パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
>>450
おおー、436＝448＝450がまたいろいろむずかしい数字とか図とかを持ち出してきて頑張ってますね。
まずは「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。
athomeを見たところ、坪単価500いってる物件すら１つもありません。
売り出し価格がこの状況で坪600が相場とか、煽り過ぎるにもほどがあるかと。
450くらいの相場感が正しそうですね。
436＝448＝450=452は同じ人かい？
いいか、452。不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけないよぉ。
相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場なんだよぉ。
436＝448＝450=452はたぶん中古購入希望者です。実勢価格よりも坪単価を低めに誘導したいんだと思います。
現状、最上階まで含めて売り出し価格すらすべて坪400台。
成約価格はそこから下がります。
それでも相場は600と主張なさる？
ポジネガともに落ち着いて。シンプルに考えましょう。
2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？ダメ？（笑）
456がまた言い訳してる。
>>457
確かに笑。436＝448＝450=452=456は、他のみんなが次のように言っているのに、独自の主張を貫いている。
「個別性が強い物件に対して、他の売却事例は当てにならない」
「サンプルが少なすぎて統計的な分析は出来ない」
「不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけない」
「相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場」
「2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらい」
しろうとですが、元代々木のパークハウスが坪600-700らしいですから、ここも同じぐらいになるのでは？
それでは
坪600を裏付ける統計学的データ、お願いします
唯一提示されたデータでは、坪450〜500でした
感情論はそろそろ終わりにしましょう
現実を見たくない人が多いんですね。。。
拙者の統計分析によると、表参道の高級マンションがって1000万円だから、代々木上原の高級マンションは坪700万円。
現時点で売り出されている部屋が、最上階まで含めてすべて坪400台なわけです。
しかもその価格ですらながらく売れ残っている部屋もある。
それが一体全体どうやって「相場は600」に変換されるのか、、、。
いろいろ事情がおありなのかとは思いますが、それでもさすがに、ね。
統計学のサンプル数に対して文句をつけてらっしゃるようですが、これはこれで一つのエビデンスです。坪450しかないのは、気に入らないでしょうけど。
ではお次にそろそろ、ここが坪550〜と主張される根拠を提示して頂くことに致しましょう。
この部屋、坪419万円で絶賛販売中です。
700の価値があるというのなら、是非買ってください。
他にも坪単価400台でいくつも売りに出ていますので、あわせてご検討を。
早く売り抜けたくて必死なんでしょうね。
ネガさんへ。中古購入者と察しますが、そんなに割安で買いたいならグレードを一段階落として、お隣の東急ドエルを買ったらいいじゃないですか？
客観的にひとつ参考になるのが、元代々木の新築のパークハウス代々木上原。駅近だがやや低地かつ元代々木アドレスのため、高台にある大山町アドレスのこの物件とプラスマイナスでほぼ同程度の立地。
ブランドにしてもパークハウスブランドとパークコートブランドで互角。元代々木は株式会社フジタ東京支店施工といところと仕様がやはりこのご時勢コストカットの気配が見られるところが少し気になりますが、大山町PCと概ね互角。
PH元代々木がもし坪単価600-700万円で完売したら、このPC大山町も同じ坪単価が妥当である、って言うロジックはどうでしょうか？ダメ？（笑）
現状、坪400台でいくつも売れ残っているのはどう説明するんだろうね。
2014年に坪450-650ぐらいで売り出して140戸程度が完売したのだから、2018年の今では坪550〜700ぐらいなんでしょうね。
PC大山町は三つの建物に分かれていて、それぞれがコンシェルジュ＋ラウンジ＋中庭、ライブラリー、会議室と共有施設を持っているので、低層物件でいながら共有部も充実してますね。どこの建物の人でも使えるみたいです。
また管理も三井レジなので行き届いていて、掃除がマメにされている、警備員が夜中も定期的に巡回しているなど、見えないところでもきちんとしたサービスが提供されているとのこと。マンション内の内廊下なども綺麗にメンテナンスされるんでしょうね。
その分管理費は少し高いようですが。。セレブも済んでるとのことなので一流？の仲間入りをしたい人はぜひお試しあれ。
今なら坪400台でいくつも売りに出ていますから、大変オススメです。
>>477 匿名さん
それはある意味逆で、元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけではないでしょうか。ちなみに上原2丁目のパークハウス上原も中古たくさん出てますよ。全戸数に対する売り出し中の中古物件割合はPC大山町より多いです。どちらの物件も元が高いからそんなに値上がりしないのでは。。値上がり期待しているなら元が安いものを買わないと。オープンハウスとか
>> 484
「元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけ」とはおしゃいますけれども、坪単価600-700万円のPH元代々木はおそらく完売するでしょうから、それが今の相場って言うことなんじゃないでしょうか？地所もまぬけではないはずなので、売れる見通しで価格設定してあるはずです。
高い過ぎるというのはあなたの主観であって、高いか低いかを決めるのはあくまで消費者、契約者なのですから。あるいはそれをきちんとリサーチしている売主でしょうから。
まあこのご時世、待てば待つほど値段は上がるからなぁ。早めに買った方がいいっすよ。
もうここの相場が坪450くらいということが
広まっちゃったし、今のバカ高値で売り出して
いる中古は売れへんやろね
必死になりすぎた売り主さんの自業自得って
感じかな
>>485 匿名さん
というか私が言いたかったのは、パークハウスが坪600〜700だからと言って、パークコートが同じくらいというロジックにはならないですよね、ってことです
>>488は坪450でまで値切って中古物件を買いたいからなのか必死で坪450説を流そうとしているね。
そんな中で、近隣の類似物件で坪600-700のPH代々木上原が新築で出てきたからあせっているのかな？
納得。ぶっちゃけ、パークハウスもパークコートもだいたい単価は一緒でしょ？
坪600の価値があるなら、今のように坪400台が売りに並ぶことはないでしょうね。
それこそ業者が購入するでしょう。
マンションの価値ってほぼ駅からの距離なんですかね、結局のところ
正解
もっと言うと大丸有からの距離もね
代々木上原はその点で割高なので、今後10年のリセールは悲惨でしょうね
落ち着いた住宅地を好む層も一定数いますから、そこまで下がることはないでしょう。
ただ、流石に坪600や700で買ってしまったら悲惨なことになりかねませんね。
400台がたくさん並んでいる現状では、そんな外れ値でつかまされる可能性は低いと思いますが。。。
売り主ソン、こりゃ流石に必死杉内WWW
ネガの必死なこと(^^)中古購入希望者でしょうね。
なかなか値段下げないからだと思いますが、希少物件だから割引はチトむずかしいかな。
坪419から値引き希望するような人には購入してほしくないですね。
パークハウスと同じで坪600- 700ぐらいが相場か。
これが無理ならオープンレジデンシアか東急ドエルへどうぞW
いくらデマながしても、売り主も賢明な人がたちだから、法外な値引きは無理だよW
マンションは３０年とか４０年とか住むものだから、管理が行き届いている物件が良いよね。
経年優化とは良く言ったもので、中庭の植栽は年々素敵な感じになって来ますね。
最近の新築マンションはハイグレードなブランドでもところどころにコストカットが散見されますが、ここは2014年売り出しなだけあって、細部まで良い素材、良い設計、良い設備が入っていますね。壁紙一つとっても上質なもの使っている。
2014年からの相場の上昇は何パーセントぐらいに相当するんですか？
客観的なデータで議論すると、代々木上原の過去5年の不動産価格上昇率は24.8%だそうですから、2014年に坪450-600万円で売り出した当物件は、5年近く経った今年では単純計算で坪580～750万円になる。この数字は、今新築で売り出している類似物件のパークコート代々木上原の坪単価に近く、説得力ありますね。
＜データソース＞
日本最大級のマンション相場サイト「マンションマーケット」からデータ提供を受け、東洋経済が集計：https://toyokeizai.net/articles/-/164633?page=6
これ、全部１人の自作自演？？
売り抜けようと必死なのはわかりますが、流石に異常では。。。
何？501は色んなところでわけわからない書き込みをしてるんですか？
セレブカップルが選んだハイグレードマンションとはここのことですか？
光井純仲間だから？
ここがハイグレードだからって噛み付くのは逆効果。まあ掲示板見てる人はみんなわかってるだろうけど。
武蔵小山はもともとの価格が低いし、そこから20%しか値上がりしてないから代々木上原より下ねW
前に内覧しましたが、ここの内廊下はホテルライクでありながら、清潔感のある仕様で管理が行き届いている印象受けました。
ただまあ1.5億以上は手が出ませんでした。近隣パークハウスやグランドメゾンも見ましたが、仕様はここのパークコートのほうがやや良いですね。
5年間で24.8%増っていう客観的データが出てきた。これこそ坪600-700万円を裏付けるデータ。
>>524 匿名さん
武蔵小山は光井氏のデザインとは思えないくらいのひどい代物らしく、契約者からも酷評されまくっていますね。
セミプロからも価値に見合わない高値とこき下ろされてました。
こちらとはあまりにも格が違うレベルの低い物件のようです。
高級なソファーが置いてある、ライブラリーの使い心地はどうですか？低層物件にしてはかなり広いつくりですね。
独身でここの60平米住んでますが、引っ越してから急に女の子お持ち帰り出来るようになりました。マンション連れてくると高級感が分かるみたいです。若い女の子でも本質を見る目がある子が増えてきた感じします。
充実の代々木上原ライフを送ってますよ。
531はお洒落な代々木上原のお店を出しに女の子連れ込んでるとはやらしいなW
まあ日銀が超低金利政策を続ける限り、都心部の不動産はオリンピック後も上昇を続けるでしょう。
坪400台で最上階が買える築浅パークコートはここだけです。
不動産ファイナンスの見地からは、黒田さんが在任するあと数年＋マイナス金利解除の数年のテーパリング期間、合計少なくともあと5年は低金利が続くだろうから、都心部の代々木上原のマンション価格は上昇を続けるでしょうね。現に過去5年で25%ほど上昇してるし。
この物件の長期適正価格予測は、2014年の売り出し時価格の坪450-600万円が過去5年で25%上昇し坪580-750万円に、さらに将来5年でさらに25%上昇し、坪730-940万円になるでしょう。
都心部ではない武蔵小山の今後の動向はわからないかな。
まず東洋経済の記事ちゃんと見ていただきたいのですが、2012年から2017年の5年間の上昇率が24%とあります。そもそもこの物件築5年も経ってないですし、この物件が出来たときはすでに上がりかけだったので、それ以降の代々木上原の上昇率は25%なんていう程高くないです。最近実際見た代々木上原の成約事例だと、5年前の駅近分譲マンションで20%アップでしたね。本当、エリアで見ても25%も上がってないですよ。特にこの物件も上原2丁目ら辺の物件も、元々高かった物件はそんなに上がってないです
539=540がまたなんか独自の理論語ってるW
まあ私はあなたの言うことよりも、東洋経済の24.8%=約25%上昇が正しいと思うけれどもね。
>>539
ちょっとちょっとW、あまりあからさまに事実と違うことを言ってはいけないよ。
中古買おうとしているところに値段がどんどん上がっていて、必死に値切ろうとしているのはわかるけど、「価格はおよそ坪335だった」というのは事実に反していますね。2014年の売り出し時には坪単価450-600万円でしたよ。
値切りたいなら事実に基づいて紳士的に売主と交渉しましょう。
540もいってる事ちょっと無理あるわな。
過去5年で約25%上がったんだから、流石にこの物件売り出してからの過去4年間で20%とかそれぐらい上がったと考えるのが自然。
それを、5年のうち最初の一年に急上昇（20%ぐらい？）して、その後売り出し後の4年間はほとんど上昇していない（5%ぐらい？）いくらなんでも誰も信じないよw
仮に一年で20%もあがっあらバブルだよw
値下げを煽りたいのは分かるけど、無理なロジックで矛盾してしまってるところが必至さを物語っている。
マンションは、個別評価なんですよ。
何回もデータが出されてますよね、このスレで。
『どう考えても』だとか『そう考えるのが自然』だとか、感覚で述べるのではなく、皆さんを説得したいなら、このマンションに関するデータを出せばよいじゃないですか。
データによるとここは、坪450〜500です。
反証がなければ、そろそろ不毛な議論は終わりにしましょう。
>>544 匿名さん
540ですが、伝わらなかったようなので要約すると、私が書いたのは
・そもそも代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていないということ
・上がった物件でも駅近の元々安いもので20%という事例
・こちらの物件は駅から遠く元々が高いのでそれほど上がっていない
の3点です。無理があるとかないとかではなくて、各物件の分譲価格と成約価格見たらそうですよ、ということを言っているだけなので、具体的には各物件のデータを探して確認してください。そうすると、545さんの言ってる450-500にほぼ収まるとわかりますよ
>>545
客観的なデータは、過去5年で約25%上がった。ゆえに、
（現在の相場）＝（2014年売り出し時の坪約450-600万円）X（１＋25％）＝坪単価約580-750万円
低金利が将来5年間続くとすると、将来5年でさらに25%上昇し、
（5年後の相場）＝（現在の相場の坪580-750万円）X（１＋25％）＝坪単価約730-940万円
以上
値切るためのネガ情報の拡散はそろそろあきたなー。モラルのある書き込みを。
540ですが、545さんのおっしゃる通り、個別評価なので、向きや階や間取りなどで条件の良い部屋が450-500レンジより高くなることも大いにあるかと思いますが、概ねそのレンジということかと思います
>>546
何者か分からないあなたのテキトーなコメント（「代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていない」）よりは、私は東洋経済情報を信じるなー。あなたは中古購入希望者の可能性高いし。
東洋経済は25％上がってると明記しているし、駅からの距離は特に明記されていないし。この物件は徒歩9分だから徒歩10分未満の駅チカ物件として分類されてるし。
