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物件概要 |
所在地 |
東京都港区海岸2丁目7番2(地番)、東京都港区海岸2丁目5-1(住居表示) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩10分 ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩1分 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩10分 東京モノレール 「浜松町」駅 徒歩12分 都営浅草線 「大門」駅 徒歩14分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩14分 山手線 「田町」駅 徒歩14分 都営三田線 「三田」駅 徒歩13分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
227戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上23階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2020年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主・販売代理]近鉄不動産株式会社 [売主]総合地所株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
株式会社長谷工コミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ローレルタワー ルネ浜松町口コミ掲示板・評判
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1330
匿名さん
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1331
匿名さん
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認した為、削除しました。管理担当]
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1332
購入経験者さん
植栽はホームページを見る限りでは全然リゾートっぽくないですね。
普通の木です。
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1333
マンション検討中さん
宣伝たくさんして、この立地なのに高く設定してきそう
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1334
匿名さん
湾岸マンションなのだから、海か運河に面して欲しかった。
このあたりもGFTやアイランドとの違いの一つ。
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1335
匿名さん
坪380万くらいかと思っていましたが、コンシェルジュも居るとなると管理費もそこそこしそうですし、坪400万は超えてきそうですね。現地を見ると微妙ですが、「港区、駅徒歩1分、山手線駅徒歩10分、永久眺望のベイフロント」と考えると、希少性は高くDINKS向けなら有り得るか。GFTの東向きは中古で出て来ませんし、WCTの東向きも坪400万弱はしますからね。
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1336
匿名さん
北品川の新築物件(ブリリアキャナルサイド)が坪400万位だね。
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1337
匿名さん
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1338
通りがかりさん
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1339
匿名さん
>>1335
眺望なんかすぐ飽きるとか言いますけど、やっぱりGFTやWCT見てると湾岸眺望の価値は
大きいですね。WCTなんか10年以上前の物件なのに。ここの海が良く見える部屋が安く
出れば抽選になるかもですね。
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1340
マンション検討中さん
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1341
匿名さん
>>1339 匿名さん
坪単価は正直だよ。
GFTもWCTもいまだに300台。
つまりその程度の価値しかないということ。
文句があるなら不動産市場に言いたまへ。
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1342
マンション検討中さん
スカイハウス浜離宮住んでたけど、何もないし、エレベーターの乗り換えは本当面倒でしかない
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1343
匿名さん
建設業会のユニクロと言われている長谷工。ここはユニクロタワーですね。周りに大型スーパーも無いですし、日常生活には不便ですね。セカンドハウスならありかもしれませんが、ユニクロタワーはちょっと恥ずかしい。
割高過ぎますし、港区の別エリアの湾岸タワーに住んでいる身として何の魅力も感じませんね。
せめて竹中や清水などの一流会社の施工だったら良かったのですが。
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1344
匿名さん
>>1341 匿名さん
眺望が良い部屋は300万ではかえまへぬ。。。
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1345
匿名さん
>>1343 匿名さん
ハセコーが「建設業会のユニクロ」って言われてる何て初めて知りました。Googleで検索して見つからず。ユニクロ失礼だろ。
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1346
匿名さん
>>1341
ここが坪400万台を越えるかどうかって話なのに、後半含む坪300万台が「その程度の価値」ってどこの物件と比較してるの?
あと、距離的にも築年数的にも近いのでGFTの中古は定期的にチェックしていますが、眺望のない部屋で坪380万程度、レインボーブリッジを斜めに見る南向きや東京タワーが見える西向きの中~高層で坪400万程度ですよ。成約価格はもう少し下がるんでしょうけど。東向きは角部屋除き出ていませせんが、誰か最近の事例をご存知ないでしょうか?ここの海側はそれに近い価格でしょうね。
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1347
匿名さん
今の市況で近隣相場とか関係ないですよ。ユニクロタワーだろうがなんだろうが、坪400で売ってくると思います。
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1348
匿名さん
榊先生の複数の著書では長谷工のことを確かにユニクロって呼んでいますね。どこにでもある平凡なものということでしょう。品川シーサイドのタワーも長谷工ですし、廉価版タワーが増えそうですね。割高なのに廉価版って普通ありえませんけどね。それだけ相場が高騰しているということ。
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1349
匿名さん
>>1348 匿名さん
榊先生って。。笑
余り真に受けない方がいいよ。
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1350
匿名さん
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1351
匿名さん
>>1347 匿名さん
坪400だと間違いなく売れ残ると思われ。
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1352
匿名さん
長谷工も最適化したパッケージ品を安価に供給できる会社だからね。
金太郎飴商法とも言えるけど、高品質低価格・・・まあユニクロと似てるかも。
反面、物件に個性や面白味が全くないのと、
たまにタワーを造らせたりすると、施工例が少ない?からなのか、技術がない?のか、
梁や柱が凄く目立ったり、いびつな間取りになってたりするよね。
もちろん強度や安全性を優先させた結果なんだろうけど、
スーゼネだったらもっと工夫してるよな~ってのはある。
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1353
匿名さん
>>1346 匿名
GFTごときでそんな興奮するなや。笑
素性がバレっぞ。笑
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1354
匿名さん
>>1352 匿名さん
専有部面積の拡張とコストカットをギリギリまで考えた結果があの歪な間取りですよ。要は表示上の坪単価をどれだけ利益を減らさずに下げれるかを極めた会社。
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1355
マンション検討中さん
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1356
匿名さん
こんな地区で建物内タワーパーキングなんだ
潮風で錆びてしまうから?
地下の自転車置き場は良いけど、エレベーターは1Fまで
まぁ6Fが微妙
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1357
匿名さん
>>1353 匿名さん
定期的にGFTの無理ネガをぶっ込んでいる輩かな。素性がバレっぞ。笑
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1358
匿名さん
>>1353 匿名さん
GFTの海側眺望が本当に@300台で出てきたらここよりもかなり魅力的だけどなぁ。
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1359
マンション検討中さん
300ならアリだし、400近く行くとないよね。
大手ゼネコン以外はオリンピック後の仕事がないので
安価で受注するようになる。そうなると、安い物件はたくさん出てくるので、不便なこの立地で長谷工物件で400は販売時は普通と思えるかもしれないが、完成時には誰もが失敗したと思う。長谷工が悪いわけではないが、時代に乗って、白々しく億ションの仲間入りはできない。極め付けは唯一の眺望もなくなる予定。
地盤の弱い、水災被害確率高の中途半端なマンションなので300程度で諸々情報出てくる前に、早めの完売を狙うと思われる。
グロバの清水と五分とは発想が無理です。
浜松町駅からひたすら歩き、信号待ちでちょっと休憩、そのあと2度のエレベーター待ち。家に帰れば窓から見えるのは建て替え中の倉庫とはひどいのでは?
しっかり説明できる時点で販売すべきだと思いますね。
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1360
匿名さん
>>1358 匿名さん
GFT駅から遠いじゃん。ダメダメだよ、あの立地は。環境悪いんだからせめて駅から近くないと。
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1361
匿名さん
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1362
匿名さん
>>1359
坪300万なんて現市況では破格過ぎて都内、更に港区じゃ有り得ないだろ。坪300万ならアリって小学校でも言えるレベルの話ではなく、十万円単位で妥当と考える金額を提示してよ。
あと、眺望が無くなる予定って、西本興産ビルの建て替え予定以外に何か計画があるのでしょうか?中層階からのレインボーブリッジは隠れる可能性はありますが、高層階と正面のベイビューには影響ないと考えています。
倉庫群は民間じゃなくて、国か都の所有ですよね?もし日の出駅前の再開発とかあるなら、眺望を多少犠牲にしてもお釣りが来そうですが。
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1363
匿名さん
芝浦アイランドに住んでいましたがGFTは眼中なかったですけどね。更にここは立地も生活利便性もブランドも一切魅力はないです。マンション作る前にスーパーなど生活利便性の高い商業施設を作らないとね。
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1364
匿名さん
いやいや。笑
GFT>>>芝浦アイランドでしょ、明らかに。
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1365
マンション検討中さん
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1366
匿名さん
>>1365
>>1362ですが、当然、売主ではありませんが、何か問題になること書きました?やはり正面倉庫の開発計画があり、売主が意図的に隠しているということ?それならどういう計画があるか教えて欲しいです。
逆に何の根拠もなく「眺望が無くなる」と言ってるなら、営業妨害とかで訴えられるかもよ。
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1367
通りがかりさん
カジノ構想が東京に来た場合、竹芝から芝浦ふ頭までの、港区で眺望は良いが生活利便性が悪いところがベスト候補となりますか。お台場じゃ少し不便だろうしさ。
ここは眺望も良く船もつけられるあたり良さそうですね。そうするとこのマンションの眺望は消えるけど周辺開発で住みやすくなりそうなのでいいかも。ラスベガス級のホテルがたくさんできたら最高です。
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1368
匿名さん
>>1367 通りがかりさん
カジノリゾートには広大敷地がいるよ。最低でもディズニーランドくらいの。
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1369
匿名さん
東京にカジノが来るとしたら、お台場か有明でしょ。それ以外はあり得ない。
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1370
匿名さん
>>1367
生活動線だったり、人が住んでる場所にできる訳ないじゃん、反対運動起きて進まないよw
権利関係が複雑じゃなくて、程良く隔離されてて、わざわざ行くような場所じゃないとね。
台場エリアだと青海とか、その先の埋立地なんかが適当だろうね。
マカオみたいに竹芝他からボート出したりすれば気分も上がると思う。
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1371
匿名さん
アイランドは賃貸でグローヴに住んでいて、街自体はすごく魅力的で快適だったんですけど、さすがに件の震災の時の共用部の壊れ方が半端じゃなくて怖くなって逃げ出しました。30階ぐらいだったけど揺れもすごかったし。
もちろんグローヴに限った話ではないけど、躯体本当に大丈夫だったんでしょうか?今からアイランドを購入する人はご愁傷様だと思ってしまいます。
あのとき、これからは絶対に免震・制震以外は住まないと決めました。三井も原則としてタワーは免震にすると言ってましたし。
今は中央区内で免震タワーを借りてます。いいところがあれば購入したいんですが、なかなかアイランドレベルの企画ってないですね。
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1372
通りがかりさん
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1373
匿名さん
>>1371
パークタワー晴海は?
街全体の規模を求めるなら近隣本命は選手村跡地か、
大穴で幕張とか?
港区に拘るなら島全体ってのはなかなか難しい。
横浜にも言えることだけどバブルで頓挫した臨海計画が一気に動いてるよね、凄いよね。
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1374
匿名さん
>>1373 匿名さん
山手線徒歩10分以内だとやはり浜松町再開発が品川新駅周辺に期待ですかね。
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1375
匿名さん
アイランドは港区湾岸地域ではベストだと思います。埋立地ではないのに本当の島のようですし、4つのタワーの配置も良いですね。
パークタワー晴海は駅遠で埋立地ですし、アイランドより格下過ぎますね。ミナトフロントのほうがマシですね。
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1376
マンション検討中さん
アイランドの立地や敷地計画が丁度いいのは誰もが認めるところだけど、今となっては建物に不安があるのが泣き所。それが嫌だって人に対し懲りずにアイランドを勧めるのはピンボケとしか言いようがない。高値で売り抜きたいの?そもそも100%埋立地だし、何言ってんのかな?
パークタワー晴海が最新の設計なのは確かなんだから十分候補になるだろう。少なくともミナトフロントがましってことはないな。MTGとかでも良いかも。でも山手線じゃないから駄目か。やっぱ浜松町か?
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1377
匿名さん
>>1367
眺望が無くなる根拠が、候補地にすらなっていない東京の更に日の出・芝浦ふ頭にカジノが誘致されてホテルが出来るから?可能性は否定しないけど、そんな妄想レベルの話を根拠に眺望が無くなるって騒いでたの?浜松町に新幹線が停まるようになるってのと同レベルの妄想だな。
やはり眺望面での注目は西本興産ビルの建て替え計画のみか。
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1378
匿名さん
アイランドは元々は浅瀬だった所。その下の地盤は大変強固で震災には強い。震災時もグローヴタワーは目立った被害は無かった。街づくりも洗練されている。アイランドの分譲時からの値上があり率は都内屈指。自分は以前アイランドに住んで、今は別のタワーに移りましたが、10年住んだので愛着はありますね。
ミナトフロントに魅力は何も感じないです。
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1379
匿名さん
GFTを売ってこちらに住み替え、が理想。
問題は、売れないことだが。泣
誰か買ってくだしやあ、、、
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1380
匿名さん
嘘つけ。
せっかくまだ価格が上がり切っていなかった時代に手に入れた清水・三井の大規模免震タワーを手放し、すっ高値時代の長谷工僻地小規模タワーなんか欲しがる人間がいるはずはない(笑)
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1381
匿名さん
>>1378 匿名さん
私も元グローヴ住人ですが、嘘はよくないと思います。
震災当時グローヴの被害はけっこうなものでした。構造部分に及ぶ深刻なものはなかったと聞いていますが、タイル落ち、構造パネル割れ、敷地打設コンクリートの波打ち他、完全修復するまで半年以上かかってます。目立った被害がなかったなんて言える状況ではありませんでした。
それと地盤について言えば、そもそも埋立地というのは浅瀬なわけで、グローヴタワーも基底-5mからさらに15mの杭を使った杭構造ということでも分かる通り地盤が良いわけではありません。埋め立て時期が古かったので比較的締まった土地ではありますが、アイランドでも多少の液状化は起こりました。
地盤のことを言うなら同じ埋立地でも直接基礎の勝どきザタワーやザトーキョータワーズの建っている勝どきのほうがよほどいい地盤です。他の地域に対し「あっちは埋立地」などということを言えるような土地柄ではないということです。
要するにアイランドが評価されているのは、やはり田町駅徒歩10分、よく整備された街並みと生活利便性のバランスといった点がほとんどでありその他に格別の優位性はありません。それで十分という考え方もできるでしょうし、過剰な評価は、かえってひいきの引き倒しになってしまいます。
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1382
匿名さん
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1383
マンション検討中さん
こんなクソみたいな物件を市況に任せて高値で売り抜けようとするデベがきらいだから。
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1384
匿名さん
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1385
匿名さん
パークタワー晴海は建物は魅力満載だけど、立地が晴海じゃね。アドレスが港区は格上だし、浜松町や田町は都心の中の都心立地なのでどこに行くにもアクセスが勝どき晴海とは段違いでしょう。だから相場も坪50-80くらいは違うわけで。高速沿い海岸通り沿いという特殊な立地ではあるけど、眺望面では素晴らしいものがあるはずで注目物件だと思いますよ。
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1386
評判気になるさん
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1387
マンション検討中さん
盛り上がってるね!
みんな好きなのかなここ?
イタリア街にはマンションたたないですかね、
あんなに敷地空いてるのに
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1388
マンション検討中さん
竹芝ウォーターフロント計画付近にもマンションたつかな
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1389
eマンションさん
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1390
eマンションさん
期待してたのに他のマンションに比べにんきなさそうですね。
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1391
匿名さん
駅近1分は魅力だがマンションの周りがイケテナイ。芝浦でまともなのはアイランドグローブだけだわ。GFTみたいな資材置き場と変電所に囲まれてさらに駅遠マンションは最悪。
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1392
匿名さん
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1393
匿名さん
無理に港区住まなくても豊洲、晴海、有明とかじゃだめなん。
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1394
匿名さん
パークコート浜離宮が最強マンション。余計なマンション建ててもらっちゃ迷惑千万。
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1395
匿名さん
港区と比較して江東区は格下すぎますからね。江東区は貧民街でしたから。妥協して中央区の晴海でしょうか。有明は論外かと。
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1396
匿名さん
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1397
匿名さん
>>1395 匿名さん
駅遠で周りに何もないマンションより有明の駅近商近マンションの方が100倍まし。ここは港区ではないからね。笑
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1398
匿名さん
元々は坪100台の場所だからね。坪400の勘違い価格で買う人には同情するよ。
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1399
マンション掲示板さん
そうなんだよね、となりのゴールドクレストが190万くらいの新築価格で。
時代が違うことを加味しても乗っけすぎ感がある。
値付け間違うとゴールドクレスト芝プライムみたいに、大幅に売れ残りのゴーストタワーになりそう。場所も夜は危険なとこだけにそれは怖いね
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1400
匿名さん
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1401
匿名さん
>無理に港区住まなくても豊洲、晴海、有明とかじゃだめなん。
豊洲、有明は江東区という時点で港区とは比較対象にならん。
晴海は駅から遠すぎ。駅が山手線なら許すが。
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1402
匿名さん
>>1397
有明の駅近商近マンションって?
ゆりかもめとりんかい線しか無い地区と比べられる方が可哀そう
比べるなら川を渡った勝どき、晴海あたりでしょ
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1403
匿名さん
車を所有する身として
港区 品川ナンバー
中央区 品川ナンバー
江東区 足立ナンバー
ゲソナンバーは江東区民も嫌がってるでしょ
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1404
匿名さん
>>1401 匿名さん
恥ずかしいから他所で港区に住んでます!とか言っちゃダメだよ。ここと分かった瞬間落胆。。
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1405
匿名さん
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1406
匿名さん
>>1397
値段がどうなるかと住環境が微妙なのは認めるが、ここが日の出駅徒歩1分、浜松町徒歩10分の港区なのは事実ですよ。
あなたの「港区」イメージはどうでもいいし、あなたが有明を100倍好みなのはどうでもいいが、引き渡し後の中古坪単価的には有明よりここが高くなるでしょう。
てかここを荒らしてる人は「GFてぃ」を買い逃し、浜離宮は予算が足りず、有明を高値掴みし、MFTにしとけば良かったと後悔してるんですかね。
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1407
匿名さん
>>1405 匿名さん
そもそも港区海岸というのは分譲マンションが非常に少なくて、いずれも小規模のベイサイドステージ、ルフォンリブレ、クレストフォルム田町、スカイクレストビューぐらいしかないが、一番安くても築19年で@260程度から、上は軽く@400超え。
具体的にこれらのどれと豊洲や有明のどのマンションが「どっこい」なのか言わないと説得力ないな。
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1408
匿名さん
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1409
匿名さん
>>1407 匿名さん
260ってスーモとかで適当に検索して出てきたやつでしょ。成約は200前後からあるよ。
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1410
匿名さん
>>1399
クレストプライム芝が坪190万って売り出し当初の価格ですか?今は坪400万くらいはしますね。
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1411
匿名さん
スカイクレストビューって全然売れなかったマンションだよね。
でも当時からしたら多少なりとも周辺もまともになったかな。
これ以上悪くなりようがないって感じだったし。
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1412
匿名さん
豊洲でも微妙なのに、何故有明なんて出てくるのか不思議
あの辺り住んでる方達はどうやって通勤しているの。
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1413
マンション検討中さん
最近だとグロバは29北が406で成約してるね。
三井清水で築2年程度でまだ新しいし場所もまだこちらの方が良いことから考えると、ミナトは300前半から高層階で300後半かな。
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1414
マンション検討中さん
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1415
マンション検討中さん
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1416
マンション検討中さん
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1417
マンション検討中さん
>>1410 匿名さん
クレストプライムではないです。ミナトの隣のクレストなんとかという物件です
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1418
匿名さん
ここを検討してる人はゆりかもめユーザー?
田町、浜松町はちと厳しい?
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1419
匿名さん
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1420
マンション検討中さん
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1421
匿名さん
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1422
匿名さん
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1423
マンション検討中さん
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1424
匿名さん
月島>勝どき>豊洲>ここ=晴海>有明=東雲
ドゥトール>ここ>パークタワー晴海
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1425
マンション検討中さん
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1426
匿名さん
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1427
匿名さん
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1428
匿名さん
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1429
マンション検討中さん
ワンルームもあるし賃貸マンション見たくなりそうだな
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1430
マンション検討中さん
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1431
マンション検討中さん
共用部にジムでもなく、スパでもなく(いらんけど)なぜコインランドリー?関西ではそんな感じ?最終的に買い手付かなかったら民泊賃貸にする気かな。
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1432
匿名さん
>>1431
元々ファミリー向けの立地では無いから、振り切って民泊推奨物件として差別化するのかもね。確かにシングルやDINKSにとっては、交通利便性さえ高ければ、スーパーや公園の優先度は低い。将来、子どもが出来たら、売却、賃貸、民泊の選択肢から選んで引っ越せばいい。
可処分所得が多い層や賃貸投資家をターゲットにすれば、坪400万くらいでも売れるとの判断かもね。
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1433
eマンションさん
>>1431 マンション検討中さん
おそらくそうでしょう。
今時、洗濯機の無い世帯など無いでしょうし。
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1434
匿名さん
土曜日に現地を観てきましたが、はっきり言って、ここの立地まじウンコですね。
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1435
匿名さん
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1436
匿名さん
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1437
マンション検討中さん
立地は上だけど、周辺環境で行けば、有明晴海の方が今後も発展すしそうだね。
ルフォンの新築時の価格が330くらいだったのでそれ以上なら撤退かな。隣のごくれ住人もここは住みづらいけど安かったから。。という感じです。190万の時代だからありな立地なのかな。
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1438
通りがかりさん
あとは住民の属性低そう。
私含め 笑
賃貸と民泊と購入者と、ぐちゃぐちゃになりそうな予感だなー。民泊は怖い。
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1439
匿名さん
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1440
マンション検討中さん
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1441
匿名さん
低層は民泊、賃貸利用だからエレベーターが6階まで、コインランドリーありなんでしょうかね?
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1442
マンション検討中さん
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1443
匿名さん
>>1437
ルフォンは新築価格が上がりきる前の売り出しだったので、停滞してるとはいえ、今の市況は+10%くらいは上がってる。
眺望のある分、高速を越えるデメリットを差し引いても380~400が本命でしょう。350を切ることは無いから、330が予算上限なら早めに別の物件を探すか専有面積を妥協した方がいいよ。
でも400を越えるならOCS跡タワマンと比較したいから待ちですかね。OCS跡も420辺りでしょうし。
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1444
匿名さん
湾岸の序列は
浜松町>芝浦>港南>>港区の壁・山手線の壁・交通利便性の壁>>月島・湊・佃>勝どき晴海>都心の壁>豊洲>有明などの底辺
って感じでしょ。
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1445
匿名さん
>>1444 匿名さん
恥ずかしいし、荒れるからやめなさい。
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1446
匿名さん
ここは駅遠でかつ仕様低いから、パークタワー晴海以上に売れ残りそう。
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1447
匿名さん
>>1438 通りがかりさん
民泊は論外ですが、賃貸多いと嫌ですね。
ファミリーって立地でも無いから、売り主側は投資用含め広く需要を集めたいのかもしれませんね。
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1448
匿名さん
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1449
匿名さん
>>1443 匿名さん
概ね見方としては妥当と思うんですけど、OCS跡地が平均420で収まるってことは考え難いかな。
MSBも完成して利便性がさらに上がった田町駅東口の徒歩10分という場所に久々にできる大型物件です。もし@450程度で出てきたら皆飛びつくと思いますよ。
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1450
匿名さん
タワーではありませんが、同じ学区の Luxudear 芝公園 43戸 の広告が入って来ました。
山手線内側、芝公園駅5分、三田駅7分、大門駅8分、浜松町駅9分
2LDK 50.27m2 15.2坪 6980万円~のようです。
計算すると460万円/坪~
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1451
匿名さん
>>1449
今後の芝浦の値動き次第ですが、築浅のGFTの中古が400切っても売れずに値下げしている部屋がある現状から、新築とはいえOCS跡が450で即完売というのは考え辛いですね。もし今の売り出しなら、400で倍率が付くレベル、420でまずまず売れていく感じでしょう。msbの完成で1割以上も上がるとは思えない。
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1452
匿名さん
>>1451 匿名さん
売れずに400切って値下げしてるGFTって低層階じゃありませんでしたっけ?元々坪単価的には平均より安い部屋でしょ?OCS跡が立地を含めそれより条件悪いとは思えないんですけど。
しかも、いくらいいマンションとはいえ中古物件と新築を同等に比較するのもどうかと。
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1453
匿名さん
GFTで坪400切るのは低層階だけ。この1年の成約事例みても普通に眺望ある中層以上の部屋は400-470で成約してる。MFTは高速湾岸通り沿いと浜松町駅までトラップが多いという難点はありますが、新築ですが坪400平均くらいと考えるのが妥当かと
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1454
匿名さん
>>1452
ずいぶんとGFTにネガティブな思いがこもった書き方だね。別に中古のGFTを新築と並べて比較したいのではなく、MFTとOCS跡の価格の目安としてGFTの中古価格を挙げてるだけだが。近隣の築浅大規模物件で、売り出しも成約もそこそこあれば、一定度の市場価格が形成されており、参考にするだろ普通。
OCS跡が条件が悪い部屋も含めた平均450で即完売するレベルなら、部屋の条件が悪かろうが、GFTの中古が400切って売れ残ることは無いよ。
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1455
匿名さん
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1456
匿名さん
>>1454 匿名さん
いやいやそれは無理がある。
そもそも同じマンションでも新築時坪単価は、最上階とかは除いても100万円以上違うなんてことはざらだから、OCSが平均450で速完ならGDTの中古が低層階でも400切るわけ無いなんて理屈にはならないよ。
GFTがどの部屋も400切ることはないなんて状況はもし今新築だとして平均500ぐらいでないとあり得ないこと。
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1457
匿名さん
>>1456
坪単価の平均が450なら条件が悪く安い部屋は坪420くらいと思われる。それで即完なら、同等立地の中古なら坪400くらいなら即成約レベルでしょう。それが売れ残って割引に追い込まれてるんだよ。
OCS跡とGFTが同等立地かは議論が分かれるところだけど、マンションスペック等が分からない状況での比較なら、同等言って支障がないレベルの違いでしょう。
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1458
匿名さん
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1459
匿名さん
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1460
匿名さん
民泊マンションに住みたい人なんているのかな。それこそ金をドブに捨てる行為かと。
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1461
匿名さん
相変わらず、GFT無理ネガのキモイ人現る。ここはMFTのスレだからいいかげんにせい。
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1462
匿名さん
>>1459 匿名さん
ここはGFT無理ネガチームに監視されています 。
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1463
匿名さん
>GFTで坪400切るのは低層階だけ。
売り出し価格はね。ぜんぜん売れずにたなざらしで、今後値下がり予想が出てますが。
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1464
匿名さん
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1465
匿名さん
>>1457 匿名さん
そもそも「条件が悪く安い部屋は坪420ぐらいと思われる」ってのが完全に間違ってますね。
平均450なら安い部屋は普通坪380ぐらいですよ。場合によってはもっと安いです。
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1466
匿名さん
>>1462 匿名さん
GFTやパークコート浜離宮を無理ネガしてる輩は、GFTは買えず、パークコート浜離宮には手が届かず、それでも港区に住みたくて、ここで妥協しようと無理ネガを書き込むことで自分自身を納得させようとしてるんじゃないかな。笑
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1467
匿名さん
PC浜離宮とGFTは港区湾岸エリアで3.11以降に作られた唯一の免振タワマン。どちらも三井の代表作で、即完した超人気物件。価格も湾岸エリアではトップ集団。妬みが多いのは世の常ですかね。
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1468
匿名さん
>>1467
これは自作の表?GFTがカテリーナより高いことは無いと思うけど。あと、ルフォン浜松町が明らかに他より規模が小さすぎる。MFTとの比較には有益だけどね。
OCS跡も含めた比較なら、芝浦ベイワードやインプレスト芝浦あたりも追加してもらえるといい感じですね。
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1469
マンション検討中さん
グローバルフロントタワーの高層階が380位だからここは高層でも350くらいじゃないと売れ残り必死。
ゴクレのゴーストマンション化すること必至。
ブランド力ない会社が調子に乗った値付けすると、芝、勝どき、熱海のように売れ残りは間違いない。
近鉄に何年もシユウツミ払えるか。あとあと買い取り御者の値下げで売りそうだな。
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1470
匿名さん
GFTさん、浜離宮スレを荒らすのはやめてあげて下さいね。
それと、何かと同列に語りたがってますけど、坪単価が倍も違うのに無理がありますよ。
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1471
マンション検討中さん
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1472
匿名さん
>>1469 マンション検討中さん
竣工前完売なんて考えてないだろうし、分譲は200戸未満なんで、高値でズルズル売っていくんでしょう。
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1473
匿名さん
GFTのことになったらいつものように粘着ネガが釣れてきましたよーー(笑)
この表は住まいサーフィンって書いてあるじゃん、ネット情報では一番定評あるし。実際にレインズ見ればこの1年でGFTの中層以上は坪400以上、高層は450-470くらいの成約単価になっているのが確認できます。年々嫉妬してるのかなーー。君らもいつか再開発地の三井のタワマン買えるといいね。MFTも眺望は楽しみだよね。
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1474
名無しさん
>>1472 匿名さん
んーそうですかね。
金利が上がって来る前に
色々な計画が出てくる前に
売り切りたいのが
中小の本音な気がします。
コインランドリーいいね!ってなる人いないのに
なんでそんなことをしたか。を考えると
民泊で高値貸しをも売りにする気なのかな。
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1475
名無しさん
>>1473 匿名さん
そんな成約事例見当たらんが、
お前売主か。
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1476
匿名さん
>どちらも三井の代表作で
三井ブランドの作品にはパークがつくよ。代表作なら間違いなくパークコートや
パークマンションの冠が付く。グローバルフロントタワーが代表作だと三井が
言っている三井のホームページや取材記事があるかな?
俺が考える三井のフラッグシップ物件はこういうヤツだわ。グローバルフロント
なんかは三井単独開発でさえない。
センチュリーパークタワー
パークマンション檜町公園
パークマンション千鳥ヶ淵
パークマンション三田綱町ザフォレスト
麻布霞町パークマンション
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1477
匿名さん
レインズに載ってるけど(笑)
グローバルフロントタワー
2017年7月 28階 坪465
2017年10月 27階 坪455万
2017年10月 26階 坪449万
住まいサーフィンデータからもPC浜離宮、ツインパークス、GFTが湾岸トップスリー。しかも、これから田町駅前再開発や芝浦1丁目再開発で尚評価あがるからね、そりゃ嫉妬するのも無理はない。MFTも同様に再開発で評価は上がっていく。
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1478
匿名さん
三井の2016年のHPにはグローバルフロントタワーを自社企画販売事例の一番手として取り上げていましたよ。さすがにもう2018年だから載ってないけどね。
何も三井の細高級マンションとは一言も言っていない。三井の最高級はパークマンション、その次はパークコート。それ以外はランクなし。2015年に日本で一番売れたマンションがGFTだったということ。そして一応グッドデザイン賞も受賞してるし。MFTにとっても近くに大型マンションがあることはメリット。
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1479
匿名さん
>>1473
無料で見られるレインズ検索してGFTだと勘違いして言ってるんだと思うが、
レインズ見るとそのエリアの最近の高額の成約はインプレストタワー芝浦
エアレジデンスの事例だからな。
GFTは勘違い値付けの中古が大量に売れ残ってるだけ。そりゃあの間取りに
坪450万とかつけて売れるわけが無いだろ。
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1480
匿名さん
>>1479
俺が見ているのは有料のレインズだけど
下記の成約はしっかりとグローバルフロントタワーと書いてあるけど君は嘘を言って何がしたいの?平米数はプライバシーに関わるから載せないけど階数くらいはいいだろ。
2017年7月 28階 坪465
2017年10月 27階 坪455万
2017年10月 26階 坪449万
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1481
匿名さん
GFTのネガは病的。関係ないのに執拗にGFTネガを投下。しかも嘘とデマ情報ばかり。ミナトフロントの話をしたいのであってGFTネガとかKYすぎる。もういい加減にしろ。
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1482
匿名さん
これ見るとGFTは引き渡し直後だけ@400万以上で湾岸No.1物件とか騒いでたけど、
結局、勢いよく下がってますね。予想通りの展開。
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1483
匿名さん
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1484
名無しさん
浜離宮とGFTのネガしてる人って多分同じなんだろな。浜松町に憧れてるけどPC買えなった恨み節みたいな感じかしら。
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1485
匿名さん
価格的には分かりませんが総合的に言ってGFTよりミナトのほうが魅力度は上ですね。
駅1分と海に近いので抜けた眺望が良い。東京タワーは望めないでしょうけど
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1486
マンション検討中さん
グローバルフロントタワーの成約事例が2月の最新で380がいいところなので、グレード考えるとここは350が妥当。、それでも高いけど。
いろんな計画出てくる前に売りたいわな
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1487
匿名さん
>>1482 匿名さん
GFTって前期成約平均坪366万、今期389万程度しか付かないんだ?築1年とかで?
10年オーバーアイランドのグローヴで、
坪330-40万平均だから1割も違わないんだね。
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1488
匿名さん
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1489
匿名さん
>>1487 匿名さん
そんなもんでしょ。今となっては大した特徴もないアイランドより規模が小さいタワーがタワマン林立地帯芝浦の目立たない場所に1本追加されただけ。より駅近に坪330-350で中古がふんだんにあるのに1本だけ飛び抜けた価格になるわけがない。
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1490
匿名さん
>>1489
そうですね。GFTは右肩上がりの市況の中で、今から思うと安い価格で分譲されたため、未入居転売部屋が多かった。そのため、昨年くらいまでは新築プレミア価格での中古成約事例があったため、前出の住まいサーフィンの@425という数字になった。現在は純粋な中古成約であり、部屋の条件に寄りますが、@400売り出しの@390成約というのが実勢価格ですね。周辺との@50の差を単純に築年数の差と見るか、周辺環境や田町駅までの距離のマイナス面を免震、眺望、浜松町利用可という点が上回っていると見るのかは評価が分かれるところでしょう。
MFTの話に戻すと、海側眺望のある部屋はGFTでも+@30くらいはあると思うので、更に新築プレミア@20を足すと@440。そこからMFTとGFTの立地や物件スペックの差を考えての評価でしょう。私は-@50くらいの@390くらいで、海側眺望が無い部屋は@360くらいと予想します。
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1491
マンション検討中さん
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1492
匿名さん
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1493
匿名さん
300万後半の金額で、敢えてここを購入するメリットって何でしょうか?
それとマンションの外観や柱の多さから想像するに、ここは耐震構造だと思いますが、確認された方はいますか?
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1494
匿名さん
GFTの分譲価格くらいで出てくると予想します。不動産市況の先行きが不透明ななかで、あまり長引かせる戦略はとらない可能性があると思います。
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1495
匿名さん
ここと比較すべきはGFT中古ではなくOCS跡地のタワーでしょう。
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1496
匿名さん
>>1490 匿名さん
すっごく妥当だけどたぶんもう少し高く出してくると思われます。
パンフレットで醸し出している雰囲気からすると。
>>1494 匿名さん
GFTの新築販売価格だと平均ではインプレストより安くなってしまうのでそれは考え難いです。
ただ集客にはすこし苦労しているようなので、多少期待はあります。
(案内会の通知を放置していたら熱心な勧誘電話をいただきました。)
>>1493 匿名さん
耐震です。
もし眺望の良い部屋が@330程度だったらセカンドとして買いたいとは思いますけど。
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1497
匿名さん
>>1493
住環境に目をつむれるという前提ですが、以下だけでも坪300万円後半の価値は十分に有ります。住環境にこだわる方には向いてないし、デベもターゲットにしていないでしょう。
・山手線駅(の中でも駅力上位の浜松町)徒歩10分以内
・港区アドレス
・湾岸の眺望
・再開発至近(芝浦一丁目、竹芝)
・ゆりかもめ駅とはいえ徒歩1分
中古になった時の他物件との差別化になるのは眺望なので、眺望のない部屋を中途半端な価格で買うのはお薦めしないですね。
300前半で出る可能性も否定しませんが、根拠も薄く、主張されている方の個人的な願望のように聞こえます。
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1498
匿名さん
360万~420万で中央値390万と予想。
低層が民泊or賃貸になるっぽいから、高級路線ではないとおもうけど、今や350万以下でだしてる湾岸タワーなんてPTH位だからね。
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1499
匿名さん
ここもGFTも住環境は都内最底辺だから、同じ値段なら新築のこっちを選ぶんじゃないかな、普通。
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1500
匿名さん
>>1499 匿名さん
住環境は大差なし。一応、ゆりかもめ直結で新橋5分、シーフロントでリビングは東の東京湾向き、ならこっち。
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1501
匿名さん
>>1499 クズ野郎さん
だから一々嘘を混ぜてGFTをディスるなよ。
ミナトフロントに関心なんて全く無いくせに、GFTを貶めることだけを目的に他スレに寄生するクズネガ。
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1502
匿名さん
何でそんなにGFTにだけ過剰反応するんですか?
近いから同じ評価になるのは当たり前でしょう。
冷静に読み返してください、GFTさん。
きっと顔が真っ赤になりますよ。
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1503
マンション検討中さん
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1504
検討板ユーザーさん
GFTは場所は悪いですがいいマンションですよ、
ここは場所も悪いですが物も悪いという物件です。
であれば価格は安くて当然です。
戸あたり43%の利益率を乗せるのは長谷工ブランドでは無理です。薄利で堅実に行きましょう。
民泊で、東京都湾岸のマンションから頭部が発見!ってなったらもう終わり。
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1505
匿名さん
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1506
検討板ユーザーさん
どうかな 埋め立てぽい
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1507
匿名さん
>>1501
中古相場が下がり気味で焦るのは分かるが、落ち着け。
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1508
匿名さん
>>1501 匿名さん
浜離宮スレでGFT連呼して顰蹙買ってた人と同じ人?どっちにしてもチョット興奮しすぎですよ。2016年末から2017年前半ごろをピークに中古相場はどこも若干下がり傾向。GFTで引渡し直後に未入居転売プレミアムで坪400万円台での中古取引が数例あったとしても、それが現在の芝浦相場ではないですから。それだけ熱心にウオッチしているならネットに掲載されている坪400万円台のGFT中古物件や坪300万円台の物件も含めて長期に売れ残っていることはご存知のはず。ここ数ヶ月でGFTの成約事例はゼロですね。検討者は安く出ることを期待してるんですから、それが気に入らなければ見に来なければいいだけ。
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1509
匿名さん
GFTさんは浜離宮スレも荒らしてるみたいですからね。
ちょっと暴れ過ぎですよ。
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1510
匿名さん
>>1508 匿名さん
>ここ数ヶ月でGFTの成約事例はゼロですね。
さすがに間違い。
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1511
マンション検討中さん
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1512
匿名さん
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1513
匿名さん
1482が事実なんですよね。なんせ三井の会員向け情報なんだから。
ここはおそらく、苦戦している晴海を睨みながら価格を決めてくるでしょう。
しかし、最近の新築マンションは土地の仕入れ価格を含めて建築費が高騰してるので、利益を考えたら高く出さざるを得ない可能性もあります。
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1514
匿名さん
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1515
匿名さん
浜離宮スレを検討者として見てて「GFTがうざい」って思った人が、MFTも検討するかね?両方を検討するなんて、よほど浜松町押しの不動産投資家かな?
どうせ答えは、両物件とも冷やかしで掲示板見てるだけだろ。冷やかしでもいいから、もう少し検討者のためになる情報を提供しろよ。
比較として近隣のGFTの話が出るのは普通だが、>>1508なんて一切MFTの話出てないよね。せっかくだし拾ってあげると、ここ数ヶ月GFTの成約が少ないのは、新学期の4月までの入居を目指すなら年内か遅くても1月には契約しないと難しいので、2~3月は中古売買の閑散期になりやすい、加えて4月のMFTの価格発表待ちの人もいるでしょう。
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1516
匿名さん
長くて難解な日本語ですね。
浜離宮に愛着がおありのようですが。
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1517
匿名さん
坪400で販売しても新築大好きさんが購入するでしょう。それにゆりかもめで殆ど歩かずに新橋まで10分かからず行けるのは結構いいと思いますよ。
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1518
匿名さん
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1519
匿名さん
>>1515 匿名さん
GFT住民は浜離宮を応援する事はあってもネガする理由皆無ですからね。
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1520
匿名さん
メルマガで櫻井氏の提灯評論キタ
港区×タワー×シーフロント
という独特のセグメンテーションにより、希少性を演出されています。
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1521
マンション検討中さん
あいつは金もらってるからいいことしか言わない
榊は根っからのネガティブ
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1522
匿名さん
>>1496 匿名さん
今どき、耐震構造ですか。
ここは立地だけではなく、マンションの仕様も底辺ですね。
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1523
マンション検討中さん
全部薄利多売の長谷工ってことは、、、もうお分かりですよね。
安く作って、坪単価450とかで売りたいんですよ。高くても買える人買ってくださいよ。お願いします。
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1524
匿名さん
>>1508
おい。三井のレポートを見るとGFTの3Qの成約は4件で2Qの3件より増加だとよ。ネガは構わんが、嘘は付くなよ。
あと「眺望のよい高層階の物件は付加価値が評価された高単価な成約」とのことなので、MFTの@300前半は諦めた方がいいと思いますよ。
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1525
匿名さん
> 1524
嘘ネガを撲滅するためにも、該当箇所の写メをアップしてください!!
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1526
匿名さん
結局GFTの中古を売りたい人や値下がりが気になる人が近くの新築を勝手にライバル視してるだけw
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1527
匿名さん
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1528
匿名さん
>>1526
近所の違うマンションに注目が集まり、自分のマンションの存在感が無いのは寂しい。でも、新築マンションが次々と供給されるエリアに買ったんだから仕方ないこと。
嫌ならアイランドやキャピタルマークみたいなどっからでも目立つランドマークマンション買わないと。
さしたる特徴もない尖った部分が何もない普通のマンションは忘れ去られるの早い。
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1529
匿名さん
>>1527
1年も前のヤツ貼ってないで自分で最新のヤツ貼れば?まさか写真パクりで持ってないの?
抜粋した情報なら提供してあげるが、Copyright Mitsui となってるので、写真アップは犯罪なので私はしないね。真偽を確かめたきゃ、自分で三井のリハウスに行きな。
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1530
匿名さん
ここは23階建なので芝浦アイランドのタワマンの半分以下の階数であり、ランドマーク性はゼロ。かつ分譲マンションとしては貧相なクオリティで、金太郎飴の長谷工。分譲は諦めて全部賃貸にすべき物件。大金払って購入するレベルではないね。
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1531
匿名さん
GFTのイカレ住民が居るとマトモな議論出来ないから消えて欲しい、何でこのスレに常駐してるんだ⁈
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1532
匿名さん
>おい。三井のレポートを見るとGFTの3Qの成約は4件で2Qの3件より増加だとよ。
結局現物は貼れないのか。。。
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1533
マンション検討中さん
近鉄は現在の市況から考えられる価格値を限りなく400に近い300後半として見てますが、早期に完売させたい事情もあるため、少しその下で出してきます。広告をこれだけ出してるのもそのため。
なお、本物件は構造、立地、ブランド力という視点でもグローバルフロントと比較する土台にはありません。
さすがにコインランドリーは今からでも変えた方がいいと思うが。
昨今のマンション購入者のアンケートでは、使いもしない共用施設に皆んなで費用負担することに対するデメリットを感じています。500戸以上の大規模マンションならラウンジ程度が許容範囲。ゲストルームなどは不要とのこと。洗濯機は当然要りません。
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1534
匿名さん
>>1531 匿名さん
火消ししないとますます中古がうれないからですかね。
グローブフロンティアさん‥‥。
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1535
匿名さん
>>1533 マンション検討中さん
以前グローヴに住んでましたが、布団を丸洗いできる大型洗濯機は本当に重宝しましたよ。
当然そういう一般家庭にはない機械が入るものだと思ってますが。
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1536
匿名さん
>>1533
6階乗り換え(居住エリアの分離)、コインランドリー(ちょっとした洗濯)、コンシェルジュ(鍵の受け渡し、利用説明)と民泊に必要な要素が漏れなく、無駄なく入ってますね。誰か民泊予定者の一括購入でもあるんですかね?
民泊推奨マンションとしては画期的かもしれませんが、通常住むには安全性や管理費の負担が気になります。民泊登録料や清掃を請け負うことで、民泊者が管理費を多めに負担するなら、検討の余地はあるかな。
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1537
匿名さん
常識的にはファミリーで住むような場所ではないので民泊ありの前提で買う投資物件という考え方もあるかもしれません。熱海あたりの高級会員リゾート物件みたいな。
むしろそういう利用が出来ないと評価が下がるような気もします。
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1538
匿名さん
たしかにこの周辺地区はファミリーで住むのはかわいそうですよね。
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1539
匿名さん
>>1538 匿名さん
運河と首都高で芝浦側と分断されていることが大きいと思います。あちら方向には街区としてのつながり感がまったくないため、やはり竹芝方面との一体性を求めて行くしかないのかなと。にもかかわらず子供達は芝へ通わなくてはならない矛盾。
ファミリーで住むべきではないでしょうね。
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1540
匿名さん
芝浦、海岸エリアは準工業地域で住宅地としての整備がされていないエリアが多いですからね。唯一、芝浦アイランドの島だけが住居地域となっていて周囲の公園や景観の整備も進んできていますけど。ファミリーで住むならアイランドか芝浦小学校付近~港南エリアへと都心から逆方向に離れたほうが公園や学校が点在して街の雰囲気もやや落ち着いた印象になり住環境はかなり改善しますね。今後の新築では個人的には田町駅8分、芝浦ふ頭駅7分のOCSの跡地が良い物件になると予想します。
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1541
マンション検討中さん
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1542
匿名さん
GFTなんて僻地、誰も住みたくないだろ。
なんの擁護?
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1543
マンション検討中さん
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1544
マンション検討中さん
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1545
匿名さん
>>1540
芝浦・海岸の中でマンション周辺の環境重視するならアイランドが一番だろう。でもアイランドも他の地域と比べると、そこまでではないので、周辺環境重視で田町にこだわらないなら他の地域を探した方がいいね。
そして、芝浦小周辺やOCSの住環境がいいとか土地勘なさすぎ。MFTの海岸よりはマシだが、芝浦の平均くらいでしょ。
小さい子どもを連れて散歩に行くなら周辺環境は大切だが、MFTの検討者層とは違うから響かないよ。駅からの導線の雰囲気なら浜松町~MFTの方が田町~グローヴよりいいし、帰って窓からのベイビューが楽しめればそれで十分です。
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1546
匿名さん
>駅からの導線の雰囲気なら浜松町~MFTの方が田町~グローヴよりいいし、
それこそ土地勘なさすぎ。
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1547
匿名さん
土地勘ないのが普通。
山手線外側のこの辺りとか知ってる方が異常だわ
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1548
匿名さん
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1549
匿名さん
>>1543 マンション検討中さん
耐震構造なので建物に深刻なダメージを受けるが、直下型地震でもマンションが倒壊する事は無いと思うよ。でも地震を気にするなら免震構造のマンションに住むべきだと思いますよ。免震構造の場合、地震保険も半額ですし、長期優良認定により固定資産税額も7年間半額、住宅ローン控除額がMax500万に優遇されるなどメリットも多いので。
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1550
匿名さん
>駅からの導線の雰囲気なら浜松町~MFTの方が田町~グローヴよりいいし、
さすがにこれはないな~
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1551
マンション検討中さん
現地見てきました。
隣のオシャレ系レストランは、平日なのにそこそこ客がいて驚き。パーティでもやってたぽかった。
道路の向こうの沖縄レストランは、3月1日より再開するとの張り紙がありました。
海岸通りの交通量は想定の範囲内だったけど、高速で蓋をされてるためホコリと騒音がが凄かった。
信号待ちの間でも目が痛くなりました。マンションが建つと周りが囲まれる為、もっと酷い状況になるかも。
信号待ちは最大で2分弱。サクサク歩けば浜松町南口改札まで11分ぐらいかな(信号待ち時間除く)
ただ途中階段の登り降りが多くてキツイ。再開発で改善されればいいけど、あのままだと毎日歩くのはちょっと気が滅入る。
ゆりかもめ改札からはゆっくり歩いて1分強。残念ながらマンション側は階段のみ。
新橋に用があるなら良いけど、例えば東京駅へ行くのには新橋での乗り換えが、かなり鬱陶しく感じると思われ。
裏のツインビルに成城石井とコンビニあり。逆に言えばそれ以外何も無い。近くにスーパーがないのが残念。
海側なら眺望が良いしアクセスもまずまずなので、安ければシングルには良いと思うが、ファミリーで暮らすのは価格以前にNGかな。
夜間も一度見に行って見たい。海沿いだしきっと怖いぐらいの雰囲気だと思うけど。。。
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1552
匿名さん
>>1546
>>1550
そうか?個人的には駅から雑多な飲食店街を抜けて橋を渡ったらマンションより、駅からデッキを渡りオフィスエリア(東芝ビル、シーバンス)を抜ける方がいいけどね。最後の運河と高速を渡るところは微妙だけど。
まぁグローヴは駅の正面に見えるランドマーク性があるから、そちらに目がいくけどね。
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1553
匿名さん
>>最後の運河と高速を渡るところは微妙
ではなく致命的です。一瞬たりとも通りたくないと思わせる環境と雰囲気の悪さ。それとシーバンスから先は夜は人っ子一人通りませんので危険です。
結局ゆりかもめと一体的に考えないと到底住居として成立しない立地。
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1554
匿名さん
GFT側から回ってくればいいんじゃね?
まあそっち側も通りたくない環境だが。
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1555
匿名さん
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1556
マンション検討中さん
バッドマンのお父さんが強盗に殺されたとこの雰囲気に似てるよね、あの辺。
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1557
匿名さん
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1558
匿名さん
なんてったって防潮堤の向こう側。いざとなったら切り捨て対象の土地。
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1559
匿名さん
>> 1551
ツインビル(シーバンス)の成城石井だけど、週末は夕方7時頃には閉まるよ。
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1560
匿名さん
首都高は動かせないとしても、周りに公園や緑地があればだいぶ雰囲気が変わるんだけど。
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1561
マンション検討中さん
パークタワー晴海の価格が出てますね。
ここも同じくらいでしょうか。
グレード的には晴海の方が数段上ですよね
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1562
匿名さん
>>1558
防潮堤のギリギリ内側だろ。
土地勘無くて間違っただけなら許してやるが、嘘は止めろって。
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1563
マンション検討中さん
>>1562 匿名さん
普通に外郭防潮堤の外です。
本当にありがとうございました。
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1564
匿名さん
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1565
匿名さん
>>1558 匿名さん
いや、運河の先は、もれなく切り捨て対象の土地です。
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1566
匿名さん
日の出駅から新橋駅 6分 2.2km 250円 ゆりかもめ
勝どき駅から汐留駅 5分 2.4km 180円 大江戸線
月島駅から有楽町駅 5分 2.5km 170円 有楽町線
ここも、勝どきも、月島も山手線の新橋や有楽町駅に乗り換えようとすると更に8分くらい要する
浜松町駅迄10分なら未だ使えるレベルでは?
ちなみに
有明駅から新橋駅 24分 12km 380円 ゆりかもめ
24分あれば北は赤羽、南は横浜駅迄行けてしまう
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1567
匿名さん
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1568
マンション検討中さん
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1569
マンション検討中さん
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1570
匿名さん
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1571
マンション検討中さん
やっぱりそのくらいするんですねー。
高くて無理やん
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1572
匿名さん
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1573
eマンションさん
おそらくお台場に簡単に行けることを売りにする民泊マンションなのでしょうね。
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1574
eマンションさん
賃貸で貸すよりも民泊の方が利回りが良いなら、民泊用studioルーム買おうかな。
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1575
マンション検討中さん
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1576
匿名さん
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1577
eマンションさん
価格はまだ解りませんよ。皆さん坪400の予想ですが。
それより1泊いくらで貸せるのか気になるなー
近くのチサンホテルと同じくらいかな?
規制でホテルみたいに毎日貸せないのがイタいところ。
ズルして毎日貸せないかな
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1578
匿名さん
>>1573 eマンションさん
台場にも有明にも腐るほどホテルあるのにわざわざここ借りるかね?
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1579
匿名さん
>>1563
名前はよく知らんが、防潮堤って、ゆりかもめとここの土地の間にあるやつじゃないの?西本興産ビルの交差点のとこの堤が、ベイサイドステージのとこに収納されるやつね。
それよりは内側だろ。
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1580
匿名さん
1ヵ月とか2ヵ月の長期滞在向けじゃないかな。コインランドリーあるし。
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1581
匿名さん
GFTも民泊化してますから、きっとここもそうなるでしょうね。
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1582
マンション検討中さん
-
1583
マンション検討中さん
25平米は
地所の芝が3200からなので2800からになりそうです。
高くない?
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1584
eマンションさん
売り主がわざわざ民泊仕様にしているわけだから需要はあると思うのです。
東京はホテル不足ですし。
オプションで内装をホテル仕様にしようかなー
まあ価格次第だけど
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1585
マンション掲示板さん
350以下ならモデル見に行こうかな。
誰かわかりましたら教えてください。
民泊、津波、耐震、人がいないエリアだけど港区を勘案しても350が限界かな。
財閥系や大手ゼネコンが手がけたものと同じレベルで議論しないで欲しい。
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1586
匿名さん
一人で必死に戦ってらっしゃる方がおられますが、ルフォンやGFTみたいな同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。
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1587
匿名さん
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1588
匿名さん
>>1586
つまりMFTは中古で300万円台後半の価値があり、新築なら坪400は行くということですね。まぁ妥当なところでしょう。
一人なんとか350を切って欲しいと願ってる人がいるようですが、残念でしたね。
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1589
匿名さん
中古で300後半の価値があるかどうかは分からないけど、業者は400で売ってくるってことだと思う。で、それでも200戸程度なら、簡単に売れてしまうって市況なんだろう。
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1590
マンション検討中さん
お前売主?
てことは400台でくるってこと。
それは苦戦するよ。
てか近鉄不動産て何?
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1591
匿名さん
近鉄バッファローズ知らないの?タフィ・ローズがいたとこだよ。
品川徒歩10分で賃貸仕様の北品川のブリリアが坪400で好調なんだから、浜松町徒歩10分に日の出徒歩1分のMFTが坪400で売れないことは無いでしょう。即完売とかにはならないだろうけど、そういうの求める時代じゃないしね。
民泊最前線タワマンなんだから、住環境重視のヤツは早く諦めて去れよ。
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1592
タフィーローズ
>>1591 匿名さん
近鉄バファローズ、て予測変換出てきた。
有名なんだ?
東京建物とタフィローズは同じじゃないし。
浜松町徒歩10分てどこの話?
東芝側の入り口までじゃないよね?
そこから改札まで10分かかるだろ?
合計20分だろ?
日の出しか使えないだろうよ。
ついでにブリリアも苦戦してるだろ、
近鉄社員は入ってこなくていいよ。
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1593
匿名さん
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1594
匿名さん
>>1575 マンション検討中さん
マジレスすると10千万だね。
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1595
匿名さん
>>1586 匿名さん
何でもかんでもGFTに引っ掛けるなよ。ピントずれてる。うざい。何度も同じこと言わせるなボケ。クソが。
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1596
匿名さん
GFTみたいなのを掴んでしまうと夜中まで見回りする生活になります笑
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1597
匿名さん
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1598
マンション検討中さん
民泊に回す人が多くなると、大阪みたいにいつか頭部が出てきそうで怖い
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1599
匿名さん
近鉄を知らない日本人は居ないだろう。
偏差値38のアイドルか?
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1600
匿名さん
>何でもかんでもGFTに引っ掛けるなよ。ピントずれてる。うざい。何度も同じこと言わせるなボケ。クソが。
GFTさん3:21まで見回り大変…
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1601
匿名さん
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1602
匿名さん
>>1600 匿名さん
ここはMTFの掲示板ですよ。自作自演で荒らすのは真剣にここを検討している方に取って迷惑です。止めて頂けますか。
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1603
匿名さん
販売中の物件で比較するのであれば似たような立地のシティテラス品川イーストでしょうか。誰かメリデメの比較表を作れる人居る?
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1604
マンション比較中さん
シーフロントタワーって何でしょうか?わずか3.68%って希少性なんでしょうけど、言葉の定義を知りたい。
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1605
匿名さん
>>1602 匿名さん
GFTさんは山手線スレや浜離宮スレを荒らし続けているみたいだし、因果応報じゃないかなぁ
そもそも真横のマンションのスレで比較されるのは当たり前。
比較されて嫌なのはGFTさん本人の証拠。てか嫌なの?ここをバカにしてるってことだよね?ならなぜここにいるんだ?
つまり見回りだろ?笑笑
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1606
匿名さん
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1607
匿名さん
>>1603 匿名さん
シティテラス品川はもう完売してますよ。
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1608
匿名さん
芝浦や浜松町周辺に土地勘があってGFTを目の敵にする住民ってあそこの住民だけだろな。GFTをネガするためぬ1年前の三井の中古レポートを大事に保管している特徴も一致。まあこの辺でやめたらって思うし、GFT住民もバカみたいにいちいち反応するなよ。負の連鎖になるだけ。近隣住民で評判下げ合う行為はお互いバカバカしいだけだぞ。
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1609
匿名さん
>>1608 匿名さん
直近の三井のレポートでもGFT成約一件掲載されていて価格は坪380万だったよ。もし持ってるなら見てみたら?
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1610
匿名さん
意外と高く売れるんだね、GFT。
まぁその値段なら普通は新築MFT買うけどな、隣だし。
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1611
匿名さん
>>1609 匿名さん
直近のレポート云々はどうでもよくて、スレ全体の流れを指摘しています。
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1612
匿名さん
パンフ見ましたけど、ちょっと趣味悪いなって思っちゃいました。ラウンジのブルーな雰囲気とか、ちょっと昔な感じですよね、、、
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1613
eマンションさん
ここの掲示板ってグローバルフロントの人が現れるから荒れますね。
出没する理由は中古が売れないからなんでしょうけど
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1614
匿名さん
皆んな薄々感づいてますが、指摘すると暴れますので敢えて放置してます。。。
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1615
匿名さん
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1616
匿名さん
住みたい駅2018 ちなみに上位150駅中で田町は109位、浜松町は149位でした。意外と人気無いね。
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1617
匿名さん
>>1611 匿名さん
直近の成約どうでも良いの?
GFTは坪400万超えが普通だ、
安い成約はたまたま一年前に有っただけだ!
って主張だったような?
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1618
匿名さん
四半期ごとのレポートで何部屋も売りに出てる築浅マンションで
3ヶ月間で坪380万で成約1件だけってどうなん?
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1619
匿名さん
芝浦4丁目ではこんなに成約してるのにね。
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1620
匿名さん
昨日、防潮堤の外だと言ってたネガさんはどっか消えちゃった?
交差点の信号待ち時間といい、浜松町への実徒歩時間といい倉庫の建て替え計画といいネガは根拠のない嘘ばっかりだね。
住環境と民泊は自明過ぎてネガにならなく、他は嘘をつかないとネガする要素が無いってことか。
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1621
匿名さん
ホームページの再開発のところで浜松町の坪単価が2016年頃から急上昇し坪600万円となった表がありますけどここもそれくらいになるのでしょうか?豊洲や勝どきは300万円程度です。
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1622
匿名さん
>>1621 匿名さん
代表マンションのツインパークスは坪600万までしない。
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1623
匿名さん
住みたい駅ランキングは横浜、品川、新宿、池袋のようなターミナル駅が上位の常連になってきた。
時代が変わったものだ。
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1624
匿名さん
住みたい自治体ランキング
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1625
匿名さん
>>1621 匿名さん
パークコート浜離宮が値段吊り上げてしまったようですね。実際にはそこまでしないし、今後もさらに上がることはないよ。
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1626
匿名さん
>>1621 匿名さん
これだと、資産価値がうなぎのぼりの浜松町のデータを悪用してあたかもここが上がっているように誘導していると捉えられかねないですよね。
なぜ堂々と芝浦辺りのデータを出さないんでしょうか。
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1627
匿名さん
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1628
匿名さん
>>1586 匿名さん
> ルフォンやGFTみたいな同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。
ということは、MFTの隣に建っているベイサイドステージ東京も坪400万になっているんでしょうか?ベイサイドステージを購入した方はボロ儲けですね。MFTに住み替える方も多いかも。
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1629
匿名さん
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1630
匿名さん
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1631
購入経験者さん
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1632
匿名さん
中央区は一部不便なエリアはありますが都心と言えるのではないでしょうか
銀座なんて都心のド真ん中ですしね
世田谷区は過去の遺物ですね
三茶・下北も再開発を頑張っているけど、小ぶりなのは否めない
やはり都心から遠すぎです
西側ターミナルの新宿渋谷に昔の勢いもない
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1633
匿名さん
>>1626 匿名さん
出さないんじゃなく、出せないんだよ。
ここから半径500m範囲は人が住む場所じゃないからね w笑w
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1634
匿名さん
東京都以外の票で左右されるので、世田谷が2位なんだと思います
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1635
匿名さん
>>1628 匿名さん
ベイサイドステージ東京が坪400万だったら夢がありますよね。
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1636
匿名さん
>>1635 匿名さん
1586は定期的に無理ネガを書き込んでいる輩なので真に受けない方がいいよ。
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1637
匿名さん
このグラフを見ると、港区って山手線内外で資産価値が倍違うんですね。
まあ当たり前と言えば当たり前ですが。
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1638
匿名さん
浜松町が坪600ってコレのこと言ってるんだろうが、高騰を続けている新築マンションの値段は参考にならんからね。浜離宮が平均坪600で分譲されたから浜松町相場が坪600になったというわけでは全く無い。築5-6年たった入居図見部屋の中古が坪600で取引されてればそういえるがね。
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1639
匿名さん
六本木バブってきてますね、バブルの時、1番高額マンションは麻布だったと思いますが、六本木と麻布は隣接なんですよね。
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1640
業界関係者さん
>>1639
マンションの土地の仕入れ価格は入札で決まりますが、最近はめっちゃ高騰してます。その背景にはマンションに適当な土地がなかなか出ないことがあります。各デベロッパーは、マンション適地を仕入れてマンション建てて売らないことには業績が下がってしまうので、なかなかでない土地が出れば落札しようとして高値で札入れするのでますます高騰します。そういう実体のない、適正な地価とはかけ離れた土地の「仕入れ」価格を反映して、儲けを出すためにマンションの分譲価格がどんどん上がっていきます。結果、周辺の中古マンション相場とはかなりかけ離れた分譲価格になってしまいます。私は、こういうマンションを買うのは割高で完全に高値掴みだと思います。
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1641
匿名さん
>>1640 業界関係者さん
このマンションが坪400万で分譲されたとすると高値掴みにはならないでしょうか?
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1642
マンコミュファンさん
>>1641 匿名さん
400 なら絶対買いですね。
私なら440 までなら出してもいい。
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1643
業界関係者さん
>>1641
分譲マンションの価格は基本的には周辺の中古価格の相場や、近隣に新築マンションがある場合はその分譲価格をにらみながら、その価格で利益が出るかどうかも検討して設定します。周辺のマンションよりも明らかに高い値段で出せば販売が苦戦しますからね。ここはタワーなので低層階と高層階でかなり価格が違うでしょうし、一概にはなんとも言えません。芝浦は中古マンションが人気のエリアですが、中古築浅で坪300万円台半ば、築10年くらいでは坪300万円台前半というのが相場観でしょう。なので、もし低層階が坪400万なら少し割高かもしれません。個人的には、ゆりかもめ駅1分という立地を考慮して、近隣のグローバルフロントタワーの分譲価格か、それに+αくらいが適正なのではないかと思います。
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1644
匿名さん
土地を高値で仕入れてるからね。少なくとも安くはでないだろうね。
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1645
匿名さん
専門家の意見もここの方がGFTより上とのようですね
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1646
匿名さん
やはり、ゆりかもめとはいえ駅1分は大きい。ゆりかもめはラッシュアワーは
山手線並みの運転本数があるし2駅で新橋。東京駅方面なら
浜松町まで歩くよりも早いでしょう。
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1647
マンション検討中さん
清水と長谷工では受注価格が違います。使う下請けも大手ゼネコンの場合はある程度限られます。耐震構造も仕様も違うと思うのので建設費だけで行けば本物件の方が安くなりますか、土地仕入れ値はわかりません。土地仕入額は近鉄が入札で勝てるということは相場より高く買ってる可能性はあります。
市況の違いを勘案しても本物件のかかくは400以下でしょう
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1648
匿名さん
>1626
芝浦は田町物件ですよね。田町駅はどんな感じでしょうか?
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1649
匿名さん
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1650
名無しさん
ここ迷いますが360越えたら撤退です。
となりのベイステージが中古で250程度で売れ残りの中、同じ立地環境で400とかは高すぎです。
三井、三菱と大手ゼネコンならまだわかりますが。
東芝の友人も東芝ビルの位置時点でかなり不便と言ってました。朝も東芝側への人の流れが多すぎて、逆に駅に向かう人はほぼいないので通行整理も出来てないようです。
この辺りも確認しておかないとですね。
マンションはそこまで詳しくありませんが、戸建てや木造アパートなどの場合、大手sやaなどは利益50%乗せてます。
最近のマンション高騰に合わせて、ブランド、仕様、構造などは関係なく高額化しているのは、冷静にみる必要がありそうですね。
市況感も含め考えるとここの適正は高層階で360と予想してます。一部プレミアな内装ならもう少し行くかもしれませんが、内装仕様よりも価格に大きく影響するのは構造です。
耐震構造にしたのは、ブランド的にも400では買い手がつかないことも予想して300台なら買える購入層向けに後々の修繕価格高騰懸念を排除したのかもしれません。
または市況に乗って利益を嵩上げしたい売主が、高値でも魅力が出るように民泊高利回りを唄いたい。その場合、永住思考の人は少なくなるので、耐震でコスト下げとこうという判断か。
仮に民泊オーケーならその時点で撤退ですね。
多分遠すぎて民泊客はつかないと思いますが。
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1651
検討板ユーザーさん
ルフォンは新築時価格より約1000万高く仲介出てますが全く売れてません。
芝浦側の大規模タワーと海岸2.3あたりは同等ではありませんよ。GFTとは比較になりません。
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1652
匿名さん
>>1650 名無しさん
やはりベイステージは坪250万程度なんですね。「同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。 」なんて書き込みしてる輩がいましたが、いつもの無理ネガだっんですね。。。
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1653
匿名さん
>>1650 名無しさん
そもそも、この立地で永住思考の人なんているのかな。こんな所に長く住んだら喘息or肺がんになりそう。一方、外国人に人気があるお台場に近いので民泊の需要は有るかも。
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1654
匿名さん
お台場に用があるならお台場か有明のホテル群借りるでしょ。
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1655
マンコミュファンさん
ミナトフロントタワーの購入をお考えの方は
GFT の様なゴミマンションは無視しましょう。
売り出し価格が高いという事はそれだけ価値があるという意味なので。
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1656
匿名さん
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1657
匿名さん
坪400以上なら買わないけど、GFTよりはいいと思うよ。
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1658
匿名さん
新橋はもちろん、逆側の台場や有明の商業施設にもゆりかもめで直ぐに行けるし、ゆりかもめ1分って便利やん。
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1659
匿名さん
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1660
名無しさん
品川シーサイドの少し上でくるようです。
意識しているみたいですね。
向こうは240台クラスもあるので場所はイマイチですが、適正価格できてます
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1661
匿名さん
品川シーサイドではグランドメゾンの販売が好調のようですね。
1戸当たりの土地面積が広いから、余裕がある感じがするようです。
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1662
匿名さん
>>1660 名無しさん
坪240台の部屋は2桁倍率で実質買えず。まともな間取りの中層は坪350位するんで結局のところ、坪400近いってこと?
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1663
匿名さん
仕様が悪そうな民泊タワーに坪400も払いたくないね。山手線ユーザーだと駅遠物件だし。
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1664
eマンションさん
私は投資で買う予定なので民泊仕様にはとても魅力を感じています。
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1665
マンション掲示板さん
民泊は管理規約で禁止にしているようです。後々は組合での調整してくださいとのことです。
でも180日営業でルール通りやるなら無理でしょうね
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1666
匿名さん
すべてにおいて満足できる物件って無いけど、ここはゆりかもめ駅1分、ウオーターフロントですぐ目の前が海で眺望が良いという長所がある。芝浦アイランドは四方を運河に囲まれた区域の居住地としての一体開発でマンション3棟を軸に景観が整備されたうえに公共施設、スーパーがあるなどの長所がある。ザトーキョータワーズやワールドシティタワーズは日本最大級の規模のメリットを生かしてマンション内にさまざまな店舗や設備を備えたという長所がある。そういう売りがあるマンションは有名になるし長期に資産価値にも好影響を及ぼすと思う。
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1667
匿名さん
てことは仲間はずれは例のアノマンションだけだな。笑
安いはずだよ。
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1668
マンション検討中さん
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1669
匿名さん
有明が坪300後半だからここが坪300台で出ることはないだろうね。
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1670
マンション検討中さん
1669とか、ゆりかもめ良いとか、ちらほらタフィがいるな。
なんとか高く売りたいので、400を正当化したい発言する奴。
有明ってどこのだよ?
近鉄ハセコーズが同じブランドと思うな。
適正で売れよ。会社すぐ近くだから買いたいと思っているが、あとで値引き売り、又はゴクレのゴーストマンションみたいになったら先に買うだけ損だからな。
ゴクレは築10年以上経って今日もチラシ入れてくるしな。
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1671
匿名さん
>>1638 匿名さん
このグラフが示しているのは、再開発による資産性上昇ではなく、こことほぼ同条件のルフォンリブレ浜松町による2015年の坪300万ちょっとが適正な相場だということです。
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1672
マンション検討中さん
10年以上売れ残ってて、新築デベがまだ売に苦労してる中、買ってしまった所有者が誰も買わない仲介市場で強気に売り出して、資産価値はこのくらいあるとか勘違いしてるゴールドクレスト芝みたくはなりたくないな。
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1673
匿名さん
言っておくが、ここはクレスト芝より圧倒的に場所が悪いぞ
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1674
検討板ユーザーさん
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1675
匿名さん
>>1670 マンション検討中さん
タフィって何?
高いってこと?
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1676
匿名さん
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1677
匿名さん
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1678
検討板ユーザーさん
タフィ=近鉄バファローズ=近鉄不動産=売主
タフィが高くても価値あるような書き込みを繰り返しているということでは?
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1679
匿名さん
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1680
匿名さん
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1681
匿名さん
>>1678 検討板ユーザーさん
要は、親父ギャグってことね。汗
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1682
匿名さん
マンション買うなら港区、渋谷区、千代田区あたりの地盤がしっかりしてとこの方が良いと思われ。
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1683
匿名さん
港区民ですが、ここは港区というより江東区のイメージです。港区ブランドを謳える立地ではないでしょう。有明よりはマシかもしれないですが。
施工も三流ですし坪300万超えたら高いと感じます。
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1684
匿名さん
>>1683
あれよりはマシかも言われているその「有明」が坪360万で販売中なのですが・・
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1685
検討板ユーザーさん
>>1684 匿名さん
だから、その有明ってどれ?
マンション界では無名売主、ブランド力のないゼネコン、ゆるい地中に杭打っただけのマンション
という同じ比較で情報ください
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1686
匿名さん
港区とか江東区と言った土地の品評を自らされていたのではと思われますが。
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1687
匿名さん
有明が360で売られているからここもそれより高い、安いという考えは危険かと
そもそも有明の値段が適正か疑問なわけで。
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1688
匿名さん
昨日現地に行きました。
人が住むような場所ではないです。
あそこなら、多少不便でも世田谷、杉並を選びます。
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1689
匿名さん
近くに既に住んでおられる方も多数いらっしゃいますから、言葉遣いには配慮をお願いします。
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1690
匿名さん
>>1685 検討板ユーザーさん
金がないなら無理に買うなとアドバイス
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1691
匿名さん
>>1687 匿名さん
有明は知りませんが、360より低いことはないかと。
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1692
匿名さん
販売好調の品川シーサイドの積水が300〜330くらい。
都心に近い条件を加味すると、360〜380程度か。
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1693
eマンションさん
ただ品川シーサイドは通勤には不便です。生活はあきらかにココよりは便利ですが。
どちらを取るかですね。
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1694
匿名さん
都心に近い利便性を取るか、生活のしやすい環境を取るか、人それぞれでしょうね。
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1695
匿名さん
>>1693 eマンションさん
ここも通勤不便でしょ。朝から10分以上歩いてられんわ。350位が適正。
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1696
匿名さん
>>1683
ここの掲示板あるあるですが、港区に住んでる人は「港区民です」などとは言いません。住んでる町名や地域名で言います。港区にコンプレックスがあり、江東区を下に見ているので、住みたい区の上位に入れなかった中央区民なのは間違いないね。
ここに住んだら、「どこに住んでる?」と聞かれて、何て答えるんだろう。浜松町、芝浦の辺り、港区湾岸、日の出…。間違っても「海岸に住んでる!」とは言えないし…
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1697
匿名さん
周辺を歩いてみたけど、意外に既存のマンションが多いね。
人が住む場所ではないと上で誰か言っていたけど、ちょっと失礼かなと思った。
ただ、浜崎橋ジャンクションのお陰で圧迫感が凄く、これに慣れるまではちょっと時間がかかりそう。
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1698
匿名さん
ふつう最寄駅で言うことが多いんじゃないですか?その方がイメージ出し易いから。自分は芝に住んでますけど田町住まいだって皆には言ってます。一番近い最寄駅ではないですが。
例えば高輪に住んでる人も、それぞれ品川、泉岳寺、高輪台、白金高輪とか最寄駅名で説明するのではないでしょうか。
ここだったら自分ならまずは「浜松町」だと言うかな。細かく聞かれたら「ゆりかもめの日ノ出って分かりますか?」と続けると思う。
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1699
匿名さん
>>1696 匿名さん
田町か浜松町に住んでいるでいいんじゃないでしょうか?
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1700
匿名さん
竹芝のあたりって言うのではないでしょうか。
あぁ、フェリーの船着き場の方ねって理解されるのでは。
竹芝は開発地区に入っていますが、どんな感じになるのでしょうかね。
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1701
匿名さん
>>1699 匿名さん
それじゃあ嘘じゃん。
海岸なんだから海岸っていえばいいのに
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1702
匿名さん
並びにあるマンションは、15年位前にゴクレが建てた14階建ての分譲マンション。
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1703
匿名さん
>>1701 匿名さん
WCTの住民が「お住まいはどちらですか?」と聞かれて「港南です!」と答えるか?
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1704
匿名さん
>>1703 匿名さん
答えますよ。港南に住んでいるんですから。
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1705
匿名さん
浜松町~品川の湾岸マンションだと、だいたいこんな感じで回答するでしょう。
・WCT:港南、品川、天王洲アイル
・Vタワー:品川
・CT品川、コスポリ:品川、港南
・CMT、GFT:田町、芝浦
・グローヴ、ケープ:田町、芝浦、芝浦アイランド
・カテリーナ三田:三田、田町
・クレストプライムタワー芝:浜松町、芝
・PC浜離宮:浜松町
・ツインパークス:汐留
ここは実質最寄り駅の「浜松町」が本命でしょうね。「日の出」も「海岸」も知名度が低すぎて伝わらない。三田線の三田駅を使う機会はあるかもしれないが、浜松町と路線が重複する田町を使うことは無いだろうから「田町」は有り得ない。ただ、一般的に浜松町というと大門側(北東側)のイメージが強いので、「芝浦」と説明するかもね。
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1706
匿名さん
>>1705 匿名さん
的確!
ここ270〜340.一部プレミアは450クラスで即完狙いらしいです。
マンションなんでも高騰化に疑問を投げかけるマンションになりそう。見直した!
でもそれが普通価格かな。
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1707
匿名さん
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1708
匿名さん
>>1705 匿名さん
デベがステイタスのある浜松町物件を売りにしていますから浜松町と自信を持って言えるのではないでしょうか。再開発のド真ん中ありますから10年後はヴィンテージマンションになりそうです。
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1709
匿名さん
下旬に事前説明会が開催されるから、その集まり具合がまず注目されるね。
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1710
名無し
部屋まで行くのにエレベーター二回乗るのがステータスなのか?
金持ちは無駄な時間は嫌いだぞ。
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1711
通りがかりさん
>>1708 匿名さん
そのデベにステイタスがない(^_^;)
長谷工のヴィンテージって。ないやろ。
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1712
匿名さん
>>1708 匿名さん
10年後には、排ガスで真っ黒になっていそう。
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1713
匿名さん
>>1706 匿名さん
まあ、300万前半じゃないと誰も買わないよ。ネガ要素が多いので、300万前半でも即完は難しいかも。
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1714
匿名さん
300前後で出すと倍率ついて買えないから、350位で部屋を選べるようにしてほしいね。
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1715
匿名さん
300前半だと品川シーサイド検討者が相当数流れ込んできそうだから、350前後ではないか。
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1716
匿名さん
もし300前半で出てきたらさらにGFT暴落するけどどうすんの
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1717
匿名さん
ルフォンリブレの最近の成約例があれば、それが一番の参考指標になりそうだね。
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1718
通りがかりさん
>>1716 匿名さん
250万で売り出されてもGFT は暴落するから心配するな!
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1719
匿名さん
>>1715 匿名さん
品川シーサイド=ファミリー、MFT=DINKSという感じで棲み分けが出来そうだけどね。
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1720
匿名さん
価格帯を考えると、新築なら天王洲アイル、品川シーサイド、大井町、有明、晴海との比較ですかね。居住性はさておき、資産性はMFTがダントツトップだと思いますが、あとはいくらで出るかですね。
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1721
匿名さん
さすがにJRのターミナル駅の大井町と、こことは同列に論じられないだろう。
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1722
マンション検討中さん
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1723
匿名さん
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1724
匿名さん
どうせ坪400位で出るだろうから、価格維持率は低いよ。
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1725
匿名さん
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1726
匿名さん
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1727
匿名さん
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1728
匿名さん
>>1720 匿名さん
この中だと大井町が一つ抜けてるね。
今後、開発で期待が出来そうなのは、有明と晴海だけど、ここも浜松町の再開発の影響うけそうだね。
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1729
匿名さん
やっぱ、どこであろうと港区アドレスは強いよ。端っこでも港区は港区。
都心のどこに行くにもタクシーでスグ。
車で麻布十番まで9分、六本木まで11分、銀座4まで9分、東京駅11分。
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1730
匿名さん
>>1729 匿名さん
利便性はかなり高いね。
でも住環境がかなり悪いね。
住環境全く気にしない人には、最高の物件だね。
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1731
匿名さん
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1732
匿名さん
普通に考えたら利便性は良い方ではないでしょうね。
ただ、ゆりかもめを通勤に利用する人には交通の便は良さそう。
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1733
匿名さん
普通に考えたら駅自体の利便性は以下でしょうね。
浜松町(大門)>大井町>天王洲アイル>勝どき>品川シーサイド>有明(国際展示場)
あとは徒歩10分(実際は11分表記が妥当?)をどう見るかですね。更に大門は逆側で遠いですし。
もういっこ、区の序列。
港区>中央区>品川区>江東区
ルフォンが坪360万で苦戦なら、眺望あり・新築を加味すると、ここは坪440万で苦戦というレベルですね。MRや大々的に宣伝することと大量に売る必要があることを考えて、やはり坪380~400万での売り出しが妥当ですね。
逆算するとルフォンは坪320万なら成約するレベル。さすがに宣伝費がかかるので、相場の20%増しでは仲介業者も受けないよ。10%増し程度がギリギリ許容範囲。
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1734
匿名さん
大井町はもうすぐ着陸コースになるから騒音がすごくなるらしいよ。だから検討外
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1735
匿名さん
大井町や大崎はモロに飛行路の真上で、びっくりしましたよね。
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1736
匿名さん
>>1735 匿名さん
平均80db以上の高速直結マンションで他の騒音とか、、ここ24時間営業ですよ!
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1737
匿名さん
どうして品川区の話が出てくるのか・・・全く興味なし
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1738
匿名さん
>>1737
住不の物件が大量に売れ残ってるとか?
純粋に比較してる人もいるんだろうけど、
不自然なブッコミはその線かと・・・
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1739
匿名さん
ここにするくらいなら少し待って芝浦タワーかな
環境が違いすぎる
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1740
匿名さん
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1741
匿名さん
天王洲のスミフのやつ、低層部分は完売したんだね。。
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1742
匿名さん
>>1739 匿名さん
OCS跡地に建設予定のマンションのこと?
タワー確定だったっけ?
あれもハセコーだから底仕様ぽいけど。
デベはどこか知らないけどさ。
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1743
匿名さん
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1744
匿名さん
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1745
匿名さん
>>1744 匿名さん
ある意味で興味深いですね。
どの様か仕様&価格感なのか。
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1746
匿名さん
>>1736 匿名さん
高速側は二重窓なので室内は静寂ですよ。
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1747
匿名さん
>>1745 匿名さん
仕様は低いが値段は低くない。100%これ
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1748
マンション検討中さん
長谷工耐震マンションを400でも仕方ないと思える感覚がまさにバブル
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1749
匿名さん
長谷工って悪い評判聞かないな、まあ値段なりというイメージはありますが。しかしなぜ大手ばかり、杭が届いてないとか、ヒビがはいって作り直したと聞くんだろう?設計、施工、検査、管理が大手より優れているわけでもないし、不思議?
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1750
匿名さん
>>1749
設計から施工、管理までワンストップだから丸投げって訳にはいかないからじゃない?
自社に全部跳ね返るし、口先ばっかじゃなくて品質管理や連携がしっかりしてるのかもね。
どことは言わないけどさw
庶民の味方、安心安全のハセコーと言えるけど、
反面、実績が少ないのか、こういったタワーなんかを造らせると梁や柱が目立ったり、
スーゼネだったらもっと工夫してるよな~って感じる部分も少なくない。
都心の高級物件でお目に掛かったこともないしね。
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1751
匿名さん
>>1750 匿名さん
ハセコーは高級感なんて微塵も考えずに会社目線のコスパ重視で作るからねー。外廊下、インフレーム、田の字が標準仕様の会社。
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1752
匿名さん
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1753
匿名さん
>>1752
GFTはコストカットマンションの典型。間取りは狭小、土地は安い。
長谷工を馬鹿にするけど、GFTは三井のマンションじゃないからね。
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1754
評判気になるさん
>>1753 匿名さん
GFT はデベやゼネコン全て含めてMFT には全く叶わないね。
長谷工バンザイ!
近鉄バンザイ!
日の出バンザイ!
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1755
マンション検討中さん
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1756
マンション検討中さん
となりのベイサイドステージが二階だけど250で出てるよ。仮にここの売り出しが400とすると17年経過して38パーセントも落ちてるよ。3Aなどは多くて20%。仮に400できたら確実に高値なるよ。、大坂業者発信のこの相場への目覚ましにならかね
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1757
匿名さん
>>1756
ベイサイドステージの2階が@250なら新築分の20%と仕様の差からの+@20で計算して、MFTの低層階で@330くらいかな。眺望のある中層階以上なら眺望分の@50を足して@380くらいでしょ。大方の予想通りだと思うが、もう少し攻めて@400も可能性として無くは無いね。苦戦するだろうけど。
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1758
匿名さん
ゆりかもめディスってるやついるけど通勤超快適だぞw特に新橋向きだと特に。満員電車で通勤してる人が可哀想になるくらい快適。景色も良いしね。電車の中では最高級だわ。運賃もねw
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1759
匿名さん
>>1756 マンション検討中さん
マンションの減価は坪4万。17×4万で68万足すと、いまベイサイドが新築なら318万。低層の二階がそれにプラスアルファくらいの価格なら適正かな。最高層はそれより坪100万くらい高くなるかな。
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1760
匿名さん
ゆりかもめ新橋発は、汐留を縫って走るんだけど、東京来たなって感じになるね!
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1761
マンション検討中さん
ここ坪330からあったら誰もGFTの中古なんて今の価格じゃ買わないわな
ただでさえ在庫ダブついてるのに売り逃げるラストチャンスかね
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1762
マンションさん
MFTナイスなマンションです
坪単価380-480がんばれ
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1763
マンションさん
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1764
マンション検討中さん
ちょいちょい近鉄不動産が顔だしてきよるな。
マンション販売がこれから停滞になるから、早めに売り切りたいけど、広告もたくさん出したし、弱小デベだけど利益も取りたいわいって感じやな。
380超えたら、買わんほうがええな。
完成後実物見れますってとこまで売れんし、値引きし出すんやろ。近鉄不動産はいつもそうやんな。
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1765
名無しさん
>>1763 マンションさん
こんなマンションに480-580出すなんて狂気の沙汰としか思えない。
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1766
マンション検討中さん
眺望なんて飽きるしな。
それより毎日の生活のしやすさが重要。
スーパーなし、コンビニなし、飲食店なし、駅なし、民泊外国人あり、それ用に洗濯機もあり、騒音あり、暗闇あり、治安不安あり、信号待ちあり、
うーんいいとこなくない?
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1767
匿名さん
ゆりかもめの駅1分をメリットに感じる人も結構いると思うよ。
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1768
匿名さん
>>1758
ディスっていうより知名度や使い勝手の問題でしょ。
東京モノレール沿いに積極的に住みたいと思う?都電荒川線羨ましい?
一般の認識でゆりかもめは上記以下の扱いだと思うし、
不動産に与える影響も大きくはない、バス以上鉄道未満、無いよりはマシって程度。
ただ、ゆりかもめが決め手って人も一定数はいると思うよ。
都心は行先によってはバスも凄い快適だったりするからね。
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1769
匿名さん
>>1766 マンション検討中さん
信号なしでゆりかもめ乗れるよ。1分どころか20秒くらいだよ。治安悪いってどこが?
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1770
匿名さん
>>1768 匿名さん
モノレールや荒川線は分からんけど、ゆりかもめは沢山遊ぶところあるやん。お台場にいくのにゆりかもめは確実に乗るし、海外からの知名度もこっちのほうが高いでしょw鉄道未満なのは同意だけど、バスは超えるし無いよしはマシ程度なわけがない。ゆりかもめで通勤してみ?本当に価値観変わるよ。
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1771
匿名さん
>>1756 マンション検討中さん
ベイサイドは確かに高級マンションの部類だが、タワマンではないし比べるものでもないでしょ
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1772
匿名さん
ここの値付け次第でGFTもさらに中古価格を下げなくてはならなくなるね。
ここの5〜10%減というのが大方のコンセンサス
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