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匿名さん
[更新日時] 2017-04-03 14:03:26
前スレッド1000件を超えていたので、part15です。
湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい!という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK!!
有意義な情報交換しましょう。
【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10 管理担当】
[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361
[スレ作成日時]2016-02-06 17:52:40
物件概要 |
所在地 |
東京都 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
湾岸タワーマンション総合スレ(ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他) part15
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1583
匿名さん
第二次世界大戦の10回分の人口減少で、どうなるのか、1つ言えることは、家を買うには、人類史上最悪のタイミングだということ。
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1584
匿名さん
将来タワマンは、社宅に良いかもな。社員で風呂入って、会議とカラオケして(笑)子供も一緒。一緒にバスで会社へ(笑)
俺は嫌だけどな。
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1585
匿名さん
売りに出ちゃってる時点で、そのマンション疑おうな(笑)誰も住みたくねーわけだから。
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1586
匿名さん
>>1572
表示価格と成約価格は違うよ。
近辺の場合もあるけど、離れてる場合もある。
ローン審査済ませて早く買えることをアピールすると値引きして買いやすいよ。
次のとこ決まって早く売りたい人は多いから。
応じなかったら諦めるのも今の中古の買い方かも。またすぐ同じようなのでてくるから。
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1587
匿名
湾岸はこれからもガンガン上がって高級住宅街になるんでしょうね。一方で世田谷などの地位が低下する流れでしょうか。
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1588
匿名さん
>>1587
高級住宅街というか、都心居住の利便性を存分に謳歌できるレアなエリアとなるでしょう。リニアや羽田空港へのゲート駅となる巨大なターミナルと周囲に出現する日本有数のビジネスの中心からすぐの場所に住環境が整ったマンション街区があり、そこにあるマンションに住むというのは、かなりのプレミア感がある。
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1589
匿名
>>1588
ということはこれからもガンガン騰がりそうやね。
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1590
匿名さん
>>1589
ガンガン上がるかは別問題。日本経済の成長と所得の向上に依存する。いくら便利で羨望される場所でも、所得が増えないまま、いまの価格からさらに上昇したら買える人はいなくなる。ブランドエリアの超高級低層マンションは坪700-1000もあるが、大規模タワーマンションはいまの経済状況が良い方向へ激変して、金利が上がらない限り、坪400が限界じゃないかな。
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1591
匿名さん
>>1590
坪400。標準ファミリータイプ80平米3LDKとして9700万円。それが限界だろな。
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1592
匿名さん
平米数を減らしていくんでしょう。坪単価はもっと上がるかもね。
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1593
匿名さん
坪単価600くらいまでは上がると思うよ。
400なんてオリンピックまでに達しそう。
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1594
匿名さん
マイナス金利がどう影響するか?北欧では不動産価格上がったようだね。
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1595
匿名さん
>>1593
400は既に到達してない?
600って55平米で1億だよ?
世間一般の平均年収が上がってないのに、
不動産だけ低金利や相続税対策、海外投資家でひとり歩きしてきたから、
今後はインフレでもない限りそこまでにはならないよ。
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1596
匿名さん
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1597
匿名さん
>>1596
わんさかってどのくらい?
港区の世帯の何割くらいのことを言ってますか?
でその人たちが湾岸を買いに来るとでも?
湾岸の中心は年収1000万~1500万(ダブルインカム含めて)のサラリーマン層です。
その人たちが2000万~3000万の年収にならなければ坪600万にもならないという事です。
DTの売れ行きを見れば湾岸の限界ラインが分かると思います。
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1598
匿名さん
>>1597
ツインパークス、GFT、キャピタルマーク等、湾岸タワマンで坪400超え結構出てきてますよね。
GFTは港区の購入者が4割、3Aからの購入者も数十世代いたとのことなので、湾岸買いたい金持ち層のニーズもかなりあると思いますが。もちろん坪600まであがるとは思ってないですよ?でも坪400止まりと言われると違和感がありますね。
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1599
匿名さん
>>1598
その港区と3Aの購入者が住居用に使ってるかどうかですよね。
新古や賃貸物件を見るにGFTのようなケースは今後厳しくなってくると思います。
しかも販売時は平均400はいってなかったですよね?
新古で出てる価格は売主が売りたい価格で成約価格ではないので、平均400とは言えないですね。
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1600
匿名さん
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1601
匿名さん
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1602
匿名さん
>>1567
お台場民だけど、これはさすがに高すぎるから売れないと思う。
そもそも20階は中層階の上のほうで、虹橋ビューでの東京湾の眺望は、UR団地の影響で24階以上でないと抜けてこないんだけど、そこから上の虹橋ビューが出ていって話。
この物件は、たぶん380〜400くらいで売れるんじゃないかなと見ているよ。
20階までの中層階の虹橋ビューは、今までは360〜380くらいの成約だった記憶があるよ。
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1603
匿名さん
>>1578
まぁ、良いことでもあり、悪いことでもあるかな。
メリットもデメリットもない、それがメリット。安心を買う、見たいな。PCTみたいに悲しい展開になるよりはマシ。ツインパークスみたいな展開よりは劣る、ってイメージかな。
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1604
匿名さん
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1605
匿名さん
>>1602
南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね。
虹橋&東京タワー&東京湾&富士山&観覧車ビューと最強の組合せビューが全て臨める。
まぁ南西角は、分譲時値付けが坪330〜380と結構高かったのもあるが。
この物件は北西角で中層階なので、そこまで貴重でもない。20階と高層階には近いけどな。
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1606
匿名さん
>1601
GFTの転売組の値付けは異常だし、成約しているとしても、どうしても欲しかった買い逃し客でしょ。今後、GFTが数年たった後でも坪400以上で安定的に成約するならほかの湾岸マンションも坪400近くまで上がるだろうしそうなれば良いことだけど、「新築未入居」じゃなくて数年使用後のほんとの駅徒歩9分の「中古」が全部坪400万で売れ続けることはまずありえない。駅直や駅3分以内物件なら別だけどね。
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1607
匿名さん
武蔵小杉の方が高い?
なら、湾岸のほうがお得かな。
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1608
匿名さん
>>1605
ほぅ北西より南西で、南西角はそんなに色々見えるんですね。
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1609
匿名さん
>1605
>南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね
その位置の部屋って中古で出たことありますか?たぶん、そういう部屋って持ち主がなかなか手放さないから中古が出ないんじゃないかと思います。湾岸って虹橋ビューの部屋はどのマンションもプレミアで売りに出にくいですよね?
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1610
匿名さん
タワーズ台場ってレインボーの反対側にデカデカと空き地あるけどアソコに建物できたら片側完全につぶれるよね。
眺望が潰れるけど、寂れた地区が発展してくれる。
ジレンマだねぇ。
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1611
匿名さん
>1606
別にGFTが特別というわけではなく旧価格のマンションは分譲時から坪100アップしての成約は今当たり前なんだよね。トミヒサやスカイズに限らず、都心部件なら分譲時よりそのくらいはアップしてるわけよ。旧価格物件が坪100アップで中古を売却するのが暴利なら今都心で売ってる中古のほぼすべてが異常ということになる。GFTだけ限定しているあたり単なる妬みでしかない。
また、投資目的が多くなった現在の大手の大型物件では引渡し後の転売は900戸クラスなら5%の45戸くらい、賃貸は10%の90戸くらいでるのが普通にもかかわらず、GFTの引渡し直後の転売はわずか数件、賃貸も50件程度と販売時から含み益が多いとわかっていたため買いが殺到した物件ながら購入者は実需目的であったというのが既に数字から読み取れるわけ。港区湾岸で突き抜けた価値になったGFTにWCTさんの嫉妬が燃えさかるのはわかりますが、購入した人達のほとんどは芝浦でつつましく生活したいと思って所有しているだけですからそんな執着ネガはやめましょう。芝浦が上がれば港南4丁目にも間接的なメリットは必ずありますよ。
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1612
匿名さん
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1613
匿名さん
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1614
匿名さん
安いのあるじゃんこれ借りようかなって問い合わせたら定期借家だった。数ある中でなぜかいくつか安い家賃になってる部屋は定期借家なので事前に確認したほうがいいですよ。
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1615
匿名さん
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1616
匿名さん
いくらで貸せるかが、その不動産の本当の価値だと思ったほうが良い。
利回り小さいなら、実力以上に価格が高いんだから売るチャンス。
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1617
匿名さん
GFTの賃料相場は@15800-14000くらい。湾岸ではツインパークスの次点。これが安いならWCTとか千葉埼玉のレベル。
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1618
匿名さん
定期借家は家賃1割くらい安くなってるからお得ではある。
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1619
匿名さん
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1620
匿名さん
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1621
匿名さん
WCTの虹橋がきれいに見えるでっかいダイレクトウインドウの部屋が欲しい。マジで。
誰か6000万くらいで売ってくれんかのお。無理だとはわかっているが。
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1622
匿名さん
北で眺望が良くても・・・。
お天道様1日中当たらないからね。
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1623
匿名さん
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1624
匿名さん
WCTとか家賃相場@9500円-10000円だけどな。安っ!さすが!坪300万で買ったら利回り3%台。投資としても厳しい物件ですね、中古が常に20件以上売れ残っているのも納得です。
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1625
匿名さん
>>1622
有明、お台場は北向きが眺望良くて高い方角なんだよね。
日中は働いてる人はいないしね、ダブルインカムが当たり前になった今、そんなに嫌がれる方角ではないんですよ。
虹橋と東京のシティビューは有明とお台場からしか見えない最高の眺望ですよ。
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1626
匿名さん
GFTの利回りは標準的な部屋で5.3-5.4%、レンジは5.0-5.9%ほどだから都心の新築物件としてはかなり良い方ですね。
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1627
匿名さん
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1628
匿名さん
>1611
それは同意だが、GFTが今のWCTみたいに10年落ちになった時にはどうなってるんだろうね?
上のほうに11月から1月までの3ヶ月で7件成約というデータ張ってあるが、普通10年以上経過した
中古マンションは検討者が築10年以内という縛りをかけて検索からはじかれるという話もあるのに、
さらに駅徒歩10分以上のマンションが坪300万以上で今だに短期間に7件も成約というのは
少なくとも常識ではありえない話。WCTが普通の常識では測れない人気マンションであることは
間違いなさそうなんだが。
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1629
匿名さん
>1625
北部屋ってタワマンの妥協の産物でしょ。
そもそも、有明、お台場なんて、住みたくないし。
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1630
匿名さん
GFTもWCTも好きではないが、
GFTの敷地のゆとりの無さはひどすぎて貧乏くさい。
建物、道路に近すぎるでしょ。
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1631
匿名さん
>1624
GFTって築10年落ちの中古マンションを貶して、自分のマンションが優れていることをアピールしないと精神の安定が図れないくらいのダメマンションなんだということは納得!笑
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1632
匿名さん
WCT賃貸で住んでいたことあったが、いつも20件くらいは賃貸募集がでていて借主相場なので募集家賃から1-2万くらいの値引きは当たり前でしたね。実勢相場は@10000円前後は事実ですね。WCTのような極端な巨大物件は賃貸も中古も常に沢山市場にでていて買主借主相場なので値引きがしやすいというのは買主、借主にはメリット。
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