間があります。
住民でない方も(レジデンスの)売買契約書があれば可能です。
ここの学区は中原小→ひばりが丘中学校ですよ。
学童はグランジオの向かいの都営アパートの中と、せせらぎ公園の方にあるURの中にありますが、空き状況などは分かりません。
中原小の子ども達は、隣接する児童センター内にある2つの学童に分かれて通っています。
定員は合わせて180人で、定員オーバーでもある程度弾力的に対応してくれると思いますよ。
学童について質問したものです。皆さまありがとうございます!
あまり情報がない、ということは必要な方が少ないんでしょうか?
隣の練馬はかなり学童が充実しているので、ひばりヶ丘もかな、と期待していた&必要なら民間を手配しなきゃと思っていたのですが、、、
>>1067 匿名さん
我が家は子どもが小学校を卒業してからひばりに来たので、学童のことはよくわかりませんでした。お役に立てず申し訳なく思ってましたのですが、情報が上がってホッとしました。ひばりが丘の学童も充実してるといいですね。
レジデンス入居後の小学校区は未定とお考え下さい。
永らく郵政住宅跡地として空白地であり谷戸2丁目地区のマンション新設後における住民増で谷戸小学校は受け入れ困難となる可能性が高いので中原小学校建て替えに伴うUR跡地地区の仮移転を睨んで小学校区の見直しが更に行われる可能性があります。
確かに、レジデンスの小学校区は地図上では谷戸小学校です。
しかし、今秋に校区の見直しが行われる可能性があるかと思います。
1クラスの定員は38人で、谷戸小学校の各学年の児童数は次の通りです。
1年54人、2年42人、3年60人、4年61人、5年60人、6年76人で二クラス編成です。
二クラスの定員は76人になりますので、現在は若干の余裕があります。
問題となるのは、これからの少子化に向けて、レジデンスで1学年に何人の児童がいるかです。
20人位でしたら谷戸小学校に受け入れ可能です。
文部科学省の学級編成では小学校は40人(但し、1年生は35人)となっています。
谷戸小自体、そもそも一学年2クラスで児童数も減ってきている中で、谷戸二小と合併したりしないのでしょうか?
中原小、谷戸二小に比べて明らかに児童数が少ないですよね。校庭が芝生で立派なのは良いですが、今後のことを考えると不安になります。
古いデータですが西東京市の小学校の児童数です。
・東小学校 413人
・上向台小学校 809人
・けやき小学校 598人
・栄小学校 570人
・芝久保小学校 434人
・住吉小学校 342人
・田無小学校 632人
・中原小学校 778人
・東伏見小学校 367人
・碧山小学校 576人
・保谷小学校 499人
・保谷第一小学校 523人
・保谷第二小学校 448人
・本町小学校 288人
・向台小学校 873人
・柳沢小学校 456人
・谷戸小学校 362人
・谷戸第二小学校 592人
となっています。
統廃合は、単学級編成になってから将来の動向を踏まえて検討するそうです。
しかし、谷戸小学校と谷戸第二小学校は密に隣接し、遠い将来(数十年後)に統合の可能性があるのではと思います。
現在、谷戸小学校の一年生は27人×2クラス=54人となっています。
文部科学省の一年生の編成は35人ですが、「個別の学校の実情に応じた学級編制の弾力的運用」が認められており、40人まで可能となっています。
つまり、レジデンスの竣工に伴い谷戸小学校に転校生がくる場合、一年生が40×2-54=26人までは現状の2クラスのまま受け入れが可能です。
もし、一年生が27人転入の場合は3クラスになりますが、そんなに多いとは思いません。
小学校区につきましては、谷戸小学校の児童数を減らさないためにも、現状の地図区分のまま変更はないと思います。
今は西東京市ですが、田無市谷戸町と保谷市ひばりが丘の境界線地域なので学区は非常にややこしく入り組んで近くの学校に通えない問題を含んだまま微妙な学区変更が繰り返されました。
全体的には少子化の影響とマンション新設による特定地区だけの児童急増、校舎老朽化の問題とも相まって人数だけでは語れない現状があります。
特に中原小学校の建替えによるUR跡地への一時移転が12月には実施されますから校区変更はないとは言いきれないと思います。
中原小学校の建替えによるUR跡地への一時移転が12月には実施されるとのことですが、中原小学校の新校舎は平成32年度に完成です。よって、平成33年度に校区変更の可能性がないわけではありません。
少なくとも、レジデンスは11月に入居予定ですので、レジデンスの児童は現校区の谷戸小学校へ行くものと思います。
中原小学校立替の工事スケジュールは
・第10中学校建設工事 :~平成31年3月頃
・中原小学校建設実施設計 :~平成31年2月頃
・中原小学校解体工事 :平成31年1月頃~平成31年6月頃
・中原小学校建設工事 :平成31年7月頃~平成33年3月頃
・中原小学校仮校舎開校 :平成31年1月頃~平成32年12月頃
・中原小学校新校舎開校 :平成33年1月頃
・ひばりが丘中学校開校 :平成33年9月頃
となっています。
中原小学校の立替工事のからみもあり、今秋にレジデンスに入居するお宅の児童につきましては、現校区の谷戸小学校のままでいくのか、あるいは校区変更のうえ中原小学校にするのか微妙ですね。
レジデンスへの入居児童の小学校区はいつ頃決定するのでしょうか。
それとも、特にアナウンスがなければ現校区の谷戸小学校のままということでしょうか。
通常の年度毎の校区変更等は選択制度が10月から申請受付するので9月下旬が多いです。
レジデンスの校区は郵政住宅が無くなってから住民無しの状況が長く続いたので児童数の大幅な増加見通しが立たないと変更は出来ないでしょう。
現在の様に270戸あっても2割前後しか売れていない状況では児童数も少なく郵政住宅当時のままではないでしょうか。
恐らく、小学校区は旧郵政宿舎のままだと思います。
また、レジデンスの児童は1学年当たり10人以内と予想します。
販売状況は、270戸中90戸が売れていますので、三分の一売れたことになります。
このままで行けば、三分の一が完成在庫になりそうですね。
>1083
現時点で90戸売れているとは変ですよ。
第1期販売 60戸
第2期販売 5戸
完売せずに先着順販売を続けているままです。
現在出ている要望書の数から販売が確実だと見込まれる第3期販売を織り込んだ数ですか。
いいえ、新しいパンフレットに販売済住戸が色別で表示されていて、その数です。
もしかしたら、正式の販売とは別に、裏での契約があったのかも知れません。
現地でパンフレットを見て下さい。
3LDKのプランの場合、リビングにちょっとした収納があるのは良いのかなと思いました。わざわざ棚を設置することもなくていいのかな、と。
爪切りとかそういうこまごましたものも入れておけたりするので、
生活感が出なくていいのかもしれない、と感じています。
3LDKということですので、複数人で暮らすことが前提となっているのですね。
一般的に、テレビ台とか電話台にも小物を収納します。
3LDKは3~4人家族用です。
もし、2人だけでしたら2LDKで十分です。
西東京市の平成30年3月31日のデーターです。(日本人のみ)
世帯数:93679世帯
6歳児:1685人
レジデンスの小学1年生人数予測
(270÷93679)×1685=4.86人となりますが、これは老人世帯も含めたものです。
若者世帯に限定すれば8~10人位になるのではないでしょうか。
参考までに、西東京市の平成30年3月31日のデーターです。(日本人のみ)
1歳 1605人
2歳 1660人
3歳(年小)1598人
4歳(年中)1594人
5歳(年長)1577人
6歳(小1)1685人
7歳(小2)1758人
8歳(小3)1654人
9歳(小4)1721人
10歳(小5)1655人
11歳(小6)1609人
つまり、ここ数年は小学生の人数は微減傾向にありますが、大きな減少は無いと言えます。
マンション建設が人数減少の歯止め目になっているようです。
西東京市の学区と統廃合問題が何年もの間に渡って喧々諤々と続いてきたのは
長期の少子化で減少が続きながら突発的に特定地域だけ大規模マンション開発が起こってきたから。
田無市保谷市の合併問題に老朽化と財政難も加わって自治体的には魅力が無く子育てには厳しい地域です。
違います。
共用棟のタイルもだいぶ貼られていましたね。中庭にも早々に大きな木が2本ほど植えられ、少しずつパンフレットの絵が形になっていくようで楽しみです。
過疎化(大幅な人口減少)は
・生計の基盤がない所
・生活に魅力のない所
と思いますが。
入居時に半分位しか売れていない場合は、管理組合はどのようになるのでしょうか。
その場合、役員の選任をどのようにするのでしょうか。
管理組合の決め方はマンションによって色々あると思います。
私が知っているだけでも「初年度は管理会社から依頼を受けた人が選任され、その後は話し合いの上で継承」とか、「フロアーごとに1号室から順番に1年交代」など様々です。
レジデンスは既に3分の1が売れているという情報が出ていましたが、仮に半分だけでスタートしたとしても135世帯ですから、その内の何軒かが担当し、その後交代することになるのではないでしょうか。先にやってしまえば暫くは回って来ない可能性も高いですよね。
いずれにしても、今から心配する必要はないかと思いますが・・。
管理組合はデベが定めた管理規約・規定に基づいてスタートします。
理事選出は初年度だけは暫定や特例かもしれませんが、立候補と選挙で定員に満たなければ輪番制とか抽選制が一般的です。
例え販売済住戸が少なくても管理費や修繕積立金は所有者であるデベが負担をする状態で居住者で運営する事になるでしょう。
ということは、入居時に半分位しか売れていなくても、残りの部屋の管理費等をデベが負担するので、入居者には何の影響もないということでしょうか。
少なくても、完成後1年以内には完売して貰いたいですね。
そういうことです。
最近は完成後1~2年掛けて売るところが多いですからデべは大変ですね。
>1099
金銭的には表面上はそうですが持ち主の大半がデベという状態は好ましくない事もあります。
デベの瑕疵による共有部の補修を求める場合でも大半がデベの持ち分だったりするとやり辛いかもしれません。
極端な例ですが、半分以上売れ残っている場合は総会を開催しても、過半数がデベのため居住者の意見が反映されないで、デベの意のままになるということですね。
まあ、デベは残す事が本意ではないと思うので、頑張ってくれる事でしょう。
だいぶん外観が出来てきましたが…パンフやHPのグラフィックより色調が明るめだし柵多いし…正直なところかなり期待外れかな。実はサンクレイドルのオレンジっぽいタイル壁、地中海っぽくていですね、元は東レですし、自分の中ではポイント逆転ですね。
配置図は南西、南東となっていますが実際は南南西、東南東です。よって、南側、東側の表記では駄目なのでしょうか。
西の単語が入ると敬遠する人がいるのではないでしょうか。思い過ごしですか。
>1104
柵って何ですか?
共用廊下とバルコニーの柵の事でしょうか。
たしかに周囲のマンションと比べると柵だらけですね。
工事を見てきましたが柵だとクレーンで吊り上げて填め込むだけだから短工期で低コストなんでしょうね。
階段もレゴブロックみたいにパーツ組立てで一気に完成するので驚きでした。
さすがに長谷工さんの技術力は凄いですね。
現場工事は工程表では8月末までになっていますが、1ヶ月前倒しで7月末に終えそうですね。
工期を短縮すれば費用の節約につながりますね。
現地のパンフレットがここ数日置いてありませんが、もう補充はしないのでしょうか?
工期が前倒しになれば、入居時期が早まる可能性があるのでしょうか。
シティテラスひばりが丘のように、完成1年後でも売れ残りがある物件が多くなりました。
最初から、それを見越しての販売だったのでしょうか。
レジデンスはどうなるのでしょうか。
シティテラスの見学にいきました。
営業さんいわく、住友は2~3年かけて売るスタイルだとおっしゃっていましたよ。
プレミストもいきましたが、こちらは値下げやオプションつけたり一切できないので完成前に完売しなくてはなりません。とおっしゃっていました。
会社によって販売スタイルちがうのですね。
こちらはどうでしょうか?会社に資金があれば完売しなくても大丈夫そうですね。
過去に2回購入しました。
初めての時は何も分からずに買ってしまいましたが、2回目は業界の事や販売スタイルもある程度は理解して上手く買えたと思います。
大手デベの中では住友不動産だけが絶対に値引きをせずに何年掛ろうとも当初定めた価格を維持しながら長期戦で構えています。
他の大手デベは販売で苦戦すると公式に値引きして大々的に宣伝する事も多少はありますが、竣工前の最終期を過ぎてからは公然と値引きを表に出す事はしません。個別に個々の契約者と特定の住戸について商談を重ねる中で値引きに応じる事も出てきます。
車の販売で例えると3月末の決算期に営業所に残った特定車種やグレード、ボディカラーの車だけを大幅値下げして在庫処分するようなやり方です。
それぞれの棟に、エレベーターが一基ずつなんでしょうか
外から見たらそんな感じが…
エレベーターの配置は、A棟のやや西寄りに2基、B棟のやや東寄りに1基、B棟の中央に1基で合計4基です。
C棟にエレベーターがありませんが、B棟からの渡り廊下があります。
A棟の2階以上の利用戸数は125戸で2基のエレベータ―、B棟とC棟の2階以上の利用戸数は118戸で2基のエレベータ―になっています。
エレベーターの基数が少なければ待ち時間が長くなり、逆に基数が多ければ管理費にはね返ります。
なお、一般的にエレベーター1基当たりの標準利用戸数は50戸~80戸です。
よって、レジデンスのエレベーター1基当たりの利用戸数が60戸程度ですので、基数は足りています。
エレベーターの費用ですが、例えば総戸数100戸(2階以上の利用戸数90戸)の場合
1基の場合、点検費(6万円/月)、更新費(1500万円/30年=4.1万円/月)で
10万円/100戸=千円/戸・月 になります。
2基の場合、2千円/戸・月 が管理費または修繕積立金として必要になります。
便利さと費用のどちらを選択するかによります。
>1114
A棟は2基が同一個所に並んでいます。
B棟は1基だけ通常の外側に有り、2基目は部屋の中に組み込んであります。
そのエレベータを組み込まれた部屋が狭い2LDKになっています。
音や振動が部屋に響かないか気になります。
1117匿名さん
エレベーターが住戸の中に組み込んであるマンションに住んでいますが、音は全くしません。
つまり、エレベーターが動いているのかどうかわからないです。
1117匿名さん
B棟のエレベーターは2基共に部屋の中に組み込んでありますよ。図面をよく見て下さい。
1117匿名さん
こちらの図面では、B棟のエレベーター2基は東側から4番目と11番目の部屋の中に組み込んでありますが、この図面が古いのでしょうか?
この掲示板を見ていて、ちょっとびっくりしてしまいました。
もうすぐ完成なのに、1/3しか売れていないのですか?
どうして、そんなに人気がないのでしょう?
1123、1124はセット?
再開発が進んで魅力が増したひばりヶ丘駅から徒歩10分の新築大規模マンションってだけで
十分な売りだと思うけど建物そのものの仕様が悪いのがちょっと残念。
ディスりコメントが多くて、なんらかの意図または感情を感じますな。
確か昨年11.12月が第1期販売だったと思うから、きちんと説明して、銀行審査とかあるから、成約はこれぐらいのペースなんじゃないかな。成約や見込みの状況は全然知らないけど、今はもっとある可能性もあるよね。憶測で3分の1だけとか数字書かないほうがよいのではなかろうか。
ここを購入候補にしている人は、最終的にはモデルルームで正確な情報を確認するんでしょう。
ここじゃない方の2件はバス物件だから解放感を売りにするしかないんですよね。
駅近の立地だけで充分に価格相応の価値はあると思いますが。
1132さん
徒歩15~18分程度、近くはないけどバス物件と言い切るほど遠くはないと思いますが。バス物件というのはガスト付近のマンションのことでは?
15~18分はバス物件ですよ
>>1134 マンコミュファンさん
バス物件ですね!
徒歩10分超えたらバス物件ですよ。
レジデンスも微妙に歩くには駅から遠い。
ヌーベルあたりまでが理想ですね。
バスもすぐ使えるますしね。
レジデンスはバス停も微妙に遠い、
>>1137 名無しさん
今はURなのですが、こちらとシティテラス、プレミストで検討中です。
ここからでも十分に歩けるので、レジデンスなら本当に近くかんじますよね。
ただこちらはどこのバス停になるのでしょう?
谷戸のバス停まで、徒歩だと2分では着きませんよ。
小走りだと3分くらいで行けるかもしれません。
マンション敷地境界からバス停まで260mあります。分80mとすれば3分でも無理です。よって、エレベーターを使わない1階の方でも、自室玄関からバス停まで5分はかかります。
駅に程よく近く、バス通りから離れ、すぐそばにスーパーのコープあり、最高の立地と個人的には思う。人それぞれですが。
バス停が近いイコール、便利だが騒音ありですが、ここはバス停まで程よい距離かなと。
まあ人それぞれです。
1139です。
失礼しました。A棟東側の自転車出入り口からだと2分くらいかな、と思ったもので‥。
団地に埋もれ、他のマンションと比べ特に目立った立地特徴もないこのマンション。残念ながら売れ残って当然ですね。
私はレジデンスとプレミストを検討してレジデンスに決めました。
全て個人的感覚ですが、主な比較内容です。
- レジデンス
○ 駅徒歩圏内
○ 日当り良(棟と部屋による)
○ 買い物便利(コープ、ダイソー、マツキヨ、フレスポ)
○ 公園多い
○ 交通量少なく静かな環境
○ 売主大手
× 価格高い割に仕様が物足りない
× 外観普通
× 眺望悪い
- プレミスト
○ 外観素敵
○ 眺望最高
○ 日当り良
○ 公園多い
○ 価格はほどほど
○ 売主大手
× 駅遠い
× バス通り隣接(上階なら気にならない)
× 交通量多い
プレミストは外観と眺望でかなりテンションは上がったのですが、子供がいる共働き家庭(両方電車通勤)のため、時間節約がしやすいレジデンスを選ぶことにしました。
日々の生活を想像した時に住みやすいと感じたのです。
プレミストとレジデンスを見た段階で駅近にしようと決めたためシティテラスは
検討から外してしまいましたが、素敵なマンションであると思っています。
どこもメリット、デメリットがあるので今買う、買わないも含めてそれぞれの家庭事情に合った選択をできると良いのではないかと思います。
>>1153匿名さん
260mを2分50秒で歩けば時速5.5kmとなり、かなり急ぎ足になります。
なお、不動産の公式徒歩速度の分80mは時速3.6kmとなり、子供や老人も歩ける速度です。
また、不動産の公式徒歩速度では3分15秒となります
>>1153匿名さん
A棟東側の自転車出入り口から谷戸バス停(ひばりヶ丘駅行き)まで、普通に歩いて2分50秒とのことですが、これは緩い下り坂です。逆に谷戸バス停からA棟東側の自転車出入り口まで歩いて見て下さい。
まだ作業開始前の朝早い時間から作業員の方々がコンクリートを打った機械式駐車場の場所で
テーブルと椅子を並べて朝食をとっている姿がなんかほのぼのとして良かった
>>1151 匿名さん
そうですね、近隣に3つのマンションがあり悩ましかったです。
我が家もレジデンス、シティテラス、プレミストと見学しました。
個人的にはシティテラスが開放感があり魅力的でしたね。
もともと田舎育ちなので、、東京にこんなに豊かな自然があるんだ!と驚きました。
ひばりが丘を見る前は働きやすい都心ばかり見学していましたが、息苦しくなってしまい購入に至りませんでした。
ひばりが丘の環境をみて、ここに住みたい!と思いました。
その中でもダントツ緑が多くて手入れもされ自然豊かだったのはシティテラスです。
ただふたりとも仕事が忙しいため、、主人は駅近にこだわりたい。との理由でレジデンスに決めました。
プレミストは外観は素敵でしたがその他魅力を感じませんでした。眺望はよかったですが9階見学しても道路の音は気になってしまいました。子供が喘息もちなので道路沿いに住むということ自体が無理でした。
レジデンスは外観は普通ですが、全体的な豪華さや共用ルームの充実、駅近が魅力ですね。
ひばりが丘自体素敵な街なのでどのマンションをとっても住みやすさは抜群だと思います。
あの徒歩10分エリアには、もう大規模マンションを建てる土地は無いということ。レジデンスが最後だということ。ほとんどの方は知ってると思いますが。
今日行ってみたら工事事務所がなくなっていて、駐車スペースが意外に広いなと感じました。
19日は以前に話題になっていた北西角の樹木が上部だけ伐採されました。
今日現在は枝の無い棒が立っている感じで残っています。
いよいよ周囲の植樹、歩道、自主管理公園の整備になったきました。
正面玄関のある共用棟もガラスが入り輪郭が見えてきました。
どこもメリットデメリットがあるなといった感じですね。
最近は、ひばりが丘は田舎なので他のエリアで検討しようかと思い始めました。
当初は安さに惹かれて検討しましたが、安いと言っても当然ですよね、田舎ですから。
マンションが団地のように建ち過ぎて、将来売却したくなっても困難を極めそうだし。買ったときより更に安くしても売れるかどうか...。
永住ならいくら安くなろうが関係ないのかな。
都心でないからこそ残っている自然環境など、良さはありますが、便利さや売却を考えるなら違う場所の方が良さそうですね。
都心で自然がある場所は芸能人が住むような億ションしかありませんから、はじめから環境のよさをのぞまないのであれば、ごみごみした区へ行かれることをお勧めします。
ひばりが丘は周辺の自然環境と都心への利便性という意味ではわりとかなり穴場な土地だとは思います。
〉1162
なかなか決まらなそうですね。
頑張ってください。