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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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23766
管理担当
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。
レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。
なお、問題のある投稿をお見かけになられましたら、むやみに反応せず速やかに、削除依頼をお願い致しします。
今後とも、宜しくお願いいたします。
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23767
匿名さん
武蔵小山駅、一分ですか。
ほぼ駅直結の感覚??
駅、というより鉄道との関係をベースにすると、武蔵小山駅に帰ってくればすぐ帰宅という「便利」の一言。
個人的には、
・日々の生活が武蔵小山で完結する人
・鉄道で武蔵小山から出る必要がある人
それぞれの立場でこちらのマンションに関する見解は違ってる気もするので、ご意見をお伺いしたいところです。
いずれにしましても便利さの面では意見一致しそうですが。
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23768
匿名さん
>>23767 匿名さん
ここはおっしゃる通り駅直結と言って良い程の利便性の高いマンションです。
ご質問の日々の生活が武蔵小山で完結する人、電車を使う人双方にとって最適なマンションであると思います。
近年都内でこれだけの好立地は出色で資産価値の高さは業界関係者の評価の高さを見ればお分かりの通りですから、安心してご検討下さい。
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23769
マンコミュファンさん
武蔵小山というかこのエリアにタワマンはない方が良いと思いますが、ほぼ駅直結でしかも私鉄の地下駅というのは騒音がない点でかなりプラスだと思います。
戸越銀座に比べれば面白味に欠けるものの、屋根あり商店街ですし、オンオフ共にバランスが良い。
難点は目黒線と駅のキャパでしょうか?下り方面に小杉があるのがなかなか渋いですね。
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23770
匿名さん
こちらでは住民板の話題は禁句ですか?
とても気になることでいっぱいなのですが。
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23771
マンコミュファンさん
>>23770 匿名さん
時々、住民以外の方が、もっともらしく書き込んでるので参考になりませんよ。
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23772
匿名さん
>>23771 マンコミュファンさん
住民以外の方の書き込みであると、どのようにしてわかるんですか?
まさか都合の悪い書き込みは全て住民じゃないと思われてるのではないですよね??
検討者ですが、気になりましたので。
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23773
匿名さん
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23774
マンション検討中さん
>>23770 匿名さん
禁止じゃないと思いますよ。アラシ対住民になってるから慎重に投稿しないと流されるので注意です。
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23775
マンション検討中さん
>>23773 匿名さん
住環境に何を求めるかだと思います。そこを語らず、どちらが良い悪いはないかと。
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23776
検討板ユーザーさん
>>23775 マンション検討中さん
もう全部売れたんだから、上げ下げ論争は、隣の板で楽しくやりましょう!
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23777
匿名さん
>>23776 検討板ユーザーさん
流石に嘘は良くない。
先着順、まだ売れてない
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23778
検討板ユーザーさん
仲介の中古しか売ってないようだけど…
見に行って、新築なら買いたいと思ったけど、仲介手数料分損した気分になるから買いませんでした。
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23779
匿名さん
>>23778 検討板ユーザーさん
これを機に、色々と勉強してみるといいよ
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23780
検討板ユーザーさん
>>23779 匿名さん
具体的に教えて下さい。
新築として売っているなら、すぐにでも欲しいです。
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23781
通りがかりさん
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23782
名無しさん
>>23781 通りがかりさん
確かに新築ですが、キャンセル物件で通常より高値で売ってますね。こらなら中古とさほど変わらないですね。三井としては売れたらラッキー的な感じなのかな。
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23783
匿名さん
>>23782 名無しさん
通常ってなんだよ。青田買いはリスクとってんだから、完成在庫が高くてもしょうがないでしょ。
それを割高とか、新古住戸は手数料が、とか子供のワガママかいな
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23784
検討板ユーザーさん
>>23783 匿名さん
そりゃちょっと前なら手数料かからなかったんだから、文句言いたくなるでしょ
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23785
検討板ユーザーさん
>>23781 通りがかりさん
ありがとうございます!
こんなの残っているとは…
早速見に行ってみます。
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23786
検討板ユーザーさん
住民スレッドでパーティション低くて隙間大きいような書き込み見て萎えてしまいました。
お隣の気配感じるバルコニーは嫌です。
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23787
マンコミュファンさん
>>23786 検討板ユーザーさん
隙間は大きくはないですよ。普通は見えません。ただ、寝そべれば見えるかと思います。一応住民として正しい情報をお伝えしておきますね。パーテーションを嫌うならここは買いではないかもしれませんね。
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23788
匿名さん
バルコニーのパーテーション隙間大きいです。
気配も感じるレベルだと思います。
実際に内見で確認すると良いと思います。
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23789
eマンションさん
>>23788 匿名さん
確かに内見で確認必要ですね。10センチくらいなのでそれを大きいととるか小さいととるか。
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23790
マンション検討中さん
検討者に参考になれば。
住んでみた感想ですが、屋上庭園が予想以上に良いです。当初はラウンジのが良いと思ってましたが、今は屋上庭園で良かったと思っています。逆にエントランスはほとんど使いません。そのかわり、1階玄関と2階裏口玄関が便利ですね。
パルムや駅を傘なしで行けるのがお隣との差かなと。逆にベランダパーテーションが気になるのであればお隣の住友が良いと思います。
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23791
匿名さん
>>23789 eマンションさん
パーテーションの下は10センチから20センチ位ですね。上は60センチ以上隙間がありますね。
いずれにしても内見で要確認ポイントです。
屋上庭園についても他の方は部屋に虫が出ると実害を訴えてる声が多いので要確認です。
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23792
検討板ユーザーさん
>>23791 匿名さん
住民です。
パーテーションの高さ測りました。
上は223cm
ジャンプしても私には見えません。
下は写真を添付します。
とても良い物件なので、購入検討してみて下さい。
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23793
検討板ユーザーさん
>>23792 検討板ユーザーさん
契約者板は、ガセ情報だらけなのでお気をつけて下さい。
ジャンプとかしたら、隣見えるとか、
頬っぺた床につけないと覗かないのに、あっさり隙間から見えましたとか…
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23794
検討板ユーザーさん
>>23792 検討板ユーザーさん
クリアカットに証明いただきまして、ありがとうございます。
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23795
検討板ユーザーさん
>>23794 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
隣とのベランダだけの比較でいうと、三井は外に少し張り出していてクリアガラスの塀?だから、柱に挟まれて、金属ベランダの部屋が多い隣より、気分よく過ごせると思います。
気にいる部屋が残っていたら、是非購入して下さい。
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23796
住民
私の部屋はベランダの間仕切りは両サイドは建物ピタリで隙間はありません。下は上記写真と同じです。ベランダから顔を出せば見えますよ。怖いけど。ここは他のタワーからすると立地条件その他、買い物等もアーケード直結ですし最高です。それでいて町は静かです。他のタワーマンションは建物は立派ですがどうしてかゴーストタウンを思い浮かべます。ここ以上のマンションは今のところ思い当たりません。
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23797
マンコミュファンさん
>>23796 住民さん
幹線道路が近くなく、自然もすぐ近くにあり、駅近、これ以上はなかなかないかと。もちろん、もっと都心で豪華な生活したい方はお金だせばあるかも。
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23798
マンション検討中さん
>>23797 マンコミュファンさん
幹線道路に隣接していないのは貴重ですしよいと思います。特に子供がいる家庭には。下には広場などスペースが広くて安心です。隣もオープンスペースができると思うので更に過ごしやすくなりますね。
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23799
匿名さん
中古が売れずにたくさん出ているのを見ると、早く売れて欲しいって思います・・・
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23800
住民板ユーザーさん1
幹線道路や線路沿いとは違って落ち着いて子育てできるのがメリットだと思います。
騒音や排ガスまみれの生活は考えられません。
駅だけでなく日本最大級の大規模アーケード商店街が直結してるのが唯一無二ですよね。
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23801
通りがかりさん
>>23799 匿名さん
分譲時の価格でも苦戦してたのに、更に上乗せして売ってるからね。夢見るのは自由だけどそのうち値下げするでしょ。
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23802
検討板ユーザーさん
>>23799 匿名さん
中古は入れ替えがあるのでわかりにくいですが、実際は売れているようですよ。ただ価格もまばらなので強気の価格設定のところは残ってるかもしれませんが。
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23803
検討板ユーザーさん
>>23801 通りがかりさん
在庫が残り2戸で急ぐ必要ないから値下げはしないと思うよ。夢見るというか隣の金額に合わせただけだと思うよ。
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23804
匿名さん
>>23802
でも三井のリハウスみてるといつも13件くらい出てますよね・・・。似たような間取りばかりで、売れてるのか売れてないのか確かにわかりにくいですが、でも東角3件、西角1件、西1件わかりやすい間取りだとそれがずっと出てます。
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23805
匿名さん
>>23804 匿名さん
先着順住戸よりも1割高い中古なんぞ、誰が買うのよ。
角部屋とかプレミアムとかでもないのに
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23806
検討板ユーザーさん
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23807
マンコミュファンさん
ここって竣工して結構経ってますよね?1年経過すると中古扱いだった気がしますが、完売しそうなんでしょうか?値段のせいもあると思いますが、売れ残っちゃうとエリア全体のイメージにも悪影響があるのでそろそろ値下げしてでも売ってしまえばいいのにと思いますが。中古もダブついてるみたいだし。
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23808
マンション検討中さん
この間、三井のリハウスに行って中古の成約情報を教えてもらいましたが20件弱が成約済みでほとんど元の分譲価格より8、9%程度高く成約してました。部屋によっては12、13%高。物件ホームページで販売しているキャンセル住戸2戸の値段がベンチマークになってるみたいですね。そこよりも階高や値段の条件が良いものは売れていて、条件があまり変わらない、もしくは高い物件はあまり売れ行きが良くない感じでした。当方は分譲時の価格で買えるかどうかギリギリだったので残念ながら購入断念しました。。
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23809
匿名さん
>>23808 マンション検討中さん
分譲価格から10%のキャピタルゲインだと、全く旨味はないんだよね。
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23810
マンション検討中さん
>>23809 匿名さん
当方投資の話してませんよ。その価格で成約していると言う話です。
投資の話であれば、資金調達方法も仲介手数料も人によって違いますから10%で旨味があるかどうかは判断が分かれるかと。フルローン、銀行手数料満額払い、仲介手数料上限払いとかだと少額しか儲からず旨味はあまりないでしょうね。
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23811
マンション掲示板さん
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23812
匿名さん
>>23810 マンション検討中さん
竣工後、すぐに転売するのはほとんど投資組でしょ。
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23813
匿名さん
今度は投資マン現るか。転売して十分利益が出る物件じゃないと俺は認めないぞって感じか。良かったじゃん、投資家も安いなりに利益が出せて、分譲購入者も物件価格が10%弱値上がりして成約してるんだから。
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23814
匿名さん
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23815
匿名さん
どんな人種の方が多いですか?
年齢層など教えて欲しいです。
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23816
検討板ユーザーさん
>>23815 匿名さん
たぶん三井に聞いた方がよいかと。住民が言えるのは感覚的なもので正確な情報知ってる人はいないと思います。
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23817
匿名さん
>>23808 マンション検討中さん
自分も教えてもらいましたが、成約ゼロとのことでした。おかしいですね。
もし事実ならエビデンスお願いします。
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23818
匿名さん
>>23816 検討板ユーザーさん
そうですね。マンション内でなくていいので、武蔵小山という地域はどんな方々が多いのか気になります。
若い方が多いのか単身が多いのか老人が多いのがファミリー層なのか…
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23819
eマンションさん
>>23818 匿名さん
住民板では老人ばかりだとの告白に対して、ファミリーも多いとの主張もあり、実態が掴めません。
ただギスギスした印象は受けました。
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23820
マンコミュファンさん
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23821
匿名さん
>>23819 eマンションさん
そうなんですね
パルム商店街などはどんな感じですか?
開発後二階建てになると聞きました
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23822
マンション検討中さん
>>23821 匿名さん
新築タワマンということもありファミリーが多いと思いますよ。パルムは、三井と三菱が二階で繋がる計画みたいです。
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23823
eマンションさん
>>23808 マンション検討中さん
在庫は30近く登録されていて竣工後3件しか成約上がっていない様ですが。不動産屋の話なんて鵜呑みにしない方が良いですよ。たくさん売れている様に見せて、人気に見せてで決断を促すものですから。
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23824
eマンションさん
>>23817 匿名さん
23817です。多分ガセだと思いますよ。レインズで成約履歴3件です。ただし、大幅な値引きはないようです。
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23825
eマンションさん
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23826
匿名さん
>>23823 eマンションさん
情報ありがとうございます。
あれだけ中古で売りに出ていて、たった3件しか成約していないとは驚きました。
大幅な値引きはないとのことですので、売り出しの1割引位での成約でしょうね。
賃貸でも一時期200件以上の募集が出ていたようですが、マンションの電気があまり点いていないことからも殆どが成約にならずに引っ込めて塩漬けとなっていそうですね。
もうちょっと様子見た方が良さそうです。
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23827
マンション検討中さん
>>23826 匿名さん
何がいいたいのかw
なんとしてでもネガりたいが、イマイチヒットしてないという。数字を盛りすぎてリアリティにかけてますよw
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23828
eマンションさん
>>23826 匿名さん
1割も引いてません。ほぼ中古売り出し価格に近い値段で成約してます。ただし、私はこの物件の分譲価格は細かくは知らないので、分譲価格より高いかどうかは判断できません。転売目的の人からしたら損してまで売るつもりはないはずなので、若干上乗せしてるとは思います。確かなことは、リハウス云々の中古物件が回転してるというのは不正確な情報という事です。
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23829
マンション掲示板さん
>>23827 マンション検討中さん
スレ内に200件以上の賃貸出ていた証拠あって
たまげました。
購入者さん、ここは謝罪しといた方がいいすよ。笑
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23830
匿名さん
>>23828 eマンションさん さん
その成約したものは地権者住戸かもしれませんね。
直ぐに現金化したい地権者は安値で出すことも多々あります。特に引き渡し直後は競合も多いので売り出し価格自体が目を引く安さにして売り払う例も散見されます。
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23831
通りがかりさん
>>23829 マンション掲示板さん
それなら前に説明あったと思うけど、ダブるから大抵そうなるのよ。そういうもんよ。
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23832
通りがかりさん
>>23829 マンション掲示板さん
なぜ購入者さんが謝罪するのか?
理論が崩壊していてたまげています。
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23833
通りがかりさん
>>23829 マンション掲示板さん
225件掲載中ね。不動産会社の数だけ掲載できるのですから、掲載数で戦おうとしてもダメです。やり直し。
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23834
匿名さん
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23835
通りがかりさん
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23836
マンション検討中さん
レインズの中古成約事例の登録が3件だから、3件しか売れてないって言うのほんとお花畑で面白いね。
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23837
マンション検討中さん
>>23817 エビデンスさん
このスレで何ヶ月もエビデンス連呼してるけどまだマンション買えてないんですか?
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23838
入居済みさん
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23839
マンコミュファンさん
>>23836 マンション検討中さん
30件の在庫で3件というのがポイントかと。
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23840
マンコミュファンさん
>>23839 マンコミュファンさん
どうにか資産価値を落としたいんだろうけど、中古の価格が一向に下がらないから資産価値なかなか落ちないね。さすが再開発第一号。
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23841
マンコミュファンさん
竣工して何ヶ月経ってるか正確には分からないけど、それで完売できてないなら割安感はないね。コロナ前の分譲価格キープできれば御の字では?
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23842
マンコミュファンさん
>>23841 マンコミュファンさん
通常価格のものは入居前完売であること。更に完売が見込めたため決算調整上3ヶ月ほど販売を止めていた時期があることから入居前完売物件ということで問題ないかと思います。
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23843
匿名さん
>>23842 マンコミュファンさん
今売り出してる部屋って、竣工前から三井売り出してなかったっけ?
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23844
匿名さん
>>23843 匿名さん
今売っている三井のキャンセル住戸再販は今年5月からですね。
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23845
マンコミュファンさん
配棟がいまいち分かりませんが、今後北側以外は他のタワマンに囲われる感じなんでしょうか?
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23846
匿名さん
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23847
マンション掲示板さん
>>23845 マンコミュファンさん
中心的存在になります。街の玄関になるかと。
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23848
マンコミュファンさん
>>23847 マンション掲示板さん
確かに真ん中ではあるけど、結構近くないですか?高層階じゃないと微妙ですね。
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23849
マンション掲示板さん
>>23848 マンコミュファンさん
何を求めるかだと思います。
ここは屋上庭園があるので低層でも十分ですよ。
武蔵小山の資産価値において、立地的にここだけ上がる事はあってもここだけ下がるという事はないでしょう。
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23850
匿名さん
>>23849 マンション掲示板さん
方角に依るでしょ。
眺望プレミアは、毀損されることはあっても、上積みは無いでしょ。
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23851
匿名さん
>>23849 マンション掲示板さん
屋上庭園なんて何に使うの?
この時期なんて暑くて出られたもんじゃ無いし、雨の日使えないし、冬は寒いし。
隣のシティタワーのようにビューラウンジがあるなら低層買っても良いけど。ここは地域一番にはなれる要素無し。
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23852
マンコミュファンさん
>>23849 マンション掲示さん
屋上とかあまり興味なくて、今が窓開けて生活できる環境なので、この価格でカーテン生活は正直厳しいです。安かったら諦めもつきますが。
洗濯物干す時、空が綺麗なのが良いのですが、目の前に高い建物があると目障りですし目線も気になります。
外側の住友とか三菱の眺望抜けるとこが同じ値段なら駅から多少離れてもそっちのが私には良さそうです。
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23853
匿名さん
>>23852 マンコミュファンさん
タワマン住んでみるとわかるだろうけど、洗濯物は浴室乾燥が便利。外だと花粉とか付くからね。
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23854
マンション検討中さん
うちはファミリーでラウンジあるタマワンも住んだことありますが、屋上庭園の方が使い勝手いいですよ。
貴方はここを拒絶しているようですので、住友を購入されたらよいのではないでしょうか。住友もよいマンションだと思いますし、ここはもう1割あがってしまっているので貴方には住友を強くおすすめします。
ただし、住友は三井より高値で販売されている以上、中古になった場合も三井よりも高値で取引され続けないと割高になってしまうのでご注意を。
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23855
マンション検討中さん
>>23851 匿名さん
私自身、夏は屋上庭園は暑くて使えないのではと心配してましたが、逆に夏の夜の屋上が快適だということが判明しました。
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23856
検討板ユーザーさん
>>23855 マンション検討中さん
こちらは夜何時まで屋上庭園が使えますか?
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23857
マンコミュファンさん
>>23853 匿名さん
梅雨時期は浴室乾燥使ってますが、洗濯物にタワマンと低層マンションの違いってあるのでしょうか?
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23858
匿名さん
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23859
検討板ユーザーさん
他のスレで新築マンションがどんどん安くなっているとありました。
白金台の自然教育園が目の前の80㎡が1.3億台で買える時代だそうです。
そんな時代に武蔵小山に白金が買える坪単価を払うのはリスクでしか無いと思いましたが、皆さんどうお考えですか。ご意見聞かせて下さい。
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23860
匿名さん
>>23859 検討板ユーザーさん
グランドメゾンの現地行きましたか?行ってみて13900円出す価値があると思うのならば、検討してもいいかもですね。
ドングリ公園やイナゲヤが至近で暮らしやすいですが、三方塞がれてるし、自然教育園が近いということは虫が凄いです。
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23861
匿名さん
本当に好みによりますね。
以前、自然教育園の近くに住んでましたが虫が尋常じゃないですよ。
閑静な感じを求めるなグランドメゾンでもいいと思います。戸数が少なくて他の部屋は2億3億当たり前なので住んでいて辛くなるかもしれないなと思って検討をやめました。
武蔵小山はこれからマンションが数本たち、街自体も変わっていくと思いますのでリスクしかないってことはないと思います。
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23862
検討板ユーザーさん
>>23859 検討板ユーザーさん
どんどん安くなっているは語弊ありですね。地権者が一斉に売却ヨーイドンですからさぐりながら価格を決めています。新規のキャンセル価格も後追いで出てますのでバランスを考えて中古価格を調整しているだけです。
また、このタワマンの価値は武蔵小山全体を表すので、ここだけ下がるということは考えにくいかと思います。というより、今後はこのタワマンを基準に武蔵小山相場を決める事になるでしょう。ここが下がるということは武蔵小山自体の価値が下がっているということです。
再開発の第一棟は買いと言われるのはそういう事かと思います。
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23863
マンコミュファンさん
>>23859 検討板ユーザーさん
リーマンショックが思い出されますが、不動産相場は景気に連動するからコロナ前の物件が一番割高で今後の物件は価格が抑えられる可能性はあると思いますが今後の社会情勢次第でしょうね。
白金と武蔵小山なら一般的にはどう考えても白金でしょう。私は庶民なので武蔵小山のが住みやすいと思ってますが。
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23864
検討板ユーザーさん
>>23863 マンコミュファンさん
新築は用地買収前でないといけませんので、デベが損切りしない限り下がるとしても数年先ですかね。中古はすぐ反映されるかと思いますが、今のところよくわかりません。
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23865
マンコミュファンさん
>>23864 検討板ユーザーさん
仰るとおりですね。財閥系は体力あるので別ですが、それ以外のデベは資金回収を優先して結果相場全体が下がるというのはあります。
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23866
マンション検討中さん
週末はたくさんの方が内見に来てますよ! 屋上でよくみます。
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23891
マンション検討中さん
[No.23867~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信、および、削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]
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23892
マンション検討中さん
これから有意義なスレにしましょう!
[一部テキストを削除しました。管理担当]
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23893
匿名さん
リハウスには12件くらい売りが出ていますね。投資で買った人でしょうかね。
新築早々で売り抜けようというのは、今後値上がりしそうにないし、十分な賃料もとれないと考えてのことなのでしょうか。
譲渡益の課税を考えると、5年以上たってから売却した方がよさそうなのにね。
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23894
マンション検討中さん
>>23893 匿名さん
ここは転売ヤーが購入するほど魅力的なマンションだったということですね。
お隣はエレベーター台数ケチる等激しいコストカットをしてるのに、1割以上高値です。当て馬に使うのに丁度良いので今売り出してるだけではと予想します。
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23895
マンコミュファンさん
譲渡益なんてほぼ出ないからあまり関係ないのでは?
それより、青田買いで状況変わった人や地権者?コロナで市況悪化を恐れてってとこでしょうか?事実中古物件の動きもほぼないので、損切り価格で売らないと厳しい状況だと思います。
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23896
河合聡
>>23892 マンション検討中さん
お尻ペンペン丸だ!
お前のが消されたんだろ!
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23897
匿名さん
小石川ならともかく、ここは安い時期の分譲だったし、小石川みたいに損切りの二の舞は踏まないだろ。
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23898
マンション検討中さん
>>23896 河合聡さん
意味不明です。
検討してないなら書き込まないで下さい。
邪魔です。
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23899
匿名さん
>>23897 匿名さん
舞は演じるものであって、踏むものでない。
踏むのであれば、轍
他物件の事を言う前に、勉強しよう
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23900
マンション検討中さん
>>23897 匿名さん
それと小石川は豆腐地盤と言われてて水害ハザードマップで指定されるからダメだとしても、ここは地盤の良い高台の直基礎免震だから資産価値は比較にならないよね。
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23901
マンコミュファンさん
>>23900 マンション検討中さん
資産価値はあるんだけど、購入価格との損益で考えると厳しいと思う。
値上がりする物件なら少なくとも入居前に完売するし、中古もこんなにダブつかない。市場が割高と判断している証拠。
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23902
匿名さん
>>23901 マンコミュファンさん
確かにこの物件の中古市場でネックになってるのが、売れ残りの2戸の価格と隣のスミフの売れ行きなんだろうね。
この2要素が無くなれば中古市場の値上がりの可能性も考えられるけど、今は売れ残りの価格が頭を抑えちゃってるからね。
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23903
マンション検討中さん
そのとおり。欲しいけど、中古がダブついてるのみると買う気が失せるし、どうせまたでてくるとか思う。
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23904
マンコミュファンさん
スミフ含め他にも似たような物件出るので希少性がないのが弱みかなと。駅前唯一の物件だったら相当なレアものだったけど、至近距離に数棟建つので希少性だけでなく眺望などネックとなる。
結論、他の物件待てば良いとなる。この市況続けば価格も期待できるかもしれないし。
どうしてもここというのであれば中古物件を指値でチャレンジしてみるのも手かも。
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23905
マンション検討中さん
>>23904 マンコミュファンさん
規模や駅までの距離からここが地域ナンバーワンは揺るぎない事実です。またお隣は火災が起きており、ライバルにもなり得ません。
今後できるタワーもここの足元にも及ばない代物であることが判明しています。ここは買っておいて間違いないマンションですね。
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23906
口コミ知りたいさん
>>23905 マンション検討中さん
住民にも見放され厄介者扱いされた貴方はあまり出しゃばらない方がよいかと思います。発言が薄っぺらくて悪影響です。貴方がここで頑張らなくても評価は市場が決めてくれます。
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23907
マンコミュファンさん
23904です。
火災とは工事中の事故という事でしょうか?他物件を調べてないので規模の違いは知りませんがこちらは規模メリットの共用施設が若干物足りないというのが発売当初よく聞いた事でした。その点で他物件より明らかに上回らないとプラス要素とする根拠にはならないと思います。
あと、駅距離も1分の違いもないならむしろ前建なし眺望を取る方は多いかと。
中立な立場のつもりなので地域ナンバーワンの根拠となる駅距離と規模メリットを説得して欲しいです。
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23908
匿名さん
>>23907 マンコミュファンさん
はいエビデンス笑
こんなんなっちゃったのが勝てる訳なかろうて。
相変わらず買えない奴らが難癖つけてくるが、ここが地域ナンバーワンなのは市場のコンセンサスだよ。
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23909
匿名さん
>>23908 匿名さん
ただのボヤ騒ぎだろうけど、もしそのせいで全く売れず武蔵小山の相場を引き下げるのであれば、ここの物件のリセールはボヤどころではなく火の車になりそうだけど
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23910
通りがかりさん
住民版に「検討板の人達は悩んで色々理由つけて決断力がなさすぎね。 ここの購入者は即断即決ですよ。 男なら勝負しなさい 」というコメントあって笑った。できるだけ負けないように情報揃えて分析すんのに一発勝負がカッコいいと思ってる。しかも勝ってもない人が、男なら勝負しなさいとか。
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23911
マンコミュファンさん
>>23908 匿名さん
火の不始末か何か分かりませんが、これがこの物件の優位性の根拠になるとは思えません。というより想像以上に隣との距離近く、今後同様に囲まれる事を考えると物件全体としてはむしろマイナスポイントです。
販売前に資料請求し少し高すぎると思い近隣の別物件を購入しました。大崎五反田の間にも持ってます。値段以上の価値があると思えれば再度検討しなくもないです。が、今のところ他物件に勝る優位性を感じられず割高感が拭えません。
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23912
匿名さん
この前まで、検討版のやつら欲しくて仕方ないんだ、私は売りませんとか書いてたのに
この住民は地雷だな
大変だな
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23913
匿名さん
値下がり待ちしている皆さんおはようございます。
過剰なネガも過剰なポジもどっちのコメントも気持ち悪いですよ。
もう無理せず湾岸やもう少し郊外の物件を検討したらどうでしょう?
販売中の住友もこの後の三菱や日鉄興和の物件もこのマンションより高いですし。
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23914
マンション検討中さん
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23915
マンション検討中さん
>>23913 匿名さん
まちがいです。どこ買ったか教えてください!でした。
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23916
匿名さん
買えない連中と値下がり待ちの連中が入り混じってカオス。身の丈にあったもの買えばいーんでないの。水没湾岸地域であればなんとかなんべ笑。この際ハザードマップなんかも気にしてる場合ではなかろうて。
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23917
マンコミュファンさん
>>23916 匿名さん
タワマン購入は、3軒目。出会いなので、パッと気に入ったらあまり考えないで買いました。あれこれ考えすぎないで直感って大事です。静かで快適。大満足。
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23918
匿名さん
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23919
マンション検討中さん
再販部屋は値上げで売れないですね。
明らかに売る気がないのがHPから分かります。
他にもキャンセル部屋を隠しもっている可能性もあります。
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23921
マンション検討中さん
>>23920 マンション検討中さん
武蔵小山君は恐らく住民じゃないよ。住民を装ってるだけの新手の手法ですね。武蔵小山君を演じて楽しんでるっぽい。
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23922
口コミ知りたいさん
>>23921 マンション検討中さん
ここの過去スレから見ればわかるけど、
彼はここの購入者であることは間違いないね。
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23924
匿名さん
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23925
マンション検討中さん
武蔵小山君が他の購入者からバッサリ切り捨てられていて笑った。
相当迷惑がられてるな。
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23926
マンコミュファンさん
>>23914 マンション検討中さん
23911ですが私に対する質問でしょうか?荒れやすい掲示板なので物件名は伏せますが同時期に売り出された@350くらいの近隣中規模物件です。そこのプレミアム住戸でも@450くらい。かなり満足できた買物でした。
考え方人それぞれですが、私は購入時より高い価値が出る物件である事が重要な要素で、少なくともキープを条件と考えてました。要は高値づかみしたくないんです。
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23927
匿名さん
>>23926 マンコミュファンさん
立地がわからないのでなんとも言えませんが、満足されているのであれば良かったですね。ちなみにここの坪単価は420万からあるので部屋によってはこちらの方が安いですね。タワマンの平均坪単価と中規模の平均坪単価で比べない方がよいですよ。タワマンは40階以上あるので。せめて同じ階で比べてみると割高かどうかわかりますよ。
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23928
匿名さん
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23929
eマンションさん
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23930
匿名さん
>>23926 マンコミュファンさん
その物件想像つくけど、完全に嵌め込まれてますね。予算足りなくてそっちに行ったものの、ここへの未練が立ち切れずに覗きは止められないという複雑な心境。ご理解します。
成仏できますように。ナームー人
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23931
マンコミュファンさん
>>23927 匿名さん
420からあったとは知りませんでした。条件が一番悪い住戸でしょうが、割り切って住むか賃貸向けに購入という選択肢には十分入る価格です。
もうないでしょうから今更ですが、今後の物件で450くらいまででそこそこの条件であれば検討します。
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23932
マンション検討中さん
>>23931 マンコミュファンさん
確か低層階はそれくらいでした。60平米で8000万切ってました。間取りは中高層と同じです。条件としては景観は期待できないことでしょうか。中規模マンションの階数と低層階は比較になると思うのでご参考まで。
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23933
匿名さん
1F~5F - 南西 2LDK 61.16 平米 7930万円 428万円
価格スレに残ってます。4階と5階ってことですよね。
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23934
マンション検討中さん
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23935
口コミ知りたいさん
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23937
マンション検討中さん
>>23935 口コミ知りたいさん
そうするとこの辺りの駅近すべて下がりますね。
まぁ希少性は変わらないからね。結局のところ土地の価値は分母だから。
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23938
匿名さん
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23939
eマンションさん
>>23936 マンション検討中さん
同じく過去スレ検索してみたところ2019年10月13日に突如としてチャリカメと揶揄する投稿が同日に複数ありました。また、その投稿では異常なポジがそのチャリカメに対してエビデンスを要求していました。
よって、貴殿の主張は事実と異なり貴殿がチャリカメという言葉を使い出した異常ポジ本人であると推察されます。
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23941
マンコミュファンさん
>>23932 マンション検討中さん
私が購入したところは住居地域で将来的にも近隣に遮るものができず眺望日照閑静すべて揃っているので決めました。ですのでこことは真逆に近いと思ってます。
とはいえこちらは通勤面で南北線直結、徒歩1分、パルム、林試の森は魅力的です。価格が強気すぎてエリア的に維持されるかの疑問を払拭しきれずといったいったとこでしたが他の方のレスを参考にすると一番条件悪いとこで430、、、今のところの私の感覚からすると少し厳しいです。
金銭的な損得抜きに気に入って住む方には十分良い物件だと思ってます。電車使う人で一般的な生活をする人にはほぼ完璧な場所だと思います。
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23942
eマンションさん
>>23940 匿名さん
エビデンスおじさんはあなたのことですよ、武蔵小山君。
今日も暑かったので頭やられてしまいました?笑
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23943
匿名さん
>>23938 匿名さん
普通に考えれば簡単にわかることです。
駅前、駅直結は商売や事業をやる場所。売上に応じて土地価格が高くなる場所です。売上もない寝泊りするための場所に、事業を行うための場所代と同じ水準の額を払うわけです。冷静になってみればおかしいのです。
駅近、郊外の二極論ではなく、駅近や駅直結に過剰な価値を見出してその対価を払う人がいなくなるだけです。住むための場所に、事業を行うための場所代を払うことは、バカバカしいと気づく人が増えるのです。
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23945
eマンションさん
>>23943 匿名さん
いや、タワマンに関してはその理論は違いますね。なぜ駅近再開発をタワマンにするのか少し考えればわかります。昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。
これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。これは不動産の常識です。どの時代も一定数徒歩10分以上でもいいという方はいますが、駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。土地が分母と言われるのはそういう事です。
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23946
eマンションさん
>>23941 マンコミュファンさん
価値観ですが、私なら500万プラスして駅近選びますね。駅遠はリセール面で絶望的です。
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23947
eマンションさん
>>23944 匿名さん
>> 異常なポジもネガも気持ち悪いと書いてあるのに。
自虐でカモフラージュしようとしてる魂胆がミエミエで笑
武蔵小山君の文章の癖は隠せてないですね。
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23948
匿名さん
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23949
匿名さん
>>23945 eマンションさん
>>昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。
本気でそんなこと言ってたら笑われますよw
基準法、都計法、再開発法の適用性、助成の要件、保留床処分による事業の採算性の面から駅駅近再開発になるのです。これは供給側の理屈。高くても買ったのは需要側の価値観。需要側の価値観が変わっていくといってるのです。
>>これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。
数字の根拠と仮説のシナリオを示してください。オカルト過ぎて私には理解できません。
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23950
マンション検討中さん
駅近論ですが、自動車のCASEレベル5が実用化されれば解消されると思いますが、実用化は早くて2050年以降と言われているので少なくともそれまでは覆る事はないでしょう。
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23951
マンション検討中さん
>>23949 匿名さん
理解出来ないのは単純に理解力不足かと思いますよ。至ってシンプルです。
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23952
匿名さん
>>23951 マンション検討中さん
専門家ですから一度説明してもらえれば理解できます。根拠を示して仮説の説明お願いします。
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23953
マンション検討中さん
>>23952 匿名さん
私も専門家です。専門家であれば当然の話です。先輩に教わってください。
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23954
匿名さん
>>23953 マンション検討中さん
何の専門家でいらっしゃるんですか?
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23955
マンション検討中さん
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23956
マンション検討中さん
後に続くないのでそろそろ退散します。駅近議論で盛り上がっていたので参戦してみました。失礼します。
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23957
マンコミュファンさん
>>23946 eマンションさん
アンカーミスですか?500万という数字は何でしょう?あと、私もマンションは駅近マストと思ってます。
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23958
匿名さん
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23959
匿名さん
>>23958 匿名さん
それはないね。大げさ。またチャリカメ呼びたい?
>>23949 匿名さん
駅距離の二乗に比例して対象面積が広くなるからでしょ。距離が10倍なら100倍建てられる。逆に距離が1/10なら数的可能性は1/100になるから希少性、リセールの有利性が主張される。
ただ、駅周辺は人通りが多くなる、騒音があるから、近すぎるのを嫌う人もいるのも事実。
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23960
住民
目の前に駅がありすぐ脇には雨に濡れない商店街があり見晴らしは最高、他に見ない静かな環境、それにもまして一度は住んでみたいなあと言う気持ちが優先、投資目的ではないので、そんな先のことまで考えていません、世の中の移り変わりは激しいので先の事は読めません、ただ皆さんもご承知でしょうが万が一の時は大変なことになるのは覚悟の上です。また日々の生活も今までのようにさっさとは行きませんよ。自転車、車の出し入れもしかり、、、、駅から1分、部屋まで10分ちょっと大げさかな。笑、
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23961
検討板ユーザーさん
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23962
匿名さん
>>23960
ここは検討版なので、ご自身のポエムではなくて、住民としての利点等を具体的に教えていただける方が良いです。
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23963
名無しさん
>>23960 住民さん
要約すると
「好きな街のなので割高かなんて気にせず購入。至極便利な立地だがタワマンなのでマンション内移動や機械駐は不便だったりもする」
仰ってる事はなんとなく分かります。
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23964
匿名さん
検討してますが、住民板を見てのここの問題点を整理しました。悩ましい問題だらけですね。
①携帯電波が悪い(入らない)
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響
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23965
口コミ知りたいさん
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23966
マンコミュファンさん
>>23964 匿名さん
急ぎじゃなければ今後の物件待った方が選べて良いのでは?ここの売れ行きの状況と今の経済情勢を考えると強気の価格設定はしにくいと思います。
他が建つと眺望が抜ける部屋はかなり限られてると思いますし。
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23967
検討板ユーザーさん
>>23965 口コミ知りたいさん
⑦問題点を揉み消そうとする購入者の工作が酷い
↑
ここ重要
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23968
匿名さん
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23969
匿名さん
武蔵小山は子育てに良いと、ここのスレで言われていたので調べていました。
色々調べるうちにわかったのですが、武蔵小山にはメンズエステやキャバが多いんですね。
夜にここの現地から程近いソフトバンク前辺りでキャバの呼び込みが沢山いて驚きました。
この辺は生活環境が悪く、子育てに向かないと思いました。
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23970
匿名さん
夜の店排除したいなら湾岸逝くしかないよ
代官山恵比寿渋谷麻布、どこもメンエスのメッカじゃん。隣で営業されるかもね
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23971
匿名さん
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23972
マンコミュファンさん
>>23970 匿名さん
んなこたない(笑)
隣の不動前も、近所の戸越も荏原中延もないのでは?
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23973
マンション検討中さん
>>23970 匿名さん
自由が丘なんてメンズエステばかりだからなぁ。むしろ武蔵小山は少なくて個人的には増えて欲しいわ。
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23974
マンコミュファンさん
まあ自由が丘と武蔵小山を比べてもね。クラスが違うし。
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23975
マンション検討中さん
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23976
匿名さん
>>23972 マンコミュファンさん
人が集まらない駅だから需要がないのよ。
エステとキャバ引き合いにだすならそこんとこわかっておくれ。
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23977
えびでんすおじさん
>>23969 匿名さん
エビデンスは?
武蔵小山駅周辺歩いて探したけど見つからない
ネット検索でもみつからない
あるなら行きたいけどみつからない
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23978
えびでんすおじさん
>>23976 匿名さん
人が集まらないって…
来たことないな
密な商店街とニュースにも取り上げられているのに
人いないエビデンス出して
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23979
マンション住民さん
>>23964 匿名さん
興味あって見てるので客観的にコメントしてみますが、反論どうぞ。
①携帯電波が悪い(入らない)
⇒携帯会社がいずれ解決してくれる。新築タワマンはどこでもよくある話。
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
⇒現地に行かないとわからないのでノーコメント
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
⇒住民スレで誰もスタブ厚について言及していない
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⇒住民スレでも原因はわかっていない
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響
⇒住民スレでも高齢者が原因と言っていない
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23980
えびでんすおじさん
>>23979 マンション住民さん
⑤住民に高齢者が多いことが前提?
高齢者が多いことについてエビデンスは?
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23981
匿名さん
>>23979 マンション住民さん
第三者を装っても購入者であることがわかりますね。
住民スレでスラブ厚と検索してみたら、住民が騒音はスラブ厚が原因では無いかと告発していました。
また、メンズエステもググったら武蔵小山に沢山存在してることがわかりました。
ここの購入者はどうしてすぐに分かるような嘘をつくんだろう。謎です。
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23982
検討板ユーザーさん
>>23981 匿名さん
なぜすぐ突っかかる。購入検討してるならカッカする必要ないのでは?
あと、沢山存在してるとやらメンズエステ教えて欲してください。ググって出てくるのは武蔵小山にあるのではなく、目黒駅にあるんです。たまたま引っかかるだけ。ITリテラシーないですね。
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23989
匿名さん
風俗なんてどこにでもあるだろ
無いのって豊洲くらいだよ。丁度東急ストアがタワー立ててるね
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23990
匿名さん
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23991
マンション掲示板さん
>>23988 マンション検討中さん
思ったんだが、子育てとメンズエステは何が関係あるのか?どこかのマンションの一室にあるとして、それが子供になぜ悪影響なの?よーわからん。
関係あるなら中目黒、自由が丘、恵比寿は子育て環境最悪だな。
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23992
マンション掲示板さん
>>23990 匿名さん
というか、人が外から集まらないところには基本作らないんじゃ?需要なかろう。
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23993
匿名さん
そうでもないな
文京区は、大体無いのじゃないかな
春日、後楽園はないな
水道橋とか、新大塚から突如密集する
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23994
マンション掲示板さん
>>23993 匿名さん
あの辺りは駅が近いから、パチンコや風俗系は水道橋にすべてまとまるかもね。基本作らないというだけで、例外探されるときついかな笑
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23995
えびでんすおじさん
>>23988 マンション検討中さん
なんだ
看板出してるのはないんだね
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23996
評判気になるさん
武蔵小山に風俗が無いという購入者の嘘が暴かれたら、風俗なんてどこにでもあるとかの負け惜しみ。この必死感たるや。
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23997
マンコミュファンさん
>>23996 評判気になるさん
武蔵小山の事どんだけ好きなんだw
歪んだ愛を持つ貴方でも武蔵小山という町は受け入れてくれるぞ。良かったな。
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23998
匿名さん
豊洲には風俗無いよ。そういえば、豊洲に大規模タワーを立てているね。立地も良さそうだよ。
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23999
マンコミュファンさん
>>23996 評判気になるさん
ネガくんがどの物件購入してこうなったのか知りたい。どの物件購入すればこうなるのか検証したい。切実に。
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24000
マンコミュファンさん
>>23998 匿名さん
おーそうなのか!豊洲おめでとうございました。
ここに豊洲興味ある人いないから、勝どき、晴海、豊洲、有明板で展開した方がよろしいかと。
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24006
匿名さん
>>23996 評判気になるさん
メンズエステとか風俗ばっかり行って金がないから、マンション買えないんじゃないの?もう少し必死に働いて貯金でもした方がいいんじゃない?
看板出してる風俗店なんか見ることはないから、実際に武蔵小山に存在してようが、してまいが正直どっちでもいいけどね。
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24007
匿名さん
>>24006 匿名さん
近所に看板出してる風俗の個別店名挙げられてるじゃん。
どうしても無いことにしたい購入者がいるな。
元々そういう街だろ武蔵小山って。
ここもキャバレー織姫の跡地な訳だし。武蔵小山は夜の街ですよ。
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24008
匿名さん
>>24007 匿名さん
「看板出してる風俗店なんか見ることはないから、」
→この日本語読める?表で見えなければ別にどんな店があっても気にしないって書いてるんだよ。看板出してない店なんか目黒でもどこでもあるしね。
マンション建設地に以前飲み屋や風俗があったのはみんな知ってる話でしょ。
[No.24007と本レスは、一部テキストを削除しました。]
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24015
マンション掲示板さん
>>24013 匿名さん
どんないい場所にご自宅持ってらっしゃるんですか?庶民の私に是非教えて下さい!
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24016
匿名さん
>>24015 マンション掲示板さん
武蔵小山ほどバランスの良い住みやすい街はないと思いますよ^_^
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24017
マンション掲示板さん
>>24016 匿名さん
レス有難う御座います。
24013 匿名さん のお住まいを聞きたいんですよね。
さぞかし素晴らしい街に住んでらっしゃるんだと思いまして!
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24022
マンション検討中さん
中国人のメンズエステのあるない議論くだらなすぎ。別にあっても構わないし看板でていても子育てに影響なし。そもそもそれが理由で子育ての心配してるなら子育て方法に問題あるかな。綺麗な所しか子供に見せたくない親ほど残念な親いないぞ。もうくだらないからメンズエステあるという結論でよいと思う。
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24024
マンション検討中さん
結論、武蔵小山にメンズエステはない!
残念!エビデンスなし
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24025
マンション検討中さん
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24026
匿名さん
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24027
周辺住民さん
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24028
マンコミュファンさん
どこに住むにせよ、限られた予算で駅距離と広さのバランスをとっていくものだと思うけど、在宅勤務が増えたことにより相対的に広さの比重が高くなったかなと思います。
近いに越した事はないけど、電車乗ることも減ったので5分なら十分、10分くらいまでならなんとかって感覚です。
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24029
匿名さん
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24030
マンション掲示板さん
>>24028 マンコミュファンさん
確かに感覚は人によりますからね。
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24031
マンション掲示板さん
>>24028 マンコミュファンさん
確かに感覚は人によりますからね。自分は駅5分以上は不便なので無理ですね。
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24032
匿名さん
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24033
匿名さん
質問です。
なぜここの売れ残り部屋はお隣の住友より安くて即入居可能なのに売れないのでしょうか。
住友も比べて仕様が低すぎるからでしょうか。
ご意見お願い致します。
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24034
検討板ユーザーさん
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24035
匿名さん
入居者からの告発でこういった問題が多く顕在化していることご理由かもしれませんね。
①携帯電波が悪い(入らない)
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響
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24036
匿名さん
>>24035 匿名さん
過去の住民板を見返しましたがそのような書き込みありませんでしたよ。
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24037
マンコミュファンさん
>>24033 匿名さん
住友も売れ行きが良いわけではないので、そもそも割高ってことだと思います。未入居の中古も賃貸もわんさかあるし。
あと、ここは眺望の面では条件良い部屋限られると思いますのでそれもあるかと。
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24038
マンコミュファンさん
>>24037 マンコミュファンさん
眺望を求める人は湾岸いくのでは?
少なくとも武蔵小山選ぶ人の眺望の優先順位は低めかと思う。あと、住友も売れてるみたいですよ。
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24039
マンション検討中さん
>>24035 匿名さん
まーた自分で住民板に書き込んだネガを、検討板でご披露か。今日もおつとめご苦労さんです。
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24040
マンション検討中さん
ここのネガはまだマシだと思いますけどね。他に比べるとネガもあまり力入れていない印象。
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24041
匿名さん
>>24036 匿名さん
住民の方の不満の投稿ばかりでしたよ。
何のためにそんな嘘つくんですか。
一部の隠蔽したい住民の方でしょうが、逆効果です。
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24042
eマンションさん
>>24041 匿名さん
ネガの特性がでてますね。
ネガ発言は私は構いませんが嘘はよくないです。
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24043
匿名さん
>>24042 eマンションさん
調べればわかることまで嘘付くと
ここの住民は嘘付きと思われてしまいますよ。
認めるところはちゃんと認めた方が良いです。
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24046
マンコミュファンさん
>>24043 匿名さん
度の超えた飛躍は嘘というんですよ。掲示板確認すればネガの妄想だということは明らかなのでは?ネガさん落ち着きましょう。
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24047
匿名さん
>>24046 マンコミュファンさん
今日も華麗にネガを論破とは流石です。
もっとやり込めて下さい!
応援しています!
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24048
マンコミュファンさん
>>24038 マンコミュファンさん
眺望求める人が湾岸ってちょっと短絡的過ぎますよ。この辺の人はそもそも埋立地嫌厭するし。
窓からの景色に建物がなく空とか緑が見えるのを求めるのはマンションでは当たり前。タワマンなら尚更。
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24049
匿名さん
[No.23983~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
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24050
通りがかりさん
>>24048 マンコミュファンさん
優先順位低いと言ってる訳で。。
景観を求めるのは当たり前とか謎の価値観を押し付けるのはやめましょう。落ち着きましょう。
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24051
通りがかりさん
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24052
マンコミュファンさん
>>24051 通りがかりさん
東京生まれ東京育ちだよ。品川区は10年以上いるよ。というか湾岸タワマン住んでたんですね笑
都内の内側に住んでてあの辺住む人はかなり少ないですね。これ以上は申し訳ないので何も言いませんが。
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24053
マンコミュファンさん
>>24050 通りがかりさん
低くないはずですよ。ここが好立地なのに竣工して随分経っても売れ残ってるのがその証拠。周囲を近距離でタワマンに囲われるような開発じゃなければこの価格でも即完してたはず。
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24054
eマンションさん
>>24053 マンコミュファンさん
証拠になってないのですが。まぁいいですよ、価値観だから文句言えません。
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24055
eマンションさん
>>24053 マンコミュファンさん
お隣の方が景観良いのに売れ行きがここより良くないのはどういう事でしょう?
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24056
匿名さん
>>24055 eマンションさん
ここのマンションで需要を食い尽くしたからだと思いますよ。
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24057
eマンションさん
>>24056 匿名さん
都合いいですね。景観の優先順位の話はどこにいったんですか。。
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24058
匿名さん
小石川もガッツリ埋め立て地だし、山手線内側でも北に行くと意外と多いんだよね、ゥメタテ
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24059
匿名さん
結局、新古って売れてるの?
キャンセル2住戸は売れてないとして。
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24060
マンコミュファンさん
>>24059 匿名さん
1ヶ月くらい前の時点では30分の3くらいの成約だったと思いますが、その後どうかは分かりません。あまり変化ないのでは?
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24061
マンション検討中さん
>>24060 マンコミュファンさん
価格や購入者の心理も考えると、三井新築(定価)→住友新築→三井中古→住友中古の順で売れていくのではと思いました。
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24062
マンコミュファンさん
>>24061 マンション検討中さん
価格帯が同じくらいであれば普通はそうでしょうね。
ここは今後も似たようなタワーが続くので、中古は苦戦を強いられるのかなとは思います。
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24063
マンション検討中さん
三井のHPで出てた13%ぐらい元の分譲価格から値上げしたキャンセル住戸売れたみたいだね。新古も4月に30件ぐらいあったのが途中追加もありつつ11件まで減ってる。
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24064
匿名さん
中古は東角も3部屋から2部屋になってますね。一部屋売れたのかな。南向きの76平米モデルルームになってた部屋、いいと思うなぁ。中古ででてるやつ。
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24065
マンション検討中さん
三井で出てるラス1のキャンセル部屋と同じ61Dの新古も3部屋売れて、残りは分譲価格に20%以上乗せてるチャレンジ価格の40階の部屋だけになってるね。
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24066
匿名さん
>>24065 マンション検討中さん
むむむ、しかし、そこらへんの部屋は似すぎててよく分からない。同じ部屋ならラス1じゃなくて新古から買うのってどうしてですか?仲介手数料とかかからないから三井から買う方が安い気もするけど。
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24067
マンション検討中さん
>>24066 匿名さん
新古の売主と仲介会社に値段と手数料を交渉してメリット出るようにしたんじゃないかな。
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24068
住友大好き
>>24055 eマンションさん
住友のシティタワーの景観の良いところはほとんど売れてしまってます。
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24069
マンション検討中さん
13%高くても、出来上がりをみて決められるのは良いという考え方もありますよね。とりあえず見込みで想像して買わなくて良いのは、心臓に良いし、すぐ入れるし。
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24070
検討板ユーザーさん
購入検討者です。利便性を含め、価格を除き、とても良いマンションと思います。その上で、情報の非対称性があり、議論が建設的でない部分を感じましたので投稿致します。キャンセル住戸を検討していておりますが、当方、第1期の売出し価格の水準までの値下げに加え駐車場確保の提案を受けましたが現状のマクロ環境や武蔵小山という地格に対して、そもそも元の価格が高すぎると思い見送りすべきかなと思料しております。適正な価格がどの程度であるかご意見伺いたいと思い投稿した次第です。成約した物件は相応に値下げされたお部屋のように推測致しましたが、皆様どのように思われますでしょうか??
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24071
通りがかりさん
>>24070 検討板ユーザーさん
結果的に全戸売れたわけなので、第1期売出価格が適正価格なのかと思います。武蔵小山の他の中古相場や品川区や武蔵小山周辺新築相場からみても適正値かと思います。
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24072
匿名さん
元分譲価格まで値下げと言う話が本当なら私が買いたいので是非見送って下さい。担当に電話入れて聞いてみます。多分そんなディスカウント提案してないと思うけどね。
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24073
名無しさん
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24074
マンション比較中さん
>>24071 通りがかりさん
最終的に何期までいったのですか? 第1期価格と他の価格は違うのでしょうか。
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24075
マンション検討中さん
>>24074 マンション比較中さん
消費税を除けば、キャンセル住戸2戸しか値上げしてないんじゃないかな。
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24076
マンション比較中さん
>>24070 検討板ユーザーさん
値上げした値段で問い合わせや内覧しているのに、値引きの提案をしてくれるのであれば、はじめから値上げ価格をHPに掲載しなくていい、とか思う。引き渡しは4月だけど、購入者は1年以上前に買ってる人が多いわけで、価格が変わってもしょうがないっちゃしょうがないとはおもう。
住友見に行こうと思いながらまだ行けてない。景観が良いところというのは、東側(北角?東角)ってことですね。
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24077
匿名さん
>>24070 検討板ユーザーさん
「そもそも元の価格が高すぎる」というのはその通りです。
買いたいと思っても、価格が高すぎて見送った人は少なくないと思います。
割高であることを承知の上で買うかどうかだと思います。
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24078
匿名さん
>>24077 匿名さん
それはほとんどの物件に当てはまるのでは?
もっというと、販売しているすべてのモノに当てはまるはずです。
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24079
匿名さん
今のマンション相場が高いということに加えて、ここは地権者への支払分がマンション価格に上乗せされているので、二重の意味で割高になっていると思います。
今のマンション相場を考慮しても、ここは販売価格より1割くらいは安くてもいいと感じます。
ここよりさらに高いお隣の売行きがイマイチなのも頷けます。
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24080
匿名さん
>>24079 匿名さん
すいません、その要因では他の多くのマンションが該当してしまうのでは?
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24081
匿名さん
世の中の多くのマンションが地権者物件というわけではないと思いますが・・・
このマンションが武蔵小山にしては割高というのは、過去スレでも再三指摘されていますよ。
これでも販売価格を抑えるためにコストカットしているとのことです。
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24082
匿名さん
総事業費400億とアピールしていますが、これ、タワマン建設費や街区の整備費等だけではなく、地権者様の従前資産額や営業補償なども含まれています。再開発事業として赤字にならないように、新しい施設建築物の床価格が決まってます。分譲価格の元になる価格です。事業費が高額ということは、分譲価格も割高になるということです。事業費の大きさはアピールする所じゃないんです、本当は。
地権者様が多い場合には、地権者様がそれまで有していた不動産の価格の合計が大きな金額となり、事業費に占める割合が大きくなります。そのコスト捻出のため、新しいく建つマンションの価格を割高にせざるを得ないわけです。それか建物のグレードを落として建築費を削減するわけです。
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24083
口コミ知りたいさん
>>24081 匿名さん
多くの、です。
割高論争は、どの掲示板でもやってますね。そういうものかと。
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24084
口コミ知りたいさん
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24085
マンション検討中さん
キャンセル住戸ラスト1戸だから検討版に書き込めるのも後わずかの期間だけ。頑張れネガティブマン、買えないルサンチマンをぶつけるのは今しかないぞ!
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24086
マンション検討中さん
>>24082 匿名さん
再開発物件は地権者がいるものだと思ってました。地権者のいない駅前物件教えていただけますか?
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24087
マンション検討中さん
>>24082 匿名さん
竣工浅か販売中のタワマンの地権者住戸割合出してみたけど、内陸かつペンシルタワマンじゃない大規模のタワマンてどこも地権者結構いるよ。大体の購入者はその分価格が乗ってるのを理解した上で購入してる。理解出来ないなら湾岸行くかもっと郊外行くしかないんじゃない。
パークシティ武蔵小山:21.8%
シティタワー大井町:22.3%
パークコート文京小石川:32.4%
シティタワー武蔵小山:37.1%
白金ザ・スカイ:38.2%
プレミストタワー白金高輪:45.3%
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24088
匿名さん
>>24086 マンション検討中さん
ザパークハウス高輪タワーは地権者ゼロ
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24089
マンション検討中さん
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24090
通りがかりさん
>>24087 マンション検討中さん
驚きました。むしろ割合少ないんですね。
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24091
通りがかりさん
>>24087 マンション検討中さん
地権者割合データよく調べましたね
普通に発表されているんですか?
凄いリサーチ力
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24092
検討板ユーザーさん
>>24091 通りがかりさん
物件概要
総戸数と地権者非分譲住戸との割合では?
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24093
匿名さん
>>24087 マンション検討中さん
地権者様が多いために割高になった。それを納得のうえで購入したと購入者の皆さん言うんです。
しかし購入者は、通常、コストを検討して分譲価格の妥当性を検討するこはなく、類似のマンションとの比較や借りた場合の家賃との比較で、分譲価格の妥当性を判断するのです。
地権者様がおらず余分な事業費のかかっていない同じようなグレードのマンションが類似の立地にできたなら、コスト高の再開発マンションのリセールはどうなるでしょうか。大規模なタワマンは再開発でなければできない!という方もいるでしょう。小規模であっても、建物グレードや内装、エクステリアなどが上質な新築マンションの分譲価格が、再開発マンションの価格よりもだいぶ安く出てくる可能性も十分にあるのです。
ましてや、2019-20年竣工の再開発マンションでは、事業費の大きな部分を占める地権者様の所有する従前資産の価格を決定する権利変換期日の時点ですでにバブル後半でした。地権者様の従前資産額は、再開発事業における原価になりますから、安いに越したことはありません。
割高なことを納得して購入したということは、このようなこと全てを承知で購入したというとでしょう。
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24094
匿名さん
>>24093 匿名さん
割と当たり前のことなので、皆さんわかった上で購入していると思いますよ。また、地権者がおらず同じグレードや立地のマンションが武蔵小山周辺に建つ事は考えにくいので、こちらのマンションに関しては該当しないかと思います。
そこまで考えてしまうと買い時に買えなくなってしまいますよ。
納得のいくペンシルマンションが見つかるといいですね。頑張ってください。
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24095
匿名さん
〇2022年竣工予定
・ザ パークハウス高輪タワー(計164戸/平均坪単価660万/地権者住戸なし)
・プレミストタワー白金高輪(計280戸/平均坪単価650万/地権者住戸45.3%)
〇2023年竣工予定
・白金ザ・スカイ:(計1,247戸/平均坪単価700万/地権者住戸38.2%)
ちゃんと考えて買ってる人間は理解して買ってるよ。
三菱が対面取引で土地を取得した小規模タワマンでも安くは出てないね残念ながら。
新築に関して暫くはペンシルタワマンレベルのマンションでも安い値段では出てこない。
現状中小デベですら郊外を除くと赤字覚悟で小規模マンションを分譲してたりもしない。
安い新築が欲しいなら相場大暴落をお祈りして2025年以降まで待つしかないね。
逆に上がってしまい更に購入が厳しくなる可能性も大いにあるよ。頑張ってね。
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24096
マンコミュファンさん
>>24070 検討板ユーザーさん
検討しましたがやめて他を買ったものです。ただ、今後他の物件も含め価格次第で検討しても良いと思ってます。
結論としては値下げで発売当初の価格でも私は割高感は感じました。投資のような感覚では無しですが、金銭面関係なしに便利な生活を求める方には十分お勧めできるとは思います。
駅近→都心アクセスも良い目黒線にほぼ直結は本当に希少だと思います。懸念点は駅近の価値がコロナにより若干薄れている点、今後の武蔵小山駅のキャパオーバーが予測される点。一歩外に出ると人が多すぎて落ち着いた住宅地ではない点。
パルム→この前の土曜、腹ごなしに往復しました。雨でも暑くても良いので○、ただし店舗数の割にチェーン店が多く戸越銀座のような楽しさは少なく感じます。
再開発→価値上昇の期待と、今後の物件増での供給過多、比較的狭いエリアでのタワマン5棟?で眺望景観が損われないか?
以上、長文となり申し訳ありませんがご参考になればと思います。
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24097
検討版ユーザーさん
>>24096 マンコミュファンさん
分譲価格なら投資用に買いたいと思い担当に連絡をとったけど分譲価格まで値下げしてオファーした事実はないってさ。と言う事はあなたは特別な値引きを受けられる三井の関係者?でなければ価格ネゴをするためにここにわざわざ虚偽情報を書いた事になるけど。
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24098
マンコミュファンさん
>>24097 検討版ユーザーさん
??早とちりですか?私は24070さんのコメントに返信したまでですが。
必死なのかわかりませんが誤認で虚偽扱いするのはよくありませんよ。あと、三井にも迷惑かけないでやってくださいね。
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24099
名無しさん
>>24097 検討版ユーザーさん
値引きしていないんですね。なぜ嘘ついてまでネガを書きたいのか理解不明です。病んでるのか。
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24100
名無しさん
>>24096 マンコミュファンさん
落ち着いた住宅街を求めている人は駅前再開発マンションは検討しないと思うのですが。。
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24101
名無しさん
>>24096 マンコミュファンさん
見方が偏りすぎていて参考になりませんでした。次回はもう少し客観的意見をお願いしたいです。
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24102
検討版ユーザーさん
>>24098 マンコミュファンさん
24070さんへのコメントのつもりが宛先間違っていました。失礼しました。
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24103
マンコミュファンさん
>>24102 検討版ユーザーさん
そうだったのですね、気にしないで下さい。
こちらも言い方悪くてすみませんでした。
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24104
マンコミュファンさん
>>24100 名無しさん
私は検討しましたよ。便利さも欲しいし住環境もとりたい。価格も含め色んなバランスを考慮して検討してます。
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24105
名無しさん
>>24104 マンコミュファンさん
バランスを考慮すると割安だと感じました。ありがとうございました。
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24106
マンション掲示板さん
私は「分譲価格が高いな。」と思いながらも、1)後続開発物件が更に高値をつけるであろうから仮にマンションを手放す際もある程度相場の価格で売りやすそうとの判断、 2)再開発は2028、29年まで続くので街としてどんどん魅力的になるはずとの予想、3)エリアNO.1物件の資産価値(異論のある方もいるかと思いますが私はそう判断しました)、4)武蔵小山の生活利便性、5)都心へのアクセス(オフィスが六本木なので南北線で一本)、6)マンション自体のクオリティ(最高級ではないですが、それなり以上)、7)下町感のある好きな街の雰囲気 などを勘案して最終的に購入しました。
人それぞれ重視するポイントは違うので、割りに合わないと思えば買わないで良いと思います。
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24107
口コミ知りたいさん
>>24106 マンション掲示板さん
割に合わないと思う人が多いため、三井のタワマンでは滅多にない竣工後売れ残りとなっているのかと思います。
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24108
マンション掲示板さん
>>24107 若葉君
いつもネガレスお疲れ様。どこかにいいマンションは買えましたか?
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24109
マンコミュファンさん
>>24107 口コミ知りたいさん
ここでは批判的コメントは受け入れられないけど、私もそう思いますよ。
決して悪いマンションと言うわけではなくて、むしろとても良いマンションだけど、割高感はあり売れなかった。直後にコロナで住友も苦戦するはず。2Fのテナントも空きっぱなし。再開発の失敗例とまではならないけど、マンションでは言えば豊洲とか小杉ほどの成功はおさめられなかったと思う。
近隣住民としてはむしろ成功して欲しかったけど、若干高かったです。
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24110
マンション検討中さん
何をもって成功と取るかですね。リセール取引値、三井が完売まで持っていった事を考えると成功と言えます。あとは、住友、三菱など他のデベ次第でしょう。
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24111
マンコミュファンさん
24110さんの書いた通り何をもって成功不成功とするのかだと思うし、豊洲とか小杉のような工場跡地の再開発と比べるのも違うと思うけど。。まだ1本しかタワマン が出来ていない時点で成功も何も言えたもんじゃない。
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24112
検討板ユーザーさん
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24113
マンコミュファンさん
>>24112 購入者
盛り上がっていますね。住んでみると駅近の便利さを享受しながら、部屋の中に入れば、静かな環境。本当住みやすいです。将来もこの便利さを手放すつもりは無く。子供たちに住まわせても良いわけですから。快適です。
>>24112
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24114
匿名さん
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24115
匿名さん
ムサコのパークシティは昨年大きな被害にあいました。今年は対策取られるのでしょうか。
不安ですね。
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24116
匿名
街の魅力の問題でしょ
八丁堀と同じだよ
住みたい人が少ないのに、お店とか仕様以前の問題
高くても売れる時は売れる
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24117
匿名さん
リハウスでオーナーチェンジ物件が出ていますね。
約60㎡で9180万円。
賃料は月30万円で、表面利回りは年3.9%。
この程度の利回りだと、途中でキャッシュフローが赤字になるかもしれない。
そうなる前の時点で9180万円以上で売り抜けられればいいけど、この高値では難しいかな?
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24118
匿名さん
>>24117 匿名さん
どこも厳しいよ。管理費、修繕費、固定資産税、金融費用を引いたら概算3.4%?マンションは借り手市場
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24119
匿名さん
>>24118 匿名さん
築年進めば取れる家賃は下落していき、管理費は値上がりし、予想外の追加修積があり、不景気突入で土地価格も下落。どう甘く見ても赤字は時間の問題ですね。
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24120
匿名さん
やっぱり割高だったんだね。
冷静に考えればわかることなのに。
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24121
匿名さん
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24122
匿名さん
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24123
匿名
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24124
匿名さん
やはりPC武蔵小山は投資向きではないでしょうかね。
お隣も苦戦されているみたいだし、三菱のタワマンはPC武蔵小山よりも安く売り出さないと売れないのではないでしょうかね。
もう地元民の需要は枯渇しているみたいだし・・・
駅がパンクするかもしれないし・・・
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24125
匿名さん
上記までの投稿でこちらが資産価値維持が難しく、損失覚悟での購入が必要だと理解しました。
あと、確認しておきたいのは台風対策です。こちらは昨年大変な被害を受けておりますので、そのそれを踏まえた対策を教えて下さいませ。
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24126
匿名さん
>>24125 匿名さん
前半部分はご指摘の通りです。このマンションを購入された方々は、実需で、割高なのを十分承知の上で契約されているはずです。自分で住むにはいい物件だと思います。
後半部分については、武蔵小杉と間違えていませんか?
それとも、植栽が被害を受けたことをいっていますか。その程度のことなら、ほかの場所でも起こったことです。
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24127
匿名さん
何かと思って探してみたら、こんな被害を受けていたんですね。被害は大きいようにお見受けします。概ね復旧できたのでしょうか?
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24128
匿名さん
いつもは饒舌なポジさんがダンマリを決め込んでいるところをみると、まだ復旧できていないのでしょうか。
どのような対策をしているのか入念に確認しておく必要がありますね。
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24129
匿名さん
ご近所マンション
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