湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

100階建てが増えてくると、今のタワマンは低層マンションになるのか？（笑）それとも団地扱い？

100階建なんて、現実的か？

新宿では６５階建が決定ですね。
まあ、技術的には１００階ぐらいは可能なんでしょうが、採算性の問題ですかね。

100階建だと、建築費が天文学的に高くなって誰も買えないのでは？

ブルジュハリファって何回建てだっけ？

どうなんでしょうねえ。
６５階建ては、野村は最多価格帯６０００万円台で売るといってますけど。

このご時世、最多価格帯が6000万なんて良心的じゃないですか

たしか、最初の入居は２０２２年だったはず。
その頃に向けては、価格は落ち着いてくるという見通しなんでしょう。

まあ、湾岸と関係ないのでこれくらいにしておきます。

最近建築費下がってるからね

WCT神がいないと、免震だ地震だ、くだらない話題ばかりでさっぱり盛りあがらないな。

>>8007
最多価格帯6000万円だけじゃなく、最多占有面積60平米中心な。つまらんマンション。

建設費は、戸数を増やすほど安くなるでしょ。

タワーの場合、縦に伸ばす必要があるから、逆にコストが掛かるぞ。

>>8009
建築費は上がってるぞ。
熊本の復興やオリンピック関連も今からだから、更に上がる。

カードでマンション買えるようになりたいですねー。

http://yozawa-tsubasa.info/archives/10918

>>8014
建設費は最近下がってるよ。
熊本地震の影響は読めないけど、円高で建築資材が安くなってるし、人手不足も解消してきてるからね。ここ読んでみな
http://www.kensetu-navi.com/bunseki/shisu_kentiku/doukou/201603.html

>>8014
建設費は需要の増減より建築資材の為替に大きな影響をうけるんだよ。
このまま105円くらいで推移するなら2018年には2014年度の建設費水準に戻ると思う。
2014年度の建設費で建築してるタワマンだとベイズ、KTT、GFTあたりかな。そのころの売価には近いうち戻るよ。ただ、その時期は最短で2019年度以降販売開始のタワマン。勝どき東とか選手村跡地は需給ギャップもあるからかなり安くなると思うよ。勝どき東で坪320くらいになるんじゃないかな。

TTTの新古が坪200で7年間も放置されていたことを思うと、選手村は経済状況によっては180前後まで下がる。

流石に下がる理由無いでしょう。
坪単価450万くらいまでは上がるんじゃ無い？

人件費高騰が止まらないうちは値下がりは無いのでは？
東京の不動産は主要な海外の都市と比較すると激安だし。
10倍まで上がっても驚かないよ。

>>8020
だから人件費高騰もおさまってるんだって。
建設費はどんどん下がってます。勝どき東は坪320、選手村はせいぜい坪210とかでしょうね。

東北大震災→人件費高騰→マンション買う→人件費元通り→　買った人大損　（笑）

建築費が高騰してる限りは下がることは無いかと。
今からは熊本の復興やオリンピック関連も始まるしね。

湾岸にも断層あるみたいですね。

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。海外から購入する人が減らない限りは下がることは無いかと。

おそらく、都心と湾岸は外国人が住むエリアになってきますよ。政府もそれを推進してますし。
庶民は郊外に追いやられる。

今年度いっぱいまでが、庶民が湾岸に買える最後のチャンスになります。

海外に比べて激高でしょｗ　そこ間違ってるから誰とも話し合ってもらえないんでしょｗｗ

日本の不動産を買う外国人がいるのか？　地震だらけで買いたくないだろ。

東京の不動産は、主要な海外の都市と比較すると激安ですよ

そもそも、なんで外国人が東京の不動産を買い漁ってるのか考えてみた事ある？
何故だと思う？

単に好きだから？
違うよ。
単に激安だから。

東京オリンピックが終わる頃には東京もグローバル化が始まる。

都心と湾岸は一部の金持ちだけが住むエリアになる。もちろん、日本人だろうが外国人だろうが関係なくね。

日本の庶民は買えない価格まで上がってしまうよ。

もう一つの可能性は民泊。
パリなんかは民泊が流行りだしてから不動産価格が高騰している。高値で貸せるから。

もし、日本に訪れる外国人が増えるのであれば、民泊も許可されるだろう。
そうなればパリと同じように不動産価格が高騰する。
ただし、観光やビジネスに便利な場所が選ばれるだろうし、法律改正によって変わる可能性がある。

>>8028
韓国ソウルでは、東京の10倍から20倍の価格まで上がって庶民がヘル朝鮮なんて言って大騒ぎしてるよ。家賃が高すぎるんだと。

観光に来てくれるのはいいが、外国人と一緒に住むのは無理だ。

よって、価格がどうなろうと、パスする日本人が多いと予想。

自分の横の部屋が民泊とか、もう話にならない。　出かけてくるわ。

現段階で言えるのは、ここ数年間で見たとき、現在の首都圏における不動産価格は、まだ高い水準にあるということです。ただし、相場をけん引してきた中国マネーが当てにならなくなった以上、今の状況が一連の不動産ミニバブルにおける「天井」と考え、売却することも検討すべきではないでしょうか。

また、マンション価格を押し上げる要因となっていた相続税対策の需要が、今後は国税庁の課税逃れ防止に向けて動く可能性が高く、節税効果に疑問符が付くことが考えられます。さらに、旭化成建材の杭打ち工事データ流用問題などの表に出てこなかったリスクが顕在化し始めているため、今後、不動産を買い控えする可能性が高くなることは否定できません。

それでもやっぱり騰がっていくのがTOKYO、騰げていくのが東京
大袈裟に言えばもう日本国内だけでどうこうってのは無くなった
幸か不幸かお江戸もそういう世界の銭のマーケットに組み込まれた

もし10％も下がればすぐに国内外からいろんな銭が動く
中国マネーだけじゃない

APAホテルがガンガン建って、民泊需要を吸収してくれるよ。
露店風呂や朝食バイキングが日本旅行の目的にもなってくんじゃね

グローバル化が始まるから、10倍になっても驚かないよ。
そもそも、庶民が都心に住めた今までが異常だったのだよ。

そもそも、東京の不動産は安すぎるんだよね。

>>8032
グローバル化に取り残されないようにな。
俺の部下の半分はもう外国人だぞ。イエール大学やワシントン大学など、そこそこ優秀な若者も多い。

個人の願望はいらないよ

今年から安くなってるね。下落スタートしてる。

東北大震災→人件費高騰→マンション買う→人件費元通り→　買った人大損　（笑）

>>8042
えーマジか？買っちゃった人は損しちゃったのか〜笑
じゃこれから安い物件がバンバン出てくるんだ？で、どこどこ？
まさか山奥じゃないよね〜

早く起きなさい、遅刻するわよ、笑

ちと、価格の話多すぎだな。

俗心が切れないか、煩悩に苛まれているだろうし、
人間として低いんじゃないの？

結局、誰と住むかで100%どこでもよくなるんでしょ。
マンションを生涯で一度でも買う人は、次男坊かな。地方者？

それも減り、９９％の人が君たちのような考えをする必要がないわけだ。
マンションを買うという状況がいかに特殊なのか、そこから考えることだよ。

できれば地元で暮らしてくれ。それが一番カッコいいことがわかる。
地元と過去、親兄弟、家族を捨てて、それ以上のものは手に入らない。

俗心と煩悩に苛まれている。非常に恐ろしいこと。

>>8044
地元で働けるなら、みんなそうすると思う。

地元で働けないから、地方から花の都大東京に出てくる訳ですよ。

千葉、神奈川辺りは別だけど、それでも満員電車で1時間半通勤とか考えたら、都心部に住みたくなるでしょ？

んで、戸建ては無理なので、マンションに行き着く訳ですよ。

そういう事でこのコミュが盛り上げると　笑

東京も都心は安すぎるので2倍くらいには早々に到達するんじゃ無いかな。
湾岸はどうだろう？

２倍になっても買い替えができないでしょう。。2倍で売って、2倍で買うっても、絶対大損するわ。考えないことだな。

8045　

だからその満員電車が東京なんだろ。満員電車がタワマンなんだろ。
何を言ってるんだ。君の実家がすごく遠いなら仕方ないけど、

地方の特典は、遠ければ遠いいほど、電車で座れることだよ。
座って来れること。

>>8048
あなたの言ってる「地方」は、どこを想定してるのかな？

電車で座って都心に通勤出来る所は、近郊だと思うけど。

湾岸が庶民に買えるのも、今年が最後のチャンスかもしれんね

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。
激安が是正されるまでは売れ続けますね。
グローバル化が進んだらあっという間に2倍まで上がるだろう。

>>8048
意味がわからん。

賃貸
ドゥトゥール76件
GFT52件
だんだん減ってきてる？以前ドゥトゥール90件くらいあったんだよね？

完成直後は一気に出て、売れそうにない場合は一度引っこめたり賃貸に出したりするだけですよ

>>8053
賃貸はサイトによって更新がちゃんとされてないから空いてるように見えるだけですよ。
例えばGFTの賃貸は残り35件ですし、DTももっと少ないはずです。不動産屋に聞けばわかりますよ。

来年は坪200前後で論議してそうだな（笑）

そう？楽観的すぎない？

俺は400万前後で議論してる可能性の方が高いと思うけどな。オリンピックの建設も始まるしね。

>>8053
GFTの賃貸募集中は100件近いでしょ？

湾岸は素晴らしい

>>8055
そうなの？それどこ情報？

>>8059
渋谷って、本当に谷なんだな（笑）

>>8057
どうしてそこまで楽観的なのか不思議でしょうがないな。豊洲の成約価格帯は下がりっぱなし。なのに売出価格だけ上がっている。

一番更新が早いと言われるこのサイトみれば

GFTは募集中は３３室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/9333

DTは募集中は４９室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/8454

実際はこのサイトでもリアルタイムではないので、今はさらに契約進んでるから募集住戸はさらに少ないと思われる。賃貸としては高級な金額に属するにも関わらずなんだかんだ都心３区だから埋まるの早いよね。

>>8063
これをみるとGFTもDTもほぼ同じ部屋数出てますが、成約済みの数に差が出ていますね。GFTのほうが家賃は高いにもかかわらず成約数が多いので、これはやはり中央区と港区の差、港区強しといったところでしょうか。

>8063

ＤＴ家賃やすいね。
利回りどれくらいなんだろう。

GFTは港区ということ以外何もない。

DTは中古がまだ１件も売れていないという怪。値付けの問題か？

>>8067
立地と眺望の問題？

≫8067
売れてるよ。出し値より３００万ぐらい下げたらしいけど。
それでも購入時よりは１０００万アップ！
新築は１７００万上げてるんだから、そりゃそうか。

スミフが今売ってる新築値と同じレベルの値付けなら売るのは難しいだろうね。

だって買う人は中古は新築と違って仲介料が３％余計にかかるわけだから、３％くらいは引かないと。さらに、プロのスミフが売っていても簡単に売れる値段でないわけだから、素人が中古で売るには現在のスミフ新築値段から５％くらいは引かないと売るのは難しいと思われる。

レインズで中央区晴海の売却履歴はクロノレジデンスしかないよ。まだ売れてないはず。

>>8069
え？レインズみてもDTは未だに一軒もないけど。どこみて売れてるって言ってるの？

のらさんも、このサイトとこのサイトの住民でやれてるとこもあるからそんなにうるさくいわないんじゃない？マンコミで話題に上がればブログのアクセス増えるわけだし。

>>8074
のらさんのレインズデータ分析面白いね。散々話題になったWCTのデータもバッチリ出てる。だだ下がりとか言ってたけど結構、高値維持で成約してるね。
http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

なんだかんだ言われても港区は強いですね。WCT３３０、TD３３０、キャピタル３４０、グローヴ３５０、GFT４２０、Vタワー４５０という相場は湾岸内ではちょっと突出しておる。サウスゲートの再開発が竣工してきたらどうなってしまうのだろうか。

>>8076
港区湾岸がなんだかんだ湾岸の王様だからね。汐留港南芝浦お台場はサウスゲートの再開発で、より一層他の地区を突き放すでしょう。
豊洲はだだ下がりなので、結局都心3区、その中でも港区のマンションが最強ということですね。

>>8072
つい先週契約終わったけど、引き渡し未了。

一般的には引き渡しが終わらないと契約完了にならんよ。だってまだ手付放棄すれば解約できるから。

港区はやっぱり高いですね。湾岸のアッパーリミットを上方修正してくれる存在。港区内陸の底辺を是非超えてほしい。そうすれば湾岸全体に恩恵あり。

港区湾岸は交通利便性が突出して良いのと、やっぱり港区というアドレスが効果的なんでしょう。

生活スタイルによるけど、そのエリアだけの生活しやさだったらファミリーにとっては豊洲のが平均して高いと思うし。

サウスゲートスレより港区湾岸の今後の予定。ちょっとズルいと思うくらいの資本投資予定。まあどんな風に変わるか興味は沸きますね。


＞＞＞
先日の経済諮問会議でも品川・田町・大崎の官民合わせての再開発推進が確認されたようですね。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

新駅エリアのビルと下の３つは計画詳細がまだはっきりしていません。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

2018年から2024年くらいまでが竣工が密集していて熱い感じです。　

「羽田滑走路耐震工事改ざん＝東亜建設、社長辞任へ－薬液注入、予定の５％」
http://www.jiji.com/jc/article?k=2016050600584&g=soc

工事は大地震が起きた場合、同空港Ｃ滑走路の液状化を防ぐためで、東亜建設は地盤に薬液を注入する工事を担当。しかし、本来注入すべき量の5.4％しか注入していなかった。

＞8082
サウスゲート計画って、浜松町は入らないんだが。
http://farm2.static.flickr.com/1695/24956614900_da2e3e37cc_o.jpg
修正してやり直し！

>>8084
そもそも再開発が持ち上がって後付で作った概念なんてどうでもいいんだよ。各々の再開発か独自に動いてんだから。本質は港区湾岸にいかような再開発が出来上がっていくかが大事なわけ。仕事できない奴の典型だな。

>>8085
情報が明らかに間違っているのを正当化して詐欺まがいなので、もう一度やりなおし！

＞8082

サウスゲートというくくりよりも、実際に規制が緩和される特定都市再生緊急整備地域（従来のアジアヘッドクォーター計画)の範囲は、さらに小さい。

サウスゲートのエリアでは羽田空港の高さ規制があって、180ｍを超えるビルは建たない。
NECスーパータワーがサウスゲートの北端にあるが、それが限界の180m。
更に遠い浜松町では、200ｍ級が建設されているから、仲間に入れたいんだろうけど、残念（苦笑）

>>8080
港区の内陸底辺って新橋とか芝公園、三田あたりだと思うけど、芝浦なんかはすでに同じくらい。汐留はとっくに超えてるし、湾岸 < 内陸底辺 って発想が古いね。
2020年には高輪くらいは超えてくると思うよ。麻布、白金、赤坂、青山、六本木あたりは超えられない壁だけど（笑）

8088
新橋、芝公園のどこのタワマンと比較してんの？

っていうか、8082の誤情報を削除しとけよ

>>8089
エリア全体の平均で比較してる。レインズの成約事例の平均では芝公園、新橋エリアと芝浦では同じか芝浦のが少し上。汐留はもっと上。

>>8090
サウスゲート云々はともかく、港区湾岸の再開発という意味ではなんらまちがってない情報だと思うけど。

>>8091
それは単純に平均築年数の差でしょう…
最新の湾岸タワマンの平均とボロボロの内陸マンションの平均が変わらないという現実。

リアルに、三田と芝あたりなら同じ築年でも芝浦のが高いという現象が出てきているのは事実。湾岸に対する価値観＝安いという時代ではなくなったのは確かでしょ。豊洲みたって下手な都心部以外の内陸よりは高いわけだから。

だから、どのタワマンと比較してんの？
答えられない？

>>8092
サウスゲートに浜松町を入れたいんだろうが、明らかに違う。

>>8082
浜松町もそうだが、竹芝も浜離宮もサウスゲートじゃないし
ひどい誤情報だな。半分以上ねつ造。

タワマンに限定せずだよ。三田・芝の築浅、シティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりは芝浦の築浅より安いか変わらないレベル。

三田・芝あたりとはほとんど差がなくなってるのは事実だと思います。芝浦駅前がガラッと変わった後は、三田・芝より芝浦のが上になる可能性は十分あります。

どの物件かどうかで違うんだから、物件を特定しないと比較できないよ。

＞タワマンに限定せずだよ。

ほらな。
仕事できない人は、こっちだった

同じ築１０年超えでもグローヴ、キャピタル、PT芝浦と同等以下の中古価値のマンションは芝・三田は結構ある。築浅みてもティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりならTBTやGFTのが高い。三田ではレジ三田だけ別次元にいるね。

以前だったら、例外なく芝浦は断然安かったから差がかなり縮まってる。