パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
中古物件全く減らない。
人気物件ならすぐ売れるのに。
元々割高感のある価格だったのに、更に上乗せしていますから売れないでしょうね。
物件自体は悪くないので、適正価格にすれば売れないことはないでしょう。
ここ良いマンションなんですけど、いま売りに出てる中古はほとんどが１階なので惜しいですよね。。
同じ間取りで２階以上なら1.5倍の値段でも今の相場なら買い推奨なんですが、１階だと少し割高な感じもします。
桜も咲いてきましたが、大山公園の当たりは綺麗ですね。ここの中庭には桜の木はありますか？
2階の中古もペントも売れてない。
それが現実。
オークション部屋だけなんとか売れたみたいだね。
ここの新築時の価格は2014年に設定されたものなので、2015年、2016年と相場が上がっていく中で、今から振り返ると割安な価格設定でしたね。都心の高級住宅街にある三井のパークコートや三菱のパークハウスなどで、同じ坪単価で買える新築物件はしばらくないでしょう。
ここは平米数が部屋によってかなり違いますね。50平米クラスから、200平米近いペントまで。ペントや１階は売りづらいのはわかりますが、２階以上で手ごろな平米数が出てきたら相応の値段で売れるんでしょうね。
おそらく原価割れでしょう。
駅遠、仕様今一歩、場所も良くないし、半地下が足を引っ張るから、リセールは苦労するでしょうね。
住みつぶす人向けですね。
一階が半地下なので、二階は道路から最も目線が近いです。
ここを買うなら３階以上が得策かと思います。
実際見に行った人はどんな印象を持っているのでしょう。特に1階の意見を聞いてみたいです。
>>191
幅広にいろいろと検討していた一環で、以前見に行きました。個人的には１階でも特に問題ないと思いましたよ。私もそうですが、欧米人は日当たりはあまり気にしないので。住宅街で人通りも多くはないので、目線もあまり気にならないんじゃないかと思いました。
それでも、日当たりが気になる人は２階以上が良いかも知れません。でも値段は当然高くなりますね。
192さんは、結局購入するには至らなかったということでしょうか。
1階でも特に問題ないと思われた一方で、最終的に購入しなかった理由・要因等を宜しければ教えて頂けますでしょうか。
パークコートといっても、以下のような平均坪1,000万円の物件もあれば、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583133/res/648-657
立地だけでパークコートとされており、建物はアレな物件もある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588614/res/84-103
ここは、立地と建物のクオリティ、バランス良く兼ね備えている。
比較的良いほうでしょうね。
同じブランドでも随分と差があるものなんだなぁと思いました。
そんな中では良いように見えます。
１階の日当たりを気にされている方がいらっしゃいましたね
実際に行ってみるとそこまで悪くは無いのかしら？
>>195
日当たりは人にもよるのでなんとも言えませんが、自分が見た印象ではそこまで気になりませんでした。今のマンションは断熱材や24時間換気もあるのでカビが生えることも殆どなく、また浴室乾燥機で洗濯物も干せるので、多少の日当たり差は実質的にはあまり便利・不便には関係ないような気もします。
ただ、それでも日当たりにこだわる人でそれなりの価格を負担できる人は、やはり２階以上が良いかも知れませんね。
1Ｆは日当たりということよりも、道路から近すぎて見下ろされる感じなのが敬遠されるのではないかと個人的に感じます。
人通りは非常に少ないようですが、気持ち的な問題として。
あと、全体としてはちょっと緑が少ないですかね。東京都の環境性能表示にも表れてますが。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/113_shibuya.ht...
ここの、一階を検討したものです。
建物の造りやレベルは良好で、
植樹で視線は居室からもほとんど気にならないですが、
セキュリティ的には、気になりました。
居室重視の方なら、価格といい、よい選択だと思います。
198さん、1階良さそうだなぁと思っておりましたが、
そうなんですね。
セキュリティは実は1階が際立って悪いわけじゃないそうです。
気が緩みがちになる高層階が意外と悪いと言われていたり…
ゴミ出しの際に無施錠とかうっかりしやすいらしいです。
>>197
現地に行くと分かりますが、３棟構成になってるので、緑は中庭のある悠邸？に集中していますね。その他の２棟は中庭を囲むように建っていますね。マンションの周りにも緑がたくさんあって環境が良いですよ。この間は大山公園の桜が綺麗でした。欧米人を含めた品のある花見客がたくさんいましたよ。また玉川上水の緑道沿いにも桜並木があります。都内のマンションでは、マンションの敷地内にだけ緑があるものの、すぐそばに高速道路が走っていて排気ガスで洗濯物が干せない、などのところもありますが、ここは都心にありながら緑に恵まれた環境にあるのはポイントの一つのように思います。
>>200
ありがとうございます。この辺はよく知ってますし、こちらもステキなマンションだと思いますので大丈夫ですよ。敷地内に緑が少ないのが惜しいなと感じただけです。
ところで敷地東側の寮と社宅の解体始まりますね。次なにができるのかご存知でしょうか？興味津々です。
>>200
おっしゃる通り、周りが緑に恵まれた良い環境なので、敷地内に緑があるかどうかはあまり関係なさそうですね。それと、中庭にある植栽は十分な量だと思います。
>>202
いろいろおっしゃいますが、やはり首都高近くのマンションでは、空気の質が気になります。マンションの壁や窓も排気ガスで汚れますし、何より外を歩いたりランニングする時には、空気が綺麗かどうかは気になるところです。都内の幹線道路のすぐ側のPM2.5の水準は北京以上らしいですから。
>>201
何が出来るんでしょうかね。東京三菱銀行の寮と社宅なので、建て替わるか、もしくはパークハウスなど三菱系のマンションになるんですかね。かなり広い敷地でかつこの辺りは単価を考えてもハイグレードなマンションがふさわしいので、このPC大山町の物件と同じクラスの大規模高級マンションが建つのかも知れません。もし本当にそうなれば、この辺りは高級マンションが連なるエリアになって、雰囲気も変わるでしょうね。
緑も教育環境も抜群なところだと、むしろ、以下かな、という気がします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542977/res/620-629
週末にここの西側の旧玉川上水緑道で花見している集団が多数いましたが、火気厳禁の立看板の横でガスコンロ使うグループ複数、禁煙でも気にせず多数がタバコすっていて、こちらは品のない感じでした。
桜が満開でとても綺麗でお花見をしたくなるのも分るけど、
花見のあとは、ちゃんと片付けて貰わないと気分も悪くなる。
こんな日は、あらゆるところから人が集中しますが、近所の住人さんは騒音等、
我慢するしかないんだろうか。
なんだか根拠のない無理ネガが多いですね。自分が実際に見た印象では、この辺りは閑静な住宅街で、花見のシーズンも桜は綺麗ですが遠くからたくさんの人が集まる感じではなかったですよ。大山公園はどちらかというと代々木上原近辺の富裕層や外国人が多かったように見えました。大勢で賑やかに花見をしたい人は代々木公園に行くでしょう。終わった後も綺麗に片づけて帰っていたようですよ。
>>207
205ですが、日曜日に実際に見たままを書いただけですし、火を使っている方に注意もしました。また、大山公園には一切触れていませんよ。
ご自身は根拠なく無理ネガなどと断定している自覚はないのでしょうね。
単なる思い込みかも知れませんが、自分の印象では代々木上原近辺は富裕層が多く、セレブっぽい格好をして代々木上原近辺で花見をしている人や欧米系の人は、それこそ「代々木上原近辺の富裕層」と見えてしまうというのは分からないでもないかな。こんな静かな住宅地の桜を見にわざわざ遠いところから来るっていうのもなかなか想像できないですし。。。まあ私は現地に行ってみたわけじゃないので何とも言えませんが。。。
思い込みが激しいですね。富裕層に見えるとかセレブっぽい格好で花見とか。富裕層だって普通の格好しますよ。
そもそも、代々木大山公園の周辺、西原方面含めてぐるっと散歩でもしたら、高級住宅地もあれば、社宅も多いし、ゴミゴミしたアパート群とか色々な顔を持つエリアだとわかりますよ。
確かに大山町は豪邸が立ち並ぶ高級住宅街と言う感じですが、西原2丁目は比較的コンパクトな住宅が多いですね。ただ、同じ西原でも3町目は大山町と同じく豪邸が立ち並んで高級感が漂っていますね。
それと、東京三菱の社宅の取り壊しが始まりましたが、かなり大きな敷地なのでその後どうなるんですかね。このご時世、社宅を建て替えるという可能性はあまりなさそうで、やはり分譲マンションになるんでしょうか。そうするとPC大山町も含め、このあたりは高級マンションが立ち並ぶエリアになって、いまの一戸建ての大邸宅中心の街並みから雰囲気から少し雰囲気がモダンな感じに変わりそうですね。
このマンションはとても価値があると思いますが、欲を言えば、全戸１００平米〜とかにして欲しかった。
最近のタワマンなんかだと、７０平米３LDKみないな、安いビジネスホテルに仮住まいするみたいな住戸が（大衆向けの）主流になっているけど、人口減・家余りの時代に向けて、そんな粗悪な、負の遺産は残さないで欲しい。
そういうマンションの場合は、投資目的の方の割合が多くなってくるのでそれで良いのかもしれないですね。
こちらはどうなのでしょう。
お値段的には投資目的の方よりは自分で住むために、という人のほうが多くなってくるのではないかなって言う風に思うのですが…
そうなのであるならば２１４さんが投稿されているように。広めの部屋でっていうのはありだったかも？
>>214
完全にデベの責任だよね。
人が減ってくのに狭い間取りを一生かけてローン返さないとならないような価格で販売。
家具屋にいってもサイズが大きすぎ。
そのくせ家具シュミレーションでは、あたかも入るように錯覚させる。
もう狭い間取りのマンションはいらん。
最低８０平米～がスタンダードになって欲しい。
>最低８０平米～がスタンダードになって欲しい。
まあ、ここはパークコートブランドですし、大山町ですからねえ。
その程度が身の丈に合っているのでは・・
うちのマンションは全戸140㎡以上〜250㎡ぐらいですが・・城南五山です。
羽田の新ルートって渋谷区の上も通りますね。地図で見た感じ、このへんだと西原や幡ヶ谷上空でしょうか。高度は900メートルぐらいのようですが、このマンションにどの程度影響あると思われますか？
なんとも言い難いですよね。
どの程度音が伝わってくるのかわかりませんし、それが室内にどう影響があるのかも。
一般論としては、場合によっては車の音のほうがうるさく感じることもあるでしょうし、
ケースバイケースとしか言い様が無いように思います。
900mもあれば影響は少なそうには感じられますが。
まあ飛行機の影響はほぼゼロでしょう。大山町からはズレてますし、1kmも上空のようですし。
部屋の大きさはなんだかんだで、60平米～70平米がやはり売れ筋なんでしょうね。この物件でもそうですし一般的に行っても一番流通量が大きい間取りでしょう。
まあ、北欧サイズのIKEAの家具を敷き詰めると手狭に感じてしまいますが（笑）
飛行ルートは代々木八幡のあたりですね。
実際の売れ行きと言うのは素直なもので、ここもそうですが、売れ筋の１億前後、60～70平米台はやはりすぐになくなってしまいますが、3.7億ちかくするペントハウスはさすがに全部売り切るのはむずかしいですね。それでも残り１部屋になっているのはある意味すごいです。
同じく人気のパークコートシリーズの赤坂檜町公園も、売れ筋のサイズの部屋は瞬間蒸発でしたが、40階、７億円のペントハウスはやはり残ってしまいましたね。まあ7億円だから1部屋ぐらいはしょうがないかと。
中国経済の先行きが曇り空になったいま、湾岸タワマンなどは先行きがあやしくなってきますが、港区や渋谷区などのマンションの価格上昇はまだ堅調ですね。熊本地震の影響もあってか、地盤が堅いエリアで、区画が広めに取ってある高級住宅街にある低層マンションの人気は緩やかに高まっているようです。
未だに中古売れてない。
三井のリハウスで4件に減ったと思ったら、減った物件（64㎡位の半地下）は他の業者で売りに出てた。
売れたのオークション部屋だけ？
リセールかなり厳しいね。
レインズ見ると大山町の築５年以内の物件で成約は全くないようです。オークションの１件しか中古成約がないというのは少々寂しいですね。
>>222
檜タワーはまだまだ竣工前だし、売り出してから3ヶ月くらいしか経ってない。竣工時に数件売れ残り、一年経とうとする現在でもまだ完売してないここと較べるのは檜タワーに失礼だと思うよ。
ごもっとも。
中古物件
値段乗せすぎですよね〜
隣で解体中の寮・社宅跡地、建築計画出ましたね。
マンションかなーと思ったら違った。。期待したのに残念。
