湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

TWPってどこ？

>>10596 匿名さん
お台場は見ました？評価教えて下さい！

WCT氏の肩を持つわけじゃないですが、湾岸マンション検討者は内陸の小規模マンション密集地のように10分以内で検索に引っかかるとかいう形で検索で探す、そういう探し方はしていないと思います。


＞＞めちゃくちゃ肩持ってるっていうか、どうみてもWCT脳（笑）。自分じゃばれてないと思ってるんだろうね。

そもそもあんな中途半端で10年も経って小汚い庶民的なWCTプールに各戸、年間1万も2万も出すのは無駄じゃない？事務のプールの方がよっぽど広くて立派だと思うけど。

>10596
早速のご返答大変ありがとうございます。
おっしゃる通り豪華共用施設は大規模物件ならではのメリットですね。
プールの維持費がもったいないと感じる方は簡素な物件を選べばよく、それをネガ材料に大規模物件をディスるのはお門違いだということがよくわかりました。

おしゃれで綺麗でラグジュアリーさもあるスカイズのプールなら利用価値あるが、WCTのプールって古いし、小汚くてラグジュアリーさ全く感じなかったんですけど。まじめに泳ぐにも短いプールだし。スポーツクラブいった方がよくね？何か悲しくてあんな貧乏くさいプールが必要なのかよくわからない。

>10599
少し読解力が足りていないようですね(苦笑

＞事務のプールの方がよっぽど広くて立派だと思うけど。

間違いなく広くて立派でしょうね。だけど、パークシティ豊洲やブリリアマーレ、ザトーキョータワーズなどの知名度の高さを見るにつけ、エレベーター降りてすぐにプールで軽く泳いだらすぐにまた自室へ。エレベータ降りてジムで軽く運動、終わったら自室でシャワー、こういう生活をやってみたいと思う人は結果からすると多いということです。たとえば、豊洲で言えばシティタワーズ豊洲やザトヨスタワーもオーソドックスで立派なマンションだと思いますが、普通すぎるのでそれほど注目度は高くない。そういうことだと思いますね。

WCTのプールってアクアタワーにしかないから、2／3の人はマンションから外でてアクアまで歩かないと行けないんですよ。全然部屋からそのままという感覚ではなかった。それで、えっこんなちっさいプールなのって感じだった。真面目に泳ぐ感じでもなく、くつろぐにも微妙に匂いと汚れが気になって30分もいなかったな。

>>10602
お台場のタワーズ台場はちょっと良い意味で異質な湾岸マンションという印象を受けました。湾岸マンションというと、悪く言えば大衆向けみたいな部分もありますが、タワーズ台場は共用部の質感や装飾が明らかに富裕層＋ある程度上の年齢層をターゲットにしている感じを受けましたね。印象としてはツインパークスに近い。どうしてああいうコンセプトにしたのかはわかりませんが、マンションの共用部の質感は湾岸マンションでも上位の部類に入ると思います。有明お台場は交通インフラがネックですが、タワーズ台場はユリカモメまで徒歩ですぐ。そこから新橋に出られるので決して交通不便ということは無いと思いました。ただ、周辺で生活用品の買い物は何でもそろうというわけでもないので、もしも住んだら豊洲ららぽーとには車で頻繁にいくことになるかもしれないなと思いましたね。実際はどうだかわかりませんが。

実際には地下でつながっているとそいつは言っていたが、この方が早いと言って外から移動していた。

芝浦の区のプールのが良くない？超綺麗で大きいし、ジャグジーもあるよ。いろんなスクールも参加無料だし。

WCTは図体デカすぎて、共用施設へのアクセスが結構面倒なところがネックだよね。結構時間かかるんだよね、棟間の移動に。そのうち遠い共用部施設はめんどくさいから寄り付かなくなるみたいなパターンになる。TTTみたいに、ある程度集約した建物を作った方が利用しやすい。TTTの方が、共用部はお金かかっているのがわかる。使ってる材質が結構違う。共用部の総合評価はTTT＞WCTかな。

>>10611
言うまでもなく間違いなく施設は公共の施設が立派です。マンションのジムもプールもスポーツクラブに比べたらジムとは言えないしょぼいもの。だけど、玄関出たら外に出ずに1分でプールでとりあえず水に入って泳げる、ジムで運動できるというのも一つの価値。例えば、出勤前に早起きしてひと泳ぎ、ひと運動なんてことは、公共の施設では無理だけどマンション内ならできる。それはそれで、公共施設まで歩いて行って立派なプールに入るのとはまた違う満足感はあるでしょうね。

>>10612
そうらしいですね。昨日そういう書き込みがありましたが、それもあってジムやプールなどの共用施設が集中しているアクアタワーの中古人気が高いとWCT氏が言ってましたね。

>>10600 匿名さん


自分は、港区・渋谷区、2億以下、１２０平米以上、で検索かけます。

ここ見てると、興味もないのにいつの間にかＷＣＴに異常に詳しくなってる自分がいます。（笑）

不便な物件ほど、共用施設が必要。
ＷＣＴとかブリリアマーレとか。

>>10617
PCTは不便？

>>10616 匿名さん

買ってみよう！
EUの事も有るし年末に向けてバーゲン中

タワーマンションをこれから検討しようかと考えていたものです。
不勉強で恐れ入りますが今回のEUの件はかなり影響ありそうでしょうか？今は買い時ではなくしばらく待つべき？

・海外投資家への影響
・景気の悪化
なとで需要が追いつかなくなるということですかね。

>>10617 匿名さん

ツインパークスとか六本木ヒルズとかアークヒルズとかね

>>10620 匿名さん

何の目的で買うかで変わると思います。

共用施設のジムやプールを使うのは、本当に最初だけだよ。
いつもいるのは、ごく一部の「主」みたいな人だけ。

タワマンで重宝さるのがゲストルーム。週末は抽選予約。
あとはキッズルームと展望ルーム。
この３つで充分。

ジムやプールは、ホテルの会員になったほうがいい。

維持費年間3000万円、頭悩ませるプール付きタワーマンション
http://media.yucasee.jp/posts/index/14722/1
『「コストを考えたら、もうプールを付ける時代ではありません」。
　山の手の某タワーマンション売り場の大手デベロッパー担当者がそう説明していた。
・・・（略）・・・デベロッパーがプールを流行させたことは否めないが、ある大手デベ社員は「デベによっては、管理の仕事を取るという意味もなかったわけではありません」ともいう。』

購入後も、不動産会社に搾取され続けるしくみ。

＞タワマンで重宝さるのがゲストルーム。週末は抽選予約。

使いたいときに使えない施設もいらないかな。

豪華なエントランスにコンシェルジュくらいあれば良いねえ～。

>>10620
今月にでも買うとかいう話なら、絶対に考え直した方がいいでしょうね。
為替の損失や景気減退で賃貸オーナーが中古として放出するでしょうし、
経営者が住んでる高層階の広い物件なんかが差し押さえで出てきたり、
湾岸に住みたいからとカツカツのローンを組んだ若い家族が、冬のボーナスが
下がって手放したり。
こういうときは大型の物件は大量放出されてウリ合戦になるので不利ですね。
特に駅遠の物件から落ちていくでしょう。

>>10618 匿名さん
プールの維持は戸数が少ない所の方が圧倒的に
負担が大きいのにそれはスルー。
WCTだけ叩きたいので、都合の悪い事には触れないんだよね、浅はかw

PCTの戸数で、プールとか持つのは本当リスキーだよね。これから数年で三井方式の修繕段階値上げと大きな一時金が来るし。
だからこの一年中古成約価格が暴落してるのかな？

>>10617 匿名さん

『田舎ほど共用施設を設置する新築マンションが多い？』
http://blogos.com/article/177222/

千葉＞埼玉＞神奈川＞都下＞23区の順に共用施設（ゲストルーム、保育施設・キッズルーム）の設置割合が高い。
田舎になるほど、共用施設を設置する割合が高くなるのは、なぜか？

郊外になるほど、「多彩な共用施設」を設置しないと売れないからなのか・・・・・・。

まあ、プールはいずれ廃止だね。
無駄な買い物しちゃったね。
水物は維持費がかかりすぎるよね。

>>10622 匿名さん

目的は実需ですが、永住するわけではないので、資産価値は意識して買おうと思ってました。
ちょっと冷静になろうと思います。

>>10627 匿名さん

ありがとうございます。
勉強になりました。こうして買い控えの
傾向が広がるとますます需要の減少、価格の下落となるんでしょうね。
しばらく様子見てみます。

様子見も一つの選択
買うのも一つの選択

どっちがお得だったかは、数年先になってみないとわからない。

リーマンショックの時は新興デベが次々に倒産し、市場に格安で新築マンションが供給されましたね。
今回新興デベは淘汰され市場に存在しないため、リーマンショックの時ほど下がらない気がする。
大手は大幅に供給を絞って対応するのではないでしょうか。

>>10609 匿名さん
ありがとうございます。台場くん以外でこんなに評価が高いのは久々なんじゃないですか？ツインパークスに近いと言われるの誇らしいですね。エアタワーもそんな感じですよね。PCTの評価も聞いて良いですか？豊洲なのと虹橋への眺望遮断のせいでだいぶ下落してるようですが、あそこも共用部の質感はかなり上品だと思っているんですが。

>>10630 匿名さん

そうですよね。
戸数が少ないPCTとかブリリアマーレは
かなり危ない。維持できずにお荷物になりそう。

プールとかゲストルームとかパーティー部屋とか、共用設備を管理費高くしないで
維持するんならWCTくらいの規模がないと無理なんじゃね？

WCTなんてどうでもいいんだよ。　あと30年で解体だろ、寿命があるんだから。

そもそもからして、ホテルのプールであろうと公共の施設のプールであろうと、プール単体で利益出ているところなんてないのです。公共の施設は行政の補助金で赤字を賄っている。ホテルのプールなんて大赤字。ただ、プールがないと一流ホテルとしての総合的な魅力がないからプールを設置して宿泊や飲食で帳尻合わせているだけ。フィットネスのプールは会費や使用料で数千円取りますけど。実際、赤字にならないようにしようとしたらそれくらいかかるもの。だから、最初からプール単体は赤字の前提で全体として黒字になるように設計できてないといけない。そのためには、費用分担するために少なくとも1000世帯、安定的に運営するためには2000世帯以上は必要と思います。そうでなければ管理費を高額にする。プールを維持するためにブリリアマーレ有明の管理費は350円/㎡とかなり高くなっいます。一方、ザトーキョータワーズは220円/㎡、WCTは200円/㎡とほかのプール無しマンションよりも安いくらいで管理費会計全体は黒字で運営できています。プールを持つためには相当の規模が必要ということでしょう。

＞WCTなんてどうでもいいんだよ。

WCTの話題出るの嫌でしょーがねーんだなｗｗｗ　WCTコンプレックスの塊　爆笑

＞プールとかゲストルームとかパーティー部屋とか

都度利用料は１回いくらよ？

>>10609 匿名さん

だいたいはニトリと100均ショップで揃っちゃいますね。スーパーも棟内にありますし。ららぽーとには行った事ないなぁ。行ってみたいんですけど。

総務省の統計によると月一回程度水泳する人の割合は15歳以上人口の8.7％。つまり2000世帯5000人が暮らすマンションで15歳未満が400人とすると、月1-2回水泳する人は残り4600人のうちの8.7％、約400人となります。400人が月2回水泳するとすると1日当たりの来客は400×2/30＝26.7人、年間利用者は延べ9700人と試算できます。

2000世帯規模のマンションで1日利用者26.7人、年間9700人です。仮に、プール維持費を年3000万円とすると、プール単体で黒字にしようとしたら、入場1回当たり1人3000円以上集めないとならない計算になります。しかし、プール使用料は300-500円/１回が限界でしょう。したがって、プールというものはどうやっても赤字なのです。これはホテルも公共施設も一緒。

だから、プール付きのマンションを買う方は、

①管理費が他のマンションと比べて割高ではないか？
②管理費全体では安定的に黒字運営できているか？

をチェックする必要があると思います。ちなみにザトーキョータワーズ、WCTは①②ともに合格のようです。パークシティ豊洲、ブリリアマーレ有明の状況は不明です。

プールなんかに魅力感じて購入って、
不動産営業のホテルライクって言葉鵜呑みにして買っちゃったのかね。で、購入後も不動産会社に搾取され続ける。

プールよりも、スパがあるタワマンが良い。
プールは毎日入らないけど、スパはお風呂みたいなもので、毎日でも入りたい。

WCT はシャトルバスも問題になってるでしょ。
不便な立地を補うための設備が足引っ張ってる。
多少初期費用が大きくても結局、便利な立地を選んだ方がお得。

＞WCT はシャトルバスも問題になってるでしょ。

何が問題になってるん？

私もWCTの話題ばっかりでウザイなーと思ってたけど、最近はこれはこれである意味平和が維持できてるのかも、と思ってます。

毎月五百円くらいだろ？なんで問題になるんだ？

立地が悪いとお荷物共用施設に無駄金払う必要あり。
シャトルバスも持ち出しないはずだったのに。

無駄って言っても五百円くらいだろ？
むしろ得では？

使わなくてもお金かかる。お金どぶに捨てているようなもの。公共のバスすらないのかね。

>10647
WCTのプールには、スパとサウナが併設されている。

>10652
WCTのシャトルバスは、運行会社による独立採算運営。
だから管理費等からの持ち出しはない。

＞10654
都バスも利用可能。

都バスがあるのにわざわざシャトルバスが必要ってどんだけ不便なんだ。

311で液状化した港南。

でも500円でしょ？
無駄と言っても安いし、メリットの方が大きくない？

シャトルバス、プール。
お荷物共用施設の代表。
シャトルバスは家族4人で使うと
ひと月二万越え。

バス代2万か、駐車場が3万か、駐輪場もレンタルか。。

新宿プリンスのホテル暮らしの方が安上がりじゃん（笑）

金利が安くても、マンション価格を上げられて、結局はデベが得してるだけじゃん。円高株安の今、マンション購入を控えようよ。
必ず、値下げしてくるから。
値下げの大義名分が出来たんだから。
今、買っちゃだめだよ。みんなー。

20代は今の40代の半分しかいないから、マンションは黙ってても自然死するよ。物理的に確定してる。

このエリアは便利だから問題ないでしょ。
多摩とか神奈川、埼玉、千葉等の郊外は心配ですね。

＞シャトルバス、プール。
＞お荷物共用施設の代表。
＞シャトルバスは家族4人で使うと
＞ひと月二万越え。


羨ましくてしょうがないみたいだね　笑

バスは独立採算で管理費と関係ないと書いてあるし、

天王洲アイル駅を使う住民、車通勤などで

バスを使う住民は2割程度と書いてあるし

管理費会計は黒字なんだから何にも問題ないんじゃ？

その管理費もほかのマンションより安い

万々歳だよね

結局、WCTが人気マンションとなってることが妬ましく

何か上げ足取って溜飲下げたいだけなんだな。

でも全然上げ足取れてないから笑えるｗｗｗ

独立採算の予定だった。

>10635

台場住民って何でこんなに痛いの？
そんなに他人の評価が知りたい？
パークシティ豊洲と自分のマンション、第三者から見てどっちが上なのか気になって仕方がないみたいだけど…。

殆どの人がお台場に興味ないし住みたいとも思ってないと思うよ。

WCTは管理費、修繕積立金、駐車場代で毎月7〜8万円かかる。痛いよねぇ。売りに出す人が多いわけだ。

結局、湾岸を代表するマンションだと認めてるんだね

アンチ巨人みたいなもんだな

湾岸を代表するマンション？(笑)

日本一大きいのはＴＴＴだし、共有部のレベルもＴＴＴが上。資産価値的にも港区の大規模マンション（４００戸以上）の中でＣＴタワー品川、ケープタワーに次ぐ下から第３位。

港区を代表するデカイだけが取り柄の大衆マンションとは言えるけど。

坪２４０で買った所得層にローンと別に月８万円はきついでしょ。逃げ出そうと必死なわけだ。永遠にここで物件ステマしてるもんな。そんな住民ＷＣＴだけだよね。

>>10643
WCTさんのこの比較ってなんなんだろうなーと思いますね。
単純にプールの有無と管理費の比較だけっておかしくないですか？
WCTのプールって20mの2レーン、それで設置階は2階でしょう？
BMAのプールは25mの4レーンで設置階は33階。
プールのプレミアム感もプールサイドの開放感も全く違いすぎて一概に比較できないのでは？
それにスパといってもプールサイドのジャグジーとサウナと、最上階で別途設置されているスパ＆サウナ＆露天風呂だと
それも価値が全く違いますね。

BMAのプール年間利用者数はのべざっくり8000人くらい、スパに至ってはのべ6〜7万人くらい。
これだけ使われている共用施設って他のマンションと比較できますか？
管理費の黒字は多い時で1億円、ここ数年は7000〜8000万円くらい出てますよ。
見た目の管理費を単純に下げるのは可能だけど、それだと修繕積立金に振り替えられないし機動的に使えないので
管理費を値下げしていないとだいぶ前に理事から聞きました。
管理費が割高かどうかは、これはもう住民と購入者が決める事です。
350円/平米で高いという人はマーレをそもそも買わないかと思います。

といっても私、他人のマンションに妬ましいだろとか、BMA最強なんて言うつもりありません。

>>10671 BMA住民さん
たしかにBMAの共用施設とWCTではプレミア感が全然違いますからね。BMAのプール、スパは間違いなく湾岸ナンバーワンだと思います。

水モノ特有の経年劣化で毎年コストがあがる古いプール

修繕費８０平米で約２５０００円

会社から支給してもらえない住民シャトルバスは一人当たりひと月７２００円、家族４人で２８８００円。

駅徒歩１４分（改札まで１９分）

震度４で液状化実績のある港南４丁目アドレス

首都高速沿いＸ海岸通り沿い

ごみ焼却場、コンクリート工場、コンテナ街、倉庫街至近により湾岸一汚い足元眺望

羽田新航路による騒音の恐れあり

周辺再開発計画ゼロ

新築分譲時坪２６１平均、現在中古３２０平均、平均坪５９上昇、平均上昇率２２．６％

ネガポイント上げると羨ましく思えないんですけど。とにかくランニングコストが高すぎて今後中古で敬遠される可能性十分あるよ。

↑　貧乏だとこうなるよ　笑

みんなWCTにコンプレックス持ってるんだね

そんなにWCT気になるならWCT買えばよかったのに　笑

しばらく過疎ってたのが

おととい9000レス超えたと思ったらＷＣＴの話だけでもう10600レス

これじゃあっというまに20000レス行くぞ？

さすが人気マンションｗｗｗ

＞見た目の管理費を単純に下げるのは可能だけど、それだと修繕積立金に振り替えられないし機動的に使えないので管理費を値下げしていないとだいぶ前に理事から聞きました。

それって「管理費が高いのではないか？」ということが議論の俎上に上がってるってことだろ？
トーキョータワーズの管理費の1.5倍も徴収されたらそう思うわな

ＢＭＡさんは謙虚で正直に話してくれていい人そうな方ですね。それに比べて。。。

＞日本一大きいのはＴＴＴだし、共有部のレベルもＴＴＴが上。



ワールドシティタワーズ（WCT）の中古物件情報

... レス802




THE　TOKYO　TOWERSの中古物件情報 ・・・レス17
WCTのスレがあるのにTTTが無いので立ててみました。残っているのは、向きが良くないか、億超えか？

・・・レス17



WCTのスレがあるのにTTTのスレがないのは悔しいとスレ立ててみたが、レス付かない。
人気の差は歴然

＞WCTは管理費、修繕積立金、駐車場代で毎月7〜8万円かかる。痛いよねぇ。売りに出す人が多いわけだ。

↑貧乏人

いろいろ共用設備批判しても結局、湾岸では共用設備充実の
マンションが人気上位。
ベスト15にはWCT、TTT、BMA、PCT全部入ってる。
一次取得者は共用設備に充実マンションに魅かれるんだろう
ということは共用設備があった方が中古でも売りやすい。

>10667
管理費、修繕積立金、駐車場代で毎月7〜8万円って普通じゃないの？
これを下回る湾岸タワマンってどこよ？名前挙げてくれよｗ

>>10682
だよな。ってかむしろ安い。某新築タワマンなんて駐車代だけで40000円

＞坪２４０で買った所得層にローンと別に月８万円はきついでしょ。逃げ出そうと必死なわけだ。永遠にここで物件ステマしてるもんな。そんな住民ＷＣＴだけだよね。

とにかくウソついででも気に入らないマンションを落とそうと必死だよｗ

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_14693119/


標準的なこの86㎡の物件で、

管理費(月額)
17,620円
修繕積立金(月額)
11,360円
駐車場
空有り／月額：23,000円～43,000円

駐車場、安いの借りれば51980円　80000円は大嘘

ってか、駐車代も管理費もむしろ「安っ」と驚くレベル

駐車場代でそのエリアの価値がわかるんだけどね。

＞WCTのプールって20mの2レーン、それで設置階は2階でしょう？

この規模で毎年3000万もコストかかるの？
しかも20ｍは短すぎ。子供の水遊び用ですか。

>>10686
3000万なら安いほうですよ。PCTは5000万はかかってると聞いたことがあります。

>10684
それ、修繕費の情報間違ってるでしょ。
しかもオーナーチェンジって。
投資目的ってことね。

>10687
だって、20mの2レーンって、これ以上にないくらい
ショボい仕様ですよね。使ってる方いるのかね。
で、年間3000万のコストがかかる。
やっぱり水物はお荷物ですね。

>駐車場代でそのエリアの価値がわかるんだけどね。

なんだその新理論。初めて聞いたぞ？

>10690
千葉と東京どっちが駐車場代高いと思いますか？
港南と六本木では？？
港南と芝浦では？？？

資産価値の高いエリアほど、駐車場代も高い。
当たり前すぎでまさか反論されるとは思わなかった。

>>10691

確かにそうだと思いましたので、各エリアの状況をちょっと「駐マップ」で調べてみました。マンションの駐車場が満車だった場合、近隣を借りることになるので、一般の月ぎめ駐車場の料金は大事な要素と思います。検索対象は基本的にこのスレで話題になるマンションがある場所から概ね数百メートル以内に絞ってみました。

結果、一番高いのは港南４、次いで芝浦４。やはり港区が高いですね。加えて、品川駅、田町駅が近いので地価が高く、影響を受けていると思われます。以後、勝どき、有明、豊洲、晴海の順番です。豊洲は月ぎめ駐車場が一か所なので参考値です。有明が高いのが意外な感じがしますが、TOC有明やホテルサンルート有明などビジネス利用需要が多いからかもしれません。

なあんだ港南高いじゃん。
ワールドシティタワーズは平置きだと5万円するもんね。
高い～！

>>10655 匿名さん

そのスパって、水着着用でしょ？
お風呂みたいな感じで入りたいんですよねー。

芝浦は４丁目しか調べなかったので、３丁目、２丁目、１丁目、勝どき５、勝どき６も調べてみました。豊洲は５丁目にしか駐車場がないので参考値です。また有明もマンションの近くには駐車場がないので除外しました。ご参考まで。

>10693
ＷＣＴは相場より駐車場料金の設定、高めなんですね。
まあ、敷地内にあると便利ですから仕方ないかもしれません。
嫌なら近場の駐車場借りれば済む話なので。

>>10696
＞ＷＣＴは相場より駐車場料金の設定、高めなんですね。

？？？上の表で港南４は40000円～41000円となってて、WCTの駐車場は平置き除いて
23000円～28000円との情報が散々出てるけど、どういう解釈？

＞ワールドシティタワーズは平置きだと5万円するもんね。

WCT住民ですが何か間違った情報が出ているようなので。平置き駐車場は46000円です。
マンション目の前の一般の駐車場は上にある通り40000～41000円ですが、首都高の
高架下、一般道路わきの吹きさらしの場所なので、洗車してから駐車しても一週間で
車が泥だらけになるひどい駐車場です。なので、車が汚れない地下平置き駐車場が
高いとは思いませんね。

いずれにせよ、全然安くない。

WCTのエントランスゲートはモノレールの高架下。