ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>361　買い替え検討中さん

都市計画道路の計画地にお寺があるのでは、工事着手は何年先になるか分かりませんね。
周辺の大きなビルは道路拡張を前提にセットバックして建設されていますが、都市計画道路廃止を見越してか、最近計画地に新築した家がありますね。

>>362　CITY TOWERさん

ルネグランのバルコニーからも、ライトアップされた四天王寺境内とハルカスが望めるんですね！

ルネグランの敷地の南側境界（四天王寺隣接方向）にはオートロックの門扉が設置されるようです。
（モデルルームでそのような説明がありました。）
四天王寺の境内へはルネグランからはショートカットで最短で行くことができて、まるで自宅の
お庭のようですね。

63㎡中住戸2LDK　坪単価260万円前後～　ですね。

4800万円以上～　

4600万円～　は　すでに完売？

１６戸は、完売していないみたいです。
販売に苦戦しそうな感じです。

どこからの情報なのでしょうか。現地で第一期は完売と聞きましたよ。

実際に価格表見ましたので、恐らくパッと見の第一期は戸数分　分譲済みのようです。

低層階は分譲済みで埋まっていました。
住戸はお値段高いので、ペースはゆっくり見たいです。

しかし、2.55ｍの天井高は良いですね。圧迫感ありません。（笑）

バルコニーも出幅1.9ｍあります。
さすがに90㎡は余裕の広さ感あります。
価格は軽く7000万円超ですが。（汗）

ワイドスパンで　ヌケ感は半端ないですね。
低層階3階でもヌケていそうです。

玄関に、お風呂の窓あります。
開閉式スクロールバーついていますので外からは見えないです。
玄関からも、向きの関係でCITY　TOTWER　は見えないですね。　

いつも興味津々でみせていただいています。低層階は分譲済みになってきてるんですね。
一期は見送ってしまいましたが、住環境や設備がいいので未だ悩んでおります。
真剣に考えているので、また周辺住民さんの工事現場の進捗状況をまたあげて貰えないでしょうか？
工事の進捗が気になります。

この価格と坪単価で
ディスポーザー無し　は　つらいところですね。

設備に費用をかけるのは　難しかったのでしょうか？


毎日使うことはありませんが、ディスポーザーは本当に便利なのでしょうか？　
掃除する手間が省けるとか。

マンションサロンのＣＧビデオに　何百万円？？（少なくとも100万円以上？）費用かけるなら、
ディスポーザーの設備に費用をかけてほしかったですね（笑）

ディスポーザーに重きを置くかは、人それぞれとしか言いようがありませんよね。
私は24時間ゴミ出し可能であれば、特に要らないかなと思います。

ディスポーザーはありませんが、他の設備にはきちんとお金をかけている印象でしてよ。

24時間ゴミ出し可能でも、各階ゴミステーションは欲しかったです。

>>376　マンコミュファンさん

ディスポーザーを設置するには各部屋に設置するディスポーザー本体（市販価格15万円位）と地下に設置するディスポーザー専用の浄化槽（約5000万円位）の設置が必要です。
各戸のディスポーザーで粉砕された生ごみをこの浄化槽で処理した後に下水に放流します。
このマンションは61戸ですから単純に計算すると1戸当たりのディスポーザー設置費用は約100万円くらいでしょうか。（5000万円/61戸＋15万円）

確かにディスポーザーは必須設備ではありませんが、有れば便利ですね。
今居住中のマンションには設置されていて、あるのが当たり前の感覚になっているので是非設置してほしかったです。
食洗器のように浄化槽設備の関係で後付けは不可能な設備なのでなおさらですね！！
この価格と坪単価の高級物件ですから。

アメリカ製のシンプルヒューマン　のような　分別ごみ　48リットル以上のものがあれば　ゴミ出しは楽になりませんか？

各階ゴミステーションあればよかったですね。　タワーにはついていますが。

エレベーターで1階まで降りて、雨の日は傘をさしてゴミ出しめんどくさくないですか？

>>381

面倒だと思いますよ。
距離ありますから。


設置場所が棟内で、市の業者ではなくて有料で専門業者が夜間来る方が良いですね。

>>379

ディスポーザーあるとよかったですね。

今のマンションはディスポーザーありますが、1週間に最大で2，3回しか使いません。

ディスポーザーが無いとなると　ネットをセットして　ヌルヌルが気になります。

ディスポーザーも週に何度かは、清掃しないといけませんが（汗）

皆さん、お墓ビューについては全然気にならないんですね。確かに立地は素晴らしいですが、あれだけ近いと抵抗のあるかたがもっと多いと思っていました。

>>384

お寺とお墓は　必ず　同じ敷地にありますので　日頃、供養されていると思えば　昔と違い今は気にならないですね。パワーを感じます。

供養されていない　浮遊霊・幽霊の方が　気になります。
そのような場所を通れば　遭遇しますし、大昔、縄文時代から戦国時代を経て現代になるわけですが、人間はいつかは死を迎えます。
戦国時代では、大阪市内は、あちこちで　刀で切り合いをしていましたし、第二次世界大戦では空から爆弾も透過されてきました。
風化されてきていますが　無念の晴れない土地の方が気になります。

透過->投下です。

>>384　匿名さん
>>385　購入経験者さん

四天王寺では９日から１６日迄、万灯供養の行事が執り行われています。
昨夜からは隣接する墓地でも蝋燭の照明がともり、一層幻想的な雰囲気を醸し出しています。

墓地にも早朝から多くの家族連れの方が訪れておられました。
供養され、四天王寺と一体となっている墓地は全く気にならないどころか私にとっては正しく
パワースポット的な存在です。
ここを眺めていると、「人はいつかは土に帰るんだなあ」と実感するとともに、心配事や悩み
は霧散してフェードアウトしていきます。

とは言っても、「お墓ビュー嫌悪症」の方はルネグランは避けるべきでしょう。
自分の信条に合わない物件に無理をして居住しても良いことは一つもありませんよ。

夕陽ヶ丘〜谷町6丁目界隈は秀吉の時代に形成された寺町で、「お寺と墓地」のセットが至る所にあるといっても過言ではありません。

「お墓ビュー嫌悪症」の方は中央区や北区の物件を探されたほうが良いと思います。

万灯供養のお墓ビュー①

万灯供養のお墓ビュー②

万灯供養のお墓ビュー③

今日、DMが届きました。

第1期即日完売・講評につき第1期2次追加分譲決定、8/30（火）まで

これまでご来場いただきました皆様にご案内いたします。
おかげさまで第1期即日完売となりましたので、追加分譲が決定いたしました。
是非この機会にご来場くださいますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。

★★以下の項目が満たされていたらこの価格でも購入に傾いたんですけどね.....

１）ディスポーザーの設置
２）バルコニーと共用廊下は全てタイル貼り仕上げ
３）駐車場と駐輪場を地下に設置
４）各戸前にゴミ収集BOXを設置し、清掃員の方が毎日回収
　　100歩譲っても各階にゴミステーションを設置

立地が良いだけに残念です。

>>375　評判気になるさん

久しぶりの現場報告です。
掘削工事が順調に進んでおり、先に埋め込まれたH型鋼に板をかませた土留が完成に近づいています。
また、掘削が進み、現場で施工された10基の杭基礎が目視できるようになりました。
来月初旬からは、この杭基礎を覆うようにいよいよ基礎工事が始まるのでは？と思われます。

掘削工事

目視可能になった杭基礎

>>390 マンション比較中さん

最上階と、11〜13階の南東角部屋は、屋根付き部分の平面駐車場の優先権がありますよ。
タワーマンションではないですし、各階ゴミステーションもそこまで必要ないのでは？
可燃ごみの収集日に各戸前に回収に来てくれるのは良いですね。

>>390 マンション比較中さん

地下に駐車場は、どう考えても無理ではないでしょうか？
ディスポーザーは つけるに越したことないですね。
共用廊下は、タイル貼りではないのでしょうか？
裏なので外部の人からは、裏の住居の方以外見れないように感じますが。

>>394　評判気になるさん

ルネグランの北側にあるシティタワーはB1〜B3が駐車場、駐輪場はB1とB2にあり、駐輪場に行く自転車専用エレベータがあります。

ルネグランではマンション１Fにある平面駐車場は良いとして敷地の北東に設置される3層の雨ざらし機械式駐車場がこの物件の品位を著しく落としてしまいます。
他の物件でも10年くらい経過した雨ざらしの機械式駐車場は、あちこち錆が浮いてきてプアーな雰囲気を放っています。
地下駐車場がコスト的に厳しいなら、せめて機械式駐車場はRCの建屋で覆うべきでしょう。
この坪単価であれば当然です。

共用廊下は基本吹き付け仕様、玄関ドア周りのみタイル貼りとなりますが、モデルルームを見ればわかるように、玄関周りも一部吹き付け仕様の部分があり、誠に残念です。

流石に14階の億ションは、バルコニー面も一部を除いてタイル貼り仕様ですが、共通廊下も14階はタイル貼りなのかなあ？

ディスポーザーですが、ここは61戸の規模ですから絶対設置すべきでしょう。
一度使い慣れると、ディスポーザー無しのキッチンは考えられません。

>>390 マンション比較中さん

完売してしまったけど、リバー夕陽丘は各階ゴミステーションとディスポーザー付いていました。
駐車場も平面、機械両方屋根付でした。
ただ、東向きというのが残念。
ここは、仕様は我慢しないといけませんが立地が良い物件だと思います。

>>393　匿名さん

以前住んでいた物件も現在住んでいるマンションも、ごみは大阪市ではなく、一般の産廃業者さんが毎日回収に来てくれます。
分別は必要ですが、すべての種類のゴミを毎日出すことができます。
分別は①生ごみ含む可燃ごみ、②瓶、缶、③段ボールの3種類です。
また、両物件共に各戸の玄関先にあるダストボックスに入れておくと、管理人さんが毎日回収してくれます。

これに慣れてしまうと、EVに乗って1階のゴミ置き場まで持参するのは非常に面倒に感じます。
ルネグランでは各戸の玄関前に防災グッズを収納するスペースがあるので、このスペースを分割してダストボックスを設置すべきでしたね。
これは、現在のスペースを分割するだけなのでほとんどコストアップ無しに設置できただけに、設計者の配慮不足と言えるでしょう。

ゴミを毎日戸別回収していただけるのは本当に便利です。

機械式駐車場　建屋で覆う　こんな感じですね。

東京郊外通勤圏　二子玉川　神奈川県川崎市の平均的な
70㎡　６０００万円でも　玄関周りは、タイル貼りです。

モデルルーム見ましたが、ルネグランもアプローチを出た廊下周辺　全体の縦平面もタイルで覆い尽くしてほしいです。

東京郊外通勤圏　二子玉川　神奈川県川崎市の平均的なファミリー向け
70㎡　６０００万円　物件

同じく、バルコニーですが　タイル貼りです。
ルネも最低限ここまでは仕上げてほしいです。

>>399　マンション比較中さん

全く同感です。
タイル貼りと吹き付け塗装ではグレード感が全く違いますもの。

>>398　マンション比較中さん

この写真は、マンションの1階部分に機械式駐車場を設置したケースだと思いますが、マンション本体から独立した機械式駐車場をRCの建屋で覆うと外見的にはこんな感じになります。

396さんが書かれているように、夕陽ヶ丘（松ヶ鼻町）のリバーの物件でさえ、機械式駐車場は屋根付きでした。

雨ざらしだと、今後の修繕費用にも影響しますし、何よりコストカットマンションというイメージになってしまいます。

>>402

リバー夕陽丘は駐車場、鉄筋で囲われています。

この程度は可能かはわかりませんが、戸建のカーポートの軽量鉄骨の屋根付きも
普通にありますので、見栄えはどうか？ですが　出来そうにも思います。

>>391 周辺住民さん

写真のアップありがとうございます(^^)
中はこうなってるんですね。

地上からだと、ほとんどわからないので嬉しいです。

他の建設現場よりも、クレーンが小さいような気がするんですが大丈夫なんですかね。

これからも定期的にアップして頂けると嬉しく思います。
これからもよろしくお願いします。

>>404　評判気になるさん

これからも定期的にアップするようにします。

夕陽ヶ丘のリバーは、駅から遠い、バルコニーの向きが悪い、無名のリバー産業で、
仕様に不足あれば誰も購入しなかったでしょうね。
最終分譲も長いこと残っていましたし。

ルネグランは立地が良く駅近且つ静寂、全戸南向きなので、売れ行きも好調なのでしょう。
とは言え、吹きさらしの機械式駐車場や、吹き付け塗装部分、ゴミ出しについて等出来れば改善して欲しいですね。
要望等出せないのでしょうか？

>>406

建物着工前の早期に意見集まれば　無茶でない改善できそうな箇所は聞いてくれそうに思います。

此処は売れ行き好調ですか？始めだけのような気がします。

>>408 匿名さん

安い住戸は、先に分譲済みになっていました。
ぼちぼちのマイペースではないでしょうか？

裏のシティータワーも竣工後残っていたのかなあ？
同じ近隣の 野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘も
竣工後、角住戸残っていましたよね？
四天王寺さん南向きで80平米 5000万円だったでしょうか？
小規模22戸なので 修繕積立金は気になりますが。

>>409　匿名さん

野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は80㎡で5000万円だったんですか。
それと比較すると、これから新築分譲される物件はルネグラン含めて80㎡クラスで2000〜2500万円が上乗せされたバブル価格ですね。

まあ、1000万円位は建設資材や人件費の高騰が要因かもしれませんが、それ以外は便乗値上げかもしれませんね。

>>410　マンション比較中さん

野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘　（26戸　14階建て　築年 2011年7月）

狭い間取りが4000万円代～　広い間取り5000万円代～　広い4LDKだと6000万円前後～
ではなかったでしょうか？　それなりに高いのでしばらく売れ残っていたような。　

間取：3LDK＋N～4LDK
面積：76.75平米～88.95平米

狭い立地のペンシル状建物で特筆点はありませんが、立体駐車場は雨に守られ建物内にあります。

歩道の外から通行しても　表向き　ゴミも見えない、自転車も見えない　住戸扉ありです。



説明文
---------------------------
プラウド四天王寺夕陽ヶ丘は、2011年7月竣工の14階建て総戸数26戸のマンションです。専有面積は77.52㎡～90.09㎡、分譲時の間取りは3LDK+N～4LDK+WICで幅広い家族構成に対応しています。外壁は茶系の上品なタイル貼りで、正面アプローチには植栽がきれいに整えられています。エントランスはオートロックで、各戸にはカラーモニター付きインターホンが付いています。1階は駐車場になっており、2階～14階の各フロアは2戸の配置で、エレベーターが1基あり独立性が高く、住戸はすべて南向きですので、日当たりも良好です。設備は、リビングダイニングにガス温水式床暖房、キッチンにはビルトインIHヒーターと食器洗い乾燥機が設置されています。

>>406 匿名さん

現場の兵隊さんに要望を出しても糠に釘でしょう。
幹部にその気が無ければ現行の仕様で続行することになるんでしょうね。

パンフを見る限りでは躯体の基本仕様はしっかりしていて敷地内の導入路は高級感がありますし、エントランスホールは和のテイストを加えた高級感があって素敵なだけに、他の部分の詰めの甘さが残念です。

本物件の事業主は総合地所ですが、実質的な事業主は黒子の富士エンジニアリングですから、2社間の調整も必要で建設スタート後の仕様変更なんてかなりハードルが高いはずです。

不人気でまったく販売のメドが立たない状況だったら少しは考えるかもしれませんが、第1期即日完売らしいですし......

8000万円のマンションをﾎﾟﾝと買えるなんて、資産家の方が多いんですね。

駅に近いマンションというのもありますが、
玄関が広く、間取りも使いやすいということも魅力を感じました。
南向きなので、陽あたりもよく、家に光が入りやすいだろうと思います。
ライフや阪急オアシスも近いので食料の買い物も便利そうです。

間取りはどのタイプも魅力的で風通しも良さそうです。
何千万の買い物で、ゴミ出しやディスポーザーの有無など小さなことで購入をやめる方もいらっしゃるのですね。
あまり詳しくありませんが、どうしても欲しければディスポーザーは後付けできるのでは…と思ってしまいます。

>>414 匿名さん


本当なのですよね！
ディスポーザー 後付けできるのですね！
目からウロコです。

これまでの住居には、ディスポーザー 付いていました。
あるのと無いのとで、どの程度 不便になるかわからないのです。

個人的には、一週間に1回は、ディスポーザー回しています。
毎日回している方は、おられるのか わかりませんが。

食洗機も 付属していますが、一度も使ったことありません。 手洗いです。

専用洗剤のようですが、きれいに洗えるのか？
使った事ないので良さが体感できていません。
どうも、家電製品は使えても、台所用品は 疎いです。

ディスポーザー、食洗機は 便利なのかな？
これから売りだしの積水グランドメゾンなどは
オプション見たいですし、標準で付いてなくても
いいのかなあ？
よくわからない 悩みどころです！

先日、聞くこと 忘れたのですが 1階ロビーは 夏場と冬場はビルドインエアコン 日中は作動しているのですよね？

ディスポーザーは後付けできないのでは？

>>418 マンション検討中さん

http://www.good-disposer.com/archives/3199

ディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続に係る事務取扱要綱


（目的）

第1条 この要綱はディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続に係る排水設備計画確認申請手続きの基準を定め、もって環境衛生の向上に寄与することを目的とする。

（適用）

第2条 この要綱で対象とするディスポーザ排水処理システム等は、一般家庭で発生する生ゴミや飲食店等の厨房ゴミを想定したものとする。よって、ゴミ処分自体を目的とする事業の用途に供されるものは対象としない。

（用語の定義）

第3条　この要綱に言うディスポーザ排水処理システム等（以下「本システム」と言う）とは、戸建住宅・集合住宅・飲食店等の厨房流し台の下部に組み込んだディスポーザから発生する厨房ごみを粉砕し、厨房排水とともにトラップを介し排水処理部へ搬送して生物処理や機械処理にて分解・浄化し、浄化水を公共下水道に放流するシステムの総体を言い、下水道法第10条で定める「排水設備」に適合するものとする。

2　前項で言う排水処理部が付設されていない単体ディスポーザについては、この要綱の対象外とする。

3　設置者とは、本システムの所有者または使用者であって、その維持管理に責任を負うべき者を言う。

4　メーカーとは、本システムについて建設大臣の認定を受けた者、または第三者による適合評価を受けた者を言う。

（本システムの確認条件）

第4条　市長が本システムを排水設備として確認できる条件は、次の各号に定めるとおりとする。

（1） 旧建築基準法第38条の規定に基づき、同法施行令第129条の2の2第3項の規定によるものと同等以上の性能を有し、かつ安全上および衛生上支障がない構造の配管設備として、建設大臣により認可されたものまたは第三者による適合評価を受けたものであること。

（2） 本システムの定期点検、処理槽からの汚泥引抜き等の維持管理が適切に行われることと認められ、その旨を確認できる書類（維持管理業務委託契約書など）が整備されていること。

（3） その他、市長が公共下水道の管理上必要と認める条件。

（申請手続）

第5条 本システムの設置並びに公共下水道への接続を行おうとする者は、大阪市下水道条例（以下「条例」という）第4条第1項に基づき、排水設備計画確認申請書（第1号様式）に次に掲げる書類を添付して申請しなければならない（提出部数は5部とする）。

　※第5条に係わるディスポーザ排水処理システム等の申請の添付書類

　1．一般事項に関する書類

　（1）認定書（写し）

　（2）設置場所案内図

　（3）建物配置図

　（4）施行業者名

　（5）維持管理業者名

　（6）排水設備設計図

　　① 建築平面図

　　② 排水設備図

　 ③ 給排水設備図

　2．仕様書

　（1）ディスポーザ

　（2）排水処理部

　（3）計画下水量集計表

　3．維持管理計画

　（1）処理水質設計条件

　（2）維持管理体制計画書

　（3）点検項目（維持管理、清掃、汚泥処理、水質等）および頻度

　4．その他

　（1）誓約書（別紙様式1）

　（2）維持管理業務委託契約書の写し

　（3）その他、建設大臣または第三者の認定内容との適合性を判断するため市長が必要と認める書類

（確認事項）

第6条　市長は、前条の申請書を受理した後、申請物件が第4条に定める条件を満たしているか検査を行い、適合する場合は申請者あて確認手続きを行う。

（しゅん工検査）

第7条　申請者は、申請物件を設置した後速やかに市長に届け出て、条例第4条第2項に基づくしゅん工検査を受けなければならない。

（維持管理）

第8条　本システムの設置者は、その所定の性能を保持するように維持管理に努めるとともに、市長が行う維持管理に関する指導等に協力しなければならない。

2　本システムの設置者は、維持管理に関する資料を適切に保管しなければならない。

3　市長は、本システムの維持管理が適切に行われている事を確認するため、設置者に対し、必要に応じて専門の維持管理業者が実施する本システムの点検に関する資料の提出を求めることができる。

4　市長は、本システムの設置後、設置者の責任により適切な維持管理の確保ができなくなった場合、またはそのおそれがあると認められる場合は、設置者に対して、本システムの構造または使用方法の変更や改善の措置を行うように指導することができる。

5　メーカーは、本システムの販売にあたり、設置者に対して本システムの維持管理については専門の維持管理業者との契約が必要であること並びに市長が行う維持管理に関する指導等に協力する必要がある旨を教示し、設置者の理解を得なければならない。

（その他）

第9条　この要綱の実施について必要な事項は、市長が別に定める。



附則

この要綱は平成17年6月1日から施行する。

ディスポーザーは　大阪市に申請して認可が合格すれば　取り付けできるということでしたか。

私は、ディスポーザーは停電時に使用出来なくなったりするので、あれば便利だがなくても生活は出来るものだと思います。基礎工事も始まってますし…
ただ、機械式駐車場の屋根部分の設置、共用廊下は基本吹き付け仕様、玄関周りの吹き付け仕様、壁面の吹き付け塗装部分、廊下やバルコニーのタイル貼り、ゴミ出しについて等は、今からでも要望が多ければ多いほど総合地所さんや、販売の長谷工アーベストなら動いてくれると思います。
こちらの掲示板も日々チェックされると思いますし。
一期でこれほど注目の高い新築マンションですから、他のマンションの見本となるべく施工しないとせっかくルネグランとした名前が泣きますしね。
要望等を出すとすれば、長谷工アーベストの販売員の方々と、郵送で総合地所さんに提出すればいいですかね。
また、提出するとすればどのような書面にしたらいいでしょうか。
私もこのマンションに注目してる一人なので、せっかくなら注目されてる方々と協力をして、より質のいい他の見本となる建物になって貰い、購入検討から気持ちよく購入となりたいです。
皆さんの英知をお貸し下さい。

私も同意です。
立地、環境など素晴らしいマンションになると思いますので、
吹き付け仕様を減らし、タイル貼りにする等文句のつけようがないものにして頂きたいです。

私もまったく同感です。

滅多に出ない立地、それに建物の構造はしっかり作りこまれていそうなのでこの地にふさわしい外観のマンションにしてほしいです。
勝山通からの入口にあるキングマンションはバルコニーと外廊下壁面も全てタイル貼りで仕上げられています。

立体駐車場を覆う建屋含めて、今の段階であれば仕様変更可能だと思います。

現場報告です。

工程は基礎工事の段階に進んでいます。
基礎に組み込む鉄筋も徐々に搬入され、作業用足場が組み立てられました。

今日の現場-08/17

現場報告

今日の現場-08/24

現場報告

今日の現場-08/25-1

現場報告

今日の現場-08/25-2

周辺住民さん
現場報告ありがとうございます(^^)
基礎工事着実に進んでいるんですね。

購入検討さん
私も同感です。
立地が立地なだけに、周りの他のマンションに引きを取らない外観や、内容にして貰いたいですね。

第２期の事前案内会の予約が開始されましたね。
今度、予約して皆さんが仰られていることを販売員の方に聞いてみようと思います。
吹付け仕様を減らして、タイル張りへの変更して欲しいです。

現場報告

杭基礎に主要構造柱の鉄筋が組み込まれた来ました。

今日の現場 08/28-1

今日の現場 08/28-2

今日の現場 08/28-3

>416さん
食洗機は一度使ってみると、その便利さにもう手放せなくなる家電らしいです。
特に共稼ぎ世帯に家事の負担を減らすことで人気が高いとか。
汚れも、お湯と専用洗剤を使うことでピカピカになりますし、
手洗いするよりも水道代金が安くなるというデータがあります。

>>430 匿名さん

是非お願いします。
また行かれた結果を教えて頂きたいです。

はい。
案内会に行ったら結果をお伝えします。

グラメが天王寺区に出してきましたね

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uenomiya/index.html

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ishigatsuji/index.html

>>437　マンション比較中さん　

グランドメゾンは、インポールで実質有効面積に対して　狭いのではないでしょうか？
写真は、今売り出し中のグランドメゾンMARKSです！　２LDK７５㎡６２８０万円でSUMOに出ています。

ルネグラン四天王寺夕陽丘 は　モデルルーム拝見して　階高含め、アウトポールなので柱が部屋に入っていなくて広い感じでしたよ。

新しい上本町夕陽丘の物件も　金山工務店でつくるとなれば　インポールではないでしょうか？

>>438 マンション検討中さん

恐らくグランドメゾンは間取りなども同じ作りでしょう。
間取りやインポール設計、階高などを考えると、グランドメゾン信者でなければ、ルネグランに軍配が上がるでしょうね。

この掲示板ってIDとかでないから自演し放題なのかな
ルネグランでそのよさを語るためにグランドメゾンを引き合いに出すのはわかるけど、わざわざまだ間取りもわからないグランドメゾンのマンションのスレッドにまで出張してここと同じ内容を書き込むのって業者にでも依頼されてるのかと勘繰ってしまうわ

>>440 マンション検討中さん

439ですが、438さんの自演ではないですよ。
名前を変えなかったので、自演に見えたのではないでしょうか。
440さんはグランドメゾン信者なのですか？何故このスレッドをご覧になっているのでしょうか？
私はグランドメゾンmarksを検討していましたが、その時に問い合わせた時には『間取りや設計は後々建設予定のグランドメゾンと大きく変わらないので、一度見学に来てください』と言われたので、書き込んだまでです。
今はこちらのマンションを検討しています。

業者でもなく自作自演ではないです。

マンション検討中です。

MARKSは実際にモデルハウス行きました。モデルームはありませんでしたが（笑）
部屋の構造と価格と設備が釣り合わなく　パスした口です。

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、実際に、阿倍野のモデルハウスへ行きました。
天井の高さと言い、バルコニーの広さと言い、貫け感半端なく、モデルルームは素晴らしかったです。

決断の価格が　高いんですよね^^

MARKSはこの時期に　キャンセル住戸が出たようですね。
記事を見て検索すると、ネットにも　今頃、新古の物件出ていますが、積水直５１５０万円の価格がなんでどこかの不動産屋？６２８０万円の表記なのか　ルネグランに挑戦する価格ですね＾＾

別にグランメゾン信者でもなんでもないけど市内物件のスレッドを見てるともう売れてしまって全く興味もないグランメゾンの話題を出されたり、反対に立地が良いと思って開いたグランメゾンのスレッドではこれから情報が出てくるのに急に物件下げの書き込みが始まったりして違和感を覚えただけですよ

>>442 マンション検討中さん

本当ですね。2LDK、8階、75m2、西向きで6280万円で出ています。
ルネグランだとDタイプと広さが同じですね。確かDタイプは高層階(11〜13階)で6200万円ぐらいだったかと記憶しています。
強気な金額設定だなぁと思っていましたが、南向きも考慮すると適正価格に思えてきました(笑)

世間一般では、積水ハウス＞総合地所（長谷工子会社）です。
新古（未入居・所有権移転済）の価格は、売主の売希望価格ですので相場ではありません。
マンション名は、伏せておきますが最近近隣で5700万で売りに出ていた物件の成約価格は5300万です。
成約価格＝広告掲載価格＝近隣相場ではありません。

>>445

間取りは　100㎡超と　広い方が　購入世帯が多いので　それなりに値段が見合えば中古でも売りやすいのかな？
1LDKとかの中古物件は、買っても売りにくいのでしょうね。

メジャー7や、積水、長谷工、近鉄が　良いとは限りませんが

阪神電鉄の関連会社？　阪神住建のような世間では一般的に２流３流と呼ばれている　ディベが高値で売れたのは　土地力？なのか　ある意味勇気をもらいます。

>>445 匿名さん

仰っていることは皆さん当然ご存知かと。
ただ最近完売になったばかりで、新古1000万円以上の上乗せは、いくら希望価格とはいえ不自然ですよね。

私はブランドだけで決めるのではなく、実際の建物の造りと値段が見合うと判断できれば購入に至るまでです。

第二期販売はいつ頃なんでしょうか？

>>449 名無しさん

もう始まってます。
1週間位前に案内がとどきました。

>>431 周辺住民さん
遅くなりましたが、いつも投稿ありがとうございます。
基礎工事の状態を拝見出来て嬉しいです。現在はどのようになっているんでしょうか？

>>450 通りがかりさん

ありがとうございます。HPも更新されてましたね。
詳細を見るとEタイプまでの広さになっていますが、最上階(F,G)はもう契約済になったんでしょうか。

駅に近いからかもしれませんが
駐車場が、総戸数の半数くらいなのでもう少し確保してほいかったなと感じました。
子供が急に熱を出して・・・とか、何かあった際にはマイカーがあると便利です。
まだ駐車場残っているとよいのですが・・・・。

>>453

大病院　徒歩圏内にいくつもあるでしょ。

駐車場の32台は駅からの距離を考えれば妥当な数だと思いますが
こちらのマンションを購入する層としては車の所有率が高いでしょうか？
少し気にかかるのは駐車場のタイプが平置と機械式が混在しているようです。
それぞれ料金設定も異なるでしょうが、駐車場の位置決めは抽選になりますか？

>>455 匿名さん

最上階2戸と11〜13階の南東角部屋(Eタイプ)は、平面駐車場の優先権があります。
他は平面か機械の希望を出して、抽選になると思います。

＞＞456
金持ち優先

リバーもそうだったし、上層階に優先権がついてるところは少なくないと思います

誰でも出し入れが容易な平面駐車場を希望すると思いますが、お高い部屋の住人さんが優先されるとは知りませんでした。
もし駐車場にあぶれてしまったら、自分で外の駐車場を探して借りなければいけませんか？
売主側の配慮で確保していただけるのでしょうか。

そんな配慮あるわけないやろw
俺の月極駐車場貸したるわ

>>459

3.5万円出せばありまする

以前検討していたマンションも駐車場台数が圧倒的に不足していましたが、
不足分は売主さんが外の駐車場を確保してくれていました。
ただし、契約後は駐車場のオーナーとの個人間契約になり、継続は
保証するものではないと但し書きされていました。

今日の現場　9/6〜10/3

工程スケジュール通りに基礎工事が進んでいるようです。

9月6日

9月22日

10月3日ー１

10月3日ー２

>>>467 周辺住民さん
現場の写真ありがとうございます。
しっかりとした基礎ですね。
各間取りに合わせた基礎区画になっているんですかね。
また、これからどうなるか楽しみです。周辺住民さんこれからもよろしくお願いします。

近隣のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の売り物件が 中住戸、FIX窓住戸と 続々 売り出し準備に入ってます。
こちらのルネグランへ転居される方もおられる？ようですね。
完成まで期間ありますが、楽しみですね。

このように　被ってくる？

階層によっては　建つ前に　売却して　ルネグランへ転居が理想かも。

先日オープンハウスをやってた部屋なんかは、12階の南西角部屋なので、ルネグランが建っても眺望は一切影響を
受けないのにね。
昨今の新築物件のバブルピーク価格に連動して、中古も立地の良い物件は価格が上昇していて新築当時の売り出し価格より
高値で売却される物件も散見されるようになってきた。

不動産バブルもオリンピックまでには崩壊するだろうから、ここ1年が売り時と考えて現金化するのかなあ？

>>471 ご近所さん

この物件（１２階南西角部屋）の新築時の売り出し価格は５９４０万円レベルでした。

１２階からの景色はこんな感じ　ハルカスが障害物なく見えます。西側だからルネグランと関係なく大丈夫ですね。


今だと、5000万円代では　値交渉してこちらの物件 売却できますね。
新築ルネグランの頭金には、十分です。

>>472

82㎡　4LDK　売り出しは　どのくらいの価格だったのでしょうか？　4LDKは価値あるなと思ったりして。

4300万円だったら　買い手はいるかも　いや　このチラシよく見ると３階だから　安くしないと売れないですね。

眺望を考慮して高層階だとよかったです。

>>474 マンション比較中さん

チラシはちゃんと確認したほうがいいですよ。
よく見なくても、3階ではなく「15階部分」と記載されています。

この15階の物件の新築時の売り出し価格は5400万円位でした。
14階は5320万円

90㎡の12階南西の角部屋が新築時価格より高い6030万円で掲載され
ていますから、同じロジックで算出すると5480万円になり、4890万円
はむしろ割安な価格といえるでしよう。
部屋を見ていないので推測でしかありませんが、部屋の痛みが進んでいて
購入後のリフォームに500万円くらい必要なので割安価格になっているのかも
しれません。

それに82㎡の部屋は売り出し時には2Lと3Lのみで4LDKの部屋は有りませんでした。
チラシを見ると6畳部分を3畳2部屋にリフォームしたようですが、バルコニーに面して
いない洋室は窓無しの3畳ですから納戸として使用されているのかもしれませんね。

一方ルネグランの12階85㎡の部屋は坪295万円で7600万円ですから、これと比較すると
割安感が際立ちますね。
リフォームに500万円かけて自分好みにアレンジしてもルネグラン比較で2200万円以上
お安くなります。

>>475

あっ！　本当ですね　指摘　ありがとうございます　地下３階を３階と勘違いしていました。

全面リフォームかな？

クロス貼り換え…50万円、システムキッチン、風呂、トイレ、フローリング・・・・。玄関タイル貼り換え…。

やはりレクサス１台分ですね。


ルネグランの価格が　眺望権含む、新価格で　高いなァ。　

直接部屋からの展望に影響がなくても、やはり南側にマンションが建つと価値は下がるものなんですかね。

>>477

バルコニーから建物間の距離がどのくらいあるかですね。幅員15ｍなのか20m以上あるのか？

高層階は良しとしまして
低層階3階から6階ぐらいの　東側の場所は　眺望が　あるか？ないか？ですね。
谷町線ほどの幅員あればよいでしょうが、それはムリですから。
住んでいる方がどんな印象かですね。

駅に近くて便利だから良いな～と思いましたが、
それ以外にも設備の充実しているところがともて良いと思えるマンションです。
玄関のポーチ、水回りの充実さ、そしてバルコニーに防水コンセントがあること。
ありそうでなかなかない好条件だと思いました。

>>479 匿名さん

防水コンセント何処にもあるかと思えば、
少ないのですね。

バルコニーに防水コンセントがありますが、どういうことで使うのですか？あまりバルコニーで電気を使うものって思いつかないので有り難みがわからなくて…
電飾とかじゃないですよね？
掃除機みたいなものとかですか？
あとはライトを点けるとかぐらいしか思いつかなくって

マンションやアパートなどの集合住宅でも隣近所に気兼ねなく使える、水冷式静音タイプの高圧洗浄機です。当社同等モデルと比べた体感音は約半分になりました。また、水冷式になったことで耐久性が向上したため、メーカー保証も3年の長期保証を実現。広い範囲もしっかり洗える10mの高圧ホース付き。テラスクリーナーと洗浄剤がついたホームキットのセット品。

＜水冷式静音タイプ＞
世界初の水冷式モーター採用により体感音は約半分（当社同等モデルとの比較）になりました。これからは、住宅街でも気兼ねなく高圧洗浄できます。

＜2つの標準装備ノズル＞
バリオスプレーランス…圧力の調整ができるので、網戸や洗車などいろいろな場所の洗浄に適しています。
サイクロンジェットノズル…高圧の水を回転させながら噴射するので、外壁などの頑固な汚れも落とせます。

＜簡単接続＞
高圧ホースを接続する際はワンタッチで接続できるので準備が素早く簡単にできます。

＜安心長持ち＞
水冷式モーター採用により耐久性がアップし、より長くご使用いただけます。（当社同等モデルとの比較） そのため、メーカー保証は3年の長期保証です。

＜ホームキット＞
テラスクリーナー T 350、洗浄剤（ユニバーサルクリーナー）のセット。テラスクリーナーが水ハネを防ぎ、玄関先やテラス等の掃除に便利です。延長ランスを使えば、高い場所の掃除の高圧洗浄もできます。

※水道ホースは付属しておりません。ご自宅／市販のホースか、アクセサリーページより「3m水道ホースセット」をご購入ください。
※ハンドルとタイヤは組み立て後、取り外しできません。

ご無沙汰しています。
遅くなりましたが、以前見学会に行ってきた報告します。
担当の方は、気さくで説明もしっかりして下さいました。
そこで、以前話に上がっていた。バルコニーや外廊下壁面も全てタイル貼りで仕上げと、立体駐車場を覆う建屋の設置などの要望を伝えました。

販売員の方からは、日頃からそのような意見は多く頂戴しているとのこと。ただ、私達は販売をやっているので、判断は売主にある。お客様からこのような要望があったことは伝えおきます。と仰っていました。

また、価格についても、私達も高いと思うが売主の判断なので…ただ、戸数は着実に売れています。と仰っていました。

売主に直接会うことは購入にならないとないと思うので、購入された方からも要望を伝えて貰ったらと思います。

ということで、価値はあると思いますが、やはり高いなと言う印象でした。
売主さんが多く要望を聞き入れて、少しでも改善されれば、また話を聞きにいきたいと思ってます。

>>483

北浜ミッドタワーは　60㎡　7000万円～ですよ。

低層で　坪単価370万円　以上(異常）です。

高いか安いかは　現実を見てください。

>>483 匿名さん

報告ありがとうございます。
売主さんがこちらの掲示板や来客者の声を真摯に受け止めて、改善してくださるといいのですが…。

それでも順調に売れているとのことで、やはり立地、南向きというのは強いのですね。

もう既に走りだしてしまっている以上、方向転換と言うのは難しくなってくるのかなぁとは思います
現状で行ってしまいそうだなというふうに感じてしまいました。
でもみんなで声を上げていくことで、何かしら改善されることもあるようですから、
みんなでコツコツ販売側に上げていって、売り主に伝えてもらうようにしていくの恐らくベストなのでしょうね！

>>484 匿名さん

北浜ミッドタワーは大阪タワマンバブル頂点に悪乗りした、価格と仕様が完全にミスマッチした代表的な例で、比較すること事態が全くばかげた物件。

7000万円（60㎡）で売られている物件だが、あの低たらくな仕様ではせいぜい4000万が適正価格だろう。

ルネグランも5年前なら坪単価はせいぜい180万円位が適正な物件。
大阪市は今後3〜4年で高価格且つ低仕様のタワマンが20棟以上建設され過去前例のない完全な供給過剰状態に突入する。
（バブル崩壊で建設中止に追い込まれる物件も.....）

今の住居で我慢できる層は5年くらい高みの見物をしていればよい。
完成在庫の山でデベの尻に火が付き、投げ売り状態が到来してから、さらに値下げ交渉をして購入するのが鉄則と言える。

北浜は半値になっても痛くもかゆくもない富裕層がお遊びで買う物件だろう。

ルネグランも相続税対策のセカンドハウス需要等でキャッシュで購入できる層は別として、ローンを組んで買うような物件ではない。

今の価格では、5年後には30％以上値下がりするだろう。

流石の東京もオリンピックではしゃぎすぎた反動で、既に値下がりに転じ、中国系の投資マネーは既に引き始めている。

周りに色々話を聞くと、気にしなかったですが墓が一生見えて暮らすのは如何なものかという
意見が多かった。

>>488 マンション検討中さん

何度も話題に出ていますが、お墓ビューが無理な方は最初から対象外の物件でしょう。
貴方が周りから言われて気になるようであれば、検討から外せばいいだけです。

以前　OPEN初期にモデルルームへ行きましたが、

パラパラとした価格表は机で拝見しました。価格の記憶が薄れてきました。

今は、 4,330万円～7,440万円ありますが　　低層～高層

中部屋 タイプB　63.05m2　　が　4,330万円～4,800万円
中部屋 タイプC　71.36m2　　が　4,980万円～5,800万円
中部屋 タイプD　75.46m2　　が　5,500万円～6,800万円
角部屋 タイプA　85.40m2　　が　6,500万円～7,800万円

ぐらいだったでしょうか？

大阪市内で100点満点は無理ですよ
南側の景色と日照が将来にわたり確保される事の方が
重要かな

中之島6丁目 パークハウス中之島タワーのように　30階ー40階でも　周辺大きな建物やマンションに囲まれて
お見合いのように

こちらの立地は、低層階の抜け感は　半端ないです！

大阪市内中心部では　最高立地です。

以前はむちゃくちゃ高いなと思ってたこのマンションだが
他のマンションや中古価格見てると、こんなもんなのかなと
思ってしまうから不思議なもんだ。

>>493 マンション検討中さん

築10年以上〜
中古物件にフルリフォーム500万円
仲介手数料200万円
と思えば

>483さん
通りすがりの者ですが、質問させていただいてよろしいでしょうか。
モデルルームの販売員さんに要望をお伝えになった際、
判断は売り主に…という答えが返ってきたとの事で少し違和感を感じました。
販売員さんは総合地所の営業ではなく雇われなのですか？

>>495

あの男性は、委託された方ということなのかな？

販売は長谷工アーベスト、売主は総合地所と都合のいいようにわけてるのでは？
一緒の長谷工グループなんですがね。

前に売り出していた、
最上階南東角住戸のルーフバルコニー付き
105平米1億3500万円は売れたみたいですね。

今は南西角住戸のルーフバルコニー付きが
売り出されます。
セキスイや他物件が高くなる中
いくらになるのでしょうね。

最上階は南西も金額は同じじゃないですかね。
１億３５００万円で。
91㎡が低層階７５００万高層階が８５００万程度だったでしょうか。
それでも売れるんだから持ってる人は多いんだなと思いますね。
この物件がその金額に見合うのかどうかは別にしてですが。

大阪市内で南面が四天王寺に面してて、
眺望、陽当たりが将来にわたり確保さている。

歴史的な四天王寺隣接にに魅力を感じる方には、
価値ある立地のマンションですね。

眺望、日当たりが確保されているという事は将来性もあることから魅力的なマンションと言えそうですね。
価格帯としては高額になってくると思いますが、高い物件が売れているという事はやはり立地が良いからなんでしょうね
日当たりが良いならルーバル付は人気がさらに出そうなかんじでしょうか。

>>502 通りがかりさん

何か？

相場観からしてこの物件の価格は適正なんでしょうか？こんな高額なマンションを買える方が世の中沢山いるんですねぇ
羨ましい

現在の近隣の相場から考えるとここが決して高すぎるということはないと思います。
ただあと２－３年後には大阪市内も高価格帯のマンションが供給過剰になりますし
オリンピック需要もひと段落したころには、相場全体が下がっている可能性が高いです。
ただみんなそう思っていると逆に行くのが景気というものなので、数年後には
このあたりのマンションが高騰して庶民には手が出ないという状態になる可能性もあるわけです。
５年前に大阪の今のタワーマンションバブル状態を予測できた人がほとんどいなかったように
５年後の経済状況を見極めるのは不可能ですから、欲しいマンションがあって買えるなら
買うで良いんじゃないでしょうか。

10年前は、新築タワーマンションも　安かったですよ！
今振り返ればです。
その当時は、微塵も感じませんでしたが。１０年でこのありさまです。
高層階　３LDKが4000万円前後でしたから。

グランドメゾン大手前タワーも　3000万円台からあったような。


西日本一の黒いザキタハマタワーも　２５階以上高層階72㎡～で　4千万円後台でしたから
当時は高いと思っても、つられて　希少性？今では7000万円前後で売買されている状況です。



野村のプラウド四天王寺夕陽丘　は小規模　ですが、こちらは　新築売出しで5000万円以上？高かったのかな？
中古売出し　出てこないですね。（汗）

皆さんの意見とても参考になります。相場的には高くない、高いは人それぞれ違ってくるとは思いますが、このあたりの価値も大分上がってきてはいるのかな
マンションも過剰になってしまえば将来値が下がってしまう場合もありますし、
考えれば考えるほどマンションを買うのって難しいですよね
周辺の環境にあった生活ができる場所が一番いいのかなと思います。

大阪市内の中心６区の駅近マンションはおおむね５年で２－３割
１０年で３－４割程度値上がりしています。
今後の５－１０年で同程度の値下がりがあると思えば当然今は待てば良いですし
逆にさらに同程度の値上がりがあると予測するなら当然いま買わないといけないわけです。
ただ子育て世代なんかだと子供は日に日に大きくなるわけで待ったなしの状況に
なりますから、読めない相場を深く考えても仕方ないという面はありますよね。
ああでもないこうでもないと頭でっかちになって結局は購入できないという人もたくさん
いるわけですから。
ただ購入せずに一生賃貸の選択肢が決して悪いわけでないと思いますけどね。
それも一つのリスク管理ということで。

>>510 マンション検討中さん



賃貸生活 15年続けるとして

三人家族 2LDK 市内駅近物件
65平米 家賃14万円

14万円×12ケ月×15年= 2,520万円！

家賃だけで 分譲マンションが購入できる
支払いをしています。

田舎の賃貸物件でも 大きくは、下がらないですよね？

中古の一戸建てを 田舎に買った方がマシですか？

四天王寺夕陽ヶ丘 近隣は、大阪市でも 高い地区なのでしょうか？
分譲、賃貸物件 です。
文教地区の影響かな？

関東 大阪圏外の 者です
四天王寺夕陽ヶ丘は、大阪生まれの部署の人 都島区の方に 聞くと 人気エリアと 聞きます？
そうなのでしょうか。

分譲マンションも、他のエリアと比較して
高めの設定ですか？

>>511

計算上はそうですが、分譲を購入すると管理費・修繕積立金・固定資産税etc
で結構な金額が毎月飛んでいきます。
賃貸の場合はそれらの費用が基本的に含まれていますから単純に１５年でという
計算は成り立ちません。
また分譲だと隣上下におかしな人がいても簡単に引っ越しが出来ませんし
可能性は低いですが大きな地震がきてマンションの資産が激減する可能性など
様々なリスクもありますので、分譲と賃貸どちらが良いのかは一概に答えが出ないところです。
結局のところそれぞれの経済状況と生活スタイルによって決めるしかないということですね。

ちなみに四天王寺地区のマンションは大阪市内の中でも非常に高い地区です。
今ならファミリータイプの８０㎡程度なら６０００万は軽く超えるでしょう。

>>514

四天王寺地区は物件価格は高いのですね。普通に考えれば上町台地の高台でもあり、東成区の玉造や
中之島、西区より西側と違い　昔は海の中や埋立地、沼の中にあった場所と違い、地盤は強固ですものね。

他の地区が物件価格±0として2割以上増しても当たり前といえば当たり前ですね。

>>514

土地の評価額や持ち分にもよりますが

こちらの物件で　70㎡以上　　毎年の　固定資産税は　38万円以上でしょうか？

新築減税で当初は19万円ぐらいなのでしょうか？　

>>517
具体的にはマンションサロンに問い合わせれば良いと思いますが、
大きな道に面していないので、固定資産税はもう少し安いのかなと思いますがどうなんでしょう。
中部屋はかなり売れてるみたいですね。
さすがに高い角部屋は残っているようですが。

中部屋で　５０００万円～６０００万円でしたでしょうか

この秋になって、近隣の　物件が　続々と売れていますね。

倒産した、アリスト四天王寺夕陽丘の近鉄不動産の管理物件も　部屋は、ヤニでボロボロでしたが　売れましたし

シティタワー四天王寺夕陽丘のＦＩＸ窓の５０００万円オーバーの物件も売れました　

三角△部屋の　夕陽丘イクス、近鉄ローレルタワー夕陽丘イーストレジデンス、ＯＳＡＫＡフォレストスクエアも

この秋の短期間で売れました。


ボロボロでも中古物件が続々売れるところを見れば、　夕陽丘は、実住では　いいところですね。
　

四天王寺夕陽ヶ丘～上本町　界隈は　中古の古い物件が4000万円超えで　売れていくところをみれば
土地力が　他の地域と比較して　高いことを裏付けているのだと考察できます。

大阪の地元の方が 四天王寺夕陽ヶ丘は、高級住宅街と言われていますが、1人ではなく何人にも確認しました。
そうなのですか？
関西人ではないもので。

地価は高いですが、四天王寺夕陽ヶ丘は高級住宅街ではありません。

このあたりの高級住宅街は四天王寺前夕陽ヶ丘から桃谷の間付近の
真法院町や北山町近辺をさします。
ただそのあたりはマンションより一戸建てが多く、駅近くではありませんし
コンビニなどの商店もありません。
それと引き換えに静かな環境が整ったいわゆる高級住宅街です。
四天王寺夕陽丘駅近辺は一戸建てはあまりなく近年はマンションが乱立しています。
駅に近くて幹線道路にも近いので、静かな高級住宅街ではありませんが
市内の中でも地価が高くファミリーにも人気の地区です。
なんば、天王寺には徒歩圏内で梅田にも地下鉄で１５分程度で着きますし
近辺に有名進学校も多いので、教育熱心な富裕層が多いと言われています。

調べてみました。

偏差値70～75以上　大阪では上からトップレベルですね

大阪星光学院高校
四天王寺高校
大阪教育大学附属高校天王寺校舎
があります。
遠くから　通学している生徒も多いのでしょうが。

天王寺区、四天王寺のこの三校は
必然的に　京都大学、大阪大学、東京大学、医科大学
の合格者も多いですね。

周辺は　学習塾も含めて　地域的に　進学校が多いですね

周辺圏外から　住まいを探しに来られる方も多いのかと

勉学に励むには 特別な地区ですなぁ

大阪の割には、ごみごみ感も 少なく 開けている感じがしますなぁ〜

上町台地の上にあり、夕陽ヶ丘の西に 夕日が沈む お寺 石畳と合わせて 昔の風情も 発見できますなぁ。

大阪星光中学校に 受験で合格できれば 良いですが 小学校の成績が学年上位は必須ですね。
星光からは、私立の関関同立なんて 合格しても 恥ずかしくていけないだろうし。

富裕層って どんな職業なのですかね？

勤務医のドクター、イソ弁 弁護士や
司法書士でもないし

>>526

基本親が金持ちで郊外に住むより市内に住みたいって事で
相続税対策も兼ねてマンションを市内に買ってもらうってパターンが多いんじゃないですかね。
一代（？）で金持ちになる人もいるでしょうが、親が普通のサラリーマンで子供が
１億円近くのマンションを若くして買えるような職業についてる人の割合はそう多くはないと想像しますが
どうなんでしょう。
医者にしても親が医者の割合がかなり高いでしょうしね。

知り合いがこの近くのマンションを買いましたが全額親に出してもらってます。
もともと近くに別のマンション買ってもらってましたが、子供が出来たのでもっと広いマンションが
欲しいとおねだりして２件目を買ってもらったようです。
私の実家は貧乏なので絶対にありえないことですが、そういう世界もあるのだなーと。
けど不思議とうらやましいとか妬みとかは特にありません。
うちは夫婦二人で稼いでなんとか手の届きそうなところに来たので真剣検討中です。

>>527

確かに　ドクターでも勤務医でしょうか。
サラリーマン　ドクターの場合は、すぐ緊急かけつけできるように病院近隣っぽい感じはします。
上本町界隈のタワーマンションとかです。


>>528
>>マンションを買いましたが全額親に出してもらってます。

全額って　ビックリですが　どうなのでしょうね？　　現金があったとしても、　贈与税がかなり発生するような
相続税より　安くなるから　贈与なのかな？
住宅取得等資金の枠は決まっていますし、非課税枠＋贈与　税率50％でしょうか


子育て　環境　含め　文句ない立地であることは　疑う余地はありません。
中央区、北区のタワーマンションにはない　学業の至近環境であることでしょうか。

確かに　ドクターでも開業医でしょうか。

ここは眺望がいいです

上町台地

>>529

買ってもらったという話を聞いただけで、私自身に全く縁のない話なので
詳しくは聞いてないんですよね。
それが親名義で購入して借りていることになっているのか、贈与されたものなのか。
まあ親の名義で借りているにしても、将来は自分のものになるわけですから
買ってもらったという意識なのかもしれません。
いずれにしても相続税対策の意味も含まれていると思いますので、そのあたりはお金持ちは
知識が豊富なんでしょうが、具体的にはどうするんでしょうね。
幸か不幸か私にはもらう相続も子供への相続も心配する必要はなさそうです。

>>525
>>526
興味深く読ませていただきました。

富裕層ってサラリーマン家庭ではないですよね。この富裕層ってお金があればいいのかというと違うだろうし。パチンコ屋サッカー選手や野球選手、競輪選手や競艇選手、コンビニ経営とかは富裕層と言えるのでしょうか。儲かっていれば富裕層？

私の中では一部上場企業の役職者を指すのですが、それも一部です。公務員はお給料安いですから、共働きでも富裕層ではないですもんね。

お金持ちって何されてるんでしょうね。資産管理もしっかりされているんでしょうね。

>>534

単なる上場企業のお金持ちもあるかもしれませんが、高々しれていると思います。

小学校の同級生で、一橋大学卒ですが　全国ＣＭに出る大手企業のＣＥＯいますが、成り上りでＣＥＯまでなっています。

大阪星光学院のような中学校に入りレールに乗れば　上場企業に入社できる近道であるファクターは有るかと思います。


私が知る限りでは　富裕層は、江戸時代以前の古代の豪族の末裔です。　
自社ビル経営や、会社を何社も運営しているなど。

具体的に言うと
世襲制ではありますが、大阪府下には　郵便局を引き継いでいる　特定郵便局などです。
地方豪族です。　響きは良さそうに聞こえますが、当時の時代背景は小規模な農場地主です。

先祖から引き継いだ土地で、GoogleMapで航空写真で見れば、都会の中にでも皇居のように広い森の中の御屋敷に居住されています。末裔から直接お話を聞いています。


和歌山に最近工場をつくりましたが、ミノモンタもそうですね。
息子は、コネで入社して日テレの社員でしたが、クビになって、和歌山で働かせていました。

もう半分ほど売れたみたいですね。
お値段はもちろん張りますが、静寂南向きの永久眺望and駅徒歩４分は強いですか。
最後はお墓ビューの下層階をどう売るかですかね。

低層階でも、眺望は確保されます！
約束されています。

大阪市内では、タワマン20階ではビル群に囲まれ抜けていなくて、35階〜です。
上町台地で15階相当から眺望ですが、ルネの立地は、2階から抜けています。

元々は市営住宅だったということですが、ずいぶん便利な立地に市営住宅が建っていたんですね。
確か夕陽ケ丘リバーも元は市営住宅だったはずですので、時代は変わったということでしょうか。
ここは駅から４分と近いのに通りから奥まっている分静かでさらに小学校まで裏道を抜けて２分で行けますので
購入するのはファミリー層でもお金持ちの方々ですね。
タワーよりはこじんまりしていても富裕層の集まるマンションの方がもめ事が少なそうですね。

久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27
まずは10/6

今日の現場　10/8

今日の現場　10/14

今日の現場　10/18

今日の現場　10/31

今日の現場　11/4

今日の現場　11/6

今日の現場　11/11

今日の現場　11/17

今日の現場　11/25

今日の現場　11/27

★コンクリートスラブはボイドスラブこうほうです。

ボイドスラブ工法
マンションなどの集合住宅において、厚さ250mm〜300mmのコンクリートスラブに鋼管(ボイド管)を通し、スラブ自体で床や天井支える工法・構造のこと。従来のコンクリートスラブ(厚さ150mm程度)に比べて、剛性や強度、遮音性に優れた工法だといわれている。また部屋の中に小梁が突き出したりしないため、すっきりとした居住空間を楽しむことができる。

ボイドスラブ工法 2

ボイドスラブ工法 3

おー、ずいぶん工事進んでますねー。
それでも竣工まで１年以上あるんですよね。
我が家も購入検討中なので画像で確認できるとなんだか
安心できます。
建築のことはまったくわかりませんが（汗）

>>536 マンション検討中さん

下層階は結構売れていると聞きましたよ。お墓ビューが気になる方は最初から検討外でしょうから、低層階でも抜けた展望が確保されるのは魅力です。
半分売れたとのことで、順調ですね。

>>554

先日話を聞きに行きましたが、一番売れているのは５階－８階あたりの
感じでした。そのあたりはすでにほとんど選択肢がないかも。
下層階も売れているようですが、階数を選ばなければまだ余ってます。
上は金額が上がりますし下はお墓ビューが気になる人がやはり多いのかなという印象です。
５階以上ならまったく気にならないでしょうし、南東の角部屋ならお墓から少し
外れているので真下には見えません。
元々お墓が気になる方は対象外ではあるのでしょうが、私はベランダから
覗き込んで下を見ることはまあまれだと思いますので、ほとんど気にしていません。
半分ほど分譲済みになっていましたが、中部屋はかなり選択肢がなくなってきているみたいです。
まだ１年２か月ありますから完売はしそうな勢いですね。
ネックはただ一つ、高いんです（笑）

五条なんて大した事ないですよね？
ここは大江校区の最強小学校です！

>>556

リバーから　こちらへようこそ

モデルルームに行きましたがよくあるオプション満載の
モデルルームでないところに好感を持ちました。
オプションなしのベーシックでも十分良い品質の仕様になっていると感じました。
階高・天井高が十分確保されているのも魅力でしたが、長谷工×松本組の施工と
言うのが少々心配なところでもあります。
そのあたりを懸念する必要はないでしょうか？

天井高255cmがいいですね！　二重床、二十天井であればいいですが、二重天井のみ。
ベランダのシンクがついていればよかったですが。

写真も随時掲載頂いて、設計図通り　監督責任において図面チェックし　構築されるなら　建設会社はどこを使っても同じなのかな？

>>539
by 周辺住民さん　2016-11-27 15:44:15
久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27

>>559

２重床の代わりに床のコンクリートスラブ厚を約255㎜～280㎜
として通常より厚くしているという考えで良いんでしょうか？
うちは子供が小さいので遮音性がありそうなのもありがたいなと
話していたんで気になります。

二重床の方が太鼓効果で遮音性は悪いですよ！

>>562

はい、二重床の　タワーマンションに暮らしていましたが、上からの音が気になっていました。
バスケットのボールをドンドンとしているかのような音です。

そんなに　大きなドンドンする音ではなかったので　クレームは入れませんでした・・・・我慢。

>>563

おっしゃる通りで、二重床が万能なわけではありません。

二重床の太皷現象を体験するには、パウダールームの床をどしんどしんと歩くとよくわかります。
床が直貼仕様でも、バリアフリー仕様のマンションであれば通常、パウダールームだけは二重床仕様に
なっています。

これは浴室と洗面台の配管を通す必要があるので、フローリングやクッションフロアーの下に空洞が必要
でこの部分は必然的に二重床となるのです。

パウダールームの床の上をどんどんと歩いてみると、563さんの記述にあるようにバスケットのボールを
ドンドンとしているかのような音がします。
二重床とスラブ間にある空洞が共鳴して太鼓のようにドンドンと響くのです。
これが太鼓現象として階下に響きます。

なるほど色々勉強になりました。
こちらのマンションは２重床でないということですし
スラブ厚もかなりありそうですので、下への音はかなり遮断が期待されますね。
子供がいるとそこが一番気を使うところですので、前向きに検討するようにします。

フローリングは、木目シールが最近多いですね！
突板を貼ってある方が本物って感じはするのですが、耐久性やメンテナンスが良いからでしょうか？
無垢は傷がつきやすいから　値段高くて向いていないのは分かりますが。

>>566

最近の新築マンションのフローリングですが、そのほとんどが木目シート仕様を採用しているのには
理由があります。

耐久性やメンテナンスが良いわけではありません。
所詮シート（表面は合成樹脂）なので、ハードコートはしてあっても先の細い金属等で引掻くと
白い引掻き傷が目立ちます。（ブラックウォルナットのような色の濃い木目シートは特に目立ちます。）

採用される理由はシートだと「ナチュナルマーク」に関するクレームが皆無となるからです。
突板仕様のフローリングは天然素材であるがゆえに必ずナチュナルマークが存在ます。このナチュナルマーク
こそが天然素材の特徴で独特の味や風合いを生むのですが、人によっては「傷がある」といったクレームになるのです。

木目シートであれば、「印刷」なので部屋ごとに木目の違いが発生せず、木目や色調に関するクレームはなく
なります。

しかし、突板を貼ってある方が本物って感じがするのは言うまでもありません。

ナチュラルマークには下記のような種類があります。（一例）

①パークポケット
樹皮が傷ついたとき（キツツキや虫などにつけられた傷口など）にその痕跡として生じる筋やカスレたような
色変わり。樹皮痕とも呼ぶ

②ビスフレック
虫によって形成層が害を受け、その痕跡が濃色の斑点として散在しているもの。

③オレンジストローク
樹液の中に鉱物などの異物が混入した痕跡

などなど。

木目シートの分かりやすい　解説ありがとうございます。

そうなのですね、クレームに対応するということもあったのですね。品質が均一になる。


これまでの住居は、エントランスは　木目シートだったので、ディベに意見を言って　恩加島木材工業（株）を参考に　シートを天然木に変えたことあります。


外壁もタイルが多いですよね。　自然石の方が、風合い出ますが　一つ一つが形状や色合いが違うので、見本を並べて　皆さんに見ていただいて意見を伺ってからではないと　おっしゃるように「傷がある」と言われかねません。

ジオ釣鐘町のように、エントランスをいかにも　全体テカテカのシートにするのも、昨今の材料費の高騰なのでしょうか？
ルネグランは、リッツカールトン大阪のような無垢の木材にこだわるのも　材料費高騰であれば難しいとも思います。

建物ではなく　外構部なので　どうでもいいという方もおられるかもしれませんが

石積の仕上げは大丈夫なのでしょうか？

グランドメゾン夕陽丘MARKSの　グランドメゾンの特徴である石積をよくみると　積み上げの際に石と石を接着するセメントが　だらりと石の隙間から顔を出しているのですが、タイルとは違うので当然隙間はできるでしょうし
こんなものなのかな？　と　首をかしげてしまいます。

仕上げが微妙ですね。
写真の右下辺りは、かなり隙間があるので　どうするのだろう？と思いますが　ディベの腕の見せ所でしょうか。
国立美術館などは、キッチリ仕上げるのだとは思います。

車寄せからエントランス付近の予想図は素敵ですよね。
四天王寺にお参りされる方からもベランダ側はよく見えますので、そちらにも力入れて欲しいですところです。
マンションは資産価値維持のためには見た目も大切ですから。

順調に売れていくと値上げの可能性も出てくるんでしょうか？
第３期の販売開始が来年１月になっていますので、競合物件の価格次第では
早めに検討しないといけないんですが、グランドメゾンの上之宮あたりも
金額の発表は４月ごろになりそうですので。
他の物件の金額を待っているとこちらの物件がなくなる、もしくは値上げの可能性もあるかなと心配するところです。

>>571

前にモデルルームに行ったときには値下げは絶対にないけど
値上げは他物件の価格と売れ行きによっては３期以降でありえるみたいな話でしたよ。
まあマンションの担当者なら当然そう言うんでしょうが、競合はグランドメゾン上之宮を
意識してるようでした。
そういう意味では４月のグランドメゾンの価格が注目されますね。
ルネやルネグランも他物件では苦戦しているようですが、ここは別格のようで。
やはりマンションは立地ですか。

以前、MRいきましたが　価格表頂かなかったので


こちらの　63㎡　と　71㎡　は大体いくらぐらいでしたでしょうか？

ご存知なかたおられましたら　教えてください。

だいたいですが63㎡で4300万ー5000万
71㎡で5000万ー6000万くらいだったと思います。
ただ中住戸はかなり売れてきてるみたいなので、上下の価格帯は
すでに売り切れている可能性が高いと思います。

>>574

早々ありがとうございます。　中住戸　坪単価250～280万円でしょうか？

今売り出しの　大和プレミスト靭本町は、玄関まわりすべて廊下も含めてタイルはナシで
吹付のみでしたので　ルネグランの方が、玄関廻りタイル貼りでしたので　比較していました。

中住戸はおおむね坪単価２３０万前後じゃないでしょうか。
角住戸で２５０－３００万くらいかなと思います。
ここのマイナス点はディスポーザーがないのとベランダ周りが一部吹き付けに
なっていることとお墓ビューくらいでしょうか。
進入路は狭いですが私は気にするほどでもないと思っています。その分静かで固定資産税が安くなりますので。

それ以外は他のコストカットマンションより基本仕様が高スペックですし駅まで徒歩４分ですので、今のご時世では特段高値ではないのかもと思い検討中です。

近隣マンション　

https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashitennoji/nc_87048252/

値下げですか？

15階なんでギリギリ南側がルネグランにかぶる部屋なんでしょうね。
だいぶ建設中の階も上がってきたので、焦ってるんでしょうか。
完全にかぶると買う方もテンション下がりますもんね。
それでも安いような気がしますねがどうなんでしょう。

１億３５００万の物件が速攻売れるって庶民からすると想像絶しますね。
タワーマンションの高層階より高い価値を見出せるほど、素晴らしい立地なんでしょうね。
西側が１億３０００万で残ってますが、もう一人お金持ちが現れるんでしょうか。
庶民ながら興味津々です。

>>580 マンション比較中さん

何億もの、戸建 昔は、お金持ちの別荘地 の 数少ない 大阪市内のエリア 文教地区、整備地区ですから
正面を見ていただければ ハルカスがそびえ、
聖徳太子の十七条憲法 四天王寺 と
道も 大阪市内まで 真っ直ぐに整備されています。

購入できる方々は、多々おられるのではないでしょうか？

建物が被るので　今すぐにでも　売却したいようです。

おっしゃる通り大阪市内でこの眺望・日当たり・学区がそろった地域は他にないですもんね。
さらに駅近なんで、リタイヤ夫婦やファミリー向けとしては最高立地ですが、お値段も
富裕層価格なんですよね。
さすがに１億３０００万は出せませんが、もう少し現実的なプランで検討してみたいと思います。

ルネグランがかぶるのでシティタワーを売って
ルネグランの頭金にするつもりですかね。
シティタワーも良い物件とは聞きましたが、南を遮られると
売るのはきつそうですか。
南側となると眺望と日差しの両方を失いますからね。

>>584 マンション比較中さん
ルネグランの建設地はシティタワーの南ではなく、東隣の南側になります。したがって南東方向の眺望が遮られますが、一番西の部屋でも正面の四天王寺の伽藍やハルカス方面の眺望は永久に保障されます。ハルカスの16階から見ると、シティタワーとルネグランの位置関係がよくわかります。したがって4300万円は超お買い得ですが、ネックは変なリフォームがされていて、使い勝手の悪い3畳の部屋2つの4LDKになっていることでしょうか。２Lや3Lにするには別途間取り変更の費用が発生します。

ハルカス眺望

>>584
拡大

>>585
地図で見ると真ん前だけどな

>>588
>>582

四天王寺からみた「シティタワー」と建設中の「ルネグラン」です。
ルネグランは敷地の東側に寄せて建設されるので、シティタワーの正面（南側）の眺望には影響しません。
位置的にはシティタワーの東隣の前になります。つまり南東方向。
低中層階の南東方向の日差しはルネグラン（14階）で遮られますが、10時頃になると太陽はルネグランの
南に移るので、以降は南面のバルコニーに陽光が降り注ぎます。
ただ、シティタワーの東に隣接するマツ六のオフィスビルは南側が完全にルネグランで塞がれてしまうので、
最悪の眺望となってしまうでしょうね。

拡大

中古でもまだ新しいし８０㎡越えで４３００万はお買い得かもしれませんね。
もしかしていつも画像載せていただいている方の物件ですかね？
いつも掲載いただいている画像が高さ的に近いかなと思ったもんで。
確かルネグランの購入を検討していると書いておられたと記憶していますので早めに売れると良いですね。
分譲済みもさらに増えていってるようですから、１年２か月あるようで時間はあまりないかもしれないですか。

>>591
ルネグランの立地は魅力的ですが、どう考えても㎡単価はバブル価格ですよね。
ルネ手塚山が地元住民の大反対運動や施工していたゼネコンの倒産というハプニングもあって損失が拡大？したのでこのルネグランで取り返そうという目論見かも。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/440990/

デベ（事業主）の①総合地所と②富士エンジニアリングの2社に加えて販売代理の③長谷工アーベストと3社の経費が上乗せされていますから販売経費は３０％程度なのかな。
それに適正？利潤プラス手塚山の損失補填？を乗っけるとお高くなりますね。

事実上の事業主の富士エンジニアリングは10年くらい前にこの土地（もとは市営住宅）を大阪市から格安？で仕入れて駐車場を運営していましたから、土地の仕入れコストは相当安いはずです。

それでも販売好調ということですから、世の中には資産家が多いんですね。
私には高根の花でとても手が出せません。
せめて高層階角部屋の㎡単価が７０万円位だと真剣に検討するんですけどね。

株式会社榎並工務店

https://www.constnews.com/?tag=%E6%A6%8E%E4%B8%A6%E5%B7%A5%E5%8B%99%E5...

オリンピック景気で仕事は世の中多そうですがそうでもないのですね？

資金がショートしたのでしょうか？　倒産ですか？

>>593 マンション比較中さん

>>593 マンション比較中さん
ゼネの倒産により、ルネ帝塚山は工事がストップして、しばらく雨ざらし状態でした。
しかし、帝塚山西地区の住民はいつまで垂れ幕や竿旗を立てて嫌がらせをするのでしょうか。許容度の低い住民が多いんですね。斜陽の帝塚山ブランドにしがみつき、入居が始まっているにもかかわらず環境破壊とか言っていまだに騒いでいるんですから。こんな民度の低い住民がたむろする帝塚山西には住みたくありませんね。ルネ帝塚山も災難とはいえ、運に見放された物件はスルーですね。比較して夕陽丘の物件は反対運動もなく、良い選択かもしれません。高すぎるのがネックですか、資金に余裕があって永住思考の人にはマル。

>>592

帝塚山の損失補てんうんぬん書かれていますが、単純に人件費と材料費が上がっているだけだと思いますよ。
この物件が他物件の穴埋め分まで金額を上げているなら、近隣の他社施工マンションはもっと安いはずですよね？
最近で他に安い新築マンションなんてありました？
近くなら２年前に販売開始したリバー夕陽ヶ丘は低層階８３㎡で６０００万です。マンション相場はここ２年で約２－３割上がってます。
同時期発売のクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘が８３㎡で６８００万です。
ここのルネグランは低層階９１㎡が７３００万くらいからですから、むちゃくちゃ高いわけでもないと思いますが？
私も最初はなんじゃこの価格と思いましたが、順調に売れているということはこの立地の価値を理解している人が多いということなんでしょうか。

烏ヶ辻に出来る三井のパークホームズ夕陽丘もグランドメゾン上之宮も
坪単価は３００万前後～が基準になるでしょうね。
どっちも駅までは実質１０分かかるのにすごいよね。
ルネグランがバブル価格というなら、ここから急落しないとおかしいけど環状線内は気配ないよね。
５年後にルネグラン安かったなーって未購入者が後悔するのか、逆に格安優良物件が続出して購入者が後悔するのか。
神のみぞ知るであります。

>>596 マンション検討中さん

私も夕陽丘に住むまではこんなに便利だとは思っていませんでした。ここは地下鉄から徒歩4分弱に加えて幹線道路から南に入った静寂の地区。マンションから徒歩2分の大江小学校は五条小学校の次に評判が良いようですし、ファミリー層にも受け入れられる要素がそろってますね。夕陽丘地区の他の物件は300万円/坪コースなんですね！今の日経平均が天井なのか、はたまた20,000円越えもあるのか？みたいな話ですね。

>>592

ルネグランの８５㎡の角部屋６５００万は今のご時世とこの立地＆仕様なら格安と思うけどなー。
バブルはこのマンションだけでなくて全体的にでしょ。

バルコニーの室外壁面や外廊下のほとんどの壁面がタイル張りじゃなくて吹き付け塗装のチープな仕様なのに6,500万円！で格安って？
598さんはルネグランの営業マンの方ですか？
地域住民と揉めているルネ帝塚山の外壁は全てタイル張りと御影石でしたよね。

大阪の物件色々見ているんですが、
どこの物件を見てもタイルかふきつけかで騒いでいる人がいるのですが、
そんなに重要なのでしょうか？
二重床や天井高、屋内設備などで言うのならわかるのですがタイル・・・

>>599 マンション比較中さん

どこにもいるんよね。タイルマニアさんが。
そりゃ金いくらでも積めばタイルだろうが、
地下駐車場だろうがなんでも出来るけど、限られた予算ではそうはいかんからね。
みんな予算内で何を求めて何を捨てるか考えるわけ。
逆に環状線内側の駅近物件で総タイルのオススメ物件教えてよ。

>>601
タイル貼りとチープな吹付けではグレード感が全く違いますからね。
4500万円程度の80㎡なら吹付けでもコスト的に仕方がないと思いますが、昨今のバブル価格の物件
ですからこの価格帯では総タイルが当然でしょう。
まして当地は10年以上前に大阪市から格安で仕入れた元市営住宅があった場所で、ここ数年に仕入れたバブル価格の土地じゃあありませんからね。

夕陽丘地区ではオススメかどうは別として①キングレジデンスの２棟、投資物件の②エイペックスの２棟でさえ総タイルですね。③セントポーリアも古い棟の方は総タイルに近い。
④シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘もバルコニー側は吹付けですが、外廊下は総タイルですね。

環状線内側では①グランドメゾン大手前タワー、②ザ・キタハマ、③淀屋橋アップルタワーレジデンス、④クラッシータワー淀屋橋、⑤クラッシータワー南船場、⑥プレサンスレジェンド堺筋本町タワー（建設中）⑦シティタワー大阪、⑧ビオール大阪大手前タワーなどなど。総タイルでなくてもこれらの物件は少なくとも外壁4面はタイル貼りです。

環状線の外側では①グラフロ・オーナーズタワー、②パークコート北畠、③ベル手塚山、④プラウド手塚山中、⑤ウェリス手塚山、⑥北畠、手塚山、万代あたりの中層マンションは総タイル比率が高いですね。オススメしませんが⑦ルネ手塚山や⑧プラウド手塚山も総タイル貼りですね。

パークコート北畠なんかを見てしまうと、昨今の手抜きマンションの外観は鑑賞に堪えません。
前述した物件は竣工時期が昨今のバブル以前とはいえ、分譲時の価格がルネグランよりもリーズナブルなんですね。

>>596 マンション検討中さん

えっ そうですか！
来ましたね！

大台の時期が。
材料費、人件費 高騰で仕方ないですよね！

>>602 マンション比較中さん
タイルの上で生活したりタイルと人生を過ごすならそこまでこだわるべきかもね

>>600

何故総タイルにこだわるかと言えば、外観だけの問題ではなく総タイルの物件には躯体、設備、内装、仕上げ等
優良物件の比率が高いからです。


パークコート北畠（築4年）に売り物件があるので一度内覧に行かれては如何でしょうか。
都心の新築物件を吟味するときにも非常に参考になると思います。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FMUT2A05/

>>590
整備されたお墓よりも真ん前にかぶったときに後ろからの念のようなもののほうが
嫌だなと思ったので、かぶらなくてよかった

>>592
ここは文教地区で便利なところだし高いほうがいい人もいるだろう。
同じレベルの経済力の人をマンション住民に求めることもあるだろう
ここでも最上階と一番下の部屋では3倍ぐらい違ってくるけどな

>>603
大阪でカジノなどの複合リゾートや万博ということになれば
オリンピック以降も高騰続く可能性あるということもあるかもしれない
お墓さえ気にならなければここもそれほど高くないということになるかも。

>>600 匿名さん

今建造中の プレミスト靱本町をみてください。
カッシーナイクスシーなのに 裏側廊下玄関周り 全て 吹き付けのみです！

タイルなど 一枚もありません！
市営住宅のようで 5000万円超えです！

>>602

まずね吹き付けよりタイル貼りのほうがグレードが高く見えることはわかってるんですよ。
ザ・キタハマや淀屋橋アップルタワーレジデンスが良いのもわかるんですが、もう７，８年前の物件じゃないですか。
そんな昔の物件と今発売中のルネグランを比較してなんの意味があるんですか？
当時のマンション価格は非常に安かったですから今のルネグランの金額を出せば、ザ・キタハマの上層階角部屋くらい買えたのも知ってますよ。
けどね、もう今となってはそんな物件ないじゃないですか。中古で探しても億超えるんですよ。

だからデベも買う人もいろんなところをコストカットしつつ値段高騰をギリギリ抑えて、妥協しながら買うんじゃないですか。
あなたが総タイルにこだわるならそれでいいでしょう。中古で新築でもそういう物件を買えば良いじゃないですか。
なぜ買わずにここの物件を見てるんですか？
ここは全面タイル貼りでないので、あなたには対象外。それ以上も以下もないでしょう。
この物件はタイル貼りとかより別の価値観でみなさん購入しているわけなんです。

>>610
多分書いているのはタイル屋さんだと思うけど

>>602

この人おかしいよね。
ここのルネグランを「私には高根の花でとても手が出せません」って言っておきながら
総タイル張りでないだのなんだのって。
ただの買えない人のひがみですか。
ここは総じて高所得者層がターゲットですから、金持ちをひがんでるような人には買えませんよ。
ここはタイルうんぬんよりも、南向きの日当たり最高、南側永久眺望、駅近、小学校すぐ近く、駅近でありながら静寂。
そのあたりを評価されて高くても売れてるわけです。
元の土地の購入価格が高かろうが安かろうが買う方からしたら関係ないんですよ。
その立地・建物に価格相当の価値があると思えば買うし、ないと思えば買わない。
それだけでしょ。

>>612

せめて、立体駐車場くらいは雨ざらし駐車場ではなくて建屋で囲んでほしいよね。
ローレルタワー夕陽丘レジレンスや夕陽丘リバーガーデンみたいに。
夕陽丘地区で雨ざらし駐車場はここくらい。
最上階の坪単価が４００万円もするマンションでは信じがたい仕様。

>>613

それは言えるね。
雨ざらしは品位損なうよね。
ただどうなんやろ、このマンションは駅近やし最近車持たない人も多いから
将来的には駐車場３２台も必要なくなって、機械式なくして平面だけで２０台程度で問題なくなる可能性も
あるんかも。
そうなるとあらかじめ屋根とかないほうが平面への改装費用が抑えられるんかな。どうなんやろ。
いずれにしても住む者としては屋根はないよりあるほうが良いのは間違いない。
特に高所得者向けの物件だけに。

>>605

他のマンションの事ごちゃごちゃ言わんと絶賛のパークコート北畠買ったら？タイルマニアさん。
総タイルの家を眺めてたいんやろ？ここじゃ納得いかんのやろ？
人それぞれマンション選ぶ基準は違うんよ。
タイルにこだわる人は立地より総タイルの物件買ったらええのよ。

内容見ていくと定期的に画像あげてるシティタワー住民とタイルマニアは同一人物とみた。
そしてルネグランをどうしても欲しいけど、シティタワーの売却もうまく行かず値下げまでして非常に悔しい思いをしている。
ずばりそうですね？
ついでに
>>224
もあなたですね？

皆様、夜遅くまでお疲れ様です。
仕事に影響しないようにしてくださいね。

タイルと吹付の違い　　説明

http://www.r-lounge.jp/blogs/40

ＡＬＣパネルの継ぎ目には弾性目地材の充填も　問題あるようです。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161219-00000019-ykf-soci

>>602

>>⑧ビオール大阪大手前タワー

外壁は見た目　全面タイル貼りですが　居住者でないと　知りえないですが

バルコニーの外壁の厚みが　アウトポール仕様で60cmほどあります。

バルコニー上面の表面が吹付ですが、吹付塗装は　10年ほど経過すると　間違いなく　クラックといいますか

表面がひび割れてきますね！　　厚みのある吹付ですが・・・。

一長一短あります。　これが　悪いというのではなく　当たり前のことなので。


メンテはしやすく、長年の風雨や季節にさらされて　ひびが入りやすい。

初めまして。
タイル界の風雲児です。
まぁ皆さん喧嘩はよくないですよ。
私が話を聞こうではありませんか。
駐車場が雨ざらしなのはいただけません。
私は夕陽ヶ丘奉行所の幹部だと自負してますので、どしどし質問をして下さい。

部屋の中を総タイル貼りに模様替えしたらいいやん。
というかお金頑張ってためて総タイル貼りの一軒家建てたら？

まぁ 吹き付けは、雨だれの水アカで 汚れが目立ち 汚らしいですよ。 はい。

雨のかかる箇所は、100パーセント タイルですね。
最近、タイル貼りのグランドメゾンは、吹き付けの箇所 多くなっていますし、
どうなのでしょうね。
材料が、確保できないのかな？

>>622 匿名さん

夕陽ヶ丘が原則ですね。
この辺りで タイル貼りの家は、一億超えかな？

タイル貼りつけ以外で　お奨めの方法があったら　記載ください。

ジオ釣鐘　は　エントランスが　タイルではなく　シートです。　テカテカ光ってます。

大理石や御影石はコストがかかりすぎます。　他の自然石はエントランスには安いでしょうが！？

吹付は、もうちょっと　公共住居っぽいので

結局、タイルですね。

コストも　大幅にかからないのに　タイルにしないのは　何かの理由があるのか？

工期短縮なのか？

職人さんでないとわかりません。

>>625
コストも変わらなくてしないということは、一部オタクのマニア以外に一般のお客さんは
全面タイルなどに興味ないということ。
もしそこに拘る人が多ければコストが上がってもそうするだろう。タイルマニアはそういうこともわからない。
延々とタイルの話はもういいんじゃないの
興味ない。
この物件の他の話をあげましょう

>>625 買い替え検討中さん
はい、ご質問ありがとうございます。
お答えしましょう。
ずばりタイルが不足しているからです。

>>626 マンション検討中さん
こらこら、タイルに拘る事はいいことではありませんか。大きな心を持って下さいね

四天王寺前夕陽ケ丘駅から徒歩圏内の新築マンションって
現在６物件ありますけど人気順位ってどんなもんでしょうか？

立地、仕様、価格、コスパとか？

工事を請け負っている松本組という会社は資本金８０００万円規模のゼネコンなので経営と施工品質は大丈夫かなあ？と
少々不安に思っていたのですが、結構頑張っておられるようですね。

松本組のホームページに下記のようなPR記事が掲載されていました。

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NEW 建通新聞に掲載されました。

当社（松本組）が施工した大阪府発注案件『大阪府営千鳥橋第二期高層住宅（建て替え工事）』の上半期工事成績評定、
松本組がトップとして建通新聞に掲載されました。
トップは松本組の８６点　←　おめでとうございます。

http://matumotogumi.co.jp/b-font-color-ff0000-new-font-b-19.html

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

大阪府の発注案件は今後の指名競争入札に係わる重要案件なので特に念入りに工事をされているんでしょうけど、民間
案件のルネグランも手抜きせずに同等レベルで仕上げてほしいですね。

ついでといっては何ですが、ルネグランの南面と北面も総タイル貼りで施工してくだされば嬉しいですね。
さらに、雨ざらしの立体駐車場も建屋で覆っていただくと皆さん喜ばれるはずです。
松本組の評価もググッと昇り龍のごとく.......急上昇。

>>629

価格、コスパは別として4面が総タイル貼りで、雨ざらしの立体駐車場が地下駐車場（少なくとも建屋で覆う仕様に変更）であれば立地と仕様はダントツの首位でしょう。

「ザ・レジデンス心斎橋」は総タイル貼りの物件のようで、松本組さん、頑張っておられるようですね！

http://matumotogumi.co.jp/works/residence-shinsaibashi.html

タイルマニアさんはそんなこと粘着してないで、早くシティタワーの自分の部屋を売りなさい。
焦って４８９０万を４３００万に下げたのは、部屋がルネグランにかぶるから早く
売りたいんではなくて、ルネグランの希望の部屋が売り切れてしまうことを
恐れて焦ってるんでしょ？
ちなみにご希望の高層階角部屋はあとわずかですよ。

同じく松本組施工の「コモドガーデンヤマイチⅡ」ですが、共通廊下壁面が吹付けであることや玄関ドア、キッチン、バス、トイレ、洗面等の設備全般のグレードが低くていただけませんが、エントランスや外壁、バルコニーサイドの壁面がきっちりと「自然石」と「タイル」で仕上げられている点は好感が持てますね。

http://matumotogumi.co.jp/works/comodogarden-yamaichi2.html

>>632 タイルマニアさん
綺麗なタイル貼りです！
デザイナーズ

>>620 買い替え検討中さん

バルコニーの外壁の厚みが60cmあるという事は、アウトポール逆梁工法でリビングの窓側の梁をなくして開放感のある開口部になっているんですね。この場合、バルコニーの60cmの外壁は床スラブを支える重要な主要構造物になるので、意識的に吹き付け仕様にして、クラックの状態を外部から診断できるようにしてあるのだと思います。例の長周期地震動に対する再検証問題で、免震工法から制振工法のタワーへの住み替えを検討されているのですか？

>>636 タイルマニアさん

免震はいいですね。
なかなかいい質問です。
続けて下さい。

間取り・仕様共に良いマンションだと思います。
価格が高いので定住者向けで今後買い替えする方には不向きな物件です。
　10年後になるとライフスタイルが変化してくる方が多いのでロ－ン残債＜売却価格かどうか
考えて購入される事をお勧め致します。最近では、シティ－タワ－の西側角部屋も大幅な価格調整が入り
成約に至っています。
　最近、無理をされて購入される方が多いのでこの人大丈夫かな・・て思う方がいます、お子さんの学費の事が
一番の優先順位だと思いますので無理なく計画的に・・・
ロ－ンを3000万位までに抑える方には良い物件ではないでしょうか？

>>638 販売関係者さん

なるほど、そういう意見もありますね。なかなか鋭いですね。
やはり先の事は考えておかないといけませんからね。
続けて下さい。

>>606
ルネグラン遠望

>>606
拡大

>>606
拡大、拡大

>>606
ルネグランの北側のビル（マツ六）と戸建て民家がカワイソウ。
14階建のルネグランが巨大な壁となって立ちはだかり、南側の素晴らしい眺望と暖かい日差しを一気に奪い去ってしまいます。
きっと暖房費も跳ね上がり出費が増加しますね。
後ろからの念のようなものが押し寄せてきそう。
拡大、拡大、拡大

事務所は、風景見えなくて 構わないですね

より仕事に打ち込めるでしょう

>>644 マンション掲示板さん

マツ六の社員の方は、仕事に疲れた時にはハルカスを望む珈琲ブレイクで気分転換を図っているそうですよ。
しばらくすると、それも叶わぬ夢のまた夢となってしまいますね。

>>645 ご近所さん

なるほど 営業さんのひと時が 来年までなのですね！
ライトアップされた五重塔とハルカスが見える
エリアでしたから

>>646 マンション掲示板さん

なかなかいいこと言いますね。
続けて下さい。

総合地所の実績

ルネパルティーレ汐留
タイルのいい味を出してますね！

総合地所の実績

ルネ上野桜木
タイルのいい味を出してますね！

ここは順調に売れてるみたいだね。選択肢がかなりなくなってきた感じがするが。売れ残りしそうなのは低層のお墓ビューぐらいになりそうかな？

>>650

先日モデルルームで契約状況見せてもらいましたけど
中層階はかなりなくなってきてるみたいですよ。
南東角部屋の高層階もほぼ分譲済みたいです。
低層階も契約済みはありますが、中層階よりは残ってる感じでした。
半分はすでに分譲済みで、最近興味を持ってくれる人がさらに増えている
と言っていましたので、結構早いうちに売れちゃうのかもしれませんね。
夏から4－5か月で半分売れて、あと１年２か月ありますから。
やっぱりマンションは立地が命ですね。金額は高いので買う人は限られちゃいますが。

ここは２０００㎡の土地に対して建物面積が６５０㎡ほどですから建ぺい率約３０％ほどとなり
かなりゆったりとした建物外の面積になりますね。
環状線内では珍しくマンション前に車止めもありますし、平面駐車場も１２台確保されています。
駐輪場も１２２台のうち上段ラックが１９台だけですので、ほぼ全住戸に２台分の平面駐輪が与えられそうです。
容積率も２４０％と低いので、ゆとりのある空間で生活できそうです。
まあその分各住戸がお高くなっていますので、富裕層向けの物件ということですね。

遠方からの転居を検討中のものです。ここの価格は、まとめに載ってある価格でやはり変わりないですか？

>>653 マンション検討中さん

くわしくは、確認してください。

サイズの少ない中住戸で 坪単価 低層から 240万円〜の
ようだった。
詳しい方、参考お値段お願いいたします。

>>654 マンション比較中さん

低層階ツボ250ぐらいです。

>>655

早々ありがとうございます。　確か、ちら身で価格表拝見したことありましたが、

低層はALL完売？ですよね。　先に売れていた箇所でしたし、この物件の住戸間でも手ごろ感では・・・。

>>653

ここの224に書いてる価格は予定価格だったと思いますが、正式価格はそれより数百万程度安いですよ。
価格帯としては４３００万程度から１億３５００万程度までの価格帯だったと思います。
ただすでに分譲済みの部屋も多しです。
１月中旬発売の第3期の金額は未定となっていますので、年明けに問い合われば正式な価格を教えてもらえると思いますよ。
ここは売れ残りを待って分譲後に値下げするような物件ではないと思うので、早めの検討が良いかもです。

>>657 検討者さん

ありがとうございます。
初期は、既に 売れてしまって

どこも秋からの分譲マンションは、設備を
抑える代わり、オプションにしたりで
来年は、おそらく新価格なのでしょうか？

立地の悪い、阪急oasis 並びの 三菱レジデンスの夕陽ヶ丘は、安くはないでしょうし。

>>658

第３期の価格はわかりませんが、少なくとも第３期発売まではこれまでの
価格が生きていると思いますので、年明け早々にでも問い合わせてみてはいかがでしょうか。
まだ希望の部屋タイプや階が残っているかわかりませんが、不動産は春にかけて動きが大きくなるので
交渉は早い方が良いかもしれませんね。
パークハウス夕日丘は高いという噂を聞きましたし。