パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
>>450
おおー、436＝448＝450がまたいろいろむずかしい数字とか図とかを持ち出してきて頑張ってますね。
まずは「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。
athomeを見たところ、坪単価500いってる物件すら１つもありません。
売り出し価格がこの状況で坪600が相場とか、煽り過ぎるにもほどがあるかと。
450くらいの相場感が正しそうですね。
436＝448＝450=452は同じ人かい？
いいか、452。不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけないよぉ。
相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場なんだよぉ。
436＝448＝450=452はたぶん中古購入希望者です。実勢価格よりも坪単価を低めに誘導したいんだと思います。
現状、最上階まで含めて売り出し価格すらすべて坪400台。
成約価格はそこから下がります。
それでも相場は600と主張なさる？
ポジネガともに落ち着いて。シンプルに考えましょう。
2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？ダメ？（笑）
456がまた言い訳してる。
>>457
確かに笑。436＝448＝450=452=456は、他のみんなが次のように言っているのに、独自の主張を貫いている。
「個別性が強い物件に対して、他の売却事例は当てにならない」
「サンプルが少なすぎて統計的な分析は出来ない」
「不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけない」
「相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場」
「2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらい」
しろうとですが、元代々木のパークハウスが坪600-700らしいですから、ここも同じぐらいになるのでは？
それでは
坪600を裏付ける統計学的データ、お願いします
唯一提示されたデータでは、坪450〜500でした
感情論はそろそろ終わりにしましょう
現実を見たくない人が多いんですね。。。
拙者の統計分析によると、表参道の高級マンションがって1000万円だから、代々木上原の高級マンションは坪700万円。
現時点で売り出されている部屋が、最上階まで含めてすべて坪400台なわけです。
しかもその価格ですらながらく売れ残っている部屋もある。
それが一体全体どうやって「相場は600」に変換されるのか、、、。
いろいろ事情がおありなのかとは思いますが、それでもさすがに、ね。
統計学のサンプル数に対して文句をつけてらっしゃるようですが、これはこれで一つのエビデンスです。坪450しかないのは、気に入らないでしょうけど。
ではお次にそろそろ、ここが坪550〜と主張される根拠を提示して頂くことに致しましょう。
この部屋、坪419万円で絶賛販売中です。
700の価値があるというのなら、是非買ってください。
他にも坪単価400台でいくつも売りに出ていますので、あわせてご検討を。
早く売り抜けたくて必死なんでしょうね。
ネガさんへ。中古購入者と察しますが、そんなに割安で買いたいならグレードを一段階落として、お隣の東急ドエルを買ったらいいじゃないですか？
客観的にひとつ参考になるのが、元代々木の新築のパークハウス代々木上原。駅近だがやや低地かつ元代々木アドレスのため、高台にある大山町アドレスのこの物件とプラスマイナスでほぼ同程度の立地。
ブランドにしてもパークハウスブランドとパークコートブランドで互角。元代々木は株式会社フジタ東京支店施工といところと仕様がやはりこのご時勢コストカットの気配が見られるところが少し気になりますが、大山町PCと概ね互角。
PH元代々木がもし坪単価600-700万円で完売したら、このPC大山町も同じ坪単価が妥当である、って言うロジックはどうでしょうか？ダメ？（笑）
現状、坪400台でいくつも売れ残っているのはどう説明するんだろうね。
2014年に坪450-650ぐらいで売り出して140戸程度が完売したのだから、2018年の今では坪550〜700ぐらいなんでしょうね。
PC大山町は三つの建物に分かれていて、それぞれがコンシェルジュ＋ラウンジ＋中庭、ライブラリー、会議室と共有施設を持っているので、低層物件でいながら共有部も充実してますね。どこの建物の人でも使えるみたいです。
また管理も三井レジなので行き届いていて、掃除がマメにされている、警備員が夜中も定期的に巡回しているなど、見えないところでもきちんとしたサービスが提供されているとのこと。マンション内の内廊下なども綺麗にメンテナンスされるんでしょうね。
その分管理費は少し高いようですが。。セレブも済んでるとのことなので一流？の仲間入りをしたい人はぜひお試しあれ。
今なら坪400台でいくつも売りに出ていますから、大変オススメです。
>>477 匿名さん
それはある意味逆で、元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけではないでしょうか。ちなみに上原2丁目のパークハウス上原も中古たくさん出てますよ。全戸数に対する売り出し中の中古物件割合はPC大山町より多いです。どちらの物件も元が高いからそんなに値上がりしないのでは。。値上がり期待しているなら元が安いものを買わないと。オープンハウスとか
>> 484
「元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけ」とはおしゃいますけれども、坪単価600-700万円のPH元代々木はおそらく完売するでしょうから、それが今の相場って言うことなんじゃないでしょうか？地所もまぬけではないはずなので、売れる見通しで価格設定してあるはずです。
高い過ぎるというのはあなたの主観であって、高いか低いかを決めるのはあくまで消費者、契約者なのですから。あるいはそれをきちんとリサーチしている売主でしょうから。
まあこのご時世、待てば待つほど値段は上がるからなぁ。早めに買った方がいいっすよ。
もうここの相場が坪450くらいということが
広まっちゃったし、今のバカ高値で売り出して
いる中古は売れへんやろね
必死になりすぎた売り主さんの自業自得って
感じかな
>>485 匿名さん
というか私が言いたかったのは、パークハウスが坪600〜700だからと言って、パークコートが同じくらいというロジックにはならないですよね、ってことです
>>488は坪450でまで値切って中古物件を買いたいからなのか必死で坪450説を流そうとしているね。
そんな中で、近隣の類似物件で坪600-700のPH代々木上原が新築で出てきたからあせっているのかな？
納得。ぶっちゃけ、パークハウスもパークコートもだいたい単価は一緒でしょ？
坪600の価値があるなら、今のように坪400台が売りに並ぶことはないでしょうね。
それこそ業者が購入するでしょう。
マンションの価値ってほぼ駅からの距離なんですかね、結局のところ
正解
もっと言うと大丸有からの距離もね
代々木上原はその点で割高なので、今後10年のリセールは悲惨でしょうね
落ち着いた住宅地を好む層も一定数いますから、そこまで下がることはないでしょう。
ただ、流石に坪600や700で買ってしまったら悲惨なことになりかねませんね。
400台がたくさん並んでいる現状では、そんな外れ値でつかまされる可能性は低いと思いますが。。。
