グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-28 16:15:25
値引きというか、物件の価値に見合わない価格設定をして売れなかっただけ。
値引きという言葉に惑わされず、適正な価格での購入をご検討ください。
A棟、B棟は実質引渡し日の延期だから、特に気をつけた方がいい。なんか変な売り方してるし。
なんかヤバい状況っすね。
入居延期？
2018年3月下旬予定（E棟、F棟一部）
2018年4月下旬予定（A棟、C棟一部、D棟、F棟一部）
2018年8月上旬予定（B棟、C棟一部、F棟一部）
価値と価格のバランスに大きな歪みがあることに消費者が気がついてしまった結果が延期ですか。
本当は環境重視で駅から徒歩15分程度なら許容範囲内だが、不動産市況が想像以上に駅近有利と喧噪されて、自分の好みではないが資産価値で不利は避けたい、という人が敬遠に回ることも考えられる。
マーケットでは主流に逆らいたくない、選挙で自分の票は死票になってほしくない、というレイトマジョリティの動向は無視できない。
椿山荘の隣のグランドメゾンはグランドにふさわしい立地と設備になりそう。
過去に騒いでいた自称年収一億が事実なら椿山荘の隣に買い換えた方がいいのでは。
新江古田徒歩１５分でグランドはないなあ・・・・
実は管理費の手頃さはかなり重要かと。
同じような立地の中古マンションで管理費が10000円と15000円の２つがあれば間違いなく前者を選ぶな。
将来の修繕費用不足はどのマンションも直面する課題で、管理費を垂れ流す共有施設は必ず足かせになると思うから。
豪華なゲストルーム、清潔なキッズルーム、ライブラリー、パーティルーム、カフェ。
親戚が住む武蔵小杉のタワーで見てきましたが、どこもくたびれていてテンションが下がりました。ライブラリーは興味がありましたが、実際は小学生のゲーム部屋になっていました。おそらくほとんど使わないと思います。
反対によく管理された植栽は素敵だと思いました。
共用施設には過剰な期待は持たない方がいいでしょう。
魅力的な共用施設なら、マンションの有閑ボスママが居座って他の人が使いにくくなるリスク高いし、新築時の綺麗さ快適さを10年維持するのにかかるコストの計算をざっとするくらいは必要ですね。
本当に必要かつ魅力的でランニングコストがかからなそうな共用施設の見極めは重要です。
ここの契約者にマーケットの主流を語っても馬の耳に念仏かも。
流動性を軽視してる馬か、市場価格、需給関係が理解できない鹿しか
いないですからね。
＞2756
中古と違って、新築で管理費が安すぎるのはマイナスですよ。
どのマンションにも支出削減第一主義の人は一定程度いるから、
中規模以上のマンションでは管理費を値上げすることはほぼ不可能。
昨今だと最低賃金上昇とか職人の高齢化があるから、委託費はどんどん上がるんだけど、
管理費を上げられないと管理の質が削られる。
初期の管理費はバッファを持つ意味である程度余裕があるほうがマンションの価値が保たれやすいようです。
>>2761 匿名さん
必要最低限の共用施設で管理費が割安なマンションよりも、コンシェルジェやゴミ出しや植栽など過剰な設備にお金を垂れ流すマンションの方が、将来の財政難に際して、無駄を省く余地があると言いたいのですね。
経費削減して貧乏くさいマンションになる
>2762
そういうこと。
大規模マンションのほうが小規模より値段が下がりにくいのも
そういう背景もあると思うよ。
なんもないマンションだと、値上げ以外の解がないからね。
極端な話、消費税が上がったら管理の質を下げるしかない。
もっと言えば最初から管理人巡回で管理の質が低い物件も多い。
でも、このぐらいの規模なら合い見積もり取れば消費税と最賃の値上げぐらいなら飲み込める。
初期の管理費が安すぎる物件（中小デベに多い）はマイナスしかないですよ。
管理費を垂れ流してるっていうのは違うと思いますけど・・・
※ゴミ出しとかの人件費は最低賃金レベル。自分がそれより稼ぐなら、人に頼んだほうがコストは低いのは誰でもわかる話ですよね。
>>2762 マンション検討中さん
違う角度から検討する必要もあるのでしょうか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180228-00161517-diamond-bus_...
この物件がどうなのかはともかく、
今時CIPの宣伝を真に受けてる人がいるのにびっくり。
CIPのビジネスモデルって、マンションの管理を独立系の単価が安いところに切り替えてその差額を成功報酬として持っていくっていうもの。
当然、管理の質は落ちるし、最大限良く言って質素。普通の感覚からすればみすぼらしいマンションにしてランニングコストを下げるっていうコンサル。
スタイルアクト当たりの調査でもわかってるように、大規模で共用施設のある物件のほうが結果としては値段を保てるんですよ。
一戸建てならともかく、東京でマンションを選ぼうとしている人でもまだこんなレベルの知識なんですね。
>>2767 匿名さん
大規模で共用施設のある物件ではなく、大規模物件が人気があるんだよ。
スケールメリットで維持費が割安になるから。
最近は、共用施設最低限の大規模も増えてきた。メリットないのがわかってきたからね。
>2768
維持費の安い大規模物件って無いですよ。
管理費だけで見ると
中規模（５０～200）<大規模（200～）<<小規模（～50）
って言うランクが相場ですから。
それでも資産性は大規模が上ということは、共用設備が無いのはマイナスというのが市場の評価です。
少なくとも、首都圏はその傾向は間違いないですね。
それにしてもこの物件は高すぎると思いますが・・・
まあいくら共用施設に思いや言葉を費やしても、マンションの価値に大きい影響を与えるのは立地なので。
立地良ければ、豪華な共用施設などいらないし。
今月入居される方はおられるのでしょうか？
人の気配が感じられないので。
6人くらいいるのかな？
もうほとんど完成したようなので、再度現地を見てみた。
あらためて需要と供給のミスマッチを感じる。
分譲楝に賃貸楝そしてシニア向け住宅さらに学生寮とそんなに多きな需要がこの地にある？
こわいこわい
駅から遠い複合大規模物件が売りのようですが売れ残りの戸数もビックですね。
どうやって完売するのか。
スカイティアラと同様３年は覚悟ですかな。
失敗しても儲かってるから大丈夫ですよ。
ちょっとだけ社内がゴタゴタしているけどね。
デベは儲かろうが損しようが知ったこっちゃないが
ここを初期に買った人はかわいそう。
新築なのにゴーストタウンに住まなきゃいけない上に
高値掴みで身動きとれないなんて。
スカイティアラはそれでも駅徒歩10分以内だし、
相場も今から思えばだいぶ安かった。
ココもスカイティアラと同じぐらい上がれば助かるんだけど・・・
壮絶な売れ残りのこの庶民物件で
これから自称上流階級、自称年収1億などのハッタリの猛者達の
不毛なマウンティングが始まるのですね。
本当に上流層ならグランドメゾン目白に買い替えをオススメします！
身動き取れないような人はそもそも購入してませんよ
私も海外のセカンドハウスから書き込みしてますけど。
セカンドハウスで買う土地じゃないでしょう。
嘘ついているとは言いませんが、そんな人は仮にいたとしてもごくごく少数派ですよ。
〉2782
自称通りがかりの監視契約者さんお疲れさまです。
グランドメゾン新江古田を買う層は海外にセカンドハウスがあるという設定は無理がありますよ。空港から遠いから本当にセカンドハウスが海外にあるならここは買いません。自称アッパーミドルはハッタリも下手ですね。
やばいよやばいよ
なんで売れないんだよ！
良かったね近くて！！
空港アクセスを意識して住む場所ではないな。
かといって品川や芝浦みたいなところは好きじゃないし、住まいとして選ぶことはない。
堂々完成。だそうです。
売れ残り戸数をＨＰから削除して、引き渡し時期もずらしてるのに。
こういう会社は信用できない。
騙すのが下手なんですよ。
代々木駅１分としては、
決して高くないと思いますけど。
代々木のモデルルームから新江古田までのタクシー送迎
してるみたいですが代々木の家賃やタクシー代などの販促費の原資は物件価格に転嫁されてます。積水の経費ではありません。530戸売る為の経費は全て物件価格に乗っけてあります。契約者が全て負担し積水は損しないようにできてます。それでも売れ残りのここを買うかはあなた次第！
価格の2割位は利益にしないと
高い給料もらえませんよ。
タクシー代なんて気にならないでしょうね
販売状況、どんな感じですか？
一時期、昨年11月ぐらいにモデルルーム行ったときは、かなりの値引きを提示されましたが。
最初に買った人にもサービスしてよ
ここと石神井台のブリリアは苦戦だね。
やっぱり郊外なら駅5分以内。
大規模マンションもいいけど、便利な立地の小規模マンションのほうが手が出しやすい。
駅から遠いなら安くしないとね。
正直なところ、駅距離以外のメリットなんてあまり評価されてないよね。
しかし何でここまで市場を逸脱した価格設定にしたのかな？これURの入札でセキスイが落札したんだよね。この事業計画でセキスイに発注したURもどうなんだろ？
仕入れ失敗だったのか
仕入れ失敗には違いないんだけど、単純な高づかみとはちょっと異なる。
ここの入札があったのは2014年。
東京の不動産価格上昇が明らかになったのは2012年～2013年なので、
不動産価格の上昇基調は明らかだった。
西武線沿線でも大泉のプラウドタワーとか、富士見台のパークハウスとか23区内の大規模物件なら
坪200万円台後半～300万円台でも普通に売れていた状況だから、
より都心よりの江古田の大規模開発なら不動産価格の上昇基調と合わせて
坪300前半ならなんとかなると思える雰囲気があったのも事実。
ただ一点見逃していたのは駅距離にこだわる消費者の心理。
15年ぐらい前なら、駅距離があって環境の良い立地はむしろ好まれる状況だったんだけど、
今は逆に敬遠されるようになってる。
そこを読みきれなかったんだね。
積水は建物仕様にお金をかけるんじゃなくて、湾岸の物件みたいに小竹向原あたりの駅までのシャトルバスを用意したほうが売れ行きにはプラスだったと思う。
今の消費者が求めてるのは通勤・通学の利便性だってことがわかってなかったのが最大の敗因。
賃貸棟を入れたらシャトルバスを作っても十分にペイする規模なんだし・・・
モリモリな森で高値
「里山をお手本にした自然と共生する暮らし」
ここは勤め人の購入する物件ではない。
車通勤できる中小の経営者、自由業、開業医とかには悪くない。ただ500世帯もそんな層が新江古田徒歩15分の僻地に集まる訳もなく予想通りの大苦戦。
竣工4年後に完売できればいい方だな。
2022年オリンピックも終わり不況に突入してそうだし
4年後の最後の一部屋が投げ売りで4割引なら両親に買おうかな。
いつか完売するって！
時間が解決してくれるさ！
誰も興味なく過疎化してますね。
やはりトレンドは駅近。
契約者は価値と価格のバランスを見誤ったとはいえ
新築で廃墟みたいな住まいは少しかわいそう。
ゴーストタウンになりませんように祈ります。
契約者というより、ゴーストタウン化するような価格で事業をした売主に問題あるかと思います。契約者は納得して購入してるのでしょうから、あまり関係ないかと。
週刊新潮見た？
地面師さんが１１戸買ったとか。
部屋番号出てるんで、その部屋買った方がいれば誤報になるが。
2811です。
週刊新潮4月19日号によると
積水は西五反田の土地の件で地面師Aさんに騙されたと大々的に報道されたけど、
騙されて契約したのと同時期に、
そのAさんにここの部屋を11戸売った。
その部屋はどういう扱いになっているんだ、
という疑惑。
部屋番号も出てる。
同じ地面師ですか。
地面師さんは偽登記の魔法使いだな。
いや、この件は地面師Aが積水に７億円ほど支払っている。
しかし購入したAは登記はできないだろうから部屋はどうなるのかと。
マンションの外観写真出てたがなかなか立派だね。
なるほど、そういう流れだったのですね。
ありがとうございました。
不便な大江戸線しか使えない上に更に自分の棟まで入れると
15分も歩かされる物件は今時のトレンドではない。
往復で30分もロスしてでもここに住みたい？
少なくとも勤め人にはそんなゆとりの時間は無いだろう。
それでいて価格が高いから全然売れない。
駅徒歩５分の物件と１５分の物件の利便性はお察しの通り。
契約者は利便性の悪さを承知していながら見て見ぬふりしてる。
しかし全て車移動で完結する仕事とかセカンドハウスには悪くはない物件かも。
何がどうなるほどなのかさっぱり分からん。記事見たけどあの部屋ごとの金額の資料を出してるのは一体誰？？
>>2818 匿名さん
駅徒歩5分でも大規模マンションだったら棟までプラス5分は同じですよ。公正ではない比較に悪意を感じます。
大規模ならではの豊富な共有スペースがあるというメリットがある反面、エントランスからの距離があるというデメリットもある。正しく伝えるべきです。
>>2818 匿名さん
補足ですが、23区内駅徒歩10分以内の大規模マンションを探していますが、だいたい6000万から7000万台です。5000万台で買える物件となると、日吉やら練馬、吉祥寺のバス便しか見つかりません。またこちらの物件の周辺でみても、定借のパークホームズが同程度の価格です。7000万出せる人は駅徒歩5分の物件をかえばいいんでは？
先週から江古田の森バス停始発・中野駅行きのバスが大幅増便されてるのに、公式サイトでは全然触れてませんね。
必ず座れて中野へ20分は東京駅方面通勤者なら魅力のはず。
同じく徒歩7分の江古田二丁目始発池袋東口行きのバスも目白駅まで15分。
これも行先によっては便利。
売る側の研究不足というか、知識不足が気になります。
まとめるとここは結局の所目白、中野行きの
バス便物件であり
道路渋滞で時間が読めないから勤め人には
不向きということですね。
新江古田に片道徒歩15分じゃ貴重な朝の時間が
もったいな過ぎる。
そのうち本来の資産価値に見合う妥当な価格に
さや寄せせざる負えないでしょうね。
たしかに子育て共働きの家庭には厳しいでしょうね。
環境的には良好ですけど。
旦那が都心勤務で奥さんが在宅専門職とかならOKかも。
あとは旦那の1馬力で悠々暮らせる家庭とか。
そういう条件にハマる人が少ないから販売が進まないのでしょうが。
ここはいわゆる先生と言われてる方々で自らが事務所の代表であるか中小の経営者には悪くない物件。しかし実際に契約してるのは勤め人が比較的多いんだろうが雇われの身には決して便利な物件ではない。現在のマンション選びの最重要項目は勤務地と自宅が近いことなのに最寄り駅往復だけで30分も必要な物件に5000万以上払うなんてナンセンス。15分歩くなら戸建てでしょ。
もういいんじゃない、駅から遠い議論は。
散々してたし。
同じ価格帯なら駅近物件と比較し、郊外に住んだところでトータルの時間は変わらない。満員電車に乗る時間が増えるか、駅までの歩く時間が少し増えるか。
支線扱いの大江戸線のマイナー駅の徒歩１５分て正直不便ですよ。
満員電車に乗る時間そんなに減りますか？
例えば大手町まで45分はかかるから徒歩入れたら会社まで１時間以上ですね。
郊外とあまり変わらない・・・
残念すぎる・・・
新宿5キロ圏内をアピールしながら30分もかかるのは切ない。
アクセスに関して見ました。
駅遠ですが、徒歩15分以内に様々な駅に行けるのは大きいですね。
通勤や通学をするにあたって、本当に便利な立地条件であると思います。
車での移動は、どの時間帯にどれぐらい混雑するか気になりますね。
値段が下がれば売れると思う。
今のサラリーマンのマンションえらびのスタンダードは駅距離。
そこより環境を選ぶ人ももちろんいるけど少数派。
さらに価格が高すぎとなれば売れ行き不振は当然。
売れるまで５年10年粘るか、価格改訂するかは、デベの戦略次第だね。
のんびりclassには良いマンションですよ。( ͡ .͜ .͡ )
売れ残り戸数を隠蔽してしまいましたね。
一年後に中古物件になるまでに完売できる
残戸数ではないから売る側としては隠したい気持ちはわかるが。結局このままの進捗率だと中古販売は確実。
いかに情弱に高値で売り付けられるか！
ここは積水の腕の見せ所！
中野までバス20分ねえ。
東小金井あたりの駅近とあまり利便性変わらないな。
ここで「駅15分」を連呼してる方は同一人物でしょうね。
実際は10分なのに。
駅入り口からホームまで時間がかかるのは地下鉄や大規模駅なら当然。
よほど田舎のローカル線でもないかぎり。
個人差あるけどマンションは、エントランスには入ればホッとするし、出れば気分が変わる、駅までの起点は、エントランスのような気がしますが。
ここってもう分譲されてたんだね。夜に通っても電気まばらすぎて関係者しか入っていないかと思った。
新江古田は深くないし結構いいよ。
自動運転の時代になれば駅近より環境でしょ
