ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>217 マンション検討中さん

>>214 匿名さん

８日（金）の優先案内会に行ってきました。
長短有りで迷うところですが、なんといっても価格設定が高すぎます。

最終的な決定価格は連休明けの１９日の週に発表の予定とのことでした。
下記は８日時点での参考価格です。
検討対象の角部屋と最上階の価格のみ書き留めました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　坪単価
最上階（東南 １０５㎡）　　１億３５００万円　　　　　４２４万円

東南角部屋（９１㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ８５００万円　　　　　３０８万円
　９階　　　　　　　 ８３００万円　　　　 ３０１万円
　６階　　　　　　　 ８１００万円　　　　 ２９４万円
　３階　　　　　　　 ７８００万円　　　　 ２８３万円

西南角部屋（８５㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ７６００万円　　　　　２９５万円
　９階　　　　　　　 ７４００万円　　　　 ２８７万円
　６階　　　　　　　 ７２００万円　　　　 ２８０万円
　３階　　　　　　　 ６８００万円　　　　 ２６４万円

想定外だったのはこの価格設定でディスポーザー無しということ。
６１戸の規模なら、浄化槽に４５００万円程度かかるとしてもディスポーザーは設置すべきと
感じた。後で追加できない基本設備なので。
最上階の坪単価４２４万円！はべらぼうに高い印象。（まるで東京のオリンピック価格のよう）
他フロアーとの違いは階高が３２１０ｍｍありこの階のみ２重床仕様になっている。
他の階も階高は３０１０ｍｍ、天井高２５５０ｍｍ（居室）、２４００ｍｍ（キッチン）、２１５０ｍｍ（廊下）
確保されている。
高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどの中で、１４階にして基本階高３０１０ｍｍ
を確保しているのは評価できるが、この価格設定なので当然かな。
最上階を除いて戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５〜２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待
できそう。
各戸の入口がある外廊下部分はアルコープ部分を除いて吹付け塗装仕様で落胆大！
アルコープも一部吹付け塗装部分がある。
門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいかな。
ただし、各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり。
面倒！！
居住中のマンションは各戸のアルコープにゴミ保管スペースが確保されており、３６５日回収してくれる
のに慣れ切っているのでマイナスポイント。
この物件は、各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されており、其の下部分の1/3位をゴミ保管庫
に仕様変更すれば対応できるのに......
また、この価格設定なら、最上階だけではなく、バルコニーサイド含めて全面タイル貼り仕様にすべきだと思う。
エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっているだけに誠に残念！
駐車場はリングシャッターでセキュリティが確保されているので、建物１階の平面駐車場なら、高級車の所有者も
ひとまずは安心かな。
ただ、いただけないのが、敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらし駐車場！！
１０年も経過すれば機械式駐車場の随所に錆が浮いて、マンション全体の品位が著しくそこなわれそう。
外部にある機械式立体駐車場は、RCの建屋を建設し、その中に収納すべき。
建設地は元平面駐車場、バブル期以前の安価な時期に取得しているハズ（大阪市からの払い下げ？）であり、
既存建造物の解体費用も発生しておらず、この価格設定なら十二分にできるはずなのにと感じた。
自転車置き場への入口はオートロック仕様とのことで、グラメのように第三者が自由に入れないのはマル。
これなら数十万円の高級チャリでも駐輪できそう。

勝山通りからの導入路が狭いのが気になるところだけど、超お墓ビューとはいえ駅近、静寂、学区良し、買い物便利、
さらに絶景眺望永久保証と都心ではなかなか得られない立地だけに悩むところ。
というわけで、買い替え検討中だけど、今日の印象では無条件で「さあ、四天王寺へ！！」とはなりそうにない。

対応いただいた鈴江さん（女性）は誠実な対応で好印象だった。
即答できない質問に対しては知ったかぶりをせず、ちゃんと確認してから回答をいただいた。

PS:
ご参考までに、確認してもらった追加情報を下記に

固定資産税算出の評価額（相続税対策での購入者には参考になるかも）

　　　　　　　　　　家屋　　　　　　　　土地　　　　　単位（円）
８５㎡　　　　　12,719,000 4,955,000
９１㎡　　　　　13,558,000 5,282,000
１０５㎡ 15,741,000 6,132,000

ちなみに８５㎡の固定資産税は約174,000円/年（家屋＋土地）
書き留めなかったけど上記８５㎡の管理費と修繕積立金の合計額は23,400円くらいだったかな。
管理費13,800円？＋修繕積立金9600円？　
また、長期修繕計画プランは昨日時点では資料が無く、これも連休明けまでに準備するらしい。

以上、優先案内会体験記でした。