ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

シティタワー四天王寺夕陽丘の前に　被るように四天王寺　南側に　建つのでしょうか？

工事現場を見て確認してきました。

シティタワー四天王寺夕陽丘の前に　建ちます。

東角部屋の場所は　完全に被ります。
敷地から被るので、ギリギリ　ベランダ前にマンションは免れるかもしれませんが、東側のFIX窓の眺望は悪くなることと思います。
窓開けたら、30ｍを優に超える14階建てルネグラン四天王寺夕陽丘が目の前にあるので
シティタワー四天王寺夕陽丘の東側の住人さんも転居を検討される方は、おられると思います。


ルネグラン四天王寺夕陽丘　は　大阪で　唯一、低層２階から　眺望がよいマンションになります。
南側は四天王寺さんなので、建物が建つことは、皆無です。
大阪市内で、静かで南側のマンションでかつ学校区も近くが大江小学校です。
小中高と全国指折りの有名進学校が隣接しますので　住環境やスーパー、外食のイタリアンも何店舗かあり、抜群の場所です。

南側は、四天王寺から、ハルカスも見えます。

大阪市内 駅近く 学校区 良くて 静かだと 人気ありそうですね！
低層階からの眺望が 大阪市内であるなんて 信じられないです！

ただし南側は墓viewです

ここは、住宅街に入ったところにあります。

隣の富士ホームの建売が25坪家込みで7500万円～8500万円なので　金額予想は、70平米以上からで　5000万円以上～でしょうか！？

低層階なら3,900万位が妥当

地図で見ると　ここは、ベランダ南側が　遠い先まで抜けて　ビル群の多い大阪市内では考えられない　最高立地ですよね！

20階前後ですとタワーマンションでも被る中、本町界隈のお見合いのマンションで日々生活するか、四天王寺山の五重塔とハルカスを見ながら生活するか　考えてしまいます。

南に四天王寺さんを眺めることが出来るなんて、大阪市内中心部でも　このような緑が見える立地があるのですね。

ウツボ公園だと　テニスの人や近所の人で　ワイワイガヤガヤ聞こえてきそうですが、座禅を組み煩悩で瞑想できそうです。

戸建だと　かなり高そうですから。

南側のお墓、皆さんどこまで気にされますか？
低層階だとすこし迷いますが、中層以上だと気にならないとも考えますし、将来売却するとき、南側の解放感とお墓の微妙さ、どちらが勝るのでしょうか？

シティタワー四天王寺夕陽丘　の売却額を　見ますと　昨年2015年では　坪183万~199万円ほどで　売れています。

ちなみに　2013年が　坪146~165万円でした。


5階以上では、気にならないと思います。

現に、隣接している個所には、新築戸建や何戸もあります。

天王寺区は、寺町なので　お寺関係は　隣接してきますね。

ウェリス上本町タワー　も　南側はお寺です。　

これから建つ　積水のグランドメゾン谷９？も　西側はお寺です。

下からは、塀があるので　通行人は　わかりませんが、　上からの眺望は・・・です。

四天王寺さんは　緑の森が見えて　いいかな。
若い層には　敬遠される方は　おられると　思います。

勝山通りから南側に入った住宅街の奥に立地するので、都心にありながら静寂が支配する稀有な土地。
建設予定地の北側にある友人宅（シテイタワー四天王寺夕陽ケ丘）から見た南側の景観は正に絶景！
この物件は、シテイタワーの南東に四天王寺に隣接して建設されるので眺望は永久に保証される。
広大な四天王寺の伽藍と緑の森、そして其の先にはハルカスが望める！
ただ、隣接地のすぐ南側は四天王寺の広大なお墓ビューなので、お墓が気になる人には対象外の物件。

大変魅力的な立地のようですが、どれ位で価格設定されるのでしょうか。
85平米の角部屋を検討していますが、上層階で坪単価240万円位？
6,000〜6,200万円レベル？

立地に魅かれる、と同時に正直言って個人的には懸念もあります。
予定敷地をグーグルアースでみると、駐車場のようですが、その前は何が建っていたのでしょうか。
さらに昔は四天王寺さんの霊園がもっと広くて、実はここも霊園だったとしたら（あくまで仮にです）・・・購入検討上の参考にしたいと思いまして。博識の方、おられたらご教示戴ければありがたいです。目の前に霊園あること自体はたいして気にしないのですが。

>>14

お墓との間は、細い生活道路の東西抜け道になっているようです。
駐車場の前は、建物が建っていたような写真を　どこかで見たことはありますが

正確には、ディベロッパーに聞けば　説明はしていただけると思います。
自分で調べる場合には、法務局や天王寺区役所で確認する方法もあるかと思います。

シティタワー四天王寺夕陽丘　お隣の　「宗恩寺 四天王寺」へ昔のことを聞いてみるという事も可能でしょうか？

四天王寺夕陽丘は、町名が示す通り、大阪市内で有りながら　住環境と静寂感はピカイチです。
治安も総じて　他の地域と比較しても悪くなく、大阪市内の人でも、四天王寺の良さは分からないと思います。

大阪市内（北区天満～天満橋周辺）から、この界隈に　住んでみた感想としては、　良好という印象しかありません。

その辺の　意見は　近隣の　地元　街の不動産屋さん　に聞いていただければ　専門的な意見と良さについては　回答いただけると思います。


地名が示す通り、上町台地　中部から南部は、四天王寺さんを筆頭に　お寺の数は多いですし、この界隈　どこに住んでも、大体お墓Viewは　多いと思います。
歩いていると、高い塀があったりで　分からないのですが。

駐車場が出来る迄は市営か府営の5階建住宅が複数棟建っていました。
以前何があったかについては、遡るとキリがありません。
当地は真田丸の舞台、大阪夏の陣では天王寺の戦いの主戦場でもあり、何千何万という兵士の屍が眠っているのです。
四天王寺は11度焼け落ちているそうで、物部氏の時代からだと地下に眠る兵士の総数は.....？

>>17

はい　5階建て　確かに、写真ではそんな感じの建物でした。

この地は歴史の舞台ですから　上町台地は　空堀商店街あたりは大阪城の堀もありますし、上町台地以外の　玉造や難波辺りは、沼や海辺だったでしょうか。

古代地図　抜粋
http://atamatote.blog119.fc2.com/blog-entry-805.html
※十三のいま昔を歩こう : 古代上町台地の地形変遷と大阪高低差学会より
書籍からの地図のようです。

歴史の街です。

聖徳太子が四天王寺を建てて　推古天皇11年（603年）の時代にはこの街はありました。
http://www.shitennoji.or.jp/shotokutaishi.html

他の地域の土地と比較して上町台地が地震に頑強に強いのは一目瞭然です。

阪神大震災の時の神戸地区、大阪沿岸部は　地震に弱いです。
最大震度　震度6.7強クラスの地震が発生すると　ひとたまりもないことは地盤からも見えてきます。

下に記載ありますが、ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）みたいですね。
↓
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

>>21

はい　ようやく更新されました。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/plan/

Gタイプの　バルコニー面積が90㎡越え　というのが　想像を絶し広すぎます。

グランドメゾンの石積みと違って嫌味なく、エントランスが　天王寺区役所のような大人の高級感です。　

更新されたＨＰのデザインを確認しました。
ＣＧからの判断ですが、かなり高級感がありそうですね。
ただ、このＣＧでは分かりませんがバルコニーと外廊下壁面、それにエレベータ部分の外壁の仕上げがどのような仕様になるのか気になります。昨今の建築費の高騰からか、夕陽丘エリアでも新築されるマンションのバルコニー、外廊下、エレベータ部分の外壁の仕上げはそのほとんどがタイル貼りではなく、吹き付け塗装のコストダウン仕様となっていてがっかりしてしまいます。数年前に売り出された「ブランズ四天王寺夕陽丘」、新年？に完成した「グランドメゾン夕陽丘タワー」２月？に完成した「ブランズ夕陽丘」、そして最近外壁の足場が撤去された「グランドメゾン夕陽丘マークス」もことごとく吹き付け仕様で、これが本当に坪単価２００万円以上の分譲マンションなのか？と完全にトーンダウンしてしまいます。特に最近外観が見れるようになった「グランドメゾン夕陽丘マークス」のエレベータ、非常階段部分の吹き付け仕上げは特に安っぽくこれが６０００万円のマンション？ってな感じです。野村のプラウドなんかも５年くらい前に完成した物件はバルコニーや外廊下の壁面はきっちりとタイル貼り仕様になっていましたが、最近は吹き付け仕様でお茶を濁している物件が増えてきました。四天王寺界隈にある１０年くらい前に完成した「キングレジデンス」等は細部まできっちりとタイル貼りで施工されており、ぜひ見習って欲しいものです。
この物件が吹き付け仕様だったら、購入意欲がガクッと下がってしまいます。
それと施工会社が住吉区にある（株）松本組という資本金８０００万円の弱小企業なのも気になります。マンションコミュニティに「大阪市住吉区の松本組ってどう？」というスレがありますが、評判は芳しくありません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47731/

>>25 買い替え検討中さん
モデルルーム(Eタイプ)は吹き付けですね。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

>>26 マンション比較中さん

これって、夕陽丘の物件ではなくルネグラン松崎町のモデルルームですよ。

グランドメゾンMARKS　廊下がすべて吹付なのですね！
タイルを全く使っていないなんて、見てみます。

グランドメゾンですが、
新築　グランドメゾン立売堀一丁目　は　74.25㎡　3780万円代は　かなり　安いですね。

と思ったら、道路　目の前にマンションがあります。　１階から４階までが事務所はいります。
やはり、前が抜けているほうが　解放感ありますね。

四天王寺はこちらですね

http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/index.html

>>27 マンション検討中さん
下のほうに記載ありますよ！

>>29 マンション比較中さん
ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）ですよ！

↑　サイトは阿倍野松崎町のサイトなので　ノートパソコンでは　わかりにくいですね（笑）

スクロールも　

デスクトップだとわかるかもしれませんが。

参考までに タイル貼りのマークスは ごんな感じです。

グランドメゾン立売堀一丁目 の角部屋は　目の前、建物人工壁の景色が見えない場所で　軽く６０００万円オーバーです。
全部が全部　吹付ではないんだけどね　（笑）タイルがあって一部吹付とかだから、賃貸マンションでも全部タイル貼りもあったりで。

ベランダ　吹付ではなく　タイル貼り？

この程度は、ありなのでしょうか？

グランドメゾン法円坂さくら路　27年竣工　70㎡6000万円2LDK物件

ベランダ内　全部タイル貼りも　天井やエアコン設置部の箇所など難しいのかと思います。

27年竣工のグランドメゾンで、一部は吹き付けにしてもバルコニーが基本的にタイル貼りになっているのは良いほうでしょう。
これは70㎡で6,000万円の高価格帯販売価格だからでしょうね。
それとバブル以前に仕入れた土地か？、敷地がパーキングのように更地に近い土地なのか、既存の建物（オフィスビルや古いマンション）を解体して建設したのかもコスト面で影響するでしょうね。
グランドメゾン夕日丘マークスは購入を検討していたのですが、価格の割にバルコニーは吹き付け、ディスポーザー無しと仕様で劣るためスルーした経緯があります。
でも、外廊下もドア周り含めて吹き付け仕様とは思ってもいませんでした。
スルーして大正解でした。

私はディスポーザー無しと外壁のタイル色が気に入らなかったのでグランドメゾン夕陽丘Marksはスルーしました。
結果良かったと思っています。

ホームページに掲載されている連絡先（０１２０－４１０－６１４）に電話すると準備室とかいう部署に繋がり、女性の方が対応されました。

以下、質問に対する準備室の回答です。

１）資料を請求したのですが、いつ届きますか？
　　→　６月２０日の発送を目標に現在作成中です。

２）ホームページに”今夏モデルルームオープン”と掲載されていますが、具体的日程と場所は？
　　→　現在、具体的な日程は未定です。７月中のオープンを目指しています。
　　→　モデルルームの場所は天王寺になります。

３）ディスポーザーの有無とか、バルコニーや玄関周りの仕様とか開示できる情報はありますか？
　　→　現在、開示できる情報はありません。

ディスポーザー仕様にするためには、建設時、地下に専用の浄化槽の設置が必要です。
建設後に追加することが不可能な設備なので、その有無は重要なポイントですね！！
浄化槽を設置するには５０００〜６０００万円程度のコストがかかるらしいです。
夕陽丘Marksのような５０戸以下の小規模マンションでは、昨今の建設費高騰を受けて販売価格に影響するので設置しないんでしょうね。

>>36

今どき、平成28年竣工　6000万円のマンションで　グランドメゾン夕陽丘Marksのように、玄関ドア周りも、吹付塗装の物件があるのですね。驚きです。それではURみたいです。

ディスポーザーをつけるには、設備がかかるから、小規模住宅では難しかったということでしょうか。
想像では資材費用と人件費を削っているのがわかります。

ベランダも、壁芯を除いても、実質奥行きが120cm-130cmぐらいの感じに見えます。
これは、敷地の建ぺい率から、庭をつくり、センドバックになってもこうすることしかなかったのでしょうか？
部屋の間取り図面を見ても　インポール気味なので狭い感じは受けます。

>>39　マンション検討中さん

ディスポーザーについて
パソコン開いたまま、書き込みが分からず、投稿しましたら
後追いで同じようなコメントされてました。

そうですね。

最近は、建築費や人件費が高騰しており、全てが満足いくマンションはないと思います。どこかで、仕様をおとさないと利益でません。それが、内装や外観や構造(階高など)かはそれぞれのマンションによるでしょう。もちろん、ルネグランもどこかで必ずおとしてきます。
マンションの質は、景気が悪いほど上がるので、2020年以降のマンションに期待するしかないですかね。
あとは、築7〜10年くらいの中古マンションは質が良いのが多いですね。

すごく、マークスたたかれてますね。笑
やっぱり、夕陽ヶ丘は積水物件が指標になりますかね。
長谷工グループも最近頑張ってるみたいだし、ルネグラン楽しみ。

やっぱり立地ですよね

>>20 匿名さん

この画像を見ると中之島や新町、阿波座辺りの西部エリアはもちろんのこと、梅田や京橋あたりのマンションも購入する気になりませんね。大阪駅周辺もたしか海抜わずか40cm程度だとか。北浜の物件のパンフには地下60mに安定地盤が確認され、そこまで杭を打ち込んで支えるとか書いてありましたが恐ろしいことですね！そこまで掘らないと安定地盤が無いなんて。やはり、大阪で購入を検討する、ならファザード的にも立地は上町台地がベストですね。

>>45
検討専門お見送り枠の方？
そこまで言うなら大阪府内はやめたほうがいいし、
むしろ賃貸で転々としたほうがいいよ

総合地所ってデベロッパーはどうなんですか？
メジャーセブンではないようですが
口コミでは散々な描かれ方されてますが

>>47 マンション検討中さん

総合地所ですが、過去の10大商社といわれた時代の安宅産業の不動産部門が独立して出来た会社だと聞いています。今は長谷工グループのデベですね。私も口コミを確認しましたが評判良く無いですね。同じ総合地所がやっているルネ帝塚山のスレも散々な内容ですね。帝塚山の物件では建設中にゼネコンが倒産して一時工事が中断していたとか.......?
今回の物件も松本組とかいう弱小土建屋なので心配ですね。

>>46 匿名さん

リスク回避にはおっしゃるように賃貸を渡り歩くのがベストですね。ただ、賃貸も独身時代は身軽だから転居も気にならないんですが、家族を持つと家具が増えるし、子供の転校の件もあったりしておっくうになってきます。
それに、本当に安定地盤を求めるとなるとマンハッタンや香港あたりの物件が候補になりますが、実行するにはかなりハードルが高いですね。

メジャー7の話題がでましたので、上町台地のプラウド野村の物件です。

外は 吹き付けですね！

こちらも、上町台地のメジャー7 大京の物件です
外壁はタイル貼りですが、ベランダの中は吹き付けですね！

相当数の方が注目しているようですね
ほんとに素晴らしい利便性と静けさとが調和していますね
後はデベロッパーと広大なお墓をどう前向きに考えるか…
グーグルマップでみるとぎょっとする程の墓の数ですね、上だけを見ていられればいいのですが…

外観の議論が多いようですが、外観（吹きつきかタイル）だけでマンションは決まらないと思います。
勿論、外観も一つの要素ですが、デベの信頼度や周辺の立地、構造（二重床・二重天井・階高＞3000）、間どり、仕様、アフターケアなど総合的な判断が必要ですね。
まだルネグランの内容が分からないだけに、楽しみでもあり不安ですね。

その通りですね！

小中規模物件にもかかわらず　この周辺は、全戸完売する速度が他の地域より早いですね。
地味ですが　竣工後、半年以内には完売しているような。

谷町線 四天王寺夕陽丘の駅は、南出入口ですが　唯一　梅田、天王寺と同じくエスカレータがありますね。

>>51 検討板ユーザーさん

投稿写真のようなタワーマンションは構造上、軽くする必要があり、バルコニーの壁面をタイル貼りにするのはハードルが高いようです。30〜50階建てのマンションのバルコニー壁面を全てタイル貼りにすると建物全体では相当の重量増となるため、柱を太くするなど構造体の設計変更が必要で大幅なコストアップ要因になります。同じ理由で、タワマンの戸境壁はコンクリート壁ではなく乾式耐火壁という石膏ボードの壁になっておりコンクリートと比較して防音性能が良くありません。友人の高級タワマンと言われる物件でも隣室のピアノの音や子供の声が壁越しに聞こえ、驚いた経験があります。

>>51
ここの　大手前タワー住んでいた時期があり　二重床二重天井でしたが　上からの音が結構階下へ夜中聞こえます。
一時、理事会でも　不特定多数の人が出入りするヨガスクールみたいなのがあって階下の住人さんがクレームを言っていたような気がします。
夏場、隣家から窓を開放しているため網戸越しに犬の吠える声も普通にするので　こんなものかと納得していました。
隣を仕切る防火用の仕切り版が大きすぎますね。
大手前タワーでも、隣の積水のグランドメゾンのタワーは別格です。
大理石貼りのかなり重厚な作りです。もちろんタイル貼りで、これまで掲載されている　吹付はないです！！
今は、スラブ工法とかあるので　少しはマシなのかな？

タワーマンションも考え物で、見かけは豪華そうに見えますが、内廊下は夏場　クーラーがなかったら蒸し風呂状態です。
クーラー有のマンションは、管理費にランニングコストとして乗っかってきます。
エレベータも３基、５基とあれば毎月の点検費用も20階程度のマンションと違い馬鹿になりません。
廊下の絨毯も5年すれば傷んできます。

>>56
乾式耐火壁とはこんなイメージですね。
最近の分譲マンションも乾式耐火壁が増えているようなイメージ？

地元住民への説明会の資料では大きな仕様変更がありました。
マンションでは非常に重要な要素である階数と階高が変更になりました。（好ましい方向への変更です。）
さらに最近になって事業主が変更になりました。（もともと変更を想定していた可能性があります。）
初回案では４５ｍ規制に１５階を詰め込むという典型的なコスト最優先エコノミークラスのマンション仕様でしたが、新案では同一の高さで１４階に変更されました。
４５ｍ以上になると建築基準がさらに厳しくなるので、利益最優先のデベ側としては４５ｍ規制の中に階高を低くして１５階を押し込めようとします。
世の中に４５ｍ以下で１５階建てのマンションが数多く存在するのはこのような理由からです。

１）Ｈ２７．４月吉日の資料
①全高４４、３５０ｍｍ（４４．３５ｍ）
②１５階建て
③階高　
１階　３，３６０
２階〜６階　２，９１０
７階〜１５階　２，８６０
④各フロアーの戸数　全て５戸
⑤事業主　富士エンジニアリング（株）
⑥設計者　（株）松尾建築設計事務所
⑦施工者　松本組

２）Ｈ２７．５．１５付け資料
①全高４４、３５０ｍｍ（４４．３５ｍ）
②１４階建　→　変更！
③階高　
１階　３，４１０　→　変更！
２階〜５階　３，１６０　→　変更！
７階〜１４階　３，０６０　→　変更！
④各フロアーの戸数　全て５戸
⑤事業主　富士エンジニアリング（株）
⑥設計者（株）松尾建築設計事務所
⑦施工者　松本組

３）Ｈ２８．４月吉日の資料（ご近所の皆様への案内文）
①内容　「（仮称）四天王寺１丁目新築マンション計画」建築工事着工のご案内
②事業主　　　総合地所（株）→　変更！
③事業主代理　富士エンジニアリング（株）→　変更！
④設計者　　　記載無し　→　変更！？
⑤施工会社　（株）松本組

４）ホームページに掲載されている情報
①１４階建
②フロアーの戸数　２～１３階　５戸
最上階（１４階のみ３戸　１０５.６９㎡）←　ＣＧから判断　→　変更！
③事業主　　　　　総合地所（売主）
④販売提携（代理）長谷工 アーベスト →　変更！

５）推測
①当初は知名度の無い富士エンジニアリングが事業主となって、ローコスト仕様のマンションをそれなりの価格で販売する計画だった。
４５ｍ規制に１５階を詰め込む階高２，８６０〜２，９１０ｍｍに圧縮した３，０００ｍｍ以下のエコノミーマンション仕様
②大阪市内のマンション価格のバブル化に乗じてこれからが売時との判断から高級仕様に変更した。
③ただ知名度のない富士エンジニアリングでは高級物件の販売に不安があったのでヘッドを総合地所にして富士エンジは黒子に徹することを選択した。
④ホームページでは 事業主：総合地所（売主）、販売提携（代理）長谷工 アーベスト と記載されており富士エンジニアリングの名前は一斉出てきません。
⑤最上階はプレミアムフロアーとなる可能性もあるので１４階の階高を高くして、２〜１３階は３，０００ｍｍ程度にさらに設計変更した可能性がありますね。
当初の昨年１１月の着工予定が今年の５月にずれ込んだことから考えても、総合地所によりさらなる設計変更があったのではないでしょうか。

さあ、どれくらいの価格設定で出してくるのかが興味深いですね！！！
でも、施工会社が松本組でほんとうに大丈夫なのかなあ？
総合地所と付き合いのあるゼネコンを形式上は松本組の下請けとして使う可能性もありますね。
これからの展開が興味津々です。

これから 建つ 小規模14階以下80戸以下の 積水グランドメゾンの 壁です。
乾式耐火壁とあります。
ディベは、隣の音は問題ないと言ってました。
一定水準は、クリアしているから問題ない？のかもしれませんが。

>>60
このエリアは、実住ではプレミアエリアですから
予算の関係もありますが、コストを抑えつつ、それなりに 造り込みは 設備も含めて してくると思います。
注目立地ですから、スーパーは裏にありますが、道なりの阪急オアシスの方が生鮮食料品はいいですね！
偵察に行きましたが格が違います。
丁寧さを感じます。パッケージングです！

乾式耐火壁

調べてみました。
コストダウンのようにも見えますが、タワーは全体重量の関係でこれにするしかないかもですね。
施工はコンクリートと違って早く仕上がりそうです。

>>61 検討板ユーザーさん

14階以下のグランドメゾンで乾式耐火壁仕様のマンションがあるなんて驚きです！
グランドメゾンの大手町タワーはスーゼネ施工で建築賞を取っただけあって納得出来る出来栄えでしたが、これ以降に建設されるグラメは一部の物件を除いて、どんどん質が劣化しています。
ついにグラメの中層マンションにまで乾式耐火壁仕様の物件が......涙！
グラメさんよ、おまえもか！
デベが何と説明しようが、乾式耐火壁なんて所詮は吸音材を石膏ボードでサンドイッチしたに過ぎず、明らかに防音性能でコンクリート壁比較で劣ります。
こんなマンションは完全にスルーする物件ですね。他の部分でもコストカットのオンパレード物件かもしれませんよ。
ルネグラン四天王寺夕陽丘が真似をしないことを祈るばかりです。

>>64
そのコストカットですが　グラメの場合、小規模戸数ですと　天王寺区は上本町のモデルルームを流用しますが
西区のグランドメゾンの場合は、賃料の安い古いビルを借りて、モデルルームは作りません。モデルルームありません。はい。
紙のパンフレットと床材見本、キッチン見本のみとCGで説明して　終わりです。
中住戸はお安く、外住戸は6000万円の価格設定です。

グラメの件ですが、モデルルーム設置費用を節約して、そのコストを価格ダウンや仕様アップに貢献させてくれるのなら妥当性がありますが、価格はバブル価格で仕様は劣化の一途では辻褄があいませんね。
売り手市場が続く中で、グラメブランドなら仕様を落としても売れるという奢りがあるように感じます。
こんなことを続けているとブランド価値の毀損に繋がることをもっと認識すべきでしょう。
ただ、昨今の建設事情は、こんな姑息なことをしないと収益が上がらないほどゼネコンの言いなり価格を呑むしかないんでしょうか。
デベも所詮はサラリーマン社会。
エリアのマネージャーが本社からの事業計画必達命令に従って、仕様ダウンを命令すると良識ある社員が居ても異論を唱えられない雰囲気なんでしょうね。
反対意見を述べようものならその後の左遷がまっているとか......

これまで言われている吹付についてですが・・・。
ルネ四天王寺の場合、ベランダの中の壁面はタイル貼りです。
イメージ写真を見ると　見えている個所では吹付はないです。

写真で見えてない部分をしっかり吟味する必要があります。見えない部分をしっかり見抜けて、納得いくかがポイントですね。
何事も表と裏があります。

こちらの 見る目のわかる方々が、要望書を出して よりよい建物になる事を願います。
一定水準を満たした物件である事が 最低条件です。

>>67 検討板ユーザーさん

ホームページに掲載されているCG画像はこのマンションのメインエントランスがある正面、つまり西面になり当然タイル施工される部分です。もしこの部分が吹付け仕様なんかだとUR以下の物件ですね。
メインバルコニーのある南面と外廊下のある北面の仕様がどうなっているかが重要なポイントです。

>>70 マンション検討中さん

はい。総合地所・富士グループの売主さん もこの掲示板は 閲覧されるでしょうから 期待します。
緑のシティータワー四天王寺夕陽ヶ丘は、全面タイル貼りですよね？ 四天王寺さんから拝見してです。
タイルの色は個人的に どうかと思いますが、こちらは、内廊下で食卓色のオレンジ色に光っているので高級そうなイメージのマンションに見えます。

マンションは外観、基礎、躯体、設備それに管理のトータルバランスで検討することが重要なのは言うまでもありませんが、それでも外観は重要な判断ポイントとなります。
外壁に関しては手を抜かずにしっかりと作りこんであるマンションはトータルバランスも優れているということが、過去の物件を見れば分かります。
リーマンショック以降に建てられた中層マンションには高品質の物件が散見されますが、昨今の新築マンションは価格はバブル、仕様は劣化の一途で購入検討者にとっては受難の時代に突入しています。
可能なら遅くとも東京オリンピック後には到来するであろう不動産バブル崩壊後の買い手市場まで待って、出動したいものですね。
現在７０㎡そこらで６０００万円超なんていう物件は、２０００万円位がバブル上乗せ価格でしょう。
今は買わないのが鉄則ですが、諸事情でどうしても今という層は資産価値が維持できる駅近、環境、学区、買い物の利便性等を考量してカスを掴まされないようにしなければなりません。
その点、ルネグランの立地は広大なお墓ビューが気になりますが、それを除けは全戸南向き、南面は四天王寺の伽藍と緑で眺望が永久に保証される確率が極めて高い稀有な物件だと思われます。
仕様、それにデベと施工ゼネコンの信頼性も気にかかりますが、モデルルームがオープンしたらその辺をしっかりと確認する必要がありますね。
めったにお目にかかれない立地なので、総合地所がこれまでの悪評を払拭するような素晴らしいマンションを建設してくれることを期待したいですね。

スレ伸び速いね。

>>72 購入経験者さん

施工会社の松本組は、長居公園にある大阪学芸高校を建設されたようです。
何度か過去に訪問したことありますが、タイル貼りの立派な学校だったように思い出すと感じます。
流石に、吹き付けはなかったような？

昔に建設された北浜にある シティータワー大阪を何度か訪問したことありますが、かなりロビーや各階のフロアや絨毯は立派だったように感じます。
管理もしっかりされているようで 花壇が充実して自転車の駐車がありません。

>>73 匿名さん

四天王寺ビュー の物件ですから 興味津々ですよね^_^
今後、出ることはなさそうです。
プラウド四天王寺夕陽ヶ丘 以来ですね！
あちらは、小規模で80平米5500万円でしたでしょうか？
竣工後、売れ残ってたような？

四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望です。
ルネグラン四天王寺夕陽丘ではこの眺望が永久保証されます。
この物件のバルコニーサイドは四天王寺の墓地と伽藍に隣接しており、将来にわたって南面に建築物が建つ可能性は有りません。四天王寺境内は風致地区に指定されており、ここにタワマンが建設されるなんて可能性は皆無です。

もう一枚

さらに1枚

ここはそこそこ高級マンションになるんですかねぇ
楽しみだな
お墓に関してはどう考えますかね
マイナスにならないのかな？

さらに1枚

>>76 周辺住民さん

お写真ありがとうございます

ウォー　眺め良いですね
散歩ルートです
タワーマンションからビル群を眺めるより最高ですね

お墓があるから霊が出るというか、霊感があるかどうかの問題で、過去に霊障に悩まされたとか、
なければ問題ないと思いますが、お墓に対しての考えを変えてみてはいかがですか？
人は必ず亡くなります。あなたもお墓に入る時が来ますよね？
中にはお参りに来る人も居なくて寂しい方もいると思いますが、お墓はそこに納骨された方の血縁、
知人が挨拶、お参りする為にあり、墓石は身体だから綺麗にしたりします。
逆にお墓＝霊障と考えるのは失礼です。
問題は、その建物の土地や部屋の過去に問題があるか？住人が霊媒体質か？です。
土地に問題があれば、お墓が近くになくても霊障が起こる可能性はあります。
霊はどこにでもいます。私は視える人です。声や物が勝手に動く等。
でも場所に関わらずです。最初から良くないと分かる場所には近づきませんが、
霊感のない主人になにもみえなくても、私にはみえて、色々体験します。
人間の心理で変わります。 一番は、気にしない事です。
霊感がないなら、明るく元気でいれば守護霊が悪いものを祓ってくれます。
怖れず、敬意を示し、今生きている事、そこに居させて貰える事への感謝を忘れず、が大切です。

先入観は捨て、怖いというのは簡単に拭えないかもしれませんが、墓地は怖い所ではないです。
霊感がなくても霊障物件なら入る時に吐き気、頭痛、目眩等、身体に何かしら抵抗感が現れます。
先入観こそ恐ろしいものです。何も感じないなら問題ないでしょう(^^)

駐車場のアスファルトが剥がされて、いよいよ工事が本格化してきました。

その２

改めてお墓多いですね

>>86 マンション検討中さん

ここは広大な四天王寺のお墓Viewの立地なのでお墓が気になる方は完全にスルーすべきでしょう。市内にお墓の見えない立地はいくらでもありますから。
私の場合はまったく苦にならず、むしろ四天王寺のお墓はパワースポット的な存在ですね。ここを眺めていると人は平等に土に帰るんだなあという実感が湧いて来ます。悩みがあっても霧散消滅してしまい、やる気が湧いてくるから不思議です。ひとそれぞれ感じかたが違いますから無理をして納得してはいけません。

>>86　マンション検討中さん
大阪市内マンション住まい　経験上では　ビューを気にする場合、タワー物件の30-35階以上でないと本当の意味で抜けてきません。
タワー20階相当で目の前が抜けていても300ｍ先の高層物件が浮いてきて目に入りますので気になります。
ハルカスは例外かな。条件を付ければ　それ相当の予算UPが必要になりますね^^

>>86 マンション検討中さん

昔は、View気にしたことありました
今は、お墓Viewですが気にならないです
ちなみに天王寺区は寺町のため、お墓View多いですが　上本町のウェリスタワーも南はお墓Viewです

富士エンジニアリングのお話が上のスレッドでありましたので。
ルネグラン四天王夕陽丘　お隣の戸建分譲地も　同じ富士グループなんですね。

http://fujigroup.co.jp/group/

そんな関連性があったとは！

四天王寺夕陽丘エリアは　新築賃貸プレミアで　賃貸価格もそれなりです

>>91
案外、賃貸に出した時の利回り低いね。
この物件は実需が多そうだから関係無さそうたけど。

SUMOで先ほど調べてみたら　2階含む3戸ありました。
タワーではないですから　こんなものでしょうか

積水が賃貸出しています
よくわからないですが、積水が賃貸募集しているのか、オーナさん代理なのか　積水物件なので分からないです

http://www.shamaison.com/osaka/area/27109/000127006519_142000/

ルネグランの　各戸間仕切りは　RC壁なのでしょうか

□－□－□－□－□－□－□－□　　非耐力壁
∥ 　∥　 ∥　 ∥　 ∥　 ∥　 ∥　 ∥ 　　耐力壁
□－□－□－□－□－□－□－□　　非耐力壁

ルネさん　細かいところですが　複層ガラスは注目したいです。
今年竣工の阿波座OMPタワーは標準複層ガラスではないと　記載をみました。

>>95 匿名さん

61さんから、これから建設予定のグランドメゾン（15階建て以下の中層マンション）で乾式耐火壁仕様の物件があるとの情報に仰天しました。コストカットもついにここ迄きたかとの思いです。きっとバブル価格で売り出すのにこのような仕打ちは許せませんね。
タワマンは軽量化しないと低層階がクラッシュするので全て乾式耐火壁仕様ですが、中層マンションではあり得ません。ただグラメがなりふり構わず採用したとなると、ルグランも心配ですね。現時点で準備室に問い合わせても、未定という回答です。20日過ぎに発送されるらしい資料を待つしか無いですね。
もう、資料は請求されましたか？

>>96 買い替え検討中さん

ここ5年位に建設されたそれなりの分譲マンションは殆どが複層ガラスを採用しています。さらに最近の物件ではガラス面に金属膜を蒸着させたLow-E複層ガラスが使われている物件が増えてきました。この仕様だと熱線も遮断してくれます。阿波座のOMPタワーはコストカットの帝王、長谷工が建てたローコスト物件ですからさもありなんですね。
OMPのスレを見ると購入された方がかわいそう。

>>97 購入検討中さん

資料請求は これからです
有識者の方々で 要望書を出すしかないですね（笑）
グランドメゾンの 昨今の劣化ぶりには驚愕です
グランドメゾン信者の方が購入されるのでしょうが、営業マンも 劣化する部材は しっかり説明されますでしょうし ネームバリューで購入されるのでしょうが 構造は 知識を得て見極めたいです^_^

ローコストでも物件名は伏せます　今年竣工の阿波座本町界隈のタワーマンションの入居開始後の非常階段です
シートか絨毯にしていただきローコストは困ります

>>100
「非常階段」を絨毯張りにって何言ってるの？大丈夫？？

>>101
訂正　シート貼りです　　

>>101

内廊下タワーの場合　カーペット貼りだったりしますので
今回は、外廊下なので　失礼しました。(笑)

図面表を見返した所 今年竣工の大阪レジデンス備後町も耐火間仕切りでした。(汗)

>>101 匿名さん

おかと違いというか
ルネグランは一般マンションだけど 写真はタワマンションだから じゅうたんって言ってるんでしょ
タワマンション住んでいたら 防災訓練もあるし普段目にしない行かない箇所も構造知っているから理解できますね！

>>101
総称してカーペットというより短い起毛のある撥水性シート生地のことだと思う
屋外の雨被るところは防水性の水をはじくやつね

パワードリルを装着した重機が登場し、建設境界線に沿って数メートル毎に穴を掘り始めました。
その穴に長さ１０ｍ程度のＨ型鋼の柱を埋め込んでいます。
建築境界線にそって埋め込んでいるので、これは建物を支える基礎杭ではないと思われます。
私は建築に関しては素人なので、現在施工されている工事の内容が分かりません。
建築に関してご見識がある方にご教授いただければ幸いです。
昨今は横浜の傾きマンションの報道等により基礎工事の重要性が再認識されているので、今後工事の進行具合を注意深く見守っていきたいと思います。
重機にはＳＰＡＴ工法の記載がありますが、ネットで調べても検索されません。
こちらの方もご存知の方はおられますでしょうか？

写真その２

写真その３

写真その４

>>107
上から撮ってるみたいだけど、こういった写真って無断で撮って載せても大丈夫なの？

>>107　 周辺住民さん　

進捗状況のお写真ありがとうございます！
有識者の会見お待ちします

>>111 匿名さん

近隣住民は、音が気になるし特にシークレットではないですね

写真ありがとうございます。
SPAT工法？SPAC工法とは別なんですかね

>>114 マンション検討中さん

SPAC工法は柱に鉄板などを巻きつけて耐震性能をアップさせる工法で阪神大震災後に高速道路の橋脚等に施工されており、Google等で容易に検索可能ですね。しかし写真その4に写っているSPAT工法は検索できませんね。どなたかご存知の方（建築関係者）がおられましたら、教えてください。

>>111 匿名さん

この写真が問題だとすると、街中では風景写真も撮れないですね。
建築中の個人の住宅を無断で撮影してアップした場合は個人情報等で微妙な気もしますが、マンションの建設現場なんかは、所有権も法人に帰属している訳だし問題なさそうですが。こういう写真に抗議をする業者がいたとしたら、胡散臭いですね。手抜き工事とか........
購入を検討している者としては、状況がはわかって助かります。

建設現場は塀を作って囲って作業をしているはずなのに（見えないためにではなく音や粉塵が漏れないように、危険がないように、ではありますが）
上から隠し撮りのようなものを撮ってあげられているので、
きちんと現場の方に許可をとっているのかどうか心配になり書き込みました

人の顔はわかり辛い写真にはなっていますが
今後あげられる際は顔の部分をぼやかしてあげるとかしたほうが良いように思えたので
もちろん許可をとって撮られているのなら問題ありませんが

知らない間に撮られていた自分がうつりこんだ写真がネットの掲示板にあげられていても皆さん気にしないものなのでしょうか
進捗状況がわかるのは助かるのですが・・・
マンションのHPの進捗状況の写真でなら特になんとも思いませんが、匿名掲示板のため気になりました

ただ少数意見だという感じなので、心配し過ぎのようですね
これ以上言うのはやめておきます

>>117 匿名さん

購入する者からとって これは貴重なお写真です
三井が 手抜き工事したとか 昨今ありますし

なんなら、私が 代表して 現場に出向くか、売主の代表責任者に 写真をアップしてよいか？
聞きましょうか！
真剣です！
プライバシーとか個人情報のジャンルとは違うと思いますが どいですか？

>>118
>>117は許可をとっているかどうか心配しているのだから、
許可がとられているのならあげて欲しいという感じなのでは？

>>118が聞きに行ってくれたら太鼓判で安心するんじゃない？

>>117 匿名さん

どこのマンションとは 言わんけど
上から見たら 現場の人が 先輩が後輩を木枠などで どついている のを何度も見たことあるし
第三者の監視の目って必要よ

>>117

デパートの食品売り場の中で写メ撮ったら　あかんのわかっとるけど
建築現場の風景みたいな施工の写真やし　遠目やったらいいんと思うけどなあ

今日、建設現場を見てきました。
四天王寺に面した建築現場の囲いにはバルコニー面（南面）の完成予想ＣＧが描かれていました。

２階から１３階のバルコニーがある壁面はタイルではなく吹き付け仕様でした。
まことに残念！！
南面は太陽の日射に晒されるので、せめて耐候性の優れた高性能な塗料で施工されることを切に希望します。

ＣＧを確認すると、最上階の１４階は２戸（105.69㎡）のみのようで、この階の壁面のみがタイル貼り仕様になっています。
ただし、この階でもバルコニーの窓の上の横方向の梁の部分は吹付け仕様のようで中途半端な印象を受けました。
横の梁は別にしても１４階の壁面がタイル貼り仕様になっていることから推測すると、おそらくこの最上階の２戸はプレミアムフロアーなのかもしれません。
同じ総合地所のルネ帝塚山の140.4㎡の部屋が1億4,840万円（坪単価；348,4万円）で販売中ですから、同一坪単価と仮定するとルネグラン四天王寺夕陽丘の最上階は１億１０００万円以上になりますね！

パンフレットのイメージです

間取り

85平米 6500万円〜 外住戸
63平米 4980万円〜 中住戸
最上階プレミア 2戸

上記価格より安くはならないと思います。
このような価格設定でしょうか？

低層階3階以下は お値段 安くすると思います！

N0.123さんがアップいただいたＣＧ画像を見る限り、南に面するバルコニーサイドの壁面はタイルではなく吹付け仕様ですね。ＵＲ（公団）ライクな外観でちょっとがっかりしてしまいます。
今日の朝刊（朝日、読売、その他？）に折り込みチラシが入っていましたが
＊比類なき高みへ
＊全邸南向き
＊四天王寺隣接の地に、唯一無二の邸宅を
のキャッチコピーとはイメージが一致しないですね。
この物件の近くでは１０年くらい前に建てられたキングレジデンス（２棟）は全面タイル施工、シティタワーも一部を除いてタイル、投資物件のエイペックスやエスリードさえ全面タイル施工です。
吹付けとタイルではグレード感が全然違います。
もし各住戸の入口がある北面の壁も吹付け仕様なんかだと、価格が安ければ別ですが購入意欲に影響しますね。
松ケ鼻町に建設中のリバーの物件も、価格はバブル価格なのにほとんどが吹付け仕様で価格に見合った高級感が全く無く、スルーして大正解でした。
ルネグランもこれでディスポーザーが無かったり、隣の住戸との壁がコンクリートではなく乾式耐火壁だったりしたら検討対象外になっちゃいますね。
折り込みチラシの平面図を見る限りではＡ、Ｂ、Ｇの各タイプとも戸建ライクなポーチや浴室に窓があり、また画一的な田の字間取りでないところが魅力的なだけに残念です。

>>129 マンション比較中さん

北面の垂直箇所は、流石に 全面タイル貼りにすると思います！10中8.9
しない場合は、要望します！

>>129 マンション比較中さん
公式ホームページの間取図見る限りは
部屋と部屋の間は乾式間仕切り壁では
無いようですね。

バルコニー側はガラス手摺か
タイル張りかは実用性と見栄えとで
どちらがいいのか迷います。

これから建設される 積水グランドメゾンは、住戸の間仕切り壁は
石膏ボードと記載あります。

カタログには、明記されるのではないでしょうか？

アルコープに風呂の窓があります。
防犯上やプライバシーの観点からはあまりよくないです。
お風呂の窓は嬉しいが、アルコープ側に開ける窓ならいらないです。

>>133 マンション検討中さん


その辺は
鉄線入りの 厚い曇りガラス と
防犯ルーバーが ついとるんと ちゃいまっか？
デベロッパーに確認してください！

私もアルコープ窓はちょっと考えます。まあ、なにを優先させるかは人それぞれですからね。しかし、全体的には素敵なマンションになりそうですね！

工程表を確認すると6月いっぱいは土留工事になっています。
横浜の傾きマンションで話題となった杭打ち工事は7月からスタートの予定ですね。
あれだけ騒がれたのだから、データはしっかり取るでしょうね。
希望すれば、杭打ちのデータを開示してくれるのかなあ.......

土留工事　0615-1

土留工事　0614-2

建設場所は、住宅地の細い道を通ってしかいけない場所。松本組のＨＰにも書いていますが超大型重機は絶対入れません。アップして戴いた写真をみても、重機自体がやや小ぶりな感じ？。くい打ちを初めとした基礎工事、大丈夫なのか心配です・・・。良き品質のマンションを期待していますので！

>>139


近隣住民のために　音が響かないように
新日鉄住金エンジニアリングの鋼構造技術　NSエコパイル法なのかな？

>>139
掲示板でオロオロするより全部電話して聞いてみたら安心するかもよ？

>>141 匿名さん

電話したけど、モデルルームオープンまでは社交辞令のみ。
まあ、常識的に考えて当然の対応でしょうね。
下手な回答をすると、舛添さんみたいに墓穴をほるからね！

工事現場の写真がアップされていますが、すごいですね！どちらから撮影されているのでしょうか？
ご近所の高層マンションにお住まいの方ですか？
実のところ工事現場よりも整然と並んだお墓がお隣に見えるのが気になってしまいましたがマンションのバルコニーからは見えない造りになるんでしょうか？

マンコミュの姉妹サイト　戸建版に　住戸間仕切りの議論として以下のコメントを拝見しました。

イメージとしては、ホテルの間仕切りをイメージしていますが

（以下抜粋）
-----------------------------------------------------------------------------------------

乾式とコンクリと較べて単純にこっちが丈夫だなんて言えません。

建物の構造で異なりますから
低層マンションにしか使えない壁式構造やラーメン併用構造のコンクリ壁を乾式に
置き換えるんわけじゃありませんからね。
耐震性は建物全体の構造設計で確保されるものでしょう。

もしかすると戸境壁を叩いてみて
乾式よりコンクリの方が固いなんて議論をしているんですか？

あと多くの人が気にしている遮音性能についてですが
乾式の壁厚136mmの遮音性能TLD-56と同等の性能とするためには
コンクリで260mmの厚さにしなければなりません。
重量にすると乾式の10倍にもなります。
そりゃ丈夫でしょうね。
でも実際にそんなマンションあるんでしょうか？

>>143匿名さん

バルコニーからはきっと素晴らしいお墓ビューが満喫できると思います。
天王寺さんのお墓は私にとってはパワースポット！！
でも、お墓が気になる人にとって、この物件はきっと検討対象外でしょうね。

素晴らしいお墓ビュー　No.2

素晴らしいお墓ビュー　No.3

素晴らしいお墓ビュー　No.4

>>144 匿名さん

ＲＣ壁の１５階建てマンションから戸境壁が乾式耐火壁（石膏ボード）のタワマンに移った者です。
ＲＣ壁との比較では全く問題ないレベルとの説明でしたが実際は全然違います。
マンションでは上の階の音は仕方がないとの認識でしたが、まさか隣の部屋の音がこんなに聞こえる
とは想像もしていませんでした。
実測データで優位性があるのかもしれませんが、実際住んでみての実感はＲＣ比較でかなり劣るという
のが実感です。
これでは、木造の長屋なみの防音性？
ひょっとしてこのタワマンは欠陥工事なのか......

タワーマンションの乾式壁
吉野石膏遮音システム　で検索
殆んどの物件はA-2000，たまに、A-2000Sの物件がある。特に大事なのは4周の処理、最近のデベはかなりしっかり検査するけどね。

ルネグラン阿倍野松崎町の最上階は乾式耐火間仕切り壁ですね。

>>151 匿名さん

最上階のみですか？
戸数が無かったら、乾式でも…。

>>152 匿名さん
13Ｆのみです。

>>153 匿名さん

ありがとうございます！

>>153 匿名さん

阿倍野松崎町の最上階（１３階）は価格が最も高い部屋のはずなのに、どうしてこの戸境壁が乾式耐火壁仕様になるのか理解できません。
理由を確認されましたか？
ルネグラン四天王寺夕陽丘も最上階（１４階）が手抜き（コストカット）の乾式耐火壁仕様になる可能性がありますね。

１８日の午後には重機が忽然と姿を消しました。
土留用のＨ型鋼の敷設が完了したものと思われます。
通常の倍の長さ（２０ｍ位）のＨ型鋼４本が打ち込まれましたが、ここに躯体建設用のクレーンが設置されるのでしょうか。

クレーンの土台-1？

クレーンの土台-2？

>>157 周辺住民さん

今日、物件の資料が到着しました。
A（85.4㎡）、B（63.05㎡）、C（71.36㎡）、D（75.46㎡）、G（105.69㎡）の間取り図が同封されていました。
最上階（１４階）のG（105.69㎡）タイプの戸境壁のみ乾式耐火壁のようです。
間取り図に乾式耐火壁の記載はありませんが、Gタイプの戸境壁のみシボを変えて印刷されています。
No.153さんからルネグラン阿倍野松崎町は最上階（１３階）のみ乾式耐火壁との投稿がありましたが、四天王寺夕陽丘も.....
最上階のみをわざわざ乾式耐火壁仕様にする理由が理解できません。
それと、優先案内会（予約制 7/2、3、9、10）のチラシが入っていました。

敷地配置図

モデルルームはビルインで阿倍野と夕陽丘が同じ場所にありますが共用ですか？

>>161 匿名さん

おそらく、積水のグランドメゾンのサロン（上本町）のように共用でしょう。

最上階のみ乾式耐火壁か・・・

優先案内会を予約しました。
郵送されてきた資料の間取り図面はA、B、C、D、Gの５タイプでしたが、他にも間取り（E、F？）があるようです。
ルネグラン四天王寺夕陽丘専用のモデルルームを設置したとの説明があり、モデルルームは南東の角部屋（約９１㎡）だそうです。
案内会当日はおおよその価格は提示可能とのことでした。
どの程度の坪単価で設定されているのか興味津々です。

>>163 匿名さん

最上階の戸境壁が乾式耐火壁になっている（仮定）ことに関する考察。（推測）
最上階（１４階）の住戸が１００㎡超の部屋となっていることから、この部屋の戸境壁が階下（１３階）の部屋の壁の位置と
ズレてしまうことに起因するのではないのでしょうか。
２階〜１３階までは各階同じ住戸パターンの区割りになっているので上下階の戸境壁の位置が一致することになります。
しかし最上階（１４階）は特殊区割りなので、戸境壁の位置が階下の部屋の戸境壁と位置がズレてしまうことから、重量のあるRC壁にす
ると構造的に弱くなってしまう。
つまり最上階（１４階）の戸境壁の位置が１３階の部屋の天井の上になってしまう。
従って、区割りの違う最上階のみ止む無く重量の軽い乾式耐火壁にせざるを得なかったのではないでしょうか。
価格的に一番高価な最上階の部屋の戸境壁がほんとうに乾式耐火壁だとしたら大変残念ですが、これがコストカットというよりは構造的
な要因だとするなら仕方がないかもですね。

おそらく、重量的な問題だと思います。

重量的に 階下に構造上の重量負担は できないので 止むなしです！

乾式壁でも、あと65ミリ厚みが増える仕様にすれば5db稼げるし、材料費もそれほど上がらす、下地材が完全に縁切れの仕様があるから要望出せー。
但し本当に買うならね。

>>168 匿名さん

素人なので教えてください。
「下地材が完全に縁切れの仕様」があるそうですが、どのような仕様ですか。
ご教授いただければ幸いです。

最上階は、乾式OKOKです。

構造欠陥でもないですし、手抜きや　コストカットでもないです。


殆どの人は、関係なしです。　実際、億ション買いますか！？　になります。

最上階のみ乾式わかりました。設計上ならば止む無しで納得です。下フロアなのでそのような認識します
ありがとうございました

>>169 マンション検討中さん

乾式耐火遮音壁の殆んどが、両端(妻)部及び、床スラブ、躯体天井スラブに施された下地は双方の部屋の下地を兼ねて両面貼りとしています。
依って、少なからず下地に振動伝播します。
これを独立した片面貼りをクリアランスを保って施工する仕様です。
壁厚は中心振り分けで33ミリ厚く成りますが、重さは一割も増えません。こんなので解る。
乾式耐火遮音壁で検索すれば。

グラメマークスが完成しました。
自転車置場、バイク置場など一階フロアは、鍵などなく 部外者でも自由自在に鍵なしで 出入り可能な構造です！
こちらは、自動車出入り口は、文化シャッター付ですが 自転車置場、バイク置場も 自動シャッターであることを祈ります！
高額バイク、高額自動車に いたずら されるのが嫌なので その辺りも よろしくお願いしたいと願います！

マークスには、防犯カメラが多数ありましたよ。抑止力がどこまで意味あるか不明ですが・・・
天王寺区のマンション口コミには、かならず積水マンションの批判があります。
天王寺区での実績・人気があるからかな。仕様の低下は否めないが、高い買い物にはいままでの実績や信用は大切ですね。
仕様低下さえなければ、迷いませんが・・・

四天王寺夕陽丘　グランドメゾン マークス　も　写真の「グランドメゾン夕陽丘町」のように　なぜ　キッチリと外溝部の作り込みをしないのか？　解からないです。　積水は本気でやればできる会社です。
費用が大幅にかかるものなのか、予算を削ってまで　材料費など手を抜いてコストダウン強化する必要があるのか、コストダウンに見合った価格であれば　納得ですが6000万円のプライスの価値が見いだせないです。
モデルルームでは実際のモデルではなく夕陽丘タワーのモデル内容で意味不明でした。
あそこまでコストを下げるなら3000万台プライスマンションという位置付けなら批判などせず納得します。
価格に見合ってないだけです。
ルネグランもこういう事が無いように　見習ってほしいです。

ルネグラン四天王寺夕陽丘は　外溝は写真で分かるようにキッチリしています。
カメラは有っても無くても　事件後の確認作業となり覆面していたら車両や自転車の持ち逃げまではお蔵入りになるケースが多いでしょう。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　と　グランドメゾン夕陽丘町　何となく似てますなァ～
夕陽丘町のような　イメージになるのでしょうね

>>176 匿名さん

送付された資料から、ルネグラン四天王寺夕陽丘の駐車場（車、バイク、ミニバイク）に関してはリングシャッター内にあるので一応セキュリティは
確保できる仕様となっていますが、自転車置き場に関しては資料から判断できません。
モデルルーム訪問時に確認が必要ですね。
私は自転車が趣味の一つなのでので、グラメマークスのようなプアーなセキュリティだとこの物件は対象外とせざるを得ません。
マークスは私も見てきましたがNo.175さんの言われるように劣化が激しく話になりませんね。
駐輪場は勿論のこと、駐車場に関しても鎖があるだけで、第３者が自由に入ることがでます。
マンション周りも薄っぺらいペラペラのアルミ柵で囲まれていて、道路を挟んで南側に隣接するステイツ夕陽ヶ丘マナーハウス（野村不動産 2001年）
の重厚さとは比較になりません。マナーハウスはバルコニーも含めて建物全体がタイル貼り仕様で、比較するとグラメマークスのコストカットが
際立ってしまいます。
これが6,000万円のマンションでしょうか？うそでしょう！！
最上階は地権者の部屋と聞いていますが、なぜこんな仕様でOKをだしたのか私には到底理解できません。
グラメは大手町タワーが素晴らしかっただけに、昨今の劣化は残念でなりません。
許容範囲の物件をあげるとすればNo.175さんが写真を掲載された「グランドメゾン夕陽丘町」くらいでしょうか。
積水も初心を忘れず、一から出直す気持ちで頑張ってほしいものです。
ルネグランシリーズもマンションコミュニティを見ていると評判の芳しくない物件が多々見受けられます。
グラメの劣化物件を対岸の火事と思わず、四天王寺夕陽丘は価格に見合った物件にしてほしい.......期待。

でもお墓ビューは嫌。

なぜか、積水のマークス(外観のみ)批判が多いのが気になります。
積水の上町台テラス(販売時期がかぶる)を意識してるのかな。
感覚的に、他社の過剰な批判で盛り上がる口コミがいやです。業界の人でないことを祈ります。
単純に、モデルルーム見学を楽しみしてます。

>>180 マンション検討中さん

私は、グランドメゾン信者です。
積水ハウスのモデムルームは好きでよく伺います。
中央区 グランドメゾン大手前タワーは、エントランス、外構、バルコニーのタイル貼りやバルコニーの奥行き含めて
大阪一のマンションと誰彼にも伝えてます。
グランドメゾン 法円坂さくら路も小規模ですが
ここ1年で竣工したマンションでは、価格は除いて エントランスから各階邸宅風で素晴らしいと思います。
天王寺区マークスは 価格面と相対して比較し完成物件を見たとき 更にがっかりさせられました。
バルコニーの出幅が1m少々しかありません(>_<)
設計上 建築法の 関係で 大きく取ることが出来ないので 致し方ないですが もう少し グランドメゾンの名に恥じないように 頑張って貰いたかったです。
あの物件は、青田買いしなくて 良かったと内心思う反面 これからの物件は、ファンを裏切らないようにしていただければと 切に願います。

>>179 マンション検討中さん

お墓ビューが嫌な人には対象外の物件

>>182

グランドメゾン夕陽丘町、ウェリス上本町タワー、積水の上町台テラス　も　天王寺界隈は　殆ど　どこへ行っても　ビューです！

ビューなら、Googleのストリートビューでも良いかなぁ。(^^;
先ずはGoogleストリートビューで簡単にチェックをしてから、現地へ行って確認して、気に入ったら見学の申し込みをやってとか考えてみたけど、
「ルネグラン四天王寺夕陽丘」のところまでストリートビューが行ってませんね。（汗）

現地の裏通りを歩いてお墓の多さにビックリしました。
Googleストリートビューだけではなく、是非裏通りを歩いて見てください！

マンションは立地が命。ルネグランはいかがでしょうか。

マンションとしての立地はよいとはいえない。現地にいけば、わかります。
道が狭すぎやわ。車出しにくそう。
地価は、夕陽ヶ丘の中ではまだ安い方やな。このマンションの最大の欠点やな。立地がイマイチやな。

>>187

あなたの推奨立地は、主要幹線道路や大通りに面するか、大通りに出入りしやすい立地なのでしょうか？

188
ご質問ありがとう。
いやいや、せめて車の対向しやすい道幅がほしかっただけやで。
車の運転苦手なもんで・・・笑
立地はさておき、写真でみる建物は豪華な感じやし、楽しみやわ。

>>189　　マンション検討中さん

近隣の野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も狭い土地を有効利用してペンシルですが建ってますね
四天王寺さんを望む眺望で小規模戸数26戸で　80㎡超え5000万円の物件だったでしょうか
特に、エントランスも敷地がないのでありませんが

上町筋沿いで通りに面していますが、昼間の車の音はどうなのでしょうか？
結構往来が多いです。夜は少ないです。

正し、思うんですよ　救急車のサイレンは　この通り五月蠅いかもしれません。消防署近くではありませんが、
昼間ですがセントポリアの周辺はサイレンの音が　頻度、多かったです。

排気ガスやマフラーからのチリは　奥まったところと比較して　上がってこないのでしょうか？
色々考えると　一長一短あるように思います。
どこに付加価値を見出すか？でしょうか。　立地もそうですが第一は建物を優先で考えたいと思います。

>>180　マンション検討中さん

>>なぜか、積水のマークス(外観のみ)批判が多いのが気になります。

直近文書　ご拝読させていただきました
元々こちらも積水のファンです　グランドメゾンは木々と石積みの風格あって落ち着いて年数が経過すればするほど風合いが出てくるような構造物だと思っていました。

MARKSについては、事前のカタログで詳細分かれば納得していたでしょうし、完成した物件を拝見させて頂き、正直、これでは・・・というのが感想です。
積水にはエールを送るつもりで　頑張っていただきたいです。
会社組織なので、部下の立場から　こうした方が良いというのが上層部へはあげにくいのでしょうか。全体面でコスト優先になっているように思います。　
一言でいうなら　仕上がりとして　美人を期待していたけども、そうではなかった　という現実を見ました。

>>187 マンション検討中さん

車の運転が苦手な人には、対象外の物件。
確かにマンションへの導入路が狭く、途中にキングレジデンスの駐車場もあるので出入りには神経を使いそう。
メルセデスSクラス、BM７シリーズ、マセラッティ、ベントレー、レクサスLS等のオーナーの方は敬遠したほ
うがよさそう。
建設地は８０台位可能な大型駐車場だったけど、通行に関して周辺住民の方とのトラブルはなかったのかなあ？

マンションの隣の分譲地は、同じ富士グループの住宅地
近隣住民とトラブルなければ良いです。

>>186 マンション検討中さん

１）長所
①地盤最高（上町台地のトップヒル）
推古天皇元年（593年）に四天王寺が建立された安定地盤、標高２０ｍ（ちなみに大阪駅周辺は標高４０ｃｍ、水没危険エリア！）　
②水害の可能性　皆無に近い
③通学区最高　大江保育園、大江小学校いずれも徒歩２分　大阪星光学院、四天王寺学園徒歩５分（合格できれば......の話だけど）
④悠久の四天王寺が散策エリア（隣接）
⑤都心にありながら静謐（ただし保育園、小学校から聞こえる子供の声アレルギーの方にとってはマイナスポイント）
⑥スーパー近し　ライフ迄徒歩２分
⑦駅近　谷町線四天王寺夕陽ヶ丘駅迄徒歩４分（地下鉄のため電車の騒音無し、駅にエスカレーター有）
⑧天王寺、上本町、難波、黒門市場等が徒歩圏。心斎橋へも徒歩３０分程度で到達
⑨天王寺警察、天王寺郵便局（基幹局）、天王寺区役所、交通安全協会、国際交流センター、クレオ、上汐公園（桜の名所）
天王寺公園、天王寺動物園、市立美術館、安居神社（真田幸村終焉の地）、玉手の滝（市内唯一の滝）全て徒歩圏
⑩絶景の夕陽ビュー　その名も四天王寺夕陽丘
⑪バルコニーからは四天王寺、ハルカス＆通天閣ビュー
⑫通風最高
⑬複数の大型総合病院、複数の開業医全て徒歩圏

２）短所
①天王寺区最大の壮大なお墓ビュー（お墓ビューアレルギーの方は絶対NG！）
②勝山通からマンションへの道が狭い（車の運転は大変そう、近隣住民とのトラブル？？）
③保育園、小学校から聞こえる子供の声（子供の声を騒音と感じる方は絶対NG！）

といったところでしょうか。
おしなべて長所が多い立地と思われますが、短所が我慢できない方にとっては.........??????
全てがパーフェクトな立地は稀有なので、要は何を優先させるかでしょうね。

散策コース
http://www.shitennoji.or.jp/history.html

>>194さん
冷静な考察ありがとうごさいました！

>>192　マンション検討中さん

現地見て来ました。
確かに、勝山通りにつながる道路は超！狭いですね。（この道しかない）
キングレジデンスの歩道的な感じの敷地を使えば何とか交互通行できそうですが、
勝山通りに出る向きで信号待ち停車しているクルマ（小型車でも）が既にあれば、
クルマでは勝山通りから入ることすらできない狭さです。
この道が歩行者、自転車の通行路でもあり、体すれすれにクルマが通過するわけで、
検討は引き続きしますが、正直な話、一気に萎えてしまいました。
ご検討の皆さま、現地確認おすすめします。

道狭いです

何度か現地を見に行きましたが、マンション手前でよく子供がボール遊びを
されているので、この道が狭い奥まった場所に何度も見に行くと魅了を
感じななりました、天王寺公園から近いこともあるので検討から外します。

>>199　マンション比較中さん

>>マンション手前でよく子供がボール遊びを されている

私も現地を見に行きました。

あの狭い路地で　お父さんらしき人と　子供さんが　ボール遊びしていました。
当マンションからは、遠いですが、住宅街の中にある　もっと広い公園でキャッチボールして遊べばいいのにと内心思いました。

狭い道に立っている　野田住建のキングレジデンスの　親子さんだと思います。

車寄せもありそうだし素敵やと思いましたが、たどり着く前にストレスかかりますね。勝山通りも交通量が多いですし、近隣マンション、戸建からのクルマの出入りが頻回だと大変そうです。
子供の通学路でもあるようなので、安全対策は万全でお願いしたいです。

勝山通からの入口はこんな感じです。
狭い！

マンションへの進入路１

マンションへの進入路２

マンションへの進入路３

マンションへの進入路４

モデルルームに採用されているEタイプの間取り見れるようになりました→http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/plan/etype.html

優先案内会予約状況
AM 10:00 PM 14:00 PM 16:30
7/2（土） 満席 満席 満席
7/3（日） 満席 満席 満席
7/9（土） 残りわずか 残りわずか ○
7/10（日） 残りわずか 残りわずか ○
7/16（土） ○ ○ ○
7/17（日） ○ ○ ○
※上記予約表は6月27日現在の予約状況です。既にご希望の日時が満席となって いる場合がございますのでご了承ください。

この口コミサイトで営業案内。
素晴らしいと思う。斬新！
さあ、四天王寺夕陽ヶ丘へ 笑

現地見ましたが、細い路地の奥の奥て感じがしました。周辺もマンションが乱立していて、
閑静な四天王寺の時代は過ぎたような感じでした。
高い買い物なので悩みます。最近の中では広さも広くて良いのですが。
清水谷辺りの中古マンションにしょうか悩んでいます。
皆さんは、何を決め手に探されていますか？
希望広さは、永住するつもりなので90㎡以上　予算7000万まで
住宅ロ－ン4500万借入予定で考えています。
広さ・地域は気に入っています。

>>210

清水谷は、徒歩で行くにしても　近鉄上本町の駅までは遠いですよ。
最寄駅がありません。

お子さんいればなおさらです。

車があっても、自転車があっても　　雨降りの　交通の便を考えてみてください。

ヴィークコート天王寺真田山　がありましたね。

清水谷ハウスもありますが、こちらのルネと比較すると　いかがでしょうか。

価格の推移
http://satei.com/man/m000001303/

今日が優先案内会初日ですね
参加された方、どうでしたか？

>>148 ご近所さん

圧巻のお墓ビューですね。ちなみにこれは、何階相当からの景色なのでしょうか。低層階だと目の前がモロにお墓！って感じになるのでしょうかね。上層階だと、お墓よりもさらに先の景色のほうが目立って、お墓ビューそんなに気にならないのかな？とも思ったのですが。
目の前はお墓やけど上層階に住んでて特に気にならない…っていう人がいたら教えて欲しいです。

>>215

ベランダが　スケルトンの透明でなければ　気にならないです！！！！！
ベランダから顔を外へ出して　斜め下を見ればべつですが！！！

東の角部屋
中層階くらいで検討しているのですが
いくらぐらいですか？
説明会行かれた方 いらっしゃったらご教示お願いします
予算は6500万位までに抑えておきたいと思ってます

価格
未定 （7月下旬販売開始予定）

こちらと競合ですかね？
http://yuhigaoka48.jp/?utm_source=AD&utm_medium=IPD_sumai&utm_campaign...

>>219 マンション比較中さん

同じ四天王寺夕陽ヶ丘でも立地条件が全く異なり、比較の対象にはならないでしょう。
①「静謐＋超お墓ビュー＋駅近」対②「アーバン＋排ガス＋喧騒＋駅遠」ってなとこでしょうか。
たぶんこの２物件の比較で迷う人は皆無で、好みははっきりと分かれるでしょう。

クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘　音メッチャ　五月蠅いですよ！

昼夜24時間です。　近隣病院多いですから。


住めばわかります。

>>219
情報有難うございます。早速資料請求します。
高層階なら良さそうです。
案内会ではもったいぶった感じがバカバカしいと思いました。
場所もイマイチだだったし　
>>213
場所は、清水谷ハウス近辺は一番良いと思います。
地下鉄玉造から徒歩５分位で行けました。
高い、ヤフ－で出ていた中古で7000万以上で売却済とのことでした

色々検討するつもりです。

で、どうなんだよ？

>>217 マンション検討中さん

>>214 匿名さん

８日（金）の優先案内会に行ってきました。
長短有りで迷うところですが、なんといっても価格設定が高すぎます。

最終的な決定価格は連休明けの１９日の週に発表の予定とのことでした。
下記は８日時点での参考価格です。
検討対象の角部屋と最上階の価格のみ書き留めました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　坪単価
最上階（東南 １０５㎡）　　１億３５００万円　　　　　４２４万円

東南角部屋（９１㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ８５００万円　　　　　３０８万円
　９階　　　　　　　 ８３００万円　　　　 ３０１万円
　６階　　　　　　　 ８１００万円　　　　 ２９４万円
　３階　　　　　　　 ７８００万円　　　　 ２８３万円

西南角部屋（８５㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ７６００万円　　　　　２９５万円
　９階　　　　　　　 ７４００万円　　　　 ２８７万円
　６階　　　　　　　 ７２００万円　　　　 ２８０万円
　３階　　　　　　　 ６８００万円　　　　 ２６４万円

想定外だったのはこの価格設定でディスポーザー無しということ。
６１戸の規模なら、浄化槽に４５００万円程度かかるとしてもディスポーザーは設置すべきと
感じた。後で追加できない基本設備なので。
最上階の坪単価４２４万円！はべらぼうに高い印象。（まるで東京のオリンピック価格のよう）
他フロアーとの違いは階高が３２１０ｍｍありこの階のみ２重床仕様になっている。
他の階も階高は３０１０ｍｍ、天井高２５５０ｍｍ（居室）、２４００ｍｍ（キッチン）、２１５０ｍｍ（廊下）
確保されている。
高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどの中で、１４階にして基本階高３０１０ｍｍ
を確保しているのは評価できるが、この価格設定なので当然かな。
最上階を除いて戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５〜２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待
できそう。
各戸の入口がある外廊下部分はアルコープ部分を除いて吹付け塗装仕様で落胆大！
アルコープも一部吹付け塗装部分がある。
門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいかな。
ただし、各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり。
面倒！！
居住中のマンションは各戸のアルコープにゴミ保管スペースが確保されており、３６５日回収してくれる
のに慣れ切っているのでマイナスポイント。
この物件は、各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されており、其の下部分の1/3位をゴミ保管庫
に仕様変更すれば対応できるのに......
また、この価格設定なら、最上階だけではなく、バルコニーサイド含めて全面タイル貼り仕様にすべきだと思う。
エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっているだけに誠に残念！
駐車場はリングシャッターでセキュリティが確保されているので、建物１階の平面駐車場なら、高級車の所有者も
ひとまずは安心かな。
ただ、いただけないのが、敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらし駐車場！！
１０年も経過すれば機械式駐車場の随所に錆が浮いて、マンション全体の品位が著しくそこなわれそう。
外部にある機械式立体駐車場は、RCの建屋を建設し、その中に収納すべき。
建設地は元平面駐車場、バブル期以前の安価な時期に取得しているハズ（大阪市からの払い下げ？）であり、
既存建造物の解体費用も発生しておらず、この価格設定なら十二分にできるはずなのにと感じた。
自転車置き場への入口はオートロック仕様とのことで、グラメのように第三者が自由に入れないのはマル。
これなら数十万円の高級チャリでも駐輪できそう。

勝山通りからの導入路が狭いのが気になるところだけど、超お墓ビューとはいえ駅近、静寂、学区良し、買い物便利、
さらに絶景眺望永久保証と都心ではなかなか得られない立地だけに悩むところ。
というわけで、買い替え検討中だけど、今日の印象では無条件で「さあ、四天王寺へ！！」とはなりそうにない。

対応いただいた鈴江さん（女性）は誠実な対応で好印象だった。
即答できない質問に対しては知ったかぶりをせず、ちゃんと確認してから回答をいただいた。

PS:
ご参考までに、確認してもらった追加情報を下記に

固定資産税算出の評価額（相続税対策での購入者には参考になるかも）

　　　　　　　　　　家屋　　　　　　　　土地　　　　　単位（円）
８５㎡　　　　　12,719,000 4,955,000
９１㎡　　　　　13,558,000 5,282,000
１０５㎡ 15,741,000 6,132,000

ちなみに８５㎡の固定資産税は約174,000円/年（家屋＋土地）
書き留めなかったけど上記８５㎡の管理費と修繕積立金の合計額は23,400円くらいだったかな。
管理費13,800円？＋修繕積立金9600円？　
また、長期修繕計画プランは昨日時点では資料が無く、これも連休明けまでに準備するらしい。

以上、優先案内会体験記でした。

224さんへ

立売堀のグランドメゾンは4階までの入口もエレベーター（土地のもと所有会社）と5階から上の階のアプローチやエレベーターはまったく別です。行き来は不可能です。

セキュリティは3重です。まったく問題ありません。

リビングとバルコニーの関係性を考えて斬新な設計です。プランを良くみてください。

だから3か月でモデルルームもなくても早期完売したのです。

価格とプラン・本町駅3分・大通りからある程度入り現地に行けば解りますが日当たりが真南で良くて11時から16時まで全面
日があたっつてますよ。

こんなお値段なら、リバーとかマークスの方が勝ちですね。

>>225 購入経験者さん

私は本来グラメのファンだったのですが、最近の物件はどんどん劣化が進んでいます。
谷町４丁目のグラメ大手前タワーが素晴らしかっただけに誠に残念。
夕陽丘マークスなんか最悪。
どうした、グラメ！
というわけで、グラメ上町台テラスも期待外れに終わりそうです。

確かにマークス劣化は否めない。が、場所はマークスに軍配。

うわ〜そんなに高いんですかぁ
6500万までの予算だったので
全く歯が立ちませんね
ある意味 縁がなかったということですっとし
ました
体験記有難う御座いました
少し値段が高ぶれしてる気がしますね
完売するのかなぁ？

>>225 san

西区のグラメは　南向きとはいえ　眺望皆無の　お向かいは　マンションお見合いの壁です。
こちらのように　半永久的な眺望はありません。

だから　積水が　居住を楽しめるように　屋内リビングと　ベランダに　すだれのようなものを設置できるようにしています。

>>224　　さん


中住戸、　60㎡　70㎡　はちなみに　いくらぐらいでしょう？　坪単価も高いのでしょうか？　250万円ぐらい？
よろしくどうぞ。

60㎡→4300万〜
70㎡→5100万〜

であったと思います。

マークス批判してる人って同一人物さんなんでしょうか。

それはそうと、高すぎますね。

>>232 マンション検討中さん

>>231 匿名さん
中住戸は書き留めなかったのですが、3階は232さんの記載内容くらいの価格設定だったと思います。

>>232　　さん

>>234　　さん

どうも　迅速ご回答ありがとうございます^^
感謝いたします。

60㎡→4300万〜 　ですと

お値段の間隔は
５階・・・４５００万円　８階・・・４８００万円　　１０階・・・４９８０万円　なのでしょうか？

マークスは、２方向　角地で　60ｍ以上先は　グランドメゾン夕陽丘と被りますが、多少西日は遮ってくれると思います。
マークスの話題が出ましたので・・・・もう少し、　マークスは　作りこみしてほしかったと思います。　場所が良かっただけに　残念です。
カメラ付いていても、自転車・バイクの出入り口はロックないので　泥棒さんは　自由に行き来できます。
そんなに費用かからないと思いますのに、購入したかった人は　要望として不満あると思います。
今の状況でマークスの　お値段をつけるとしたら　2階の６０平米台の中住戸で仕様を組み込んで3380万円~でしょうか。

>>236 匿名さん
3階の4300万しか覚えておりません。
正確な価格は3連休あたりに発表とのことです。

杭打ち工事が本格化してきました。
打つというよりは、穴を掘り、円筒形の鉄筋枠を入れ、それに生コンを流し込むといった感じです。
ここは上町台地で支持層が地表に近いので、北浜のように６０ｍ以上も基礎杭を打ち込む必要はない
のでしょう。
杭ー１

杭ー２

杭ー３

杭ー４

建設現場にも女性の進出が増えてきましたね。
杭ー５

>>243
ご近所さんはここ買うんですか？

>>243

こんな感じで杭を打つのですね！


獣神サンダーライガー　か　長州力かと思いました。


ドボジョだったのですね

生コンのミキサー？に乗っかってる人、髪の毛長いわ。

価格発表されましたがどう思いましたか？

角部屋 高すぎる！の一言
うちは残念ながら見送ります

>>248 マンション検討中さん
ありがとうございます。やっぱり高いですね。

>>249 マンション検討中さん
うちは角部屋 中層階以上 6500万まで
で検討していたので…
ここが購入できるようなお金持ちが羨ましいですね

角部屋希望でしたが、予算が合わず中部屋で検討しています。

めっちゃ高いわ。それなら散々劣化とか言われてるマークスのほうが絶対勝ち。

グランドメゾン　MARKSの圧勝でしょうか。

天王寺区、特に上町台地、
四天王寺界隈は価格があがってますね。
新築、中古共にあがってます。

販売の方から、
これから出てくるマンションのことも
説明受けましたが、実際に更に高くなりそうで、
無理してでも、南向きの希少性のあるルネグランに
決めようか、他の立地のマンションの販売価格確かめて
から決めようか迷ってます。
この界隈の予定マンションご存じの方教えて下さい。

>>254　匿名さん

四天王寺界隈は、2016年新価格で　2015年契約2016年竣工のマンションより1年で1割以上上がっていると思います。

どこも　2016年新価格なので、中央区も含めて　これからのマンションは　坪280万円を基準に意識しないといけないでしょうか？

>>254
グランドメゾン夕陽丘南側に四天王寺に新築賃貸マンション　1フロア90㎡竣工しますが　家賃30万超えです！
賃貸もお高いです。

本物件の杭基礎は、現場に縦穴を掘り、コンクリートを流し込んで杭を造成する場所打ちコンクリート工法ですね。
他の工法としては、工場で製造した既成杭を現場で支持層まで埋め込む、埋込杭工法があります。
埋込杭工法では、杭が支持層に届いていないのに工事を強行してマンションが傾いた横浜の事件が記憶に新しいとろです。
例の事件の後ですから、ちゃんと支持層まで縦穴を掘ったというデータは、要求すれば開示してもらえるんでしょうね。

杭基礎
縦穴を掘り進んでいます。

杭基礎
縦穴周辺をガードする鉄製の円柱構造物を挿入していきます。

杭基礎
円筒形に組まれた鉄筋が挿入されます。
パンフレットには支持層まで約20.5ｍとの記載がありますが、鉄筋はそれくらいの長さのようです。

杭基礎
円筒形の鉄筋を挿入した縦穴に生コンを流し込んでいます。
運搬された生コンの組成データはちゃんと保管されているハズですね。

杭基礎
今日（7月23日）で全ての土留工事と杭工事がめでたく完了したようです。
杭基礎工事に使用されていた重機や受水槽等が次々と搬出されました。
一見工事着手前のような光景ですが、この地下には次の工程である掘削工事や基礎工事に使用する数多くの土留用のH形鋼や基礎杭が埋め込まれています。
現在のところ工程表通りの進捗のようです。
まずはめでたし、めでたし！
来週からは掘削工事が始まるのでしょうか？

クレーン設置用の土台も完成しています。
ここにタワークレーンが出現する日も近いようですね！

>>263 周辺住民さん

定期的に写真を上げてらっしゃいますが、周辺住民さんはここを買う予定なのですか？

>>264　匿名さん

購入検討者にとっては、工事の基礎の箇所から不正が無いように
写真で拝見できるので、情報が貴重・希少・感謝です！！

>>264

検討していますが、角部屋の坪単価が想定以上なので躊躇しています。
上層階で３００万円以上/坪はどう考えてもバブル価格です。
建設地には過去市営住宅？があり、土地は大阪市？からかなり安く取得しているハズですから。
デベが2社（総合地所＋富士エンジニアリング）絡んでいるからたぶんその経費も上乗せされているんでしょうね。

>>262 周辺住民さん

この写真はありがたいです。
お墓、分かってはいましたけど相当強烈ですね。

掘削工事の時の土留に使用されると思われる木材が搬入されました。

朝の散歩がてら、建設現場の作業予定表を確認してきました。
やはり、25日（月）から掘削工事がスタートするようです。
また、この日にタワークレーンが設置されることも記載されていました。

工事終了後の様子を毎日バルコニーから観察していますが、整理整頓が行き届いているようで建設現場周辺は
ゴミ一つなくクリーンな状態です。

作業予定告知看板

>>270 周辺住民さん

写真投稿ありがとうございます。ちなみにこの景色はだいたい何階からですか。

>>271 匿名さん

10階〜18階でないと 見渡して撮影できないです

>>272 名無しさん

10〜18かいでも、圧巻の墓ビューということでしょうか？上層になるとさらに遠くも見える分、墓ばかりに目が行くことはないのかな？と期待してるのですが。まあここは高すぎて上層は狙えそうにないです（ほんとは狙いたいんですけど）。
まだ値段的に少し手が出せそうな、3階とかだったら、墓がかなり目立ちますよね。。

>>273

ルネグランの場合、バルコニーのガラス手摺が半透明なのでソファーやダイニングに座っていると、お墓はほとんど見えないと思います。
３階を想定すると、ソファーの視線から見えるのは四天王寺の五重塔、天王寺方面のタワマン、それにハルカスでしょうか。

今日、作業予定表に記載のあったタワークレーンが設置されました。

タワークレーンの設置作業と並行して掘削工事も始まりました。
掘削された壁面には初期の工事で打ち込まれた土留用のH型鋼が確認できます。

初夏の眺望（早朝）を１枚

21階から見た明石海峡大橋に沈む夕陽です。（2015.10.05）

夕陽１

夕陽２

夕陽３

夕陽４

夕陽５

夕陽６

さすが夕陽ヶ丘という地名だけの事はありますね
毎日こんな素敵な夕日みれたら疲れも吹っ飛びそうですね
まぁ高すぎて買えませんが

ありがとうございます！！

さすがに　夕陽が綺麗です！　

西から望む　上町台地越しの夕陽綺麗です！

風致地区なので　低層でも　ゴチャ付いた　建物群がありません。

ルネグラン四天王寺夕陽丘が建つことで、南側のシティタワー四天王寺夕陽丘は　建物の被りで　売りに出るのが増えてくるのでしょうか？

北側のシティタワー四天王寺夕陽丘です！

>>286

北側のシティタワーの15階以上の住民は、眺望にはほとんど影響しないので、ルネグランが要因で売却することはないでしょう。
ルネグランの敷地ですが、駐車場になる以前（シティタワー完成時）には5階建ての市営住宅が建っていたので、完成時に購入された２〜5階の方も売却される方は少ないのでは？と予想します。
ただ、ルネグランの影響を強く受ける特に東側の住戸（10〜14階）では売却される方が出てくるかもしれませんが、最も東側の角住戸でもギリギリ正面にはルネグランは被らないので四天王寺の五重塔やハルカスは俯瞰できろハズです。

★シティタワー完成時にルネグランの敷地にあった市営住宅の写真

>>281 周辺住民さん

本当に綺麗な夕陽ですね。
購入迷ってますが、立地の良さはわかりました。

週末の登録会まで階数で悩みます。

ベランダに出て　直下を覗きこまなければ　お墓ビューは気にならないでしょうか？

ベランダの塀が　クリアではなく高さそこそこあれば室内のリビング側からは気にならないでしょうか。

>>290 マンション検討中７さん

かなりの墓面積ですね、上層階なら気にならないかと思いましたがやはり広大すぎて私は気になりそうです…
ありがとうございます。

>>291

夕陽丘から谷町6丁目にかけては寺町なので、多くの物件は「お墓ビュー」から逃れることはできません。
お墓が気になる方は、「さあ、北浜ミッドタワーへ！」

>>292 マンション検討中さん

そうですよね、四天王寺界隈はマンション(ビル)とお見合いか墓ビューか、ですよね。ここは広大な墓ビューは確かに気になりますが、その先の素晴らしい四天王寺やハルカスが眺められ、夕陽も美しく、駅からも近い。

そして小学校区の評判も良く、偏差値の高い中高一貫の男子校女子校も徒歩で通えますね(もちろん入学できるかは別ですが)。上本町には塾も揃っており、教育熱心な子育て世代には最高の立地かもしれません。

SUUMOで金額出ましたね

つい先日もグランドメゾン立売堀も即効完売しましたし
大阪市内の北区、中央区の立地と積水ブランドが組合わさると最強ですね

ここのデベは積水ハウスではありませんが。なぜグランドメゾンが関係あるのですか？

ここはブランド力が無いとでも言いたいのでしょうか？

モデルルームで確認しましたが、ここは昨今のグランドメゾンよりも大幅に高級仕様の造りでした。

14階建てであることが、何よりの証です。

>>295

劣化の内容の詳細をよく確認しないで何千万円も支払うグランドメゾン信者が多数いるんですね！
仕様を落としても売れてしまうもんだから、デベも品質、品位を向上させようという努力を怠りますね。
買い手にとっては価格高騰＋仕様劣化の悪循環ですね。
まだまだ冬の時代が続きそうです。
そのうちグランドメゾンは中層物件でも戸境壁は全てコストカット仕様の石膏ボートになってしまいそうですね。
それでも、親衛隊がいるから売れてしまう！
気を付けよう！昨今のGMは劣化の嵐！！
乾式耐火壁（石膏ボート）や60ｍ以下の建物高さに19階を詰め込み販売。
60m以下だと建築基準が緩く、コストカットが図れる。
同様に45ｍ規制の中に15階を詰め込もうとする。
ルネグランは45m規制で敢えて14階とし、床スラブ255〜280mm、階高3,010〜3,210mmを確保している。

>>297　マンション検討中さん


ビックリしました　コストカット　１９階建て　谷町９丁目の上町台地グランドメゾン　ホームページを見て　完売でとにかくびっくりです。

>>298 マンション検討中さん

コストカットもなにもまだ情報はホームページ上ではあまり確認できないんですが
第二期が始まったばかりで完売はしてませんよ
なんかグランドメゾンにずっと粘着しているかたがいますね
このマンションには関係ないんじゃ

グランドメゾンの件はグランドメゾンファンの方にお任せしましょう！
ここはルネグラン四天王寺夕陽丘です。

★今後の手続ですが、下記のスケジュールになっています。

１）登録受付　　7月30日（土）　10時〜17時
　
２）抽選会　　　7月31日（日）　10時

３）申込手続会　7月31日（日）　11時

４）契約会　　　8月06日（土）　10時〜14時

初回は3階、6階、9階、12階のように4フロアーと14階の１戸を販売するそうです。
合計21戸になりますね。
最上階は約1億3,500万円ですから我が家にとっては対象外になってしまいました。

隣のキングレジデンスが100㎡角部屋５７００万がかなり以前より売れていません。
悩みます。角部屋と中住戸では住み心地が全然違うので。
https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashitennoji/nc_85973543/　

周辺住民さんの工事現場写真は真剣に検討している人には
ありがたいでしょうね。
私は工事の進捗よりも、すぐお隣のお墓が気になってしまいました。
それにしてもお寺の敷地がかなり広大で驚きます。
緑が多いのはメリットなんですけどねー。

現地の写真は本当に参考になります。
できれば、進行具合をまた教えて頂きたいです。
上から撮った写真だとお墓が目立ちますが、通常の生活の中ではあまり気にならないように思います。
四天王寺の緑とハルカスを眺めながらの生活、いいですね。

>>303

基礎を築くための掘削工事が順調に進んでいます。
掘削された部分には、場所打ち工法（現場でコンクリートを流し込んで杭を造成する）
で造成された杭基礎を確認することができます。

掘削工事-1

掘削工事-2

掘削工事-3

昨夜はPLの花火大会でした。

ルネグランなら、前方に障害物が全くないので5階以上ならすべてのバルコニーから
花火が見えると思います。

PLの花火-1

PLの花火-2