ソライエ成増についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区成増3丁目323-1（地番）
交通：東武東上線「成増」駅徒歩11分
東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩11分
間取： 2LDK ～4LDK
面積：55.82㎡～84.74㎡
売主：東武鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-03 00:24:18
竣工しても2割しか入居がないという物件は、過去数十年みても例があるのでしょうか？
アンヴィーネ保谷（保谷駅徒歩３分、７０平米南向き5000万）153邸が
第1期110邸 即日完売瞬間蒸発と比べると、ここは大変ですな・・・
比較対象にならないよ
成増北口は落ち着いた環境で住みやすいイメージがありますので良いですね。
こうのマンションに関しては多少駅から遠いので、サラリーマンの通勤には若干不便なところはあるかもしれませんが、前述であるように安くなっているのであれば購入対象物件ですね。
売れ残りの値引きは交渉次第でしょうね。
やるだけやってみるのも良いかと思います。
出来るだけ安く買いたいのは普通の考えですから。
もしダメなら、何かオプションを付けて貰うとかも良いんじゃないでしょうか。
それも交渉次第ですね。
実際いくら位の値下げをしているのでしょうか。
ご存知の方がいれば目安だけでも教えて頂けないでしょうか。
当方、交渉事が苦手なものですから、ヒントだけでも教えて
頂ければ幸いです。
賃貸物件になったら住んでもいいかな？
新しいから気持ちいいし、
新築分譲賃貸だけど駅から遠しい、相場は１５～１６万円くらい？
南口の方が、普通に暮らしやすい街なのかなという印象です。
ここは北口と南口だと全然印象が異なる街ですよね。だから、どちらがいいのかっていう好みは、極端に分かれてくると思います。
どちらが正解というわけではなく、本当に好みの問題ですから。
でも、北だから極端に不便というわけではないですよ。
やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。
こいつら本当に検討してるのかよ、ウンザリだな
何度か車で見に行ったのですが夜でもベランダの灯りがポツポツとしかありません。
入居者が少ないと管理費や修繕積み立て費がきちんと集まらないと思うのですが。
これは不安材料ではないのでしょうか。
マウンティングされ放題だが適性価格になれば
ここまで弄られるほどの物件ではない。
しかし徒歩11分と徒歩10分の壁は想像以上に厚かったことが
証明された物件ではある。
Dタイプくらい広いと、居室がそれぞれ広さが確保されていても、
リビングもきちんと広いし、収納も確保されているのはいいなぁと思います。
それだけ、値段も高くなってくるわけですが。
部屋数が多く必要で、家族も4人以上で暮らしているならば
コレくらいの広さは欲しくなってくるでしょうね。
でも、そんなことを言われても、先立つ物が有りません。
ところで、今はマンションは売れているんでしょうか。
大変気になるところです。
あまりコンパクトな部屋は・・・広い方が好きですが・・・
営業さんも夏休みに出勤されて苦労様です。
大変ですね。
やべードヤ顔されちった笑
ソライエ良いね
住民スレがのびてない時点で察してあげなさい
本物件は、グローリオ芦花公園のようなマンション史上に残る失敗物件になりそう
>>726 購入経験者さん
いやいや、グローリオはなんやかんやで完売してるし、ここのように竣工して2割しか入らないとかなかったから。
竣工後1000万さげてなお、まだ高いと言われ、売れないほどひどくなかったはず。
買われた方は自己責任なんでしょうが、
デベロッパーの販売戦略悪すぎ。
当たり前ですが、マンション自体が悪いものでないのに、2割しか入ってないマンションにこれから買う勇気って普通ないよ。
成増10分超でそこまで強い需要がないのなんかマーケティングすればすぐわかるはずなのに、あんな馬鹿高い価格で販売し、売れ行き不調なのわかって明確な手を打てず、ここまでしたデベロッパーの罪は重いよ。
値下げしてもまだ高いとは言われてるけど、はじめから今の価格で販売戦略をきちんと練って、5〜6割でも埋められたらまだどーにか出来たはずなのに、ここまでゴーストマンションにしてしまったらもー手がないじゃん。
罪って？罪状は？
こちら空家になります
欠陥マンションなわけでないのに、この販売状況が
住民の資産価値を大きく下げてるわけで、ちゃんと説明だけでなく、管理費修繕費の保証とかしてやんないと可愛そうだよ。
だって、別に住民は売らなきゃ資産価値が下がるなんて関係ないしわけだし。
マンションの質だって悪いわけじゃないんだからさ
この状況じゃ、もー1000万下げても誰もかわんもん。
せめて入居2割から9割近く売れるまで、怖すぎて買う気おきん。
だからこの状況じゃ誰も買わないから修繕の積み残しとか半端なくおきそうだから
まじで70mで3000万代くらいにいかないと売れないんじゃないか
このマンションの価値仕様が低いというわけでなく、
竣工2割しか入らないマンションを買うってそういうこと。
ちゃんと管理組合組めわ、修繕もままならないだろう。
今のままだとまだ高いんだから、その状態で未入居だらけのマンション買うってないからな
叩き売ったら叩き売ったで、リセール市場での価格がそれを元に形成される。
売れなきゃ売れないで、中古リセールは未入居と競争せざるを得なくなる。
何れにしても既に入居済みの方に圧倒的不利になる状況にしかならない所まで追い込まれてるのを見ると、何らかの補償でもしないと暴動もんだよねこんなの。当然管理費修繕積立金は東武が払うだろうけど、それ以上に何かないと。
購入済みの方は申し訳ないけど、リサーチ不足による高い勉強代と割り切るしか…。郊外×駅遠×長谷工は甘く見ちゃダメだね。
1000万円値下げしてもまだ高いとおっしゃている方が多い様ですね。値下げしても売れ行きは良くない様ですね。
これが２月？をすぎると中古物件扱いとなるわけですが、その後このマンションの販売価格はどうなりますか？さらに1000万値下げされて中古市場ででまわる？
それとも賃貸物件になるとか？
完成から１年で新古で、2年で中古になるんじゃなかったかな
駅前周辺のマンションは確かに高額で、人気がありますが、
駅から離れている立地的に高級路線だと難しいでしょうし、戸建と同等くらいの価格設定になってしまってるのが残念
竣工時期が2018年2月26日となっていますから、まだ半年程度です。
これから値下げされる可能性もありますが、一年たっていませんのでもう少し様子見という方が多いのかしら。
竣工して２割しか入居がない考えられない不振で手の施しようがない。
東武からすると、なりふり構わず1000万下げても、
専門家にまだ高いって言われる元々の
価格設定でどんなだ
更にもう500万さげても、普通な価格言われてたぞ。
今更、普通の価格じゃかわないんだし、現実問題買う人いないよねここ
100くらいで80未入居ってどーすんだろうね
本当に2割しか埋まってないの？
ほとんどがイジリー岡田でしょうね。
住民かわいそう。
西側の自転車ラックがガラガラで寂しい
販売戸数/総戸数： 8戸 / 111戸
話題作りのために、慎重に販売してるんでしょうかね。
見学者らしき人達は時々見かけますけどね。
時々、って頻度じゃ完売できないよ！
空家なりますってのが本当に不吉な名前
実際空家だらけだし…。
日曜日に引っ越しのトラックは見かけましたよ
８戸というソースは何なのでしょうか
ああ、暗くなり始めたから今行けばわかるかも知れませんね
８戸より明かりが多ければデタラメかどうか
デタラメですね。あと、空家じゃなくてソライエですよ
成増には住んだことがあります。
西友近くです。
駅から11分はちょっとキツイ気がします。
有楽町までが遠かった。
売れてなくてもカーテンって設置するものだと思ってたけど、ここはカーテンつけてないから、一目でわかるよ
8戸というのは今売り出してる戸数で、すでに売れた戸数ではないのでは？近所から明かりやカーテンを見ますと20戸ぐらい入居されてるようです。
この掲示板を見るまで、こちらのマンションを検討していました。
ここまでやばい状況だったとは知りませんでした。申し込む前に知ってよかったです。
マウンティングはやめましょうよ。
成増は住みやすい街ですし、適性価格になれば
不動産は必ず買い手がつきます。
板寄せでまだ寄り付かない理由は皆さんが
ご存じの通りです。
不動産がショートできたらここの初期価格時に
全力ショートする価格でしたね。
空家の提供とか自治体で募集してるから、提供するのも一つの手かも。
完全にマイナスのイメージついてしまって可哀想。
でも今なら間取りとか階とか欲しい物件が手に入るかも⁈
近隣のマンションからの相場予想。マンションマニアから引用
Eタイプ 70.50㎡ 3階 6300万円台(新築時) → 3800万円(築10年時)
地価下落時は3000万を切る可能性もある。10年で半額になるマンション、誰も買わないよね。
>>766 通りがかりさん
さすがにベストポジションは1期の定価購入者さん達で抑えられてるんじゃないですかね？
それでもまぁ選択の余地があるという意味では、良いのかもですけどね。3LDKで4,000万前半なら検討しますが、まだ今の4,600万〜じゃ諸々リスク考えると食指は動きませんねぇ。
ここを仮に検討するとしたら、現在の2割入居から8割くらいになり、3000万台になってだな
怖すぎる
75平米で3000万台なら考えてやってもいいな。
まだ1000万円位上の値下げは必要だな
もっと残戸数減らないことにはバルクでこっそり叩き売るのも難しいし、こんだけ詰んだマンションも中々珍しいね。ソライエで空家という皮肉も最早笑えないレベル。
初期の購入者には悪いかもしれないけど、損切りして在庫捌いた方がいいと思うけど…住友ほどの体力ある会社じゃないだろうし、そもそもネームバリューあるわけでもないから長期販売したところでメリットも薄いだろうし。
現在の販売状況
第二期 3,800万円台予定～5,900万円台予定 / 【先着順】 4,098万円～5,798万円
2020年あたりの完売を目指しているのかしら。その頃には築2～3年
書き込みの質が低いので一言
購入して住まわれている方もいらっしゃいます。物件が希望するものでないのであれば、この板を利用する必要はないでしょう。
少し考えてから、物件の良し悪しについて検討者の検討に資する大人の書き込みをしたらいかがでしょうか？
>>773 評判気になるさん
特段現入居者を貶しているような発言は直近見られませんけど、過剰反応しすぎでは…？
少なくとも出口戦略を考えないといけないマンションという不動産を購入した以上、市場評価がどのようながについては、良し悪しに限らず直視すべきではないかと考えます。それこそ見えない振りしてたら本当の本当にに詰みますよ。
マンションそのものの質も低いわけで・・・難しいところ。
アルコーブなし、直床、タイル貼り裏面カット、アウトフレームではない、などなど
王道のＴＨＥ長谷工コストカット物件の上に低地の駅遠立地。
第一期の価格は笑わす！売り手が完全素人でしょ。
773さんにも一理あり。
しかし不動産は金融商品なんで勉強も必要。
775の指摘した構造や立地の物件て
少し勉強しさえすれば絶対に手を出してはいけない
条件のオンパレード。
自由主義経済においては本来は需給で価格は決まるから
安かれ悪かれで価格が決定されるのだが、
ここは高かれ悪かれという前代未聞の物件になってしまった。要因は恐らく土地の仕入価格だと思う。
高値掴みで競り落としたんだろうと安易に想像がつく。
デベの責任は重い。
タイル貼り裏面カットって何？まぁ直床はどうでもいいかな、アルコープとアウトフレームはどうにかしてほしいけど。
現地見ればわかるが外観の目立たない裏通りに面した部分はタイル貼りを節約して吹き付けで済ませてる。
昨今の建築資材の高騰でどの物件でもよくやるコストカットだが当初のここの価格なら成増徒歩11分の駅遠、低地の分、総タイル貼り、内廊下、ディスポーザー、アウトフレーム、二重床、二重天井など高級使用だから高いのですと言い切れる特長が必要だった。
同価格帯だったとなり駅のグランスイートは内廊下とまではいかないが総タイル貼りで徒歩2分でも苦戦したのに
そもそもなぜここは徒歩11分の低地で同価格帯で販売したのか理解に苦しむ。事業責任者は定期人事異動で飛んだのか？
やっぱり社宅しかない！
ゲリラ豪雨の時こそ、よく下見すべきだと思う
魚飯の移転残念。
飲食店は増えてきたし、ミニスーパーあるし、クリーニング店、病院も近いので
暮らしやすい場所です。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
そのうち3500くらいになるしょ
それくらいでないと、だれも買わんよ、ここ
みなさん書かれてる通り、
マンション史に残る物件としてしまった担当者は、
購入者に詫びるべき
自己責任といえ、デベロッパーにも責任はある
近隣のマンション購入者として恥ずかしいマンションです。
低地といいますが、洪水の危険性はどれほどでしょうか？
価格が価値に見合っていなくても、
買う人が満足できればよいと思う。
特別仕様のいいマンションではないですが、
欠陥マンションのように扱いを受けてるのは、
異常なほどの販売不振。
竣工して入居2割って勇気ないよ、買う。
おまけに値引きしてもなおまだ高いし
社宅ですかね？
東武の商品券もらえるんですねー
モデルルームいくの好きだから今度いってみようかしら
①建物仕様は低いのは上記に記載の通りだが、なぜ高いのか？
②竣工後入居2割からどのように脱却してくのか？
③ぶっちゃけどこまで値引けるか？（新価格の1000万値引き後より、更に1000万安くなるなら検討有）
マンマニも書いてたけど、ここの適正価格って値引き後より更に安く、4000万くらいやと思うよね。
とても竣工後入居2割の危険な状態であと500万値引かれても買う気おきないけど、この異常な販売不振を利用し、3500万くらいならいいかなって思う
一期で6000万で買われた方はほんと詐欺にあったような感じでしょうが。。
1000万以上の値下げは先に買った人に流石に訴えられると思うが。。。
新築価格の設定は土地仕入値+資材費+人件費+広告宣伝費などの積み上げ式。中古価格は周辺の取引事例による需給の均衡点で成約と
価格決定の構造が全く異なる。
デベは周辺地域が中古でどれだけの価格で動いてるか加味した上で
この土地を【入札価格】で仕入れて111戸販売するときに
一戸平均どのくらいの価格で販売しないと採算が合わないかを試算する。
その試算が新築プレミアムが乗った分、周辺中古価格に対して購入者側が納得できるものでないと売れない。
積み上げ式の新築価格が中古取引事例と大きく乖離してる場合は
まともなデベはならばその土地を買わないという判断をする。
過去に例のない最も採算の合わないマンション用地取得という
伝説的な物件とならない事を祈る。
なりかけてるよ
>>790 マンション検討中さん
マンションって一物一価だし、先に希望に沿った部屋を購入出来たという事実もあるから、まぁ実際訴えたとこらで何もないけどね…。心情的には同情の余地はあるけど。
ホテルの自販機で200円のビール買って、後でスーパーで128円だったから穴埋めしろ！とか言っても何もならないしね。
住民に同情余地は多いにある。
価格に疎かったというだけで1500万円の勉強代を払わされたんだから
流石にかわいそう。
ここを買うのは一般的な勤め人が大半なんだから
1500万円の出費となると人生設計変えないと
どうにもならない家庭も出てくるだろう。
子供二人を大学に出せないかもしれないから独りっ子にするとか。
６年もある薬学部などは行かせられないから諦めてくれとか。
私立中学、高校は無理だから全て公立にしてくれとか。
ああ無情！出口戦略が不可能な状況！今の日銀にも似てるが。
進む【常時残債割れの永住】も地獄、引き返す【売却】も地獄かあ。
>>793 匿名さん
＞ホテルの自販機で200円のビール買って、後でスーパーで128円だったから穴埋めしろ！
その話は売り主が異なるので前提条件が違いますね。
その話でいうなら、スーパーに先に来た客には200円で売り、後から来た客には128円で売って、200円で買った客から「なぜアイツは128円なんだ！」と文句言われるという話ですね。
まあ200円で納得して買ったんでしょ？と言われればそうなんですけどね。
>>795 匿名さん
そんな細かい揚げ足取りしなくても…。
意味は充分伝わりますよ。
しかし、デベは市場調査しなかったのかな。それとも上にあったように土地を高値で掴まされて致し方なかった値付けだったのか。元々東武は郊外物件はばっか出してるし、板橋区の端がどういった価格ポジションかなんて当然に知ってそうなもんだけど。ましてや市況トレンドからズレてる駅遠物件の上に王道を往く長谷工郊外物件。
結果的に手付金は埋没原価として放棄した方が傷が浅かっただろうけど、そういう判断も払ってしまった以上難しいね。まさか入居した途端に含み損が1,000万以上に膨れるなんて思いもしないよね…。
>796
デベが高値で掴まされたという事はないと思いますよ。
財務相の旧社宅の土地ですよね。
各社がそれぞれ試算して採算の合う価格で入札したはず。
あの土地を仕入れることありきでデベが動いたのだと思います。自社路線が走る急行停車駅だから徒歩11分でも何としても競り落としたかったんだと思います。
資金だけは潤沢ですからね。
採算度外視で当初は良かったのでしょう。
しかし蓋を開けたらこの惨状。
誰かに責任は押し付けないといけないから
土地仕入部門のトップ辺りが腹切らされたんじゃないかな。
大企業によくある話ですな。
永久フリーパスいい案だが
税務処理上は難しいかも。
外交機密費的なものは
民間企業には認められてないからなあ。
しかしできるなら本当に住民に
永久フリーパスを進呈するべき。
いくらなんでもかわいそう。
夢を抱いて新築に入居したとたん1500万円含み損て
笑えない罰ゲーム！
【結果的に手付金は埋没原価として放棄した方が傷が浅かった】
確かに理屈ではそのおりですね。
しかしここを１期で買ってくれるような
金融リテラシーとは無縁の優しい方々が
手付金の損切りなんて決断できないよ。
手付金を損切りして例えば売れ残りの
グランスイート下赤塚を値引きして買えば
ここまでの損害は防げただろうが、
それができるなら最初からここを１期では買わない訳だし。ニワトリが先か卵が先か論だよなあ。
