シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

>>1622 検討板ユーザーさん

車か電動自転車で、みなとみらいのOKに行くのが一番安く買えます。
うちは庶民なので。

人によると思いますが、営業マンが強気でした。
上から目線です。

順調に完売しそうですね。

近くの築年数の浅いパークハウスの中古がなかなか売れないことや、それよりもかなり高額なこのマンションについて、正直なところ将来的に払いきれない不安は出てしまいます。。前レスであったように、いくら横浜市西区といっても金額が割高過ぎるとなかなか買い手がつかないのでは。。販売開始当初は急がないとすぐ売り切れると言われていたのに。

違いますよ。パークハウスの中古は元々眺望絶望の部屋を高額で売ろうとするから
無理があるし、こことは違います。
町内の築１２年マンションも、新築より高く売ろうとする中古もありますが
さすが西区と思います。
西区は、横浜では売りやすいという事で、無条件に高く即決転売できるほとお目出たい
話ではありません。
ここは良いマンションである事に変わりはありませんが、全戸とは限りません。
「良い部屋」はすぐ売り切れるという事でしょう。

1634さんのレスの通り、今残ってる部屋が良い部屋ではないだけでしょうね。そこそこ立地は悪くないので、ある程度安ければ売れるけど、元々の値段が高めなので、良い部屋が高めで売れても、今残ってる部屋は値引きしない会社なので厳しいかな。。

パークハウスの中古は2年前のパンフから調べるとほぼ販売時と同じ価格で売ろうとしてるから難しいね。というかパークハウスもここのマンションも含めて戸部なのに、そもそもの販売時価格が高すぎるよ。悪い場所じゃないけど戸部にしては厳しい。あと西区だから強気な中古もあるけど、築10～15年位はとても安い時期だったから、セールストークで新築時より高く売れるといっても参考にならないよ。逆にいうと今の値段は高すぎるよ。。

パークハウスは悪い場所に無理に建てた業販物件なので高値中古は難しいでしょう。
こちらは戸数が多いからリセールの期待出来る部屋もあれば、駄目な部屋もあるでしょう。
当然、良い部屋はお買い得だし、悪い部屋は割高物件ですよ。

ただね、過大なリセールの解釈はいけませんよ。
新築時より高く売却して不労所得がガッポリなんて保証されていません。
下降が緩やかという程度ですよ。西区といえどもね。

良い部屋とは具体的にどこですか。南側で公園に面したD棟や、静かな住宅街側で富士山も見えるC棟は条件良さそうですが。

これまでの長い過去レスでリセールが厳しく、かなり割高なので全額支払う前提で考えた方が良いです。立地も車が無いと生活が不便なことも苦しいかな。。ただ、BCD棟なら展望が開けてて気持ち良いよ。また小中学校が近いのが良い点だよ。子供も安心して横の公園で大声で元気にサッカーしたり走りまわって遊べるしね。BCD棟が良いけど、ただ下の階は公園や公開空地で人目がつきやすいので出来れば高層階がお勧めです。特にD棟は公園から見ると潜り込んだ立地で４階が公園から見て実質１階的な目線になるので。。

E棟は眺望がいいし、先日の花火も見えました。
エレベーターが近いので生活しやすいです。
エントランスから傘を使わなくていいので、D棟よりは少し良い点ですね。

E棟は東向きなので午後からは暗いし、幹線道路側で騒音があるし。。D棟は一番高いけど南向きで明るく静かだし、ここのマンションの良い点が集まった棟だよ。花火やみなとみらいの夜景が見えるマンションは他にも沢山あるけど、E棟からは上層階から遠目で見るくらいであまりメリットはないかな。。花火なら横の公園からの方がよく見えるよ。ここのマンションの良さは日当たりと静かな雰囲気なので。

賃貸に出てますけど、ずっと載ってます。かなり高い家賃なので借り手がいないんでしょうね。元値が高いから仕方ないけど。。

>>1642 マンション掲示板さん
高すぎて借り手が見つからなさそうですけどね。

>>1641 eマンションさん
敷地が広いから、共益費が心配です。

近くのプラウドよりこちらの環境の方が好きです。。

>>1644さん
心配不要です。戸数が多いから共益費の実額は少なくて十分です。
小規模マンションの方が共益費のみならず積立金も高くつきますよ。
ここは敷地は広く、戸数も多く、負担金は安いマンションだから、良い事ずくめですね。
よろしくお買い上げください。

ものすごく広い公開空地やマンションを横断する通路など、一般の人も使えるので、そこに共益費で管理、修繕するのは何か虚しいです。。公開空地も通路も使用解放されて１ヶ月位だけど所々汚れてきてるし。。植栽がものすごく多いのも、後々手入れ等結構負担なので。むき出しの巨大な機械式駐車場も雨風等メンテナンスが辛そうな気がします。コスト削減を色々考えて作ったのは良いんだけど。。

個人的には良いマンションだと思います。。

>>1646 匿名さん

植物、木が多いのは大丈夫ですかね？
緑が多くて素敵なマンションですが。

緑があるのがすばらしいのですよ。
無いと殺伐とした建物になってしまいます。拘置所みたいなね。
私はこれでも足りないと思っています。敷地内に桜並木が欲しいくらいです。
現状なら維持費もそれほどはかからないでしょう。管理費負担も僅かでしょう。

>>1646 匿名さん
修繕費の計画書は目を通してますか？5年後10年後はかなり上がりますよ？

それは、どこのマンションでも同様です。
修繕積立金は5年単位くらいで金額が増額しています。
建物・施設設備等の経年劣化に対応するためなんです。
植栽の有無でそうなったわけでなく、仮に全部伐採しても増額は変わりません。
それと、植栽の維持は修繕積立金ではなく、管理費からの支出ですよ。

>1652

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されていて、定額積み立てを採用しているデベもある。

段階的値上げって広告に記載する入居時の積立金を安く見せかけたい売る側の都合。

>1647

ここがどういう緩和を受けているかは知らないけれど、公開空き地を設けるとそれと引き換えに容積率や高さ制限等の緩和を受けられる。なので入居者も恩恵を受けている。その代償として管理が必要。

>>1541 匿名さん
あなたのおっしゃっている事が事実か気になったので横浜市緑地保全推進課に問い合わせてをしてみました。
結論としては、伊勢町もくせい公園の土地は横浜市が神奈川県から購入し整備したものであり、住友不動産が土地を購入し「市」に「提供」して作られた公園ではありません。
つまり「伊勢町もくせい公園」はこのマンションとはなんの関係もない公園なんです。
ご理解いただけましたか。

>>1653 匿名さん

ここのマンションは、修繕積立金が将来的に4倍以上になりますよ。
他も同じかもしれないけど、高いですね。

>>1656 マンション検討中さん
どこも似たようなもんですが、戸数が多い分、近隣物件よりは安いですね。。

以前のレスであったとおり、最近ではあまり見かけない屋外の巨大な機械式駐車場はメンテナンス費用がきついのは知られてるし、沢山の植栽も剪定や除草など綺麗に見せるためのメンテナンス等結構辛いです。広い公開空地も一般の方が汚しても住人の費用負担になるし。。マンション本体にかける費用が駐車場や植栽や公開空地にとられるのは辛いかな。。大規模マンションなのに共用施設をぼぼ無くしたり、ゆとりある敷地、構造にしたのは、良く工夫してるなと思いましたが、長い目で見ると維持費が辛いかな。。正直、植栽は横に大きな公園があるので、住人負担してまで無くても良いような。。

>>1656 マンション検討中さん

4倍以上ってあんまり聞かないですね…5年ごとに5,000円値上げするデベもいますね…

>>1659 マンション検討中さん
5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に4倍なら普通です

>1660

タワマンでもそこまで上がらない。

最初が安いからね。4倍になってもタワマンより全然安い

跳ね上がりが大きいほど未納リスクも大きくなる。

跳ね上がっても、ここを購入する層が未納になる金額ではない。。
そもそも修繕計画も確認して購入している訳だし。。

マンションの修繕費足りないとか未納問題とかメディアが勝手に盛り上がってるだけでそんなマンションほとんどないそうです。ごく稀に資産価値のつかないようなマンションで問題になっているだけです。

修繕積立金が将来的に4倍とか普通ですし、むしろ修繕積立金が安い方が大規模修繕の際の資金不足の心配があります。
積立計画がしっかりしているのはとても良いことです。

販売時に売り主が作成する長期修繕計画は、引き渡し後、管理組合が引き継いで実施する必要があるんだけど、値上げするときは管理組合総会で決議が必要。最悪パターンは計画通りに値上げできずに資金不足。そういった意味でも定額積み立てが安心なんだけど。

定額積み立てで、修繕積立金が上がらないマンションなんてあるんですか。。

>>1668 通りがかりさん
あまり上がらないマンションならありますよ。
タワマンを買わないことですね。

ここは完成物件なのに、来年4月まで入居できない住友不動産の売り方に問題があります。
来年4月に入居したら、その時点で「築1年」の扱いになるから、これから買う人は損だと思います。

入居は竣工後１年以上だから新築として売っちゃダメでしょ。

買いたいならとっとと買えば良かったじゃないですか。
最近検討し始めたんですか？

判断が鈍いのは損だと思います。

ネガティブな書き込みは買いたくても買えない人か他社の営業でしょう

今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

来年度の売上に計上するために4月入居としているのでしょう。つまりこの物件の今年度の販売目標は達成済ということです。来年4月入居にしても売れるんだというスミフの自信を感じますね。横浜市内には他にも完成済のシティテラスがあるので、そちらを先に売りたい、人員を割きたいという思いもあるのではないでしょうか。

>>1675 マンション掲示板さん

確かに、結構売れてますよね？
あと何戸くらい残ってますか？

>>1675 マンション掲示板さん

スミフの営業マンの強気な態度はいただけないです。

>>1675 マンション掲示板さん

即入居でもいいはずなのに、意味不明です。

それだけ良いマンションなのでしょう。。

営業マンが強気の態度と仰るならマンションギャラリーに行かれてるんですかね。
担当変えてもらえば済む話では？
私の担当者はとても感じ良いですよ。

即入居なら購入を前向きに検討するんでしょうか。

検討してませんよね？

>>1679 評判気になるさん
ここだけじゃないです。スミフマンションはどこも同じです。強気ですよね、、、

何とかして値下げしないで売らないといけないので強気になるのも仕方ないんじゃないかな。。営業マンの人達も立場的に苦しいのかなと思います。過去レスでずっと割高な価格と言われてきてきたので。実際に、このマンションの賃貸も出始めてから、購入価格でわりにあう賃料が、戸部の相場からは、あまりにも高い値段なことが見えてしまったので。。何かの際に賃貸に出すのが難しいと辛いです。。

賃貸の募集なくなりましたね。借り手がついたのでしょうか。

借り手がいたら良かったですね。ただ戸部で家賃28万円で別途管理費2万円で借りる人いるのかな。。過去レスで車必須の場所と言われて、駐車場も借りるとすると、さらにプラス2万円か。。

〉1674 マンコミュファンさん 3日前
〉今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

→自転車通行禁止看板を目立たせた方が良いですね。

>>1685 マンション検討中さん

見た目がきたなくなって、新築で買って来年4月入居は損ですね。
ゴミ捨て場だって、来年4月入居だと、もう新しくなきですからね。

何だかんだ言っても、このマンションは売れると思う。実際見れば良さが分かります

>>1684 マンション検討中さん

28万なら、都内に住めますよ。

早くも中古物件が出ていましたが、あまりにも近隣相場からかけ離れた値段でした。購入価格でなんとか売りたい気持ちはよくわかるけど。。実際に中古市場に出ると、あまりにも新築価格が割高だったのかが見えてしまいます。。マンションや立地は良いと思うけど割高すぎたかな。。

>>1689 マンコミュファンさん

まだ売れ残ってるマンションなのに、割高の中古なんて買う人いないですよ。
6階だから、夜景が見える訳でもないですし。

夜景は見えますよ。当たり前でしょ。
但し、眺望がありふれた凡景で、美観とは程遠いけれどね。

西区に住んでる人なら判るけど、角度とか階数次第で夜景見えるマンションは探せば結構あります。そもそも夜景といえばみなとみらいになるんだけど、場所も近いから普通に行けるし、別に何回かベランダで見てると何とも思わなくなるよ。みなとみらいのマンションなら判るけど、遠目で見えるくらいで夜景や花火をアピールすると、ちょっと痛い感じになるよ。。

中古物件のページ、無くなりましたね。売れたのかな？戸部の相場はこのマンションには当てはまりませんね。

中古物件見てたけど値段を最初は新築時価格+諸経費+中古の仲介手数料+新しい引っ越し先の頭金も入れた価格みたいでしたが、途中で価格が変わって結局、新築時価格相当に下げて売ったみたいだね。諸経費や手数料負担はかなりきついけど、人気のC棟の未入居だからまだ良かったかもね。年内入居出来るのも良かったね。最終的な交渉で掲載価格より値引きしてたら結構きついけど。。

中古はC棟でなくてD棟でした。やはりD棟は陽当たりが良いからね。

私が見た中古で販売されてた2部屋はともにB棟でしたが、C棟とかD棟も出てたんですか？

B棟だったかもね。2部屋といっても同じ部屋が同時期に掲載されてたみたいです。ただ角部屋だから採光は良いよね。

間違いなくB棟でしたよ

>>1697 マンコミュファンさん
面積が異なっていたので、どちらかの間取り図が間違っているんだと思ってましたが、同じ部屋だったんですかね？

B棟の角部屋と角部屋じゃない部屋の2部屋ですよ。
価格も間取りも違いましたし。
2部屋とも価格が高めでしたけど、今販売している新築も同じぐらいの価格なんですかね…

確かに価格は高いですよね。住人スレの方に雨の日のタクシーのコメントもあったけど、車寄せとか無いから濡れますし。。共有施設もキッズルームしかないし。。立地(土地代)優先で共有施設等のコスト抑えたのは仕方ないけど。。

共用施設が必要最低限なのは好感が持てますね！
過剰にあっても結局使いませんから、管理費の負担が大きくなるだけです。。

>>1702 通りがかりさん

所詮、マイナー駅の戸部であることを忘れてますよ。
各駅しか停まらない京急は不便です。

>>1703 マンション検討中さん
マイナー駅と言っても横浜まで1駅2分ですが

1駅２分だけど、実際、横浜駅に行くなら、戸部駅まで歩いてホームに上がって、電車来るのちょっと待って横浜駅に行き、着いてから、広い横浜駅構内を通って店に行くより、バスの方が10～15分目安位で横浜駅近くに着くから早いかな。マンション近くにバス停あるしね。ただバスは混雑具合で結構時間ずれるし。。横浜駅徒歩は20分かかるから辛いかな。戸部駅近辺もコンビニとファミレスくらいなのも辛い。

>>1705 検討板ユーザーさん
どうぞ別の物件を買って下さい。。

この前の土日も暑い中、営業の方がマンションの前で必死に看板持ってずっと立っていたね。売るのって大変だよね。。

横浜山手中華小学校かパンダ幼稚園に通っているかたがいらっしゃいますか？　ここで住むなら、どんなルートで通学した方がいいですが、

京急の戸部駅から乗って横浜駅でJRの京浜東北線・根岸線に乗り換えて、石川町駅で降りれば良いかと思います。

幼稚園に電車通いって、キツくないですか？

>>1715 マンション検討中さん
確かに、キツイですね。 車で送迎することも考えています。 子供が何歳から自分で電車乗れますか。 あんまり経験がないですが、

>>1714 eマンションさん
ありがとうございました。 普通で考えるとこのルートですよね。

石川町に行くなら横浜市営バス101系統の高嶋町<->吉浜橋が早いと思います

確かに101系統だと高島町バス停から石川町まで行けるけど、ここのマンションから高島町は10分は歩くかな。。ここのマンションは戸部駅以外アクセスのよい駅はないけど、近くにたくさん幼稚園があるエリアだから、可能なら近くの幼稚園にしたほうが良いかと。。

すぐ削除
売りたくて必死ですね

マイナス内容も購入に対しての検討に必要ですよね。

中古物件が売れずにずっと掲載されてるけど、やっぱり新築価格があまりに高すぎたのかな。。立地はそんなに悪くないんだけど。。

横浜もカジノ誘致やなんやらで発展し続けるので、横浜ブランドは大きいと思う。ただこのマンションは横浜駅や桜木町駅からどちらも徒歩圏外なのは辛い。もっと戸部の相場を勘案した値段だったら最高だったと思うよ。あまりに相場からかけ離れた高値は辛い。。

実際の売れ行きはどうなんでしょうか。現地を見るとかなり入居も進んでおり、8、9割は売れているように感じます。

>>1728 通りがかりさん

5月頃に、ちょうど残2割と聞いた。
今は、もう少し進んでるのかな。
週末は、現地でお客を案内してる営業をそこそこ見ますね。