住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

三井住友信託銀行でのローン審査で
3500万借りる予定です（30年で返済予定）、30年固定だと1.15%の金利、10年固定だと0.6%の金利です。この2択だとしたら皆様ならどちらを選びますか？

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>>1 匿名さん
当初固定固定は固定明けがどうなるかを調べましょうね
分からなかったら全期固定

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当初固定期間が終わると優遇込みの変動金利になるでしょ。
ただ当初から変動にするより少し金利が高くなる程度。

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>>1 匿名さん
Smtbで30年固定借りました。
今後キャシュフローが潤沢にあるので、両建てにするほうがいいかなと。
あとは人によって様々ですが、どこかの段階で金利が上がると思っているので、固定金利の債務は増やしたほうがいいと思ってそうしました。

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4ですか、キャシュフローどうのというのは訂正で、マンション自体に含み益がある状態なので、両建てにしようと思いました。

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今は固定にした方が無難かな。

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>>1 匿名さん

その金利検討だったらミックスってのは出来ないの？

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皆様のお知恵をお貸しください。
いま変動1.175%で残り28年、約2800万円のローンがあります。マンション購入から7年が過ぎ、繰り上げ返済がいいのか、借り換えがいいのか悩んでいます。
もし借り換えがいいのなら、変動か固定のどちらがベストなのかアドバイスいただければ幸いです。最終的な決断は自分だとわかってはいるのですが、周囲に相談できる相手もいないためご指導お願いします。

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年にどのくらい繰り上げ返済できるかにもよりますね。
借り換えであれば今は固定にするのもアリだと思います。

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変動でこの金利は高いなぁ
まだ優遇金利幅が少ないころかな
借り換えでネット銀行変動でもいいかも、固定なら三井住友信託か新生だな

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変動にしろ固定にしろ、今よりも低い金利で借り換えできる可能性はありますね。

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>>8 匿名さん

>>8 匿名さん
長期的にみて月にどのくらいに返済可能なのでしょうか？
預貯金や投資の額、足元で繰上げに回せる余剰資金の額も
また、今後についても繰上返済の有無、ボーナス返済の有無、返済余力の変動可能性を教えてください。

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>>8 匿名さん

借り換えは変動が変動しない時とする時が分かったと思うので、新生、ソニーを外せばどこでも

もう１つは買い換え、ローン減税の恩恵をさらに延長

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借換えは借りている金利より1％以上の差がないと抵当権書き替え、手数料などから効果は低いです。

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>>14 名無しさん

ネット銀行→ネット銀行だと正しい
銀行→ネット銀行、銀行→銀行だと手数料帰ってくるので計算が変わってくると思うので
詳しい方よろしくお願いします。

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>13
買い換えは今早めた方がいいんじゃない。
7年前よりも狭い家じゃないと今は買えないと思う。
良質物件減っててしかも坪単価の換算をするとめちゃめちゃ高いですよ、今。
（私は同じこと考えて挫折した。。）
戸建てならまだいいかも、だけど2800万じゃ無理ですね。。

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あ、間違えた
×今早めた
○今はやめた

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8です、皆さま有難うございます。様々なご意見大変参考になります。
現在は三菱UFJから借りていまして一度金利を下げてもらえないか相談したのですがダメでした。
もし借り換えするなら住信SBIかじぶん銀行を考えています。

月返済は管理費込みで最大12万円位、ボーナス返済は20万円ほどで抑えたいと考えています。
恥ずかしながら貯蓄はそれほど余裕がないので、繰り上げ返済をするとしたら年に頑張って80万円でしょうか。
ただ10ヶ月の子どもがおりお金がかかるので、もし借り換えをするのなら積極的に繰り上げ返済はできない
気はしています。夫婦で40過ぎでもう子どもは出来ないものと2馬力でのんびり生活をしてきたのですが、
幸運にも子宝を授かり1馬力になったため生活設計の見直しを図っています。子どものためにももう少し広い部屋をと買い替えも考えたのですが、調べてみると現実的に厳しいなと感じました。金利は下がったものの、最近のマンション価格の高騰には驚かされます。

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>>18 匿名さん

12です。
伺った情報をもとに、ざっくり12年で返済するとすると住信sbiで総支払額で100万円くらい削減できますね。手数料等がこれより大きければ借り換えのメリットないですね。
ちなみに繰り上げ返済したほうが良いかどうは、失業や病気のリスクに対して金融資産とかその他資産額によるので、いただいた情報からではなんとも言えないですが、例えば保険目的があるなら、生命保険と収入保険料の料率と金利を比べてみるのはいかがでしょうか？

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>>19 匿名さん

資産額がどのくらいあるのかによる
です

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皆様のお知恵をお借りしたいです。
初めて住宅ローンを借りるのですが、固定金利と変動金利で悩んでいます。
恥ずかしながら貯蓄があまりないため、フラット35を利用する場合は10割融資となり、金利が上がります（1.53%）
皆様なら、変動と固定どちらを選択されますか？

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>>21 マンション検討中さん

>>21 マンション検討中さん
まず勤続・年収とどの銀行のローンやフラットで幾らで・何年借りるか書かないと誰も答えられませんよ。商売の窓口ではなく掲示板なんだから。
頭金無しのフルローンで貯蓄無しだと、車とか他の借入は完済しないと困難。
当然ながら新築か中古かなどでも借りられるか左右されるので、物件の情報も箇条書きで書いていただきたいところ。

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事前審査位通ってからにしたら？意識がない金融事故や属性でアウトもあるから。

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>21
本審査に通っても希望額を借りられない場合もある。軍資金がないと、そういうケースでは諦めるしかない。

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金利タイプで悩む前に、個人情報開示してみるとか、やすべきことがある。

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37歳 年収500万円 妻パート年収100万円
貯蓄1000万円 子供1人小学3年

フラット35sで9割で2500万円で申し込みなんですが、金融機関からは35年ローンを勧められています。
ただ終了が70歳近くとなんとなく長いなと感じます。

1.借り入れ金を減らす
2.ローン期間を短くする
3.35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

どれがいいと思います？

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2)1)
ローン期間10～23年、それで返済がキツイなら借入を減らす。物件価格を安いものにする。

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>>26 名無しさん

>>26
超低金利なのに(サブプライムローンの後遺症で)審査は厳しい今の時代、借りたモン勝ちなので3が妥当
ただ老後や教育資金を確保しないと駄目とか、フラットだと団信が任意とか将来の不透明感はかなりあるので、三大疾病補償付の住宅ローンをハウスメーカー提携先の銀行や信金で申し込んで返済総額やサービスで比較できるようにした方が良い。
不安であれば家を中古とか郊外の安い物件にして元々の費用を抑えるのが賢明

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35年変動0.975%保証料込みで借りてるんですが高いですかね？
お恥ずかしながら、手元資金がほぼなかったので、保証料外付けできるってことを知らなかったですが外払いする方多いんですかね？

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>>29
優遇金利0.775%に保証料0.2%足してるんでしょ。

抵当権登記とか事務手数料とか数十万円の諸費用が"新たに"かかるんで、その金利だとあんまりメリットなし。その費用分でも繰上返済して期間短縮した方が良さげ。
そもそも、ネットで借換の審査申込して審査が通るのか脈当たらないと話が進まないよ。
あるいは、保証料を金利払いから一括払いに変更できるか今の取引店に相談する手もある。

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>35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

これが本当に出来るならもっと短期で借りればいい。
35年ローンは繰上げできない人の免罪符。
いくら低金利でもデフレ期の借金は早期返済するのが原則。

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>26
年代毎で年収、支出がどのくらい上がり、繰り上げ額はどの程度かとか見込みはしてますか？

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＞フラット35sで9割で2500万円

必ず団信を入れることを前提に毎月の返済額を算出
銀行の変動の最安の毎月の返済額を算出

差額を貯蓄

＞貯蓄1000万円
すでにしている方なので貯蓄しといて繰り上げするのもそのまま払うのも自分で決めるといいよ

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フラット35を組む予定です。
団信には入らず、民間の収入保障保険に入ろうと考えております。

そこでお聞きしたいのですが、ローンを組む前に保険に入っておかないと借り入れできないといったことはありませんか？

ローンが実行された後に保険に入るといったことでも可能でしょうか？
よろしくお願いします。

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>>34
団信の代わりに入るなら年取っても保障が減らない定期保険が無難。
収入保障は見た目安くても長生きするほど保障が減っていく喜ばしくない商品なので、死後の負債プラス生活費までカバーしきれない。保険代理店がやたら勧めたがるので要注意
途中加入も可能だが既往症とか生保の審査でアウトになる可能性もある。

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銀行のローンは団信は条件ですが団信に入るとキツいの？病歴不安とかでフラット選択？

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>>35
まず、収入保障はローンの保険として入るつもりです。
老後の資金は無視してもらって構いません。
それに定期保険にすると、年を重ねるとかなり掛け金が上がってしまいます。
節約が第一の目的なので、このような選択になりました。

途中加入も可能とのお返事、ありがとうございました。

>>36
フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

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>フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

35年ローンにして何歳までに完済するつもりなの？

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>>34
後付けでも、保険に入らなくてもうちは大丈夫でした。
ただ、着工後に死亡もあるわけですし、むしろ実行前に入ってよいのでは？
35年でも繰り上げ返済をする予定でしょうし、長く設定したのは当面の貯蓄の確保のためでしょう？
つい数年前で変動もフラット35より利息たかかったわけですし、今ならフラット35でいいとおもうんです

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>>38
どんなに遅くても60歳ですね。

>>39
実例を教えて頂きありがとうございます。
そうですね。万一のこともあるので余裕を持って入るつもりではありますが、気になったもので。

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＞どんなに遅くても60歳ですね。

給与所得者ならどんなに遅くても住宅ローンの完済は、退職金をもらう前までですね。
老後のために退職金をローン返済に使うわけにはいかないので。

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今、40代以下の年齢は無年金期間が発生しそうだから退職金は尚更、老後資金用。

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そうなんですよね。
年金あっても大したことないだろうから、
個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

ただ、今は目先の資金繰りに必死です。
妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。

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＞４３妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。
奥さんのパート代で買ったら？持ち家を持つのはある意味、長期的に節約にもなる、居住に関する安心感、資産も得られるのでokですけど、
節約術を身につけないと後々苦労しますよ。
また、３７歳で年金等級は２４級ですかね、どの時点で最高等級の31級になるかで年金額は異な理ますが、38年加入で夫婦で月１６〜１８万ぐらいと思っていた方が良いですよ。

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追伸
現在、３８年間の平均年収５５０万で２＋３号夫婦の受給額22.6万円ですが、数十年後は額下がるか受け取り年齢を延ばされるからね。

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>>43 匿名さん
>個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

老後生活費の毎月の不足額を知ったら驚くよ。
老後資金を投資で捻出？
老後資金は元本を確保できる安定運用をしないとほぼ確実に破綻。

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夫婦のどちらかが証券・保険・FPの口車に乗せられてると見た

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>>44
一人の収入ではローン+子育ては厳しいので正社員の共働きです。
なので切羽詰まっているわけではなく、あまり贅沢をしないという意味で代替案を出しています。

また、もともと年金などはほとんど当てにしておりません。
その上で貯蓄や資産運用を行っていきたいと思っております。


>>46
投資は余裕資金でこれからこつこつと行うものです。
投資をされている方ですか？


>>47
乗せられていません。

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４６ではないですが、「老後資金は元本を確保できる安定運用」これはセオリーでその通り。

お宝保険などが有った時とは異なり、ネット銀行の定期でも0.1~0.3%程度だし投資に余計に目が向くのも仕方ないが、
ファンドや株で運用するなら額は金融資産の１５％ぐらいにしておいたほうがいいとは思う。が、これは目安なのであとは自己責任で。

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いい仕事して出世する、ビジネススキルをつけて転職して年収を上げるなど確実な方法はあります。
投資と似た射幸心でやるなら宝くじ。

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