パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
住み心地いかがでしょうか？
「パークコート渋谷大山町 ザ プラネ」の物件情報が分らない。
公式ホームページを開いてみたのは良いですが、どこを見れば良いのか見つからないです。
他のいろんなところは見られるのですが、物件情報はどこをクリックすれば良いの？
キャンセル含めざっと６件は売りに出てますね選び放題ですよ。
これからも出て来そうな感じです。
悠邸 1階は、単価安いのですが、
半地下と植栽による日照がいまいちですねぇ
メリットありますかね。
160平米の部屋ってフラッグシップモデル？
1番広い部屋が売れ残るって珍しいよね。
まあその金がある人は大きな一軒家も買えるレベルの人だろうから、あえて買わないって感じかね。
>>8
静かな土地柄だし、戸建から気楽なマンションに住み買えるシニア層をターゲットにしたらよかったんだと思いますが、4LDKにしちゃってる時点で読み違えてる感じがします。まあ後講釈で色々言うのは簡単ですがね。
誰もが羨む感じが、ない。
早々に中古物件の出方がハンパないね・・
完成してガックリした方が多いんでしょうね。
リハウスさんのホームページを拝見しました。
悠邸の90平米台、予算的にも12000万円台ということで良いのですが、1階住戸なんですね。
気になってはいるので、内覧してみるかどうか迷っています。
既にこちらにお住まいの方はあまりこちらの掲示板をご覧にはなっていないかもしれませんが、住み心地などお聞かせ頂けると参考になります。
駅から遠いです。坂が嫌です。
タイルの質感がいまいち。
三井の大規模だから外観期待してたけど。
茶系ならインペリアルガーデンの方が重厚で高級感があった。
代官山のアパもだけど、いまだにネガを吸い寄せる力があるみたいだね。嫌なら買わなきゃいい、ただそれだけでしょ。
笹塚から夜歩いてみると人気無いし非常に暗いです。
あとは天井が低いので、人によっては窮屈な印象を受けるかもしれません。
確かに、嫌なら他を探せばそれで良いだけのこと。
でもこうやっていろいろな投稿があるのだから、なにか気になる物でもあるんじゃないかな。
と、推測してみました。
ここって静かなところなんですか？
今、こちらはどのくらいの売れ行きなんでしょうね。
道路の色、元から灰色？
建物の色とアンマッチ。
代官山のアパと同じ括りなのか・・。
アパをライバル視してるとは知らんかった。
この物件付近だと、ホーマットオレンジが建て替えのようですね。何か情報ある方いらっしゃいますか？
代々木上原から歩いても暗くて人少ないですよ。
そういうエリアなんです。
笹塚からは中野通りに出てから南進したらそんなに暗くない。
そりゃあこの高さで３階建てにしてくれていれば余裕のある造りになっただろうとは思いますが、販売価格が跳ね上がるのでこれでいいんですよ。
それより、実需向きだと説明されていたのに、賃貸・転売が多く出ていることの方が気になります。
>>26
実需向きだと言っていたのは変なポジさんでは？「実需に裏打ちされた手堅い物件」とか書き込みされてたような。
賃貸・転売が多いのかどうかは人によりとらえ方違うとも思いますが、１３０戸ありますし想定の範囲内じゃないですかね。
半地下住戸などはテラスがあるわけでもなく相当苦戦するだろうなと思ってましたが、一旦は売れたのですごいなと。
転売に関してはそれぞれの事情は知る由もないので、別に気にすることでもないかと。
でも、上原2丁目のグランドメゾン2つは、売りも賃貸も出ず。
満足度の差じゃないかと感じます。
一般的に、半地下部屋は売りが出やすく、買い手も付きにくく、物件の価値を下げてしまいがちですね。
こんな雪の日は、駅近でフラットアプローチが良いとつくづく思う。
こんな雪の日はタクシー呼ぶに限る。
来ないでしょ！（笑）
誰かこのマンションの成約事例を教えてください。
高く売れるのかな？
分譲価格から上乗せした転売の成約はまだありませんが、上乗せさえしなければ売却は何とかなるのではないかと思われます。
悠邸の東南角2階の売り物は掲載なくなったけど売れたのか取り下げどっち？
すみません、これ、何処のマンションかご存知の方がいらしたら、教えて頂けますか？豊洲のスレで聞いても、お返事頂けなくて。
http://diamond.jp/articles/-/82693
豊洲の某タワーマンションでは、区分所有者のうち2割が中国人だとも言われている。
駅までフラットアプローチだと書かれている人いますが…
昨日みたいにシャーベット状に積もってしまった雪の中を歩いていると確かにそれが利点であると思ってしまいます。
坂は捕まるものがないと厳しいです
この辺りは少し離れるとアップダウンがあるので、
そういう点ではフラットアプローチは良いと思うことの一つではあります。
中古多いね。住みにくいの？
成約事例が見あたりません。もしかしてまだ一つもない？
既に中古が出ているんですか？
それってはじめから転売目的（運用目的）で契約された部屋なのか、
地権者さんが取得された部屋なのか、それとも契約したものの
何らかの理由で手放す事にした部屋なのか、どれなんでしょう。
ここは新築時の価格が良心的だったせいか、中古は1～2割ぐらい乗せて売れてますね。まあそれでもこのご時世、他の物件に比べるとクォリティー対比では良心的な価格と言えそうですが。
三井のリハウスで売れずに新価格になった部屋もありますね。
1件も減らないし、増えるばかり。
9,330→9,050万円のやつね。
それでも高いね。半地下だし。
8000万切るなら考えるかな。
上の書き込みは一人の人の自作自演ですが、相場観は人それぞれだと思います。
販売の仲介にあたってプロの不動産屋が入っているので、実際の相場はやはり9,330万円ぐらいなのでしょう。個人的には他の物件と比べるとまだ割安感ありますね。
まあ実際に売り出している価格は、多かれ少なかれ、相場を反映したこの物件の値段なんでしょうね。
51ですが、52、53の方とは別人です。
同じように感じる方がいるということでしょう。
売出価格を高く出しても、成約価格とは異なるからね。
店晒しになって、売出価格が切り下がってくると、物件の不人気が浮き彫りになってしまう。
半地下は特にそうなりやすい。
ここは中古になったら2割は上がるとは言い続けてた無理ポジさんがいました。
価格上乗せした中古どころか、キャンセル住戸もまだ残ってる事実をどう見てるのか。
パークコートだし、大山町だし、低層だしということで、このご時勢60平米でも9300万円ぐらいになるんでしょうね。
なるんでしょうねって売れてないんだから実勢価格はもっと下だよ。
経年優化といいますから、時間が経つにつれて9300万円に上っていくんでしょうね。
確かに、今は気に入った物件に住んでいるのですぐ引越しとかは考えていませんが、もしこの物件を買うとすると9300万円で60平米超なら買いかも知れないですね。
経年優化、いいですね。中庭があるんですか？植栽が育つと深みが増してきそうですね。
住んでる人がかわいそう。
上の人やめたら…
買う気ないのにしつこくネガるというのは、この物件に何らかコンプレックスを持っているか、安い中古でるの待ってるってことでしょ、放っておけばいいんじゃない？
まあ、今だにネガ・ポジ含めてこれだけ書き込みがあるってことは、やはり話題の物件なんですね。久々のパークコートで大山町ですから。
中古店晒しで経年劣化。
いや、風化かな。
全部捌けるのは相当先だね。
低層なのに、大きなライブラリーやラウンジや会議室、そして見事な植栽があったりするのは、大規模物件ならではですね。
次のパークコートは広尾ですからね...
大山町のこの物件は金があったら買いたかった.,
まだ、竣工から数ヶ月経ってるけど、まだ完売してないから興味あれば現地ＭＲへ是非。
時々グランドメゾンの人が来ますね。
ここと両方見ましたが、ともに一長一短という感じで好み分かれるかと。上原と大山町では雰囲気も結構違うし、小規模と大規模。
でもパークコートばかり売り物が出る決定的な理由は、やはり1F半地下問題なんでしょうね。間取りはなかなか良いと思いましたが。。
一般的な意見では、ハウスメーカーの積水ハウスの造ったグランメゾンより、財閥系三井の高級ラインのパークコートの方が安心、安全、高級ということなんでしょう。高い買い物ですからね。それは、三菱のパークハウスしかり。
半地下物件で9900万が出てますね。居住中ってことは何かあるのでしょうか。
やはり、低層に限りますね。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26290/
息を呑むほどの絶景です。この価値は何物にも代え難いものがあります。真空パック状態での暮らしですから、眺望くらい良くないと、鬱鬱としてしまいます。しかし、2週間もすると慣れっこになってしまい、こんなものかという感じです。もっぱら最近では、訪ねてくるお客様のおもてなし用、といった感じです。
空中高く暮らすということは、室内環境
にも大きな影響を及ぼします。風が強いです。窓は開けられますが、風が強いので敢えて開けない、真空パックな生活です。したがって、24時間換気をしないと悪い空気がこもってしまいます。また、窓を開けた状態で、宅配便業者などの来訪者が玄関ドアを開けると、風圧でポルターガイストのようにモノが飛びかいます。
まあ、低層の方が良いですよ。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...
高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由
やはり高層での子育ては避けた方がよさそうですね。
http://web.uvic.ca/~esplab/sites/default/files/ASR%20High%20Rises%20pr...
Numerous studies suggest that children have problems in highrises;
none suggest benefits for them.
No evidence we could find shows that high rises are good for children. The literature includes several studies that suggest high percentages of dissatisfaction among parents about
the suitability of high rises for their children.
確かに低層が良いですね。そして、この物件のような大規模物件なら共用部も充実して、大きなライブラリーや豪華なラウンジも持てますし。
いろいろ意見はあるようですが、１階も生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそうですね。それにしても１階で１億前後とはさすがこのご時勢ですね。というより、デザインもグッドデザイン賞の光井氏だったり、概観も素焼きのタイルを一枚一枚手張りしたり、施工もスーパーゼネコンだったりと（スーパーなら良いと言うわけではないですが、中小ゼネコンよりは良いですね）、三井がリキ入れてプロデュースした久々のパークコートであることを反映した高値ですね。
>>85
確かに貴重な物件ですね。
都内を代表する高級住宅街の大山町でこれだけ大規模なマンション、そしてパークコート、となると今後もなかなか出てこないでしょう。一方で、大山町の様な邸宅街に住みたいという需要は多いですね。
ここの書き込み内容に反して中古が一つも売れないのはどうして？早く売れて欲しい。
>>84
>生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそう
住みやすそうって、、、プライバシーの確保なんて最低条件じゃないんですかね。。
というか道路から近すぎるし、半地下なので見下ろせちゃいませんかね。植栽の土が風でバルコニーに吹き込まないかな？とか、色々心配しちゃいます。
小さいお子さんいたりすれば、それなりに1Fは需要ありますので、その分安ければ売れるんでしょうけど、売れないということは。。
まあこれだけネガさんが敏感に反応するところを見ると、それだけ人気のある物件と言うことなんすね。ネガさんの言っていることは全部あげ足取り見たいなものですが、うらやましいのか中古価格を下げたいのか理由は良く分かりませんが、なぜかイチャもんつけていますね。
まあ、いくらイチャもんつけても、三井が満を持して出した待望のパークコートですので、２億、３億する高級物件が飛ぶように売れて、全部で130件程度売れた人気物件と言うことは動かせない事実ですね。
>>91
関係あるでしょう。人気がなく誰も見向きもしない物件ならポジもネガも反応しない。逆に人気物件ではポジも多いけど、100%ポジと言うことは無く、どんな良い物件でもイチャもんつける人はいるから、ネガも多くなる。
要するに書き込みの絶対数は、物件の人気をある程度反映していると言えるでしょう。好きな芸能人・嫌いな芸能人のランキングと同じ。人気がある芸能人は、好きな芸能人の方にも嫌いな芸能人の方にも両方ランクインすることがある。
別にポジでもネガでもないんですけど、ネガの指摘は事実に基づく各論で、ポジのほうは、ちょっとだけ抽象論が多いですよね。
三井がーとか、スーゼネだからーとか、低層とか、この物件固有の話より一つ上のレイヤーの話が多いというか。なのでかみあってない。これは構造的なものでどっちがおかしいとかではないですね。
どの物件でも個別にネガティブポイント探せば出てくるし、いちいちそんなの挙げたらキリないし、だったら買わなきゃいいでしょ、という話で。
ポジさんは、予算含めトータルで気に入ったから買ったわけで、冷やかしでごちゃごちゃ言われるのは気に食わない、という感じでしょうか。まあスルーすっればいいのにとは思いますが。ネガさんは、大半が暇つぶしの書き込みなんでしょうし。
ということで、いつも楽しく拝見してます。
ここが竣工後も売れ残ってる珍しいパークコートだということは間違いない事実だからね。
中古もずっと売れてないしね。
えー！その３？と思って覗いたら荒れていますね。
販売時、パークコートにしてはちょっと…という声が多かったですが、中古の戸数にはっきり現れていますね。
低層の一階専用庭付きのマンションは大好きですが、半地下はいただけませんね。
ネットで何でもわかるこのご時世、単価を下げようとするセコいやり方はプラスにならないと思いますが。
高級をうたうなら半地下なんて一番やってはいけないのでは…。プロの方に理由を聞いてみたいものです。
>>96
半地下も、その深さや、元々の地盤（湿気が多いかとか）にも、よるけどね。
ここは、単純に高いのと、中古の売り出しが、この時期だったのは不幸だね。
しばらく、下がるよね。下げ止まりがあるのかは、知りませんが。
私も、地底人のような地下は反対で、あれは作っちゃいかんと思う。
他方、少し下がるくらいなら、土地の有効利用ということで、ありかと。
ここにもともとあった社宅と同程度のランドプランだったら最高でしたけどね、その場合お値段の方も倍ぐらいになってパーマンクラスになるでしょうから、この立地だとニーズが小さいと読んだのでしょう。
