パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

戸建てや他の安いところが良い人はそこに行ってください。
買えない理由ばっかり書いて何が楽しいんだか。
ここを検討してない人の書き込みだらけで嫌になる。

それだけ武蔵小山を注目しているけど、高いから検討してる人が多いってことでしょう。嫌なら見なければ良い。

>>2648 匿名さん
品川区は駅周辺を見るとわかるように大企業が存在して税収がいいんです。

一方目黒区は税収が厳しく、なかなか福祉までお金が回らないのが正直なところ。

特に子育て回りですかね、品川区も力入れてますし。

一部ですがご参考です。
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=694&cid_2...

人生のステージや家族構成によるところがありますから、一概にどちらがいいとかではないと思ってます。

？
区に入る税収は基本特別区民税なので大きな会社があるとかあんまり関係ないです
また区民一人当たりの税収でいえば目黒区は23区中5位で品川区より上です
ただ品川区は子育てに予算を多く割いているのは確かです
例えば学童の負担金は品川区２５０円に対して目黒区８０００円です
逆に言えば品川区は別の分野は予算を削って子育て事業につぎ込んでるわけです

このマンションは品川区だけど、目黒区との区境だから無認可の保育園も入れないのは残念な感じ。目黒区の駅の方が塾や私立の進学校が近いだけましかな。
それから、子供がいるなら戸建てもいいかもね。

子どもだけでエレベーター乗せたくないなぁ。

エレベーターごとき怖がってどうするの。

2640ですが、私は分譲マンションからの住み替え検討です。。戸建てからの買い換えは、私達の様な現役世代では少ないのでは？リタイア世代では、売却、買い換えはショートするんじゃないかな？予想を遥かに超える、高過ぎる設定だと客観的に思います。私達は売れ残って、値下げするまで静観として、あなたの高買を応援してますね

2658さんに強く同感。だいぶ前に70㎡1億円の部屋の価格分析があったけど、確か、建物・設備3500万円、土地相当（地権者分）1500万円、共有部分負担500万円、販売費500万円、デベ粗利4000万円、に対して誰も反論していない。デベは今はいくらでも儲けられるから4000万円だけど、売れない時期なら1000万円や2000万円に抑えるはず。

いまマンションの供給数が少ないからここに利益のせてるんですよ

高くても売れる市況×物件供給が少ない＝デベの粗利・儲けMax

>>2659 マンション比較中さん
初めてみましたがいつの投稿ですか？それぞれの価格分析のそれぞれの内訳を根拠を示してもらえますか？

>>2588 さんの紹介している専門家の記事だと東京都内で2015年当時の価格水準に戻るのは2035年ということでした。
2025年までは価格の上昇が続くそうなので今現在の価格水準に戻るのは2032年くらいでしょうかね。23区内だともっと先かな。
それでも全国で人口増の自治体は非常に少ない中23区内の人口は増え続けているので、今高くても資産の維持という意味では高くても23区内の良い立地のマンションを買う方がよいのでしょうね。

2662さん、1ヵ月くらい前だったと思いますが見当たらないので私の理解ですが。私は、投資用でマンションを10年以上前からそれなりの数買っていますので知見はあります。2005年頃かなりの地方都市ですが80㎡（24坪）のマンションの条件の良い部屋が2000万円強で買えました。＠90万円/坪。ということは建物・設備はどんなに高くても＠90万円以下で利益込みで出来ていた。同じ頃中央区湾岸のタワマンの高層階が＠200万円で買えた。70㎡（21坪）が4200万円。当時の内訳：建物・設備が21坪×＠120万円＝2500万円、土地持分10㎡で500万円、残り4200-2500-500＝1200万円が共有部分の負担分+販売費+デベ粗利といった感じです。これをムサコに置き換えると、
建物・設備は、21坪×＠170万円＝3500万円、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円、共有部分負担は3坪/戸として500万円、販売費は＠500万円×491戸＝24億円とみて良いんじゃないかと思います。よって、デベの粗利は4000万円です。

>>2664 マンション比較中さん

まぁそんなに細かく計算しなくても、三井不動産の収益が過去最高を更新してる事でも、かなりの利益を載せてる事は分かるんじゃないですか？
上場企業なので有価証券報告書見てみてば？

>>2659

>土地相当（地権者分）1500万円
これの根拠は？
（2664では500万になってるが、それだと粗利4000万にならないのでおそらく1500万なんだろうと思う）

これが本当なら確かに高すぎる。

総事業費４００億円（が正しいとすると）を地権者住居を除く４９１戸の分譲で資金回収しないといけないので
単純計算でいえば一戸平均８１４０万円以上で売らないと利益がでないですよね
もしかして補助金が出ていたり店舗部分の分譲や賃料等があるのであればもう少し低くてもいいのかもしれないけど

ちょっと価格が強気だからか、またデベの利益の話にぐるっと戻ってしまいましたね笑^ ^

まあ、ここら辺がわかっても我々には仕方がないので、過去ログを参考にしていただいて、つぎの話題に^ ^

2664は、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円は明らかに500万円/坪×3坪＝1500万円みたいですね。あのあたりの土地価格は坪500万円くらいでしょう。
ここの1億円の部屋のデベの粗利は4000万円で、当たらずとも遠からずですね。儲けられるときに儲けるんでしょう。

なにかの切っ掛けで売れ行きが落ちれば（尖閣問題で中国富裕層が一斉に保有タワマンを手放す…等）値崩れは十分あり得ます。

個人的には大崎の方がＪＲ路線沿いだし、タワマンのデザインもかっこいいかなと思ってたんですが、こちらだとそれを上回るのは住環境ですかね？？？

8000万円台は子持ちでは、共働き夫婦でも難しい金額です。
いくら売れるからといって投資向けの値付けを安易にしてしまうデベにも問題があるのでは。
誰に売れるか何て気にしてないでしょうけど。

もう少し安ければ欲しいんだけど、手が届かないー。

>>2670 マンション検討中さん
我が家はDINKSなので大崎の方が惹かれます。オフィスが多いので、週末は静かだし町並みが新しくてカフェも多いですし。

私も山手線外側で＠450-は想定してなかった。また「不勉強」とか「馬鹿」とか言われるけど、＠350-期待していた。三井のマーケティング恐ろしいね、ここが＠450-で完売するという分析！

>>2674 マンション比較中さん
山手線外側ではあるが駅前だからね
しかも南北線、三田線直通
駅前の価値は今後さらに高まるでしょう
武蔵小山が好きなら駅前を避けて徒歩７分くらいなら３００万台で買えると思います

中目黒のアトラスタワーとか４５０くらいだったよね
逆に中央区とかでも駅遠埋立地はやはり安いというか高くは売れないね
金持ちが買わないから値上げも限度がある

>>2676 匿名さん
さすがに中目黒ほどの駅力はないかと笑^ ^

>>2675 匿名さん
パルムの入り口にある徒歩7分のインプレストコアが400位でしたっけ？

あそこはパルム入り口という希少立地だからでしだが。

>>2677 マンション検討中さん
中目黒今分譲したら軽く５００超えるだろ
それ考えると妥当

ね〜中目黒アトラスタワーみたいになってくれることを期待します。お店もたくさんお洒落で美味しい所が多いですし！

>>2679 匿名さん
いやですから、当時の中目黒ほどの駅ポテンシャルはさすがにないでしょという話です

買うときの階数はそこまで変わりませんが売る時はかなり変わってきたりするものなのでしょうか。タワーマンションに詳しくないので教えてください。

タワーマンションに限りませんが分譲時は複数住居が選択できるので同じ間取りなら上の階の方が高いとか価格差つけるけど中古で売る時は基本相対なので関係ないですね
タイミングも違うので中古での価格は新築時と逆転することもよくあります

今後タワマンがにょきにょき建つ情報はありますが、街が発展するような他の情報はありますか？

2683さん、ありがとうございます！言われてみればそうですね。失礼しましたm(_ _)m

2684さん、街は発展してきてますよ。古い戸建は小さなマンションやアパート？を建てていて、保育園もいくつも建設されてきています。人口も増えますよ。

区からの補助金は80億円ぐらいと書いてある記事をみかけました。私達の払った税金でマンションを作り、三井を儲けさせるのですね。区から三井への贈り物は80億円。
このマンション、買わないと損です！

インプレストコアはパルムの入口っていうか出口だから(駅から遠い)
あれが坪400オーバーでも完売してる時点で
ここも問題無く売れていくんだろうなと思う

買いたい人は買えば良いし、買いたくない人は買わなきゃ良い。シンプルにそれだけの事。

三井先生までもが高いと嘆いており・・・
https://sumitaimansion.blogspot.com/2017/07/no158-2910.html

物はよく、駅近だが、武蔵小山。
億は高いということですかね。

>>2689 匿名さん
今回の三井さんの指摘は中立的な視点からのようにも思えますね。

高い安いは、リスクを負う購入者が負うことですし、単なる価格の議論は不毛かもしれません。

品川区平均で３５０だろ
武蔵小山だけが突出して高いというわけではない

>>2692 匿名さん
まあ、五反田周辺も池田山あたりは高いですしね。

実はインプレストコアを買ったのは三井だったんじゃないかという邪推（苦笑）
良くも悪くもそこが基準になっちゃってる感じだし

区から80億も補助金が出ているらしいこと、最高益を更新しているらしいこと、なのにこんなに値付けが高い！
そういったこと考えると、三井はすごく「感じが悪い」！！
今まで好感度高かったのに好感度下がったー。

>>2691 マンション検討中さん

中立の立場から見ても、高いって事でしょ。
我々購入を検討している当事者からすれば
確実に高いと思うでしょ

これだけ顧客が高いと声を上げてるのだから
三井も応えるべき。

そして我々は少しでも声が届く様に、アンケートであれ、MRであれ、皆で”高過ぎる”と訴えるべきでは？

やって無駄はあっても損はない

>>2696 匿名さん
モデルルーム、思いのほか空いているみたいですね。土日にも空きがある。
最初案内のあったときには、平日にしか枠はなかったのに、昨日みたら土日でも楽勝。かなり評判は下がったみたいですね。
そろそろ都心の大型物件も買い疲れですかね。
目黒から始まって、赤坂、檜町、青山etcと3
億、5億、10億当たり前な物件が次から次に出てきましたからね。

嬉しー
この事例が都心マンションの高騰（と言ってもデベの儲け）の反転のきっかけになることを期待します。

>>2698 匿名さん
まだまだ出てくるしね、一等地で。