湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

第二次世界大戦の10回分の人口減少で、どうなるのか、1つ言えることは、家を買うには、人類史上最悪のタイミングだということ。

将来タワマンは、社宅に良いかもな。社員で風呂入って、会議とカラオケして（笑）子供も一緒。一緒にバスで会社へ（笑）

俺は嫌だけどな。

売りに出ちゃってる時点で、そのマンション疑おうな（笑）誰も住みたくねーわけだから。

>>1572
表示価格と成約価格は違うよ。
近辺の場合もあるけど、離れてる場合もある。
ローン審査済ませて早く買えることをアピールすると値引きして買いやすいよ。
次のとこ決まって早く売りたい人は多いから。
応じなかったら諦めるのも今の中古の買い方かも。またすぐ同じようなのでてくるから。

湾岸はこれからもガンガン上がって高級住宅街になるんでしょうね。一方で世田谷などの地位が低下する流れでしょうか。

>>1587
高級住宅街というか、都心居住の利便性を存分に謳歌できるレアなエリアとなるでしょう。リニアや羽田空港へのゲート駅となる巨大なターミナルと周囲に出現する日本有数のビジネスの中心からすぐの場所に住環境が整ったマンション街区があり、そこにあるマンションに住むというのは、かなりのプレミア感がある。

>>1588
ということはこれからもガンガン騰がりそうやね。

>>1589
ガンガン上がるかは別問題。日本経済の成長と所得の向上に依存する。いくら便利で羨望される場所でも、所得が増えないまま、いまの価格からさらに上昇したら買える人はいなくなる。ブランドエリアの超高級低層マンションは坪700-1000もあるが、大規模タワーマンションはいまの経済状況が良い方向へ激変して、金利が上がらない限り、坪400が限界じゃないかな。

>>1590
坪400。標準ファミリータイプ80平米3LDKとして9700万円。それが限界だろな。

平米数を減らしていくんでしょう。坪単価はもっと上がるかもね。

坪単価600くらいまでは上がると思うよ。
400なんてオリンピックまでに達しそう。

マイナス金利がどう影響するか？北欧では不動産価格上がったようだね。

>>1593
400は既に到達してない？
600って55平米で1億だよ？

世間一般の平均年収が上がってないのに、
不動産だけ低金利や相続税対策、海外投資家でひとり歩きしてきたから、
今後はインフレでもない限りそこまでにはならないよ。

>>1595
港区には2億なんて簡単に払える人がわんさかいるよ。

>>1596
わんさかってどのくらい？
港区の世帯の何割くらいのことを言ってますか？

でその人たちが湾岸を買いに来るとでも？
湾岸の中心は年収1000万～1500万（ダブルインカム含めて）のサラリーマン層です。
その人たちが2000万～3000万の年収にならなければ坪600万にもならないという事です。

DTの売れ行きを見れば湾岸の限界ラインが分かると思います。

>>1597
ツインパークス、GFT、キャピタルマーク等、湾岸タワマンで坪400超え結構出てきてますよね。
GFTは港区の購入者が4割、3Aからの購入者も数十世代いたとのことなので、湾岸買いたい金持ち層のニーズもかなりあると思いますが。もちろん坪600まであがるとは思ってないですよ？でも坪400止まりと言われると違和感がありますね。

>>1598
その港区と3Aの購入者が住居用に使ってるかどうかですよね。
新古や賃貸物件を見るにGFTのようなケースは今後厳しくなってくると思います。
しかも販売時は平均400はいってなかったですよね？
新古で出てる価格は売主が売りたい価格で成約価格ではないので、平均400とは言えないですね。

入居後、大量に売りが出てる時点で終わり（笑）

>>1599
成約価格で400超えてるっていってるのに…

>>1567
お台場民だけど、これはさすがに高すぎるから売れないと思う。
そもそも20階は中層階の上のほうで、虹橋ビューでの東京湾の眺望は、UR団地の影響で24階以上でないと抜けてこないんだけど、そこから上の虹橋ビューが出ていって話。
この物件は、たぶん380〜400くらいで売れるんじゃないかなと見ているよ。
20階までの中層階の虹橋ビューは、今までは360〜380くらいの成約だった記憶があるよ。

>>1578
まぁ、良いことでもあり、悪いことでもあるかな。
メリットもデメリットもない、それがメリット。安心を買う、見たいな。PCTみたいに悲しい展開になるよりはマシ。ツインパークスみたいな展開よりは劣る、ってイメージかな。

>>1533
WCTと賃貸を比較対象にしてる時点で(ry

>>1602
南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね。
虹橋＆東京タワー＆東京湾＆富士山＆観覧車ビューと最強の組合せビューが全て臨める。
まぁ南西角は、分譲時値付けが坪330〜380と結構高かったのもあるが。
この物件は北西角で中層階なので、そこまで貴重でもない。20階と高層階には近いけどな。

＞1601
GFTの転売組の値付けは異常だし、成約しているとしても、どうしても欲しかった買い逃し客でしょ。今後、GFTが数年たった後でも坪400以上で安定的に成約するならほかの湾岸マンションも坪400近くまで上がるだろうしそうなれば良いことだけど、「新築未入居」じゃなくて数年使用後のほんとの駅徒歩9分の「中古」が全部坪400万で売れ続けることはまずありえない。駅直や駅３分以内物件なら別だけどね。

武蔵小杉の方が高い？
なら、湾岸のほうがお得かな。

>>1605
ほぅ北西より南西で、南西角はそんなに色々見えるんですね。

＞1605
＞南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね

その位置の部屋って中古で出たことありますか？たぶん、そういう部屋って持ち主がなかなか手放さないから中古が出ないんじゃないかと思います。湾岸って虹橋ビューの部屋はどのマンションもプレミアで売りに出にくいですよね？

タワーズ台場ってレインボーの反対側にデカデカと空き地あるけどアソコに建物できたら片側完全につぶれるよね。
眺望が潰れるけど、寂れた地区が発展してくれる。
ジレンマだねぇ。

>1606

別にGFTが特別というわけではなく旧価格のマンションは分譲時から坪100アップしての成約は今当たり前なんだよね。トミヒサやスカイズに限らず、都心部件なら分譲時よりそのくらいはアップしてるわけよ。旧価格物件が坪100アップで中古を売却するのが暴利なら今都心で売ってる中古のほぼすべてが異常ということになる。GFTだけ限定しているあたり単なる妬みでしかない。

また、投資目的が多くなった現在の大手の大型物件では引渡し後の転売は900戸クラスなら5％の45戸くらい、賃貸は10％の90戸くらいでるのが普通にもかかわらず、GFTの引渡し直後の転売はわずか数件、賃貸も50件程度と販売時から含み益が多いとわかっていたため買いが殺到した物件ながら購入者は実需目的であったというのが既に数字から読み取れるわけ。港区湾岸で突き抜けた価値になったGFTにWCTさんの嫉妬が燃えさかるのはわかりますが、購入した人達のほとんどは芝浦でつつましく生活したいと思って所有しているだけですからそんな執着ネガはやめましょう。芝浦が上がれば港南4丁目にも間接的なメリットは必ずありますよ。

GFTって賃貸の家賃安いよね。

定期借家契約だからでは？

安いのあるじゃんこれ借りようかなって問い合わせたら定期借家だった。数ある中でなぜかいくつか安い家賃になってる部屋は定期借家なので事前に確認したほうがいいですよ。

今どき、定期なんて普通でしょ。

いくらで貸せるかが、その不動産の本当の価値だと思ったほうが良い。
利回り小さいなら、実力以上に価格が高いんだから売るチャンス。

GFTの賃料相場は＠15800-14000くらい。湾岸ではツインパークスの次点。これが安いならWCTとか千葉埼玉のレベル。

定期借家は家賃1割くらい安くなってるからお得ではある。

＞１６１７
利回りどの程度？

>>1610
南側の眺望より北側だから問題ないでしょ。

WCTの虹橋がきれいに見えるでっかいダイレクトウインドウの部屋が欲しい。マジで。
誰か6000万くらいで売ってくれんかのお。無理だとはわかっているが。

北で眺望が良くても・・・。
お天道様1日中当たらないからね。

>>1611
もう少し短めにお願いします。夜ですし。

WCTとか家賃相場＠9500円-10000円だけどな。安っ！さすが！坪300万で買ったら利回り3％台。投資としても厳しい物件ですね、中古が常に20件以上売れ残っているのも納得です。

>>1622
有明、お台場は北向きが眺望良くて高い方角なんだよね。
日中は働いてる人はいないしね、ダブルインカムが当たり前になった今、そんなに嫌がれる方角ではないんですよ。
虹橋と東京のシティビューは有明とお台場からしか見えない最高の眺望ですよ。

GFTの利回りは標準的な部屋で5.3-5.4%、レンジは5.0-5.9%ほどだから都心の新築物件としてはかなり良い方ですね。

>>1624
WCTの賃料相場9500円から10000円のソースは？脳内？

＞1611
それは同意だが、GFTが今のWCTみたいに10年落ちになった時にはどうなってるんだろうね？
上のほうに11月から1月までの3ヶ月で7件成約というデータ張ってあるが、普通10年以上経過した
中古マンションは検討者が築10年以内という縛りをかけて検索からはじかれるという話もあるのに、
さらに駅徒歩10分以上のマンションが坪300万以上で今だに短期間に7件も成約というのは
少なくとも常識ではありえない話。WCTが普通の常識では測れない人気マンションであることは
間違いなさそうなんだが。

＞1625
北部屋ってタワマンの妥協の産物でしょ。
そもそも、有明、お台場なんて、住みたくないし。

GFTもWCTも好きではないが、
GFTの敷地のゆとりの無さはひどすぎて貧乏くさい。
建物、道路に近すぎるでしょ。

＞1624
GFTって築10年落ちの中古マンションを貶して、自分のマンションが優れていることをアピールしないと精神の安定が図れないくらいのダメマンションなんだということは納得！笑

WCT賃貸で住んでいたことあったが、いつも20件くらいは賃貸募集がでていて借主相場なので募集家賃から1-2万くらいの値引きは当たり前でしたね。実勢相場は＠10000円前後は事実ですね。WCTのような極端な巨大物件は賃貸も中古も常に沢山市場にでていて買主借主相場なので値引きがしやすいというのは買主、借主にはメリット。

＞１６２８

GFTは徒歩9分の物件なので10年後の検索で10分以上の物件にはならない時点でお話にならない。

別に築11年の物件で分譲時より坪60上がってる程度でしょWCTって。現況での都心物件の平均では築10年で分譲時より80-100は上がっている物件がほとんどですから、WCTのように10年後価値が保たれているかどうかと言われても何をおっしゃっているのだろうかとしか言いようがありません。

＞1632
まぁた、そういうデタラメ書くから、WCTは最後の売り時だとか逃げ場とか言われても信ぴょう性がなくなっちゃうんだよね。WCTが坪9000円で借りれたら大したもんだ。

GFTの敷地面積はグローヴやケープとCMTとほとんど変わりませんよ。最近の物件にしては敷地面積は広い方なんで全く説得力がありませんね。道路に近すぎるって笑。WCTなんて首都高速とあの悪評高い海岸通りの目の前に建ってますけど。。。大気汚染ハイリスク立地のWCTはどうしたらいいんですか。

嘘じゃないから笑。不動産屋にいって気に入った部屋の価格交渉してみ、大体の大家が1-1.5万の減額は飲むよ。君が知らないだけ。だって自分の物件の平均中古相場が350だって勘違いしてたんでしょ、誰かが坪300ですよってレインズの平均を明示してくれるまで。

ＷＣＴの賃貸物件の賃貸料。＠１２０００－１４０００のレンジ。築１１年ね。

坪３００万としても利回り4.00－4.66％

ＧＦＴは新築で＠１４０００－１５８００しか取れないの？坪４００万で買って？

利回り3.50-3.95％？それこそ、低っ

また相変わらずの都合のいいデータだけ抽出してるよ。坪１２０００－１４０００円で貸してる？？マジで笑うしかない。
徒歩14分、ホームまで実質20分弱の非免震、築11年の古臭いモノレール物件が坪14000円で貸せるのなら中古成約が坪３００では収まらなかっただろうね。WCTの賃貸実勢は坪9500円-11000円程度ですよ、不動産屋行こうね。中古データも坪350とか嘘ばっかりついてるもんね。

＞１６３５
GFTのほうが部屋の数も多いし、高さも低くありませんでしたっけ？

＞1635
Google earthって便利だね。簡単に空撮写真撮れる。これがwctの敷地周辺を真上から撮ったもの。
配棟に余裕があるし、周囲もグラウンドや公園でゆったりしてる。

グローヴ、CMT、GFTはいずれも800戸台で大体同じで敷地面積も大して変わらない。ケープは1000個超と大きい分敷地面積も他より少し広い。

GMTの高さは？

さて、Google earthにはまだGFTの建物が登録されてないようだが、GFT周囲をまったく同じ高さから同じ面積を空撮したもの。雑居ビルが密集してゆとり無さすぎ。

>>1598
最高500くらいと考えてますかね？

でも首都高＋トラックがバンバン走るあの海岸通りという港区ナンバーワンの大気汚染リスク道路沿いに建ってるね。Google Mapって便利ですね。
WCT住んでたら喘息になりそう。

クロノ、ティアロ、豊洲タワー、シンボル辺りは土地が安いせいか、
すごくゆったりしてる。
あれを港区でやったら、簡単に億越えしちゃうんだろうね。

そりゃ徒歩14分ホームまで20分弱で周囲に嫌悪施設に囲まれた港区の辺境地、港南4-5丁目で多少はランドプランに余裕がなかったら坪50でも売れないって笑
でも海岸通りと首都高沿いに立ててる時点でランドプランに余裕なかったんじゃない？せめて60-70メーターは離れないとさ、首都高X海岸通りだよ。

>1643
WCT,GFT,豊洲タワーを同じ縮尺で貼付してもらえませんか？

＞１６４７
でもGFTは酷すぎるよ。

>>1608
そうなんですよ。まぁ西の高層が観覧車以外全部見えるので、西が一番美味しいって話ですね。北は有明からの東京湾ビューで虹橋もバルコニーからしか見えないので、そうでもない。で、南は観覧車ビュー。
てことで中層以上の南西角が一番高いんですよね。
で、そっち方面の物件はここ数年見ていない…。住人愛され度が分かりますね。その方角の物件が数年間1件も出てこないのが平米単価下がる要因でもあるんだけど(笑)

＞1638

じゃあ、これは何？７９８０万円、賃料３２４，０００円　利回り4.06％　８６．８５平米

坪賃料１２３１０円。　あなたが示した上限１１０００円をはるかに超えてるが。

嘘ばっかついているのはどっちなんだかね？

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/14693119/

現実みようぜ

首都高 X 海岸通り X WCT = 坪304　笑

喘息や呼吸器疾患のリスクを省みず『首都高 X 海岸通り』沿いに住んでる勇気は買うぜ。肺が強いんだな、たいしたもんだ。

>>1609
出ないですね。
ていうか、最近23階以上はどの方角も本当に出ない。出るのは低層階ばかりでたまに20階とかの中層階。それも平均を押し下げてる要因なんだけど。
虹橋ビューは確かに他の物件もプレミア扱いでなかなか出ないし、WCTもたまにしか出ないけど、お台場はリアルに1件も出てないから、南西角は440でもすぐ売れるでしょうねぇ。

＞1638
これもあるね。７２８０万円、賃料２６万７０００円　７６．６７平米
＠１１５００円で賃貸中　上限超えてますが？

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/15093131/

＞１６５３
何処のマンションも同じ条件です。

まったく同じ縮尺のトヨスタワー。

こうやって並べるとGFTの立地のひどさが際立つね。よく、こんな劣悪環境でよそのマンションの周辺環境のことを言えるものだと思うよ。

タワマンって管理修繕高いし、何より駐車場がボッタクリだよね。捨て金で、もう一つ家買えちゃうんだよな。悩ましい。

その金額では割高だから実際は借主は中々取れないし、結局2万くらい引いて契約になるパターンですから。中古値のときも坪350だ380だの言ってたけど本当に大丈夫かと言いたくなる。WCTが実勢家賃相場で平均12000円とれるのなら中古成約平均は340くらいは絶対いってますから。まあ、君がWCTの家賃相場は14000-12000円だと思ってりゃいいんじゃない、それは勝手だから。ただWCTは中古も家賃も借主買主相場だから値引きが利きやすい、これだけは検討者にアドバイスしておくよ。有益な情報でしょ。

まったく同じ縮尺の芝浦アイランド。この時代の物件は敷地に余裕があるね。

エレベータって生きてる上で最悪の時間。

エレベータだけでもウザいのに、バス便は勘弁。。

＞1659
嘘言ってたことがばれてるのに言い訳がましいよ。1654は実際賃貸中の投資物件。＠１１５００円で賃貸中。あなたが提示した上限１１０００円を超えてる。

>>1625
有明は分からないけど、お台場は北はそうでもないよ。

西>虹橋、東京タワー、東京湾、高層富士山＆レインボー花火
南>観覧車、ビーナスフォート、東京湾
東>ゲートブリッジ、東京湾、コミケ
北>有明方面シティビュー、東京湾

て事で西向きだけレベルが突出して高い。で、観覧車が付随する南西角が超プレミア。
まぁ、他の向きも他のビューが弱いタワマンに比べたら全然良いほうだと思うけどね。

GFTさんも2位になってから本当に大変そうですね。WCTの人々は港区湾岸最下位の評価エリアだから嫉妬が凄いんでしょうか、永遠にやってネガってますね。。
いくら一生懸命ネガっても坪単価がすべてですよ。WCTの方が本当に良い環境だと皆が思っていれば坪単価で100-150の差はでないと思いますよ。GFTやDTがひっぱってくれるのは湾岸にとってメリットでしかないのでそういうつまらないネガいい加減にしません。

結局、GFTの利回りは出てこないんだけど。

11500円って500円しかうわまってないんだけど。そんな奇跡の上限物件だすんじゃなくて、14000から12000円のレンジっていってたけどこの奇跡の１部屋がすでに12000円割っているのだが、なぜ？？？？？？で14000円で契約した証拠をみせて笑

まあこういう懲りない人と遊ぶのもこれまでそろそろ寝ましょう。

周辺環境が○○とか投資利回りが○○とか嘘を書くから反撃されているだけだな。結局、ＧＦＴは新築なのに築１０年落ちのＷＣＴをネガしないとダメなマンションなんだってことが際立つだけ。

GFTさん、付きまとわれて気の毒すぎる。。。WCTさんは自分の物件に気に入っていて自信があるなら他の物件の執着ネガはおやめになったほうがいい。自分の物件の弱点をさらけ出されて資産価値にマイナスの影響がでていると思います、客観的にみて。

＞1666
ほい。＠１３５００円ね。

http://www.livable.co.jp/toushi/b/list/freeword/?freeword=%E3%83%AF%E3...

ツインパークスに次ぐ2位の物件に港区湾岸最下位の物件が噛み付いているとしかみえないよ。もういいかげんやめたら。

坪420-430のGFTをダメ物件にしたらツインパークス以外はダメ以下ってことでいいですか？

＞1668

前から言おうと思っていたけど、自分の立場が弱くなると文の最後に　　　、○○○て　　と捨て台詞を一言付け足す癖、やめたほうがいいよ。笑　自作自演丸出しだから。

で、そのことがそのまま返すね。ＧＦＴは新築なのに築１０年落ちマンションＷＣＴにコンプレックス持っているみたいに見えるからやめたほうがいいよ。周辺環境とか賃料とか嘘ついていることがばれて壮大なブーメラン食らって、自分の物件の弱点をさらけ出すことになり資産価値にマイナスの影響がでていると思います。

相変わらずWCTは荒らしてますね。よその物件を執拗にネガって何が楽しんだが、まあ、皆さんほっときましょう。

去年までのWCTの王者の貫禄のイメージがどんどん消えていく…。。。

WCTは何言われても懲りない人たちだから相手するだけ時間の無駄．

ＷＣＴという単語が出ると、誰もＧＦＴのこと悪くいってないのにＧＦＴさんが喧嘩売って逆襲されているパターンのような気がするが。さっきの周辺環境の話題もそう。賃料相場の話もそう。最初に賃料ネタや周辺環境ネタを持ち出してＷＣＴネガ張ろうとしたのはのはＧＦＴさんだもんね。で、実際の賃貸中投資マンションの事例や上空からの写真を張られて撃沈されている。もうやめたほうが良いのはＧＦＴさんだな。

GFTが周辺環境で他のマンションを攻撃しようとするのは無理がありすぎ。っていうか、他のマンションを攻撃したり中古相場や賃料相場だけじゃなく、GFTの住まいとしての良い点をもっと教えてもらいたいんだが。

わざわざ、喧嘩売っているのはGFTさんだな。さかのぼってみると唐突なこの投稿から話が始まってる。自分からWCT持ち出してるし。



No.1624
by 匿名さん　2016-03-01 00:39:14

WCTとか家賃相場＠9500円-10000円だけどな。安っ！さすが！坪300万で買ったら利回り3％台。投資としても厳しい物件ですね、中古が常に20件以上売れ残っているのも納得です。




No.1635
by 匿名さん　2016-03-01 01:06:18

GFTの敷地面積はグローヴやケープとCMTとほとんど変わりませんよ。最近の物件にしては敷地面積は広い方なんで全く説得力がありませんね。道路に近すぎるって笑。WCTなんて首都高速とあの悪評高い海岸通りの目の前に建ってますけど。。。大気汚染ハイリスク立地のWCTはどうしたらいいんですか。

でＷＣＴの賃料が９５００円ー１００００円という1624に対して

No.1669
by 匿名さん　2016-03-01 01:56:36

ほい。＠１３５００円ね。

http://www.livable.co.jp/toushi/b/...

周辺環境が悪いという1635に対して、比較写真張られるの巻。

>>1676
GFTさん2位なんだしケンカ売るの辞めましょうよ。
パークスみたいに凛と佇むくらいが良いですよ。今のところ誰も勝てないんだから。

無風のダイバさんみたいに他をネガらずに自分の良いところだけまったりと語っておけば好感度も上がって良いと思いますよ。

>>1680
意図的にGFTを落とす比較写真は良くないですよ。