東京サウスゲート計画＜18＞

>>10022 匿名さん
一緒に建て替えしてくれって頼んだんだよ。断られたんだよ。かわいそうに、、

>>10023
まさか築35年で土地の所有権が足りてないのに、地権者として同等面積の部屋や引っ越し保障を求めたりしてないよね？
同時建て替えの方がビジネスメリットがあるような取引条件でJR九州が断ったなら、そりゃ住民がかわいそうだ。
まぁ単純に不動産実績が少ないJR九州だったから、多少いい条件でも対応しきる体力やノウハウがなかっただけかもしれませんが。
周辺相場が上がったことも原因にあるだろうし、サウスゲート再開発の被害者ですね。

古いマンションはいろいろと問題抱えてるんだね
売主が悪い物件は時限爆弾が仕掛けられてると考えてた方がいいのかも
三井とか住友とかの大手だと欠陥発覚しても建て替えてもらえるんだけどね

昔から何度も建築計画が出て、その度に潰されてきた土地です。めんどくさい案件として業界では有名なところと聞いたことあります。
一度だけ、共同開発の計画があり、それには乗った様でしたが、今度は計画したデベが倒産して白紙になっています。
よくJR九州が手を出したなというのが、正直な感想です。近隣住民としては、いつまでも空き地になっているより、JRの様にそれなりのところに、早くきちんと開発してもらった方がありがたいかな…
共同開発をぶち上げて、結局倒産したデベは怪しげなところでした。工事途中で倒産でもされて放置されたら、それこそ堪りませんし。

グランドパレス田町の件、
恐らく分譲時は、駐車場部分も合わせた土地と建物を元に決定した分譲価格で販売したと思います。
仮に駐車場部分の土地を差し引いた不動産、それを元に分譲価格を決めていれば破格となっていたと思いますが、多分騙されたのでしょう。　　
重説などにはこっそり記載していたかもしれませんが、普通隅々まで見ないですからね。
本来なら地価の上昇で資産を築けたはずなのに、大変気の毒です。
救済処置等はないのでしょうか。

>>10027 匿名さん
いやあ新築分譲マンションでまさか騙されるとか思わないよね
国交省はマンションの駐車場分譲については自粛（敷地の二重売りになりかねない）を求めて今はほぼないけど昔はこういうのあったんだろうね
今じゃ考えられないよ

>>10027 匿名さん
破格だったんだろうね
駐車場はデベが所有する代わりに安かったんだと思うよ
区分所有者としては駐車場代はどっちにしても支払うわけだし駐車場代がデベロッパーに行くか、管理組合に行くかの違いだけ
デベロッパーに支払うけど昔そのぶん土地の代金分安いしと納得してたのかも
ただデベロッパーが倒産して土地が第三者に売られるリスクを想定できなかったんだろうね
だまされたといえばその通り

既に倒産したデベの35年前の重説が適切だったかは今更検証は難しいし、登記に含まれて無いならデベに騙されたとかは言い過ぎ。ただ、中古で買った人は、説明が無かったなら売り主を訴えたりできるんじゃないかな。
新たな土地所有者の計画を潰したり裁判したりして敵対するから解決せず、揉めるから共同計画には怪しい業者しか現れずまた倒産。せっかくの立地でまとまった土地なのに大手が手を挙げないのは、よほどマンション住民側の要求に問題があるのでしょう。
きっかけはデベだけど、その後の対応は住民に問題があったと思われ、自業自得。挙げ句、法律や最高裁を批判ってどうかしてるよ。

＞＞10031
＞既に倒産したデベの35年前の重説が適切だったかは今更検証は難しいし、登記に含まれて無いならデベに騙されたとかは言い過ぎ。
駐車場の土地を自ら所有するということ、もうこれは　買い手に不利益を与える腹積もりだったことは明白では。実際マンションが既存不適格になることを知りながら売ったわけですからね。
騙す気満々だったように思えます。

＞実際マンションが既存不適格になることを知りながら売ったわけですからね。
「既存不適格」ではなく「違法建築物」ですよ。当該建築物の除却、移転、使用禁止、使用制限その他の是正命令の対象となります。

ＪＲ九州が、ＧＰ田町を違法建築物にしてでも、敢えてこんな問題のある土地を仕入れてマンションを建てるという判断をした理由は何か。ボロ儲けできるほど破格の安値で仕入れたということか。

>>10032
で？35年も前の倒産済みのデベの取引の違法性なんて明らかだろうが立証できなきゃ意味が無いし、既に最高裁で結論出てるんでしょ？
既存不適合の物件を購入、所有している人の自己責任。その後の不適合解消に向けた動き(当然、立場が弱いことをわきまえた上での交渉)も十分とは言い難い。
このままおとなしく行政指導が入らないことを祈りつつ、資産価値ゼロの築35年のマンションに住み続けなよ。間違っても事実を伏せて転売しないように！事情がどうあれ、間違いなく売り主が訴えられるよ。

しかし事実を知らずに買って、現に住んでいる人にとっては災難だよね。場所は悪くないだけに残念な話。

災難も何も今の状況は欲張ったツケだから可哀想とは思わない。最近買った人も総会議事録とか重説とかで知るチャンスはあっただろうし。
あの立地を駐車場にしておくのはもったえないので、JR九州には早くいいマンションを建てて欲しいですね。

あたらしいマンションに違法建築グランドパレス田町は撤去せよ！ってのぼりを立てると良いよ

JR九州が承継したのは駐車場の土地の所有者の立場ではなく、駐車場を専有部分とする区分所有者の立場なので、勝手に建物なんて建てられないのでは？と思いましたが、昔の法律には抜け穴があったんですかね。

＞駐車場を専有部分とする区分所有者
はぁ？　意味不明なんですが

＞資産価値ゼロの築35年のマンションに住み続けなよ。
ゼロでもないと思うよ。土地持分（本来の半分もないが）から建物撤去費用負担分を差し引いても、専有部分１平米当たり１５万円くらいの価値はあるかと。
今売りに出ている４階（36.28m2・2,080万円）は540万円なら、１０階（54.45m2・3,280万円）は810万円なら買うよ。

>>10039
「JR九州はGP田町の区分所有者で、駐車場部分の専有使用権を有してるだけ」とのことでは？専有庭部分に建築物を建てるイメージですかね。可能性は否定しないけど、それなら管理規約や今の法律でNGだろうし、最高裁で負けないので考え辛いよ。
確かに資産価値ゼロはご指摘の通り言い過ぎでした(笑)でも評価の4倍近い金額で売り出すとかぼったくりすぎでしょ。事情を説明していないなら詐欺に近いね。

グランドパレス田町は、マンションが建っている土地(A)と駐車場になっている土地(B)を合わせて建築確認を取ったのだから、現在のグランドパレス田町の所有者は、AB合わせた土地の区分所有者のはず。JR九州も、AB合わせた土地の区分所有者のはず。なのでBの土地に別に建物を建てるなんてできないはず・・・なのですが、昔の法律には穴があって、建築確認と登記は別だったので、グランドパレス田町の所有者は登記上はAの区分所有者でしかないのかな？ということですよ。

ブタマチのまわりの話題で盛り上がってるね
再開発が進むのはいいこと

新駅近くの話題でしょう。

>AB合わせた土地の区分所有者のはず。
→登記の事実と異なるのに「所有者のはず」は無茶苦茶でしょう。「所有者とすべきだった」なら分かるが。
ちゃんとした説明が合ったかの事実は確認できないけど、Bの所有権が無い分、安価で購入できた訳だし固定資産税も安かったんだから仕方ないよね。
経緯も理解できるので、「建築違反だから直ぐにマンションを解体しろ」と行政が言ってるなら可哀想とは思うが、何の権利もなく過去に最高裁で負けたBの土地使用に口を挟み続けるのはどうかと思う。

半年前に上場を果たしたばかりのjR九州にとってレピュテーションは重要だから、そのリスク対策は念入りにやっているだろうな。

>>10045 匿名さん
業界でも有名なややこしい土地に手を出さざるを得ないのは、不動産業で収益確保しないといけない余裕の無さですね。

>>10044 マンション掲示板さん
土地Bはデベロッパーが所有し続け第三者には譲渡しないなどといった覚書くらいはあったのかもしれない
でも当事者が倒産しちゃったら意味ないわな
昔ヒューザーが似たようなことやってた
国交省は自粛しろっていってんだけど駐車場権利を区分所有者に分譲してた
役所はガタガタいうけど駐車場使用権売ることでマンションを安く提供するというのが会社の経営方針だという趣旨の説明がヒューザーのマンションの重説には書いてある
確信犯

>>10046 匿名さん
それだけサウスゲートエリアの魅力が高まっているともいえましょう

カーサ桜上水というマンションについても、GP田町と似たような紛争になっているようです。
https://life-hacking.net/%E3%80%90%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%80%91%E3%80%8C...

カーサ桜上水に関与しているのは中小の業者ですが、GP田町の件ではJR九州のような有名企業があえて住民とのトラブルを承知でマンション建設を進めているのは驚きです。

法務リスクを徹底的に潰し込んで、勝算ありと踏んだのでしょうな。

>>10049 匿名さん

沿線の九州だったらやらないでしょうね。

本来筋であればグランドパレス田町の管理組合が土地を買い戻せばいい話
金は払いたくない、でも権利は主張する
まるでゴロツキ
住民エゴの揉め事を避けては再開発はできない
サウスゲート未来のためにあえて火中の栗を拾うJR九州には賞賛の拍手を送るとともにその企業姿勢を全面的に支持するよ

＞＞10052
あなたみたいな共感力のない人間の割合が、匿名掲示板には多いですね。
相手の立場に立って物事を考えられない。
こうなると予想して買った人なんてほとんどいないし、一般の購入者は専門知識がある人も少ないので普通は予想できないでしょう。
最初から疑ってかかって、騙されないように最大限のことをしていてはコストがかかって仕方がない。
世の中の契約の多くは信頼が前提となっているんです。
そうでないとコストがかかりすぎるし世の中うまく回りません。
買い手の無知につけ込むなど、企業倫理にもとります。
土地を買い戻せばってそんな簡単な話ですか？
法的に問題なくても倫理的に問題があるということは世の中に山ほどある。

>>10053 匿名さん
じゃあお前が土地買ってグランドパレスにプレゼントしてやれよ

＞＞10054
？
そんなお金ありません。
あなたみたいな人が実際お会いするとどういう人なのか、ネット以外でお会いしてみたいですね。
うまく仮面をかぶって、いい人で通っているのかもしれませんね。

駐車場の賃貸契約だったら契約の期間に関わらず他者に譲渡されたら対抗できない
対抗するなら買い取るなり、買い取れないなら借地権登記を要求すべきだったね
借地権登記されていたら第三者も上に建物を建てられないので土地の値段は駐車場収入から逆算される収益還元価格にしかならないので当然持ち主は嫌がるけどな
まあそのぶん安かったはずなので自己責任でしょ

>>10053 匿名さん
同感です。たぶん自分が当事者でも見抜けたかったと思います。ご高齢の方もいるだろうし、何とかしてあげたい。JR九州の姿勢はかなりまずいと思う。法的に問題なければ何をやっても許される訳じゃない。利益最優先のブラック企業と大差ない。

だけどこの件の報道は本当にクソだな
今まで住んでいたマンションが突然違法建築になってびっくり、住民かわいそう的な話になっていて何が本質の問題なのか一切解説がない
なので大企業の横暴を許すなとか倫理的にどうなんだというなアホな論評が出てくる

＞＞10056
実際は色々とやってきたのかもしれませんね。
でもだめだったのかも。

>>10059 匿名さん
今までマンション側への買い取り打診は何度もあったのだろう
揉めてる土地で手を出す人がいなければ価格は下落
マンション側は相場より格安で土地を購入できるチャンスはあったはず
当然賛成の人もいただろうが多額の費用支払いもあって決議できずってことだろうね
賛成の人は決議できない時点で売るべきだった
もちろんディスカウント価格でね

土地所有者も法人である以上仕方ない
法律上は問題なく建物を建てられる土地なのにマンション側に相場より大幅に安く土地を売ったり更地のまま放置していたら株主利益を損なうことになる
だから落とし所として買い取りを請求していたはず

というか住民としてはどうなのよ
今に始まった話でなく過去も何度も裁判に負けてるくせに問題解決のために何してない
JR九州が建設に踏み切ったということはよほど理不尽な要求するゴロツキみたいな区分所有者がいるからだと想定
話し合いは散々したけど決裂したのではないか
ブラック企業ではなくブラック住民、もしくは芝浦、興南に昔からはびこるブラック利権のにおいがプンプンするんだけど

俺たちの隣の土地に建物を建てるならそれ相応のもの出さねえとやらせねえぞとか土地所有者を反社会勢力が恫喝している可能性もあるというのに一方的にブラック企業呼ばわりとは本当におめでたいな

秀和レジデンスとかも土地の権利関係結構危ないぜ
ビンテージマンションをリノベーションとか喜んで買う若い夫婦は要注意だぜ

>>10063 匿名さん
あなたの話も全て推定ですよ。

>>10047
ＧＰ田町の件は、駐車場専用使用権の分譲とはまったく別物
>>10038にも
＞JR九州が承継したのは駐車場の土地の所有者の立場ではなく、駐車場を専有部分とする区分所有者の立場なので、
とかトンチンカンなレスがあるが、駐車場専用使用権なるものは、マンション内の駐車場（その敷地の所有権はマンション建物の敷地とあわせて区分所有者全員の共有となっている。）を特定の者が排他的に使用する権利を、区分所有者全員が認めているだけのものであり、そこに何の権原も有さない者が建物を建てることなどできるわけがない。
つまり、ＧＰ田町に隣接する駐車場は、専用使用権設定どころか、そもそもＧＰ田町の敷地ではない。それにもかかわらず建ぺい率・容積率が既にＧＰ田町によって行使されているという問題のある土地であるがゆえにもめて、転売が繰り返されてきた模様。
経緯は https://www.sumu-log.com/archives/3999/ が詳しいが、駐車場部分がＧＰ田町の敷地とされなかった理由、分譲時の重説には敷地ではない隣接駐車場も使って容積率等をクリアしたことが明記されているのか、区分所有の対象である土地が本来の半分もないことを購入者は了解してたのかなど、肝心なことは不明。

あと、最高裁判決に言及しているレスの一部にも誤解が見られるが、最高裁はＧＰ田町に隣接する駐車場にマンションを建てるという建築確認の有効性を認めただけであり、駐車場部分の土地をＧＰ田町の土地とせずに分離、売却したことの適否には何ら言及していない。

>>10052
＞サウスゲート未来のためにあえて火中の栗を拾うＪＲ九州には賞賛の拍手を送るとともにその企業姿勢を全面的に支持するよ
取得した土地（駐車場）を公園にでもして一般に開放するなら賞賛するが、マンションを建ててこの一角の実効容積率を違法状態にして、容積率等の規制の目的や趣旨（建築物と道路等の公共施設とのバランスの確保等）を骨抜きにすることが、なぜサウスゲートの未来のためなのか、賞賛に値するのか、説明願いたい。
ＪＲ九州が拾う必要もない栗を敢えて拾う理由は儲けだけでしょう。ＪＲ九州の次の一手は、ＧＰ田町による日照、眺望阻害によって自らのマンションが売れないとして、ＧＰ田町の除却命令を要請することですよ。
それが無理でも、この一角の環境（容積率大幅超過による過密状態）なんかどうでもいいと思っている。準工業地域だからね。

>>10066 匿名さん

もともと賃貸計画なんだが売れないとか何を頓珍漢な事を言っているんだ？
数年前まではタカラレーベンが施主だったし最高裁判決を待って問題ないことを確認してから譲渡したんでしょ。
S-GRANTの計画の頃からあの土地を買い取る話なんて何度でもあったろうし、今の状態は何を言おうと自業自得としか思えないよ。

>>10067 匿名さん

>S-GRANTの計画の頃からあの土地を買い取る話なんて何度でもあったろうし

推測や臆測で住民を批判して話しても無意味ですし不快です。JR九州が本業の鉄道ではなく、しかも地元九州地と全く関係ない土地の不動産で住民トラブル起こしてまで事業を進めている。どこが周辺の利益になるのか理解出来ないし、周辺住民として企業姿勢に大変不満です。

>>10069 匿名さん

住民トラブル？
法的に全く問題ないことが確認されてるし、隣が大きい声を出してるだけで既にトラブルでも何でもないですよ。

>>10069 匿名さん

不満に思ってるのGP田町住人だけだよ、、
近隣住人は迷惑な黄色い垂れ幕を邪魔に思ってます。
で、九州に行ったときにJRに乗らないとかの抗議活動でもするの？

ＪＲ九州によるマンション建築は、違法ではないとしても、脱法的行為であることが明白な土地の二重使用を敢えて行う姿勢はいかがなものか
さらには、それによって建築基準法が骨抜きにされ建物が過密状態になることを容認するどころか、歓迎し賞賛までする周辺住民の感覚もいかがなものか
準工業地域ってこんなものか
とは思うが、高輪地区の住居専用地域に住む私にとってどうでもいいことではある。