プラウドタワー東池袋

いちど住むと東池袋の良さが分かる。

有楽町線、とくに東池袋から都心寄りってイライラしません？
カーブが多くてスピード出ないし、揺れるし、キーキーうるさいし。
丸ノ内線や東西線と比べてストレス溜まるわ。

>>502 匿名さん
平日朝はそうかも。昼間や土日はまあまあ快適。

小さい子供がいる世帯にとっては、東池袋は良いと思う。
造幣局跡地の公園やサンシャインがあるし、
文京区に隣接しているので教育の選択肢も多い。
それでいて、池袋の便利さも享受できる。

このマンションは東池袋の端になるので、立地は微妙だけど。

確かに以外と思うかも知れませんが豊島区水準高いです。
偏差値高い高校BEST100に4校入ってます。

文京区というか、護国寺〜茗荷谷くらいに国立付属系が多いのと、豊島岡女子も近いんで教育熱心な家庭にも悪くない場所ですね
（どこも入るの大変ですけど）
というか、ここ買う人は私立か国立狙いな人ばっかなんじゃ

ここのすぐ近くのシティハウス東池袋が3年前に平均坪350であったことを考えると、この3年間で更に新築相場が15％程上がっており、また｢一応タワマン｣＆｢駅徒歩5分｣のアドバンテージを加えると平均420万あたりが妥当な値付けなんでしょうね。

個人的には、ブリリア＞＞アウル＞＞＞＞エアライズ

エアライズは作りが安っぽい。価格は日本一上がったけど原価安マンション

>>507 匿名さん
シティハウスが完売したのは2017年の4月、ついこの間です。値段も当初のまま変わらず完売までに2年以上かかったということ。要するに開発先取りの高値で最初から売り出していたということ。
ここ1年は都内新築マンション価格は明らかに横ばいで、下がってもいませんが上がってもいません。
シティハウスが小規模で外廊下だったことに対する優位性分は高くなるでしょうが、市況的にはそれ以上のものは合理性がありません。坪平均400を越えるようなことかあったら相当割高ですね。

学習塾や習い事教室の人口あたりの数は23区で豊島区が1位。何気に教育熱心なエリアですよ。他地域のユーザーがかなりいるのでしょうが。

市況が悪化して後発タワーがここより安く売り出されたら
一番条件が悪いタワーを一番高く買った人になりそう

>>510 匿名さん
幼稚園が近くにないですね。

>>509 匿名さん
誤った知識をもって、さも常識のように語るのはやめましょう。
シティハウス東池袋は発売当初から完売までの間、スミフによる段階的な値上げはありました。そもそもマンション市況は2017年だけで7.6％上昇しています。
現実が受け入れられない気持ちはわかりますが、あなたが嘘情報でこの物件をここを叩いても安くはなりませんし、結果あなたには買えない価格になると思います。
一方でまともな検討者もいると思いますし、少なくても適当な誤情報を流すのはやめましょう。

>>509 匿名さん

都心好立地は、まだじわりと上がってますよ。うちの中古も僅かだが上昇してる。

>>513 匿名さん
適当なこと言ってるなぁ。マンション市況が７.６％上昇って何？
東京２３区内の２０１７年度年間中古価格上昇率はわずか０.２％だよ。ほとんど横這い。それも低金利政策を頼みに何とか踏みとどまっている状態。
市況っていうのは数の多い中古の成約価格で判断するものなんだからね。わかってる？
新築は圧倒的に数が少ないし、その年、月によってバラつきもある。そして中古になった時には結局相場に合わせるしかなくなる。
多少なりとも知識を持っているのであればあまり詳しくない人を惑わすような煽りをすべきでない。地権者か周辺住民なのか知らないがあなたの願望なんかどうでもいい。

>>513 匿名さん

どんどん高く出す新築だけのデータ見ちゃったのかな？＊＊＊

>>507 匿名さん
なるほど〜。
スミフ価格はだいたい相場の1割り増しと言うからそれを差し引くと坪318万円。新築相場の上昇分15％を加味して坪366万円。アドバンテージの根拠は良くわからないけど一応加えて386万円。
あたりが妥当な値付けと言われれば、まあそんなもんかなぁとも思う。
このエリアの非駅直結タワーの中古価格が坪330万円位とマンマニさんが言ってるから、それでも少し高いなーとは思うけど。

>>511 マンション検討中さん

逆もまたしかりじゃない？後発タワーがここより高くなったら最後のお買い得物件になるかもね。
今後はインフレ傾向強くなる可能性まだまだあるし。

>>515 匿名さん
頭悪い人に説明するのは大変だな。
新築価格の話をしているのに、なぜ中古相場の話にすり変わるのか？頭大丈夫？wwm

>>516 マンション検討中さん
＊＊＊、新築の掲示板で何言っちゃってるの？

2017年の都区部新築マンションの平均価格は7089万円で、前年比6.9%の上昇。
だがおそらくパークコート青山ザ・タワーなど超都心高額物件の供給が影響したと思われる。
2018年1月の都区部平均価格は6196万円と大幅に下落している。

ＨＰ全く更新されないですね～。
限定ページも1月12日から追加がないし。。。

そろそろ事前案内会が開始されるので、まあいいといえばいいんですけどねー。
これで高値つけてきたら、激オコですね、笑

＞＞519＝＞＞520
そもそも予想される価格の妥当性を議論してるのに、中古市況も見ずに新築売出価格を後追いをするとか、○○に付ける薬は無い(笑)
せいぜい頑張って買ってくれ。私は妥当な価格だったら考えるよ。割高だったら買わない。既に都心に持ってるから。

皆さん説明会の印象はいかがでしたか。正直ぱっとしない物件でした。野村の提案は3点。「山手線内側」「再開発地域」「広さ」でした。
山手線内側とはいえ、便利ということも高級ということもなく、ただ単に内側にあるという事実だけでした。共用設備もなく規模も小さい20階建て。敷地も狭い。
立地で価値が決まるのであれば中小デベで一千万安い方がよっぽど魅力的なのでは？大げさに言えばデベの存在意義を問われますね。付加価値がブランド名以外に全くない。
大手デベは大規模タワマンや地域一体開発には強いのでしょうが、この規模の物件は苦手なのでしょうか。独自性も特色もなくただただ割高だなと感じました。
資産性はわかりませんが、ここに住みたい！と思える要素は何一つありませんでした。

>>519 匿名さん

前述の人とは別人だけど..
あんたも頭悪いと思うよ。少なくとも売れ残ったマンション買った事ないでしょ？

私は売れ残って、15%-20%引かれたマンションを狙って買ってます。

そんなディベロッパーが出す"定価"の話をしても無意味だよ。竣工が近付けば奴らは影でドンドン値段下がるから。

スミフは値段上がるって、神話の様に言ってるけど、彼らもバンバン値段下げてるから(笑)

世間一般に出てる情報なんて、ディベロッパーにとって都合のいい情報しか出さないから。

一生に一度しかマンション買わない人達は、その辺騙されないようにしないとね。

524です。補足です。
良かった点を上げるとしたら広さと間取りでしょうか。3LDKで75平米以上、80平米超の4LDKというプランは希少です。間取りもきれいだと感じました。他物件でよくある、価格はいいけど間取りがイマイチという点で悩むことはなさそうです。

>>523 匿名さん
捨て台詞かっこいいな
既に都心持ってるからwww

>>523 匿名さん
屁理屈こねないでね、ちなみに自分はここは買うつもりはないよ、暇つぶしに見てるだけ。既に都心に持ってるから。

>>519 匿名さん

じゃあ中古でいくらで売れそうかってのは、気にしないんだね！新築で高値掴みしてもいいんだねー、お金がある人は余裕があっていいなぁ！

>>520 匿名さん

新築の掲示板だからこそ、中古相場の議論しないといけないのにね、何言ってんだろぷぷぶw

>>525 匿名さん
値引きされる部屋でいい階のいい間取りなんてないですよ。むしろなぜ残り物を買うのかと思いますが…
おそらく身の丈に合ってないマンションを買おうとしているので、マンションのランクを下げていい部屋を買ったほうがいいですね。安物買いのなんとかってやつです

>>525 匿名さん
どこのデベのなん年前の話をしているのかな？訴訟リスクがあるし金利安い状況で大手のデベがそんなことしないよ。それだけ値引きすると赤字になるし減損積まないといけないレベル。素人にはわからないだろうけどね。ガセは書き込まない方がいいよ。

リーマン後に25%引きで買ったけどね。あのころはけっこうそんな感じ。
そういう時がまた来る可能性もある。

>>533 匿名さん
リーマン後と今を比較してる時点で笑いすら起きないです。真剣にコメントして損しました。

>>533 匿名さん
おっさん、妄想か願望か知らんがアホなのはよくわかったよw

>>507 匿名さん
>>513 匿名さん
>>519 匿名さん
>>520 匿名さん
>>528 匿名さん
>>531 匿名さん
>>532 匿名さん
>>534 匿名さん

半可な知識なのに暇つぶしで「高値が当然」みたいな煽りコメントを撒き散らすのは、真剣な検討者に迷惑なので止めるべき。
冷静に中古になった時のことを考えて目利きするのが正解。そこから先はそれぞれの価値観。

>>536 匿名さん
キミ本当に恥ずかしい。
低収入、低資産で買えないから、どうか安く出してくださいって素直に書けば良いのに(笑

>>530 匿名さん
＊＊＊www

>>536 匿名さん
恥づかしい奴だな、どうせ買えないくせに騒ぐなよ

>>536 匿名さん
安く買わせてほしいなら、ここで懇願したらいいじゃん←提案

高値を何とかして正当化しようとしてるの見ると
どの立場の人が書いてるんだろうと考えてしまう
本当の検討者ならこういう書き方はしないと思うんだよな

>>541 通りすがりさん
この物件が高値と決めつけている時点で、予算不足の購入検討者とお見受けしましたが、買いたいのに買えないってつらいですよね。

>>531 匿名さん、さん

答えは簡単！
投資用だからだよ。

まぁ、でも今の市況で適正価格で買えるのはそれくらいしかないからね。

>>532 匿名さん

大手7社のデベだよ。
そして、去年の話。

全部をそんな値引きしたら、勿論赤字で回らないが、残った部屋は結構そんな感じだよ。

それに、"減損"じゃなくて、"特損"ね！

ほんとアホとは話したくないわ。
まぁ君みたいな、この高値付けの定価で買ってくれるお馬鹿さんがいるから、俺が儲かるんだけどね。
ここも高値掴みしてくれよ。

>>544 匿名さん
かっこいいなぁ、なんちゃって投資家のどやおじ様はぁ

>>545 匿名さん

さんきゅー
どやおやじは今年もタンマリ儲けさせて貰いまっさ

533だけど、自分も昨年某物件を契約した。値引きはなかったけど超人気物件だったのでまあまあの買い物だったかなと思っている。ここの想定価格よりはかなり高額な物件だよ。
初めての購入物件は池袋の某タワー（1999年ぐらいだったか）だったな。分譲価格よりだいぶ高値で今でも取引されてるんでびっくりする。
1次取得者とは話が合わんね（笑）

>>544 匿名さん
おっさんの余裕アピールがはじまりました、哀れだわ

高値煽りが論破されて結局最後は｢どうせ買えないくせに、キーッ！｣で終わるパターンか。ここも。。。

>>549 匿名さん
新キャラの達観者くんがきたw

ネガは売れ残りを安く買い叩きたい乞食根性。
ホジはここの関係者

売れ残りが安くなってもここはいらないw
ここが失敗して後発のC地区ツインタワーが安くなったらそっちを狙うよ

儲けてると言うネガさん。
そもそも何でここにいるの？
まだプロジェクト発表会段階かつ
その発表会が人気で漏れた人が居る新築スレで、
少なくとも売出しは安くならないのは確実なのに。なんかおかしいなーw

竣工後売残り物件スレでドヤれば良いんじゃ無い？

>>553 匿名さん
自分の脳内では金持ちのつもりだから。

>>553 匿名さん
余裕アピールするのが精一杯のおっちゃんをいじめるのはよくない

>>555 匿名さん

暇つぶしだよー。
あと偵察ね、ここは値段のミスマッチがありそうだからさ。事前調査。

まぁ金持ちじゃない、って自覚してるから、こんな邪魔臭い物件調査して、狙いを定めて購入したり、売却してんだよー。

それと、"余裕アピールするのが精一杯のおっちゃん"の実年齢は30代前半だから。
皆さん、よっぽどお若いのね〜

>>556 匿名さん
おっさんの自己紹介なんか誰も興味ないよ

ちなみにですけど、デベのマンションは棚卸資産だからそれが値引きになったところで売上原価にそのまま入るだけだし、前もって分かったら評価損になるだけですよ。

こんなもんで減損計上なんか認めませんし、「特損」ってそもそも勘定科目ですらないし…。ちゃんと経理の方に聞いた方がいいですよ。現場で適当なこと言ってたら会計士に怒られます。笑

完了が15年も先になる西口再開発をいま考えても仕方ないと思うけど
三菱地所レジデンスは確かに入ってるけど規模も全く判らないんだし

>>556 匿名さん
偵察ご苦労さまww

どのあたりの部屋が売れ残りそうなのか知りたい…
プラウドは売れ残ると、結構値引きしてくれますよね？

>>561 評判気になるさん
ここが売れ残ると予想している人っているの？www

なんか違和感があるな。
この時期、本気で買う気の人間なら、「高すぎる」とアピールして正式価格がなるべく下がることを期待するもんだが。

>>563
一気に沸いてきてるじゃん

いやいや、562みたいなのがいることが不思議ってことだよ。
多分検討者じゃないんだよね。

ああ、ここは地権者がいるんだね。なんとなく納得。

>>563 匿名さん
このレスの勢いを見ると、高すぎる、とここで言っても

明らかに期待大ですよね。。この周辺でブラマン買えるのは今のうち、と密かに思ってる人もいるはず。
周辺環境としては今後上がる要素しか思い当たらないです。

購入者としては、もちろん安いに越したことはないですけどね。

563: 匿名さん　：　本物件にかぎらず、こんなところで、「高すぎる」とアピールしたところで、価格を下げてくれるようなヤワなデベはいないよ。

いや、もういいよ。なんとなくわかったから。

高いと言うなら、これより立地と仕様が良くて安い物件を比較対象として挙げないと。

中古の相場は下がってる( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ

↑下がってません笑

地域のNo.1マンションを買うのがいい。
池袋ならやはりブリリアタワーだったね。皆さんはなんで買わなかったのかね？

そういう書込みしないほうがいいと思います。

ブリリアは二段階エレベーターが嫌だな。

ブリリアは直結と言っても東池袋だし。
直結でもなくて最寄り東池袋のここなんか論外。

高すぎるけどミレーニアええな。資産価値というより池袋最高級が欲しい人がミレーニア最上階を検討するのか。

ここの掲示板に書込みしている方で数名の方は品がないですね。
同じマンションに住みたくないので検討から外します。

>>577 マンション検討中さん
いや、どこのマンションも大差ないよ。郊外の安いマンションでも都心の高級マンションでも、掲示板で話してる人はどっちが金持ちか、正しいかの話ばっかり。違うのは物件の価格帯だけ。人間のやりとりは同じです。

そもそも池袋の魅力は品性や品格ではない。
便利で楽しい、でしょ。

>>577 マンション検討中さん
ネガさんが拗ねちゃったwww

>>577 マンション検討中さん
検討から外します(｀・ω・´)ｷﾘｯ

東池袋周辺のタワーで分譲価格が一番高くない？ここ。
それなのに直結じゃないって時点で売れ残りは必須w

駅直結でもないのに、なぜこんなに強気の価格帯なのか
再開発に惑わされずに、冷静に判断した方がいいね

確かに、下げ工作人員が沸いとる

現地行ってきました。
東池袋のスーパーのマルエツプチからマンションまで歩きましたが、結構距離あります…。またマンション最寄りの駅出口は階段のみで、エレベーターのある出口を使用したい場合、駅徒歩8分くらいになってしまいます。
現在の住まいがスーパーも病院も徒歩2分圏内なので、不便に感じてしまいました。
確かに、サンシャインや池袋も近く便利ではありますが、生活する上での利便性は高くないですね。

それを考えるとやはり割高な気がします。
エアライズが便利な立地だなーと思いました。

＞マンション最寄りの駅出口は階段のみで

その場所にも野村がタワー建てて、おそらくエスカレーターやエレベーターも整備されますよ。
現地に行かれたのなら事前作業が始まっているのをご覧になりませんでした？

ここはサクッと売れるやろなー、ネガはもっと根拠をしめしてネガしないと！

価格は東池袋史上最高値なのに
直結三兄弟と比べて勝る部分無し。
これがサクッと売れる根拠の方が聞きたい。

>>586 匿名さん
そうなんですね。事前作業には気がつきませんでした。エレベーター、エスカレーターは、マンション竣工時にはできてなさそうですね。
5丁目の野村のタワマンには、スーパーなどは入らないそうです。保育施設等子育て支援施設が入るみたいですよ。営業さんが言ってました。

後続の野村はいくらになるんでしょうね。
ここより高いことには間違いないと思いますが…。
買えるなら、そっちを買いたいですねー。
こちらは、ちょっと不便かも。

三井健太さんの最新記事は「新築はろくなものがないと嘆く日々」
ここに限った話ではないが、池袋も中古含めて検討したほうがいいかもね。一番いいものを買ったほうが後悔しなくてすむ。

図面を見ると、エレベーター&ゴミ置場前の部屋は最悪だな…
同じフロアとは言え、人の往来も多いだろうし、何よりゴミ置場の扉1枚なので夏場の臭いが心配。

1億近く出して、そんな部屋に住む人いるんだろうか。

>>592
ディスポーザー有りで管理がしっかりしてればゴミ庫は夏でも似合いませんよ

>>591 匿名さん
この地域の1番はダントツでブリリアですよね。視点がアウル。

>>594 名無しさん
次点がアウルの間違いでした。

オムツとかディスポーザー使えない上に臭うゴミありますね。

名門校に近く、豊島岡女子や巣鴨、立教が徒歩圏内です。

南池袋二丁目Ｃ地区のツインタワーは
2棟合わせて1450戸（！）分譲されるから
坪500万だと完売しないと思うんだよな。
ここと同じ価格で出てくるか、
またはすみふじゃない方の棟の売れ残った部屋が
安く買える可能性があると見てる。
しばらくは賃貸で待ってた方が良さそう。
場所は圧倒的にツインタワーの方が良いし。

>>598 マンション検討中さん
何年でも賃貸で待ってくれwww
そして買う気ないのにここで需要のない宣言するあたり、余程ここが売れ残ることを期待してるみたいね。毎日ネガネガおつかれさまwww

ここの中部屋、行灯部屋・エレベ前・ゴミ置場前の三拍子で可哀想すぎ。笑
一億近く出させた挙句にそれはないっしょ。
中部屋は相当安くないと買わんだろうな。。

>>596 マンション検討中さん
ファミリー向けだし、オムツのゴミは大量なんだろうなぁ…
マナー良く捨ててくれるとは限りませんもんね。。

順調にいって7年後に竣工のマンションと比較して何になるのか

息子が筑付中に通っついてこちらに引っ越せたらと考えています。
他にも豊島岡、巣鴨、立教等素晴らしい学校が徒歩圏内です。
周りが名門校ばかりで、教育環境は抜群ですね。

真ん中の10階の3LDKで、平均坪単価が、
@400万だと、
C 9440万、E 9268万、A 9088万、D 8988万
@380万だと、
C 8972万、E 8805万、A 8633万、D 8539万
@360万だと、
C 8500万、E 8341万、A 8179万、D 8089万

@400万だとやっぱり高いなー。@360だと確かに瞬間蒸発ですかね。
間取りごとの坪単価の差も、広さや部屋の向きを考えると、C>E>A>D って感じなのかな。

>>604 匿名さん
これは実際の発表価格ですか？それともあなたの推測ですか？

>>605 匿名さん
ワロタ

どの部屋が人気出るんでしょうね。

>>605 匿名さん
単純に部屋の広さに坪単価をかけて出してるだけなので、この坪単価だったらいくらになるかという想定の価格です。
実際の金額で見ないと、買える買えない、欲しい欲しくないがイメージしにくいので。
平均坪単価といっても階数や部屋ごとで結構違いますしね。

こちらのマンションですが、筑付、豊島岡、巣鴨、立教、学習院、早稲田等の名門中学に通いやすく、徒歩や自転車で通学可能。お受験家族に人気出そう。

名門中学に近くて
しかも駅直結のマンションもありますよ。

アウルやブリリアより仕様と利便性が弱く、かつそれらより高そうだが、悪い物件ではない。そんな位置付けか？

>>603 マンション検討中さん

立教は歩くの辛いし、西口は寄り道してほしくないスポットが多くて。
巣鴨は都電利用ですか。

このエリアならブリリアタワーが一番いいな。
この物件は、駅徒歩5分、ほぼフツマン、配慮のない設計とか、割高という人たちの意見はよく分かる。教育環境重視の人なら、ここより文京区だと思うし。新築以外でこの物件固有の魅力、値付けの根拠ってなんなんでしょう。

>>209

中学入ったあとはともかく、その前を考えるとそうでも無い思うけど。。。

池袋は大手塾が無い（高田馬場とか巣鴨まで出ないといけない）し、小学校の統廃合進めて来たところにタワマンラッシュになるので、キャパや転入者の増加で小学校の環境も大丈夫か？というところもあるし。

>>614 マンション検討中さん
レス番号の意味がよくわからないのですが。

天下の早稲アカの本部は池袋西口にありますね。周囲の環境があまり教育的ではないですが。

安く買いたくてネガ投稿が多いのは理解できるけど
高くても売れるよ。要は需要です。

450万円くらいでも捌けるのに
勿体無い。安いと思うけどね。

直結勢の分譲時よりはるかに高いのに
不動産価値は完敗だよね。
これで売れると主張するのは無理があるw

売れるだろうが、ブリリアのように二週間で完売とはならんでしょう。悪くはないけど、市況とスペックがね。

最近の物件はよっぽと高級物件でない限り最後の数戸は売れ残るよね。完売はなかなか難しいのかなとも思うし、完売しなかったからって質が悪いとは感じなくなってきた。

駅徒歩５分で１億はないですね。直結ならアリ。

>>620 マンション検討中さん
それはあなたの感覚であっていまはそういう市況なんですよ。駅直結で1.5億になったりするわけですから。

>>621 匿名さん
消費者感覚の意見ですが。

>>622 マンション検討中さん
訳の分からん日本語はいいよw

>>621 匿名さん
まあ、マーケットや適正価格は一方的に決まるものではないので。
池袋は完全な実需市場でも投資家市場でもない。投資家強めだが、実需も残っている。そこで坪450が適正とは断言しにくい。それだけ出せれば、もうちょっとカッコイイ(笑)ところ検討するでしょ。

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/8747563702/?DOWN=1&SEARCHDIV=...

ブリリアタワーの中古は坪544万か…
新築で450は安いね。

>>625 匿名さん
33階って、プラウド最上階より10階も上ですやん。
こちらのブリリアも26階だが坪単価はぐっと下がって440万。ブリリアって、随分と修繕積立金安いな。

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/2212623701/?BKLISTID=018LAN&S...

ブリリア坪５４４万はそのままの価格で売れる可能性は全くないので見る必要ないですよ。
４００万台前半が現実的な成約価格です。
中小規模のぎりぎタワーが同レベルで考えられるわけはないのですから、中古になった時のことを考えたら買っていい金額っておのずと決まってきますよね。いくらで売り出そうが売り手の勝手ですけれど。

ブリリアは直結の割に改札へのアクセスは良くないから、スペック比較対象としてあんまり参考にはならんような。
直結を意識しなければ、ランドマークとして素敵なタワマンなのですが。

ここの比較対象は池袋駅から遠くて
東池袋にも直結してないタワーということから
パークタワー池袋イーストプレイスかな？
その程度のランクなのにブリリアと比較しようなんて
勘違いも甚だしいw

比較というか目安にブリリアを使いたいのでしょうが、ブリリアはヒトクセありますなあ。
パークタワーほど安くはならないでしょうが。

パークタワーと同格なのに値段だけ高いからね

>>620 マンション検討中さん
ここで1億なら、駅直結は2億くらいになるんですかね笑

ブリリアタワーは改札アクセス悪くても、一応濡れずに帰れるし区役所、レストラン、メディカルモール、保育園など付加価値がありすぎる。
全てにおいて見劣りするこのプラウドがそんなに強気に出たところで、ダラダラと完売しない上に後続のプラウド物件に悪影響なだけでは？

次の東池袋4丁目のやつも直結は直結でも
改札まで遠い直結だし池袋駅までの徒歩距離も遠いよね。
そう考えるとやっぱりエアライズが良い場所に建ってる。
エアライズを新築分譲価格で買えた人が勝ち組だわ。

>>634 マンション検討中さん

そだねー

>>634　駅改札、スーパー、コンビニ、ドラッグストアも徒歩1分で利便性最高だけど設備がブリリアやあうるに劣る

エアライズって、外廊下（！）だっけ？

>>636 口コミ知りたいさん
新築時からの騰落率は文句なし。というか羨ましい。

大塚駅前、三井が高さ７０ｍのタワマン作るよ

副都心線の東池袋駅の予定スペースはどのへんに作ってあるの？
それによってどのマンションが改札まで近いか変わってくるよね
有楽町線と同じ改札になるならやっぱりエアライズが便利

>>640
有楽町線の池袋駅側。
このマンションからだとすごく遠い。

有楽町線の池袋側ならブリリアに近くなるんだろうね
やっぱりブリリア最強だわ

ブリリアは池袋駅も楽に歩けるからね。
部屋から東池袋駅ホームまで最短なのはエアライズかな。
新築発売の値段を考えるとこの2つが最強。

エアライズ、アウル、ブリリア、ミレーニアが池袋東口の四天王だな。

王より高値をつけた足軽がいるようですが

この物件、四天王より高いのに
四天王に勝る部分が何も無いように見える
何かある？勝る部分。

価格で勝ってる。

不動産は時価。池袋の物件がすべて同時に売り出されれば価格比較できるが、時期がずれたら無意味。
唯一変わらないのはデベの利益率。どの時期にどんな物件を売っても大きな差はない。コストを負担するのはいつでもエンドの購入者。
ただ問題になるのが中古市場。これはどの物件も等しく検討される。分譲時の価格差を考慮すると、この物件のように条件が悪いのに市況だけで高値がついたものは不利。築年数が浅いというだけで立地も設備もいまいちなのに条件の良い物件より高いのだから。

>>649 匿名さん
設備ってイマイチですか？
どこがイマイチなのかよくわかりませんでした。

モデルルームすでに行かれた方みたいです
たかいですね
https://mansionmaster.com/?p=635

沖式中古時価で並べてみると順当な結果。
やっぱり市場は正直だね。

1.ブリリアタワー池袋　m²単価150万
2.グランドミレーニア　m²単価136万
3.アウルタワー　m²単価124万
4.エアライズタワー　m²単価121万
5.ルミナリータワー　m²単価111万円
6.タワーグランディア　m²単価104万円
7.パークタワー池袋イーストプレイス　m²単価98万円
8.シティタワー池袋　m²単価94万円
9.池袋パークタワー　m²単価91万円
10.ライオンズタワー池袋　m²単価88万円

ここは築浅時のみ5位。
築年数が経つにつれて8位くらいになると予想。
市況が悪いから高い分譲価格で買っても
あまり価値の高い物件にはならないと思われる。

>>651
高いですね。この価格ならアウルの売れ残りのほうが良い気がする。

>>653 マンション検討中さん
売れ残りアウル買うくらいなら他の新築買いなよ、アウル買うとか狂気の沙汰だろ

アウルの売れ残りより高いの？
もしそうならついにアウルが完売かな。
リセールまで考えたら尚更アウルだし。

ここは永住目的の人だからリセールは気にしない云々と言う人がいるけど
アウルにだって永住できるし、
人生何があるかわからないんだから
リセールの良い方にしとくに越したことはないと思う。

>>647 マンション検討中さん
君は四天王の一角に住んでるんでしょう？

ボイドスラブでもないのに、スラブ厚275～300ミリって厚くないですか？

ゴミ置き場を除けば、各種仕様は良さそうですね。

「僕は住まいの情報屋」と自ら全国、いえ全世界の街を巡り、住まいにかかわるありとあらゆる情報を収集している池本編集長に「個人的に」今オススメするならどこ？　を聞いてきました！
都心で今、そしてこれからアツイのは「池袋」
http://suumo.jp/journal/2018/02/23/149618/

素人が口にしだしたときにはピークは過ぎてるってのはいつの時代にも通用する金言だよ。
目端の利く投資家はとっくに売り手に回ってる。池袋は都内最後のババ抜きの舞台。

>>651 マンション検討中さん
説明会の感じより高いですね。直結とあまり変わらない価格…。
買いたかったけど、躊躇しますね。

直結と変わらない価格かよw
今まで高くない！サクッと売れる！
と主張してきたポジがどう擁護するのか見物w

山手線内側でこの広さが希少なのはわかる、、、けど、高くない！？7階の70平米で9000万後半？中層階でも1億近いじゃん。こんなのポポポポーンと完売するわけ？

この価格だとサクッと売れないと思うけど、
野村としても早期に完売するつもりが無くて、スミフ的な感じでダラダラと売り続けるつもりなのか？？

周囲の環境的には、補助81号線の完成後のほうが売りやすいだろうけど、
東池袋四丁目の駅直結も控えているわけで。

高いから、若いファミリー層は買わないな。
高すぎ。

直結とほぼ変わらない値段…、ブリリアの中古買った方がいいでしょ。

若いファミリー層でも親の援助で買う人もいるみたいですよ。先日の説明会でもそんなこと大声で話してるご家族がいました。

直結が値上げしてバランスを取るのか
こちらが値下げしてバランスを取るのか
どっちになるんだろ？

どうすんの、この値段…
今出てる価格表から推測すると、3LDKに関しては、3階でも8000万台前半、タイプによっては3階で9000万台だぞ？

さすがに高過ぎるでしょ
サラリーマンや若いファミリーには到底手が届かない価格帯だよね

高い〜！
部屋が広めなのはわかるが、高すぎるでしょ…

低層階、この価格でどうやって売りさばく気なの？
目の前、古くて汚い(失礼！)戸建とかでしょ？
周りに廃屋も多いし。

正式公示前に価格調整しないと、悲惨なことになりそうだね

>>670 マンション検討中さん
阿佐ヶ谷のプラウドシティの二の舞かもね。ここも奇跡の1000万円引きしてほしい〜笑

そういえば説明会で低層階は安くて価格差があるかもしれないとは言ってたな。

7階で9千万後半て、あの立地ではありえないですね。違うとこ買った方がいいかも。

>>673 マンション検討中さん

すぐ横に7階建のマンションありますよ。
こんにちは部屋に9000万円も払う人の気が知れないですね。。。

ここがふつうに売れたら都心高値更新の終わりかもしれない。この条件でこの価格の物件を掴むのはほんとに最後の最後の情弱のみ。

高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
影響力のある著名なブロガーさんたちもせっかく注目してる良い物件だからこそ、納得感の低い値付けでネガティブな評価を受けてしまうのはもったいないと思う。
最初の売れ行きが芳しくなかった場合、割高の評判は覆せないから、結局最後は値下げするしかなくなって、ブランド価値を下げただけで終わるということにならないか心配です。
購入者にとっても、地権者にとっても、野村にとっても、それって最悪の状態ですよね。

高すぎるわ。
5000万以上のローンは、あり得ない。
怖すぎ。

高層階は、8000万円台がメインならファミリー層も検討するわな。これじゃ、ジジババマンションがメインになるよ。

目が覚めた値段。高〜。
駅から離れていてその値段ならボッタクリだわ。
撤退。

別に予想通りだったから何も驚かないし、
予想を外した輩が下げ工作に必死になるのも予想通りだな。
駅直結がもっと高値で出たとき、ここは２度目の売れ時期が来る。
長期戦でスミフのようにやっていくと思った通りだわ。

＞高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
それをやらない住友が何年連続で業界１位なんだっけ？

>>672 匿名さん
低層階も驚くほどの価格ですよ。

いやむしろ住友が値下げしたよという書込みがあちこちで見られても業界Ｎｏ１なんだろうけど、ここら辺に早々と永住したいと決めてる人間には2022年まで直結タワマンを待って賃貸で金を捨てるよりいい。地権者の権利変換の兼ね合いもあるから発売価格が急に調整されることもありえないし、野村がこの価格で出したんだから、次の都電駅前タワーも、Ｃ地区のツインも、なんとなく価格帯が見えたから。東池袋１丁目のスミフが分譲したらそこも超高値だろうし、西口の三菱はさらに異次元でしょ。

池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。
急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。

ここは池袋の外れだから
再開発の恩恵も限定的

高い。残念。他探します。

同価格帯の直結マンションを買わずに
このマンションを買う理由が思いつかない
直結が格安に見え出して完売するかもね。

直近1年で駅直結の中古成約で見ると坪単価で、
アウル、エアライズ：390前後
ブリリア：445前後
くらいだから、東池袋で探すなら駅直結の中古も検討したほうが良いね。

>>686
再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、
目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が２年後に完成するし、
造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。

西口駅前とかハレザとかとは遠いって話では。

ではそこらへんで分譲の話でもあるのかな？

既存のマンションとの比較でいいでしょ。

>>690 匿名さん

大学と言ってもFランク大学だし
学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向（逆方向）
に向かうだろうし
公園は他のマンションの近くにもあるし
この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。

大学ができるって別に嬉しくないような。学生がうるさいだけでは。
何て大学ができるの？

副都心線東池袋駅開通で
ただでさえ便利な直結マンション勢が更に便利に！

池袋駅東西連絡通路（南デッキ）の開通で
ただでさえ駅に近いグランドミレーニアが更に近く！

↑こういうのが住民にメリットのある再開発。
ここのはほとんどメリットなし。

高いお金払って好立地タワマンに住みたい理由って、駅直結で利便性が良いとか1階にスーパーや飲食店が入ってたり共用施設が充実してるとかなんだよね。せめて近所が賑わってるとかならいいのに、西友まで買い物行くの面倒。

まあここらへん再開発って元の住民の立ち退きじゃなくて、その人らの金銭負担をなくすためにマンションにしてるだけだからね。昔は東池袋なんか下町そのものだったし、住民の雰囲気も都心とは違うと思います。

>>693
比較対象になるような物件は皆無。

下げ工作が盛んですな

子育て世代は、高過ぎるから、都心のマンション購入を諦めてる。
豊島区の人口が増えないわけだ。
不動産屋儲け過ぎ。

東京国際大学のFラン学生が
夜な夜な防災公園で野外セックスして
その音がこのマンションまで
聞こえてくるんじゃないかと心配してる

1.7ヘクタールもの広大な公園がどこにでもあるとは思えないし、
南池袋公園のようにメディアで何度も取り上げられるようになったら、
またそれも売れ要素になると思うよ。
ハレザのあたりのワンルームマンションと比較してどうしたいのか
わからないが、ファミリーには公園は重要でしょ。

ミッドタウンの公園も、公園がエリア価値を押し上げてるしね

ハレザのすぐ近くに住んでいる必要はないでしょ
このプラウドからハレザはかなりの距離があるから
もっと近くなら使いやすいのにと言ってるだけだから。

池袋の再開発情報
最終更新：2018.02.04
https://downtownreport.net/area/池袋/

また、中国人と相続税対策のジジババしか買えない。豊島区も投資や税金対策の購入者を排除しない限り、区の存続は危うい。
バブルの時の末期状態に似ている。
こんな価格設定は近いうち、泡が弾けて不良債権になり、ゴーストタウンになるのが目に見えるよう。

ただ公園に隣接してるだけではダメでしょ。
ミッドタウンは高いブランド力と利便性を持った上で
公園にまで隣接してるからこそ価値が出てるんであって　公園に隣接してるだけのこことはモノが違う。

>>711 マンション検討中さん
ここは公園にも隣接してないし、そもそも比較対象にしたらミッドタウンに申し訳ない。

それにしても、事前説明会のブログを見ると、少し価格が高いと思います。
池袋ですから、億ションはどう見ても高すぎます。

共働きのサラリーマンでは買えないとか・・・
デベも普通のサラリーマンを購入対象として売ってませんが。

池袋は、23区内でのブランドは、最下位に近いと思います。いや日本国内でも最低です。治安が最悪ですから仕方ないです。それを考えると億ションはあり得ないです。

私は予算1.2億以内で考えていたので、むしろホッと胸を撫で下ろしてるところです。年収3000くらいあれば普通に買えると思いますよ。

>>714 通りがかりさん

普通のサラリーマンは、池袋の様なブランド価値がない所にしか家は買えないです。

>>716 匿名さん
私なら、港区か、渋谷区に買いますが…

よほど地縁でも無い限り、価格も落ち着いた都心３区の方が良くないですか？
どうせ｢低地はどうのこうの｣言う人がいるでしょうが、現実に土地の価格はあちらの方が高いわけですし、立地の価値とマンション価格の乖離は遙かに小さいですから、資産価値が維持される可能性がより高いであろうことは普通に考えれば分かります。
再開発が続くといっても、都心３区の再開発面積とは二桁違いますし。

>>698 名無しさん
そうなんですよ。なんで下町価格で出してこないんだろ？下町が魅力なんだけどな、東池袋。強みを全く活かさないで失敗するパターンに思えてならない。

>>718 マンション検討中さん

会社が港区や渋谷区だと遠くなるんですよね。しかも1億チョイ程度ではいい物件ないですよ。

>>721 匿名さん

池袋で買うにしても
ブリリアタワー池袋にしない理由は何？

ここの学区の朋友小（当時は大塚台小）卒で地元民ですが、これからはこういうマウンティングが始まるのけ？
そういう人は南池袋小へ行ってね。あっちは英語とかやってるから。
朋友小は体育推進校で教師の男性比率が高いことが特徴です。

>>695 匿名さん
国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。

>>709 マンション検討中さん
まさに。
豊島区が住んでほしいのは、本当はそんな層じゃないよね。

>>725 評判気になるさん

また、治安か悪化しそう。
ここは、子育て世代は論外だわ。

>>713 マンション検討中さん
池袋じゃないし。東池袋だし。より辺鄙。

>>727 マンション検討中さん

この値段設定が本気なら、子育て世代は、文京区を選びますね。値段変わらないですから。

地元住民ではなくて、他エリア在住のこの物件の検討者です。
目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
東池袋のこの辺の下町の雰囲気が好きで共感する人を増やしながら再開発していくのがデベの腕の見せどころだと思うんだけど、広域集客とか資産価値とか利益確保とかなかなか難しいんだろうな。駅直結のタワマンと競おうとした時点で負け戦だと思うんだけどね。
野村が手がけた富久のケースは、そういう意味でも本当に素晴らしい事例だと思うから、今回のこの物件のポジショニングは残念でならない。。。

>>730 匿名さん
時間も手間もカネも随分かけている富久とは、比較にならない。
この物件は少し空いた土地に制約内で建てた地味な高層マンション。悪くはないが、ランドマークとは成り得ない。

ここから道を２本分木密地帯に進んでいけば文京区なわけだが、何区住民になりたいかこだわる人は池袋から遠ざかって文京区に住めばいいかと。文京区に家があるが何ということもないよ。
最近じゃグーグルｍａｐのストリートビューで家がすぐバレるから、何区だからとかどうでもいいからなあ。っここは巨大な公園とサンシャインの足元で、マップで検索されても好立地以外の感想は出てこんよ。
名前や肩書に弱い人間は、千代田区でも選べばいいと思う。神田やアキバのゴミゴミしたあたり。

>>722 マンション検討中さん

中古で出てる中で気に入ったのが無いんですよ。中古は選べないですからね。

希望的観測を持ってる層がいるようだけど、高齢の富裕層（地権者や地元の大家）のいいカモになるから考え直した方がいいと思うよ。

>>734 評判気になるさん
既に野村がカモになっちゃったわけで、あとはそのツケを誰に押っ被せるかだけの問題。

>>731 匿名さん
うん、そうですよね。新宿御苑徒歩5分、築2015年、1000戸規模、55階建のタワーで、時間も手間もお金もかかったはずの富久は、新築時の平均坪単価330万円くらい。仮にこの期間に25%相場が上昇しているとしても坪単価410万円くらいです。
東池袋駅徒歩5分、100戸規模、20階建のこの物件が、どうして富久と同等程度の値付けなのか理解に苦しみます。富久クラスの再開発でそこまで調整できたんだから、このエリアに合ったコンセプトで適正な価格で提案できるはずだと思うんです。

>>736 匿名さん
都心が売れ行き悪いから、利益あげられそうな所に上乗せしないとやっていけないんでしょう。

>>736 匿名さん
逆に富久が安すぎた。分譲のタイミング要因が大きく占めるが。ゆえに瞬間蒸発。
このプラウドが悪いのでなく、タイミングが良くない。下げたら郊外に近い値段になってしまうし。

>>738 匿名さん

そうなんですよね。西葛西徒歩8分のプラウドですら今は驚きの1億ですから…
それに比べたらここの値段は至って普通ですね、残念ながら今のご時世では。

>>739 匿名さん

738ですが、1億は上層階の一部ですが。

エアライズは目の前マンション建ってしまいますね

>>740 匿名さん
それでも西葛西に億ション買う人いるの？とは思う。しかも駅徒歩8分。

トミヒサ地権者ってどこにでも書き込みに来るね

>>742 匿名さん

仰る通り。でももう売れちゃってるようなので驚きです。

返信先間違えました。
>>743 匿名さん
トミヒサ地権者とは全く関係ない、ここの真剣な検討者ですよ。市況の上昇分を差し引いても、それでもここ割高じゃない？という問いかけです。
必要以上に安くして欲しいとは考えてなく、価値に対して適正な値付けなのか？が重要です。
高すぎる！という声がこれだけたくさん上がるのは、少なくとも検討者は価値に対して割高すぎると感じているということでしょう。

エアライズの中古、売り出し価格とはいえ坪574万･･･激高ですね。

新築で400～450なら激安に感じてしまう。

http://www.nomu.com/mansion/id/E55U1049/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

坪420くらいですかね？

どうなんでしょう。
案外サクッと売れそうなきがするけど
最近お金持ち多いからね。

100戸ちょいならなんとか売り切れると読んだかな。サクッとは難しいだろう。
金持ちが手を出す物件ではないが、親の援助のあるファミリー層がターゲットかな。

同時進行のプラウドタワー川口がある川口市では自分たちの街を「ほぼ東京」って宣伝してるけど、池袋って「ほぼ埼玉」じゃないですか。
なのにあちらは＠２８０、対してここは？
納得のいく価格ではないですね。

>>747 匿名さん

最上階の100平米超えだから、かなり吹っかけていて参考にならないですね。

12階の73平米で坪350超え程度は妥当ですね。

http://www.nomu.com/mansion/1699553/

>>750 匿名さん
さすがにそれは話のネタであって物件価格まで同じという意味ではないでしょう。
山手線駅近は池袋でもそれ以下の駅でもほんと便利ですよ。まあここは違いますが。

非公表ながら、概算の売り出し価格-1000万くらいなら順調に売れると思います。

池袋がほぼ埼玉なら練馬や板橋や北区はどうなるのさ
いくらそこそこ再開発が控えてるとはいえ、京浜東北線しか使いようがない川口と
東池袋ではポテンシャルが違いすぎるでしょ

>>751 匿名さん

ありがとうございます。@350なら悪くないですね。

>>754 マンション比較中さん

ネタだから。

池袋は埼玉の首都。埼玉県のどのエリアよりも埼玉県内へのアクセスが良い。

池袋の商業背後地は埼玉県全体だから。広すぎ巨大すぎ。

つまらんからもういいよ、埼玉ネタ。

確かに設備仕様、建物、良いと思うよ
でもさ、マンションは場所だよ！！

ここは広い間取りが多いけど、逆だよね。
狭くして、戸数を増やし価格を安く見せた方が売れたと思うよ

高掴みで泣くのは購入者であり、ディベは売り切れればおわり
その後住むのは貴方です。

東池袋は再開発地区ですが、流石に城南、文京区エリアと同等はのには草生える

新築マンションの成約率が低調な中、この値段で買うのは、場所的に中国人か朝鮮人しかいないような・・・

最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。
ほとんどが億でした。

ファミリー向けとのこと、ですが。
電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。
普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。

ここでこの値段は無い…

>>762 マンション検討中さん
私も文京区のマンションと比較してます。文京区のブランド名で惹かれますが、実際の生活利便性を考えると東池袋の方に傾いてます。名をとるか、実をとるかというところかな。

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの

３流ゼネでこれはなぁ。大成様が泣くだろう

要は最悪の高騰タイミングで土地値が確定してしまった物件ということでしょ？
これまでは高い高いとは言いながらも、まあ色々上がってるからしょうがないかなという部分があったのですが、さすがにこれはバブル物件ですね。
もう地価は落ち着いてきてますからあとは下がるしかないじゃないですか。10年で6掛けってとこかな。

このあとにもタワー建つしそんなすぐ下がんないでしょう

バブルで痛い目みたおじさんが、人生で失敗するのは大きなものを高く買う事と言ってた
バブルの時はあーだこーだと理由をつけて高い価格が正当化するもんだと

この億ションはまともでしょうかね？
ちょっと前のアウル、ブリリアの価格をちゃんと認識すべきでしょうね

日本一感じのいいタワマンである、「パークシティ武蔵小山　ザ　タワー」より、こっちの方が勝るでしょ。山手線の外、それもマイナーな武蔵小山であの価格であることを考えると、こちらは割安に見えてしまう。

あそこもヤバいけど、ここもヤバいでしょ。

武蔵小山とここじゃ商店街に雲泥の差が
こっちの商店街生きてるの？死んでない？

下げ工作ネガがわいて、注目度の高さがうかがえますね

注目され出して頻繁にスレが上に上がるようになると、ネガも比例して増えていく。この掲示板の特徴そのものですね。

>>788 匿名さん

全く持って同感です。武蔵小山ってどこ？って感じでした。まだ武蔵境や武蔵小金井の方が知ってましたよ。
あんな場所に比べたらサンシャインシティまですぐのここの方が遥かに魅力的に感じます。

びつくり。
この価格で買う人いるの？！って感じ。
買えるけど、この価格では買わないって人だらけじゃないか〜？

破産しない様に注意しないと。

>>790 マンション検討中さん
商店街機能に代替するものがあるなら、商店街の有無は優劣の土俵に上がりませんよ。
アーケードの下での買い物じゃなきゃヤダ！って言う拘りがあれば別ですが。

ここはターゲット層としては文京区の中低層マンションと競合するのかね。
教育熱心だけど文京区にはこだわらず、むしろ池袋の利便性を享受できるここがいいという人もそこそこいそうではある。
今や池袋は住みたい街5位になったようだし。

商店街で買い物するって街じゃないでしょ
普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか
池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ

>>797 匿名さん

庶民の住みたいまちランキングです。
船橋や浦和ですよw

池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/

こんな街、他にあるかな

>>800 マンション検討中さん
上野

>>801 匿名さん

まあ、確かに。
でも池袋の方が断然便利かな

ってか、ここが載ってる
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/?P=3

>>800 マンション検討中さん
しかし、テレビで取り上げられないのが不思議なくらい、開発が目白押しだね。

>>804 マンション検討中さん
経済ニュース以外は完成してからじゃないと取り上げないでしょ。計画段階で放送しても意味ないし。

>>802

池袋は演劇ではこれまでも中心の1つ。ハレザ、芸劇＋広場でさらに演劇の街となるだろう。
上野は美術館、博物館の都内随一の集積地。広大な上野公園もあり、松坂屋に加えフロンティアタワーもでき、老舗店も数多い。利便性も申し分ない。
どちらにも住んだ経験があると、なかなか甲乙つけ難いよ。ただ良好な居住エリアはどちらも限られている。

ネガの書き込みが全くなくなりましたね。

考えられるのは、
①いい物件だから、しばらく黙っておこう。
②高値すぎて話にならないから、もういいや。

どちらなんだろう。
②の無関心が一番怖い。

今週末から資料請求者向けのモデルルーム公開が始まるから、またネガ投稿増えると思うよ。

ブリリア品川 Canal Side
品川駅徒歩10分、北品川駅徒歩6分、14階建9階、南東向きの角部屋、3LDK 72.34㎡ 8390万円、坪単価383万円。

品川再開発エリア至近の新築でもこの価格。
せめてこの位であって欲しいんだが…

ものは良いかもしれないけど、やっぱり高く感じちゃうんだよな、ここ。

もういいか、この議論…

>>809 マンション検討中さん
生活圏が池袋近辺の人にとっては品川の価格なんてどうでもいいと思うんだけど。何を比較してるのかよくわからん。

>>810 匿名さん
そっか。たしかに。でも生活圏が池袋近辺でない人にとっては、多くの選択肢のひとつだと思うんだけど、少数なのかな。

>>811 マンション検討中さん
一定の利便性と資産性が保てれば、都内ならどこでもいい、という人が投資にも実需にもいるし、池袋と対照的な部分がある品川との比較は無意味ではないですね。

>>807 マンコミュファンさん
当然②。
値段とゴミ置き場の位置以外そんなに悪くないけどね。

価格見てああ真剣な検討者出てこないなとネガすら退散したのでは
私検討者候補でしたけど予定価格みてからスレもほとんどチェックしにこなくなったので同じ心境かと
数年間新築マンション探してますがここが一番のKY価格と思いますよ
ブランズ練馬でも驚いたけどここはもっとヤバい

マンションの格言

自分が高いと思って、周りも高いと言い出したら見送り

自分が安いと思って、周りが何も騒いでなければ間違いなく買い

千住もな。
土地が氾濫や洪水にみまわれ易いということ。
昔の人がなぜ住んでいなかかったかよく考えないと、311の時もよくわかっただろ？アタマ悪いな。

ブリリア品川は未来都市然としたインターシティと風情ある屋形船の間の面白い立地。
将来性も高いが、品川はデパートがなかったりと商業施設では池袋とは比較にはならない。
マンションとしても小規模だし、まあ価格は将来価値織り込みであんなものでは。
ここのほうが高いというのはまあ妥当かな。

ブリリア品川は運河に隣接してるし、好き嫌い分かれると思うけど。それに小規模だからね。こことは比較対象にはならないね。

水辺が近いのがいい（笑）人は品川だし、地盤の強さが必須の人は池袋。対照的なものの一つ。

ブリリア品川なんて属性ぜんぜん違うしなんで名前挙がってるのか謎

トポス跡地の北千住タワーならなんとなく分かるが

都電は朝からうるさいですょ。
窓をまったく開けない生活なんて真冬くらいぢゃないですか？
高速下や都電沿いにホームレスが缶を集めて運んでますよ。そんな地域に億なんて信じられません。

>>825 マンション検討中さん

バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。
富裕層も貧困層も共存している。

https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz189...

ブリリアタワーの中古は、坪単価600超え。どんだけボッたくろうとしてんだか…

品川に刑場？無いでしょ？
札の辻の事？それは田町だし、
鈴ヶ森だとしたら、大森海岸辺り。
全然エリアは違う。
ココはリアルプリズン至近だから影響大。

日本史の時間か

826: 匿名さん　「バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。 富裕層も貧困層も共存している」　→　ヒルズができる前の六本木も、そんなかんじだったなぁ。世の中が変わるスピードには驚くばかり。

サンシャイン
普通に思い浮かぶのは、ポケモンセンター、ナンジャタウンの餃子、Ｊワールド東京、空飛ぶペンギン、ディズニーストア、ジブリの店、プラネタリウム、サンシャイン池崎の展望台のＣＭ、なかなかしぶい古代博物館、プリンスホテルと空港リムジンバスの往来、夜行スキーバスの発着風景、コナミ、スカイレストラン、バイキングの店たくさん、コスプレと夏休みのウルトラマンのイベントと色んな物産展、サンシャイン劇場のアイドル系の演劇、ご当地アイドルクレディセゾン“東池袋52”

数年後、仮にここが10%値上がりしたら中古で全戸1億超えのマンションになるってことだよね。東池袋でそれはぶっ飛んでるな。

歴史はアレだが、東池袋は化けるポテンシャルはあるね。

野村って酷いね。https://news.yahoo.co.jp/pickup/6274177

豊洲のようなきれいな街は味気なくつまらない。池袋のようなごちゃまぜ感があったほうが居心地がよい。

ここは池袋じゃなくて
都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。
ここが池袋のマンションと称するのは違和感

まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。
しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。

ここの東池袋の木造家屋密集地は、プラウドタワー以外の場所については計画がどうなっているのでしょうか？

このまま周囲は木造家屋に囲まれたままなのか、それともお見合いタワーが林立していくのか。

ここより東は豊島区と文京区の境が複雑に入り組んでるから、再開発は難しいと思うよ。
現状のままだと思う。

>>839 匿名さん

ありがとうございます。どちらにしても痛し痒しではありますが、地震時の火災を考えるとやはり木造家屋の密集は改善していって欲しいものです。

>>835 名無しさん
異様な湾岸推しののらえもんに聞かせてやりたい（笑）

この物件の前向きな検討者です。他エリアではなく、ブリリアタワーと数字で比較してみます。

まず、民間マンションの首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると、2013年で約4,900万円、2017年で約5,900万円なので、相場の上昇分は約1.2倍とします。

次に、ブリリアタワー（築2015年3月）の発売時の価格を見ます。
16F-20F 東向き 3LDK（75.81㎡）7,588万円＠330万円【1.2倍換算：9,105万円＠398万円】
16F-20F 南向き 3LDK（76.73㎡）8,268万円＠356万円【1.2倍換算：9,922万円＠428万円】
21F-25F 南向き 3LDK（81.02㎡）8,388万円＠342万円【1.2倍換算：10,056万円＠411万円】

ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】
7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】
12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】
16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】

相場上昇分を加味した上、予定価格の最低ラインで、階数や広さで保守的に見積もって比較しても、下記の通り、ここプラウドタワー東池袋の方が高いです。

・坪単価で、＠12万円～55万円
・価格では、400万円～1500万円

これは、
■ブリリアタワー池袋
・東池袋駅直結、池袋駅徒歩8分、49階建、432戸、東京建物×大成建設、日本初区本庁舎一体型のランドマークタワー
■プラウドタワー東池袋
・東池袋駅徒歩5分、池袋駅徒歩15分、20階建、132戸、野村不動産×前田建設
の差分を加味しないで、これだけ高いということです。

設備仕様はおそらく同等だと思うので、上記の立地･規模･特別な付加価値などを加味したら、さらに割高と感じてしまいます。「中古でブリリアタワーを買った方がいい」「今の予定価格より1000万円安かったら妥当だと思う」という声は、上記を見る限り、おおよそ妥当な意見だと思えるのです。

それでも、当初販売予定価格通りで出してくるとしたら、地権者との話の中で既に決まっている価格ラインがあり調整できないから販売価格に転嫁しているのか、他物件の不採算の穴埋めも含めて利益確保のために強気な販売計画を譲らないかのどちらかなのでしょう。それは、購入検討者に、非合理な過度な負担を強いていることにならないでしょうか。

この物件は、高値相場に加え、合理的ではない高値で購入するリスクがあると懸念しています。
再開発の恩恵は、むしろブリリアタワーの方があると思います。

前向きに検討しているので、今の価格が妥当であると説明できる根拠ある反論がある方がいれば、ぜひお願いしたいです。

池袋は昔から学習塾が多いせいか、説明が筋通っている人多いな。

>>842 マンション検討中さん

同意見ですが、今ブリリアタワー池袋はその値段では購入出来ないですよね。

現在の条件で最善の選択をするしかないと思います。数年前と比べるとどのマンションも割高なってしまいますから。

>>842 マンション検討中さん

分析は妥当だと思うけど、どうせ買う気ないでしょ？ほんとに買う気あるのなら野村に「自分を説得してくれ」って頼めば？
誰も合理的な理由付けなどできるはずもないし。

新築マンションの価格が+20%でも、地域により上昇幅は異なります。
ブリリアタワー池袋の中古価格は、+40%でもおかしくありません。
実際マンションレビューによれば、坪500万位のようです。
ブリリアタワー池袋が今新築で販売されれば、もっと高いことになります。
周辺の中古時価を調べてください。
販売当時の値段は、無意味です。

現実的な価格で売りに出してる中古と
成約したらラッキーの法外な価格で出してる中古と
2種類あるよね。

前者はすぐ成約して消えていくのに対して
後者はいつまでも残ってるから目立つし、
この物件の割高さを誤魔化すのにもちょうどいいから
ポジは後者ばかり持ち出すよね。

>>842 マンション検討中さん


＞首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると

首都圏の平均価格で比較する事自体が間違い。場所による上昇率の多寡を加味していない。少なくとも首都圏平均の上昇率と山手線内における上昇率が同一とは考えられない。

さらに、今後も再開発が予定され期待されている池袋。その分の期待値など到底1.2倍という数字に含まれていない。

それらを加味し、さらに売主のあわよくば…という欲も含めてブリリアタワーの中古も坪単価600超という売り出し価格にもなっているのではないだろうか。

売り出し価格と成約中古価格は、もちろん異なります。
想定成約中古価格が分かるサイトがいくつかあるので、複数比較するといいですね。

ブリリアタワー池袋は、築3年。
1年に1.5%価格が下落すると、3年で約4.5%価格は下落します。
現在の成約中古価格が坪500万であれば、もしブリリアタワー池袋が今新築で売りに出されるとしたら、坪524万円となります。
プラウドタワー東池袋は、立地などで20%劣ると想定すると、坪420万円が妥当です。
少し割高と思います。

>>842
ブリリアタワーの直近1年の中古の成約価格をレインズで調べると下記の6件です。
409万/坪 （3LDK, 60～80m²）
422万/坪 （1LDK, 60～80m²）
432万/坪 （3LDK, 60～80m²）
462万/坪 （3LDK, 60～80m²）
465万/坪 （2SLDK, 60～80m²）
488万/坪 （3LDK, 80～100m²）

なので、皆さんが指摘しているように首都圏の上昇率よりも東池袋の上昇率が高いと言えます。
とはいえ、ブリリアタワーの中古相場と比べると、プラウドタワーが割高であると私も思います。

842です。
皆さん、どうもありがとうございました。とても参考になりました。

＞＞845: 匿名さん
正直、結構真剣に考えてまして、真剣に考えれば考えるほど色々考えてしまうのが僕の悪い癖。
野村さんの営業の方には、価格が予定通りだったら、上記の話はしようかなと思っています。ちょっと高いと思うんですけどなんでですか？と。

不動産業界は、情報の非対称性がかなり強く残っている業界なので、自分でしっかり知識や意見を持っていかないと、言われる通りになってしまいますからね。

＞＞846: 匿名さん
アットホームに下記の中古が載っていました。
■ブリリアタワー池袋 26階 東向き 2LDK（73.53㎡）9,800万円＠441万円
おそらく新築時の販売価格で7,538万円＠338万円位の部屋なので、新築時より30%の上昇はさすがブリリアタワー。LDKが19.6畳のアイランドキッチンが素敵そうな部屋です。僕は予算外なんですけど、予算があえば買いかもしれないですね。

＞＞848: 匿名さん
確かに首都圏は広すぎました。
東京カンテイの2018年2月27日号に「沿線別･駅別価格(東京メトロ有楽町線)」が載っています。
東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価を算出したデータが載っているのですが、東池袋駅は、2015年＠305万円、2016年＠361万円、2017年＠333万円となっています。2015年と2017年を比較すると1.09倍でした。
ブリリアタワー池袋で坪単価600超は、元の価格がいくらか分かりませんが、さすがにやりすぎですね。

>>852 マンション検討中さん
とてもきちんとした分析で納得できる。
だが残念なことに不動産価格は理屈で決まらないし、営業は売ることしか興味ないから、面倒くさい客扱いされちゃう気がする。

今建ててる西武ビルのオフィスの上をレジデンスにして
ワテラスみたいに分譲してくれたらこの価格でも理解できる。
あのビルはいずれ池袋駅直結になるしね。
この立地でこの価格は理解できないw