[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいって、売らんがための業者さんの宣伝文句じゃない。

>>871 匿名さん
営業トークであることにはかわりないですね。
でも、実際に近隣の他マンションに比べてタワマンの方が価格が維持されているケースが多いと思います。
実際の統計データは知りませんが。

昔のタワマンはそうだった、ってことでしょ。

ただ、一部の都心のタワマンは足元節税対策で「吹いてる」みたいだから、そういうマンションは今買うとかえって将来の値下がりリスクが高いんじゃないかな。

将来の値下がりを節税効果で打ち消せるような人以外は、買っちゃいけないと思うんだけど。。。

>>873 匿名さん
仰るとおりだと思います。

①金利②相続税対策③チャイナマネーで価格高騰を続けてきたことを考えるとタワマン限らず今手出しはしづらい状況ですよね。

ただ、タワマンなんて略称ができたり（明確な定義なし）、庶民の憧れとしての地位・差別化はできているので実需面での優位性は今後も見込めそうだと思いますからやはり他マンションに比べれば下がりにくいと想いますよ。

タワマンに憧れって、そんなものいまどき無い、無い。

>>875 匿名さん
それでも買う事自体が目的になるほどタワマンに憧れている入って人がいるようですね。
しかも投資で。まぁ投資の意味が分かってないとしか言いようがないが、確実に業者のカモだね。

>>876 通りがかりさん

言えてる

>>876 通りがかりさん
だからこそ今は投資オンリーではなく、居住用として買って、将来的には賃貸について出すような需要はあるんじゃないですか？？

>>875 匿名さん
あるからww色んな人がいるんだから決め付けは良くないww

自宅も投資と考えるところまではあっているが、価格下落リスクが分かっていて尚買いに走るところからは支離滅裂。
賃貸も強いですよ〜って言うトークにカモられるだけ。

>>880 通りがかりさん
賃貸よりはいいってことでは？？

例えば5年目の時点で、ローンの支払い総額プラス含み損の額が、5年間の賃料総額より多ければ賃貸よりマシとさえ言えない。そこまで考えてそれでも投資だというのなら勝手にどうぞだね。

>>882
勝手にどうぞで考察するスレなんでアンチは出てくるなw

>>882 匿名さん
居住用としても考えれば、評価損についてはそんな考えなくてもいいのでは？
どうせ売らないわけで。それにじゃあいつになったら買える相場になるかもなかなか読めませんしね

警鐘を鳴らしているのだが、まぁそこまで言うのならやめておくよ。

>>885 匿名さん
いえいえ、そういった警鐘もとても大切で必要な意見です。是非これからも宜しく御願い致します。
ただ、今の相場が（相対的に）高値だというのは誰でも分かっていることなので、その環境下での投資戦略についても是非ご意見お願いします。

だったら言うけど、買わないって言う選択も投資行動のひとつなんだよ。有事に円高になるのは年金などの機関投資家が海外のリスクマネーを引き揚げるから。リスク商品を買わないという選択をしているわけ。不動産を投資と考えるのなら今は買わないというのが戦略だと思うよ。

>>887 匿名さん
買わないというのも立派な投資戦略なのはもちろんです。ただ、複数タワマンスレだし、こういう局面での購入戦略についても話し合うってのもいいですよね？

あと、機関投資家は有事に円に戻しますが、完璧にリスク資産を買わないという選択はほとんど取りませんね。円建て債券、株に代わります。

海外のタワマンはどうなんだろう...
トランプがインフラ投資を進めると言っていたのだが、日本のアベノミクス前を予見させる。

>>887
2020年ごろには値下がりしてる説があるので、それから購入をオススメするということでしょうか？

>>882
この人は賃貸の場合と購入の場合の総額の比較を本当にしているのか？
利回り4%もあれば確実に賃貸が高いのは目に見えているのに...
複数スレをもう一度頭から読み直してからもう一度参加した方が良さそうです。

>>891 匿名さん

含み損を無視してない？

>>891 匿名さん

いやいや、全くその通りですね。
あなたのような買い主さんがいらっしゃるので、この時期にじっくり出口戦略を検討できる。是非4%で買い進んでください。

>>893 マンション検討中さん
色んな意見をぶつけるのはいいことですが、そういう煽りは建設的ではないですね。やめましょう。
今後下落するかどうかなんてあとになってみないと分かりません。こういう局面だからこその投資戦略を議論しましょう。

>>892
うーむ、そもそも長期保有が基本かと思いますが
同じ価格で売れる物件を買えば良いだけでは。
2〜3年で評価損とはおさらばです。下落しなければですが。

>>893 マンション検討中さん
ぜひ4%で売りだして下さい(笑)
そもそもそういった話しは複数スレでなくとも出来る話ですので、敢えてこのスレに粘着せずに別の市況スレにでも書き煽っておいて下さいね
あなたは来ないでも結構です(笑)

>>896 匿名さん
893さんの警鐘も大切な意見だと思いますから、そんなお互い煽りあうのはやめましょうよ。

投資期間を短期でとらえる人は評価損益を過大評価して、長期で考える人は評価損益を余り気にしない。
でいいでしょう。株式投資とここは同じですね。

本スレの最初からずっと参加しているけど、なんか全体にレベル落ちたね。
大家奮闘中さんなんか愛想つかした感じでしょうか。笑。
それともスレチと言われるのかな？

>>898 匿名さん
大家奮闘中さんは本スレにたまにいらしてますね。

最初から読み直し、ちょっとまとめてみました。

・表面5％がざっくり損益分岐
・20年で200万位の設備費を入れて考える
・固都税、火災保険料、修繕積立上昇を忘れず考慮する
・タワマンは資産価格が下がりにくい
・なぜなら供給量が少なくブランド化された為。
・湾岸は供給が多くなってきたのでリスクが高くなってきた。内陸は未だ供給少ない。

やはりタワマンが儲かるか。
住まいサーフィンが2回買い替えで9000万以上儲けたと書いてる。宣伝もあるだろうが。。
http://diamond.jp/articles/-/124645?display=b

>>901
長期保有が前提のスレなので主旨は異なるかもしれませんが、
売って儲かる物件は貸しても利回り高いので、住まいサーフィンの記事は参考になりますね。
ページ３の表を見ても、今は山の頂上あたりになっていますが、
今後下がってまた上がる局面があるのかというと、オリンピックのようなイベントがない限り難しい判断かなと...

この数年の不動産価格高騰によるキャピタルゲインは
①相続税基礎控除減少に伴う純富裕層へのタワマン節税の広がり
②歴史的な低金利＝マイナス金利政策
③東京オリンピックの決定
という外部要因が大きかったからですよね。

今後は再開発等上昇要因があるとは思いますが、やはりキャピタル狙いというよりは利回りをより精査した上での投資が必要なのではないでしょうか？

>>903 匿名さん
たしかに、大家奮闘中さんなんかは上手く売り抜けていましたが、今後同じような事が出来るのかと考えると、？、ですね。これ以上上がらないから都心以外の新築が値上がりしているわけで。逆にいま下向いてる都心の物件なんかは探せば良いのがありそうです。豊洲有明なんかはそろそろ豊洲市場問題も収束しそうで、パフォーマンス高い気がしているんですけどねぇ。

>>904 匿名さん

後からだとあのマンション購入してその後いくらの時に売ってって書くのは簡単だけど
実際にお得なマンションを高倍率の中購入すること自体難しい…

>>905 マンコミュファンさん
今や低層階の割安タワマンは倍率が高くなかなか手に入りませんよね。まぁ、そんな時こそ利回り・CF計算をしっかり行った選定がより重要になりそうですね。

そしてこの数年の「不動産価格↑・賃料横ばい＝利回り低下」を振り返ると、キャピタル狙いよりもやはり長期投資による利回り重視な投資戦略がよさそうですよね。

>>906 匿名さん
逆に言うと倍率高いところはみんなが欲しがってる=ハズレがないからチャレンジするのは良いかもしれませんね。

>>907 匿名さん
正確にはハズレの可能性が低いですね。
新築では客寄せパンダ的な部屋は必ず用意されるのでそういった抽選になる部屋だけ狙っていくってのも面白いですね。

>>908
市況が下向かなければ抽選モノは負けない手堅い投資ですね。
ちなみに全然関係ないのですが頭金稼ぎにビットコインの派生コインのモナコインをお試し現物買いしたら１ヶ月で5倍に...全力で買っておけばと後悔（笑

>>908 匿名さん

人気のパンダ部屋を青田買い出来るには
しっかりとした目と現金が必要

7000万の物件買うにはローンが降りる2年前に700万は必要

そんな素敵なパンダは今なかなかいないね
期待しすぎ

>>911 匿名さん
プライムパークス品川シーサイドやトリプルタワーやパークタワー晴海なんかでは低層階にパンダ部屋ありますよ。みなさんチェック済でしょうが。

よくわからないけどパンダ部屋は低層で眺望なしとか道路面とか、難があるから安いんでしょうか？だとすると出口も厳しいということはないのでしょうか？

>>913 匿名さん
そういったことも勘案して更に割安で抽選になる物件をパンダ部屋といってるだけやで。

とりあえず頭金分だいたい物件価格の10%を余剰資金として持っていないと

>>913 匿名さん
新築時の階層価格差＞リセール時階層価格差
っていうのが傾向値。

結果として低層階の方が出口考えても有利になるってことを感覚的に感じ取ってるんですね。これが嗅覚といわれるものではないでしょうか？

今週の日経ヴェリタスにそのものずばり書いているのでご参考にどうぞ。

なるほど、逆に中古でそういう部屋を買うのが損だということでしょうか。いつまでも売れない低層物件がよくありますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614343/

元々残念な立地ですしパンダには見えませんな

>>917 匿名さん
中古成約価格は実勢価格なので、「中古低層階→損」というのは繋がらないですね。
それよりも新築高層階が割高に設定される傾向にあり、そこ（市場価格との乖離）にチャンスがあるという話です。
ただし、最近は新築高層階と低層階の価格差が余りなくなってきたようなのでそのチャンスも小さくなってきているようです。

日照眺望の悪い中古は本当に売り辛いですよ。相場で出したつもりでも他物件から順に売れるので価格を下げざるを得ない。結果、売れた価格が実勢価格なわけで、それでもチャンスがあるのか、見極めが必要ですね。

>>920 匿名さん
そこはバランスですね。比較論では日照重要度高、眺望重要度低ですね。
眺望は結構気にしない合理的な思考の人も多い印象です。各々の投資スタイル次第ですね。

>>920
>>921

タワマンだと北向きの日照なしの物件も人気なので
目を光らせるといいかも？

タワマン北向に住んでいますが、すごく明るいですよ。次も北向を買うつもり。特に湾岸は眺望も北向の方がいい場合が多い。
南がいいと思うのは日本人特有ですね。

>>920
眺望のない物件は中古になると内見で瞬殺されますね…　実物見られたら最後、誤魔化せませんから仕方ありません。

>>924 匿名さん

やっぱりそうだよね〜。

誰も、面と向かって本当のことを言ってくれないし。
結局、「いいですねー」なんて言いながらフェードアウトする内見客ばかり。
はっきりと、「眺望悪いですねー」と言ってくれたほうがすっきりするのに。。。

思った以上に明るいですよーなんて強がり言っても、誰も聞いちゃくれない。ストレス溜りまくり・・

初めてタワマン買う人たちが北向きの良さに気がつかないうちは
安く買えそうなのでビギナーに感謝

>>928 匿名さん
言えてる！デベの新築値付けや小さめ住戸の配置もしかりですね。

本質は新築販売時ってのは眺望の良い高層階が実力以上により割高になり、眺望の悪い低層がより割安になる傾向にあり、リセール時に低層階の方がPBRが高くなることがあるってこと。

出口の問題を流動性つまり売りやすさと捉えるか、納得のいく価格で売れる時に売れたらいいと捉えるか、その意味で確かに投資スタイルによるということでしょうか。
ココにいる人は個人投資家で、大きなリスクを取るべきではない考えると、流動性も大事だと思うよ。

>>931 匿名さん

投資で考えるなら簡単
購入価格<転売価格

>>932 マンション掲示板さん
え、利回り、CFは？

>>932 マンション掲示板さん
私も同じです。

リスク管理も大事だよ。特にこのスレで考えている方々は売買経験がそれほどない感じなので尚更かもしれません。おせっかいで失礼。

>>935 匿名さん
まあリスク・リターンはセットで考えないとですね。
リスクだけ論じてると何もできないし、リターンだけ考えるとイケイケドンドンになって大きな失敗をしがちになりますね。

利回りが2%とかだとそもそも投資にならない。税金払ったらマイナス。

購入価格<転売価格で探すと最低４%以上。6%とかじゃないと普通に買えないよ。

>>937 匿名さん
5％は最低でも欲しいところですね。

今からタワマン買うって、リスク管理上どうなのさ…

>>940 匿名さん
どう思うの？

>>938 匿名さん
購入価格は新築時価格ってこと？
なんかあなたズレてる気がする。。

>>942 マンション掲示板さん

ズレてないあなたの考えを教えてください。

>>943 マンコミュファンさん
942じゃないけど、購入価格<転売価格で探す意味が余りないってことでは？
購入価格<転売価格となっているかどうかはほぼ、販売時期によるものが大きい相場ですからね。

>>942 マンション掲示板さん
ごめんなさい。私は新築には手を出さないです。ファミリータイプのオーナーチェンジが多いかな。

一件目のローンは銀行ローンでいいんですよね？
フラット使うのは二件目以降のほうがいいですよね？

なかなか一軒目がむずかいいよね

久しぶりの更新だね。1軒目は銀行ローン、2軒目はフラットでいいです。2軒目を買うタイミングで1軒目の銀行ローンを住宅ローンからアパートローンに借り換えしてください。経験上オススメしてみます。

>>948 匿名さん
このスレは定期的にチェックしていますよ。仮想通貨でかなり儲かったので頭金は何とかなりそうです。なので来年買い増しします！不動産屋さんと相談しています。また報告しますね。

>>948 匿名さん
銀行住宅ローンから他銀行のアパートローンに借換えるってことですね。
アパートローンは地銀とかがいいのでしょうか？

ダイヤモンドの不動産投資の甘い罠20170624号に載ってますが大手銀行1%,日本政策金融公庫1.5%〜2.0%,静岡銀行3.4%,スルガ3.5だそうです。

>>948 匿名さん
なんで1軒目をアパートローンに切り替えるんですか？
3軒目が借りやすくなるんですか？

タワーマンションじゃないけど東麻布の住友のマンションご欲しくなってきた。誰か俺を冷静にさせて！！

>953
やめとけ
そもそも投資狙いで住友選ぶ時点で間違っとる

PC浜離宮はどう思います？出遅れたせいで売り切れ寸前らしいので、今からは諦めた方がいいですかね？

>>955 匿名さん

出遅るひとは頭金を用意するといいよ

>>955 匿名さん
中古狙えばいい。強欲の人ばっかりではないから、安めに売り出す人は必ずいる。ただ、間取りなど選べないけどね。

どの物件もそうだけど
一期一次で狙える目とお金が必要

>>958 匿名さん
本当にそれは大事。
PC浜離宮なら北側中層階が熱かった。

皆様ありがとうございます。
一期一次の時期は資金面の不安から躊躇してしまい、、、でも参考になりました。

>>952 マンション検討中さん
1軒目は住宅ローンで購入して住んでいて、2軒目買って引っ越したら、1軒目の住宅ローンはアパートローンに借り換えが必要なんです。

>>961 匿名さん
三件目はどうするのがいいのでしょうか？

>>962 匿名さん
3件目以降も基本はアパートローンだよ。

正直な感想。
ここにいる人は、不動産投資やめた方がいいよ。不動産相場が上がらない限り、儲けだせる投資ではないから。賃料をチマチマ集めても儲からない。やらないよりは良いかもしれない程度。

もうはじめてる人はどうするの？

確かにタワマン投資する人が急増している。
引き渡し後に賃貸に出る部屋が異常に多く、成約までの期間が長い。
でも、他の投資よりリスクは少なそう。

複数タワマン投資家さんに伺います。
ザ・タワー横浜北仲は買いですか？
眺望無しの50~60平米が坪300ですが戸数が1200以上です。
ナビューレ横浜の再来か、賃貸部屋が溢れるか、悩みどころです。

久しぶりの1です。あれから年収が上がってきたので2つ目を買うことが出来ました！！
年収2500万円で、両方とも8000万円くらいでフラット35（1件目居住用、２件目居住用）を利用しています。

ここのスレには本当に勉強させてもらいました。これからも増やしていきたいのでまた誰か戻ってきてくれたら嬉しいな。みなさん待ってます！！

>>963 匿名さん
某銀行さんに色々聞いて、物件を買う時に既存の物件をアパートローンにすれば、居住用の物件を購入のさいに残債を見ないということでしたね。

どちらにせよ、居住用の物件をしっかりしたものを買って、あとはアパートローンの借り換え、３件目以降のアパートローンは頭金をしっかり用意して買い進めていく必要があるって感じなんですかね。

頭金は高いけど、不動産相場はかなり値上がりしていて、売却等をうまく活用すれば頭金はなんとか捻出できそうかなって思っています

スレを初めから読んでみてるけど、この頃のみなさん全員儲かってるんだろうな...ww
2017年の当時は高価掴みとか警戒されてたけど、今では当時の1.5～2倍の物件ばかり。。。