ル・サンク守口ってどうですか？

近所に住んでます。

南側向き・西側向き共に夜に照明が点いている部屋が殆ど有りません。
たいそう立派な機械式駐車場には全くと言っていいほど車が停まっていません。
投資の為に購入しているとは思えず、売れていないと感じます。
ここはまともに修繕積立が出来ず、住人への負担激増で早晩破綻するだろうと言うのが周りから聞こえる話です。

また、真横の公園は終日陽が当たる心地よい公園でしたが、ココが午後の日光を遮り、特に冬場は寒々とした公園になってしまいました。
いつも公園に行く近所の方々からはルサンク守口への恨み節しか聞こえません。

近所の評判は悪い話ばかりです。
何より修繕積立がまともに積み上がらないと容易に想像できるマンションに住むリスクは相当な覚悟(資金)が無いと出来ない話です。

最寄り駅まで徒歩10分程度というのは
通勤通学に便利でいいと思います。
この立地で２０００万円台の物件もあるということでびっくり。
実際は３０００万円台ぶっけんが多いのですが
希望の間取りとあえば、この価格帯で購入できるって凄いと思います。
まだ空きはあるようなので、問い合わせてみる価値はありそうです。

先日行きました。東向きは結構入居されていて残り少ない。南向きは下の階と上の階が空いてる感じでした。価格をとるか景色をとるかで迷います。

>125
>先日行きました。東向きは結構入居されていて残り少ない。
>南向きは下の階と上の階が空いてる感じでした。価格をとるか景色をとるかで迷います。

長い目で見て、やはり選ぶとしたら南向きかもしれないです。
陽当たりなどは向きによって全然違いますし
価格だけでは決められない気がします。

南向きのベランダの前にかなり古い団地が並んでいて、それが将来、新しく建て替えられる可能性があるそうで…そうなると陽当たりが悪くなってしまう部屋もあるので東側が売れてるとも聞きました。南向きでもかなり上階の方は将来陽当たりも変わらないと思いますが、、。

>>123

ここのマンションは東向きと南向きですよ。
私も近くを通りますが東側は夜けっこう照明ついてる部屋ありますよ。
遮光カーテンつける人が多いので照明で判断するのはどうかと。
近所の評判悪いどころか住みたいって言ってる人多いですよ。笑

見学行った者です。
やはり東向きは残り少ないですね。
東向きでも前が公園なので昼間は明るいし見晴らしも良かったです。
保健センター(中に休日応急診療所やコミュニティセンターなどが入ってます)も歩いてすぐそこ、校区の小学校は現在新しく建て替えられているところ、中学も最近新しく建て替えられた校舎、駅も比較的近い、スーパーもドラッグストアも近いのでかなり良い印象です。

>123
金融機関で不動産関係です。
仰る通り、投資向けで購入する人はいないでしょう。駅から徒歩約10分、ファミリータイプばかりの間取りなので、永住型マンションです。


修繕積立金については、ここは購入時に支払う修繕積立一時金が、他の同規模マンションと比較しても問題ない水準です。1契約あたり50-60万払うので、初期段階から管理組合は1億円以上を保有してスタートです。
また未販売住戸の初期及び毎月の修繕積立金は、販売会社が払う仕組みです。
これはよく勘違いしている人が多い点です。最近は他のマンションも基本この形です。
なので売れていない分も全く問題ありません。修繕積立金は積み上がっていっているはずです。

ただ機械式駐車場の借り手が少ないのは、今後のマイナスポイントです。

とはいっても150-200戸のマンションが一番修繕積立金をはじめとしたやり繰りはやりやすいです。

ここは派手な共用設備もありませんので、修繕積立金で仰るような可能性は低いのではないでしょうか。
むしろ他の共用設備が派手なマンションより、安心できます。

上記の通り、投資用としての魅力や、駅近(3分以内)の魅力はありません。

複数のスーパーや公園、医療機関、学校が近いことからも、永く住むファミリータイプのマンションの典型です。

永住向けのマンションであれば賃貸部屋ができて人の出入りが頻繁にはならないでしょうし
防犯面でもメリットでしょうね。
機械式駐車場の空き問題はどうなるのでしょう。
もし外部に貸出ができれば赤字分が解消できたりしませんか？

年配の人が多い物件や都会の真ん中の物件だと車乗らない人が多いので全世帯入居されて駐車場が余るというのは聞いたことあります。ここは子育てファミリー世帯が多い物件だと思うので売れたら車乗ってる人多いでしょうしある程度埋まりそう。

未販売住戸の修繕積立金を売主が払う事になっているとは知りませんでした。
それでは空室が多いマンションの管理組合が赤字というものではないんですね。
共用施設の機械式の駐車場の空きはよろしくないのですか？
駐車場収入を予算に組み込んでいるからなのかしら。

なぜこのマンションはなかなか完売しないんでしょうか？やっぱり価格ですか？ 建った時はすぐ完売かと思ったのに…

>131
機械式駐車場の外部貸出は、管理組合での承認が必要です。チェーンゲートの鍵を外部の人に渡すことになるので、承認が取れるかどうか・・・。
このマンションの付近は戸建が多く、多くが1台分の駐車スペースはあります。つまり、2台目需要がなければ外部貸出可になっても借り手がないかも。

>133
このマンションは問い合わせたら、未販売住宅の管理費、積立金は売主が払うことになっていました。
赤字で問題になっている管理組合の要因は下記です。
・当初の修繕計画があまい。(修繕積立金が少ない)→昔に建ったマンションに多い。
・管理費、修繕積立金の未納者が多い。

管理費、積立金の未納は、板状ファミリータイプマンションでは少ない傾向です。
単身者用、賃貸用(住んでいる人とオーナーが異なる)、リゾートマンションなどで、未納発生者率が高いです。

駐車場の空きは、良くはありません。
当然、満車が一番いいです。
現在まだ空きが多いとのことですが、
計画通りの駐車場契約率かどうかが気になります。
入居開始時より、満車になる計画を組んでいるとは考えにくいです。
「1年目駐車場契約率30%、2年目60%、3年目90%」など、それぞれ計画があるはずです。
これは、このマンションでは聞いてませんので、分かりませんが。

>134
ここ5年の関西圏、板状マンション、150-300戸ですと、入居開始から完売まで平均2-3年かかります。入居開始満1年での完売もほぼありません。
この数字は売主ブランドでも差はほぼありません。(住友のシティテラスなど)

東京では、近年は竣工前に完売などがありますが、関西では竣工前完売は非常に少ないです。
タワーは例外で、竣工前完売が多いです。

戸数が異なりますが、カサーレ大日(130戸)が竣工前に一旦完売してます。キャンセル発生してますが。ジオ福島野田も、竣工前に完売する勢いは見せてます。

本物件が完売していないのも、価格などの影響かと。他マンション含め、売れてない、売れてると意見ありますが、どこもほっといても2-3年で完売します。

>>135 匿名さん

なるほど！ありがとうございます。
詳しいですね？業界の方ですか？？
ついでにご質問なのですがマンションって個数が多い方がいいのですか？

>136
戸数が多い方がいいかどうかは、答えはありません。

各調査で明確なのは、戸数が100～200戸、150～200戸、のマンションが、
1戸あたりで負担する管理費等の金額が、
他の戸数帯と比較して最も低いということです。
あらゆる機関、企業の調査で結果がほとんど同じですので、
恐らくその通りなのでしょう。
このマンションも201戸なので、これに該当します。

しかし視点を変えれば、この結果も受取り方は様々です。
豪華な共用施設等が充実しているマンションで、住人がそれに満足し納得していれば、
別に管理費負担が高くても問題はないでしょう。
一方で自分が利用しない共用施設が充実しており、管理費が高いと不満が生じるでしょう。

ファミリータイプのマンションで戸数が多ければ、
ママ友や子どもの友人もできやすいでしょう。
管理組合の役員も回ってくる回数が少なくなります。

一方で戸数が少なければ、
顔見知りの住人ばかりで安心できる可能性も高い。
管理組合の合意も取りやすい。

別視点ですが、タワーマンションの上層階などを除き、
1棟全ての部屋が高級なマンションは、
戸数が15～30戸ほどの低層マンションが多いです。

どの戸数帯がいいのか、
どの共用施設がついているマンションがいいのかは、
人それぞれです。

0～5歳児の保育料が無償とありました。これは全国的なものでしょうか？4月から年中の子供がいて、年長になると無償と言われています。育フェスを行っているようですし、子育て世代にうれしいキッチンもあるので、子育て家庭を狙いにしたマンションみたいです。

南側が公園なのはいいですね。
ベランダから子供が遊んでいる様子を見ることができて、犯罪も起こりにくい開放的な公園と思います。

購入予定の皆さん値引どれくらいですか?