プレサンスロジェ神戸ポートアイランドってどうですか？

>>ポーアイの地価は中央区平均の1/10

海風が吹くからですか？それとも、やっぱり陸地でつながっている地域の方が人気なんでしょうか。個人的にはおしゃれだし、ポーアイ（って略すんですね）の企業に勤めているなら、このあたりのマンションに住めば便利だしと思っていました。

都心には近いですから、納得していればいいかと思います。

地価が安いなら、売りたい時にそこまで高い金額では売れないかもしれないと思っていた方がいいかもしれないですよね。

こんにちは。
ここ私買いましたよ。
同じ住民の方宜しく。。

私は島育ちでいろんなとこに住んで結局島に戻って来たので良し悪しを客観的に述べますね。
購入の方の参考になれば。

アクセス
良〜三宮まで中ふ頭駅から15分ぐらい
１本で行けるしマンションから徒歩3分ぐらいなので
徒歩込みで考えるとアクセスは良いと思える。

悪〜三宮から帰るときは一方通行の環状線みたいな感じで逆に30分程かかる。これ知らない人多いかも。
途中のみなとじま駅で降りて歩いてもそんなに変わらない。あと中ふ頭駅にはエレベーターが無い。
ベビーカー、車椅子の人は5分程の北埠頭駅がおススメです。

治安

昔〜20年前に比べたらはるかに良くなってる。
昔はマジでこの島ヤンキーだらけって思ってました。
今はそんなに感じないですね。おとなしい。
島なので決まった人間しか居ないってのは良い点でしょうか。
島外はどこから誰でも来れるので逆に良いのかな？
今島に住んでますけど特に治安悪いって思った事はないです。
あと子供の遊ぶ範囲が島内で限られるのも安心です。
高学年なったら勝手に島外へ遊びに行くんですけどね笑

すいません、今から飲み会なので後でまた書きます。
質問あれば現住民として忌憚なく答えますよ( ͡° ͜ʖ ͡°)

>>324 しまんちゅさん

道路を渡る手前の方に、エレベーターが一基ありますよ。
それで上がってから陸橋渡れば、横断歩道渡らなくても駅に行けますよね。
でも駅にもたしかエレベーターあったような気がします…。

駅にはエレベーターあるんですが
駅までの陸橋にエレベーターありましたっけ？
また、確認しておきます。

続き

クレヴィアとの比較。
はっきりいってクレヴィアは生活エリアから大分
離れているのであそこに住むのは大変かもしれません。
買い物するダイエーは遠い
学校も遠い
コンビニも大きな道路挟んでローソンまで行かなきゃ行けない。
バルコニーの広さは魅力だが 他のマイナス分が大きいと思う。
プレサンスの立地にクレヴィアならそっち選んでましたね。

病院も大きい
学校もある
ダイエーもある。
でも 飲み屋がない。
三宮まで出なきゃ行けないので
それが自分的にはかなり面倒。

ちょっとしたごはん屋さんとか飲み屋ができたらいいのになと思いますね。中埠頭駅らへんとか。周辺の倉庫とか工場で働いている人がごはん食べたりちょっと一杯ひっかけて帰るみたいなお店があっても良さそうなのにね。あと大学らへんとか公園のあたり、定食屋とかちょっと眺めの良い洒落たカフェとかあったら流行ると思うけど。

倉庫港湾関係で働いてる人は自動車バイク通勤が多いから、飲み屋は無理。

中埠頭駅、西側asicsのほうにエレベーターありますね。
潮風ってどんな感じでしょうか。洗濯物普通に干してても問題ないのかな。

値下がりしてるって本当ですか？

値下げは六甲アイランドのマンションの話で、ここはまだ値下げしていませんでした。残念です。

東日本大震災から7年
今日はテレビも新聞も特集ばかり

ここは阪神大震災はどうだったの？
阪神大震災は直下型地震だから津波も無くて液状化だけだったらしいけど南海トラフの場合はどうなるの？
関西全域が壊滅するような最高想定じゃなくて中規模とか小規模の南海トラフ地震とかの場合とか

震災時の被害状況
http://www.city.kobe.lg.jp/safety/prevention/foundation/jishinhigai/

神戸市の災害対策
http://kobe-investment.jp/charm/disaster/

阪神淡路大震災でポーアイは建物の倒壊による死者は0だったようですし、本土よりは災害に強いでしょうね。
http://www.bousai.go.jp/kohou/oshirase/h17/pdf/6-3-2.pdf
液状化現象と言っても海の底に沈むわけじゃないし、神戸市がその後対策もして、さらにプレサンスでも対策しているとのこと。
本土からの交通も、災害時島が孤立しないように整備された。
災害がおこれば確実に本土より安全でしょう。
ポーアイについて災害時の心配をする人が多いのは何故なのでしょうね。
◯◯のひとつ覚えみたいに液状化液状化と言う人は本土の悲惨な被害状況だけ都合よく忘れたのかな。

>>336 購入者さん
なるほど、そういう考え方もあるのですね。 しかし津波はどうでしょうか？ 海抜は高いようにはみえませんが。

>>337 匿名さん
ハザードマップ見た？

>>336
阪神淡路大震災って建物の耐震性があるか無いかが生死を分けたんだよね
もちろん倒壊半壊建物からの出火も含めてね

ポートアイランドで死者が出なかったのはポートアイランド本体が1981年の完成だし
住居として建てられた建物の大半は鉄筋コンクリートだったからっていうのと
1980年代の新耐震基準の建築基準法後に建てられた建物だったからっていうのが当時解説されてたね

結局は木造建築が駄目なんだよね

こちらかプレヴィアを購入する予定の者です。
それぞれにメリット・デメリットがあるので難しいです。
強いていうならプレサンスの機械式駐車場が気になるところ・・・

>>340
入居まで残り5ヶ月だけど現時点でまだ1期の20戸販売中になってる
売れ行き悪いの？


プレサンス ロジェ 神戸ポートアイランド（物件概要）
価格 第1期　2,480万円～4,220万円
住所 兵庫県神戸市中央区港島中町二丁目3番4（地番）
交通 神戸新交通ポートアイランド線 「中埠頭」駅 徒歩3分
入居時期 2018年08月下旬予定

販売概要
第1期
価格 2,480万円～4,220万円
最多価格帯 2,900万円台・3,100万円台（各3戸）
間取り 2LDK・3LDK・4LDK
専有面積 55.45m2～90.05m2
販売戸数 20戸
管理費（月額） 7,320円～11,890円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 3,880円～6,300円
修繕積立基金（一括） 360,400円～585,300円
そのほかの費用 管理準備金 : 15,000円（一括）、専用庭使用料 : 710円（月額）

全体概要
所在地 兵庫県神戸市中央区港島中町二丁目3番4（地番）
交通 神戸新交通ポートアイランド線 「中埠頭」駅 徒歩3分
総戸数 136戸
構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上14階建
敷地面積 4,429.83m2（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
敷地の権利形態 所有権の共有
完成時期 2018年07月中旬予定
入居可能時期 2018年08月下旬予定
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
管理会社 日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
施工会社 株式会社岡工務店
そのほかの物件概要 建築確認番号:第KKK01604815号（平成29年1月30日）
　
●用途地域 : 準工業地域、第一種住居地域
●地域地区 : 法22条区域、ポートアイランド中央地区（複合用途地区A・住居地区）
●駐車場 : 130台（屋外平面式4台（内3台は電気自動車専用充電スタンド付）・屋外機械式125台（内3台は電気自動車専用充電コンセント付）・屋外来客用平面式1台（福祉対応））　3,000円～12,000円（月額）
●駐輪場 : 290台（屋外スライドラック式260台（屋根付）、屋外スライドラック式30台（3人乗り対応 屋根付））　200円・300円（月額）
●バイク置場 : 4台（屋外平面式（屋根付））　1,500円（月額）
●ミニバイク置場 : 17台（屋外平面式（屋根付））　1,000円（月額）
●バルコニー面積 : 11.90m2～33.27m2
会社情報 [売主・事業主]　 株式会社プレサンスコーポレーション
大阪府大阪市中央区城見1-2-27クリスタルタワー27F　国土交通大臣（3）第7042号　（公社）全日本不動産協会、（公社）不動産保証協会、（公社）近畿圏不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公財）東日本不動産流通機構

[販売代理]　 株式会社プレサンス住販
大阪府大阪市中央区城見1-2-27クリスタルタワー28階　国土交通大臣（2）第8061号　（公社）全日本不動産協会、（公社）不動産保証協会、（社）近畿圏不動産流通機構、（社）中部圏不動産流通機構
関連サイト 物件オフィシャルサイト
情報公開日 2017年03月18日
次回更新予定日 2018年03月30日

>>340
プレヴィア ←混ざってる！爆笑

>>342 通りがかりさん

クレサンスw

クレヴィアとプレサンスを比較した結果、プレサンスを購入した者です。

⬛プレサンスの利点
・アウトポール設計なので家具が配置しやすい。
・スーパー、コンビニ、保育園、学校、学童が近い。共働きで未就学児がいるのでここが大きかったです。
・クレヴィアと比べて価格が安い。
・バルコニーの洗濯物干しが、部屋から見えない位置にある。これも地味にポイント。
・収納が多い。（間取りによりますが）

⬛クレヴィアの利点（と、却下した理由）
・公園が目の前で景観がよい。（が、夏は虫が多そうなのと、ドッグランの犬の鳴き声が結構気になると思いました）
・駅近で直結。（直結ルートがそのまま県立こども病院まで繋がるので、マンション住民以外の通行人も増えるのではと。あと、エントランスが2階になるので郵便ポストを見るために下に降りるのが煩わしい）

続きです。

⬛プレサンスのデメリット
・裏の道路のトレーラーがうるさい。（主に平日の日中なので、あまり気になりませんでした）
・駐車場の料金がクレヴィアと比べてやや高め。（車が無いため影響なし）
・中学校のグラウンドのライトが夜は眩しそう
・キーが使いづらそう
・景観はイマイチ

⬛クレヴィアのデメリット
・スーパー、学校、コンビニが遠い
・通路側がガッツリIKEAに面しているので人通りが気になる
・病院が真横にあるのが少し気になる
・うろ覚えですが、ディスポーザが無かった気がします。（間違ってたらごめんなさい）
・北側の道路を通るトラックがそこそこうるさい

最後です。

ちなみにポートアイランドに15年ほど住んでいました。
震災も経験しましたが、液状化がひどかったのは外側の道路で、居住区域はそこまででもなかったです。
電気はすぐに復旧しました。水道は数ヶ月止まっていましたが…。神戸大橋が通行できなくなりましたが、割とすぐに仮の橋ができました。

いまは島外に住んでいますが、ポーアイは公園が多く、治安も良いので安心して子育てできると思い、戻って来ることにしました。三ノ宮は、駅ビル開発やアクアリウムなど、これから色々発展していくようなので、アクセスの良いポーアイも一緒に盛り上がればいいなと思っています。

340番です。
多数ご意見をいただいてありがとうございました。

安価かつ立地の良いプレサンスにすることにしました！
知人で長くポーアイに住んでる親御さんに住むならこちらと意見をいただいたのも決め手になりました。

皆さん、立体駐車場やディスポーザー、パーティールームの将来の修繕積立金は気になられませんか？
あと、市営住宅が近くにあり、あまり環境が良くないように思われますがどうですか？

車を毎日乗られるのであれば、クレヴィアの方がいいかも・・・。
私は車未所有なのでそこまで気にならなかったです。
修繕積み立ては月5000円程度なのでこんなものなのかな？って思ってます。

>>341 匿名さん

まだ1期の20戸販売中になってるという事はほとんど売れていないという事でしょうね。やはり立地に問題がたくさんあるというのがネックなのでしょうか。もう少しは売れると思っていましたが、予想は難しいですね。

>>348 評判気になるさん
市営住宅の他にも外国人留学生の寮がすぐ隣にあります。
マンションの裏側の大通りはトラックが多く通りますので、少し音や排気ガスが気になるかも知れません。
中ふ頭や北埠頭駅は市営住宅に住む人の最寄り駅で、他にもバイクで夜中に走り回る人がたむろしている事が多いので、女性や子供さんの夜中に独り歩きは辞めた方が良いです。

ポーアイに30年いる住人より

>>351 マンション検討中さん

やはりあまり環境は良くないのですね。市営住宅や公団が近くにありましたし、トラックが常に走ってる通りにも近いし、幼い女児がいる身としてはかなり躊躇しますね。学校が近いということで子供が学生の間は良くても、後々チャイムやグラウンドの声がうるさく感じる可能性もありますしね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

>>348
将来の修繕工事費もこのくらいの共用設備なら他の平均的マンションと同じくらいと想定
将来かかる大規模修繕の工事費用が同じとすればあとは積立金の速度をどうするかだけだよね

>>349
修繕積立金はどこもかしこも最初は安くてだんだん高くなるの業界の標準

プレサンスロジェ神戸ポートアイランドの修繕積立金は専有1平米単価で約70円なので最初は安いから築15年とか20年超えてからの値上がりは急上昇になると想定

クレヴィア神戸ポートアイランドの修繕積立金は専有1平米単価で約100円なので築15年超えてからは緩やかな上昇と想定

2つのマンションの大きな違いは機械式駐車場の存在
駐車場の修繕費、維持費、建替え費をマンション全体で負担するのか、駐車場料金だけで負担するのか

>>344
>>345
プレサンスロジェとクレヴィアの比較で機械式駐車場の問題はどう考えられてますか？

平面式駐車場は維持費も安く建替えもない
機械式駐車場は寿命が約20年なので将来建て替え無しで撤去するだけなら平面式と同じく大きな問題にならない
ただ、建て替えるならその費用をどこから出すのかが課題

素人なりに調べてみると
駐車場料金だけで機械式駐車場の維持費用や建替え費用を積み立てるなら毎月の利用料金が高くなる
かといってマンション全体の修繕積立金で維持するなら車を利用しない世帯の不平等感も出る

駐車場月額利用料金で検査費、維持費、数年単位の部品交換はまかなえそう
20年後の建て替え費用も積み立てるなら毎月1万円前後の料金じゃないとやっていけないかもね

こういう一般のサイト見てると駐車場料金で建替え費用を積み立てるなら毎月1万円くらいはかかるっぽいが
その負担は車利用者の理解は得られないかもね

機械式駐車場の寿命が約20年なので将来建て替え無しで撤去するだけなら大きな問題にならない
将来も建て替えるならその費用をどこから出すのかが課題

受益者負担の原則か住民全体の公共物なのか
色んなサイト見てると適正な費用などれくらいなのかとか考えてしまいます


【マンションの機械式駐車場の修繕】注意点や積立金の目安
https://ansin-tosou.com/mansion/kikai-tyusya.html

機械式駐車場の修繕費に毎月１万円余分にかかるという事は、２０年間で２４０万円もかかるという事ですよね。

うちらは長く住む予定ですので、４０年間で４８０万円、６０年間で７２０万円も余分にかかる事になるという事ですか。

それに加えて車を利用しない人が半数ほどいらっしゃるとその金額も倍になり、２０年間で４８０万円、６０年間で１４４０万円もかかってしまうことになりますね。
そんな膨大な負担にはとても耐えられません。

少なくとも車を利用しない人達にもきちんと支払ってもらう必要があるでしょう。機械式駐車場の修繕もマンションの付加価値を維持するには必要不可欠な費用ですからね。

じゃあ車がある人も、ない人にとっても
中・長期的にみるとプレヴィアの方がデメリットが少ないですね

また出たプレヴィアの人笑笑

>>353 匿名さん
修繕費の計画書は営業に言えばもらえますよ。当初は安いですが大規模修繕毎に段々と上がる設定でした。
全て管理会社の言いなりに修繕するのであればてすが…。そこは管理組合で考える必要があるかと。

両方のマンションのその他の費用の支払いプランは
確認した方が良いですよ
ブレヴィアは、比較すると少し高めですがそのまま増えずに走る感じでした
クレサンスは初めやすくて、急に高くなったとおもいます

プレヴィアだのブレヴィアだのクレサンスだの、バカにしてると思われるので間違えない様に気をつけましょう。
修繕費でいくとクレヴィアのバルコニー形状も悪化要因にはなるので、購入前にしっかり聞いた上で比較されるのが良いでしょうね。

プレヴィアとかクレサンスとかブレヴィアとか最早どこのマンションの話してんの？www

三宮から帰宅する時、中埠頭駅や北埠頭駅は島内をほぼ1周することになるのが面倒臭いですね。中公園駅やみなとじま駅で降りますか？
環境や立地、修繕費などを考えたらだんだん魅力がなくなってきました。クレヴィアの方がいいですかね？

>>362 マンション検討中さん

北埠頭行きにすると本数が減るので、みなとじまで降りる予定です。駐輪場も無料ですし。

毎日何かしら買い物はあるので、スーパーや銀行ATMに寄ってから帰宅すると思います。

やはり家族構成によるのではないでしょうか？小さい子供がいるので、近いほうが安心して学校に通わせられますし、お友達が近所にいないのも寂しいかなと思いました。クレヴィアだと、通学路を想像したときに不安を覚えたので。

逆に、DINKSや、お子さんの自立したご夫婦には、クレヴィアのほうがステータス感もありますし、良いのではないかなとおもいます。

雨の日はポートライナーに乗ってそれ以外は自転車でみなとじま駅利用というのもありかもしれませんね。
修繕費の話ですが、最初は約5000円ですよね？今後の支払いについて詳しく聞いてみます。
個人的見解ですが30歳～40歳向けがプレサンス、40歳～50歳がクレヴィアというイメージがあります。

>>364 マンション比較中さん
みなとじま駅の利用者数が増えてしまうのでやめていただきたい。特に朝の通勤時間は直通が混雑するので特別な理由がない限り極力最寄り駅をご利用下さい。

小さい子供だとクレヴィアから学校まで歩いて25分くらいかかるでしょうね。
何度も道路横断しなければいけないし不安ですよね。
うちも子供が小さいのでプレサンスにしました。

通勤についてはみなとじまで降りても大人なら徒歩7分（ダイエーとほぼ同じ）
くらいなので帰りはみなとじま駅になるでしょうね。

>>365 島人さん
朝ポーアイから出る分にはそんなに混雑していないでしょう。
朝は学生や通勤等のポーアイに入ってくる方が混雑して、夕方は逆ですよね。

島内に住む人が島外への通勤に利用するのはそんなに影響ないと思いますよ

>>365 島人さん
十分特別な理由だと思いますが？

>>365 さん
364です。
お気持ちはお察しいたしますが、私個人としましては朝は6時半、夜は20時頃に乗車しますのでご迷惑おかけしないかと思います。
もちろんマンションの住人全体でと考えるとご迷惑をおかけすることもあるかと思いますが、仕方のないことだとも思います。

>>365 島人さんあんただけのライナーかよwwwお前がライナー乗るの辞めたら？

>>355 購入者さん

機械式駐車場の修繕費はそんなにもかかるのですね。

２０年間で４８０万円、４０年で９６０万円、６０年間で１４４０万円ってことは、そに修繕費だけで小さいマンションの１つも購入出来ますね。