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匿名さん
[更新日時] 2018-09-03 20:55:59
パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地:東京都渋谷区大山町1067-200他(地番)
交通:東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取:4LDK
面積:160.69平米
売主・販売代理:三井不動産レジデンシャル
売主:大林新星和不動産
施工会社:株式会社大林組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区大山町1067-200他(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分 京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分 京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
131戸(44戸(清邸)、36戸(翠邸)、51戸(悠邸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上4階 地下1階建(清邸、翠邸、悠邸) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]大林新星和不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート渋谷大山町 ザ プラネ口コミ掲示板・評判
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351
匿名さん
資金さえあれば坪500万円なら買いだな。550万円までなら出してもいいかと。坪600万円以上はちょっと慎重になるべきかな。
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352
匿名さん
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353
匿名さん
最近はここ以外でも高級低層物件で1階が半地下のモノが増えてきたね。外人などプライバシーを重んじる人たちは半地下を好むらしい。
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354
匿名さん
>>350
やっぱりハイグレードのマンションは相場よりだいぶ高く売れるんですね。パークコートのブランド効果というか、スーパーゼネコンの施工効果というか。
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355
匿名さん
>>354 匿名さん
相場より高く売れる、とは如何なる意味でしょうか。
ここの相場は以下の通りです。
日経レジデンスマーケットより抜粋
実際の取引事例から導き出された実勢価格は
悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり
翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり
清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり
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356
匿名さん
このハイグレードマンションが坪550万円を切るとはお買い得だ。
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357
マンション検討中さん
>>350 匿名さん
このリンク先のデータは売り出し価格の履歴であって、成約価格ではないです。しかも売れるか販売取りやめになるまで毎月同じ物件が更新されているので、昨年大きめの物件がずっと売れずに掲載されていれば昨年の方が単価は高く計算されてしまいます。このマンションを検討していたのでいくつか成約価格と全部屋の分譲時の価格表を不動産屋からもらいましたが、今年に関してはどの部屋も分譲時よりも少なくとも数百万円は高い価格で成約していますよ。ただ基本的にこのマンションは元々相場よりずっと高い値段から売り出す売主が多く、そういった物件は長く残っているようです。売主が本気で売ろうとはしていないのかもしれません。
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360
匿名さん
なるほど。
チャレンジ価格で売り出しているデータが掲載されているということは、実際の坪単価はもっと低いということになりますね。
今売っている中古がどれ程暴利をのせて売り抜けようとしているのでしょうか。
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362
匿名さん
プラウド上原の評価と大違い。
コストカットが露骨すぎる。
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363
匿名さん
坪500なんて行きませんが、そもそも分譲時300台後半からでした。分譲時より値上がりしているので、そこまで言うほどの失敗ではないのではないでしょうか。キャピタルゲイン狙う物件ではないですよ。それであれば駅近の非ブランド物件の方が値上がり率高いです。この間も代々木上原の駅近で、数年前に新築で7000万円台で販売していたものが9000万円台で売れていました。ハイグレードマンションではないです。基本的に中古マンションの場合、分譲時からの値上がり率はブランドよりも立地や元々の価格の低さに影響されますよね。それ以外は、プラウド上原のような外観が抜きんでて良い等、たまたま高く評価される特徴がある場合では?その場合はラッキーですよね。それ以外は、上原2丁目のパークハウス始め、そんなに高く売れてないように見えますよ。。。この辺りは短期的に大きな値上がりを期待するより、長期的に大きく値下がらないことを求める土地じゃないでしょうか
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364
匿名さん
まあネガとポジと両方が両極端な意見を好き放題言ってるけど、実際の相場は単純にネガとポジの間を取って推定すると、坪500万円ぐらいかな?2014年の販売時が坪450万円ぐらいだったので、まあ妥当なところでしょう。
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365
匿名さん
>>364 匿名さん
悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり
翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり
清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり
希望売り出し価格をそのまま反映したデータでこれなので、実際は坪450くらいでは。
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366
匿名さん
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367
ハヤシ先生
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368
匿名さん
ネガがディするの必死すぎ(微笑)
このマンション中古で買おうと狙ってるのか?1円でも安くしたいのか?
はたまた単にイチャモンつけたいだけなのか?
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369
匿名さん
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370
ハヤシ先生
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371
匿名さん
個人投資家の目からすると坪550~600ぐらいが相場か。ただし2階以上で。1階なら坪450~500ぐらいかな。
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372
ハヤシ先生
代々木上原のセレブな生活でしょー!
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373
匿名さん
この物件がいくら人気でも、世帯年収2000万円~4000万円ぐらいの外資系ビジネスマンとかDINKSじゃないと実際問題買えないでしょー!?
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374
匿名さん
初心者マークさんの連投が落ち着いたら、また後で客観的な評価データを貼っておきますね
無意味な連投で不都合なログを流すのが、ご趣味なご様子ですし。
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375
匿名さん
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376
匿名さん
元代々木町のザ パークハウスは70平米台1.4億円台からだそうで、平均は驚異の坪700万超えとなりそう
傾斜地、坂下なのに違和感あるが、代々木上原では貴重な駅近フラット、エンボカの向かいときたら人気出るだろう
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377
ハヤシ先生
共働きは大変だけど、セレブな生活するなら仕方がないでしょー!
この物件なら都心での利便性と緑豊かな環境のバランスが取れてるから仕事もガムバレルでしょー!
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378
ハヤシライス
>>376
元代々木町で坪700万超えとは驚異的。というかそれだけマーケットは過熱してるんでしょうー!?
それに比べたら2014年価格のここは坪単価からしてもお買い得でしょー!?
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379
マンション検討中さん
共稼ぎなら素直に東側住めばいいのに
この辺り裕福な専業前提で地域が回ってるから辛いと思うけど
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380
ハヤシ先生
1円でも安く中古買いたい人のネガが必死すぎるでしょー!
はたまた近隣新築物件の販売業者か?
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381
匿名さん
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382
マンション検討中さん
元代々木町で坪700はやり過ぎ感あるなー。
山手通り外側の最高値更新じゃないか。
渋谷区は甲州街道の南北で価格差ありすぎ。
北側なら今でも坪400で買えるのに。
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383
カレーライス
ってことは、この坪600万円も立地とグレード考えるとまだまだ伸びしろあるってことですか?
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384
通りがかりさん
>>379 マンション検討中さん
何がつらいんだ?専業前提で回る地域ってどんなだよ?
心配せずともおたくが想定するようなひーひーいってる共働きはいないし、頭で想像しているようなマダムばかりがいる地域でもありません。
頑張って東から移り住めるとええな。できてやらんのとできずにやらんのは大違いやからな。
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385
カレー先生
外観については、窯焼きのタイルを手張りしているところはポイント高いかな。重厚感のある仕上がりになってますね。
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386
匿名さん
スレッドを読み返すと有意義な情報が得られますね。
特にここ数日間の相場に関するデータは、損をしたくない検討者なら必見だと思いました。
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387
匿名さん
確かに不動産投資ではデータをきちんと見るのが重要。この物件の新築時坪単価は坪450-550万円。その後の不動産市場の値上がりを考えると坪600万円が限度かな。それ以上なら少し割高感あるね。もし3A地区なら坪700-800万円まで上振れしてたかも知れないが。
松濤、鉢山町、大山町あたりの定評のある住宅街は、大きく値上がりする事はないが、底堅い推移はするでしょうね。
値段の変動性高いのは、湾岸タワマンとか一部の加熱した港区あたりのあまりグレードの高くないマンションか?
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388
匿名さん
>>387 匿名さん
提示されたデータを拝見しましたが、現在の実勢価格は、坪450〜500、とのことでした。
新築時から値上がりはしてませんが下がってもいないので、おっしゃる通り、大山町あたりの定評のある住宅街は、底堅い推移をしていますね。
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389
匿名さん
>>386, 387
有難うございます。ここも含めて都心部の低層マンション検討中のものですが、データを見ると相場感が把握できて良いですね。ただ、ハイグレード物件はどこも高くてなかなか。。それでもオリンピック後も少しずつ上がっていくでしょうからやはりなるべく早めに買ったほうが良いんですかね。
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390
匿名さん
データと言えば、他物件のスレッドにここの物件のデータについての譲歩がありました。参考になりそうなので、以下にコピペしておきます。
[2018-08-29 10:03:20]
大山町などの定番の住宅街は、急に高騰したりはしませんが、マーケット全体の動きに連動して底堅く緩やかに上昇する感じでしょう。
この物件については1階と2階以上で分けて考える必要があるかも。半地下だがプライバシー確保出来る1階は450-500万円ぐらい。実際、グロス価格が抑えられるのでこれまで売れたのは1階が多いかも。
一方、より人気が高い2階以上はやはり550-600万円ぐらいが相場でしょうか。グロス価格は上がってしまうので、DINKSかある程度ゆとりある人向けでしょうね。
個人的にはライブラリーが羨ましいですW
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391
匿名さん
マンションの相場を考える上でこれから重要になってくるのが、自然災害に対する耐久力。西日本豪雨や各地のゲリラ豪雨に見られるように、昨今の異常気象の頻度と規模の上昇とそれによる住宅物件の被害が出ること、そしてこの傾向は今後ますます強まっていくと考えられることを考慮すると、これら自然災害に対する耐久力のある物件の価値が上がっていくでしょう。
日本においては、地震リスク、台風や豪雨に関連するリスクの2種類がメインです。物件を買う前には現地を見て立地を確認し、自治体などが出しているハザードマップでリスクをチェックしましょう。
個人的に考慮するポイントは次の通り。
・地盤は堅牢かどうか?昔から人の住む住宅街か?その物件の前はどんな建物が建っていたか?昔は埋立地とか沼地ではなかったか?(昔から社宅や豪邸が建っていた物件やお寺や神社が周囲にある物件などは、地盤が固い可能性が高く、地震の影響を受けにくい。一方、昔沼だったとか、埋立地だったところは地盤が脆弱で地震の影響を受けやすい)
・低層物件かどうか?(個人的には低層物件が好きです。いくら耐震や免震があっても地震リスクを考えるとタワマンはあまり気が進みません。)
・高台に建っていて浸水するリスクが少ないか?(ゲリラ豪雨などによる影響を受けにくい高台物件は価値が高い)
・周辺に崖や山などがないか?(土砂崩れの影響を受にくい物件は価値が高い)
・周辺に川や海は無いか?(洪水や台風による高波の影響を受にくい内陸物件、川から遠い物件は価値が高い)
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392
匿名さん
つまり80㎡に換算すると、1.1〜1.2億も払わないと買えないんですね。ここ。
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393
匿名さん
>>392
80平米なら坪単価550万円だとすると1億3千万円が相場。それより安ければ理論的には買いかな。まあ1億超えると購入者はDINKSやそこそこ年収高い層に限られるけど。リセール考えたら、底堅い値動きのこのエリアの物件は多少無理して買ったとしても安心感はあるわな。
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394
匿名さん
>>391
ここは高台の堅牢な地盤に建つ低層物件だから、万一の災害についての安心感はありますね。
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395
匿名さん
>>390
情報有難うございます。1階と2階で相場が違うというのは重要な情報ですね。近隣物件も同じようなつくりが多いですが、そうすると2階以上はやはり坪550-600万円なんですかね?新築だと今の市況を考えるともっと高くなりますか?
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396
匿名さん
>>392 匿名さん
悠邸なら、坪550弱みたいですね。
その他、翠邸・清邸は坪460〜480くらいですから、計算すると、80㎡で1.2億が上限です。
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397
匿名さん
>>396
ありがとうございます。そうすると、清邸・翠邸は1億3千万円の相場より安いので買いですかね?
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398
ハヤシ先生
>>397
元代々木のパークハウスの坪700と比較すると、条件良いから買いでしょー!
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399
匿名さん
>>397 匿名さん
初心者マークさん、故意に荒らすのはやめましょう。
翠邸・清邸の相場は1.2億以下です。
悠邸なら1.3億くらいですね。
差額分は値引きしてもらいましょう。
やり方は、業者さんに最近の成約価格を提示させて、売り主に見せる。
以上。確実かつ簡単なお仕事です。
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400
匿名さん
>>399
プッ。また地所の業者がいろいろ書きこんでる。それとも中古購入希望者?
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