パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
そういうことなんでしょうね。
それでも低層という中である程度の戸数を確保しようというのが
垣間見えてくるかなと思います。
だから価格面でもまあ現実的な感じなのかしら、と。
現実的に販売できる、ニーズが有る、ということなのでしょう。
先日、ネットにアップされたプラウド上原の中古は、すぐ売れたようですね。
代々木上原駅周辺では、存在感のある物件だとは思います。
こちらも中古一件減ってますね。4階100平米のが売れたんですかね。かなり高かった気がしますが。
翠邸の70平米弱のお部屋が、値下げしたようですね。
9330万円が9050万円になっています。
こちら内見に行った際、エレベーター周りの壁が、テープを剥がしてはげたような痕がたくさんあって興ざめしました。
引っ越しでできたんでしょうけど、住人も三井も放置して何とも思わないのかな？
分譲当時、やはり高いかなと悩んでいるうちに欲しい住戸が売れてしまい結局買えずに終わった者です。情けないなぁと。
それ以来欲しいものは出てこず、完全に買い換え失敗組です。
そのため中古もすごく気になっています。もう少しLDKが広い住戸が出てこないかなぁと待ち望んでおります。私の予算ではそもそも厳しいのかもしれませんが。
エレベーターのテープ剥がし後の件が指摘されていますか、おそらく養生を撤去した後ですよね。キズがついてしまったのでなければメンテナンスすればきれいになると思いますよ！
この辺りで評判の良いモンテ園ありますか？英語王室宜しく、モンテ教育もありかなと思い。
Prince George to attend Westacre Montessori School Nursery
http://www.bbc.com/news/uk-england-norfolk-35130232
社宅と同じランドプランて。。この場所で立つ分譲マンションでそれはありえないでしょう。
もう社宅時代の事はは忘れましょう。社宅の建ち方が経済性を考慮していないんですよ。
まだ入居して3-4か月で半地下住戸が3つ売りに売りに出ているというのは偶然にしては。。あれですね。
リハウスに出てるだけでも5件が1階ですね。
時期が転換期にさしかかってて強気な攻めが裏目にでたね
半年先ならいけてたかも
はたから見てるとネガさんは同じことの繰り返しですね。
普通に考えたら１億～４億前後の物件が１３０件売れたのはけっこう驚きでした。まあ今の活況な不動産業界だからそういうこともありかと。
半年先？半年前やろ。
これからの季節は中庭の桜が綺麗そうですね。大規模低層ならではの魅力ですね。
まあ色々あるけど、低層住居専用、都心へのアクセス、総合的なグレードとコスパ考えたら、ここのような新築物件はたまにしか出ないので、そうした価値がわかる人だけが買えば宜しいかと。
確かに、地盤の堅く閑静な邸宅外、それでいて都心までのアクセスが良い立地となると、なかなか出てこない物件ですね。ブランドもパークコートとなるとなおさらかも知れないです。
住人の情報が聞きたいとのことですので、一住人として書かせていただくことにしました。ここで生活をしてから数カ月がたちましたが、日々、このマンションを買ってよかったと思っています。いいマンションだと思います。
デザインについては、ここでも賛否両論ありましたし、私自身も当初はツートンカラーはどうかな、と思う局面がありました。が、住んでみて、数ヶ月たった今は、飽きの来ない、グレードの高いマンションを表している気がして、とても気に入っています。内部も、完全な内廊下で、高級ホテルの中を歩いている錯覚を覚えるかのように、静かで高級感があります。悠邸のラウンジなどは、ホテルのラウンジにいるかのような、素敵な仕上がりになっています。
次に環境ですが、昼も夜もとても静かで、音が気なる人であれば、とても気に入るはずです。もっとも、近くに消防学校があるので、日中、日々の訓練の掛け声が聞こえます。ただこれも、窓を閉めれば全く聞こえません。近くに大山公園や、幡ヶ谷に至るまで桜の木に囲まれた小道があり、都心なのに、緑が多く静かで、とても素敵です。もうすぐ桜の季節が参りますが、さぞきれいだろうと思います。東京都が発行しているハザードマップによると、この一帯は、地盤が堅く、かつ災害時に避難がしやすいということで、もっとも災害被害にあわないであろう評価になっています。最近は夏場は豪雨が多くなっていますが、ここは丘の上でかつ地盤が強固なので、水害にあう確率は低いと思いますし、目の前に消防学校があり、消防車も何台も止まっていますから、火事があっても真っ先に駆けつけてくれるでしょう。そう考えると、災害にはかなり強い物件だと思います。
最寄りの駅は、東北沢が一番近いと思います。三井不動産は、最寄りの駅が東北沢とは決して言いませんでしたが、それは、駅からの街並みが、ほかの駅からのに比べて、あまりきれいではないからでしょう。しかし実際は、東北沢が、路も平坦で、7分くらいで着くので、東北沢が一番楽です。また、代々木上原からも8～9分で着きますが、上り坂ですので、それが嫌であれば、京王線の笹塚か、幡ヶ谷ならば道が平坦で、8～9分で着きますので、そちらがおすすめです。代々木上原駅は千代田線の始発駅ですので、朝は重宝します。表参道・霞ヶ関・大手町方面にお勤めの方であれば、通勤は楽なはずです。このように、いくつもの駅を、10分未満で利用できるのは、便利だと思います。とくに人身事故などがあって電車が長い間止まる時などにはそう思います。
このように、実需で住むのであればとてもいいマンションだと思いますが、投資には向いていません。投資であれば、もっと値動きの激しい港区エリアや、駅から5分程度の物件の方がいいでしょう。今売りに出ている一階の物件は、ほとんど転売を念頭に買われたものと思いますが、さすがに半地下では売りにくいと思います。どなたかがおっしゃっていたように、半年～一年前だったら、転売可能だったかもしれませんが、昨年末から株が大きく下落しており、不動産に対する強気感も後退しました。今、利益が出るような価格で広告に出していますが、それではとても売れないでしょう。今売ろうとすれば、原価割れになる可能性が大きいと思われます。目先は賃貸に出して逃げておいて、相場が戻ってきたらまた改めて売りに出すというように、戦略をかえた方がよいのではないでしょうか。
>>131様
大変参考になるご意見の書き込み本当にありがとうございます。
やはり実際にお住まいの方の住み心地が良いということがよく伝わりました。実際にお住まいの方も131様の方のように常識的な民度の高い方が多いのだろうなとお察しします。
書き込みのされ方一つをとってもやはり人間性って出るものですよね。
東北沢駅が近いという点も全く知りませんでした。私は建設中に現地を見に行ったことがありますが、代々木上原から行ったため坂が少しきつく感じました。
今はプレミアムと60平米台中心の住戸のみになってしまいましたので、様子を見ながら80平米台の住戸が出てきましたら是非内覧させていただきたいなと考えています。
ほんと参考になりますね。こちら、住民板の書き込みが何故かゼロですからね。
東北沢の件ですが、確かに距離はほぼ同じみたいですね。井の頭通りを超えるので信号待ちはありますが。
あと、井の頭通りを超えた先の中野通り、歩道が非常に狭く、車どおりが結構あると思います。車でよく通りますが運転しづらいなあと。
代々木上原は、帰りは上り坂になっても、大山町の閑静な住宅街を通るほうが気分的にはいいかもしれませんね。
入居済み住民さん詳しく有難うございます。
住民板の方たちは、入居してバタバタしていて
書くという感じじゃないのかもしれませんね。
新しい生活になれないと行けませんから。
そんな中での書き込みはありがたいものですよ。
概ね満足されているのだなというのが伝わってきまして
皆さん参考になったのでは？
この辺り、本当、環境良いですよね。
都心から少し離れてもいいという人には、さいてきですね。ぜひ、写真を！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950
高層マンションに限らず、火事は怖いと思います。
火事は一人ひとりが用心することが本当に大切だとかんじます。
消防設備や避難経路などを確認しておくこともポイントでしょうか。
さすがにキャンセル住戸は売れたようですね。
かわりにまた中古が一件。なんかすごい間取り。
やはり売れ行きの足は速いですね～。
中古出ましたね。間取りが他の部屋より難あることを考慮すると、72平米、１階、だとまあ9900万円が妥当なとこですかね。
新たに出た中古は、悠邸二階の100平米強で1LDKでした。
まだ新築の販売がある中で、中古の販売があるのですか。
なかなかに複雑ですね。
ここの場合は、投資目的の人も多かったという理由もあったのでしょうか。
結局、あと１戸で新築は完売ということなんでしょうか。
あと少しなんですよね。。。
>>142様
先日、太陽が出ている時間に、この前を歩いてみましたが、日当たりが悪そうでした。半地下なので日当たりが期待出来無いのは、当然なのかもしれませんが…。この間取り、一人暮らしなら、まだいいかもしれませんね。真ん中の部屋も形がいまいちですし、家族向けでは使いにくそうだなぁと思いました。
>>145
あと１戸で新築は完売ということですね。これは３億７千万円ぐらいするプレミアム邸宅なので、買う人を選びますが、他の同じぐらいの値段のプレミアム含め、１億２億する物件が全て売れたのは驚きですね。
比較的手が届きやすい１億前後のものは中古を買うしかないですね。私も新築時に一度検討したのですが、あれよと迷っているうちに完売してしまった感があります。
現地も見に行きましたが、周りは一戸建てと低層マンションだけなので、道幅もゆとりがあり、日当たりは良さそうでしたよ。なにより緑も多く周りの環境は良いですね。
他の物件もいろいろ探していますが、ここは駅まで８～９分と少し歩くものの徒歩１０分圏内であるためいちおう都心の駅近物件には分類されるようで、それに加えて住みやすい環境であることを考えると、ビジネスマンが手が届く１億前後の物件で似たような物件はなさそうです。
>>148
なかなか売れませんね。価格下げれば違うのでしょうけども。
諸経費や手数料分ぐらいは取り返したいところですからね。
ここでポジっても効果ないように思いますが、頑張ってください。
>>148
確かに、都心で駅チカで高級感あるパークハウスやパークコートで、となるとこのご時世１億円前後ではなかなかマーケットに出てこないですね～。そういう意味ではここの新築を買えた人はラッキーなんですかね。私は個人的な理由で三菱系が好きですが、三井が好きな人にとっては中古物件についても、少し利益が上乗せされてはいるものの、マイナス金利導入による不動産マーケットの上昇基調を考えると買いなのかも知れませんね。
このマンション、恒常的にポジが色んな角度から進入してくるから面白い。
ある時点から、中古は◯割上がるといった類の投稿が増えたと思いましたが、引渡し後すぐに売り物がたくさん出てきて、そういうことかーと。
最近も時々出てくる不思議なポジさん、内容が露骨すぎて、もう少し上手にポジったら？って思っちゃう。
あくまで想像ですが。笑
>>152
ポジとかあまり関係ないですよ。去年の株価なら不動産価格が上がると思いますからね。ただ中古になって直ぐ値段羽上がる物件はないでしょうバブルではないですし。株価さえ現在の価格で持ちこたえられればマイナス金利がプラスにきいて不動産価格にはポジティブに働く可能性大。そしたらここはあがるんではないでしょうか。株価が下がればここのマンションより海外投資家の買い控えから都心のタワーマンションのほうが値段がさがりますよ。
ポジとかネガとか関係なく、ここはフツーに良いマンションなんじゃないでしょうか？
マイナス金利は、この物件に限らず不動産全体にポジティブに働くでしょう。ただ細かいこと言うと、タワマンについては、相続税圧縮効果が厳しくなったり、外国からのファンドマネーが引いたりとマイナス要素もあるので、低層の価格動向の方がよりポジティブな影響が出るでしょう。
また、これまであまり値上がりの恩恵を受けてこなかった一戸建てが、全体の相場につられて緩やかに上昇する可能性もありますね。
154さんが書かれていることに概ね同意ですね。
タワマンは今までは投資や資産性を重視してという面があったのでしょう。
ここの場合はそういう事情には引きずられにくくはなっているのかなと感じます。
資産価値がものすごく上がるということはもしかしたらあまりないのかもしれないけれど、
急落するというようなリスクも少なめなのではないでしょうか。
>>154,155
私も概ね同意です。ここは立地、内装、外装、売り主、施工、ブランドなどがしっかりしていて、安定した良いマンションと思います。
話は変わりますが、中庭があるそうですが、来月になると桜なんかも咲いたりするんでしょうか？
>>144
19200万円のですね、他の中古と比較して突出して高いですね。
KENで扱っている悠邸2Ｆ東南角は値下げしたようですが、ずーっと残ってます。
転売目的の方にとっては、相場も明らかに変調ですし、目算が狂ったというところでしょうか。
マイナス金利の実効性も不透明ですし。
>>144､157
さすが高額ハイグレード物件なだけに、強気な価格設定ですね。ゼロ金利政策の影響で金融市場はいろいろ変動が激しいですが、不動産市場は住宅ローン金利の低下を受けて活況なようですね。
>>156
一般論ですが、植栽に凝っている物件は時間と共に緑の深みが増し、木々も生長するので、不動産の価値は高まっていきます（または価値が維持されます）。いわゆる広尾ガーデンヒルズなどのヴィンテージマンションがそうですね。この物件は広尾ガーデンヒルズほどではないものの、三井のパークコートブランドですので、それなりの植栽かとお見受けいたします。気になるのであれば、春になったら一度桜の木を観に行ってはいかがでしょうか？広尾ガーデンもそうですが、都心で緑に恵まれた高級マンションというのは素敵ですね。
こんなに高額物件が飛ぶように売れるとは、何だかんだで日本は景気良いんですね。まあ私にここの様な数億円の物件を購入するにはもうちょっと頑張らないといけませんが、１億前後であれば何とか今でも手が届くかと。この物件の様な都心、駅チカ、緑の多い住宅街、この３条件を満たす物件を探していますが、やはりこのご時世、築浅で60～70平米以上だと数億はするのでしょうか。
>>160
こちらのような、駅チカで植栽豊かな伝統的邸宅街にそびえる高級マンションは、どうしても数億してしまいますね。
その意味では、売りに出ている物件は大変お買い得ですね。私にはとても手が出ませんが。
植栽などもこの物件の売りだと思いますが、個人的にはやはり地盤の堅牢さと財閥系デベロッパーの信頼感がこの物件の強みの様に思います。ここだけに限りませんが、不動産の世界ではいざという時でも安心な物件には底堅い需要があります。外野からいきなりごめんなさい。
162さんが書かれていること、わかりますよ。
何かがあってもバックアップ体制がしっかりしているというか、
とにかく信用がある、というデベは心強いよね、ということなんですよね？
あとは地盤の良さなどその土地の安心感が。
どこを評価するかは皆さんそれぞれですが、
このマンションの場合はこの2点がポイントとしてまずは上げられると思います。
財閥系の信頼度は確かにありますよね。パークホームズとかパークシティとくらべるとパークコートは三井の中でも良い部類に入りますからね。しかも大山町でパークコートが買える機会はなかなかないのではないかと思います。
このあたりは、良い雰囲気の店も多くて良いですね。公園も近くにありますし。あとは地域コミュニティのような、祭りとかそういったものがあるとよいかなと。
ここの中古、ピタットハウスのオークションに出てた！
そこまでしないと売れないの？
何オークションって？
今月初旬位に広告が入って来ました。
価格交渉権付物件、翠邸1階68.82㎡。
最低落札価格8,000万円、開始価格（交渉権）7,400万円
だそうです。
三井のリハウスでも通常の売却物件として掲載されてる物件ですね。
8,000万だと分譲価格割れですね。。
何か理由があって売り急いでいるのでしょうか。
確かに、リハウスにいくつも売り物件が出てますね
まだ入居間もないのに、転勤なのでしょうか？
「未入居」でなく「空き家」というお部屋もあるし
>168
住もうと思ったけど実物みて違うと感じての売却か転売目的だったが全く売れず、資金が短期保持のため分譲価格以下も許容って感じでは。いずれにしろ、まだ新築も完売していないし中古も分譲価格割れをじさない売り主もでてくるあたり、なかなか厳しいですね。
>>169
おそらく転勤などが急に決まったものと思われます。
ここは中古を見に行きましたが、なかなか良いマンションですね。三井のパークコートですし、立地も地盤の堅い高級住宅街の大山町、内装外装も高級感ありますし。
ただ、いま売りに出てるのは殆どが１階なんですよね。実際見るとわかりますがここの１階は半地下っぽくなっているので、ちょっと二の足を踏んでしまいますね。１階と２～４階では印象がかなり差があるように思います。
もっとも２階の物件も売りは出ていますが、自分には広すぎて価格も２億円近いので予算オーバーです。相場からは適正価格なのかもしれませんが。。２階以上で2LDK以上で１億円前半の物件があれば検討するのですが。。
何か無理ポジが多いスレだな
住民ですよ。
中古売れなくて心配なんでしょう。
中古物件全く減らない。
人気物件ならすぐ売れるのに。
元々割高感のある価格だったのに、更に上乗せしていますから売れないでしょうね。
物件自体は悪くないので、適正価格にすれば売れないことはないでしょう。
ここ良いマンションなんですけど、いま売りに出てる中古はほとんどが１階なので惜しいですよね。。
同じ間取りで２階以上なら1.5倍の値段でも今の相場なら買い推奨なんですが、１階だと少し割高な感じもします。
桜も咲いてきましたが、大山公園の当たりは綺麗ですね。ここの中庭には桜の木はありますか？
2階の中古もペントも売れてない。
それが現実。
オークション部屋だけなんとか売れたみたいだね。
ここの新築時の価格は2014年に設定されたものなので、2015年、2016年と相場が上がっていく中で、今から振り返ると割安な価格設定でしたね。都心の高級住宅街にある三井のパークコートや三菱のパークハウスなどで、同じ坪単価で買える新築物件はしばらくないでしょう。
ここは平米数が部屋によってかなり違いますね。50平米クラスから、200平米近いペントまで。ペントや１階は売りづらいのはわかりますが、２階以上で手ごろな平米数が出てきたら相応の値段で売れるんでしょうね。
おそらく原価割れでしょう。
駅遠、仕様今一歩、場所も良くないし、半地下が足を引っ張るから、リセールは苦労するでしょうね。
住みつぶす人向けですね。
一階が半地下なので、二階は道路から最も目線が近いです。
ここを買うなら３階以上が得策かと思います。
実際見に行った人はどんな印象を持っているのでしょう。特に1階の意見を聞いてみたいです。
>>191
幅広にいろいろと検討していた一環で、以前見に行きました。個人的には１階でも特に問題ないと思いましたよ。私もそうですが、欧米人は日当たりはあまり気にしないので。住宅街で人通りも多くはないので、目線もあまり気にならないんじゃないかと思いました。
それでも、日当たりが気になる人は２階以上が良いかも知れません。でも値段は当然高くなりますね。
192さんは、結局購入するには至らなかったということでしょうか。
1階でも特に問題ないと思われた一方で、最終的に購入しなかった理由・要因等を宜しければ教えて頂けますでしょうか。
パークコートといっても、以下のような平均坪1,000万円の物件もあれば、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583133/res/648-657
立地だけでパークコートとされており、建物はアレな物件もある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588614/res/84-103
ここは、立地と建物のクオリティ、バランス良く兼ね備えている。
比較的良いほうでしょうね。
同じブランドでも随分と差があるものなんだなぁと思いました。
そんな中では良いように見えます。
１階の日当たりを気にされている方がいらっしゃいましたね
実際に行ってみるとそこまで悪くは無いのかしら？
>>195
日当たりは人にもよるのでなんとも言えませんが、自分が見た印象ではそこまで気になりませんでした。今のマンションは断熱材や24時間換気もあるのでカビが生えることも殆どなく、また浴室乾燥機で洗濯物も干せるので、多少の日当たり差は実質的にはあまり便利・不便には関係ないような気もします。
ただ、それでも日当たりにこだわる人でそれなりの価格を負担できる人は、やはり２階以上が良いかも知れませんね。
1Ｆは日当たりということよりも、道路から近すぎて見下ろされる感じなのが敬遠されるのではないかと個人的に感じます。
人通りは非常に少ないようですが、気持ち的な問題として。
あと、全体としてはちょっと緑が少ないですかね。東京都の環境性能表示にも表れてますが。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/113_shibuya.ht...
ここの、一階を検討したものです。
建物の造りやレベルは良好で、
植樹で視線は居室からもほとんど気にならないですが、
セキュリティ的には、気になりました。
居室重視の方なら、価格といい、よい選択だと思います。
198さん、1階良さそうだなぁと思っておりましたが、
そうなんですね。
セキュリティは実は1階が際立って悪いわけじゃないそうです。
気が緩みがちになる高層階が意外と悪いと言われていたり…
ゴミ出しの際に無施錠とかうっかりしやすいらしいです。
>>197
現地に行くと分かりますが、３棟構成になってるので、緑は中庭のある悠邸？に集中していますね。その他の２棟は中庭を囲むように建っていますね。マンションの周りにも緑がたくさんあって環境が良いですよ。この間は大山公園の桜が綺麗でした。欧米人を含めた品のある花見客がたくさんいましたよ。また玉川上水の緑道沿いにも桜並木があります。都内のマンションでは、マンションの敷地内にだけ緑があるものの、すぐそばに高速道路が走っていて排気ガスで洗濯物が干せない、などのところもありますが、ここは都心にありながら緑に恵まれた環境にあるのはポイントの一つのように思います。
