パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
定借か〜。所有権だったら間違いなく買いだったな〜。
我が家も定期借地権という点のみひっかかっています。
所有権でしたら間違えなく購入検討していました。
定借さようなら
借地も50年なら色々不便かなとも思いますがここのように70年だとあまり所有権と変わらず
住めそうな気もしますね。所有権でも70年経てば建て替えかなどの議論も起きそうですし
揉める要素がないぶん気が楽そうですしね。
借地の場合は手元には何も残らないですが、建て替えにしても
追い銭必要でしょうし、建て替えしないにしても土地の持分のわずかなお金入ってくるだけですよね
だったら借地もありかなと思います。
借地料も含め価格次第でありかなしか判断という感じでしょうかね。
定借云々より前、小日向はマンションの立地として人気がないことが、キリシタン跡地の例でも明らか。
都心の一低マンションならまだしも、ここは文京区。
ただし、戸建なら話は別だし、地所よりは、ここは遥かに良いだろう。
５０年だと売りにくいかもだが７０年なら２０年住んでも５０年残る。
ある程度融通は聞く年数だろう。残りが１０年切ったら売れないかもしれないが
築６０年経過したら所有権物件でもまともに売れないだろう。
住み倒すのか、ある程度経過したら手放すのか、最後は賃貸で回すのか
どのように資産を扱うのか次第では定期借地も全然アリだとは思う。
でも結局は価格次第だけどね。この時点で定借だからいって切ってしまう
要素はあまりないと個人的には感じますがいかがかしら？
あと逆に１～３の方に聞きたいのですが定借だとなぜダメなのでしょうか？
７０年という部分も踏まえ具体的にお答え頂けると参考になります。
永住したいから定借は無理。
この立地なら借地であることを考慮しても平均坪400はいくでしょ。
それはない
だったらパークコートにするでしょう
定期借地権て、たとえば30歳で購入し、35年住んで、子供も育ったので他のマンションに住み替えようと思ったときに売れない、という事態にはならないのでしょうか？あまりよく知らないのでどなたかに教えていただいたいです。35年目くらいの時点で建て替えて綺麗になれば、残り35年でも買う人はいるのかな。
借地代を払ったり、解体費用とかを積み立てるんですよね？
文京区小日向の立地は私にはとても魅力的です。南にはすぐ小学校もありますし。第一種低層でマンションを探している方は小日向あたりを注視している方が多いのではないですかね。代々木上原や御殿山のあたりよりかは価格も落ち着いているので…。
35年残っていれば平気でしょう。
50年だと短いよって意見が多くて最近増えてきたのが60年や70年物件ですからね。
定期借地だとよほど安くないときついね。だからこの立地でパークホームズにしたのかと考えている。これで坪400万とかだったら売れ残り多数だろう。
価格次第という面は否定しませんが立地はいいので、仕様もよくて価格もそれなりなら（高値にしすぎなければ）売れる要素は揃ってるんじゃないですかね。70年となると定期借地もそれほどデメリットないですしね。
低層で良さそうですが、
公式サイトの物件概要にある「物件の特色」の分類項目には、
「ハイグレード」が入っていませんね。AランクのPHではないのでしょうか？
ちなみに、パークホームズ四谷ザ・レジデンスは、ハイグレードと記載されていますね。
ハイグレードじゃないと何か困るのですかね？まあ仕様はいいに越したことはないですが
結局物件を選ぶのはバランスじゃないですか？仕様と価格が相応ならいいと思いますが..
立地や建物の構造自体は良さそうですからね。
70年だろうが定期借地は定期借地。新築で50年の定期借地も話にならんのに、築20年の50年の定期借地はさらに話にならん。リセールバリューがわるすぎる。よって、相当安価じゃないときついよ。
>>21 匿名さん
別に所有権相場の七掛けくらいまでなら普通でしょ。
それ以上を望むならあなたの価値観の問題
嫌なら諦めればいい話、そもそも借地に否定的なようですから、あなたには向いてない物件なのでは？
価格も分からないのにリセール悪いと言われてもね
こういう人って定借が嫌い、もしくは物件自体が嫌い
というような固定観念ありきでたたいているような
気がしてならないのですが、、
某ご近所物件でもそういう方居ましたし、
ここもそれと同種の方、もしくは同じ方の
攻撃対象になっているのかなと勘繰ってしまいます。
否定するなら7さんの質問のように70年借地という部分も
踏まえ論理的な意見を頂きたいものです。
ちなみに21さんの意見は単なる感情論レベルの
お話ですのて参考には全くなりません。
そんなに嫌なら他所行けば？くらいの感想しか
出てきません。
所有権の7掛けなら買いかな。地代にもよるけど。
新築マンションで定期借地50年でも分譲と比較して安価でないと売れない。
それなのに、築20年のマンションで定期借地50年ならリセールするときどんな評価だと思いますか？というだけ。
単純な話です。
それを踏まえた価格、地代ならいいのでは？
70年ですから、マンションの住める期間としては所有権とさほど変わらないでしょう。適切な維持管理しても70年がいい線だと思いますしね。
あとは地代は後払いなので、安く買って売るときは安く手放す。50年物件と比べてもデメリットはあまり無いですよね。
いまどきのマンションは適切に管理すれば100年もつでしょ
所有権でも20年経ったら売りにくいってのはそんなことないし、定借の残り50年が売りにくいのとは別の問題
100年持ったマンションあるのですか？
持つかもと言われてますが、実際はボロボロで住みにくいこと確実だとおもいますが。
残りが50年の物件が売りにくいというのも
あなたの勝手な憶測ですよね？
このもマンションは増え続けて20年経ったマンションが果たして売りやすのかも？？ですよね
今のマンションは100年以上使うことを想定されてはいる。配管のメンテナンスなど。
所有権であれば例えば60年後でもまだまだ住み続けると考えてメンテナンスもしっかりやるだろうが、70年定借だとあと10年で確実に解体されるわけでどうなるであろうか？という気はしなくもない。
>>30
何歳まで生きるつもりか知りませんが
20年住んで残りが50年なら十分だと思いますがね。
新築で50年なら一生住めないかもという不安は分かりますが、中古の20年物件買って一生住めないかもという不安を抱えて買う人、検討する人はあなたくらいじゃないですか 笑
なのでなんだか滑稽話な人だなと思った次第です。あとそんなに嫌で不安なら他にいけばないかがかしら？
もうあなたの中では答え出でるんじゃないですかね。別にここに固執する必要性もないのではないでしょうか？
あと実際定借で安く買って安く手放すことに何か問題でもあるのですかね？
という素朴な疑問。
>>34
>そんな、負の遺産を家族に残してもねとも思いますね。
あなたが20歳ぐらいなら70年定借はいいのかもしれない。
でも40歳だとどうだろう？70年後は110歳で私なら確実に生きていないと思う。おそらく50年後ぐらいにこの世を去るだろう。残期間20年の定借マンションを子孫に残すことになる。
「永住する」場合はなかなか難しい問題があると思う。
まあ全ては価格が出てから。借地なりの価格になっていれば買いたい人はいるんだし。
定借物件は管理費、修繕積立金とは別に地代と解体準備金が掛かるからね〜。
ランニングコストが高いとリセール厳しいよ。
物件価格も地代も分からないのにリセール厳しいと言われても何の説得力もないよね
買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。
出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので
迷ってしまう気持ちがありますね。
気になっている物件の一つになります。
清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。
駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
良さそうな環境の低層マンションですな～楽しみです。
NTT社宅跡地ですか。どうしてNTT都市開発がやらないのかな。国民の非難を回避するためかな（笑）。
一種低層の良さを実感できる立地ですが、定借なので不動産というより債権とコンクリートですね。
ファミールグラン小日向の西側の土地はどうなるのだろう、あっちこそ所有権でお願いしたいです。
社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。
あとは仕様や価格など気になるところです
ランドプランみて、青空機械式、うなぎなんで、なんかインぺ見ないな感じだな。
世帯数に対する駐車場比率も5割ぐらいだし、高級とはいえないね。
逆にインぺと違ってEV1機はまずくないかい。
それから、70の定借って子供がいない世帯は購入を躊躇するから、購買層も狭めやしないかい。
CG見ましたが落ち着いた色目で高級感ありそうなデザインが素敵ですね。
低層物件のドンとした重厚感もあって良さそうに感じます、期待できそう
物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。
吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで
内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。
間取りの細さや5畳の部屋とかなんとかならなかったのか…
5畳の部屋とか別に珍しいものでもないですから
間取りはなかなかいいんじゃないですかね。
外廊下でも良さそうなランドプランですが
あえて内廊下なのも良い点だと思います
間取り
間取り
間取り
やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。
玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。
これが所有権なら80㎡で間違いなく億越えで、一般サラリーマンにはちと厳しいだろうが、8000万程度なら購入可能層が格段に広がる。定借の意義はあるんだろうね。あとは地代しだい。
バルコニーが狭すぎる。
ルーバル付のプレミアムはないのかなぁ〜
一度、30m2以上のルーバルマンションに住むと5m2クラスのバルコニーマンションや戸建には住めない。
今はこういう整形の物件多いからバルコニーは別に普通じゃないかな。
出っ張った感じのバルコニーなどよりスッキリしてていいと思う。
バルコニーの使い道次第ですね。我が家はほぼ使わないので問題なしですけどね。
プラウドでよくあるタイプのバルコニーですね。
洗濯ものを干したい向きは、狭くて使いづらいと思いますが…
だだ、割り切れるなら、そう問題にならないのでは。
私はガラスバルコニーより、こういったシンプルなデザインが好みです。
61とか63とか、マス層には人気のある間取のようですね。
パークハウスのスレと同様にマス層呼ばわりの富裕層氏？が現れましたね。小日向はマス層も住める街ですよ。
[No.67と本レスは、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
この物件、立地、デザインともにとても気になっています。
どれくらいの価格帯になると皆さん予想されていらっしゃいますか？
ザ・パークハウス小日向で、80㎡2階で1億1,000万（坪単価450万）程だったと思いますので、
90㎡1階で1億1,000万円くらいですかね。2階なら＋1,500万円、3階ならさらに＋1,000万程でないでしょうか。
定借ですけど70年なので、売出価格はあまり落としてこないと思います。
また、パークコートでなく、パークホームズなので、上限はせいぜい坪500万そこそこが限界では。
ただ、個人的には、10から15年で借地権残存期間が50年超のうちに売るとか、子供がいない、
とかならともかく、そうでなければ本物件は90㎡1階で1億切らないと割高だなと感じます。
（茗荷谷は住不のインペリアルガーデンが90㎡1階で1億1,000万くらいで売っているので、それは超えてこないかと）
期待できそうな物件だなぁ。
学校が近くて、子育てを安心して出来る環境だと思いました。
駅にも近くて便利なので価格帯はかなり高くなってしまうのかなと思っていますが
周辺の相場ってどれくらいなのかご存知の方がおられたら教えていただきたいです。
外観デザインもシックな感じでいいなと思っています。
相場といっても、広さ（広いほど坪単価高）や階数（上層階ほど坪単価高）によって異なりますが、ご希望の条件は？
親が７０年の定借物件を買って、他に所有権のマンション戸建も持ってないという場合の子供の気持ちを考えてみよう。介護させられて、親が死んだら管理費地代５万円以上払って１０年前後住める転売価値ゼロに近い物件だけが残されるという気持ちね。うちの親は所有権の物件３戸持ってるから面倒見ようかなという気も起きるが、親がココしか持ってなかったら考えものだよね。
定借の場合、残り30年切ってくると大規模な修繕は避けることになり、いい状態を保てなくなるから、残り50年でも買う人からすると相当割り引いた金額でないと検討に値しないと思う。
その分安く買えるでしょ。それが定期借地。
大規模な修繕やらなくなるのは残りが10年切ったくらいだよ。少なくとも見に行った物件はそうでした。
定借ネガに対して異常なまでに攻撃的に反論してるけど、デベの社員かな？
健全な議論を阻害してるからスレから出て行ってほしいね。
定期借地70年のメリット、デメリットはアルファグランデのスレでお腹いっぱいですね。
あちらも借地料が高いだの詐欺だの言われたが1期で9割販売で残りが1戸、結局借地などの条件は人によってはデメリットにもならないということ。この辺は好みや価値観の問題だから気になるならやめればいいだけの話です。
ここであれこれ言っても借地じゃなくなるわけじゃないですよ。と不毛なことばかり言ってる方々にお伝えしたいですね。
とりあえず借地料も物件価格も分からない時点でガタガタ言ってる方には合わないのでしょう。
ただの物件アンチにすら思えます。
お気に触ったらゴメンナサイ。
千桜でもわかるように、定借の最大のメリットは「本来その立地のマンションに手が届かない人でも購入可能」という点。だから千桜タワーも売れ行きがよかった。
なので、価格は所有権の7～8掛けであるべきだね。
いずれにしろ。物件価格と地代が出ないと判断はできない。
通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。
文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに
学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。
私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね
教育環境に関して謳っていますから教育に熱心なファミリー向けという位置づけになってくるのかもしれないですね。
徒歩圏に国立の小学校が複数あることを思うと賃貸に出してもそこに通うご家庭が借りてくれるかも？というのはあるかなぁ。
資産価値という点では維持しやすくはあるのではないでしょうか。あとはイニシャルのコスト次第ということでマンション価格がどうなってくるのかが重要。
借り手が出やすいというのはあるんじゃないでしょうか。
特に子供の教育に対して考えている意識の高いそうに対して…。
ただ賃貸したいのだったら中古でここを買ってという時になってからのほうが多そうな気がする。
新築で買うとあまりに高い。
ここは９０㎡超えの物件も複数あるんですね。なんだか珍しい。それだけファミリーへの訴求が強いということになってくるのでしょう。
文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。ここの場合は通学区の小学校はどこになるのだろう。窪町小学校ですっけ？そこが人気らしいですけれどね。
マンションの価格帯的には子供がいる家庭向きでは無さそうなカンジがするんですが…イメージとして。
沖式新築時価は95万/平米と低いですね。
客観的評価としてはこんなものなんでしょう。
あの当てにならないサイトの評価ですか？
笑ってしまいますね。
定借ならそんなもんでしょ。
客観的な評価なんだけど現実と乖離している
査定なのも住まいサーフィンですから、あまり参考には
ならないでしょうね。
資産価値は立地9割
定借は8掛け
ってよく言われますから、私もそんなに違和感ないですね
同じ小日向の三菱が平均坪単価400超（建物グレードも大差なさそう）でまだ売れ残りありますから、仮にエリア適正（上限）を400とすると、定借なので320→平米97で、個人的には納得感あります
内廊下にライトコート、ディスポーザー（もちろんあるでしょう）と建築コストかかってるから、坪３２０はありえないでしょ。
いいとこ坪３８０ぐらいと予想。下手したら４００で出してくるかも。
地代を含めて考えないとね。
坪400で地代もそこそこ高いようなら定借のメリットは全くない。
この立地なら@400から500くらいでしょうね。
所有権で坪500相当なら8掛けで坪400ですね。納得の割安感。
ザ・パークハウス小日向が所有権で坪419万。売れ行きはあんまりよくなさそう。
坪500ってどこから出てきた（笑）
沖式の新築価格はマクロ的データから試算した資産価値としての適正（上限）価格で、売出の価格予測値ではないです
売出の価格予測であれば、皆さん仰るようにこのご時世で坪320はまず無いと思います
三菱が小日向で400オーバーを出せる層をかなり刈り取っていたとしても、逆にその下の層は残っているはずと考えて、上限400強の平均350〜360くらいの販売戦略と読んでいます
これくらいなら停滞感出てきた市場でも戦えるんじゃないかと
まあそうだね。
大体、沖式＋10万円/㎡くらいで売り出されるのが多い。
定期借地だから、高くても坪単価400前半くらいですかね。小日向、三井、低層ですから多少高くても買いたい層はいるでしょうね。ただ四谷の物件を見ても弱気な価格設定も見て取れる昨今です。価格によっては瞬殺もあるかなと思ってます
問い合わせ凄いそうですよ。なんだかんだで人気は
健在だと思います。
定借だから安いと思っての人気だろう。千桜と同じ。
本来買えない人が買える。
それなら千桜と同じで早期に完売ですかね。
期待出来そうですね。
販売前の「凄い反響」はデベの常套句とはいえ、新築マンションの売出が少ない中、文京区（小日向）&三井のブランドモノですから、定借でも戦闘力は十分だと思います
国立小の合格世帯も狙えそうですから、購入後の出口戦略として、賃貸（投資）需要も見込めそうなのは好材料かと思います
利回り5パー取れそうな価格で、老後に住む家を用意できる人なら、子育て期間用&そのあと賃貸運用として買いだと思っています
3S1Kな学区ではないですが、立地&建物グレードからして賃貸でも十分な入居率が期待できそうに思います
階数&向きによる価格幅を大きく設定してくれて、1階で坪300以下の部屋あったらなあと無理めの妄想中です
買いたい層がいないからパークハウスが売れ残ってるんだけど。
この立地にマンションって需要があまりないのかもね。
あるでしょ。価格が高騰し過ぎただけで。
パークハウスも資料請求数は凄かったみたいですし。
小日向の物件で適正な価格なら欲しい層はたくさんいますよ。
私も小日向ブランドはまだ健在だと思っていますし、エリアの上限値を確認できたという意味では、三菱物件はいい試金石だったと思います
三井はスミフと違って真っ当な値付けのデベですし、市場も停滞感出ていますから期待してます
気取った所もない品の良い住宅街という感じですしね。
教育環境も良さそうですし、潜在的な需要は未だに根強いんじゃないですかね。
文京区自体は教育熱心な方が多く集まると聞きますし、特に茗荷谷駅周辺は学区が良いとかで人気があるらしいです。ここの場合はどうなんでしょうね。学区は異なってくるのかな？と思うのですが…子供がいないのでよくわからない。
ただ本当に子供がいる人には人気なので、
仮に転勤になって家を貸し出したいときにも需要があるのではないかしら、という期待は持っています。
7000万台からありそうだな
そう考えると定借も悪くないかね
3部屋中1部屋は必ずリビングインなんですね…
リビングインなんてどの物件でも大抵存在してるしなぁ
嫌なら他の間取り選べばいいだけだと思うわ
流行りとしては一部屋はリビングインにしてウオールドアでリビングを拡張できるようにしてますよね。
100㎡とかあると別でしょうがファミリーで子供が小さいうちは2ＬＤKとしても使えて便利です
茗荷谷から徒歩7分ってあるけど、時間は1.5倍、疲労はフラットの2倍ってことでしょうか。
高台の低層物件だし、そういうのが嫌なら他行けばいい。
メリットとデメリットそれぞれですよ。
そういうこと思う方には合わない物件なのでしょう。
さようなら
>>117匿名さん
>茗荷谷から徒歩7分
はほぼ正確ですね。
でコミュニティバスのB－グルが通る表通りの場合、坂は緩いので
健常者にはほぼフラットって感じですから疲労無しです。
坂道という点では、ようやく完売したパークハウスとはえらい違いですね。
坂きついですよね。定借だから永住しか選択肢がないのに、足腰弱ったらどうするんでしょう。タクシー必須。よくある高台の低層地域の弱点丸出しですね。
駅前に住んで五月蝿いのが嫌だというのと同種の方ですかね。支離滅裂というか
そういう人は別にここ選ばなければいいだけの簡単な話ですね。
高台の静かな物件には駅に近い物件のそれとは違う良さがあるのですから
そういった環境を好む方が買うからいいのですよ。
毎月、約9万プラス管理費の70年賃貸物件てとこですね。
何か意味不明なこと言ってる方いますね。
借地代などはまだ分かっていないと思いますが。
静かな環境で駅からも近過ぎず遠過ぎずという絶妙な距離ですね。最近の市況を受けて価格も抑えめになりそうですし、期待大ですかね。
価格が控え目になるのは、ただ単に借地権物件だからじゃないでしょうか。借地権物件はぱっとみの販売価格は相当分譲と比べるとお安くないと、
トータルでお得にならないですから…。土地の分の固定資産税はかからないかも知れませんが、地代は更新されていくわけですし、建物分の固定資産税はかかるわけで。
だから、お得であって欲しいということになってくるのです。
初期投資が少なくても住むし、本来手が届かない層も買いやすくなる。メリットは一定あるだろう。
千桜もなんやかんやで大人気で完売したわけだし、
定期借地も悪くないと思う。ここも立地良さそうですし
気になりますね
ここのすぐ近くに、小日向住宅という廃墟のような大規模団地があるようです。建て替えの計画ないかな？
小日向も高台のいい住宅地ですが、なかなか物件が出てこないのがネックですね。古い建物や駐車場などもありますので今後はそれらも綺麗に整備されていくのでしょう。
古い建物とか駐車場、確かにあるにはあるのですが、何となく地主さんがきちんと管理していらっしゃる感じなのでなかなか売りには出ないのだろうなぁと思います。
ここは古くから住んでいる人も多いのですし、
住宅地としては良いということで敢えて出ていく人もそうそういらっしゃらないということなのかしら。
そうなってくるとなおさら良いなというふうに思いますけれどね〜。
モデルルームの事前案内会結構先まで予約で一杯ですね。
流石に小日向の物件だけあって注目度も高そうな感じです。
早めに行った方がいいのは間違いないですが、気長に待つしかないですかね。
金に物言わせない連中が買う物件ですかね。
ルーバルとかないとひくわ。
そう思う人はこの物件検討しなければ良いんないですか。
あなたが居なくても人気らしいですし誰も困らないですよね。
魅力的な物件ですので近日中にモデルルームへ伺う予定でおりますが、少しだけ気になっていることがあります。
物件の南側は小学校になりますよね。在宅中、窓を開けている時は校庭で授業をうけている子供たちの声などは結構聞こえるものなのでしょうか？
学校近くに住んだことがありませんので、もし似たような環境にお住いの方がいらっしゃれば教えていただけると嬉しいです。
車寄せもありますしエントランスホールも素敵ですね。かなりお高そうです。
あと内廊下なのもいいですね。
インペリアルほどではないですが、細長い間取りが多い印象なので、MRで詳細をチェックします。
道が狭いので、車寄せがないと苦情がくるでしょう。
内廊下は良いですが、青空はいただけませんね。
ですよね。
ミツイだって定借に気合い入れるワケないですよね。
希少な小日向の低層物件ですし、デべ側もかなりしっかりしたもの作るんじゃないですかね。デザイン面でも優れていそうですし、ハイグレードの記載ありますので設備面でも期待はある程度出きるでしょう。定期借地で買いやすくなる価格帯なら人気も出るでしょうね。事実として予約はかなり先まで一杯なようですしね。
車寄せいいですね。
このエリアでもない物件はないですし。
なかなか期待出来そうですね。
定期借地の場合は、普通の借地と比べてまだいいのかなぁ。もう期間が決まっているということですものね。
定期の場合は更新はないという風に見てよろしいのでしょうか。
地代は未定というふうになっておりますが、
どういう基準で価格をつけていくのだろう。
普通に所有権で固定資産税を払っていくよりは安くあってほしいなぁという気持ちはあります。
借地物件買う場合は借地についてしっかり勉強しないと後悔しますよ
普通借地は更新できるの資産価値は担保されますが
定借はおしりが決まっているので最終的にはゼロ円です
https://www.livable.co.jp/baikyaku/sellsoudan/rosenka/myogadani/
緑か豊富で静か邸宅街と何かの雑誌でも紹介されていましたね。
文教地区ですし、大きな値上がりはなくてもこれからも堅調に価値を維持出来るエリアでしょうかね。
こういう環境を好む層は一定数いるでしょうから、手堅い物件でしょうかね。
>>144 匿名さん
仮に20年後に売りに出すとした場合、土地の借地権が残り50年しかもたない物件を、その時主要な購買層となるであろう20代〜30代が購入しますかね？資産価値とはあくまで土地をベースに考えるものでは？
>>145
借地権、もし、ふるさとが地方の場合は選択肢として残るのかもしれないと思います。理由は、定年になってから、ふるさとに「帰る」ことも考えられるから。
ずっと都内に住み続けるならいいですが、地元に帰ったり、Iターンで田舎に住みたいと思っているなら、借地権で安く買えるならいいのかと思ったりします。50年なら、定年を逆算しても余裕がありますし。
自分が亡くなるまでと考えると、50年は短いかな。
その分安く買えますからね。70年ならマンションの
耐用期間としても妥当な長さなんじゃないですかね。
千桜タワーを見ても借地権という部分はメリットある人も
ない人もいますので価値観の問題だと思います。
予定価格が出ましたね。
やはりパークハウスよりリーズナブルに思えます。
MRには連休明けに行きますか。
間取り別予定価格 ※総販売戸数に対応 ※100万円単位
2LDK 5,800万円台～
3LDK 70平米台 7,300万円台～
80平米台 9,200万円台～
90平米台 9,500万円台～
予定販売価格 5,800万円台 ～ 12,500万円台
予定最多販売価格帯 10,500万円台
これは人気になりそうだね。
地代がパークコート神宮前みたいな法外なレベルでない限り、これは買いだな。
最多価格帯1億オーバーか。割高だね。
戸数も多くはないですが、広い部屋もあるので一気にうれるかは微妙ですが需要はあるんじゃないですかね。
建物の仕様も高そうですし、坪単価で見れば割高感もないですしね。
定借の億ションってあり得ないでしょw完全に消費者を馬鹿にしてますね。ターゲットは情弱の方ですか？
そう言えばパークハウスでも実際の売り出し価格は、予定価格より最大で２０００万以上下げてましたね。
14400万→12280万くらいだったでしょうか？
パークホームズでも同じように下げることを期待しますか。
地代と修繕準備金見ないとなにも分からない
ありえなくもないでしょう。
高くても広い部屋欲しい人もいるでしょうしね。
借地ならそれも含め多少なりとも初期投資少なく
なりますしね。
でもありえないと思う人は別の物件にすれば
いいんじゃないでしょうか。
興味があるならモデルルームに聞いたらどうですか？
ここで聞いても答えられる人はいないと思いますし。
ですね。
ハーフバルコニーでも横長リビングはありますが、そういう場合はガクッと段差がありますから縦長デいいと思います。
定借でこの価格設定はあり得ない・・・
ありえないと思った人は他にどうぞ。
それでも欲しい人たくさんいる物件だとは思いますが。
この価格は衝撃的ですね。
一定のニーズがあるのはわかるし、高級感もありそうですが、
需給バランス的には厳しいでしょう。
この価格のまま売り切ることができるのか、
興味深く見守っていきたいと思います。
90㎡で１億なら坪360万円台、所有権と比べれば十分に割安。
70㎡台で7000万円台ならサラリーマンファミリーに十分手が届く。このへんは激戦になりそうだね。
その一方で、予定最多価格帯は1億円を超えるから、
最低価格帯以外の大部分は人気薄になりそうですね。
パークハウスは広い部屋がそれ程なかったから
広い部屋の需要もあるでしょうしね。
そういうプランニングが出来るのも定期借地で
坪単価が抑えられるからということでしょう。
先日モデルルームに行ってきましたが、70・80㎡台の校舎前のお部屋は目を疑うような最悪な眺望でした。
私どもは90㎡も広さはいらないので物件自体を候補から外すつもりではいますが、しかしながらこの地域での坪単価は全体的にお安いと思いました。定期借地であっても、です。
また、平日と休日にマンション周辺を散策してみましたが、風鈴の音や小鳥のさえずりが聴こえたりとてものどかで静かな住宅街です。車はほどんど走っておらずスクーターのブィーンという音にも悩まされることはなさそう(笑)ですし、環境はとても良いと思います。
1億は軽く超えますが、南向き最上階90㎡台をご希望の方にはオススメします！
ご検討されている方の参考になれば幸いです。
平均坪単価だと350くらいでしょうか？
>>169さん
同意見です。 やはり、どのマンションでも価格に応じて部屋の作りが違いますよね。
このマンションも部屋によっては窓があっても日あまり入らないだろうと思われる部屋もありますしね。
ご近所のマンションの3F角部屋、モデルルームと同じKタイプ？、をもう少し真剣に検討しても良かったかなと今となっては思っています。
なかなか良さそうな物件ということは何となく分かりますねーモデルルーム行ってみようかしら。
定借で一億超え➕高めのランニングコストは受け入れがたいです。定借物件についての知識が少ないからでしょうか、来月開催予定の定借セミナーに出てみて決めます。
普通にランニングコスト考えても安い部類になりますかね。広い部屋のため高く見えますが、@単価で見るとかなり安いですね。このあたりは定借のメリットでしょうかね。それでも買える層は限られてくるのかなと思いますが。
70年間の地代を加味すると割安に感じません。初期費用が抑えられますが、トータルコストは通常物件と変わらないか、割高ではないでしょうか。
何年住むかによるでしょうね。
70年ですから色々と対応しやすい物件ですし。
千代田区タワーもそうですが考え方、価値観次第ですよね。
物件としては初期投資が安いのは魅力になりえますし、
あとは仕様や間取りが好みに合えばってところですが
現時点では中々の物件に思います。
>>176 匿名さん
リセールバリューがどれほどあるかは、やや不安です。投資物件というかたちでは全額回収は難しいと感じましたが、70年間の中でどう物件と付き合うかですね。参考になりました。
リセールバリューも何年で出すか次第だから
個々人次第だね。
渋谷の区役所タワーも70年だけど資産価値は高いでしょうね。
あとは借地代次第かな。
素晴らしい物件であることに間違いはないが、定借で１億超えが引っかかりなかなか決心できないです。やはりプチ富裕層向けの物件ですかね〜〜
１億超え定借物件を買うことができる人たちとはどれぐらいの所得層でしょうか？年収で
都心の一等地ならまだしも、金持ちが資産価値がなくなる定借買うわけないだろ。
2000万前後の意識高い系マス層が買うんじゃないの。
普通に割と買いやすい坪単価ですね。
維持費も考えても。
グロスが嵩むので平均的な価格は高くなるのかも
しれませんが。三井らしい目に優し目な価格
先週現地に初めてまいりました。
よっぽどこの地にこだわりかある方はよいでしょうけれど、好みかもしれませんね。
周辺の雰囲気もイマイチで、駅からの道のりも狭くて寂しく
少し期待していただけに残念でした。
現地を先に見ておいてよかったです。
よいマンションになるといいですね。
寂しいと捉えるか静かと捉えるかは
ほんとに価値観の問題でしょうね。
文教地区ですからお店などはないですし、
閑静な住宅街ですからね。
喧騒を求める方には合わないと思いますよ。
私も先日茗荷谷から物件まで散歩して見ました。
南側にある古い小学校も一つの不安要素ですかね、校舎古そうだったからそろそろ改築？隣に新築？可能性あるかも。
数年後、マンション南側の半分、なんと目の前校舎となったら、、
ないでしょ。ネガるにしてもう少しまともな内容でお願いします。
何ででしょうね。小日向の物件ってなぜか適当な嘘の情報やら流して不安を煽るだけの
アンチさんが現れるんですよね。不思議なもので..
すぐにはないでしょ、だけど70年の間にないとは言い切れない
あってもわざわざ近隣と揉めるような建て方しないでしょ。取らぬ狸の皮算用レベルのお話し
地代はどれくらいか、おおよその額は出てるの？
定借はそれ次第だよね。
地代がそこそこなら流動性も高いでしょうね。
ここのように静かで文教エリアで高台
それでいて駅からそれ程遠くもないですし、
都心にも割と近い文京区
ありそうで、なかなかないのですよね。
その分人気になりそうではありますが。
誠之はぶっ壊し中だし、明化も建造物を保存するか揉めてるよね。
近い内に建て替えは、順番にどこの学校も行われる。
お気楽に考えるかどうかは、個人の判断。
収納スペースが間取り全体から考えると狭いように感じました。
各部屋に収納する箇所はあるのですが、もう少し広くないと
収納家具を置く必要が出てくるのではないかなと思いました。
ここをどうしても!という決め手には欠けますが、
三井というブランドで安心を借りる感じかもしれないです。
ならば教えてあげたら？
買う気がある人、興味がある人は動いているでしょう。
動いていない人はそうでない方々でしょう。
地代もてすが結局は自分でどう思うかですからね。
モデルルーム行かないと何も始まりませんよね。
この辺戸建向きの土地結構売りに出てるのにあえて定借マンション買うのはどういう理由なのかな
子1人の3人家族限定っぽいね。
間取り的に。
そうでもないと思うよ、最近のマンション環境を見ると
>>202 匿名さん
戸建てはまた別のベクトルのものだからだと思います。管理やゴミ出し煩わしさが無いというメリットがあります。だからこそマンション掲示板で戸建てをどうこう言う人がいないのだと思います。
ここ、地代含めランニングコスト高いです。
物件価格も定借の割に割安とは言い難いですし、この高値で掴んでしまってら、トータルで大損すること間違いないと思います。
定借のリセールバリューが未知数なだけに、１億超えを買える層にとっても簡単には手が出せない物件だと思う。
この立地で所有権なら高くても買う人は多数いるでしょう
高くても欲しい人は買う、それだけ
ここの書き込み見てると普通に売れそうですね。欲しい人にはかなり魅力的な物件でしょうし
地代も安い部類で買いやすい価格帯と地代になってますからね
物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから
高い高いと連呼している人は、一体何と比べているのでしょうか。
比較対象を明確にした上で書き込みをしていただきたいですね。
この辺っていい学校が多い以外は何一つ面白いものがない
子育てに人生かける人向けだね
そういう価値観の人には合わない物件なのでしょう。
落ち着いた環境の住宅街に住みたい人もたくさんいますから、家の近くに面白いものなど必要ありませんよね。
>>212 匿名さん
相対的な評価ではなく、絶対的な評価ではないでしょうか。言うなれば、いずれ資産価値がゼロになる商品へ1億円投資するわけですからどう考えても安いと判断する人はいないでしょう。
良い物件なので、１億出してもリセールバリューがあるなら問題なし。しかし肝心なリセールバリューが未知数。だから定借１億超えは高いでしょ
リセールバリュー気にして買う人そんなにいるのかってこと
将来のリセールバリューなんて誰にも分からないし
売らなきゃ損得なし
ゼロになるのは70年後だし、それだけ経てば
他の物件だって価値は僅かな土地の持ち分くらいしか
ないでしょ。容積率変わらないなら
建て替えするにも追い銭必要だろうし、
考え方次第だね。別になんでかんでも
所有権が優れてるとも思わないし。
まあ借地が嫌なら検討やめればいいだけだね。
リセールバリューに関しても他の定借物件スレでも
言われてるが全然ありだろう。
資産的な流動性も充分
未知数どころか取引事例はたくさんあるけどね。
元は安いが借地代を含めてなので
そのあたりは物件によるだろうが。
良い物件ならかなり高値で成約してますね。
経年たてば売りにくいのは不動産なら仕方がない。
何年住むかにもよるが借地マンションも全然ありだね。
>>220 匿名さん
一般的には定借のメリットは価格が安い。デメリットは地代がかかる、売却時に足かせになる。本来、前者があるが故に後者が相殺されるわけで、こちらは所謂マンション価格高騰の流れにしっかり乗った億ション。こと定借物件としてのメリットは無いですよね。
定期借地じゃなかったらもっと高かったでしょうから
メリットありますよね。
億超えなのは広さがあるからでしょう。
@単価で見れば相場と比べても安いし、
所有権ならもっと高いでしょうしね。
狭くしてグロス抑えてる物件より全然いいと思います。
これほど営業さんが頑張ってネガ潰してるスレもそうないだろう。
流石は天下の三井と言ったところか。
その何かあると営業と言う発想が残念な方の思考だよね。
反論できないから気に入らなくて営業扱い、悔しいね
70年って言うけど、余命10年の60年後は値段付かないよね。
古びた物件を割安で賃貸に回すしかない。
でも、出て行くのもあるので、儲けなんて微々たるもの。
60年たったら所有権でも大規模な建て替えでもない限り大した価格など付かないだろ。
その分安く買って何年住むかということが大事だろう。
住み倒す人はあまりいなさそうだけどな。
まぁこの辺の問題は定借物件スレで散々既出だな。不毛な話題とも思わないが
合わない人は所有権買えばいいだけだろう。ここの条件が変わるわけでもないしな。
結局借り物なんだから賃貸と変わらない
いるよね。こういう安直な発想する人。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>232 匿名さん
正解出てるじゃん。
都心一等地の所有権物件は建て替えられるから資産価値をキープできるんだよ。
定借は残り10年とか20年のタイミングで建て替えなんてしないし、したところで売れないだろ。
>>235
そうならない物件の方が圧倒的に多いし、僅かな土地の持ち分のためにより多くの予算を費やすのも必ずしも正解ではない。
普通に需要があって資産として売買されているという事実もあるから他の物件スレでも見て勉強してくるといいよ。
定期借地が嫌なら他に行けばいいだけだと思いますがね。
それなのに物件スレで書いてネガ投稿してる方がよっぽども
賢くない行為だと思いますが..
定期借地の物件の価値について議論するのも結構ですが
それならアルファグランデのスレ読み返したりしたほうがよっぽども
参考になると思います。あちらは人気のうちに完売してしまいましたけどね。
このあとも渋谷区役所跡のマンションなど70年の定期借地マンションの
注目物件は続きますしね。
[NO.235～本レスまで、一部テキストを削除しました。管理担当]
水準と比較しても普通に安くなってますから定期借地のメリットはちゃんとありますねー
たとえプチバブルに煽られた１億定借とはいえ、買いたい人は買う、買える人は買う。買えない人があれこれ言っても意味がない。
価格高騰の余波はまだ続いてますから
割安に感じるんじゃないでしょうか。
90平米で1億2000なら定借という部分を差し引いても高くはないなという感想
お値段の問題じゃなくて、定借はイヤという人は多い。その限りにおいて、相当割安にしないと受け入れられないということですよ。消費者に受け入れてもらえてナンボ、ですからね。。。
そう思ってるのはあなただけじゃない。
地代が高い千桜も普通に大人気の物件でしたしね。
割安も確かにあるが物件がいいなら
定期借地もあまり関係ないということだね。
まあ気に入らないなら止めたらとは思いますが。
割安な分、検討できる層も広がりますね
普通に小日向って人気エリアなんですけどね。
まあそんなに気に入らないなら他にすれば
いいと思いますが
なんのためにこのスレにいるのですかね？
そんな方があれこれ言っても
あんまり説得力ないですよね。
>>250
249です。
はい、私も新しい物件を検討するにあたり本サイトを参考にしたりもしますが、悪意があるとしか思えない裏取なしのネガコメントは常に散見します。
それに対して一々反論をしていると、嫌がらせをしている側が楽しんで助長されるだけですので、無視するのが一番です。
内容には一部許しがたいくらいのデマや無根拠情報もありますが、それがデマであり無根拠であるという判断ができないくらい情報力がない方には正直自分と同じ物件に住んで頂きたくない、とも思います。 コメントを書いている方に比してROMだけの方が多数いるので、その方々の情報力と常識を信用するしかないと思いますよ。
良い物件検討ができることを祈っております。
色んな立場の方がいそうですが活発にレスがあるようで、
それなりに注目物件なのかなと思ってます。
人気はあるほどネガさんもつきやすいですしね。
こちら小日向の物件に相応しい良い物件ですよね。同感です。だからこそ人気になりそうで心配です。
[No.253～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
公表された予定価格から下がることはあると思いますか？また値下げがある場合は一般的にどれぐらい下がるものでしょうか？
反響がなければ下がる場合もあるかもしれませんね。
ここの場合はモデルルームも混んでますし期待値もかなり高そうなマンションなので難しいかもしれませんね。
小日向って言うだけあって日当たりもいいし低層住宅の立地としては上々
でも茗荷谷駅まで結構坂がきつくないですかここ
道もちょっと狭い気が...大型の高級車は取り回しが難しそう
仮に物件が一億だったとして60年住むと仮定したら一ヶ月あたりたったの13万円なんだね。
ここの一億の部屋を普通に借りたら月30万じゃきかないでしょ。
定借70年？上等じゃない
管理費・修繕費・地代でどれくらい？
あと固定資産税を加えて計算だね。
日当たりもいいし高台ですし住環境は良好な感じ。
車寄せあるデザインと内廊下もいいですね。
管理費などは高くもなくという感じですかね。
所有権じゃないと色々懸念する向きもあるが、70年分の家賃先払いと考えれば合点が行くだろう。
自分も歳とったらこういう落ち着いた低層物件に住みたいねえ
死んだ後のことは誰か考えればいいんじゃないか、後は野となれ山となれ
とりあえず買っておいて損ない物件でしょうね。私は自分自身が住むかは分かりませんが要望だしました。
損するというのは勝手な個人の妄想レベルのお話ですね～残念ながら
それぞれ求めるもの、人生プランが違うので一括りにするのは滑稽ですね
ここはいいよねえ、ザ・高級低層物件って感じで品がいい
金にも名声にも恵まれた成功者の老夫婦の終の住処って感じだよ
所有権じゃないから、相続する人の負担は少ないだろうし
転売益とかを考えるギラギラした人はもっと高利回り物件へドゾーみたいな
ザ高級って、クルマの乗り降りで雨に濡れるし、床も人工。
間取はインペみたいにナロースパン。
>>274
設備もデザインもそれなりにいいからモデルルーム見てきてごらん
匿名掲示板でネガってるだけじゃ何も生まれませんよ
間取りも悪くないですし３次元的な広がりも充分です。
ネットで間取り図みてるだけじゃ分かりませんよね。
MR行ったらさ、タイルが上等っ言う映像見せられたわ。
インペみたいに凝ってはなかったね。
恥ずかしいレベルで絡まないで下さい。
車寄せあってディスポーザーと天カセエアコン、浴室もタイル貼りでカラリ床や樹脂パネルの壁面じゃないし、廊下などもタイル貼りなど価格相応にはなってると思います。
パークコートじゃないのでこんなものではないでしょうかね。
パークホームズの中のハイグレード物件として良い方なんじゃないですかね。
立地や建物デザインも含め高級感はありますよね。
悪くないと思いますよ。仕様も立地もデザインも。
すでに結構希望住戸入ってるみたいですしね。
まあアンチさんには合わない物件なのでしょう。
正式な申し込みじゃないですが始まってますよ。どれくらい売るかは未定らしいですが。結構好調らしいです。
価格出てるけどマヌケですか？
文京一低のインペとハウスの不人気も手伝って、お安い価格になっております。
定期借地なりの安い価格設定と地代あとは
設備や立地などのバランスとれてるから好調なのでしょうね
好調なの？第1期一次で何戸？
インペとパークハウスより安いのは当たり前だろ。定借やぞ。
安いから好調なんでしょ。買える層増えるしね。
まあアンチが粘着するくらいだから人気なのだろうね
アホみたいに玄関長い間取りあるな。
これで90平米とかアホなのか？
玄関短くして占有面積小さくせんかい。
その部屋既に希望入ってましたよ。残念でしたね。
地代はどんな感じでしょう。
90平米だと幾らですかね。
確かに借地なのですがきちんと坪単価なりに反映されてますので検討しやすい価格ではありますね。結構早期に売れてしますかもしれませんね。
>>293 匿名さん
条件のいい一番高くてそれくらいでしょ。
全体で見ればもっと安いからね。
気を見て森を見ずじゃないですが
もっとよく見てごらん。
モデルルーム行ってればそれくらい
分かりそうなものてすけどね
相変わらずアンチは一部だけをクローズアップして
悪いように書いてるから参考にならないね。
内容も皆無だし頭悪そう。
まあどこのマンションも最後はボロボロになる。
70年という寿命が設定されているのは悪いことじゃない
はじめの方にも書かれてたけど所有権なら@500でしょうから平均で@400くらいというのは
借地権という条件を反映された価格だろう。安くはないけど高いとも思わないかな
ここは、平均で坪350万円くらいですか？
沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。
ところで、公式HPは、なぜか広尾、青山、麻布、赤坂、城南五山の説明から始まっていますね…
人気地域に便乗して小日向のブランド・知名度を上げたいのでしょうが、
逆に小日向を馬鹿にしているとしか思えません。
今でもそこまでは人気が低落していないと思うのですが
沖式とかは全くアテにならないものだから参考にはしないほうがいいと思う。
でも仕様立地考えるとここは割安とは言えないまでも妥当な価格設定かなとは思う。
リビングが広々としていて、窓も広いため日当たりが良さそうです。
平日は友達を呼んでティータイムを楽しんだり、週末は家族と団らんで
ほっこりとした時間を過ごせそうだなとイメージできるマンションです。
モデルルームもオシャレで参考になりますね。
定借って売るとき大変そうだね。
人気あるならそういうこともないんだろう。
償還事例がない、あるいは、限りなく少ないから、よくわからんのが実態。
地主とデベが損するわけには行かないので、相当ふっかけられて損するのはイニシャルコストに目移りする弱者。
実際結構は取引事例あるしそういうことでもないだろう。
人気あるなら尚更だけど、損するどうこうは何ら確証のないレベルのお話てすね。
建物はかっこよいと思う。
ただ、茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、
途中の道のりがちょっとアレだった。
道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね
周囲は良い住宅地だと思いますが、駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、昭和の風情が感じられました
価格はインペリアルガーデンの2割引というイメージでしょうか。
定期借地を考慮しなければインペリアルガーデンと同等という設定のようですね。
建物のグレードはインペリアルガーデンより低いけれど、
茗荷谷駅までの起伏が少ない分、こちらのほうが立地がよいのかな。
1期で37戸販売という部分から見ても概ね好評という感じなのだろうね。
ここの前をよく歩くけど、いい場所だよね。使う駅は、江戸川橋。
小日向の団地がこういう低層マンションに生まれ変わったら尚いいんだが。
高台だしいい所だと思う。建物も高級感ありますね。
でも、間取りがあまりよくない。
バリエーションも少ないし。
>>315 マンション検討中さん
駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、
と言うのはパークハウスへの経路ですね。
ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。
道路も広くて坂も緩いし環境も良い。パークハウスに比べて断然イイ点ですね。インペは問題外。
それはどんな物件でも同じだからな
むしろどんなにボロくなっっても借地期間の70年は取り壊せないというのもいかがなものか
>>325 匿名さん
表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。
正確なところは今度ストップウォッチで測ってみますね。
拓大キャンパスを抜けるルートなどいろいろと楽しめますよ。
まあ売り出し戸数からしたら好調なんだろうな。
何だかんだで小日向は人気あるね。
借地云々はあんまり関係ないということだね。
資産価値でしか考えないからドツボに嵌る。
定借は基本的に出口戦略考えずに永住するためのもの。
現在の高止まりした市況でこのクオリティのマンションをこの価格で買えるのは十分なメリットだよ。
65年目以降とかでもきちんとメンテナンスしてくれていて快適に住めるのだろうか。
ちょっと不安な気も。
自分ならむしろ積極的に出口戦略を考えるかな。40年後までに売却か。
>>330 匿名さん
一般的に定借物件は銀行の担保評価が厳しいので、築20年超えるとローンを組むのが難しくなります。
つまり築年数が経つと資金力に相当の余裕がある人しか買えなくなってしまうので、早めに売るのが吉です。
>>330 匿名さん
定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。
しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。
ここの場合は70年なので割と余裕ありますね。
最近は50年ではなく70年が主流なってきてますね。
永住って、70年後は死んでるんじゃないの。
人生的には５０年が妥当で、70年にしているのは躯体がもったいないからと言う日本人的な発想。
なぜ貴方方という表現になるのか分かりませんが？
私が販売側の人間とでも言いたいのでしょうかね。
自分に不都合な発言があるとすぐそういうこと言い出すレベルで
あまり賢い方には見受けられませんね。
そんな方の言うことには何の意味も価値も見いだせません。
気に触ったらごめんなさい。
ついでに言うと内容も皆無ですしね。
でた‼︎
毎度の皆無おばさん
>>332
もうこの手の浅はかな分析は千桜タワーでお腹いっぱい。あちらのスレでも読み返してごらんなさい。ここも結局好調な出足という事実も存在しておりますので、あなたの価値観が 笑 ということなのでしょう。まぁそんなに嫌なら検討する必要もないでしょうし、このスレにいる意味もありませんよね。
>>321
あまり色眼鏡で物事を見過ぎるのもどうかと思うよ。
朝の通勤とか、別に景色を楽しむわけじゃないし、パークハウスにしてもシティハウスにしても色んな経路で通れば5分で茗荷谷でしょ？
インペリアルだって、色んな近道があるよ。
この物件をヨイショしたいのはわかるけど、他の物件をあまり意味のない形で貶してヨイショするのは格好悪いし、この物件の良さを安売りしていると思うけどね。
結局そのへんも価値観の問題だからいいと思う人が買えばいいと思うわ。
私は小日向の雰囲気好きですよ。完璧ではなくても住環境としては良好だと思いますし。
駅から遠くなく高台のこういう場所が選べるのはいいですね。
高台小日向アドレスで二路線利用可、建物のグレードも高いし、近年近くに建ったマンションと比べてもお得な物件だと思います。おそらく早々に完売じゃないですか。
>>340 匿名さん
パークハウスにしてもインペにしても、谷底を上がり落りしなければいけないと言う必然性があるということですね。
ここにしても近道しようと思ったらアップダウンはキツク、高級住宅地とは無縁の風景が広がります。
いずれにせよ「茗荷谷徒歩5分」などと言ったら、正に「５分だ詐欺」ですね。
それとインペの近道ってどこだろう？
日中に小学生の声に悩むか、朝晩にカラスやヒヨドリの声に悩むか、悩ましい選択だな。
両方、足腰は鍛えられる。
>>345 評判気になるさん
まあいずれ解体され資産価値ゼロ、リセールバリューゼロのマンションなんて経済的常識のある人間は買わんわな、普通。しかも小日向を傘に地代が上乗せされてる。せいぜい余生を小日向で暮らしたい奇特な老人くらいだろ。まぁこれでも読んで勉強しなよ。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05
定期借地物件を批判する一般人にかぎって情弱が多いという印象だな
リセールとかは、買う人の住み替え予定と将来の資金需要次第なのだから、
他人がとやかく言うのは余計なお節介だと思う
価値があるかどうかは個人の考えやライフプランなどにもよりますからね。結局需要がある物件は所有権、借地関係なく売れますよ。千桜がいい例です。あちらも地代が高い言われながらも早期に完売ですからね。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
情弱かどうかは、結果がすべて
インペやハウスの前例があるから、蓋を開けると、ここも苦戦すると思う。
蓋を開けたら好調なようです。現実見てくださいね
>>349
インぺやハウスが苦戦したからここも苦戦するってことでしょうか？
やはり定期借地か所有権かは売れ行きに関係ないんですね
もしここが苦戦するとしたら、価格設定の問題でしょう（ハウスは高すぎたし、インぺはあえて高くして時間をかけた）
第1期で6割くらい捌けそうですので、そのあとが勝負ですね
三井は価格設定が絶妙だね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
低層ゆえに眺望が民家か校舎ビューである点、駅からの道のりを除けば良いマンションではないでしょうか。
賃貸にまわすには利回りがきついですが。。。
そう思うならあなたは止めればいいだけでしょうし、そう思わない方がたくさんいて人気なのですからいいのでしょう。合う合わないかは個人次第なのですがマジョリティな物件だと安心感ありますね。モモレジさんもこちらの物件絶賛してますね。
ネガ意見も大事だと思いますが中身が全くなく
参考にならないレベルのお話なのが残念ですね。
ただの嫌がらせなのかなと思うレベルの内容ばかり...
ポジも中身のあるものにして下さいね
>>357
http://mansion-madori.com/blog-entry-5018.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-5017.html
パークコートに相応しい立地と仕様らしいのでやはり総じて評価の高い物件なのでしょうね。
[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
ところで、三井だけが長寿命化評価がたった星一つの建物の割合が異常に多いですね。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/07/03/mansion-maintenance
こちらも物件も
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/kankyoseino_li...
そもそも三井って建物に長く住んでもらうことを前提にしてない会社なのかな？
でも何だかんだで三井は人気でリセールも有利ということを考えると
物件のバランスなどが優れているのでしょうね。こちらもかなり立地仕様など
評価高い物件ですしね。
いや、小日向の場合はリセールは難しいでしょ
ここより条件の良いこの物件も長期間売れていないし
http://www.nomu.com/mansion/id/KA800023/
リセールというより、金銭的に余裕があって、
優れた住環境で暮らしたい人向けでしょう
まあここのように新築で人気あるなら中古でもそれなりに人気あるよ。
小日向というエリアも未だに人気は健在ですし、定期借地で買いやすい価格というのも
ポイントですかね。
現段階で人気と判断できるみなさんのバロメータはなんですか？
販売戸数ですかね。1期が終了し、追加の2次、3次も完売らしいですから。そんなに早くない時期に売れてしまうんじゃないですかね。売れ行きばかり気にしても仕方がありませんし、感じ方は人それぞれですが私は総じてレベルの高い物件だと感じましたよ。
むなしいですね
>>375
全く同意見。 まあ良い物件だと思うので、何か無理してアゲている感じが不思議。
ちなみに、個人的には茗荷谷駅へのルートがどれも少し面倒に感じるけど、慣れれば気にならないと思う。
帰りの登り坂を気にしなければ、江戸川橋の方が使いやすいのかも。
ついでに、近所のお豆腐屋さんが風情があって好きです。ずっと頑張って欲しいですね。
茗荷谷駅からのルートを計って見ました。
「場末のスナックとかオンボロアパート」の前を通り、谷底へ降りる起伏のあるルートで7分フラット。
貞静学園・拓殖大学の正門前から老舗の豆腐屋さん前を通る広く起伏の少ないルートで７分２０秒弱。
いずれも拓大キャンパスを迂回するので、環境も良い、広い、起伏も少ないと言う良いとこ取りのルートでも２０秒位しか余分に要しないことが分かりました。
また谷底を上がり降りする起伏のあるルートでは、登りに弱い方はペースが落ちるので、かえって時間がかかるでしょうし、実際最後の登りがキツイ感じですね。
では拓大キャンパス内を抜け、石段を2つ登る最短の近道を通ると？６分４０秒といったところでしたが、これも道は狭く結構な起伏がありますね。
>>381 匿名さん
仰るような競歩とまでは行きませんが、ある程度キビキビ歩いて「茗荷谷徒歩7分」の謳い文句に合わせた結果です。
要は最も好ましいルートでも２０秒程しか余分にかからず、頑張って近道しても２０秒程しか稼げないということが分かればよろしいのではないでしょうか？
確かにこれからの季節は日差しもキツク（小日向は日当たりが良い、というか日影がない）このペースで歩くと汗だくですね。
仕様もデザインも総じてレベルが高いですよね。こちらこ物件
他所の方の意見に乗っかる訳ではないですが
パークコートでも違和感のない物件だと感じました。
キリシタン屋敷跡の調査で３体の人骨が発掘されたわけですが（2016年4月）、場所的にはエントランスに向かって右手の角住戸の辺りで合ってますか？
パークハウスでも同じ事いってネガしてる方いましたね。同じ方かもしれませんが、だから何だろみたいな話ですよね。誰ももう覚えていないような内容ですしね。
そういうことはこういうところで特定しないほうがいいんじゃない？
MRで教えてもらったほうが正確だし
[No.388～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
普通に仕様として評価すらならかなりレベルは高いよ。
この価格でこれだけの設備のマンションあるなら他に教えてよアンチさん
デザインも凝ってるけと居室も大理石やタイル貼りで良いですよね。ほんと設備だけ見ればパークコート並みかな、そういう部分が人気の理由かと思います。
パークコートなみとか、パークコートじゃないし
雨の日、カサさしてクルマ乗れってか。
公式サイトでモデルルームを見せてくれないのは何か理由がアルのでしょうか？
パークハウススレでデマやウソばっかり流して失笑されてた方ですね。今度はこちらが標的ですか！ほんと小日向憎しなんですねー
普通にオプションなどなくても仕様が高いですよね。ここの場合。
メインエントランス周りの質感なども今まで見てきた中で一番素晴らしいものでしたしね
ここはあまり書き込みが増えませんね。
静かに売れて行ってるのでしょうか。
>>402 匿名さん
このスレでも変な無理ポジの某匿名さんの不適切表現投稿が多くて、ちょっと荒れる傾向にありましたね。
削除依頼などでそのほとんどが削除されました。
ですので静かか否かは定かではありませんが、売れているのは確かなようで、油断しているうちに５０㎡台が
無くなってしまいました。
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
ここの物件の方々は、年収おいくらぐらいなんでしょうかね。
平均的なサラリーマンでは手が出ないと思いますけど、
でもこのような高めの物件を買う方々が、こんなにいるものなんだなぁ、と。
5次も売れて順調に売れて言ってるようですね。
小日向の低層で仕様も良いとなれば多少高くても
売れるということでしょうかね。
高いと言っても借地という部分を差し引いて仕様など考慮すれば比較的に買いやすい価格になってるからそういう点で人気はあるだろうね。
ここでこの仕様で1億円行かないということは、借地である、ということの影響が大きいのかなぁというように感じました。あれだけのグレードでですから。
教育環境が良いということを全面に出してきています。
ここは通学区は小日向台町小学校のようですが、評判などはいかがでしょうか。
かなり歴史の長い小学校だということは公式サイトを見ていてわかりました。
間取りのバリンエンションがもっとあったらなぁという印象ですよね。
だいぶ販売が進んでいるようですね。何かんだで高くても売れてしまうのだなと感じました。
仕様の面でもかなり良いもの使ってるようなのでそういう面でも評価高いのかしらね
毎回 仕様、仕様ってくどいな。もうわかったって。
ついに販売が厳しくなってきたか…
>>413 マンション検討中さん
おっしゃる通りですね。
いつもの無理ポジさんの投稿なのがミエミエです。
炎暑や天候不順のせいか販売も少し停滞気味のようですが、
天下の三井はこんなヘタなステマはしませんよね。
三井の物件は必ず書き込み部隊がステマする
はっきり言って悪質
小日向の物件で前向きな発言投稿すると必ずアンチが絡んでくる。はっきり言って悪質
全部リビングインで萎える。
三井なんんで、年末には値引き開始かな。
また三井がステマしてんのか
堅調に売れてるしこれと言ったネガ要素もないので
捨て台詞のような短い連投が精々の嫌がらせですね。
言いたい放題の奴がディスってるＭ、あれば、教えてちょ。
あいつは、犬だよ。
>>425 マンション掲示板さん
白けるのは賢くなさそうな貴方の書き込みだよ。今更検討者とか阿呆なんですかね。
だったらもっと有意義なことスレで聞けばいいのに、変なことに拘ってそれすらもできないんだね。全くおかしな検討者 笑 ですね
>>429 マンション掲示板さん
実際にこのスレの投稿なんてそのくらい期間開いてるじゃないですか。それすらも分からない？それとも都合の悪いことは無視ですか？馬鹿の考えはなかなか理解できませんね。
わかった、わかった、2週間あけて投稿したところは評価しようじゃないか
でも、連投しまくったら間をあけた工作が台無しになるぜ
同じことを書くんじゃなくて、何か新しい有益情報を書いてくれれば滑らないし、
みんなの迷惑にならないんじゃないかな
>>437 マンション検討中さん
別に工作でも、何でもないからいいんだよ。あと、あなたに評価などされる必要もないので不要です。 嫌なら絡まなければいいだけなのにいちいち絡んでくるから馬鹿の相手は面倒なだけというお話
>>438
そうなんだ、こりゃ失礼しました。
しかし、ネガからもポジからも邪魔者扱いされてるのに、打たれ強いねぇ
ここのマンションに住むと漏れなくそういう方とご近所付き合いしなければならないんですかね？
なんだか面倒くさそうだな。
ステマなのかは不明だが、この物件に悪影響ばかり及ぼしているな笑
>>443
まあ、イジリ甲斐があるけどね
2週間ぶりの連投書き込み自体にはまったく内容がないけれど、
ここの購入者にこんな人がいるかもしれないというのは有益な情報かもしれない
他の購入者は入居まで不安だろうね
ここは自称パトロール隊が生息するマンションになるのか…
資産価値に影響しそうだな
良い意味で（笑）
他人を阿保とか馬鹿とか簡単にいう人に限ってアレだなあ笑笑
まぁまぁ、みなさん。あまり生産性のない議論？会話は控えませんか。
小日向の住宅街ってなぜスーパー、コンビニが全くないのでしょうか。春日通り沿いはあるのですが、一本入るとひたすら住宅地ですよね。古びた商店が点在するくらいで。現地見たとき、もう少し買い物の便がよかったらな、とおもいました。
去年までは制度上、第一種低層住居専用地域にコンビニは作れなかったのだよ
http://www.mlit.go.jp/common/001140879.pdf
制度上可能になっても、高層化はできないし、
コンビニだけのために用地を取得しても採算が合わない
>>451
昔は御用聞きが回ってきたのですがカクヤスやアマゾンを活用している人は多いですよ
そのほかにも宅配してくれるクリーニング屋さんもあるので、利用すると便利ですよ。不在時は出来上がった洗濯物を宅配ボックスに入れておいてくれます。外見はホテルマンのような出で立ちで配達に来るので慣れない人は最初はびっくりするかも。
カクヤスやamazonは重いものとか手に入りにくいものを買うときに重宝しますが、
それがメインだと寂しいですね…
少なくとも生鮮食品は手に取って選びたいかな。
専業主婦もずっと家にいるわけじゃないし、今はお手伝いさんが常駐している家も少ないでしょうから、
ネットスーパーで買って家で受け取るというよりは、
車で買い出しに行くか、駅に行ったついでに買ってきたりされるのでしょうかね。
よく考えてみたら、コンビニに行くだけのために家を出ることなんて、
たまにしかないかもしれません。
商店がない環境もある意味静かなメリットともいえなくないから
そのへんは価値観次第でしょうかね。駅に遠いわけでもないですから
不便というわけでもないですしね。住宅街としてみれば良い場所なのでしょう。
経済通から言わせると、ネットビジネスも流通で破綻してるし、マス層的にはメリットないね。
その話しもうちょっと詳しくお聞かせください。
お前ごときに説明する必要もないが、今日は酔っているので教えてやる。
オイシックスとか、アマゾンレベル以外の零細企業は送料が倍になり、価格に転嫁してんだよ。
>> 458 名無しさんへ
もしかしてアナタは”金融投資家”さんですか？
>>454
この辺だと三徳やライフの無料配達エリア内じゃないかな。
配達サービスは通販だけじゃないよ、スーパーもやっている
でもこの辺にお住まいの方は車で買い物に行くことが多いかな
年配の人だとデパートの外商部を未だに愛用している人も多そう
>>461 匿名さん
デパートの帳場付けなら極端な話、ニンジン1本でも自宅に届けてくれますよ。
現に番町当たりでは、そういう方が結構いらっしゃいます。
もちろん500円払えば、紀伊国屋も配達してくれますが。
駅から7分程度なので、立地的にはそれほど悪い印象を受けませんね。
配達もしてくれる環境のようですので、その点も安心です。
間取りはリビングが広めに取られていて、開放感がありそうな印象があります。
買い物って駅の近くの三徳で良いんじゃないの…？と思うのですが、
みなさん、通販とかも考えられているのですね。
定期的に野菜が届くものとかありますが、あれはあれでとても楽しいですけれど、
気分で献立を考えたい場合は
やっぱりスーパーで自分で買ったほうが楽かなぁなんて思いました。
このあたり歩いていると生協のトラックはわりと見るような気が。
使われている方も多いのかしら。
[No.464～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
教育環境の良さをうたっていますが、このあたりの学校に受かった人向けの賃貸としての需要は合ったりするのでしょうか。
通学区の小学校自体は、窪町ではないので、
公立の小学校目当てで来るという人はあまりいないと思います。
販売ペースがかなりゆっくりに思われますが
お値段が強気すぎるという点がポイントなのかなと思いました。
また荒らしが削除されてるのね。ほんと物件が気になって仕方がないのかね。売れてることも含めて気に入らないのかな 笑
474のおばちゃんの言う通り、まだそこまで販売に苦戦しているわけではないでしょう。
今までは夏休みとかあったから、ペースが遅くなっていたのは仕方ないと思います。
高くていいから所有権にして欲しかった
パークハウスより高いだろうけど買う人はいたでしょう
それでももう6、7割は売れてるそうですから
需要はあったのでしょうね。所有権じゃない分
買いやすい価格に転嫁されてるというのも
人気の要因かと思います。あとは小日向の
低層物件というのもあるのかなとも思います
一般的に、契約率70％を下回ると販売不振になるんじゃなかったっけ？
営業さんじゃなくて、ちょっと変わったおばちゃんなんだよね。
俺は好きだけど。
都合が悪いと営業と言い出すアンチにも困ったものですね。売れてる事実は変わらんのに。
でっせということは、大阪の方でしょうか？
関東の場合、今は冷え込んでいて首都圏全体で契約率70%前後を行ったり来たりですから、
「殆どの」は言い過ぎですが、半分くらいは販売不振ということになりますね。
1期で七割売れるなら大成功だろうが、現実そんな物件は少ないよ。
同時期の近隣物件ですと、ブリリア本郷とパークハウス本郷が第1期で8割強
の契約でしたでしょうか。
どうも勘違いしてる人もいるようだが、売り出し戸数による契約率が70%なだけで全体の未供給の住戸含めたら70%などには遥かに及ばないよ。どの物件も5割いけば上々、そこそこ売れてる大規模なんかでも全体の3割、4割行けばよいくらいでは？ないですかね。販売不振の定義すらよく分かっていないようですので書かせて頂きました。
営業マンのオバハン頑張れ
ここも契約率で見れば8割、9割くらいだよ。ある程度売れる見込があるとこ売ってるから別に珍しいことでもない。
その上で現時点で七割程度まで販売が進んでるなら
概ね良い販売ペースなんじゃないかな。
いや、本郷の2物件は全販売戸数（2期以降も含めて）の8割以上が1期で売れているから。
そういう物件があっても稀ってことでしょ。全体でいきなりそんなに売れる物件なんて
全体でみても数パーセント程度だろ。無知なのか知らんけど阿呆な契約率ネタ出して
売れてないアピールは滑稽だわ。他の人も書いてるが契約率なんて供給戸数分の割合だからな
現在はもう少し売れてるよ。
7-8割程度の販売進捗率だと思う
あとはどこと比較するかだね、
１期からの累計でそれくらい売れて今ならわりと
順当だと思うけど、そう思わない人は
別にそれはそれでいいんじゃない。
そこに拘ってもあまり意味はないト思いますが。
結局は価値観と合うかどうかですかね。
某間取りブログで絶賛されてたこちらの物件ですが
結局それも一主観でしかありませんからね。
参考程度には役に立ちましたけどね。
まあまあ落ち着いて。
だれもここが売れてないとは言っていなくない？
無理やり「売れている」と言っている人はいますが（笑）
販売ペースは売主次第だし、住友みたいにわざとゆっくり売る商法もあるのだから、
ペースが遅いからといって売れていないことにはならないですね。
一般的に見ればそれなりに売れてるんだろうな、絶好調とは言わんけど
駅近でもないし価格も安くもないけどそれなりに売れてるなら
環境や仕様などに価値を見出す人が多いのだろうという感想
Light Court Voidというものっていわゆる吹き抜けのことなんでしょうか。
初めて見るなぁと思いました。。。
勉強不足なだけなんですが^^;
各居室に全然窓がないじゃん！って思ったんですが
それがあることで圧迫感みたいなものは緩和されていく形になっていくのですか？
それがあることで何かデメリットはあるのでしょうか。
想像もつかなくて。
先着順住戸受付中（４戸）
３ＬＤＫ 8,230万円～10,380万円
現在の販売状況はこんな感じだそうです。
高めの部屋はまだあるのだなという感想を持ちました。
値付けが高すぎると価格が上の方の部屋は残り勝ちになってしまうと聞きます。
今出ているのは、Hタイプ以外は90㎡超え。
広さはきっちり有ってリビングダイニングも広く取られているので暮らしやすさはあると思います。
あとはお値段とのバランスなんだなぁ…
パークハウス小日向に比べても間取りも外観デザインも良いですよね。
一種低層だから駅距離はそれほど問題にならないとして、定借だとここまで目に優しい価格になるんですね。
30代で買っても定借70年なら取り壊しの頃は生きてないだろうし、そもそも築70年なんて所に住む気にならない。
でも70年後には必ず無になると考えると理屈を一抹の寂しさや残念さはどうしても感じてしまいます。
目に優しいか？定借であることを差し引いても高いと思う。
>>496 検討板ユーザーさん
>パークハウス小日向に比べて間取りも外観デザインも良い
のは当然と言えます。東西に長い広大な敷地に満を持した？デザイン
かたやパークハウスは南北に長い狭い敷地に、なんとマンションデザインには素人の地元建築家や近隣住民が、無理矢理常識を外れた形に変えさせたのです。
よーく見なくとも、パークハウスは敷地はキレイな矩形なのにヘンな外観なのが分かりますね。
建設現場に行くと、いよいよ外壁が見えてました。
しかし、北側と南側で外壁タイルが全く違う。。
南側はコスト削減、手抜きっぽく感じて検討意欲が落ちました。。。残念。
デザインと仕様は素晴らしいですね。小日向に相応しい物件には仕上がってますね。
定期借地という部分を除けばデメリットもあまりないですかね。
残りも数部屋でだいぶえらべる部屋もなくなってました
