ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
うまくないと言うかスミフ寄りになってきたんじゃないの。価格下げて早期完売を目指すのではなく、やや高値付けて長期販売も辞さないって姿勢を感じる。まあここは極端だし地所サイドもミスったと感じてると思うけど。
その点三井は好感持てる。竣工後半年とか1年売れ残ったマンションに出入りする惨めさを購入者に味わわせたくないっていう感覚、大手デベには備わっていて欲しい。
最近内見をしたんですが、携帯が圏外になりました。ご存知の方がいましたら、教えて頂きたいのですが、この地域の電波が弱いのでしょうか？それとも物件が圏外になり易いのでしょうか？
携帯は、iPhone 6 plus(docomo)を使用しています。
このエリアで携帯電話基地局の電波が弱いということはないと思います。建物内の構造によるもので建物内の位置によっては電波が届きにくい場所もあるのではないでしょうか。
2割引なら買いたい
2割引程度ならば、応じるのではないか
見に行ったけど、暗くて狭くて地味だった。
場所が悪い上にこれでは売れないの当たり前と感じた。
アドレスは西麻布だけど、周辺が細街路と狭小住宅に囲まれていて、全く麻布感がない。
関係ないけど麻布永坂町は街並みが素晴らしかった。
地位というものはあてになりますね。
もともとの川底だった場所だからね。
麻布ってついてれば高く売れるというのは流石に浅はかではあるわな。
4割引なら欲しい
70㎡11600万を3割引の8120万なら即決する。
坪単価400万未満になればアドレス目当てに買う人は続出かと。
8500万までなら検討ギリギリ。
そろそろ大商談会とか分かりやすいサインを出して欲しい。
みんな返り討ちには遭いたくないから様子見は多いよ。
希望の大幅値引きがあるまで待つから。
他契約者の手前、守秘義務契約とかするんだろうか？
NDAは必須です
>>308
麻布永坂町は町域が狭い上に孫正義邸やブリヂストン創業家邸、参議院副議長公邸などの大区画があるので、一般人が麻布永坂町で住まいを手に入れるのは困難だね。ただ、麻布通りの坂上から麻布永坂町に入るところに何故か建売風の家が並んでいるのは謎。
広さがある部屋、
21400万から値上がりしましたね。
何で？
消費増税分
浸水は大丈夫でしたか？
そうなのですね！
教えて下さりありがとうございます。
増税で値上げとは理論的には真っ当ですが、
そもそも立地云々あるのに、
値上げして売れるのでしょうか…
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
先着順住戸が増える理由はなぜなのでしょうか。
購入予約が入ったら住戸を増やすなど、何か理由があるのかもしれないと想像してしまいました。
家具つきのモデルルーム住戸が販売になるんですね。
表参道や六本木にも近い立地なので、家具も高級品やブランド品なのかと思いました。
一旦申し込みが入ったものの何らかの事情でキャンセルになり、先着順に回したものと思われます。
「家具付きモデルルーム住戸」というのは、勿論額面通り受け取っても良いのですが、一般的には色々とサービスしますという意思表示と言われています。
来年3月で竣工後2年になるので、そろそろ終わらせたいプロジェクトであるのは間違いないでしょう。
麻布十番徒歩5分のPC南麻布は坪500万中盤の単価とコンパクト中心のプランニングで竣工前完売は確実な情勢、表参道徒歩11分かつ駅から下り坂となり様々な意見があるここのロケーションだと適正単価は坪400万程度かと。それも残っている住戸がグロスの張るファミリータイプばかりなので売り手にはきつい展開。
現在と市況が違うとはいえ、ここより若干駅に近く規模感もあるマスターズハウスが坪300万中盤で苦戦してたのを忘れてはいけないと思います。
>>324 匿名さん
霊園のコンクリート壁沿いに建つここら辺はもはや南青山アドレス内ではいしょくの場所ですね。ここまで売れ残ると先行したマスターズ住民も風評被害をおそれているのでは？
マスターズハウスは、ある意味、この立地に相応しいマンション。天井高が最大240cmかつ、多くの梁が突出し、梁によっては天井高が190cm未満の箇所もあるカタストロフィー感のある低仕様低価格の企画が素晴らしかった。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html
ここは西麻布アドレスですが、この辺りはやや特殊なエリアとは言えるでしょう。
結局はそういうのも全部ひっくるめて、設定価格が間違っていたんですよ。
都心の三菱中規模物件でこれだけ売れ行きが芳しくないのはかなり珍しいです。
仮に坪300万台で分譲していれば竣工前に完売していたかと。
マスターズハウスに関しては、当初はご近所のここが5割以上高い単価で出てきて相場が吊り上げられた側面もあったかもしれませんが、今となってはここが完売するまでは中古も売りづらいでしょう。
それでも、3Aには普遍的なブランド価値があるので、下手な山手線外側の駅近タワマン等よりかは資産価値はあると思いますが。
２LDKで70㎡以上あるのは、このエリアならではという感じもするし
作っている物自体はとてもいいと思っています。
品質だけじゃなくて、こういうものが好まれるであろうな、というところまで。
あとはマンションが
全体的に高くなりすぎてしまっている中でのこの価格なので
なかなか動きにくいのがあるのかもしれません
かなり魅力的な新価格の案内がありました。麻布アドレスで新築をこの価格で買える物件はなかなかない。正直言って、なぜ売れないのかということの方が気になる。自分自身、迷っている点は現地の街並み、外苑西通りでない側の雰囲気に我慢できるかどうか。この土地の過去の記憶はいずれ時が洗い流してくれるとは思うのですが。
デベの回し者ではありません。
坪400ってことか？
>>331 匿名さん
大台割れを解釈すると
70㎡10986万→1億割れの9800万くらい？
坪単価460万とみた
ブランズ芝浦が坪475万
まだ坪単価460万だと若干高いよ。
更に5パー引きが買いライン。
グロスで9300万
もともと川底な事考えると企画ミスは否めないわな。電車利用者の麻布アドレス信奉者に刺さるにはフラット上限ぐらいにすれば即売れるだろう。
ダラダラ先延ばしするぐらいならね。
フラットだと頭金1000万＋借入8000万の9000万だな。
まだ最終期でないし、隠し部屋もあるから完売には何年かかるか分からない。
来年2月辺りの決算対策で大胆な提案があるのか？ないのか？
いわくつきの土地だけに安く買わないとリセールで残債割れを覚悟する案件。
スレには過去の履歴も残るし、まあ9000万以下に下げないと買い手はなかなか出てこない。
富裕層は買って住まないし、投資向きとも思えない。
港区でのパークハウスのブランド価値を下げるだけだから内密に大胆価格で捌いた方が無難。
来年2月に動きがあるかもしれない。
乃木坂駅から霊園ルートで夜は肝試し生活は魅力だけど。
中古で2部屋転売に出てます。
三菱さんの販売部屋と同じ間取りも有りました。
ほぼ定価と同じです。
何割引で購入したか分かりませんが、中古として売れるんですかね？
ここ、中古なら坪単価380万円ぐらいになると思う。
駅に少し近くなる南青山アドレスのマスターズハウス中古の成約が坪単価400万。
規模感や駅距離などを考えると中古だとここは坪単価380万で同意見。
仮に坪単価430万くらいで買った瞬間、20坪で1000万、25坪で1250万の損失確定。
キャピタルもインカムも微妙。
また、相場上では坪単価380万だとしてもすぐ売れるか話は別。
夜は本当に暗くて不気味な地域。
申し込み後のキャンセルが多かったのは値引きに一時心を動かされながらも冷静になれば契約はリスクあることが分かる。
それでも買いと言えるのは坪単価400万。
母親としては通学指定校が微妙に遠くて大通りを越えるのが心配なんです。
鉄道利用も表参道駅を推奨しているように乃木坂は敬遠しますので、雨や台風の日は12分くらい歩くのが大変そうです。
駐車場台数も少なく空きがないのも懸念なんです。
ロイヤルシーズンと比較検討してますが、余程安くならない限りはロイヤルがいいように思えます。
人気は永久眺望になる東の青山霊園側ですか？
南は目の前の建物や将来高い建物のリスクを織り込んで安いの？
西の墓より東の墓の方が良さそう。
今となってはこれだけの高仕様で買えるマンションには滅多にお目にかかれません
先月訪問した時の感触だと年内に1億円台は完売しそうなペースでした
時間が経てば土地の歴史は忘れます
外苑西通り側でない方の街並みを見ると気が滅入る。それを受け入れられるかどうか。最初、私はここを検討外としましたが、ここまで価格が下がってくると、正直迷っています。
2月までまてば良い値段提示になりそう
>>349 匿名さん
思い切って買いましょう。
確かに来年2月の決算セールが最大の値引きを勝ち取れますが、そこまで欲しい部屋が残ってるか分からないからです。
現在提示された15パー引きを魅力だと思うなら買うべき。
ただし、リセール時は長期戦になるかと思います。
近くで売り出すグランドヒルズ南青山は坪単価800万弱だそうです。
どんなに木造密集群に暗渠があろうが坪単価450万で買えるのはお得。
窪地や谷底なんか記憶からいずれ消えますよ。
奥さん子供を説き伏せて買いましょうよ。
8割9割の人が、ひとえに価格の点からだけでも流石に安いと思えるのは@390万円でしょうね。建物と住器設備は高級なので、地所ぶっけんであることも加味して自己納得して長く住むなら資産として、そこからひどく下がることはないので一つの判断だと思います。
坪350切るなら私が買うよ。
>>354 マンション検討中さん
そこまでは下がらないと思います。
既に一部の部屋が坪単価440万くらいで販売されましたが、400万割れは既存契約者から大クレームになりますよ。
焦って売る理由もないわけで見込み客に打診しながらゆっくり売るようです。
これだけ、安値期待が膨らんだところで、台風直撃で川底低地が本領発揮して水没なんて起きた日には誰も買わなくなるのかな。
真剣な購入希望者は明日こそ現地を見た方がいい。
川底だった土地は地下から水が溢れて冠水している可能性が高い。
マスターズハウスの裏手もそうでした。
古川沿いは改善されたけど、ここはまだ対策が弱いんだよ。
まあ、安ければいいのであればお買い得なのは変わらない。
下には下水が流れてるって本当？
溢れて行き場のない下水がマンションに流れてきたら怖いです。
明日現地確認も兼ねて撮影してきます。
六本木在住だが今回の台風は普通の雨で大したことなかったので参考にならないと思います
現地通りがてら見てきましたが、葉っぱが落ちてるくらいで浸水やら水害は見受けられませんね。
むしろ水っけすら道路歩く限りあまりありませんでしたね。
今回の歴史的な台風と雨量でこれなので、あんまりここで騒がれていることは参考にならないなと思いました。
ついでにマスターズハウス前も見てきましたが、特に浸水やら水害あとは全くないですね、葉っぱがたくさん落ちてるくらい。
購入検討で水害が気になる方は、本日足を運ばれてみればご安心なさるのではないでしょうか？
暗渠ですから災害は気にしてないけど、窪地なので湿気は少し気になりますね。あとは外苑西通りとは反対側の街並みに往時の面影が残っているのがリセールにどう影響するか。土地の記憶は薄れていくと思うのですが、ここまで売れ残っていると、やはり気にする人は気にするのかなと思います。
悩んでいると他人に先に買われちゃうよ。
今日も夕方に見学者が来てた。
早くしないと無くなるよ。
1年以上の間、先着順住戸数に変動がほぼかったのですが、ここにきて一気に売れだしました。急ぐべし。
先週2部屋追加販売に出しましたね。
更に先着順12部屋→10部屋に
かなりの値引きが提示されたはず。
ここにきて一気に売れてるみたい。
マジ無くなるよ。
先週はまた1部屋売れました。
バーゲン価格恐るべし。
みんな急いで。
半額セール！？
みんな急いで。
これほどの有益な情報はないですわ。
行ったもん勝ち
西麻布アドレスを格安でゲット。
買い逃したら半永久的に買えない。
2割引で買っても損する物件。
人生は慎重に。
これまでの流れを見ますとマンション検討されてるている方と言うよりは、欲しいけれども単純に値下げにならないと買えない方々が書き込まれている印象ですね。
この規模感でこの仕様とお値段のものは中々このエリアでも出てこないと思います。
お値段ではなく立地の話で迷われているのであれば、この物件近くにヒル・トップのパークハウスグラン南青山四丁目もあるのでそちらをご検討されてはいかがでしょうか？
こちらお高いですが、ご希望にそえる条件かと思います。
お金を出せば他にも色々選択肢はありますしね。
ここの物件にこだわる理由もないように思います。
単なる冷やかしだろw
三菱が2割引を提示するマンションってなかなかない。
欲しいなら早めに買うのがいい。
3割引でないと買えない属性は西麻布を諦めて郊外にいくしかない。
値引きコジキが群がるマンションはこちらですか？
しかも、開けてみたらまだ高いとクレームしだす始末？
営業マンが必死にポジレスしてるマンションはこちらですか？
減希代の失敗作として身の程わきまえて半額まで下げる必要があるのでは？
減希代ってなんて読むの？
最近毎週売れてるよな？
先着順が減り続けてる。
なんかあった？
絶賛半額セール中！！
HPにある表参道駅からの徒歩ルート動画を拝見しましたが、かなり距離がある様に感じました。
徒歩9分は数字の印象以上に実際遠く感じますね。
特に家から駅に向かう時は登り坂なので、
毎日の通勤を考えると厳しいですね。
特に夏の暑い時期や雨の日などは億劫に感じる。
大幅値引きで、瞬間蒸発か！？
と思いきや、そうでもない。駅遠、大通り沿い、お墓ビューの窪地とくれば悩ましい所ではある。
お買い得だの買え買え言って煽っている人って関係者？
冷静に考えて立地があれな上に、ここまで駅から遠い（道のりも良くない）と貸すのもリセールも苦労する事間違いなしの物件だよね？
デベもマンションの仕様もいいのにここまで売れ残ったのは大抵の人には失敗作にしか見えないからでしょう。
まぁ、そこに住む勇気がある人が安く買えてラッキーと思って満足ならそれでいいんだけどね。
ここは言うほど悪くないよ。
そもそもグラン並みの仕様でこの値段だし、マスターズハウスと比べるのもナンセンス。
あーだこーだいってるうちに売れてなくなるだろうね。
これからここらで建つ物件でたとしてもこの価格では買えないだろうし。
立地も現地言ってみれば静かで悪くない場所なのでアドバイス好み次第かと思います。
南向きや北向の部屋が安いですね。やはり道路に向かった部屋が良いなぁ。でもその分安いし迷うわぁ。
やっぱり買っとけば良かったマンションになる日は近いな。
後続はこの設備と価格では買えない。
ファミリー部屋が8000万後半で西麻布アドレス付きで買えるというのに最後まで悩む。
来週までには判断しないと次の人に回されてしまう。
マスターズより高値で転売できるよね？
今週確認しました。
他にも検討して手応えのある方がいるらしく、次回の更新では先着順が減るような話でした。
ここにきて動いているのは事実でバラック群とか川底とか過去を気にしない未来志向の方には美味しい物件だと思います。
私も80㎡の部屋が1億で買えるなら真剣に購入を考えてます。
安売りして、瞬間蒸発じゃないところが悩ましいね。
転売ありきで買うと大火傷かも。だって、転売部屋買う人も今買えば良いじゃんて話になるからな。青山霊園がヒルズ化したら化けるとは思うけど笑
残9部屋
ついにカウントダウン
この部屋で儲けようとするのは無理があると思う。
住みたい人が安く買えた（立地的には適正価格で）と思って買って住む物件。
いくら仕様がよくてもマンション自体は経年と共に資産価値としては減る一方なんだから。
賃貸としてもすごい強気な試算しているけど、他の人も書いているけど、そんな価格じゃ貸せないよ。
自分が持ってる物件はここの近隣で高台で新築、駅から6分、販売価格は坪当たり700万円後半だけど、賃貸に出す時に、ここが試算している利回りより安くしか貸せないって言われたし、実際に近隣物件見てもそう。
六本木、表参道の駅近物件の賃貸価格見てみたらわかる。
物凄く利回りが悪いんだよね。これは港区全般に言える事かも。
ここは転売も難しいと思うので、やっぱり住みたい人が買う物件じゃないかな。
