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匿名さん
[更新日時] 2024-04-13 12:12:39
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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6069
匿名さん
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6070
匿名さん
静かだろうね。現有する工作物を除却して次の計画がもちあがるまで。
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6071
匿名さん
今でも十分廃墟だけど、これで途中まで壊して止まったら、本物の廃墟だね。
いまでも熱海の崖地にはそういう旅館の廃墟が累々と見ることができる。熱海城に登っていく道路の下とか
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6072
匿名さん
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6073
匿名さん
>>6072 匿名さん
崖だから土止めになっている地下の壁とか基礎を全部壊すと崩落するかもよ
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6074
匿名さん
>ル・サンクは合法!の件はようやく結論が出たようです!
ポイントは新証拠!
この新証拠に関して文京区のお墨付きを得、都条例の趣旨に付き東京都に問い合わせして間違いが無いことが確認された。
★ル・サンクの大規模駐車場に設けられている東西2つのサブントランスドアは、施行令123条1項6に規定する特定防火設備(防火戸)である。
そうするとサブエントランスドア(防火戸)と屋外直通階段AまたはBを組み合わせた形状は、施行令123条2項に規定する屋外避難階段の構造を満たしていることになる。
従って直通階段A,Bは、都条例32条6号に規定する大規模駐車場の屋外避難階段とみなせる。
・駐車場からの避難経路
駐車場→サブエントランスドア(防火戸)→直通階段A,B→避難階(2階・地下1階)
一方
・居室からの避難経路は
居室→直通階段A,B→避難階(2階・地下1階)
防火戸を経由しないので直通階段A、Bは単なる直通階段であり、避難階段ではない
・各サブエントランスドア(防火戸)は、駐車場(車路の付け根)の壁に設けられている。
・従って東京都建築安全条例31条の自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分(自動車が出入りする部分に限る。)に在る。
・以上のことから、ルサンクの大規模駐車場は、2の屋外避難階段を設けていると認められるので、東京都建築安全条例第32条6号の規定を完全に満たしている。
注)サブントランスドアは、都条例30条の規定で令112条19項2号の特定防火設備で区画されている。更に避難の方向に開くので令123条1項6号の防火設備(防火戸)となる。
☆避難階段Cについて
・施行令117条1項の規定により、自動車車庫には5章2節は全く適用されない。
・なので都条例32条6号にて制限の付加を行い、避難階段の設置を求めている。
・従って避難階段Cとしては、令123条2項の屋外避難階段の構造を満たしているだけで良い。
・なので避難階段Cには違反となる法令の適用は、全く存在しないので適法と言える。
ちなみにこんな関係です。並行した法令体系だから(123条以外は)交わることはない。
・施行令5章2節 ・都条例(法40条の制限の付加)
120条(直通階段の設置) = 31条5号
122条(避難階段の設置) = 32条6号
123条(避難階段の構造) = 32条6号(避難階段の構造)
・・・・・・・・・・・・・
・施行令5章6節
128条(敷地内の通路)などは全然適用されない
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6075
評判気になるさん
>>6070 匿名さん
基礎壊して地下構造物も除去すると擁壁が持たないので、次の計画が決まって着工スケジュールが明確化するまで、地上部は解体してもGLより下はいじれないいじらないと思います
また既存基礎利用も検討の一端には入れられていると想像します
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6076
匿名さん
>>6075 評判気になるさん
それなら現存する工作物を上層2階分を削って残りを利用したら良いと思うが。
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6077
マンション検討中さん
>>6076 匿名さん
その案も結構なご見識と思います
解体範囲は極力少ない方がよいですよね
近隣さんに多大な迷惑を掛けますから
ただ地上部が既存と新築に別れていると、分譲及び管理組合運営に難しい点が多々生じることは容易に想像のつくところですよね
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6078
匿名さん
地下住戸が既存と新築に別れても同じ問題が起こるので。地下であっても既存の躯体を再利用するのは難しいだろうね。
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6079
eマンションさん
>>6078 さん
既存基礎・既存杭はぜひ再利用を検討して欲しいです
地下部分の解体の近隣への騒音振動は並大抵ではない(抽象的な表現ですみません)ですから
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6080
匿名さん
再利用できるのなら地上の躯体も再利用するのではないでしょうか。
NIPPOが標識を撤去し解体することを決めた理由として、躯体を再利用するのでは法令に適合した建築物にできないことがあると推測します。
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6081
匿名さん
「大山鳴動して鼠一匹」!否二匹!
最高裁まで縺れ込んだルサンクドタバタ大騒動は何のことは無い、駐車場の避難階段は2つもあった!
じゃないですか!?
>6074
駐車場屋内→防火戸→屋外直通階段=屋外避難階段
ってだけですよ?
知っていたのは元の設計者だけだったのか?では何故NIPPOサイドにアドバイスしてあげなかったのか?疑問は残る所ですね。
「サブエントランスドアは都条例30条区画に従い、令112条19項2号の特定防火設備である。」
とは、審査会から裁判を通じて一言も言われていないんです。
NIPPOサイドが一度でもそう主張すれば流れは全然違ってきたハズなのに、
それどころかサブエントランスドアは電気錠で施錠されているので、
避難の障害になるとか言われてしまってるんですね?
こんな簡単なことが見逃された挙句の現在の惨状ですよ!
まあ一番悪いのはNIPPOサイドと同様位に頭の悪い審査会河島サンでしょうね?
避難階段Cも特段法令違反の部分はないわけですから、建築確認執行停止なんざすることは無かったのです。
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6082
匿名さん
>>6079 eマンションさん
東京都からの解体・撤去の指導があったのではないでしょうか。建築主は標識の撤去もしていますから。
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6083
評判気になるさん
>>6082 匿名さん
標識撤去が、都からの解体・撤去の指導に依るとする根拠はなんですか?
都がそこまでの指導力を発揮しているとしたら驚きです。
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6084
匿名さん
8月26日にNIPPOが行政からの指導によると説明したみたいですけどね
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6085
匿名さん
建築審査会による建築確認取り消しが2015年。最高裁判所で事業者の敗訴判決が確定したのが2019年。事業者のうち神鋼不動産が撤退したのは2021年だそうです。
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6086
匿名さん
>都審査会の河島サンは令122条2項の理解を誤って暴走したことが明らかに。
ルサンクの審査請求人は大別しても原処分に付き21項目!本件処分に付き10項目!計31項目!もの“違反”事由を主張していた!
それに対して河島サンは果敢に対処して、ほぼ全てを却下したが
唯一認容したのが都条例32条6号違反、だが河島サンは根拠法令として令117条2項の別建物と主張。
ところが請求人側は全く逆で、駐車場には令117条2項の適用は無いと主張している。
>「令123条違反? 駐車場上部の排煙塔、チャンバーやサブエントランスの開口部があるので、117条2項の適用は無く、令122条但し書きの適用は無いからA,B階段は避難階段とする必要がある」
この請求人の主張の方が河島サンよりよほどまともですが(実は全然違っている)
対して河島サンは
>本件駐車場は令117条2項に基づき他の屋内部分と耐火構造の壁で区画されており、令122条1項の取り扱いについては、それぞれ別の建築物である。また駐車場排煙塔、チャンバーは外気に面した開口部である。
と請求人の主張を却下した。
また請求人は
>都条例32条6号違反 500㎡超だが本件駐車場には直通階段が設置されておらず安全条例に違反する
と主張したが、そもそも請求人は「令117条2項の適用は無い」と言っているので
河島サンの
「令117条2項の適用により別建物」との主張とは真っ向異なる。また根拠法令については何とも言っていない。
さらに河島サンはこうも言ってるが、令117条2項の理解に致命的な誤りがある。
>駐車場の壁に開いた開口部であっても、屋外に開く開口部であることを理由として、開口部のない壁とみなすことになる
特定防火設備であっても開口部が在った場合には
「建築物が開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合」
とみなせるわけは無いんです!
河島サン令117条2項の適用で大暴走の巻でした
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6087
eマンションさん
>>6084 匿名さん
した「みたい」ということは、あなたの推測?
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6088
匿名さん
この現場、解体を請け負う会社もなければ、設計を受託する事務所もなく。
ましてや新築を請け負うゼネコンもいるわけがない。
なんでかわかる?
いるわけないのよ。
皆さま全員、完全に撤退すると思うよ。
逆にあなたがゼネコンの社長でやりたいと思いますか。
勘違いしちゃいけないよ。
事業をそこでやれる人が実際に存在しなかったら、
その不動産てのは実質ただの遺構、まさに死に体よ。
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6089
匿名さん
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6090
匿名さん
契約があるから無理だよ。熱海の旅館跡の廃墟みたいなのが見れそうで悲しいわ。
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6091
マンコミュファンさん
>>6088 匿名さん
だからNIPPOが自力でやるんでしょ?
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6092
匿名さん
建築主:株式会社NIPPO
設計者:株式会社NIPPO一級建築士事務所(東京都知事登録第15795号)
施工者:株式会社NIPPO(国土交通大臣許可(特-4)第1790号)
なんということでしょう!
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6093
評判気になるさん
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6094
マンション検討中さん
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6095
評判気になるさん
NIPPOは、道路屋さん。
ル・サンク小石川後楽園の設計・施工、
ル・サンク森下の設計・施工、
いずれも他社に依頼。
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6096
通りがかりさん
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6097
匿名さん
>>6087 eマンションさん
行政から指導を受けていたとの説明でしたね。8月26日の説明会の議事録を入手すれば分かるのでは?
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6098
匿名さん
その東京都を訴えてる最中なんだからさ指導も草もないと思うけどね?
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6099
匿名さん
>ル・サンク駐車場の構造を全然理解できていない!
都審査会(河島サン)と審査請求人(日置先生)とNIPPOサイド等はですね?
なるほど?駐車場は都条例30条に基づき区画されているので
東西のサブエントランスドアは令123条1項6号の防火戸である,そうすると
>各防火戸と直通会談A,Bを組み合わせると,令123条2項の屋外避難階段の構造を満たす
ということが良く分かる
さらに30条区画された駐車場棟は、居住棟と一切繋がっていない完全な「別建物」である。
なので100㎡区画も草もないわけで、当然令5章2節の適用もない。
まあ自動車車庫と居住棟は車路のトンネル部分で接しているから、この部分だけに令117条2項を適用すると言っても良いが、
>旗(竿付)状の駐車場全体に令117条2項が適用されると言うのは明らかな誤り。
なので都条例32条6号の適用と令117条2項とは何の関係もないわけですな。
なので避難階段Cも全然問題無!
注)都条例30条:耐火構造の床若しくは壁又は令第百十二条第十八項第二号に定める特定防火設備で区画
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6100
匿名さん
駐車場の左下に避難階段らしきモノが描かれていますが、コレは一般的な避難階段のイメージです。
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6101
匿名さん
>>6098 匿名さん
東京都は損害賠償訴訟を起こされたからと言ってNIPPOに指導するのを控えたりはしないですよ。
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6102
匿名さん
地上部分を壊しても、廃墟感が増すだけなんだけどなあ
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6103
マンコミュファンさん
道路屋さん設計・施工のマンション。
蕎麦屋のカレーライスみたいなもん?
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6104
匿名さん
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6105
口コミ知りたいさん
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6106
匿名さん
>6074
>6099 ル・サンク駐車場の屋外避難階段
東西のサブエントランスドアは令123条1項6号の防火戸である,そうすると
>各防火戸と直通会談A,Bを組み合わせると,令123条2項の屋外避難階段の構造を満たす
ということが良く分かるような「屋外避難階段」の解説図です。
この
「防火設備」(令123条1項6号の防火戸)が”サブエントランスドア”に当たる
「屋内」とは駐車場で防火戸を開けて出る
「屋外」とは屋外通路で居住棟からは直接、屋外直通階段A,Bに行ける
何のことは無いル・サンクの駐車場には元々屋外避難階段が2つもあったじゃないか!
と言う図ですね?
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6107
匿名さん
おととい、堀坂の勾配が急なところ、メゾンKの前で、ガードレールの修理をしていましたけど、事故があったのでしょうね。
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6108
評判気になるさん
結局、NIPPOさんのマンションは解体する会社も設計する会社も、新たに施工する会社もいずれも存在しないということで永遠にこのまま遺構として残るということですね?
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6109
匿名さん
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6110
評判気になるさん
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6111
匿名さん
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6112
マンション掲示板さん
>>6108 評判気になるさん
大きなお世話
自社でやります
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6113
マンション掲示板さん
>>6107 匿名さん
急勾配だから
事故が起こらないようにしてもらいたいです
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6114
匿名さん
NIPPOの指定確認検査機関都市居住評価センター(ユーイック)を相手とする裁判はまだまだつづく
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6115
マンション掲示板さん
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6116
匿名さん
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6117
匿名さん
猿之助さんも検察庁も控訴しないで判決が確定かな...
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6118
マンション掲示板さん
控訴せず判決確定したそうです。それに比べてルサンクのデベは、(ry
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