品川イーストシティタワー

>>2192 匿名さん
そんな部屋の中まで凝視するくらい屋形船に乗ったことないわw
ゆったり風景を楽しみながら飲み食いしたりするものでしょ

近くのマンションに住んでいます。

船は、よほどの低層階じゃなければ、見下ろす角度になるので、部屋の中まで見られる心配は必要ないはず。

ゆったり動く屋形船や観光船、でっかいタンカー、めっちゃ速い伊豆諸島方面の高速艇、そして2年後にオープンする東京国際クルーズターミナルに出入りする超大型豪華客船などを眺めららる景色は貴重ですよ～
窓を開ければ汽笛が聞こえるのも楽しいと思います。

テラスのほうは、ベランダにパラソルを出しているところも何軒かありますね。

品川浦から出発する屋形船に乗ると、天王洲アイルから京浜運河にかけての眺めが絶景なのがよく分かる。
人気コースらしく舟の本数がだいぶ増えてきた。

案外自分たちが部屋の中から眺める外の景色ほど、外から見える部屋の中までは覗きこんだりはされない。
よっぽどベランダに奇抜な物を置いてたり、夜に目立つ照明色をつけてたりするのを除いて。

以上。

テラス住民です。船乗りましたが全くみえないですよ。
テラスにパラソルやチェアなど置いているのはみえても、室内がなにしているのか丸見えなどないです。
お祭りの時テラスから手を振るとお神輿を担ぐ船から手を振ってくれたり、なかなか子供にも貴重な体験をさせてあげられて良かったです。

橋から丸見え

>>2203 匿名さん
しつこい人ですね。
橋からタワー部屋が丸見えですか？
人の視力で見えるわけないでしょ。
気になって仕方ないんですね。注目のバロメーターみたいなものかもしれませんが、嘘はダメですよ。

もうどうでもよくね？
そのうちモノレールから丸見え
とまで言ってくるよ笑

今日みたいな台風大雨の日って、目の前の京浜運河の氾濫は大丈夫でしょうか？
または品川埠頭の一部で冠水被害が出てたりしませんか？？

>>2206 マンション検討中さん

京浜運河は海と一緒、雨が降っても水位は変わりません。
頭よわ○

>>2206 マンション検討中さん
海なので氾濫とは無縁ですが、潮位の変化はあります。
台風(低気圧)と満潮が重なれば、それなりに潮位は上がりますが、品川埠頭が冠水したなんて話は聞いたことないですね。
昨日の台風程度なら全く問題ないでしょう。

数週間前の関西の台風直撃の際は満潮と重なって海沿いや人工島が冠水被害受けてましたね。コンテナが流されてる画像にはびっくりしました。

ちょっとしたべたら高潮マップ出てきました。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...

ここが浸水するときは、東京の江東区、江戸川区、葛飾区のほぼ全域と、中央区、港区の湾岸、などが全滅ですね。
湾岸エリアではほかよりも危険度は低そうです。

羽田の新航路も雲行き怪しくなってきましたね。ここには朗報です。

米軍空域の利用は国内線飛行機には認めた事もあるが、国際線はその例がないそうだから、このあと一筋縄では決まらないだろうね。

先週金曜のアメトークで芸人がミュージカル風に踊るシーンがありましたが、天王洲アイルでのロケだったので、ここがバックに大きく映っていましたね。

スカッとジャパンもシーフォートスクエアで時々ロケしていますね。

ホームページの入居日が32年4月下旬になっていますが、延期になったのですか？

>>2213 匿名さん
映像で見るとタワーもテラスもいいですね。
でもなんで色を揃えなかったんでしょう？

これから、ご契約者は入居日が32年4月になるです。

今月完成で入居は1年半後と言うのはちょっと間延びしますね。

間延びする上に値上げもするだろうから販売は落ちるだろうな
すみふだからこそできるワザ

HPにも引き渡し日変更のお詫び文が掲載されているけど、何があったのか知ってる人はいますか？
既に契約している人は、予定通り入居って書いてあるけど、なんだか嫌ですよね、、、
どれ位契約済みかは分からないけど、後1年半は空部屋のままなんですよね？

気になる、、、

>>2220 通りがかりさん
32年度の売り上げにあてたいんでしょう。すみふはよくやります
31年度はもう目標売り上げの達成見込みがたってるんでしょうね

>>2220 通りがかりさん
銀座東や駒澤大学前の物件でも同じようにやってるね。
引き伸ばしても売れるか価値が上がる物件は引き渡し伸ばしたんじゃない？
やってない物件が多いから、選んでやってると思うよ。

この物件は間違いなく棟内モデルで販売していった方が売れる
周辺環境を差し引いても、中層階以上の眺望は都内随一だ
低層階は西側のみが買い

>>2223 匿名さん

内覧会時に長谷工の方が屋上から360度見渡した景色の感動について語っていました。勿論一般人は屋上に行けませんが。

自分の部屋以外の景色も見てみたいな。

>>2224 通りがかりさん
シティテラス側の入り口から出入りすればあまり暗さは感じないかなと思います。そもそも夜でも明かりが結構あるのでそれほど暗いと思いませんが。

恵比寿・新宿方面はりんかい線で直通、東京方面はモノレールで浜松町経由。もちろん羽田空港もモノレールで。
何気にアクセス優れてますよ、天王洲アイルは。品川駅もウォーキング範囲で行けますしね。

屋上上がりたいですね！
花火の時とか、元日とかタワーによっては開放してくれますが、ここはどうでしょう、
管理規約でかえたりできますかね。

天王洲アイルのボンドストリートがどんどんアートタウンになっているので、近くに住む楽しみが増えますね。

広告宣伝みたいな連続書き込みは何なんだろう？？

買っても1年半住めないんですよね、、、
完成してるのに、、、

いつから入居日が延びたのかはわからないが、それを理由にしての駆け込み契約は結構あっただろうね

>>2231 匿名さん

そうだといいですね！
空室がたくさんあるマンションに1年半住むのはちょっと嫌ですし、、、

>>2232 通りがかりさん
空室がたくさんかどうかはわからない

>>2233 匿名さん

いくつあるんですか？空室

盛り上がっていますね！
今後ともお願いします！

>>2234 通りがかりさん
50〜100くらいじゃない？
すみふのいつもの売り方なら

品川埠頭にカジノ来ないですかね？

カジノの候補地はお台場では？

最新の価格表をお持ちの方はいらっしゃいませんか？？

垂れ幕が取り外されて外観がよりスッキリしてきたな。

モノレールから見たタワーの存在感にびっくりしました
より大きく見えますよね！

シティテラスと合わせて3棟が並び良い眺めになってきましたね。

カジノ候補地は国際クルーズターミナルが開業予定の青梅じゃね？都のベイエリアビジョンの策定でもリゾート＆イノベーションで今のところは定義されてるようだし。

>>2243 名無しさん

青梅 じゃないよん 青海 だよん。。。
でも本気で集客するつもりなら、交通の便は考えた方がよいね。

>>2244 匿名さん
この埠頭からの景色は東京一と言っていいくらい素晴らしいと思うのと、入場者のコントロールがやりやすそうなので、この埠頭を使ってもいいと思うんだよね。ただ現状は全く候補にもなってない。都有地も多いので検討はできそう。

モノレール駅下の清掃事務所ですが、品川区は再開発の意向を持っているようですが、動き出しますかね？

動くはずですがセンスが心配です。
何になるのかわかりませんが
行政として益性がないといけません。

スーパーがもう一つ来て欲しいですっ！！商業施設はないですかね？

商業施設いいですね。
ここ、景色いいし。

ここ最近撮影でもさらによく使われてるけど
お茶できるお店とかもはいってもいいくらいだよね、もっとおしゃれな街にもなり得るのに。
ほんとセンスある感じでお願いしたいですね。

なんだか同じ人が書いたような流れw

商業施設も大事ですが、まずはモノレールとりんかい線の乗り換えをスムーズにすることが先でしょう。
今の乗り換えではオリンピックの時に大混乱が起きそう。

大混乱って…(^_^;)

>>2249 匿名さん

ここからの景色はイマイチでしよ。

>>2253 匿名さん
まあ人それぞれですが、高層階なら西と南は永久眺望で、北はレインボー全体が見えるビュー、東は湾岸と水平線が広がる、という感じです。
東西南北に眺望の特徴のある物件は、23区の今の新築では他にないと思います。

東でもレインボーブリッジは見えますよ

眼下にコンテナが。
倉庫ビューですか。

>>2255 匿名さん
これは実物を見た人にしか分からないものだから、写真見て小言を投稿する人は、むしろ嫉妬か何かだと思います。

>>2256 匿名さん
あなたには
買えないよ

このマンション前を通るバスって利用者多いんですね。
埠頭って実は労働人口又は生活人口が多いのかしら？

埠頭の入国管理局に行く人は多くいますし
バスの通り道のシティタワー、コスモポリス、ベイクレスト、都営住宅あたりに住んでる人が品川駅との行き来に使っていますね

またコンテナビューと言われそうですが、東を検討中の方のためにも、昨日の左側に続き真正面の眺望です
画像は切れちゃってますが、実際見るとゲートブリッジもキレイでしたよ

そして右側
私はガントリークレーンやコンテナにネガティブな印象がないので、水平線まで見える東の眺望に満足してます
ご参考まで

素敵な眺望ですね！！

>>2262 匿名さん
青海や大井ふ頭まで見渡せて良い景色ですね。夜にライトアップされたガトリングクレーンも綺麗でしょうね^^

>>2262 匿名さん
ちなみに何階を購入されたのですか？？

>>2246 匿名さん
清掃事務所敷地内のモノレール出入口付近で測量してる土木作業員の方は、夏に見かけましたよ。

>>2259 匿名さん
マンション前の路線バスが都営トップクラスの高収支路線とは驚きです。乗降客も意外と多いですね！

現金収入が多いのが要因らしいね。
乗客数が多くても、シルバーパス利用比率が高ければ採算は悪くなる。

東の高層ですね！
やっぱりいいなあ。でも私には買える値段ではなかったです。

>>2269 匿名さん
高層と低層の差が激しいですよね。眺望と騒音。

西側も高層と低層で差がないと思ったら、高層の眺望は想像以上に良かったですね。

>>2262
広い海が見えるのが良いね。

無理矢理に褒めてる感じが気持ち悪い、、、
営業さんか契約者さんか分からないけど、逆効果では？
このスレだけ読んでると、なんとかメリットを探して納得しようとしているイメージです、、、

個人的には、天王洲は今は正直言って住むのには勇気がいる。日常生活も最低限のスーパーやお店もあるが、充実しているとはとても言えない。
ただ、ボンドストリートなど、オシャレな雰囲気もあり、将来的に化ける可能性もある！
また、物件自体は、西は運河のため低層階から景色もよく、東は上層階の眺望はいい。

結果、私としては、品川駅の再開発も含めて、悪くはないと思うが、購入にまでは至りません。やはり、日常生活の不便さと寂しさがネックです。
また、完成してるのに何年も入居出来ないのは致命傷。

個々人の意見だからポジもあって構わないと思うが。

>>2273 通りがかりさん
気持ち悪いと表現しているが、結局は見送ったという自分の判断が正しかったと思いたいだけでしょ。
見送ったなら見なければいいだけ。
掲示板なんだから何を書いてもいいじゃん。
ちゃんとネガもポジも書いてあるよ。
ここは好き嫌いがハッキリしてる物件
だよね。

>>完成してるのに何年も入居出来ないのは致命傷。
すみふは、品川再開発に合わせて地価が上昇すると見込んでいるので、今はこの物件を今は売りたくなく、即入居可の物件をあえて入居日を先延ばしにし”売れない”ようにしています。
数年かけて値上げして、利益を最大限にしようとしていますね、よくこの方法をしています。なので、即入居を希望でしたら、買わないほうがいいです。

また、優先順位が”日常生活の便利さ”でしたら、この物件はもちろん、湾岸エリアは避けた方が良いと思います。

>>2276 匿名さん
正直、湾岸で買い物の利便性求めるなら品川シーサイドか豊洲がベターでしょうね。

>>2277 マンション検討中さん

ここの眺望重視の検討者にそれ言っても無反応だよ。

都会の喧騒から離れつつもそこそこ豊かな暮らしができ、アクセス抜群の立地と眺望に惹かれて契約しました。小さいお子さんがいらっしゃったら二の足を踏まれる環境かも知れませんが、DINKSや単身の方ならより魅力的な物件です。他の方も言われてますが、ボンドストリート周辺は本当に素敵ですよ。

ある程度の予算があればの話ですが…。

>>2279 名無しさん

天王洲はお洒落ですねー

>>2282 匿名さん

食材の優良店が点在、どこですか？気になります。
教えてください。

西側の24階以上で6780万円の部屋ってまだ残っているかご存知の方いらっしゃいませんか？

>>2283 匿名さん

本人はバレないつもりの匿名のカキコミで、様々なトラブルが起きています。一般的に使われているネットでは匿名で発言しても記録が残ります。言いたい放題では身を滅ぼしかねません。
ネットでも吐いた唾は飲めないことにご注意を。

>>2286 ネットセキュリティ担当さん
誰やねんww

意味わからん展開で面白かった！笑

いつのまにか完成済みになってる！
平成30年7月11日完成済

>>2285 匿名さん
西側13階が6780万だったから24階でそんな価格ありえないのでは！？
もしくはパンダ部屋で既に売れてるはず。でもパンダ部屋は北側だったような。

>>2291 マンション掲示板さん
随分酷いことを言う人がいるんですね、、、
本当かどうかは別として、、、

>>2292 マンション検討中さん
同感です。耳を疑ってしまいますよね。

まあ中にはそういう住人の方もいるでしょうね…
いいか悪いかは別として…

>>2291 マンション掲示板さん

そんなあなたには
無人島の購入をオススメします！
(΄◉◞౪◟◉｀)！

>>2291 マンション掲示板さん

子供は宝。

そうそう、DINKSだけでなく子育て世代にも選ばれた方がいいじゃないですか。
お互いルール守って楽しく暮らせるマンションだといいですね。

>>2291 マンション掲示板さん
子宝に恵まれなかった憂さを晴らすのは
よそでやって下さい。

>>2298 匿名さん
別にそういうわけではないと思いますよ…

>>2298 匿名さん
うわぁ…

>>2298 匿名さん
最低。鬼。人間と思えない。

>>2298 匿名さん
その思考回路はおかしい
憂さを晴らしたいのはあなたでは？

>>2298 匿名さん
こんなことを平気で言う方が購入するマンションなのですね、ここは。

みなさん、ネガの術中にはまらないで下さいね。
ネガティブな発言→煽る→マンションを貶める発言のよくある流れです。
よく見ると文体や変換しないと出ない「…」も同じです。

自作自演も多用してよくやるものです。

ここまで露骨な自演までして何がしたいんだろ。。

人それぞれ家族構成や暮らしの環境は違うわけだからそこについてどうこういうのは違うと思う。私はこのマンション気になって拝見していますが、品川シーサイドや豊洲とは違う天王洲アイルの良さを全員が享受するべきだと思います。

>>2301
>>2302
>>2303
図星ですね。
憂さ晴らしはよそでやって下さい。

ここを検討していますが、HARUMI FLAGの価格がかなり安そうで、あちらに心惹かれはじめました。眺望もよさそうですし。価格が出るまで様子見となりそうです。

HARUMI FLAG って言いたいだけじゃん笑 しかも五輪後に全面内装工事、何年後の話だよ。
晴海ならドゥトゥールかベイサイドタワー晴海にしときなさい。

HARUMI FLAGは内装グレードも高く、値段も安そうですので、待てるのなら買いかもしれませんね。待てるのなら。それと、駅近ではなく、BRTの輸送力が実際にどのくらいあるのかが不安。まだ値段出てませんが、安かったら、相当売れると思いますよ！

ベイサイドタワーなんて価格割高過ぎ。新航路とは関係ないのは晴海に救いだけどね。

HARUMI FLAG… あんな駅遠で交通網が足りてない5千戸の街に1万5千人以上も住んだらパンクしますよ、BRTができても。
今くらいの天王洲アイルがちょうどいいかな。

HARUMI FLAG、流石にパンクしないように対策すると思いますよ。
個人的にはHARUMI FLAGが失敗に終わると、マンション価格の下落に繋がりそうなので、成功して欲しい。

BRTだけじゃ足りずに湾岸地下鉄できるのを見越しての計画だったら買いですね。

湾岸地下鉄は厳しそう。メトロもボランティア団体じゃないからね

引渡しが一年延びたせいか、閑散としてますね。あまりゆっくりだと値下げがあるかと期待していますが、だめですかね？

わたし来年、入居できますよ。
最初に購入した方は。

住友は値上がりあっても値下げはないよ。

>>2221 匿名さん の仰っている通りでしょう。
ペースダウンするということは販売が順調なんだと思いますよ。

>>2316 匿名さん
「延びた」のではなく「延ばした」のですよ。すみふが販売制限をかけてます。これまでの契約者は予定通り来年5月入居。これからの契約者は再来年の5月入居。
残念ながら値上げはあっても値下げはないですね。

売れ行き悪いけど、露骨な値下げは問題が多い。時間をかければ目立たない値下げで売れるかもしれないので、のばした。ということなのかな？

>>2321 匿名さん
最近も値上げしていたので、そういうわけではないようです。
品川周辺は下げる理由がなく、上げる理由しかないので、値上げになったみたいです。

>>2321 匿名さん
単純にスミフが好調で分譲事業の
今年の予算達成したので、残りの在庫引渡し
=売上計上を翌年に回しただけ。

その位社会人なら分からないと…

そんなのわかる社会人なんて0.01％もいないんじゃないの？　関係者かなｗ

こんなことすみふくらいしかやってないけど、毎年恒例なんだから新築マンション検討してるなら一度は見聞きしてそうなものだが

>2321さん
品川周辺再開発してるんだから、上がるに決まってる
というか、もう少し経済のお勉強をしましょうね？
あ、中卒かな？

買えないよねー。中卒ならタワマンなんて

>2326
そろそろ登場すると思った>2326みたいな中卒以下の煽りコメント

マンション購入で色々調べてるとすみふの売り方に気づきますね。こういう売り方もどうかと思いますけどね。

上がる下がるはあくまでも予想であり、既に購入者は上がってほしい。これから買う人は下がってほしい。
双方の意見が偏ってぶつかるので煽りあってしまうのでしょうね。ただし、すみふは例年値上げをして売り続けていきます。もし値下がり待ちなら、他のデベロッパーをおすすめします。

今販売中の戸数が大分余ってるから、第4期以降の引き渡しは一年後にしても大して問題ないだろうとスミフが考えているというのは勘ぐりすぎだろうか
「この部屋ならすぐ引き渡せますよ」という営業トークもできる。

待って値下がりすると思う人は待てばいいと思いますよ。
自己責任ですので誰も止めはしません。

>>2329 マンション検討中さん
なぜ大分余ってると言い切れる？

残りが少なくなれば、値下げしてでもさっさと売り切った方が得だよ。営業経費の無駄だからね。社会人としての常識。

>>2332 匿名さん
でもそれが住友では常識ではない。最期の数戸になったら、さらに値上げしてくるから。モデルルームを置かないからできる技かも。

>>2322 匿名さん

値上げなんてあったの？
印象操作はやめようね。
実際にあるなら、具体的な事例を出してみてよ

>>2334 匿名さん
印象操作？モデルルームに行っていない人なんですね。行けば教えてくれますよ。前の期の価格と今の価格の両方。そこを隠さないのもすごいと思うけど。教える理由もないので、知りたければモデルルームへどうぞ。

そもそもこういう議論になる時点でスミフの術中かな
実際にマーケットが上がる下がるとは別にセンチメントで動く消費者心理もあるからね
値段に納得したものを買えばよい　買える範囲で

”住友不動産 完成売り”などで検索するとすみふの売り方がわかりますよ。
ドゥトゥール、ワールドシティタワーズなどがその典型例です。
デベに聞けば、販売初期の値段も教えてくれます。第１期より既に数百万円値上げをしていました。

>>2332 匿名さん
無知過ぎw

>>2339 匿名さん

君、スミフの信者なの？

値付けに失敗して売れ行きが良くないから、うまい理由をつけて先伸ばしにしているだけだということがわからないの？

仮に周辺相場が値上がりして、1戸あたり100万の値上げが可能だとしで1年も先送りすれば、それだけで損失は大きいよ。税金、管理費、修繕積み立て金、人件費、営業経費、金利、本来なら他の営業で儲けた可能性があった利益が得られない、etc.

販売期間が伸びればそれだけ損が大きくなるのが普通ですよ。

>>2340 匿名さん
恥の上塗り。
ビジネスセンスないのがよく分かる書き込みw
教科書を読み上げた様な典型的な頭を使わない回答だね、

スミフのIRちゃんと読み解きなよ。

野村不動絵でさえ住友のやり方を真似始めたからね。売るものが少なくなっていることも追い打ちをかけてるし。
2340の考えはもう古い考え方になってしまった。

値上げとかって結局営業トークの可能性もあるよ
全戸の値段を紙で配るわけでもないから、本当のことか検証できない。

もちろん、本当に値上げしている事もあるんでしょうが

値上がりは確実みたいですね…
一期で買っておけば良かったです…
せめて再び値上がらない内に契約したいと思います！

スミフの事業ポートフォリオに占めるマンション比率は他の不動産会社より低い。スミフはオフィスビルのシェアが圧倒的ナンバーワン。
だからマンションは値下げせず、強気の値上げができます。今の市況が続くのであればね。
野村不動産はマンションに頼りすぎて値引が常態化し、＊＊＊になっている。

>>2343 マンション検討中さん

このサイト、色々なマンションの期毎の価格表も掲示しているんですけどね？
消費者ができる唯一の対抗手段である基本の情報収集ですら放棄してる人ですか？ 良い鴨ですね。

洗脳された信者は、他の意見に耳をかさなくなる。

>>2347 匿名さん
ともかく住友のやり口は明白で、その上で住友物件を買うために皆頭を使ってるだけだと思う。
洗脳と言っている方が耳を貸してないとように見えるけど。過去の知識だけを頼りにすり人は置いていかれるよ。
ただ住友もいつまでも同じ手法を使うわけではないので、そのためにもここは役立っていると思う。

>>2347 匿名さん
無知な人間は自分の主観のみに縛られ、
客観的なエビデンスに耳と目を塞ぎ、より無能となる。

今は何戸くらい、売れてるんでしょうか？
どなたかご存知の方いたら、教えてくださいませ。

おおっと、値上げきますね

>>2351 マンション検討中さん
今後値上げされるんですか？検討していたので詳しい情報を教えて頂きたいです。

>>2350 匿名さん
まだ半分くらいは残っていたような。正確な数字は営業さんに確認してみて下さい。

まだ、半分残ってるのね。
入居日を1年先伸ばしすることにより、本来なら売り主が負担するはずの管理費や修繕積み立て金をはどうなるのかな？
まさか、先に入居する人の負担ってことはないよね？

>>2354 匿名さん
未入居分は住友負担です。
そこを負担しても売りを先延ばししたい物件だと判断したみたいです。売れる物件だと思ったのでしょう。

今の段階で半分近く売れてるならスミフ的には順調でしょうね。
隣のテラスは入居開始1年後で3/4、2年後に完売でした。
最低2年くらいかけて売るように調整しているのでしょう。

第１期 ６０戸 >>1122より
第２期 ９戸？ >>1630より
第３期 ６戸 >>1883より

合わせると75戸になるんですが、これとは別に小出しで出してるということなんですかね？

>>2357 マンション検討中さん

まだ、それだけしか売れてないんだね。
1年先伸ばしすれば、値上げしても売れるなんて言っている人は、この売れ行きの悪さをどう説明するつもりなんだろう？

>>2358
>>2338の通りググってみれば？住友不動産はつねに値上げをしながら売っているから。
この売り方は嫌いですが、希望物件ならそれに合わせるしかないですから。隣のシティテラスも値上げしながら売ってましたよ。

それかすみふに直接なぜか聞けば分かることだから聞いてみればいいのでは？理由も含めて教えてくれますよ。

>>2357 マンション検討中さん
そのようです。実際はそれ以上販売済みですね。

このマンションの裏って倉庫街ですか？大きなトラックが良く走ってました。

>>2362 eマンションさん
倉庫じゃなくて埠頭ね。品川埠頭は機能を縮小することが決まってます。そのあとどうするでしゃょう？

>>2363 マンション検討中さん
失礼。どうするんでしょう？でした。

>>2363 マンション検討中さん

そんな話あったっけ？
ソースよろしくね

売れ過ぎて本社から叱られているそうだね。
もっとゆっくり販売しろと。

https://manmani.net/?p=20053

>>2366 匿名さん
今の新築相場感だとかなり割安ですもんね。

品川駅を中心とするサウスゲート計画の規模の大きさを考えると、品川埠頭島にもその効果が徐々に及んできそうだね。

全体的に数百万値上げしてますね。住友の長期販売方法は独特で面倒です。

それでも「売れすぎて本社から叱られる」販売状況。

マンマニさんコメントのようにまいばすけっととは言え、近くにスーパーができたのはプラスポイントだろうね。

埠頭ではなく住環境が完璧で、小学校が近く、駅近、都内のタワーマンションだったらこの値段で買えるわけないでしょうね、億は超えるでしょう。文句は言うが金は出さない人が多いですね、匿名掲示板なので仕方ないですけど。

JR羽田空港アクセス線と途中駅の続報まだですが、いつ着工されるのですかね？

わざわざここににきてネガティブなコメントする人は、買いたいけど経済的に手が届かない人

>>2375 マンション検討中さん

そう思うのは、あなたが買えない他のマンションスレでネガしてるから分かるんでしょうね。

>2371
意図がわかりませんが、隣のテラスにはお子さんいる家族いっぱいいるみたいですよ。
ほかのところと比べて、学校までがとても遠いというわけではないですし、保育園も近くに２つありますからね。
特によいわけではないですが、ここがいいという人もいるようです。

>>2376 匿名さん
はい！その通りです！(爆笑)

>>2371 匿名さん
たしかに、過去スレを見れば、このマンションは単身者かDINKS向けで、ファミリーには向いていないという意見が多かったですね。
隣のシティテラスのスレも似たような状況だったかと。
のらえもん氏その他の不動産関係者のコメントでも、ファミリー向けではないとのこと。
それでもファミリー世帯が買っているとしたら、マンコミュの掲示板をあまり読んでいない（あるいは読んでも参考にしていない）か、このマンションの周辺環境が気にならない人たちでしょうか。

マイナス要素を挙げたら色々あるかも知れないが、それ以上にプラス要素もあったということかな。要は何を重要視するかは人それぞれ。
すみふにはお決まり通り値上げ、しかも販売(入居)調整されてるわけで…

何気に注目度の高い物件ですね。

販売調整って、販売在庫を表に出さないために入居予定日を先送りにして、売れ残りを少なく見せるとともに見かけ上の成約率を高くみせる粉飾のことだよね？

近くに保育園が新たに開園したりして状況が変わってきているからね。

<<2382
①入居予定を先送りにすると、販売在庫が表に出なくなるのですか？
②先送りにすると売れなくなり成約率は低くなるのではないでしょうか？

>>2384: 匿名さん
販売在庫は、売り出し後成約に至っていないもの
通常、入居時までには最終期最終次まで売り出しをします。
その時点で売れ残りがあればそれは成約率に直結し、70％の戸数しか売れていなければ、成約率は70％
ところが、市場に出したのが70％でそれがすべて成約すれば、70％の戸数しか売れていないのにもかかわらず、成約率100％（○期△次販売分まで完売）、実態は売れ残り物件

これ以降は素人の想像
ほんとうは売れ残っているのに成約率を高くみせかけることにより、売りやすくする。
企業決算上の販売在庫を圧縮して営業成績をよくみせる。
さらに、「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」という営業トークにも使える。

すみふの売り方に対して肯定的な人が少なからずいるようですが、健全なやり方ではないと思っています

価格のスレッド見ましたが、めちゃくちゃ値段上がってますね！なんじゃこりゃ！？

>>2385
詳細な回答ありがとうございます。その方法は他の物件でも通常行っている○期△次販売と分ける方法ですね。

成約率を見せかけで上げる場合は、第4期販売入居を通常の引き渡し時期、かつ値上げをせず○期△次販売と分ける、通常の販売方法の方が良いのではないでしょうか？今のままでは第4期販売を積極的に行っているようにはみえないのですが。

私もすみふの「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」は営業トークだと思いますが、すみふのマンションで入居前に半分以上売られる物件は少ないと思います。

ただし、今のマンション市場だと都内駅近の物件だとこの物件でさえ、安くみえてしまうので、そこそこ売れているのではと素人考えですが。

デベはマンション開発の事業費の多くを借入れで賄ってるので年1％の借入金利は事業コスト。長期戦に持ち込めるのは金利が低いのと売上が堅調だったこの5年間。この先経済環境が変わればスミフだって戦略変えてくるよ。

入居予定日を1年先送りにすることによって、スミフが持ち出しになる費用を試算してみます。
物件価格6000万円として、金利1％なら　60万円
管理費と修繕積立金の負担分　2.5万円×12か月＝30万円
固定資産税（おそらく事業用として払うので住宅用減税がない）　30万円ぐらい？？
営業費用（人件費や販促費など）全くわからないけど、残個数が多いので1戸当たり30万円ぐらい？？
上記を合算すると1戸当たり年150万円。
素人計算なので大きく外していたらすみません。

つまり、販売を1年間先送りするぐらいなら150万円の値引きをして、さっさと売った方がいい。
逆に、今売れるのをわざわざ1年先送りにするなら、150万円値上げして売りたい。

今後の値上げ幅をみれば、スミフらしい戦略的な延期なのか、売れ残り物件の言い訳なのか、ある程度判断できるでしょう。

完成してるのに誰も住んでない部屋がいくつもあるのは、単純になんだか嫌です
何年も住んでるのにまだ販売中の部屋があるなんて、普通に考えれば売れ残ってるみたいで

いちいち、すみふの戦略なんだよ！とか、言い訳がましいこと言うのも面倒臭いし、ちょっと恥ずかしい

すぐに入居出来るならもっと前向きに考えるのになぁ

エレベーター混雑とか共用施設の予約とか考えたら住む分には住んでる人少なきゃ少ない方いいですけどね。
今住んでるマンションはパーティルームやゲストルームが常に抽選で倍率高くて気軽に使えなくて困ってます。

>>2389
その計算ですと、すでに第1から3期で150万円以上の値上げをしています。
値上げ幅の大きい物件ですと、700万円値上げしていますね。以下比較です。
※階層が異なること（ただし、より低層階の値上げ）、ソースが掲示板とブログの比較、単純コピペですのでミスあるかもですので参考までにどうぞ。


----------------------------------------------
第1期
22F - 北 3LDK 66.01 平米 7080万円 354万円

↓+300万

第3期
［北向き］
70Hタイプ　3LDK　66.01㎡
21階　7380万円　坪単価369万円
22階　7380万円　坪単価369万円
----------------------------------------------

第1期
21F - 北西 3LDK 70.18 平米 7580万円 357万円

↓+500万

第3期
［西向き(北西)］
70Aタイプ　3LDK　70.18㎡
18階　8080万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
10F - 西 3LDK 67.44 平米 6680万円 327万円

↓+0万円

第3期
［西向き］
70Cタイプ　3LDK　67.44㎡
4階　6680万円　坪単価327万円
13階　6780万円　坪単価332万円
18階　6880万円　坪単価337万円
----------------------------------------------

第1期
24F - 南西 3LDK 70.18 平米 7280万円 342万円

↓+700万

第3期
［西向き(南西)］
70Mタイプ　3LDK　70.18㎡
19階　7980万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
25F - 南 3LDK 66.79 平米 6880万円 340万円

↓+400万

第3期
［南向き］
70Nタイプ　3LDK　66.79㎡
22階　7280万円　坪単価360万円
23階　7280万円　坪単価360万円
----------------------------------------------

第1期

↓比較対象なし

第3期
［東向き］
40Bタイプ　1LDK　41.65㎡
6階　4780万円　坪単価379万円

>>2392 匿名さん

値上げしすぎて売れ行き悪くなって売れ残った？？

>>2392 匿名さん

東側だけ比較検討データが無いのは、値上げする価値に値しないと言うことでしょうか？

>>2393 匿名さん
値上げをして売り上げが悪くなった
あるいは
売れ行きがいいので値上げをして利益を最大まで確保したい
のでは？
素人判断ですが、高層階は第1期から値段が高く利益を確保できたので、より低層階も値上げしてさらに利益をあげようとしているのではと勘ぐってしまいます。
販売時期を伸ばしていることから、第4期はさらに値上げをして、いつも通りの長期販売作戦をするのでは？
第1期の値段で高層階が売れるのなら、このマンションの西側は階層による眺望差が少なく、となりのシティテラスでは低層も人気だったことから値上げをしやすいのではないでしょうか。また竣工後ですと、実物を見れるので販売力は上がります。
というか、いつものすみふの販売方法ですね。

>>2394 匿名さん
同じ平米数の比較情報がアップされてなく、値上げされたか不明なので、比較対象なしと記載しただけです。

販売開始時点で集客が良くなく、第一期はその状況をみて価格設定した。
そしたら思ったより集客が増え、希望が多かったタイプを値上げ。
でも、集客の盛り上がりは一時的で販売苦戦。
入居予定日を繰り下げさせてじっくり売る方針へ転換。

同時期に売り出された品川シーサイドの物件からこちらに流れてきた人がかなり居たと思われます。契約に至った人もそれなりに居るでしょうが多くは冷やかしと思われ。物件の特性がかなり違うからね。一時的に集客が良くなり強気に出てしまったことも苦戦の一因かもしれません

>2397
それはあなたの妄想ですよね。どうしても苦戦と思いたいんですね。

事実としてあるのは、入居予定日を繰り下げた物件とそうでない物件があり、繰り下げたのが銀座東、駒澤大学とここの少なくとも3物件。すべてタワー。

みんな苦戦しているから繰り下げたのですか？
マンションマニアさんの記事をみましたか？
事実をちゃんとみましょう。

物件完成時に売れ残り多数の物件は、販売不調です。販売苦戦です。

将来、確実に高く売れる なら、今でもその価格で売れます。これは経済常識。

今は高く売れないけど、将来なら高く売れる 可能性 にかけているのでしょう。販売苦戦が結果オーライに変わる可能性は否定しない。

販売苦戦のこのプロジェクトは失敗か？
これは全く別の話。おそらく土地の仕入れは相当安いので、かなりの利益が出ていると想像。

>>2399 匿名さん
それだとすみふ物件は全て販売不調ですね(笑)

>>2400 匿名さん

成約70％下回ってるんだから不調でしょう

売れ残り数件と売れ残り多数は全然違いますよ

”住友不動産 販売方法”をググってみた方がいいですよ。WCT、ドゥ・トゥール、シティタワーズ、シティタワーズ東京ベイなどその典型ですので。この3物件の第１期と現在の販売価格を比較してもよいと思います。

販売好調の物件を成約率や残物件数で判断するのでしたら、すみふ以外の青田売り物件を探した方がいいと思います。すみふの物件は全て”売れ残り多数の販売不振”となりますので。

購入側からみれば、売れているかどうかはあまり関係ないですね
自分の考える妥当価格かそれより安く買えるならＯＫです。

少々売れ行きが悪い物件でも価格がさがれば必ず購入者がいるので、いつまでも未入居が多数残っているなんてことはないですからね

需給調整して見せかけの成約率作ってるだけでしょう。低金利のこの5年間はいくらでもごまかし効いたね。

>>2405 匿名さん
なぜそんなに売れ残っている物件の掲示板に固執しているのでしょうか？買えなくてネガキャンしているようにしかみえませんよ。
売れてる物件かどうかは、すみふの売り方では中の人にしか分かりません。答えは売り切った後10年後の中古販売成立価格でしか分かりません。
ちなみに低金利のこの5年といいますが、タワーマンション のような土地は5年以上前から土地を購入し、仕込んでいます。WCTに至っては10年以上前のことです。

なんか粘着質なネガキャンが常駐してるな。。
注目度高い証拠かと。

住友は部屋があっても、販売対象じゃないと売ってくれないから。
販売不振物件なら、シーサイドのタワーでしょ。全戸売りにだしてるけど、まだ売れてないし。いまさらジダバタしてもしかたないので、あちらも焦らず売る方針だと思う。

残念ながらネガキャンしても購入検討者全員がこの掲示板を見るわけじゃないから、あんまり意味ないよ。
見てたとしても裏を読んで同業か買えない人のネガキャンということはすぐ分かる。
みんなそんな馬鹿じゃないし、一番は自分の気に入った物件を買うことだと知ってる。
ネガキャン投稿の時間が無駄だから、自分が今やるべき事に前向きに取り組もう。
応援してる！

多くの在庫を抱えているにもかかわらず販売好調だと言い張り、そのうえ値上げを希望するなんて、営業の人だとしか思えない。

これだけ在庫があるならもう少し安くなるかもと期待しつつ様子見しています。

もっと安く買いたいと思う気持ちは分かります。
誰でも同じです。
ただ実際には、このくらい出す価値があるから言い値で買いますという人もいるんです。
その人たちからすれば、安くなるようにネガティブな発言をしたり、値下げ希望の発言を見ると複雑な気持ちになります。
本当に購入を検討されているのでしたら、同じ集合住宅に住むかもしれないのですから、ここに書き込むのではなく、営業担当に直接交渉した方が良いですよ。
そうでないと後から入居してくる方の心象が悪くなったり、他の方に迷惑かもしれません。
住宅に限らずです。
お友達が自分の持ってるものと同じ物を安く買うために、裏であれやこれやしていたらどう思いますか？
正直、痛々しいと思います。

>>2410 匿名さん
住友の今までの販売方針だと安くならないから、諦めてパークタワー晴海とか他のデベ物件を探した方がいいと思います。
シティタワーズ東京ベイも少し前に値上げしてましたから、値下げ待ちなら住友は厳しいです。
ちなみに住友はキャンセル物件を値上げ前の値段で紹介してくる事があるので、それを狙ってもいいのでは？

なんか必死なネガキャンが痛々しいな。。
となりのシティテラスは一期から最終的に1000万ほど値上げして完売した事実もあり、
市況的にはどうしようもないかと。
もうここ数年で下がる要素は無いから、
心決めて買うか、別で探すか中古を数年かけて探すかしかないよ。

利便性は別として、晴海フラッグは安そう。でも2023年3月の入居だなんて待てない笑

なんだかんだで5年後入居とすると、
家賃月額20万×60ヶ月で1200万垂れ流すことになりますな。

上がる要因
・市場の上昇：このまま上がり続けるのは厳しいか
・品川駅再開発：少し距離がある
・高輪ゲートウェイ駅：距離が離れており限定的

不明
・羽田空港アクセス新線：新駅が近くにできれば上昇。モノレール規模が縮小されてしまうと下降。ただし、10年後。
・品川区東品川清掃作業所再利用：使われ方次第

下がる要因
・市場の下降：2020年オリンピック後、2022年生産緑地の指定解除
・東京都心上空新ルート：上昇要因ではない。
・震災

すでに埠頭、火力発電所などのデメリットを折込済みで判断すると、厳しく判断するとこのくらいでしょうか？ただし、それでもマンション価格が適当かと言われると分かりません。
10年後20%低下しても大丈夫な経済状況で購入するのが安全圏かと思いました。

>>2416 匿名さん
なんの根拠もないありきたりの記載でびっくりしました笑

田舎の空き地の生産緑地とか震災とかいいかげんにしてもらえますかね。

>>2417
すいません、根拠は全くありません笑 それだけ下げ要素は少ないため、根も葉もない噂も書いてます笑 いまのところ、デメリットを折込済みでしたら、下げる要素は少ないということです。

最大の下げ要因は市況ですよ。
2004年頃に分譲されていたら、坪200万円未満の立地だとおもいます。
その頃と今を比較すれば、物価や所得に大きな差はありません。
つまり、市況が悪化すればそれぐらいまで下がることは十分あり得ます。
もちろん、バブルの時みたいにあり得ないぐらい上昇の可能性もありますね。

市況の影響を除けば、メリットもデメリットも織り込んで、まあまあ妥当なんだろうと思います。残戸数が多いもでやや高めの価格なんでしょうね。

>>2419 匿名さん
そうですね。2004年なら品川シーサイド、日の出、勝どき、晴海、有明、豊洲も坪200万以下でした。
下落リスクが嫌なら今は買わない方がいいと思います。でもいつになったら買えますかね？下がったらもっと下がると考える方のようにお見受けしました。

WCTも分譲初期は平均的な部屋で坪250万前後でしたからね。
しかもあちらは品川駅まで歩けますし港区です。

そう考えると、市況が悪化して坪200万でも大丈夫という経済状態で購入するという意見は妥当だと思います。

下落リスクが嫌なら、WCTや港区内陸買ったらいかがでしょう？
最大のリスクは市況ではなく、金利です。金利が上がったら、物の価格は変動します。その結果市況が変化します。
日銀の政策次第でしょう。それがわかれば誰も苦労しませんが。

最大リスクは、首都直下地震とか南海トラフのように思います。3.11でも結構中層階にダメージがあったので、心残りありましたが、最近WCTを手放しました。そこそこ高値で売却できたのは幸いでした。実際、大地震（起こってマンション躯体にダメージが起こること）が怖くて仕方がなかったです。中古マンションを買う際は、非常階段を最上階から1階まで歩い降りて、構造の健全性を確認した方が良いでしょう。3.11以前のマンションだと、ひび割れが目についたりするかもしれません、今後50年大地震がないことを祈ります。

日本に住んでいる限り地震リスクはついて回るよ。

ここで昔の市況に下がると言ってるヤツはヘタレだがら、
もし今2004年レベルの市況だったとしても、まだ下がる！と言って結局買えないだろうな。

地震のリスクを気にするなら免震物件しか選択肢ないと思いますよ。今なら免震プラス制震の晴海でしょう。
ここも免震なのはプラスです。
制震のみだと壁にひびが入りますよね。

確かに金利次第なところがありますね。

各国が金融緩和の出口戦略に向かう中、日銀は国債とETFの巨額買い入れを続けていますね。
ETFの買い入れはを止めるめれば株価は暴落でしょうから、もうやめるに止められない。
金利上昇も気になりますが、日本発の経済クラッシュも正直心配です。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第4期
販売概要

販売スケジュール
平成30年12月9日先着順受付開始　
販売戸数
130戸　
販売価格
4,080万円～7,980万円　
最多価格帯
7,080万円（24戸）　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.62m2～73.44m2　
バルコニー面積
11.25m2～25.36m2　
管理費（月額）
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立金（月額）
3,300円 ～ 5,820円　
管理準備金
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立基金
232,800円 ～ 410,700円　
物件概要

所在地
東京都品川区　東品川五丁目9-2(地番)　
交通
JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
総戸数
363戸　
完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定 　
敷地面積
3,364.01m2　
建築面積
1,830.41m2　　
建築延床面積
34,996.75m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造　 地上26階建　　　
地目
宅地　
用途地域
準工業地域　
建ぺい率・容積率
60%（防火地域の耐火建築物につき割増あり）・400%（基準法第58条8項に規定する空地による割増あり）　
建築確認番号
第UHEC建確27717号（平成28年3月30日付））、一団地認定通知番号：26都市建指建第0388号（平成26年8月8日付）※本物件は南側隣接の弊社分譲中シティテラス品川イーストと一団地認定を取得しています。　
駐車場総台数
92台　
駐車場使用料（月額）
30,000円～35,000円　
自転車置場総台数
346台　
自転車置場利用料（月額）
200円～300円　
バイク置場総台数
10台　
バイク置場使用料（月額）
3000円～4000円　
ミニバイク置場台数
2台　
ミニバイク置場使用料（月額）
2000円　
分譲後の権利形態
建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
特記事項
別途団地管理費として370円～650円、
団地修繕積立金として530円～950円がかかります。　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：03-3346-8942　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
設計
株式会社 長谷工コーポレーション　
施工
株式会社 長谷工コーポレーション　
備考
販売スケジュールについて、下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成30年11月下旬　（変更後）平成30年12月中旬

引渡予定時期について下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成31年5月下旬（変更後）平成32年4月下旬
※ご契約をいただきましたお客様につきましては、各ご契約書約定日でのお引渡しに現況変更はございません。
更新日
平成30年12月10日　
次回更新予定日
平成30年12月17日　

>>2428 マンション検討中さん
販売戸数130ですか！
全部申込入ったんですか？
住友らしくない戸数で驚きました。

完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定

この条件で買う場合って、住み替え検討とかですかね？新規の場合、買いづらいのでは。

第5期突入ですね。
広めの部屋も売り出すようです。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第5期

販売概要
販売スケジュール
平成31年3月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.65m2～104.18m2　
バルコニー面積
11.34m2～35.32m2　
ルーフバルコニー面積
7.41m2～12.37m2

>2431
5期に入ったって事は、4期の130戸は販売済みということなんですか？
そんなに一気に販売できたのかしら。

12月9日に販売開始で一気に売れるわけないです
更に5期が始まるって、どれだけ残ってる部屋があるんだろう、、、

完成済みなのに1年以上入居出来ないとか謎が多いですね

しかし、決算の関係で入居時期を調整するなんて住友不動産は大丈夫なんでしょうか、、、
倒産することは絶対にないだろうけど、この先も会社の都合で契約者が犠牲にならないかが心配です

謎が多い？契約者が犠牲者？？
入居時期をわかった上で契約するわけだから別に犠牲にはならないでしょ。3期までの契約者は予定通り来年5月末入居だし。
同じすみふのベイサイドタワー晴海の方がよっぽど謎だらけだわ。

入居時期が遅くなること自体が住友不動産の都合なら、既に犠牲になってるのでは？
後1年以上待ちたい人には好都合ですが

既に契約された方はラッキーでしたね！
リセールバリューも期待できるし
ただ、住んでるマンションが200戸近く絶賛販売中というのは悲しい、、、
住友不動産の勝手な都合かもしれないのに、、、

なんとなく犠牲になっているような、、、

既に契約している人の入居が遅くなるなら犠牲と言えますが、これから契約する人は早く入居したい人だけでなくキャッシュフロー的に入居を遅らせたい人だっているだろうしで、納得して契約するなら犠牲でもなんでもないような。

契約もしてないのに犠牲者ですって、とんでもないクレーマーですね。皆さん言うように、入居時期変更はアナウンスした上で契約するんだから、嫌なら契約しなきゃいいだけ。

ですよね！
私は1年待っても契約したいなと思うくらい魅力的な物件と思います
でも、完成してるなら早く入居させてくれればいいのにとも思います。正直なとこ、、、
その間の家賃がもったいないから

仕方ないけど

え！！いつの間にこんなに値段が上がってる！？

一応とは言え品川駅の圏内での新築のマンションは希少だからね。