ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>1101 マンション検討中さん

普通のマンションでも、内装設備充実させれば
価格はアップしますね。

リクシルの最高級キッチン
タカラスタンダードのフォレストーン

全自動開閉のトイレ

オプション追加してもでも価格はそんなにしないですね。

ここは駐車場は抽選ですか？先着ですか？
先着なら駐車場は埋まってしまったんでしょうか？

4000ジャストでラス１狙ってますw

>>1104 通りがかりさん

4000なんて この界隈で 新築あるわけないですし、 内装ボロボロ中古10年落ちで、4500で売れていたり、中古20年落ちで、3800とかですから。実態がですね。

>>1104 通りがかりさん

仮に値下げしたとして竣工後でしょう。
1年経たずに相当数売れた物件が残りわずかの状況で
あと半年以上残るでしょうか？
少なくとも中部屋は残らないと思いますが。

>>1104

残っているのが一番安い部屋で６３㎡の４９００万ですから、それでも４０００万は厳しいんじゃないでしょうか。
２割下げさそうと思えば最低でも竣工から１年以上は経過しないと難しいかなと思いますが、そこまでここが残るとも思えませんし。

いやや4000で買いたいねん

>>1108

ラストを狙ってるってことなんで、とりあえず待ちですね。
しっかり交渉して頑張ってください。

>>1109 検討者さん

ありがとさーん
君もラス１狙ってるの？
負けねーよ？

>>934 検討者さん

ルネグラン、外国人の購入は一人もいないそうです。現段階では。

>>1111

モラルがあれば外国人でも日本人でも良いんですけど、常識のある人が多いことを願います。
比較的裕福なファミリー層が多いと思いますが、ある程度子供にはお互い寛容にならないといけないのかなと思っています。

>>1103

駐車場はもう埋まったみたいですよ。
高額の５戸までは優先枠があって残りは期ごとに抽選だったようです。
比較的高額な物件ですので駅近であっても車の所有者が多いんでしょう。
残り戸数自体残りわずかということらしいので階などは選べませんが、あとはうまく希望に合う人待ちですね。
ここの坪単価４２５万ってタワマンの高層階以外では大阪で最高額じゃないですかね？

６１戸に対して駐車場３２台　大阪市内にもかかわらず、半分あっても埋まってしまうのですね。

●用途地域 : 第二種住居地域
●地域地区 : 準防火地域
●駐車場 : 32台（機械式20台　16,000円～21,000円、平面12台　29,000円～32,000円（別途来客用2台））
●駐輪場 : 122台（平面　300円、下部平面ラック　200円、平面ラック　200円、上部2段ラック　100円）
●バイク置場 : 2台　2,000円（月額）
●ミニバイク置場 : 7台　1,000円（月額）

間取り 3LDK＋WIC
専有面積 85.40m2
バルコニー面積 18.52m2
価格 6,730万円


間取り 3LDK＋WIC
専有面積 71.36m2
バルコニー面積 13.68m2
価格 5,720万円


間取り 3LDK＋WIC
専有面積 75.46m2
バルコニー面積 14.44m2
価格 6,040万円


間取り 3LDK＋WIC
専有面積 91.03m2
バルコニー面積 15.20m2
価格 7,650万円

５月の段階で３階－５階の低層階が残りわずかという感じでした。
AタイプとBタイプは高層階も１戸あったと思います。
最初に予定価格を発表した時は高いと言われましたが、後に発表されるマンションもどこも高い状態が続いているのでなんだかんだで結構売れてしまいましたね。

＞＞１１１６

６３平米は完売ですか！？

４８９０万円は　高層階ですか？

＞＞１１１６

上の価格は、残りの低層階ですか？

>>1117
>>1118

85.40m2と91.03m2は４階と５階の金額だと思います。
63㎡は９階と１０階で残ってたかな。
75㎡は３階と４階が残ってたと思います。
先月の話ですので今月はもう少し減ってるかもしれません。
もう広告なしで放っておいても完売すると思います。

>>1119 検討者さん

かなり出来上がってますね。

>>1119 検討者さん

二枚目

>>1121

たまに現地見ますが、もうほぼ最上階近くまで来てますよね。
まだあと半年ありますが、完成が楽しみです。
完売も近そうですし安心して入居を迎えられそうです。

2000平米で61戸は贅沢な仕様ですね。
最後は低層階をどう売り切るかですか。
案外最後は条件の悪い数戸がなかなか売れなかったりしますもんね。
裏のシティータワーは完成後も結構余ってみたいですけど天王寺も人気になったもんです。

>>1123

後ろのシティタワーの敷地よりは2000平米は狭いのでしょうか？
2000平米の広さのため、リバー夕陽丘のように19階以上にはできなかった？

高さは、14階が上限いっぱいだったのでしょうか？
15階にすると　天井高が2500mm以下になりそうですし。

いずれも戸数を考えると贅沢な仕様です。

>>1124

シティータワーは敷地は2200㎡くらいだったようですよ。
ルネグランは大通りから一本入っていますので容積率が240％に制限されている関係で敷地に対して建物面積が少ないのだと思います。
恐らく高さ制限はなかったと思いますが高さを出そうと思うとペンシルになりますし、16階以上になるとエレベーターをもう一基つけたりとコストがかかるので14階に抑えたんでしょう。
15階には出来たはずですが、あえて14階に抑えて階高・天井高を確保したのは好印象ですね。
リバー夕陽ヶ丘も同じような感じですがあそこは敷地が3000㎡ほどありましたので19階に出来たという感じですね。
2000㎡あれば商業地域ならタワーが建つくらいの敷地面積ですので、そこに61戸のみという事で市内中心部では贅沢仕様だと思います。
その余裕分が平面駐車場・平面駐輪場・車寄せなどに使われているんでしょう。

>>1125 検討者さん

四天王寺の見えるマンションは、
今後発表になる 三井不動産の ここがラストですね。
土地は2400平米です。
北南の板状マンションです。

>>1126

四天王寺から東側にありますね。
ユニハイムに近い方ですが駅からだと徒歩８分くらいの表記でしょうか。
こちらも立地は静かな土地ですけど画像の通り東側のマンションが迫っているのと南北に細長い土地なので西向きにしか建てられないと思われるのが残念なところですね。

>>1127 検討者さん

かなり 東西の幅が細いですね。

北と西の眺望は、低層3階からでも ルネグランには及びませんが同じようにぬけてそうです。

>>1128

現地を確認するとうなぎの寝床チックな敷地でここをどう三井が高級仕様に造っていくのか興味がありますね。
ただ恐らく西向きでユニハイム同様に駅や商業施設までの距離がある事を考えると、ちょっと苦戦しそうな雰囲気もします。
まあ一番影響を受けるのはユニハイムでしょうけども。
四天王寺夕陽ヶ丘近辺も駅近くの土地はほとんど出てこなくなりましたので、ユニハイム・パークホームズ夕陽ヶ丘・クレヴィア・グランドメゾン上之宮と駅からある程度距離のある物件ばかりになりました。

>>1129 検討者さん

駅近、全室南向き、日差し、眺望永久保証のルネグランの立地は唯一無二ですね。

上本町駅界隈は、積水、近鉄　２０１７新価格　７５００万円価格がスタンダードのようです。

上本町ローレルは、８５００万円からの物件です。

>>1132

四天王寺から上本町界隈で２０１６年価格で買えるのはここが最後でしたね。
高い高いと言われていましたが、まだまだ上がってます。

＞＞１１３３


そうですね。

積水については、

グランドメゾン天王寺石ケ辻町　　ほぼ完売
グランドメゾン天王寺上之宮町　　売れ行き好調

上記の価格を見て、これから建つ　近鉄上本町石ケ辻　大幅値上げ

でした。

ホームページに間取りがアップされていましたね。

3LDK＋WICのプランが91.03㎡で広かったです。これがモデルルームプランとか。主寝室の7畳、他で6畳の部屋を見ていたのですが、1畳広いだけでも広々とした印象。WICも洋室１、２、３についていますし、玄関にはシューズクロークもありますし、なかなか満足な間取りでした。

高級感もあって、玄関前は専用ポーチもあるのでプライバシーも保たれるし、値上がり前に買っちゃうのも選択肢の一つかと考えています。

>>1135

91㎡のEタイプの間取りは良いと思いますよ。
角部屋で採光にも優れていますし、ポーチが深く作られているのでセンターインで廊下も短くなっています。
WIC,パントリー、シューズクロークと収納も十分ありますし、お風呂も大きい1620です。
柱もアウトポールされているので下り天井も最小限です。
ただ金額がその分高いので買える人は限られますが。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　91㎡

ルネグラン四天王寺夕陽丘　91㎡　その２

ルネグラン四天王寺夕陽丘　85㎡

ルネグラン四天王寺夕陽丘　75㎡

ルネグラン四天王寺夕陽丘　63㎡


この間取りで　3人家族住めるのかどうかわかりませんが　　ラスト4890万円でしたね。
一人か二人でしょうか？
東京だと4人暮らしもあるようですが、いかがでしょうか？

近隣の土地を買って家を建てるより、マンション坪250万円ー300万円の方が　考え方では安いのかな。


【土地】
■大阪府大阪市天王寺区小宮町 近鉄奈良線 / 大阪上本町駅 徒歩9分
157.79㎡ 15800万円 (坪単価：331.02万円)

■大阪府大阪市天王寺区四天王寺１丁目 大阪市営地下鉄谷町線 / 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 徒歩6分
89.48㎡ 8800万円 (坪単価：325.12万円)

■大阪府大阪市天王寺区空堀町 大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 / 玉造駅 徒歩2分
252.8㎡ 23000万円 (坪単価：300.77万円)

■大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目 大阪市営地下鉄谷町線 / 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 徒歩5分
71.05㎡ 5480万円 (坪単価：254.98万円)

■大阪府大阪市天王寺区空清町 大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 / 玉造駅 徒歩9分
178.88㎡ 12800万円 (坪単価：236.56万円)

構造もしっかりしているようです。

タカラスタンダードの人造大理石フィオレストーンが標準装備だといいです。

二層吹き抜けは、住戸数を削減してもエントランスに力を入れた試みは納得です。

>>1141 検討板ユーザーさん

この間取りで、どうやったら３人住めるのですか？

>>1146 匿名さん

親子 で 子供 1人 幼稚園まででしょうか？

>>1146 匿名さん

2LDKは、一般的に間取りでファミリーは住めないのですか？

>>1148

ファミリーの定義が難しいですが大人2人と小さな子供１人なら可能じゃないでしょうか。
ただ子供が大きくなると手狭になるので、ファミリーがこの間取りを購入することはないと思いますよ。
63㎡の部屋は基本大人２人住まいが多いでしょうね。年配者などには良いかもしれません。
東京なら７０㎡弱に４人家族は普通ですが、それでも3LDKが基本かなと思います。
最近はリビングを広く取る家庭が多いので、2LDKもあるかもしれませんが。
しかし大人２人住まいで4900万円とはなかなかのお値段ですよね。

>>1149： 検討者さん

63㎡から75㎡の間取りを
子供なし大人１人で　単身赴任で　住むには、勿体ないですか.
なかなか１ＬＤＫはこの界隈にはないですし、あっても1ＬＤＫ、2ＬＤＫは　タワーマンション択一ですね！

いずれ　人数増えて　ＤＩＮＫＳ　大人二人　63㎡から75㎡の間取りは　勿体ないですか.


地下鉄中央線1本、近鉄奈良線から奈良の郊外へ行けば　このお値段で　積水、ミサワ物件の土地付き家と同等ぐらいです。
特筆点は、市内中心部が行動しやすくて車が不要なくらい住みやすいです。

>>1149 検討者さん

大人1、2人 で 5000万円〜6000万円
10年前からすると いいお値段です。

隣の プラウド四天王寺夕陽ヶ丘は、
敷地面積狭くペンシルマンション
5000万円〜 でしたが
普通に 5000万円突入の時代になってきたのですね。

再掲載　価格です。

階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
3F - 南 3LDK 75.46 平米 5470万円 239万円
3F - 南 3LDK 91.03 平米 7440万円 270万円
4F - 南 3LDK 85.40 平米 6730万円 260万円
4F - 南 3LDK 75.46 平米 5620万円 246万円
4F - 南 3LDK 91.03 平米 7580万円 275万円
5F - 南 3LDK 91.03 平米 7650万円 277万円
9F - 南 2LDK 63.05 平米 4830万円 253万円
10F - 南 2LDK 63.05 平米 4890万円 256万円
11F - 南 3LDK 85.40 平米 7220万円 279万円

グランドメゾン新梅田タワー 坪単価 低層210万円〜 高層250万円 より高いです。

>>1153 評判気になるさん
四天王寺隣接、南側永久的に開放された
唯一無二ですから！

購入できる方々が羨ましい！

>>1149 検討者さん

坪単価250万円超は、2016年価格
坪単価230〜240とみてましたが
眺望は、確保されてますが高くないですか？

ルネグラン阿倍野も３戸

販売会社は、強気の価格でしたが 年内完売ですね。

所謂本物件のような少し高めのマンションを購入できる程度の所得があるものです
本気でこの物件や五条校区のものを検討してました
ひょんなことから全く異なるエリアの戸建てに住むことになりました
一歩引いた目でみてみると、色んなことが見えてきます

>>1157 通りがかりさん

具体的に、よろしければ
どんな事が見えてきますか？

異なるエリアは、大阪府下でも
ハウスメーカーで構築する場合、
近郊でしたら、豊中、服部緑地、西宮北口、
遠方では、高槻、香里園、堺 などに限られますね。
そんなエリアから見ると 見えてくるものが
あるという事でしょうか。

広さではないでしょうか。

戸建　130㎡　　マンション85㎡



＜一戸建ての主なメリット＞
・管理費や修繕積立金、駐車場代（または、駐車場管理費）などがかからない
・築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値はそれなりに残る
・管理組合などへの参加義務がない
・一戸の家としての独立性が高いので、プライバシー面で優位性がある
・隣家と離れているほど、騒音面で神経質になる必要がない
・自由に増築や建て替えができる

＜一戸建ての主なデメリット＞
・同じ立地条件だとマンションよりも物件価格が高くなる傾向がある
・将来の修繕費を自分で貯めなければならない
・空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面を意識する必要がある
・保温面、日照面、害虫面などで優位性に劣る場合がある

＜マンションの主なメリット＞
・同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い傾向にある
・将来の修繕計画などが比較的しっかりしている
・空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面での優位性は高い
・保温面、日照面、害虫面などで一戸建てよりも優位性がある場合が多い
・近所付き合いなどを積極的にすることで、他の居住者と生活面での協力をしやすい

＜マンションの主なデメリット＞
・管理費や修繕積立金、駐車場代（または、駐車場管理費）などの負担が必要
・将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べるとあまり期待できない
・騒音を出したり、出されたりした際に、一戸建てよりも気遣いなどが必要
・管理組合などへの参加義務がある

>>1157 通りがかりさん

いろんなことが、見えてくるは
一般的な事でしょうか？

1157です
別にたいしたことではないです
感じたことは〝執着しないこと〟です
家族のカタチはいろいろでしょうが
どこに住むかではなくて誰と住むかが大事だなと

1157です
あくまで断っておきますが
ここは立地や利便性、風格、お値段も
大変素晴らしく 住めば大変満足いくことでしょう
こちらを購入された方や検討中の方をリスペクトした
上での発言です
ただ私には縁が無かったということです

>>1162 評判気になるさん

スレ違いもいいところかと。

>>1162 評判気になるさん

かなりコメント期待しましたが、
見えてくるものがあるの 回答が
漠然として 回答になっていません。

>>1162

>>一歩引いた目でみてみると、色んなことが見えてきます

買える所得があっても　買わないとか　誰と住むのが大事とか　物件と関係ない内容ですね。
物件のことが、見えてたのかと思えば　ルネグランの建設的なコメがあるのか　こちらも期待してみましたが
そうでもなく　完全スレ違いですね。

>>1161 通りがかりさん

ルネグランが購入できるのに、執着しない意味が わかりかねます。
住むエリアは、優先的ではなく
誰と住むについては、エリア、建物について
直結した 返答ではないと感じます。

　将来賃貸に出すOR売りに出す可能性があるんですけど、資産としてはどんなんでしょうか？？駅から近いしいいかなと思ってるんですけど。谷町4丁目のタワーを待つか・・・。

>>1167 マンション検討中さん

後ろの 緑のマンション、横の野田住建のマンションが参考目安です。

>>1167 マンション検討中さん

普通以上に、資産価値は、維持できるでしょう。

>>1167 マンション検討中さん

ディスポーザーは、近隣マンションと
同じといかず付属しませんが

天井高は、2.55m です。

>>1167 マンション検討中さん

谷町四丁目は、前に
ドンキありますから、夜の治安はガラは悪くなります。

確かにドンキは気になるところです。。

お墓ビューはあまり気にならないので、やっぱりルネグランかな。。四天王寺界隈はパワースポットらしいですし。

ディスポーザーは今のマンションにはあるけど、自分は正直そこまで必要は感じないかな。ただ、資産価値に影響はやっぱりあるかな。。

>>1172

四天王寺界隈は、ミドルエイジ過ぎたあたりからでしたら　静かで良いところですよ。
スーパーもより取り見取り、駅近くで　天王寺、難波、梅田も　電車一本。

新歌舞伎座では、当日だと安い価格で　毎年　稲垣潤一がコンサートやってますし
杏里のコンサートもあります。

北区、中央区から天王寺区へ移り住むと　利便性の良さは実感します。


ディスポーザーは　有ってもほとんど使わないです。
日々、ゴミが出ないッと言うのもあります。

谷町４丁目のドンキ行った事あります？
上本町ドンキとは雰囲気違いますよ。国立大阪病院の敷地一部に
作られたイズミヤとの複合店舗です。
一歩でると上町筋に出てると並木がきれいで閑静です。

マンションに資産価値なんてあるの？？

>>1175 匿名さん

どういう意味ですか？
一定の価値ないですか？

>>1176

いや荒らしですからマジレスせんと放置しましょうよ。
反応するのが一番よくないんです。

まぁ、戸建て比べると価値はないに等しい

>>1178 匿名さん

戸建ては、土地に価値あっても
上物は、好みの問題あるから
壊して 建て替える計画が多いですが。

マンションは、そのまま リフォームしなくても 新しければ 買い手がつきやすい。

先日、大阪府下で 上物付き 土地40坪ほどで
3000万円売却でした。
家の建て壊し 200万円かかりました。

40階建以上 タワーマンションも 築10年以上でしたが
軽く 買値より上の 70平米以上 4200万円以上で 成約つきましたよ。

今は、70平米以上で 4000万円の 新築物件は
ないですから。

階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
3F - 南 3LDK 75.46 平米 5470万円 239万円
3F - 南 3LDK 91.03 平米 7440万円 270万円
4F - 南 3LDK 85.40 平米 6730万円 260万円
4F - 南 3LDK 75.46 平米 5620万円 246万円
4F - 南 3LDK 91.03 平米 7580万円 275万円
5F - 南 3LDK 91.03 平米 7650万円 277万円
9F - 南 2LDK 63.05 平米 4830万円 253万円
10F - 南 2LDK 63.05 平米 4890万円 256万円
11F - 南 3LDK 85.40 平米




ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘は、
70平米数で、最低価格4600万円でありましたか？
63平米数は、最低価格で4100万円でありましたか？

売れてしまってますが、最低価格は、いくらから
あった物件でしょうか？


パークホームズ夕陽ヶ丘は、
価格 公開していますが、1階を除き、
70平米以上で 2階が 4400万円、4600万円、4900万円です。

昨年 早々売れてましたが、
2階、3階は 角住戸除き 3,980-4280万円でなかったですか？

四天王寺や真法院町は、地価が西日本一と
言われています。

昔は、豪商の別荘地だったそうです。

この辺りは夏は毎週お祭りで子供がとても楽しそうですよ。
愛染祭りから始まって四天王寺の七夕祭り、生魂神社、大江神社、五条宮etcなど毎週どこへ行こうか迷うくらいです。
なぜこの辺りにお金持ちが住みたがるのか、地価が高いのか住んでみるとよくわかります。

＞＞1183

＞＞なぜこの辺りにお金持ちが住みたがるのか、地価が高いのか住んでみるとよくわかります。


１年前から　中央区から　移り住みました。

利便性や道路、インフラ、意外と静か　など様々ですが　　具体的に　どんなことですか！？

よろしければ。

　商業地域か住居地域しかない環状線内側で奇跡的に

　住居専用地域が残ってるのはこの近辺だけだよ。

　かつ関西随一の文教地区、医療施設、寺社仏閣の数々

　大阪城から天王寺まで、谷町筋から玉造筋間の上町台地の中でも

　最高峰がこの近辺。地価が高いのには理由があるのです。
　

>>1185 匿名さん

住居専用地域

風致地区には、該当しませんか？

>>1185 匿名さん

専用地域

>>1185 匿名さん

地図

第2種住居地域は建蔽率80％以下で10000㎡以下ｍの

パチンコ屋やホテル（ラブホは×）、カラオケＢＯＸ、当然事務所なども建てれますが

第2種中高層住居専用地域は建蔽率60％以下で小規模の日用品店舗以外は住宅だけ。

街並みが全然違いますので、歩けば分かります。

>>1189 匿名さん

地図

>>1189 匿名さん

低層 国際交流センターが 大きな建物であります。

最上階の角を宮根誠司が買ったってマジ？

普通に買えるでしょう。

ユーチューバーは、月商が１５００万円〜７０００万円ありますから、経費で落とさないと
税金がすごいことになります。

宮根誠司ってユーチューバーなの？

宮根さん　MCよ。

宮根が住んだらマスコミとかもエントランスとかにも来るのかな？
テレビ出るの恥ずかしいなぁ

>>1192

ソースはどこですか？

>>1192

ガセならまだしも本当なら大問題になるから削除した方が良いんちゃいますか？
芸能人がどこのマンションに住んでいるのか知られるのはいろいろ支障が出るでしょうからね。
情報の出所によっては契約解除の可能性もあるし、場合によっては書き込み主に損害賠償の可能性もありますよ。

>>1198 検討者さん

削除がよろしいかと

ミヤネ屋さん来られたら
1階に TV局マネージャーと車が 待機します。

何か、面倒くさ。

最上階は抽選でしたよ

嘘を嘘と見抜ける人しかネットを使うのは難しい～ってヒロユキが言ってたな

マンションを有名芸能人が購入したといった情報は、箔がついたりするのでしょうか？
だからと言って資産価値が上がったり、契約数が増えるような事はないでしょうから
売主やマンション住人にとっては何のメリットもなさそうです。
住んでいる有名人にもよるのかしら？

>>1203 匿名さん

何も メリットないですよ。
安室奈美恵が、たまに住んでいるマンションとか
メリットありますか？

うん

>>1205

関西のMCでいうと、円ヒロシさん、宮根さん　1階にハイヤー止まっているので
居住マンション知っていますが、何も変化なしです。

>>1205

ハイヒールさんのマンションも同じく変化なしです。

この辺りは、土地公開価格

郊外が 坪単価20万円
住吉区で 坪単価85万円

天王寺区が坪単価178万円以上
だから 大阪市内とはいえ 高いよね。

どんなけ、売れたんやろね？

>>1209 マンション検討中さん

５月時点で残り9戸でしたけど、今はもうちょっと減ってるでしょうね。
マンションは最後の数戸になってから売り切るの難しいですから。
駐車場や設計変更等のオプション、無償セレクトもなくなるし、どうしても不人気の階数が残りますから。
ただ近隣の相場も上がってますし時間の問題の気もしますが。

>>1210 マンション検討中さん

近隣の相場より、安いのですか？

>>1211

2017年価格で言うとユニハイムにしてもローレルコートにしても、相場的には去年より確実に上がっています。
ルネグランも今年の夏に販売開始だったら、今の販売価格よりさらに高くなっていたのは間違いないでしょうね。

>>1212 検討者さん

ありがとうございます。

それにしても、価格は パンダフロア低層階を除き 価格据え置き かと思えば

部屋サイズ 80、90平米とかで
高くなっているのですね。

30代世代には、一般的に買いにくいですね。

>>1214

マンションの建設費用としては土地代・材料代・人件費がほとんどなわけですが、その中でも４５％くらいは人件費だと言われています。
今は大阪市内は土地代がさらに値上がりしてますし、人件費は人手不足で下がる目途はたっていません。
ですので、今後も突発的な事が起こらない限り、マンションの大幅な下落は見込めないでしょう。
東京に比べると坪単価的にはまだ半値程度ですので、販売が好調なのも事実でデベも強気です。
ルネグランもここのスレで去年の今頃は高すぎると揶揄されていましたが、それでもほぼ売り切れてしまいました。

地価が高いのですね。

関西の方は、一般的に芦屋が高いと思われているのでは。

２１世紀になってからは大阪市内の住宅街では天王寺区真法院町が西日本で一番地価の高い地域です。
下の記事にも書いています。

http://www.sankeibiz.jp/smp/econome/news/120408/ecc1204081315000-s.htm

>>1217 検討者さん

坪単価が 芦屋90万円に対して
四天王寺界隈は、坪単価200万円以上
だから かなり違いますね。

実質、四天王寺のヘンテコな狭い土地
ライフの通り沿い 売り出し中ですが
変な土地で 27坪 8800万円まで
きています。

実質坪単価 325万円です。

今後は、このエリアも マンション価格は
据え置きどころか、坪単価300万円以上で
推移は必須です。
70平米 6000万円以上の時代です。

昨年、真法院町は上汐に抜かれました。
今年の住宅地1位は福島区です。
真法院町は3位です。

http://www.tikara.jp/rank/ranking_map.cgi?MOD=0&tidata8_2=&tidata4_2=&...

駅近で良いマンションですね。残り少ないので早めの決断が必要だとは
分かっていますが。
プラウド真田山が出来るみたいなんで悩みます。価格次第ですが

>>1220 マンション比較中さん

真田山だと 駅が支線で梅田 天王寺 直結ではないから
遠いですよね。

真田山は地下鉄まで７分で環状線まで１１分ですからね。
日常の通勤には結構きつい時間だと思いますが。
それでも野村が欲しいという人には価値ありなんでしょうけど。

>>1220 マンション比較中さん

間取の広さ80〜 90平米
7500から8500万円 でしょうか⁈

デベとしては野村は魅力的だしね

質問です。

投資としては梅田と東京にいくつかもっています。新築が値下がりしないメカニズムは理解しておりますが、すでに中古価格との乖離が激しく、利回りはどんどん下がってきており、新築で投資できるのは一部の地域での短期売買のみと感じております。

また自分の実需としては阪神間にもっており、ここ5年で大きく値上がりしていますが、新築は非常に売行が厳しく、価格帯もサラリーマン相手ではなくなってています。投資要素は皆無です。

梅北周辺はまだまだあがるでしょうが、このあたりの大阪市内は今後どうなると思われますか？

阪神間や北摂から人を呼べる地域でもなく、投資マネーが入る地域でもないと思います。どこまで値上がりについてこれるのでしょうかね。

投資マネーが入る地域もプロのババヌキが始まれば、いくら人件費や建築費が下がらないとはいえバブルが崩壊するように思います。

デベに聞くとまだまどあがりまよ〜っと軽いのですが、どうみても市場がついてきていません。

>>1225 匿名さん

そんな事をこんな掲示板で意見を求めるような人が不動産投資でもうかるはずがありません。
悪いことは言いません。おやめなさい。

＞＞梅北周辺はまだまだあがるでしょうが、このあたりの大阪市内は今後どうなると思われますか？


投資で買うというよりも、実住で買うというエリアです。

関西圏でも、商業地区以外で住宅地区では　坪単価の高いエリアのため、必然と物件価格は高いです。

>>1227 マンション比較中さん

この場所だと実需ではどこまでついてくると思いますか？
実需だと上値は限界があると思います。
例えばここが新築でも中古でも坪単価500万なら売れないでしょう。
坪300万ならどうですか？

>>1226 マンション検討中さん

サラリーマンですがキャピタルで1億、賃料で年間1000万入ってきています。

こういう実需の場所の検討者の相場観を知りたいだけですよ。

>>1229

そこまで儲けてらっしゃる方がここでそんな基本的な事ここで聞きますか？
この地域の相場観なんてここで聞くより、取引のある不動産屋に聞いた方がよほど的確に売買事例や賃貸相場交えて教えてくれますよね？
そこまで投資物件お持ちなら馴染みの不動産屋のひとつやふたつあるでしょうに。
しかもご自身でバブルが崩壊すると思われているわけですから、投資先を探すより当然すべて売却して引き上げるのが最善策だとお考えのはずなのに言ってることがおかしいですよね？

>>1228

>>坪300万ならどうですか？

坪300は厳しいと思います。

坪200～　は　現状有ですが。

築年数にもよります。

今の相場です。　北区、中央区、天王寺区は、中古　新築含め　あちこち　見比べています。

一例ですが　低層フロア　タワーマンションでとなり建物と隣接して　４０㎡超ぐらいで、３８００万円のを
見ましたが、明らかに高すぎて狭すぎです。
賃貸用とですね。

>>1230 検討者さん

この辺りは今後どうなるでしょう？
という質問になぜキレてるのでしょう。
興奮しすぎてパンツに漏らしてますよ。

バブルでも投資はどんな時でもできますよ。
ただ適正な物件であることが前提ですがね。

>>1231 マンション比較中さん

ここは300は超えませんか。
ありがとうございます。

梅田は300を軽く超えてきて、
住友の曽根崎は400近いそうですよ。

>>1233

現場も足を運んでいますが、
2016年の現状マンション購入推移の実績を見ていました！！

天王寺区　上町台地に限りですが
中古マンション残戸数、建物が新規で建つ見込みが少ないとすれば

土地の価格も徐々に上がっていきそうですし、2025年開発案件　IR、万博需要に人の流入が市内部増加の一途であれば
材料としては、東京都に迫る勢いで関西圏への観光客の激増。
狭い立地の今後のUSJの企画の期待感＋α。

2017年→2018年→2019年→2020年と
右肩上がりであれば　ボトムは250万円でしょうか。

3年以内に、280万円つければ御の字ですけど。

300万という数字は、天王寺区に限って現実のものか非現実のものか？
戸数の多い賃貸仕様のタワー物件が底上げしているように思いますが。


ダイワ、積水の価格を見て新築される
プラウド真田山で　坪単価300～320万円出してくると　上がってきそうな予感もしますが。
近隣、ローレル、グランドメゾンは　賃貸仕様の水回りで　かなり高いですから。

四天王寺に隣接するルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘（駅徒歩４分）の14階は400万/坪越えです。

近鉄上本町石ヶ辻プロジェクトは＠３００を軽く超えてきそうですね。
上層階は＠４００の可能性も.....

https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/

>>1235

最上階14階は、特別プレミア2戸限定住戸でしたから、中層階と比較すると例外かもです。


坪単価400万円完売ということは、今後は上昇傾向の期待値はあります。

>>1236


中之島六丁目タワー、北浜ミッドタワーと専有部見ましたが、完全に賃貸仕様の設備にて
明らかに、こちらの方が仕様は良さそうな雰囲気です。

タワーは、エントランスと高さ、共有部のゲストを驚かすハッタリ感が強いです。
しばし住めば、ときめきは感じなくなります。

>>1238 マンション比較中さん

不動産関係者の格言。
タワーは買うな！

>>1234 マンション比較中さん

ありがとうございます。

仕様が明らかにさがっているのなら立地がよくないと中古になった時に5年程度の差は誤差ですから、値下がりしそうですね。

阪神間は芦屋や東灘のピンピンの場所は坪350超えてきて明らかにアッパーサラリーマンは無視するようになりましたね。

一方、西宮の西北、門戸厄神、仁川などはアッパーサラリーマン地域だが値段が高すぎるし、駅近でないと近寄られなくて全く売れなくなった。

この辺りは住宅街としての魅力と利便性にあると思うが、阪神間よりローカルで実需なので、富裕層狙いも限界がありそう。

デベの原価構造の都合で値上げできるのも限界がある。こうやってバブルは弾けるのだね。

>>1238 マンション比較中さん

ここはいいですよね。

ただ、ここと違ってもっと都心の15階未満は明らかにスルーされてますし、リセールも賃貸も内覧時のインパクトが大事なので変にケチると逆に売れないんですよ。

低層だと眺望もなく騒音もありますし、見栄で買うものですから。

中之島や北浜で外廊下の15階建で数年前より高額なら、誰も買わないと思います。

>>1242 匿名さん

ここは、南側に四天王寺が隣接し低層階でも永久眺望が保証されています。
また、勝山通りから一本南に入った静かなエリアで谷町線の最寄駅から徒歩4分。
昨年のサマージャンボに当たっていたら、即Getしていた物件です。

>>1243 ご近所さん

しってますよ。
いい物件です。何度も書いてますよ。笑
タワーの必要はないです。

ただ、これが中津駅直結ならダメということです。
市内といっても繁華街と近郊の住宅街は違います。

全ての間取りを確認しておりませんが、ほとんどが開口部に引き戸を採用しているんですね。
昔に比べて性能が上がっているのでしょうが、遮音性はしっかりしているのでしょうか。
ドアストッパーを使わずに開口部を開け放せるので、掃除や家事をするには助かるんですけどね。

>>1245 匿名さん

室内で使う引戸なので薄いですし遮音性はないと思います。
オートクローズですね。

>>1245

開き戸・引き戸それぞれメリットデメリットありますが、最近のマンションではスペースを有効に使えるという事で
引き戸の方がありがたがられるようです。
遮音性に関しては開き戸の方が確実に上ですので、そのあたりは好き好きでしょうか。
ここは上吊式なのでほこりがレールにたまらないのと掃除がしやすいのでは良いですね。下階への音の軽減にもなりますし。

ここのモデルハウス行ったら、最終で4階91平米を1戸売るとのことなのですが、募集多数なら抽選みたいです。応募する方多いと思いますか？
4階ってどうなんでしょう。

>>1248 マンション検討中さん

ルネの4階は ぬけているので
良好ですよ。

ありがとうございます

>>1249 MITSUBISHIさん

ありがとうございます。最終売り出しで広い部屋と言うことで、申し込み多数で激戦となると思いますか？

>>1251 マンション検討中さん

売り出し時から 人気でしたが
抽選となると おそらく複数必須ですね。

上本町
グランドメゾン、ローレル組みがなだれ込み
でしょうか。

>>1252 MITSUBISHIさん
欲しいんですけど、抽選となると運次第ですよね…。申し込みしてみようかなぁ。

>>1253

まだ抽選あるんですか？
いま普通に先着販売してるわけですから交渉すれば売ってくれるんじゃないですか？
まあ今年になって他の物件価格も上がってるんでここが相対的に割安に感じて買いたい人が増えてるのかもしれませんが。

>>1254 検討者さん
最後の広い部屋の物件は、抽選みたいなんですよー。

>>1255

５月くらいまではEタイプも３，４，５階で残り３戸あったんですが最後の１戸になったんですね。
同じく南面が開けてるローレルコートがかなり強気な価格で出してきたのが影響してるのかもしれません。
竣工まであと半年ですがもう完売しそうですね。

お安い間取り
75平米 低層階 5,470万円です。

>>1248 マンション検討中さん

加えて南側に隣接しているのは四天王寺の伽藍ですから4階でも永久眺望が保証されています。さらに、四天王寺の境内全てが大阪市内では数少ない風致地区に指定されているのです。
これはもう願をかけて抽選になだれ込むしかないですね。
いつって？
今でしょう‼️

5470万はもう売れてしまったようですね。最終期の販売に変わっています。先着順の方はまだ残っているんですかね。

もう最終ですか。
去年の今頃は金額的に高いので苦戦するかもと思われていましたが、大阪の相場自体が上がっているので約１年でほぼ売り切れましたね。
やはり天王寺区の駅近物件は需要が強いです。

最後の抽選申し込みたいけど、ローン通るか不安…

夕陽ヶ丘地区で車寄せと平面駐車場があり、全戸南向き、低層から眺望と日当たりが永久保証され、加えて静寂で敷地から四天王寺の境内にショートカット出来るなんて唯一無二、まさしく食指が動く物件ですね。

残念なのは、ディスポーザーが無い！、バルコニー内の壁面のタイル張りが最上階の億ション2戸だけで他の部屋は吹き付け仕様！、立体駐車場に屋根が無い！ことでしょうか。

この規模とグレードなら多少管理費が増えても、ディスポーザーは設置して欲しかったですね。

>>1262 マンション ウォッチャーさん

その通りですね。
ただそのあたりについてはこちらで語り尽くされた件なので、今さらその話題は不要でございます。

>>1261 マンション検討中さん

ローン 1,500万円にして
残は、キャッシュで買っちゃいなよ！
ローン通るでしょう！

>>1262 マンション ウォッチャーさん

>>1262 マンション ウォッチャーさん

ディスポーザーの有無に関して、どちらが良いのか意見が別れています。タイルに関して、完全なタイルではなく部分的なタイルです。

小さい部屋買うなら、大きい部屋の方が良いですよね。
値引きできないかな。

>>1267 マンション検討中さん

ここまで順調に売れてきているので、今更値引きはないのでは？

>>1267 マンション検討中さん

売れ残りといっても 値引きは難しそうだね。

みなさま、コメントありがとうございます。200万位値引き出来たらなぁと思ったのですが。。。

>>1270 マンション検討中さん

中層階より上の 4,830万円の部屋も
なくなったみたいだから。
残りは、6000万円前後〜 だね。

マンションは基本的には竣工後でないと値引きは難しいでしょうね。
もう残り戸数わずかで入居まであと半年あるので値引きは期待できないと考えるのが普通でしょう。
需要と供給の関係ですから売れてるものは値引きしない、これ常識ですね、

全戸に防災備蓄倉庫がついているようですが、写真を見てみると奥行きは
ないものの、高さが十分にあるので水や食料、折りたたみテント等の収納も
できそうですね。
防災備品としてかまどスツールとマンホールトイレは用意してあるようですが、
共用部の防災備蓄倉庫には何が備えられているのでしょう？

昨日の抽選分は売れたんでしょうか？

>>1274 検討者さん

抽選あれば売れるでしょう。

>>1275

いや抽選は公表していましたが、最終的に希望者がいなかったという事もあるのかなと思いまして。
まあこの時期に抽選するくらいですから、希望者が確実に複数いると見込んでの実施だと思いますが。

>>1276 検討者さん

そうですね。
上本町の90平米ローレルとグランドメゾンが
1フロア2邸で8000万オーバーとなると
付帯設備や眺望、敷地のゆとり感を見ても割高感ありますし。

グランドメゾンマークスの東側に
ブランズが建ちますね。
5000万円〜 ？

グランドメゾンマークスの東側

これは ブランズではないかもですね。
よく見ると。
セットバックなしのような図面。

>>1276 検討者さん

最終期の抽選分は売れたみたいですね。
残りは先着分の4戸です。
C．Dタイプは完売ですね。

そろそろインテリアオプション会も始まりますね。
基本割高とは聞きますが、いくつか気になるものもあるので話を聞いてみようと思います。
皆さんどんなものを検討されるんでしょうか。

>>1282 購入者さん
楽しみですね。防水パネルは気になりますが、自分で貼った方がだいぶ安いんでしょうね。上手く貼れるか分かりませんが。バルコニータイルも憧れますが、高いですねー。

フローリングのコーティングを検討中。LDKだけか全部屋か？
あとは水回りのコーティング。
換気扇フィルターははどうなんでしょうか？？
やりだしたらきりないですよね。。

うちもフローリングのコーティングをしようかと検討中です。
オプションを使うか外部業者を使うかも金額面含めて難しい所です。
南面のリビングの窓が大きいので、UVカットが必要なのかどうなのか思っていますが、確かにやりだすときりがないですね。

ウチも外部業者も検討中です。ただ引き渡しの時期から引越しまでに上手く、入ってもらえるのかが心配です。
フローリングコーティングはしばらく家具搬入までに、あいだをあけたほうがいいみたいななことも見たので。。

>>1286

外部業者を使うと契約して鍵をもらってからコーティングしてもらって、さらに乾くのを待ってからの引っ越しになるので最低でも１～２週間は引っ越しが遅れそうですね。
引っ越しは土日に集中しそうなので、うまく他の方との日にちを調整出来ればよいですが（抽選？）うまくいかない場合はさらにずれ込むかもしれませんし。
そういう意味ではオプションの方が安心ですが、外部業者の方が選択肢が多そうなのと金額面を考えると難しい所ですね。
工事は順調に進んでいるので、早い人は１月に入居出来るかもと聞きました楽しみです。

フローリングのUVコーティングは不要というのがフローリングメーカーの統一見解です。
よほどの廉価モデルでない限り、現在のフローリング材の表面はハードコートが施されれおり、ワックスフリー仕様となっていて、UVコーティング等は不要です。

デベにフローリングメーカーと型番を確認して、メーカーのサポート部門に確認されることをお勧めします。
特にUVコートやガラスコートはフローリング材の表面がテカテカになり、体育館の床のようになってしまいます。
本来のフローリング材の風合いが失われ、安っぽくなってしまいます。

また、いったん塗布したUVコートは剥離不可能となり、一般のワックスのように剥離清掃ができません。
経年変化により表面が曇ったり、傷が目立ってきたUVコートはその上にUVコート再コートするしかなく、これをやると、ますます安っぽく汚くなってしまいます。
こうなると、フローリングの張替しか手段がありません。

UVコートは業者にとって利益率が高いので、ネットを見ても雨後の筍状態ですが騙されてはいけません。

まともなリフォーム会社は絶対に推奨しません。

なぜ、コーティングするんですかね？

突板でもないですし、

オレフォンシートで　コーティング不要なのですが、テカテカがお好みですか。

LL45　Panasonic、ダイケン、朝日ウッド、エイダイ、リクシル　見解同じです。


マンションのフローリング会社はどこも大手　決まってますからね。

>>1288
>>1289

小さい子供がいるんですが、コーティングせずにフローリングが傷だらけになったらフローリング自体を交換するくらいの気持ちで良いですかね？
節約できるなら他のところに費用を回したいなとも思いつつ。

>>1290
>>1289

20年以上前の床材ならいざ知らず、今時の新築物件のフローリングにUVコートなんて全く必要ありません。
必要ないというかコーティングすると改悪になってしまいます。

1289の職人さんのコメントにもあるように、昨今の新築マンションのフローリング材は表面が突板仕様（天然木）ではなく合成シートに木目調の印刷をした製品です。
何故突板（天然木）を使用しないかというと、突板はコストアップになるから。
また、仮に高価な突板仕様を使用しても、天然木特有のナチュラルマークが人によってはクレームの対象になってしまうからです。
合成シートの印刷品を採用しておけば、木目は印刷ですから全ての部屋が同じ木目になって木目の違いやナチュラルマークの差によるクレームがなくなるので、デベにとっては一石二鳥なのです。
合成シートにはもともと最適化されたハードコートが塗布されており、別途余計なコーティングをすると改悪になるのです。
お金をかけて改悪するなんて馬鹿げています。
それでも傷だらけになったら、お子さんがそれなりの年齢になったころを見計らってフローリングを貼りかえればよいのです。

私の場合はリフォームで突板仕様の Live Natural Limited（朝日ウッドテック社製）に張り替えましたが、これとて表面にはピュアハード塗装が施されており、別途コーティングの必要は全くありませんし、メーカー見解も同一です。

>>1290

>>購入者さん

見た目のイメージが合わなければ　無理ですが、新築時の状態を一番保つ方法です。

小さいお子様がいらっしゃるなら　サンゲツ・東リなど「防音・消臭」各社から発売されている
サイズ50x50　など　タイルカーペットがおススメです。

小型犬、中型犬など　ペットがいる場合でも　走っても　犬が滑りません。カーペットが汚れても　サッと剥離して洗えます。

>>1291　匿名さん　仰る通り　ディべのクレーム対応です。　の　突板仕様　朝日ウッドは、LL45仕様の中で　マンション貼り換えでは　良いものです。

昨今のLL45マンションの場合、ハイグレード3mm無垢　朝日ウッドのプレミアムは選択できなかったと思います。

　　　

とても参考になります。
先にも少し話題に出ておりますが、換気扇フィルター、窓のUVカット、水廻りのコーティングについてはいかがでしょうか？皆さんのご意見をお聞かせ頂きたく思います。

>>1293

リビングが南側で日当たりが良さそうなのでUVガラスフィルムをする予定です。
ガラスフィルムは紫外線を防止＋遮熱効果に加えてガラスが割れたときの飛散防止にもなるようなので我が家の女子が興味をしめしています。
西向きが一番する価値があるという話もありますが、やるやらないの効果が見えにくいものですので実際は気持ちの問題かもしれませんしどうなんでしょうね。
ただこちらもオプションと外部業者では内容や金額に差がありそうなので、もう少し検討したいと思います。
換気扇フィルターもお掃除が楽になるという事ですが、金額とのバランスでどうなのかなと思ってます。
ここはもう完売の目途がたったようでマンションサロンも近々閉鎖らしいです。

残りあと2らしいです。完売してほしいですね。

>>1295

あと一息ですね。
まだ5か月はありますのでもう完売するでしょう。
オプション会では小さなお子さんもたくさんいたので、我が家も安心して子育て出来そうです。

>>1296 検討者さん

子育て世代が多そうですよね。
ベランダでの喫煙などのトラブルがないことを祈ります。

残り２邸になりました。
Aタイプ85.40 平米 6730万円
Eタイプ91.03 平米 7440万円
恐らく４階と３階だと思いますが、ラストチャンスです。
売り出しからほぼ１年で終了となりそうです。

昨日の南側からのショット

4000万ジャストでラス１狙ってると言ってた人そろそろ出番ちゃいますか？
あとラスト２ですよ。

俺やんけw
でも知り合いから中古マンションゲットしたからルネグラン見送るわ
ありがとな

た、たかすぎて買えない

6,730万円・7,440万円

ラストです。

ラスト２です。

>>1302

残っているのが下層階の２邸ですので、角部屋の中では安い方です。
高層階は早々売れていきましたので、持ってる人は持ってるようです。

残っている部屋は3階と4階ですか？
公式ホームページの間取りには、現地4階から撮影した眺望写真がついていましたが、
ちょうどバルコニーからお寺とお墓が見える位置なので最後まで残ってしまったのでしょうか？

>>1307

高層階か低層階のどちらが良いかは金額差とのバランスだと思うんですよね。
ここは角部屋だと一番下と一番上（最上階2邸は除く）では１千万円近く違ってきたんです。
部屋の中は当然同じなわけで、バルコニーからの景色が違うだけなんです。
その違いに１千万円を高いと思うのか安いと思うのかですよね。
ここの角部屋は坪単価も高かったので富裕層的にはそれだけの価値ありと判断する人が多かったんじゃないかなと思います。
逆にバルコニーからの景色だけに１千万円も無駄だと思える人なら下層階が残ってるのは逆にラッキーかもしれません。
リセールの際は階数はあまり評価されないので、下層階の方が確実に資産価値は維持されやすいと思いますし。
特にここは日当たりが低層と上層でもほとんど違わない市内ではレアなケースですので、決め手はまさに景色だけだと思います。
３，４階でもリビングからはバルコニーのすりガラスでお墓は見えないでしょう。
高層階からでもバルコニーに立てばお墓は見えますね。
残り２邸になっているので、実際の景色を自身で確認して購入するというのが不可能だろうと言うのが迷っている人には辛いところですよね。

>>1307 匿名さん

4階からの眺望です。
低層でこの抜け感は、大阪では唯一無二です。
リバーサイドかシーサイドしかないでしょうか？

ここは学区もいいし、リセールの時にもうまくいけばうまくいくかも。。
もう少し飲食店とかドラッグストアがあるといいけど・・・。
かなりお高めだけどあと２戸なんですねー。

>>1310

四天王寺前夕陽ヶ丘あたりは需要が多い割にタワマンは少ないので、供給数は多くなくてリセールは落ちにくいらしいです。
まあここは元値が高いので完全に実需向きでしょうが、その分賃貸にする人や入れ替わりも少なく落ち着いて住めると思います。
確かに周りはお店は少なめですよね。
四天王寺前夕陽ヶ丘近辺はもうまとまった土地がないのと地代が高いので難しいのかもしれません。
あとは少し歩けばなんでも揃う天王寺と上本町がすぐ近くにあるのであまり商売には向いた土地ではないのかも。
大江小学校は五条小学校と学力テストの成績も遜色ないですし、大阪でもトップクラスです。
小学校まで裏道使って２分と言うのも安心です。

>>1310

そうなんですか。
ここは立地的には素晴らしいエリアなんですね。
五條小学校は有名なので知っていましたが、当地の大江小学校というのも
レベルが高いんですんね。
更に裏道を使って2分だなんて、親御さんも安心ですね。

>>1312

天満橋から　引っ越しますが　　この界隈は　文教地区で　最高立地です。間違いないです。

タワマン立地ではないだけに、庶民的な風情漂う江戸明治昭和平成の文化が行き交う街の派手さはないですが。。。。

お子さんには、塾や予備校も集中して　勉強が好きでしたら　男子校女子校とも京大、東大、阪大の医歯薬学部に行ける学校もありますから。

大阪星光や四天王寺も近いですし、いいですよね。

上本町の塾の先生の話では天王寺で生徒を集めるときの重点校は五条・大江・味原・真田山らしいです。
市内ではそれに加えて堀江・常盤の６校が学力レベルではトップクラスとのことでした。
出来る子はそこから私立の中学校に進学して難関大学を目指すという感じですね。
まあ公立の小学校なんで特別な授業をしてるわけでなくて、経済的に恵まれた子供が多いので早い段階から塾に行っている子が多いということなんですけども。
ただ五条・堀江・常盤は評判が良すぎてあまりにマンモスになり、学校運営が大変らしいですね。
まともに休憩時間に運動場で遊んだり、運動会を開くのも難しくなってるとか。

>>1315

大江小学校は一般的には知名度が低いようですが、大穴的な存在なんですね！
また、五条・堀江・常盤のようにマンモス化とも無縁なんでしょうか？
そうなら、子育て世代にとって当エリアはますます魅力的に思えます。

>>1316

大阪市内でマンモス化している小学校は例外なく校区にタワマンが建っています。
大江小学校区の四天王寺近辺は風致地区などいろいろ制限がありますので、タワマンが建つ可能性はほぼないと思われます。
ですので多少の増減はあっても大江小学校がマンモス化する可能性はないでしょう。
このあたりは夏になると毎週のように神社やお寺でお祭りもありますし、四天王寺で写生大会をしたり小学生も楽しそうですよ。

はぁー、小学校のマンモス化にタワマン建設の影響が如実に出てしまうのですね。駅の混雑は想像してましたが、学校までは考えが及びませんでした。
でも、そりゃそうですよね。タワマンが1棟できる事で人口が一気に1000人以上増加すると考えると児童数も増えますね。保育園の待機児童問題なども深刻化するのでは？

>>1318

天王寺区は最近大型のタワマンは新規に建ってないのに保育所をここ数年毎年複数新規開設していますのでだいぶ緩和されてきましたよ。
一番やばいのは西区ですね。
今もタワマンが建設中ですが、保育所の倍率も市内でぶっちぎりに高いのに新規開設がほとんど進んでません。
堀江小学校の児童数の増加も深刻ですので子育て環境は市内では天王寺区が一番でしょう。

＞＞1319

西区は、マンション建設ラッシュみたいですし、ひびきのの次はローレルも竣工しますし

良さそうなエリアと感じましたが、それを聞くと　芋の子を洗うようで　ちょっと怖いなァ。

上町台地の高台から過ごす方がいいのかなァ。

>>1320 坪単価比較中さん

西区はオフィス街も近いので保育園の敷地確保が困難です。
天王寺区は住宅街が多いのでまだ敷地を確保しやすいですね。
西区は普通の共働きの点数では認可に入れるのは至難の技です。
認可外ですら便利なところは認可に落ちた人が殺到するので確保が大変です。
子育て世帯もしくは若い夫婦はその辺りも考慮に入れてマンションを買わないと保活でノイローゼになるほど悩むことになります。

>>1321

保育園の確保も商業地区でありながら施設も限定されているわけですね。

昨年、竣工したグランドメゾン立売堀１丁目も２０１６年　7４平米以上確保しながら３千万円なのでかなり安いなと感じましたが（添付画像）
眺望が目の前賃貸マンションとお見合いなのと元々会社の自社ビルの土地で、１階から４階まで会社事務所である点。

保育園も、企業とタイアップして自社ビルを貸し出してくれる企業や行政の助成金で支援してもらわないと難しそうですね。

安易に、西区に飛びつくのも注意が必要でした。

五条小学校はローレルできて、ウオーキングしているとイクスの隣　北山町に数百世帯規模もありそうな関電の大規模なマンションが建つ予定で
造成完了しましたし、グランドメゾンも来年竣工で　五条区も人口密度がとんでもないことになりそうです。

こちら大江小学校の方が　キャパシティがまだありそうな感じですね？

>>1322 坪単価比較中さん

五条小学校もマンモスになっているので、校区を狭くしようと言う話もあるみたいですけど、五条小学校のために越してきた人も多いので反対もあってなかなか難しいみたいですね。
大江小学校は１学年60〜70人くらいの2クラスですが敷地も狭いので大幅な児童の増加は無理でしょうね。

最上階まで完成しているようです。

>>1324

もうだいぶ出来てますね。
今月から来月には幕も取れて躯体が見えてくると思いますので楽しみです。
CGと模型ではいまいちイメージがはっきりわからないもので・・・。

6730万円・7440万円

>>1326

最近の近隣物件と比較してもここの中部屋高層階が欲しかった・・・。
最初は高いと思ってスルーしてたけど、1年経つと高かったわけではなくてむしろ条件良かったかなと。
キャンセル出ないかな。

もう完売してしまったんですかね？

お陰様で

低層階

85㎡　6730万円

低層階

91㎡　7440万円

イメージ

周辺イメージ

エントランス

ガレージ

ロビー

外壁タイル

ハルカス

四天王寺さん

四天王寺さん グラフィック

ランドプラン

眺望

設備

キッチン

バス

玄関

バルコニー

構造

セキュリティ

地図

全体概要

種別
マンション
所在地
大阪府大阪市 天王寺区四天王寺1丁目30番8
交通
大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
総戸数
61戸
敷地面積
1999.99㎡　
建築面積
653.62㎡
延床面積
5765.69㎡
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上14階
敷地の権利形態
敷地と建物共用部分は区分所有者全員の専有面積の持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
用途地域
第二種住居・準防火地域
建築確認番号
第Ｈ27確認建築近確0004376号（Ｈ28年3月30日）　　
管理形態
区分所有者全員により、管理組合を結成し、総合ハウジングサービス（株）に委託
駐車場
32台（平面：29,000円～32,000円・機械式：16,000円～21,000円）※別途来客用2台あり/(月額)
駐輪場
122台（平面：300円・下部平面ラック：200円・平面ラック：200円・上部2段ラック：100円)/(月額)
バイク置場
2台/2,000円(月額)
ミニバイク置場
7台/1,000円(月額)
売主
総合地所株式会社
国土交通大臣（3）第6814号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会
大阪支店：〒541-0053　大阪府大阪市中央区本町1-8-12
TEL:06-7777-9600
販売会社
株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（9）第3175号
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0047 大阪市中央区淡路町1丁目7番3号
日土地堺筋ビル6階
TEL:06-6203-3650
施工会社
株式会社 松本組
設計
株式会社 松尾建築設計事務所
管理会社
総合ハウジングサービス株式会社
販売センター住所
大阪府大阪市 阿倍野区阿倍野筋２丁目１番９号AITビル１０Ｆ
備考
本件の建築計画についてのお問い合わせ先：
富士エンジニアリング株式会社（担当/内尾）
06-6608-3311

完売ありがとうございました。

駅

>>1352 お住まいさん
あと2戸販売してるみたいです。

あとは角部屋２戸だけです。
モデルルームもなくしてしまったので、最後の２戸なら竣工後に現物売りでも良いと思っているのかもしれませんね。
天王寺区の２０１７年販売マンションも軒並み高騰しているので、２０１６年価格で買えるラストチャンスです。
低層階ですがお墓さえ気にならなければ眺望と日差しも永久保証の市内ではレアな物件です。

ホームページが閉鎖されたましたね。
完売したでしょうか？
まだ竣工まで３か月以上ありますが。

現地　モデルルーム　見たいですね。

完売したなら現地の部屋を見ることは無理でしょうね。
まだ幕も張ってますし入居始まるのは２月予定ですから。
もう残り２邸でしたしね。
あとはキャンセルが出るか次第でしょうか。

まだ完売とはアナウンスは出てないみたいなんで契約者のローン仮審査待ちみたいな感じですかね。
仮審査の承認が出れば契約とか。
当初ここも高すぎると批判がありましたが天王寺区でルネグランの後に出てきた物件が高すぎて相対的な比較で案外そこまで高くないのかもと見直された感じで売れ行きが失速しませんでしたかね。
ユニハイム四天王寺・ローレルコート石ケ辻・プラウド真田山・グランドメゾン上之宮あたりが競合物件なんでしょうが、どこも強気の金額だったので来年販売のマンションはさらに上がりそうな雰囲気です。

11月からは、キッチンや水回りの搬入で　内装工事が急ピッチなのでしょうね。
12月は、布が取り払われて　全貌が明らかになりますね。

審査中ですか。


状況によっては、キャンセル住戸発生も可能性は低いですが。

ルネは松崎町と帝塚山は苦戦してるけどここは別やったね。
マンションで駅近の南向きはやっぱり強いから。
そう考えると加島も駅自体はどうかと思うけど、ほぼ駅直結みたいな感じやし案外売れるんちゃうかな。

帝塚山は、堺市みたいな利便性で帝塚山の名前を除けば特に魅力はない。
天王寺駅以南は、利便性を求める現代には少々不便。

全戸完売です。
ありがとうございました。

長かったですね。

例えば６３平米　　２階と１２階で　どのくらいの価格差があったのだろう。

完売かー
住んでみたかったな。

四天王寺前夕陽ヶ丘では、
一番高かったけど、完売ですね。
立地の特殊性が良かったですね。
今後は更に高く上本町の近鉄不動産、関電、
四天王寺前夕陽ヶ丘の東急がどこまでの
価格になるか楽しみです。

あと、三井ね。
恐らく270から300坪でしょう。

駅近の南向きは高くてもやっぱり需要か大きいです。
あのモデルルームの梁と下り天井のほとんどないワイドスパンのリビング見せられると「おーっ」となりますよね。
天井も255センチなので６枚の大きな窓も含めて開放感が他のモデルルームと比較になりませんでした。
立地はもちろん中部屋含めて間取りの作りがうまかったです。

>>1367 周辺住民さん

四天王寺前夕陽ヶ丘の東急ってどのあたりですか？

>>1370

今、ボーリング　杭を打ち込んでいる。
上本町８丁目の上町筋にある消防署の西向の個人医院があった場所のことかな？

>>1371

ありがとうございました。
クレヴィアの斜め前あたりですね。
確かに工事しています。
敷地的には少し狭めですかね。
プラウド四天王寺の北側というか北西側に隣接してプレサンスの四天王寺もだいぶ出来てますよね。
プレサンスのHPには掲載してないんですが、あれは分譲じゃないのかな。
あと半年もすれば完成かなと言う雰囲気なんですが。

正式に完売御礼のアナウンスが出ましたね。
あの金額で全戸売り切ったのは素晴らしいです。

あとこのあたりで注目は警察病院近くの関電の物件でしょうか。
そこそこ大きそうな物件になりそうですし。
ただ来年から工事始めたとして２０１９年－２０２０年になりそうなのでまだかなり先ですね。
金額はお察しの通り２０１７年価格より５％－１０％は上がるでしょう。

リバーもグランドメゾン上之宮も完売ですしこのあたりの需要は本当に旺盛ですね。
７０００万～８０００万クラスの部屋がバンバン売れていくんですから、大阪市内では唯一と言って良いくらい富裕層に好まれる地域と言えそうです。
去年段階では高値掴みかと思われましたが、中古になっても案外資産価値がキープされるのかもしれません。

幕が一部外れて軀体が見えてきましたね。
なかなか上品な色の外観に仕上がってるんじゃないかと感じました。

完売

>>1376

ありがとうございました。

幕もリビング側以外は取れていました。
外観は白を基調って事だったんですが雰囲気には薄いブラウンって感じですかね。
白よりも古くなっても古さを感じにくそうな色で逆に良いかなと思いました。

夜は、電気付いていますね。

バルコニー側は、いつ撤去になるのでしょうか。

>>1379

まだ足場も全部残っていますからバルコニー側は来月上旬くらいになるかもしれませんね。
あと２か月は内装と植栽などを仕上げていくという感じでしょうか。

バルコニー側も含めてほぼ外観が見えるようになりました。
残るはエントランス周りなど共用部分と植栽、内装あたりのようです。

もう一枚

おおっ〜 全貌が見えてきました！

画像からだけですが良い雰囲気に仕上がってそうですね。
完全南向きのワイドスパンですから冬場でもリビング暖かそうで良いです。

完全南向きのリビングは、冬でも暖かいです。
南向きの良さは、住んだ人にしか解りません。

>>1385 マンコミュファンさん

南向きの良さはたいがいの人は理解してると思う。むしろ東西向きの残念さは住まないと分からない。

>>1386


タワーマンション　３０階　南向きにいたけど　暑かったけどな。

冬はぽカポかしている。
東向きでいいや。

>>1387 評判気になるさん

ここは何階建でしょう？
タワマンの特殊な環境は参考にならんわ

>>1388

ここは１４階建てです。

タワマンはバルコニーもほとんどないから直射日光で南向きは逆に暑すぎるみたいですね。
ここはバルコニーが出幅1.9メートルなので南向きでも良い感じかなと思います。

確かに、南向きの良さを満喫するにはバルコニーが必須ですね。

最近のマンションは出るとこ出るとかどこも高すぎる。
今から思えばここの高層階角部屋買っときたかった。

階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
3F - 南 3LDK 75.46 平米 5470万円 239万円
3F - 南 3LDK 91.03 平米 7440万円 270万円
4F - 南 3LDK 85.40 平米 6730万円 260万円
4F - 南 3LDK 75.46 平米 5620万円 246万円
4F - 南 3LDK 91.03 平米 7580万円 275万円
5F - 南 3LDK 91.03 平米 7650万円 277万円
9F - 南 2LDK 63.05 平米 4830万円 253万円
10F - 南 2LDK 63.05 平米 4890万円 256万円
11F - 南 3LDK 85.40 平米 7220万円 279万円

>>1393 職人さん

いま発売したら間違いなくこの価格より上がってるからね。
2017年もかなりの値上がりやったから。

>>1392

南東の角部屋高層階は売り出して数か月後には早々売り切れてましたけどね。
１年前にはもうなかったです。
高層階は８０００万前後でしたけど、いまから考えると高くはなかったかもですね。
当時はえらい強気で来たなと思ったもんですけど。

>>1395


63,05平米ですが、　単身一人住まい　または　DINKSで住むには　　４６００万円〜４８９０万円ですが

サイズ感は　少人数では　ちょうどいい？感じします。

いかがですか？


５年前はこのサイズでも３０００万円台後半だったような。

価格は　徐々に上がっているのは確かですね。

>>1396

この間取りも低層階なら4000万台前半からあったからね。
すぐに売り切れたけど。
今から思えば安かった。
その時は思わなかったけど。

>>1397

３階　４３００万円とか　そんな感じではなかったですか？

価格表をちらっと見せてもらった時、低層階は埋まってました。

>>1398 マンション比較中さん

２階で4100万台だったかな。
低層のお買い得な間取りと高額な高層階角部屋の間取りは早々に売れてたと思う。
1億3500万の部屋が速攻売れるんやからすげえとこやなとビビった記憶がある。

低層でも抜けているからいいですよね。

とにかく、四天王寺の北側にあり、四天王寺は風致と重要文化財だから、絶対に未来永劫建物がたたない。
これは最高の立地条件だな。南に遮るものもなく、覗かれる心配もない。せいぜい阿倍野ハルカスの屋上から
望遠鏡で見られたら、ひょっとして覗かれるかも…？

滅多に出ない立地だし、勝山通りから一本奥に入っているからクルマの音がしない。
これはロードサイドマンションではできない相談で、閑静で日当たり抜群。

申し込んでおきゃ良かった…と後悔しきりです。

>>1401 マンション比較中さん

もう可能性は低いですがキャンセル物件をお待ちください。

売り出し時は、高い高いと言われ、今から思えば安かったのに。

>>1403

今から思えば2016年価格はお買い得でしたね。
2017年もずいぶん値上がりがありましたし2018年も間違いなく上がるでしょう。
ここも今売りだったら1割は確実に高かったと思われます。
人口減でマンションが安くなるかと思いきや作る人が先に足りなくなって逆に値上がりになるとは皮肉な話です。