湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>10399 匿名さん
同じマンションを卑下してまで芝浦中堅レベルになりたいとは… かわいそうな人ですね。

結局ネガの煽りは根拠の無い噂話レベル。住まいサーフィンのデータよりも、レインズ生データのほうがもっと信憑性が高いのはサルでも分かる話。何のデータも示せないからくだらないシャトルバスの料金が高いとか、周辺マンションと比較しても料金が安い駐車場が高いとか、そういうところに逃げていくしかない。駐車場料金で言えば、月40000円のＧＦＴや月29000円のグローブタワーに比較して月25000円のWCTのランニングコスト差はシャトルバス云々以前にでかいというのも小学生でも分かる話。

WCTには再開発の恩恵は無いだろうと言う話も、人工知能を使った試算ではWCTの価格変動が最も小さいだろうという分析結果も出ている。同じサウスゲートエリアでは、むしろ芝浦アイランドの下落率のほうが大きいくらい。人工知能のビッグデータ解析ではマンションのブランド力も解析しているらしいが、もっとも有名で人気マンションランキング１位常連のWCTの相場変動は小さいだろうというのも納得できる。

WCTのなかでブリーズタワーの分譲価格は高かったと言うのは事実だが、中古取引価格がアクアが安いと言うのは根拠の無い話。むしろ、共用設備が集中するアクアのほうが住戸数が最大だし人気も高い。ブリーズ東側とアクア東側は中古売り出し価格状況を見ても評価は同じ。ただし、各棟共通で東・南が安く、東・北が高いというのは事実。何回も言うが主張する際は、ちゃんとソースやデータを示してくれ。

修繕積立金は、10年ごとにだんだん上昇する＋10年ごとに一括一時金を徴収する方法を止めフラットに変更した。これはむしろ健全な運営のためにはポジティブな変更。グローブタワーなどは、当初のデベの計画をそのまま引きずっているので、今は安く見えるかもしれないが今年中の多額の一時金の徴収や月々の支払いの大幅な値上げが予定されている。トータルとしての支払額は同じ。先送りするか、毎月確実に集めるか。最終的には払わなけれなばならないのであれば、後者のほうがよいに決まっている。

WCTのなかでブリーズタワーの分譲価格は高かったと言うのは事実だが、中古取引価格がアクアが安いと言うのは根拠の無い話。

＞＞だから中古屋行けって、事実だからさ。ちょっと言ってることがイカれてるぞ。こんどはレインズデータ基にした住まいサーフィンのデータを根拠のない噂といいだしたよ。その代わりに週刊現代のクソ記事を出してきました(笑)

哀れですな、芝浦際底辺以下のアクアくん。

>>10402 匿名さん
住まいサーフィンはレインズのデータをもとにしてだしてるんだけど。むしろWCTの練ごとの成約単価なんてレインズデータでもわからないのに、勝手にブリーズは350-375とか根拠のないヨタ話してるのは貴方では？ 貴方のお好きなレインズデータでブリーズが高く売れるのをデータで示してくださいね？

>>10402 匿名さん

データを出せという割には、怪しげな人工知能やらを頭から信じるのはどういうこと？笑
住まいサーフィンより人工知能が信用できるの？ もしそうなら、人工知能の動作原理と、なぜ信用できるか説明してもらわないとね。データ出せるんでしょ？

しかし、飽きもせずによく延々とやるなぁ。

ネガもポジも、相当な粘着だね。

芝浦民がくだらないこと言ってるなあ。そんなこと言ってる間にイギリスはEU離脱、円高は99円台まで進行、東証は暴落。信用収縮の波が起こったらマイナー駅の田町くんだりから徒歩で10分も歩く埋め立てマンションなんかひとたまりもない。かわいそうに。

>>10408
2006年ごろに安く買ったアイランドやWCTはまだバッファがあるから良いが、新築タワー買ってちょっと周辺築10年タワマンより相場が高いとか、当たり前のことを喜んで流やつなんか高値掴み確定なのにな。馬鹿だな。

ブリーズもアクアも中古検討者から見れば変わらない。分譲時の価格なんて意味ないから。もちろん分譲時の価格が高い方が仕様も良いと言うならブリーズが高いんだろうけど。仕様に差なんてないんでしょ？

>>10410
その通り。だから、ブリーズだけが高くてアクアか安いというのは単なるデマ。
全体で最低レベル275万円、最高375万円、平均325万円イコール芝浦相場と同じというのが事実。

日経平均株価　暴落　

イギリス離脱　EU崩壊へ

北なんて住居として不適格。24h×365日、日が当たらないんだから。自律神経に悪そう。北部屋は昼から照明ついてるし。眺望以前の問題。まあ、それより南が安いなんて、よっぽど条件の悪いマンションなんでしょうね。

湾岸　坪100割れ　確定

ｗｃｔアクアタワーの、１ｍ2あたり295円の月額修繕積
これからも更に上がるの？
去年新築の有明の３倍以上。だんだん上がっていくとはいえ

株が大暴落しているぞ。日経平均1200円安。
不動産にも影響が出るのでは？

>>10416
徴収方式をフラットに移行したから上がらない。あとからどんどん上がるのは芝浦アイランド、GFT

今日の株価を見ていると、ド高値で売ることに執着しない方が良いかも？

不動産相場大暴落！

芝浦、晴海新築タワー購入者は

高値掴み確定

さあ、どこまで下がるかな？

とりあえずGFT、DTは周辺相場並みの

坪単価330まで下がるだろうな。

円急騰、株大暴落!!

このままの相場で行くと、DTはあのバカ高な坪単価では売れないんでない？
他の湾岸中古も今の感覚では売れなくなる。

あーあ GFTの高値掴み転売屋君涙目

日経先物サーキットブレーカー発動

連続ストップ安確定

もう坪単価420では永遠に売れない

湾岸マンションなんて坪単価330が

いいとこ。

WCT、アイランドの相場が適正

外国人観光客とか、外国人投資家とか、外国人企業の誘致とか、もう二度と聞かなくなるだろうねー。

いやいや、格上のWコンが分譲坪90たから、晴海は坪70ぐらいが底値。

>>10422

激しく同意。
湾岸は坪250付近が適正。
むしろこれが健全。

WCT中古だってオリンピック決定前は坪250ちょいくらいで買えた。
長期に住むなら、変な投資目的の人達が買うより、実需を考えたまともな人が隣人である方が健全。

上海市場も暴落しているから中国マネーも引き上げてゆく、消費税増税観測から来ていた駆け込み需要も無くなった。不動産相場は一気に冷え込むだろう。人気ランキングにもマスコミにも出てこない評価の確立していない新築マンションの分譲完了直後の未入居中古の提示価格なんか、まさに"新興"株みたいなもの。こういう市況になると最も影響を受けて大暴落する。そんなバブル価格を周辺タワマンより高いと喜ぶのはアホの極み。

>>10425 匿名さん

激しく同意。上海市場も暴落しているから中国マネーも引き上げてゆく、消費税増税観測から来ていた駆け込み需要も無くなった。不動産相場は一気に冷え込むだろう。人気ランキングにもマスコミにも出てこない評価の確立していない新築マンションの分譲完了直後の未入居中古の提示価格なんか、まさに"新興"株みたいなもの。こういう市況になると最も影響を受けて大暴落する。

さっそく、2020年の相場に向けてマンション相場崩壊始動ですな。人工知能によるビッグデータの解析では2020年には芝浦は坪250万円、港南は坪366万円、晴海は285万円、豊洲は坪260万円、有明は坪220万円。2030年に向けてますます東京の中心として存在感が高まる品川駅力の恩恵を受ける港南だけが高値を維持し、その他のマンションはもともとの湾岸マンションの分譲価格に戻るってコンピューターは予想しているわけだ。笑

まあ、そこまでWCTが独歩高になることはないだろうが、品川駅周辺のこれからのイベントを考えれば傾向としては考えられるだろう。

レインズデータが無いなら住まいサーフィンを信じたら良いが、レインズの取引履歴があるにもかかわらずレインズの実績データという事実よりも、住まいサーフィンの経験と勘による推定データを信じろと主張。しかも、住まいサーフィンと人工知能を同列に評価する浅はかさ。シリコンバレーが開発した再先端技術である人工知能をなめたらあかんよ。笑

急に投稿が止まったところを見ると、真っ青になって保有株式の売却に必死になってるのかな？俺？俺は先週、空売りしてるから大儲け。日経平均1000円安超えたから、そろそろ買い戻しにかかろうかな。

不動産相場大暴落！
芝浦、晴海新築タワー購入者は
高値掴み確定
さあ、どこまで下がるかな？
とりあえずGFT、DTは周辺相場並みの
坪単価330まで下がるだろうな。

＞＞坪１００下がっても買値の３３０だから不動産相場全体の問題だから別に仕方ないって感じじゃない？前の物件で２５００万の含み益もらったし正直なんてことない。スカイズ、富久、ＫＴＴなど買った人の半数以上は２軒目以降だろうか皆それくらいの含み益は貰ってるでしょ。

それより不動産市場が坪１００下がったらＷＣＴは坪２２０まで下がるわけだけど、分譲時単価をより低いという築１０年の物件が歩むべき本来の姿に戻るね(笑)。ＷＣＴが生涯唯一の物件で、売却益経験しないで終わっちゃったね。ご愁傷様。

中国マネーなんて、１年以上前にほとんど引き上げてけど今更何？今年になってからの新築や中古市場には中国マネーなんて全然入っていませんけど。。どんだけ経済音痴なんですか？

>>10428
アクア住民の聖書こと週刊現代のアホ記事でもＷＣＴは芝浦で一番資産価値が低く、駅遠のため将来的資産価値も一番弱含みのケープとやはり共同歩調なんですね(笑)。

みずから芝浦最低ラインのケープと同等と認めてるじゃん。つくづくアホな奴だ。

金融市場が今日のトレンドで落ち着くと考えると、2020年は1ドル95円、日経平均は12,000円と予想。

マンション中古市場も投機マネーの引き上げによるバブル崩壊のため下落する。
それでも湾岸の初期のマンションは分譲価格が安かっただけまだまし。
間取りや眺望の差は論ぜず、平均的は部屋の場合として下記のように予想。


WCT = 270万 : 築10年越えであるが駅力のある品川駅が徒歩圏内、ランドマーク的存在のため分譲時の価格は維持。
DT = 290万 : 築浅であり分譲価格が高いので、この時点ではWCTよりは多少高い。近場の駅が地下鉄のみなのがネック。
GFT = 330万 : 築浅であり発展の見込める田町駅が近い。分譲価格がやや高いがDTの分譲価格よりは適正か。
アイランド = 280万 : 築10年超えであるが田町が徒歩圏内であり、WCT同様ランドマーク的な存在のため。

株も２万の時に全部売っぱらっておいて良かった。株だけで３年前よりキャッシュが９千万増えたし、半年前のＷＣＴの売却で１千６百万儲かったし、今の物件もまだ坪１００くらい買った時より高いし、安倍さんありがとうございました。民主の時は株で２千万も損して泣きそうになったけど、安倍さんと黒田さんがにはこれからもがんばってもらいたい。これからも応援しています。

株と違って不動産は遅延があるから良いよね。

まだ今から売っても遅くないしね。

ＧＦＴが１００下がって分譲時レベルに戻るのに、ＷＣＴは５０しか下がらないで分譲時よりまだ高いとかアホか？それは予想ではなくて君の願望というものだよ。１００下がれば、みんな１００下がる。ＷＣＴは２２０な(笑)売却しとけばよかったね、みんな既に二千万くらいは利益確定しての話ですから。

>>10394
安いのはいいことじゃないか。馬鹿か？
某マンションは月40000円という馬鹿高い料金設定が災いして、駐車場が埋まらず駐車場収入イコール管理費計画に狂いが生じているマンションもあるらしいが。

１００下がるなら

ＧＦＴ３３０
ＤＴ２８０
グローヴ２５０
ＷＣＴ２２０

ＤＴがＷＣＴと坪２０しか変わらなくなるとかいうスーパー勘違いだけはやめてくれ。物が違いすぎる。スミフのシンフラグシップであり、築１年の最新スペック、駅は弱小だが、将来は駅歩４分、ＢＲＴ。

10433さん、スゴイ！ですね。
今更ながら株も不動産も撤退すべきでしょうか？
今後どのような投資が良いのか教えてください！

>>10431 匿名さん

人口知能による予測

ケープタワ坪単価248万円

WCT坪単価366万円

どこが一緒なのかね？

>>10434
希望価格で売れればね。

リーマンショックの時も坪50下がるなら、100下がるならと。。現実は50%から70%off 。値がついただけよく、ほとんどが値付かず。

>>10432 匿名さん

激しく同意。そんなもんだよ。含み益が無くなるのは新築のGFTとDT。アイランド、WCT はまだ分譲よりは高値を維持するだろう。ランドマーク性は大事。
かわいそうだけど。

今は釣り上げてからの下落だから、90%offじゃない？　汚染された埋立地だよ。銀行がタダで手放した土地。

株は弱含み銘柄は今の時点ですべて売った方がいい。長期安定株は保持すべし。ただ２万の時点で売らないとだめだよ。あの時点でこうなるのは少なくない人が予想ついていたよ。リーマンみたいな劇場型じゃない今回は十分安全に立ち回り可能でした。

不動産は空中属じゃないけど、築３－１０年ものは都心あたりならどの物件でも２-３割の含み益があったはずなので、その時点で売って、富久、スカイズ、ＧＦＴを買うと言うのが一番正解のコースだったね。資産価値増やす面でもそうだし、大地震リスクが高まっている今、新しい物件に引っ越しておくのは命をまもると言う意味でも意味があったと思うよ。今のタイミングで中古売るのは、このタイミングで海外赴任とかなら当然それがベスト。それ以外の人は売っても、買うに値する新築が今ないし高値だからそのまま住むのがいいでしょう。

>>10432 匿名さん

私も激しく同意。
ただアイランドはもう少し下がると予想。

自分の物件だけ下落率が低いと主張するとかアホの極みだね(笑)下がる時はみんな一緒。同じだけ下がる、これはリーマンでもバブルでも繰り返されています。ただ、豊洲芝浦港南は再開発があるから他の築より反発力があるので下がりにくいというのは間違いない。これらの地域は他が１００下がるなら８０くらいとかにはなるかもしれない。

＞＞１０４４２，１０４４５
ＷＣＴの自作自演わかりやすいよね。いつもこのセリフだもん(笑)最初は築１０年組は強い、しまいにはアイランドはより下がり、ＷＣＴは一番下がりにくい。だってよ(笑)

再開発なにもないくせに下がりにくいんだって(笑)まあ頑張れ。転売もしたことないから含み益確定もないんだろ。こんなスレでアホみたいな表や写真ならべて自画自賛しているうちに、周りの人はアベノミクスの間に数千万から億以上資産増やしてますよ。妄想の中でＷＣＴだけ値下がりが低いとかセコイ願望書き込みしてる時点でレベル低すぎ。さすが坪２４０住民！

ＵＫの離脱を予想しきっていて円高を友達が完全に読んでいて、ＦＸでこの１カ月で２億３千万稼いで全部利益確定させたから金曜飲みにこうと今、ラインが来た。たしかにチャンスだったね。おれはＦＸやらないけど、爆発力半端ないよね。

ＷＣＴさんも、坪３２０が２７０と東京で一番下がらないとか妄想レベルの予想して、せこいことしてるならＦＸでも勉強したら。そんな醜い書き込みや主張も自然にしなくなりますよ。

これで安倍さん大勝利確定しましたね〜
黒田バズーカ第3弾、第4弾連発あるで〜

そういうでかい話聞くと、ＷＣＴのせこさが可哀そうになるな。株も底値狙うか、ＦＸもしばらく乱高下するから大儲けするチャンスだよＷＣＴさん。はじめてみなよ。

黒田さん、そろそろ円安誘導お願いしまーーす。バズーカー皆、待ってます。

ＷＣＴが芝浦とのいがみ合いをしてるものの、結局湾岸住民はいつも大勝利！

豊洲、芝浦、港南は最強！

２０２０年まで下がるのは一緒だろう。だが、下がり方には差が出る。

芝浦アイランド、ＧＦＴ

サウスゲートエリアなのでアイランドの下落幅は２割程度の２７０万。ＧＦＴは３３０万。
ただ、ＧＦＴも完成５年を超え、中古も使用済み部屋になる２０２０年以降は築浅とは
言えなくなり、年数による差はなくなり地域の適正相場に収斂されていくので、今の新築
未入居プレミアムは消失。ＧＦＴも２７０万になるだろう。

港南ＷＣＴ

サウスゲートの中心、東京の第二の心臓になる交通の要衝としての駅力＋個別マンションの
知名度、ブランド力が生かされる。築年数の経過による価格下押し圧力をリニア開通が迫る
ことによる地域への期待の高まりが打ち消して坪単価は２７０万程度に収斂。

ＤＴ

２９０万。築年数が浅いことで２０２０年時点ではＷＣＴよりも若干高いが、オリンピック
終了後に晴海に供給される大量の住宅の煽りで２０２１年以降は２５０万まで下落。
最寄の駅が開通が新しいマイナーな地下鉄駅のみなのがネック。

>>10450
先週空売りして1200万。ま、俺はFXはやらない。

日経平均株価は2008年リーマンショック直後の大暴落以降で、
最大の下落らしいよ。

10444さん、どうもありがとう！
現在は築古マンションに住んでおり、新築タワマン購入を検討しているのですが、止めた方が良いということですね？

EU崩壊の可能性が出てきましたね。
湾岸エリア壊滅は確定的でしょう。

>>10454 匿名さん

通過によるな。
ポン円はリーマンショック超えてるよ。

これで新築マンションの価格が下がったらいいなと思う素人です。

WCTのブリーズ分譲最終期72戸は坪単価340-550万円。まさにリーマンショック直後で最悪の状況。この値段で売れるわけ無いと思っていたが、毎月2-3戸ずつ売れて約2年で完売。最上階は坪単価600超えてたが4億円の部屋も2010年に売れた。あの時は、WCTに対する根強い人気を感じざるを得なかった。

WCTさんが芝浦さんにボコボコにされてて笑った！
全て論破されてて本当にスカッとした！
それにしても芝浦さんは頭いいですね。
またWCTさんが無茶苦茶やりだしたらお願い致します。

>>10460
ぜーんぜん論破されてないし。WCTネガは根拠がないデタラメだらけwww
結局、芝浦とWCTの成約時価には差が無いと証明されただけだな。

芝浦マンション時価

相当なコンプレックスがあるようですね笑
完全に呑まれて負けてましたよ！
そんなカリカリしない！笑

株価も暴落したし、たった3mの高潮で水没する芝浦マンションの今後はいかに？笑

ネガが何を言っても巷にはWCTポジティブ情報しかないんだよねえ。悔しいだろうが。なんか、芝浦マンションのポジティブ情報出せば？

これ以上議論しても意味がない気がしますね。
豊洲タワー、WCT>>>GFTという結論が出たことですし、ここで終わりにしましょう。

全然悔しくないし大丈夫です。
君は相当悔しいみたいだね笑

>>10466 匿名さん
そうですね笑 逆になってますが、終わりにしましょう笑

今は物件バトルより、不動産全体の行方を検討する時期だと思う。

結局、ＷＣＴのことが羨ましくてしょうがないんだよな。自分のところの話はしないでＷＣＴの話ばかりしているのがその証拠。ネガも結局、ＷＣＴの宣伝に加担してる。メディアの論調も港南の今後についてはポジティブな情報ばかり。分譲が終わるとランキングから姿を消し、マスコミにもネットにも取り上げられなくなるほかのエリアとはそれが大きな違い。港南の場合は、むしろ分譲が終わってかなり経ってからポジティブ情報がたくさん出てきた。国土交通省と東京都の緊急都市整備事業で快適な住宅地としての整備もサウスゲート計画の一環で分譲終了後に進んだ。情報量の多さは単なるデベのコマーシャルかどうかの違い。勝手に宣伝してくれて知名度がますます高まるってのはいいことだ。

相変わらずだね、このスレ。俄かに暗雲が立ち込めてきたと言うのに果てしないマウンティングの応酬。

正直、港南という響きはダサい。しかし、10年前と今では港南は天と地くらい見違えるのは確か。冷静に考えれば品川駅の存在はやはり大きい。環境的にも豊洲には及ばないが、歩道や公園が整備され、環境は大きく改善された。昔は夜は暗くて怖くて歩けない場所だったからな。

確かに、今は豊洲が圧倒的すぎて港南がみすぼらしく見えてしまいますね。
港南に住んでたら豊洲に住めなかった人と思われそうで嫌ですね。

FTSEやDAXに漸く値が付いたようだが暴落だね。

何気にRMBも大幅安。2年前に元投で湾岸マンション買った中国人は為替だけで35％のゲインだな。

リーマンショックの再来だというのに港南が湾岸がと呑気ですね

キャメロン首相辞意表明。FTSEもDAXも1割暴落でオープン。￡は一瞬にして18円の下落。

今晩のNYがどうなるかが注目だね。楽観論で前日200ドル以上あげてただけに。

>>10472

ずっと不毛な戦いを見てたけど、真面目に語らせて。実はもうすでに芝浦港南は湾岸マンションカテゴリーではないんだよね。今の湾岸マンションの定義は勝どきより東。2005年ごろ、小泉総理の時代、バブル崩壊の余韻が残っている雰囲気のなかで湾岸マンションは際物扱いで売れるかどうか分からなかった。それで、芝浦・港南の第一次湾岸戦争時は、湾岸のなかでも一番可能性がありそうな立地（港区アドレス、ＪＲ利用）に三井と住不が派手なマンションを建てた。それがアイランドとＷＣＴ。だから、湾岸の中では一番ポテンシャルが高いのは当たり前。ただ、当時はそれでも売れるかどうか分からなかったから、特に駅から遠いＷＣＴは駅までのシャトルバスやてんこ盛りの共用設備や初期は安い価格設定、お台場・レインボーブリッジを正面にとらえる眺望、全面窓にしたリビングなどを売りにしてアピールした。結果として第一期、第二期は即日完売するなど大成功したわけだが、結構消費者の受けが良く、湾岸マンションは共用設備などつけなくても売れることが分かってきたので、いろんな共用部も全部住戸として売るようになった。ＷＣＴのロビーは広大な３層吹き抜けだけど、ある意味２階３階を住戸にして売ることもできたわけだからもったいない話。いまは、ああいう設計はもったいなくて行わないだろう。結果、ＷＣＴのような面白いマンションは二度と供給されないことになった。立地的にもターミナル品川駅が直接利用できるというのは、今の他の湾岸マンションに比べりゃアドバンテージ。結果として港区アドレスで品川駅利用と現在の湾岸全体としては比較的良い立地なのに、他にはないような独特の特徴がいっぱいある共用設備もたくさんあるという面白いマンションＷＣＴが出来上がり、そのユニークさが今でも注目を集め続けて人気ランキングとして現れているというからくりだ。もしも、ＷＣＴが有明にあったり、現在の場所だけど普通のオーソドックスなマンションだったら、まず人気マンションにはならないだろう。その後、開発は中央区から江東区に移ったが、もうＷＣＴのような巨大マンション＋共用設備、マンション店舗てんこ盛りマンションは土地があっても作られることは無かった。結果としての唯一無二性、他には無いユニークネス、日本最大であることによる知名度、注目度で築10年以上が経過してもいまだに話題に上がるマンションが出来上がった。他の湾岸マンションは築10年も経過したら雑誌などに取り上げられることは無いことからもその注目度が分かる。ただ不動産の常識からすれば駅から遠くて常識的には売れるはずが無かったマンション。2005年ごろは品川駅も五反田駅とイメージは余り変わらなかったが、その後の品川駅の注目度上昇はいうまでもない。スミフにしたら二束三文の土地を付加価値つけて最後は坪５５０万で売り切ったのだからしてやったり。住民も満足していて大成功。中古市場で人気があるのも事実。ただ、外野から見れば「駅から遠くて何がいいの？」となる。それがＷＣＴに対しての評価が割れる原因。

まあリーマンショックの時ですら湾岸タワマンの価格は上昇し続けたぐらいだからなあ…

最大の危機に直面＝ドミノ離脱の恐れ―EU
ルペン党首は「フランスでも国民投票実施を求める。全てのEU加盟国もそうすべきだ」と訴えている。

リーマンショック以上の激震。ブラック・フライデーとでも言おうか。
インバウンド頼みの再開発は急ブレーキ。
さて、豊洲と品川では、どっちが打撃？

>>10482
どっちも打撃。しかし、都心3区不動産は他区との比較では常に上がるのは最初、下がるのは最後。今回もそうなるか？

築地市場の移転で、湾岸では豊洲が断トツ知名度アップだと思います。日本全国民、豊洲って地名を覚えますよね♪世界中にもTOYOSU を覚えていただける良いチャンス。購入者の分母、つまり検討者が何百倍にも増える予感～。

港区の芝浦港南地区は、大規模分譲マンションの開発余地がほとんどなく、新規供給が限られることが、既存中古物件の資産価値を下支えする。
一方、中央区・江東区の湾岸部は、都有地の払い下げやオリンピック用地の転用により新規供給ラッシュが続くため、既存中古物件の市況は下押しプレッシャーとなりそうだ。
なので、これから買うなら、将来の資産価値を考えた場合には、中央･江東の新築物件よりも、芝浦港南の中古物件を狙った方が、有利だと思います。

>>10484
残念ながら、同時に江東区という形容詞が付く。まあ、港区と江東区では購入者層は違うが。

＞大規模分譲マンションの開発余地がほとんどなく、新規供給が限られることが、既存中古物件の資産価値を下支えする。

住人が増えないようなところは便利施設もできないので、
永久に不便ですよ。ＷＣＴの周辺なんて酷いよ。
徒歩5分圏内に真面な飲食店すらない。
これからも永遠にできないでしょう。

徒歩４分の天王洲アイルに飲食店が多数あるけど、それが「真面な」飲食店かどうかはしらない

何か、このスレのWCTネガのレス見てると、
マンションの管理や修繕の一般常識知ら無過ぎてちょっと驚く。

駐車場の料金を管理費会計に入れてるのは、
マンションでは多い、特にタワマンでは
初期設定ではほぼ100%そうなってる。
そして駐車場料金は借り手が付く限り
高い方が良いのは当然のこと。
自分のマンションの管理会計見てみて。
それをdisるのはタダの無 知さらし。


あと、修繕積立月額料金が安いのは
寧ろ大きなリスクとされるのが一般常識。
上で出てきた、アイランドの修繕積立の月額の
設定は結構安すぎてヤバい。

定期的に倍々で値上げ、しかも数十万円の一時金もダブルで来るので、滞納続出のリスク大。
アイランドは来年あたりがそのタイミングかな？

この辺りは国土交通省も問題視していて、
デベにはやんわりとお達し出しているんだが、
何故か三井はこの方式。
三菱と住友は最近少なくとも一時金徴収は
無くしてる物件が殆ど。

マウント取り合いするのは良いけど、
一般常識知らずに、disるのは
かなり恥ずかしいから気を付けたほうが良いね。

豊洲はまた新しい開発計画が発表されました。2016年6月22日
「大和ハウス工業／豊洲埠頭地区（東京都江東区）で複合施設開発／１９年５月竣工・開業」
http://www.decn.co.jp/?p=70859
2丁目の駅前再開発も先客万来もこの開発もホテルあり。あっという間にホテルだらけ。
全国、全世界から、オリンピック、市場へ来るお客を迎えいれないといけないので当たり前かもしれませんが。

2016年4月
ＢＲＴ！
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

2016.04.10
東京8号線（有楽町線）の延伸
http://trafficnews.jp/post/50208/

2016年3月5日
「豊洲市場「千客万来施設」、飲食店モールと温泉に」
http://www.asahi.com/articles/ASJ3454FGJ34UTIL03T.html
なんと店舗数は170～280店ですよ。

2016-01-25
「１５年６月時点での想定規模は、Ａ棟が地下２階地上３５階建て、高さ約１８０ｍ。オフィスのほか、高層階にはホテル２００室が入居する。オフィス・商業施設からなるＢ棟は地下１階地上２３階建て、高さ約１４０ｍを想定している。低層部に商業施設、上層階にエネルギーセンターを整備する計画だ。Ｃ棟は高さ約８０ｍ。」
http://www.kensetsunews.com/?p=59825

ここ半年だけみても開発案件の発表が目白押しの豊洲！
楽しみですなあ～。

>>10485
くだらない議論が続くのでずっとROMってましたが、まともな話が出来そうですね。すでに、芝浦港南は空き用地がなく、新規の大規模マンション供給はまず考えられない状況です。加えて、サウスゲート再開発はコアの部分だけではなく高輪サイド、港南芝浦サイドの両方に波及効果として好影響をもたらすでしょう。したがって、中古マンションを検討するなら港区湾岸というのは私も同じ見方です。ただ、適正価格は坪330万、80㎡で8000万というところでしょう。その近辺で買うなら適正価格と考えます。もちろん、高層と低層、眺望有り無しでプラス、マイナスはありますが。

オリンピックバブルに沸いた中央区、江東区は、オリンピックバブルという言葉が象徴するようにオリンピックという一過性のイベントに刺激されたバブルです。新駅を中心としたサウスゲート開発と関連投資の好影響がずっと残る港区と違い、オリンピック終了後は晴海に大量に選手村住宅が払い下げ供給されます。明らかな供給過剰となり、資産価値が下落することはあっても上がる可能性は乏しいでしょう。

したがって、私も中古を検討するなら港区湾岸と考えます。ただし、ある程度年数が経過して、評価が固まった物件を選ぶべきですね。最近2年以内の新築マンションは同様にオリンピックバブルの影響を受けてしまっています。総合的にお勧めは、芝浦港南で築5年以上経過していること、加えて仮に売却する場合の売却のしやすさを考えるとランドマーク性のある有名マンションということになると思います。

＞10489
分譲価格が高かった方が中古価格も高いに決まってるとか、中古坪単価400でも300でも200でも100下がるときはみな100下がるとか言い放つ情弱がＷＣＴネガの典型です。まともに相手するのは時間のムダですね。

>>10489
いきなりの上から目線ですね。
でもちょっと勘違いしてますよ。みんながマンション管理の知識がないと思ったら大間違い。

駐車場の料金を管理会計に繰り入れたり、修繕積立金が段階的に値上げもしくは一時金の初期設定になっているのはたしかによくあることだが、それはデベがどうこう言う問題ではなく、管理組合がどういう方針を立てるのか、という問題ですよ。WCTはもう10年経ってるんだから、初期設定がどうかは全く関係ない話。

駐車料収入は本来、駐車場の修繕に充てるべきです。もし余剰があるなら、管理費ではなく建物の修繕積立金に繰り入れるべき。管理費に補てんするのは、緊急避難的に行う以外は適切とは言えませんね。

修繕積立金はフラットにするのが正解。この点WCTは合格ですね。ただし実際に大規模修繕を行うと予算通りにいかないことが往々にあるため、その都度見直しが必要です。

駐車場代は周囲相場に合わせるのが基本。借りてが付く限り高く・・というのは賛成できません。無理する人が出てくるし、そういう人にはランニングコストはボディブローのように効いてきますからね。

>>10489
おっしゃる通りですね。修繕積立金は以前より問題視されていました。特に、購入を促すために最初を安くみせかけて、月々をだんだん値上げ、プラス不足分を10年おきに一括して何十万円単位で徴収する三井方式。それを知らずに表示されている修繕費が安いのは良いことだというのは論外。将来の建物維持に大きな不安が残ります。

一方で管理がしっかりされていることが前提ですが、管理費は安いほうが良いでしょう。マンションごとの管理費設定を見ると㎡単位で200円から500円まで幅があるのに驚きます。基本的に維持管理でやることは同じはずなのに、これだけ差があると販売後にデベロッパー系の管理会社が入ってあとで購入者から吸い上げる方式かと勘繰りたくなりますね。管理会社は管理組合の意思で変えることができるとかいう意見もありますが、変えて管理の質が上がった事例は少ない。管理費が相場よりも高い物件は避けた方が良いと思います。

また、駐車場代は管理費に組み入れるのはどこのマンションでもやっていること。WCTの話が出ていましたが、あのマンションはものすごい規模があるので、規模のメリットで1戸当たりの管理費負担が軽くなっていることと、駐車場の設置台数が1300台とすごい数で、料金設定が安いのでほとんどそれが埋まっている。その収入も莫大なので一部を管理費に回すことでさらに管理費を安く設定できている。結果として非常にうまく資金計画が立てられていると思います。2100戸の規模があるからできることですが。

このように、駐車場の料金設定と設置台数はうまく回れば管理費運営にプラスにもなりますが、需要がないのに設置台数が多すぎたり、料金設定が高すぎて駐車場が埋まらないと、駐車場の維持管理や修繕にも支障をきたす可能性もあり、駐車場がお荷物にもなることもある非常にデリケートな問題だと思います。

まあ、どんどん安くなるよ。

＞10491
同意です。
敢えて個別物件名を挙げると、
予算が許すなら、やはり駅へのアクセスがよい、①Ｖタワー、②カテリーナ三田
厳しければ、③ワールドシティ、④グローブ、⑤ＣＭＴ、あたりでしょうか。
おっしゃるとおり、過去２年の築浅物件は、あえてどことはいいませんが、狭小部屋ばかりで仕様・共用設備もいまひとつなものが多く、どうかなと。
例外として、ＧＦＴは、もう少し価格がこなれれば妙味あると思いますが、今の相場はリスクが大きいとみています。

・湾岸花火がなくなり
・千客万来が縮小され
・オリンピックが縮小され
・カジノがなくなり
・地下鉄構想もなくなり
・タワマン税金対策も絶たれ
・円高になり
・外国人インバウンドも消え
・アベノミクスは失敗し
・日経平均株価は下落の一途

2016年は地獄や。

＞駐車料収入は本来、駐車場の修繕に充てるべきです。もし余剰があるなら、管理費ではなく建物の修繕積立金に繰り入れるべき。

どこのマンションでも長期修繕計画は最初からいつどこにどれだけの費用が掛かるか計画されていますし、WCTくらいの規模になれば完売後も管理組合の会議に住友不動産や管理会社の人間も入って随時見直しをかけているでしょう。あの住友不動産が代表作の一つと位置付ける大規模マンションで、そういうことで問題が起きたということになれば、住友不動産が今後販売するマンションの売れ行きにも影響する問題ですから。私の住んでいるマンションでもデベロッパーや管理会社も定期的に建物全体の維持管理状況や劣化状況を確認したうえでスタッフが参加し、資材の値上がりなども含めて、いついくら修繕にかかるかを随時確認しながら慎重に検討しています。そのうえで、修繕費は修繕費として今、集めている分で賄える見通しであれば、わざわざ駐車場代を修繕費に組み入れる必要はないでしょう。むしろ、管理費に組み入れてトータルとして個々の負担はリーズナブルなコストで管理状態を良好に維持した方が良いと言えます。WCTが修繕費を完全フラットにしたのは英断だと思いますが、それももともと安い管理費があるから管理組合総会でも異論なく決議できたのだと思います。総合的に見て管理修繕の運営はうまくいっているマンションなのだと思います。

＞例外として、ＧＦＴは、もう少し価格がこなれれば妙味あると思いますが、今の相場はリスクが大きいとみています。

おっしゃる通りですね。私は、GFTの分譲価格を見たときに、分譲価格の設定は非常に適正で良いものだと思いました。ただ、マンションバブルに乗った空中族とかいうんですか？最初から短期間に転売する前提で買っている人が、即売り出している今の価格は、明らかに相場を大きく上に逸脱しています。こんなことを書くとGFTの方が怒るかもしれませんが、マンションはいったん購入者の手に渡れば、即中古として周辺相場との比較になります。芝浦マンションの平均成約相場は320万円から330万円。新築未入居というプレミアを考えたとしても、今売り出されている中古の価格設定は明らかに高すぎです。いま、芝浦には他に新しいマンションが無いので、どうしてもあのあたりに真新しいマンションの部屋を持ちたい人でGFTを買い逃した少数の金持ちに売れることはあるかもしれませんが、本来の分譲価格が適正価格で、今の値段で買っても新築築浅プレミアが無くなった数年後には資産価値の維持は厳しいでしょう。

>10494
修繕積立金を段階的に値上げしていくことは、経年劣化に伴い増加する修繕費を、区分所有者（受益者）が所有期間に応じて応分負担してもらうためであり、公平な制度設計であると思います。（新築取得後数年での売却を意図する区分所有者に、10年以上先の修繕費用を割り勘で負担させることは、必ずしも合理的とはいえません。）
一方、修繕一時金は、おっしゃるとおり修繕費を一見安く見せるための販売テクに過ぎませんね。これは、三井に限らず住友でも使っていたテクで、ＷＣＴは10年目の一時金徴収を前に、管理組合主導で月次修繕金に平準化させました。
実際、新築から10年もたつと、修繕一時金の支払いに応じない区分所有者も少なくなく（典型的なのは、某国人系投資家）、回収に相当苦労するのが目に見えているからです。
グローブではどうされるんでしょうかね。