たまプラーザ団地どうですか？

10年後に建て替えなら購入したい。
でも20年先だとすると買わないかな。
昔は暗くて人がいなくて、歩くの怖かったし、幼児狙いの変質者が出たのですが今は人通りもあり、活気がありますよね。
でも建て替えは、反対の高齢者が多いからしないかもねぇ

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たま団地建て替えを非実現してもらいたい。今のままでは街の美観が台無しだ。横浜市の「たまプラーザ駅北地区地区計画」でこの団地が再開発事業地域に指定され、高さ制限が緩和されたり（31メートルまで）、昨年9月に施行された「都市再生特別措置法等の一部改正」で建て替え合意が地権者の２/３に緩和されて、これまでよりも建て替え合意形成が容易になってきたのではないかなあ。

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日生跡地はご存知のように、6,000万円から1億3,000万円のマンションになりました。
ちょっと広い造りとはいえ、庶民にとっては誰が買うの？なんて、スレッドで言っている内に、
まあまあ売れているようで、お金のある人がいるんですね・・・

それで、あちらよりは駅から遠いけど、築５０年の団地の方はどうするのか、
とても興味があるところです。私は築３０年の所に住んでいるので、他人事ではありませんので。

ところで、一番やっかいな「配管」の交換とか、どうやったんでしょうかね？
内部コーティングによるメンテナンスは１回しかできないようですし、
築５０年だと、コンクリートに埋め込まれているでしょうから、
別の配管を階段とかに通したんでしょうかね？

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来年早々に郵政の解体工事が始まるようですので、その後の活用方法が気になります。
やっぱりマンションなんですかね。
マンションだとすれば、あそこは南の傾斜地だし、目の前が公園だし、
駅からの距離もそれほど遠くないし、子育て世代にはいい環境ですね。

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建て替えなさそうですね

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たまプラーザ周辺は住んでる人が良い。
芸能人を見かけても、騒ぎ立てるような人は多分少ない。
夜に割引になった食品があっても隣の人にドンと、されることは多分少ない。
マナーの良い人が住んでる。
団地は緑が多くて気持ちがいい。
常に管理事務所の方々が広大な敷地の木花のお手入れをされている。
一年を通して季節の木花を楽しめる。
団地に住んでいる人のみならず、みんなのお散歩コースになっている。

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旧郵政の造成がどんどん進んでいますね。
やっぱり、マンションが建つんでしょうか。
目の前が広い公園だし、駅もさほど遠くないし、良い感じの場所だと思います。

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たまプラーザ住民は総合的に見れば民度高い人が多いが、深夜(おおむね1時台～4時前)ともなれば、不良少年がかなりたむろする点は足立区顔負け。23時以降にコンビニ行くのも極力控えたほうがよく、帰宅もできれば日付が変わる前に…。やはり深夜となると完全に何も無い環境だから、深夜人気のない地で奴らは集うのだろう…。

深夜に出歩かなければ、治安の良さは文句なし。

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>>23 匿名さん
これって、最近の建替え計画の話でしょうか

http://jimnishimura.jp/danchi/danchi.html

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仕事で行ったことあるけど、さびれた感じしかしない。

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古いマンション建て替えについての条件が変更になるかもしれないと新聞に掲載されていた。

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建て替えのプランは敷地を半分売るというものだった。
オンライン建て替え会議の参加者は数十人
あと50年くらい建て替えないような気がした。
手抜き工事が始まる前の古い構造で地震が来てもビクともしない。
新しいマンションよりか強い印象がある。

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断言してもいいが、この団地の建替えは絶対に実現しない。再生検討委員会（旧　建替え検討委員会）が腐りきっている。全く話がすすまず、同じような議論をループしているだけ。毎年の総会でも団地住人から早く建替えをしてくれという意見がでているのに、のらりくらりと論点をそらして先延ばしにしているだけ。唯一の解決策は今の再生検討委員会の腐りきった古参のメンバーは辞任させて、ロジカルに話ができる人間に入れ替えをすることのみ。

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>>31 組合員さん
もうじき直下型、震度6クラスがやってきたら嫌でも建て替えなくてはならなくなりますよ。

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建て替えする、しないの問題ではない。今の再生検討委員会のメンバーではそもそも再生に向けての方針が永久に定まらない。建替するのか、それとも建て替えせずに修繕改修で維持するのか。その意思を組合員に問うところにすら到達しないだろう。そうこうしているうちに大規模修繕がやってくるが、そうなった時に大規模修繕をいくらの金をかけてどこまでやるのか、そもそも建て替えするのかしないのか。いろんな問題がごっちゃになって大紛糾するのが目に見えている。前回の大規模修繕と同じパターンに陥ることだろう。

建替目当てで購入検討している皆さん、この団地はやめといたほうがいいですよ。

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デベロッパー向けのアンケートを実施するようですが、建て替えについて着実に進展しているようにも思えますが…

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デベロッパー向けのアンケートも始まり、建て替え推進に向けて動き出したようにも思いますが…。やはり動きは遅々としている印象は否めませんね…

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これまでも2回デベロッパーアンケートやってる。でもそれで少しでも話が前に進んだだろうか。否、全く話は進んでない。組合員向けアンケートも同様。状況は常に変わってるんだからヒアリングにしてもアンケートにしてもそのときそのときで結果が違うのは当たり前。でもこんなことを繰り返してても何も話は進まない。それもそのはず再生検討委員会の連中が一応活動やってる風を装うためにアンケートとヒアリングしてるだけだから

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デベロッパーとしては建て替え推進決議も通ってない団地に金と時間をかけてコミットすることはないでしょうね。ヒアリングみたいな一般的事項については答えられても具体的なプロジェクトプランについては本格的に資料検証しないと答えようがない。自己負担金がいくらか、どんな建物プランになるのか、建て替え推進決議を経てからデベロッパーに聞かないとわからないが再生検討委員会がそこまで行く気がないからどうしようもない。

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そうですよね。このペースだと、建て替え推進決議を通すまで2年、プランの詳細を構えて建て替え決議までに２～３年、立ち退きまで２年、除却・建築で４年で、最短で11年近くかかります。実際に居住するならいざしらず投資としてみると、長期間資金が塩漬けになり、経済情勢により途中で立ち消えになるリスクもある。購入するならば、相当な覚悟が必要です。

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投資物件として人気の「たまプラ団地」、建て替え見据えて注目度高まる
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/7520.html

よくもまあこんないい加減なことが書けるもんだ。
「ある住民によると、すでに建て替え検討委員会が発足し、建て替えを見据えた会合が定期的に行われているそうだ。」
→委員会は全く機能してません。話も全く進んでません。ど素人の委員たちが毎回雑談してるだけです

「大手町や永田町に乗り換えなしの一本で行けるたまプラーザ駅まで歩ける距離のため、たまプラ団地には大手企業や官公庁勤めの一線バリバリの住民が多い。子育て世帯の転入も多く、郊外型団地で問題とされている高齢化とは無縁です。管理組合にも若い世代が参加していて、建て替えに向けた合意形成も比較的スムーズに進むのでは」
→賃貸で入ってる人と組合員がごっちゃになってます。賃貸で入ってる人は確かに若い人が多いけど、組合員は思いっきり高齢化してます。私利私欲にまみれた爺さんたちが理事会・委員会を牛耳ってるから全く話が進みません。

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>>20 ご近所さん

早急に建て替えを…

とか言ってるこの投稿が2017年だからもう7年経ちました。
全く話は前に進んでません。建て替え委員会の連中には話を進める気もありません。

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理事長代わりましたね。なにか変化があるのでしょうか？

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やはりたまプラーザ団地建替は6割強の確率で実現しないと思います。
理事会の怠慢は他の投稿者様仰る通りですし、不便な構造で組合員の多くから建替を強く要望されてものらりくらりですし、将来田園都市線沿線のうち神奈川(町田含む)エリアが衰退すれば建替資金捻出も困難です。
おそらく建替前に衰退して、少なくとも敷地売却や増築による実質タダ建替はほぼ無理でしょう。

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皆さん言いたい放題言われていますが、マンションの建替えについて少し勘違いをされているのではないですか。
現状、理事会や検討委員会のメンバーだけじゃマンパワーが圧倒的に足りていないんですよ。
都心の都市再開発なんかでは、高い報酬を貰っているディベロッパーの優秀な社員が、利害関係もバラバラな地権者達の意見を何年もかけてプロジェクトをまとめていきます。建て替えが実現できればディベロッパーは保留床の売却等により莫大な利益を得ることができるので、専門家や能力のある社員を総動員して本気でプロジェクトを進めます。それでも再開発の実現までに何年もかかります。対してマンション建替えは、地権者である住民が主導して、専門的知識もやる気もない住民を説得しながら、意見をまとめていく必要があります。この団地で建て替えを実現するためには、単純計算で1200を超える住戸のうち4/5の賛成を得なければならない。数人で構成される理事会や委員会がいくら頑張ったところで、それだけでは話は一向に進まないんですよ。理事会がやる気がないとか、理事会がコンサルと結託して話を進めないようにしているとか、そんな話ではないです。
建替えを実現するためには、委員会や勉強会、街区ごとの部会への各地権者の積極的な参加と、建替えに向けた空気感の醸成が不可欠です。単に理事会に要望を出しているだけじゃだめなんです。

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>>43 様も仰せの通り、利害関係をまとめたり建て替え賛成8割超を確保するのも極めて困難なことや、駅すぐそばの高層住宅も築年数かなりありながら建て替えに至っていないことを考えれば、やはりたまプラーザ団地の建て替えは現状非現実的です。

このまま街の衰退に突入していくんでしょうかね…。
しかし川口市や都内で移民トラブルが大問題になっている現代、たまプラーザや市が尾など田園都市線沿線西側はそれから回避するための穴場となっていたりで、将来に注目です。

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>>44
それから回避するための穴場、というのは具体的にどういう意味でしょうか？これからたまプラ住民になる予定で、気になっています。。。

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>>45 評判気になるさん
たまプラーザはじめ田園都市線西側は利便性の割には不動産価格が安くなく、全国的にみて注目されにくいエリアなこと、住民の質が総じて高く治安良好なこともあり、外国人が入りにくい環境ですし。

しかしこれが知れ渡り過ぎるとこのエリアまで外国人に汚染されるリスクがデカくなるジレンマ…

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たまプラーザ団地に限らず、「団地」は駅から近い、交通の便がよくて家賃が安い、かつそこそこの広さがあるので、外国人・移民が一番集まりやすい不動産ですよ。現に川口の団地なんか外国人が住民の大半を占めてます。
今でもたま団にすでに相当外国人が賃貸で住んでますが、建替が成立しないことが確定的すれば、間違い無く市場での価値はおちます。建て替え狙いで購入する買い手がいなくなりますし、それまで建て替え狙いで買ってた人がいっせいに売却しますからね。するとそれにつられて家賃も下がりますから、外国人の集積がさらに進むでしょう。たま団が外国人に牛耳られてたまプラーザの外国人街「リトル〇〇」とか呼ばれる日も遠くないかもしれませんね。

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すごい数の売り物件が出ていますね

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なんか進展あった?

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ないだろ

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総会どうなったの？

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やはり建て替えは絶望的なのかな…
マンパワーやデベロッパー不足(>43仰せの通り)、建築資材等高騰を考えると、既に建て替えは困難な情勢だが、「建替えない」と決定してしまうと>46仰せのように価格暴落が起き、家賃が大幅に下がることで外国人が大量に入りやすい環境となりスラム化のリスクが急激に高まり、これは美しが丘や新石川やあざみ野は勿論、田園都市線沿線の治安を大幅悪化させるリスクがデカいですね…。

なので「建替えしない」と明言できない説…

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東京郊外築５5年団地所有ですが、１０年以上の歳月を経て建替え決議にこぎつけました（現在は仮住まい中）建替え推進決議可決以前からコンサルタント選定を行っており、一度建替え決議が否決されましたが、翌年の臨時総会で建替え決議可決。
「団地将来を考える委員会」→「アンケート住民７割の賛同」→「建替え検討委員会発足」→「建替え推進決議可決」→「コンサルタント選定」→「第一回建替え決議10票足りず否決」→「住民への再アンケート」→「第２次建替え建替え推進委員会発足」→「建替え決議可決」→「建替え組合発足」→「デベロッパー選定」→「プラン・負担費用検討説明会」→「デべによる建築費増加による負担額増通知」→「建替え決議否決検討委員会発足→２年後ようやく「一団地計画解除・都市計画決定」→１年かけて住民退去→現在転出・戻り入居者仮住まい中です
役員・理事をやっていましたが、本当に大変でした。私は新住戸を取得しますが、自己負担と今の不動産市況建築費高騰から新築売り抜けしてもさほど儲かりません。
住民の中に建築士や大手デベロッパー勤務、不動産業のある程度専門的知識がある人がいましたので、なんとかなった感。今のタマプラ団地の中古相場を見るととても採算が合わないでしょうね・・・

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>>48 仰せの多数の売り物件は、おそらく建て替え中止が決定した場合の大規模な損失を回避したい理由がありますね。
やはり価格など勘案すると割に合わないようですし、かといって「建て替えしない！」と明言すれば損失や治安大幅悪化により大混乱起こり得ますし。

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今のうちに売れる人は売ったほうがいいかもね。もうすぐはじまりますよ。ババ抜き合戦が。この団地は建替えどころか、再生自体無理だとおもいます。

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この団地（一般的な3LDKタイプ）が3000～3500万円程度（リノベ前）で取引されているのは、敷地持分が大きいからと考えられます。この辺の公示価格は近年坪単価150～180万円程度で推移しており、各戸110平米程度の敷地持分があるため、単純計算で5000万円の土地付住戸が3000万円台で売られていることになります。
また旧耐震ではあるものの（全ての棟かは知りませんが）地域の避難場所と指定される地盤の上に堅牢な壁式構造で建てられており、（少なくとも今は）建築事務所が耐震証明を出してくれるため、住宅ローンも普通に借りることができますし住宅ローン控除も使えます。
最近では駅から徒歩６分のたまプラーザプレイスが坪単価500～600万円で売り出されており、プロミライズ青葉台や幕張ベイパークなどの郊外大規模新築物件が好調だったことを踏まえると、たまプラーザから徒歩6～13分のこの団地も建て替えればファミリーを中心にそれなりの人気が出ると考えられます。
そのため、建替期待も込みで現在の物件価格にはもそれなりの合理性があり、向こう数年間はまだ建替えが割に合わないということはないかと思います。

問題は団地の未来に関心が薄い人が多いことです。某ブログで「今建替えたら次の建て替えができなくなる」と大真面目に主張されている方がいますが、このような認識を持たれている方が本当に多いです。所有者の多くはバブルとその崩壊を経験されているので、建替えにより土地持分が減ること、自己負担金を払ってまで建て替えることに抵抗を持たれています。人口減少時代に郊外の築古物件が放置されるリスクの方がどう考えても重要なのに、どうも伝わりません。

青葉区は横浜市の中でも特に人口減少が顕著に予想されており、田園都市線も渋谷駅と横浜駅を繋ぐ東横線とは異なり郊外線ですので、例えば大量の移民が入ってきてその受け皿になるでもなければ、将来劇的に人口が増えることは考え難いです。
そんな中、たまプラーザ団地の建替えは地域に大量のファミリー世帯を呼び込み地域再生維持の鍵となり得る非常に魅力的な事業となるポテンシャルを秘めていると思います。なんとか実現してもらいたいものです。

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団地の未来に関心が無いんじゃなくてあまりにも進展がないからみんなアンケートとか説明会にかんよしても無駄だと思ってるんですよ。

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仮に建替え賛成派が7割いるなら皆んなで意向を表明して建替え推進決議を通せば建替えは確実に進展するでしょう。結局アンケート回答がそれに達しないのが根本の問題で、明示的な反対派と無関心派が半数近いのが現状です。
組合員なら誰でも各調査結果やコンサルの報告書が見れる状態で、建替案の模型もあるのだから、建替えの検討材料・説得材料は十分に揃っています。結局それを活かせていない、現在の不動産市況や将来の団地に関心のない組合員を検討に巻き込めていないのが問題だと思いますよ。

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仮に建替となれば、電線地中化・置き配ポスト設置・使用できる電気容量の強化(ブレーカー落ちるまでの余裕が大きく)・ペアガラス採用・エレベーター設置は盛り込まれているんですかね。

建替決定があまりに遅すぎると、建替に関連した資材費用や人員を確保するのが困難となり、建替断念により価格暴落で変な外人が大量に寄り付いてスラムと化すリスクがデカいですからね…。とにかく、建替決定か否かで運命が非常に大きく変わることは間違いありませんね。

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設備の詳細設計まではまだでしょうが（建替えの方針が決まっていない以上詳細設計に費用をかけられない）、電線地中化以外は築20年以内のマンションであればどれも当然に備えてるスペックなので、満たすよう設計されるはずです。電線地中化は横浜市との協議が必要になると思われ、また美観目的の追加工事となり組合員の賛同が得られないおそれがあります。
仰る通り、建築費高騰は収まる気配はなく住宅需要も人口と共にどんどん減っていくので、これから建替えに向けてスピード感を上げていかなければなりません。

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>>60 さん

スピードあげるどころかむしろ検討は後退してると思います

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最近は組合向けのWebページの更新さえ、４～５ヶ月も更新されない状態で、管理体制が迷走しているように感じます。そのせいか、急速に売り物件が増えています。これだけ物件が出てくると一気に価格下落が始まりそうな雰囲気ですね

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総会は個人攻撃連発で大荒れだったようですね
建て替えたおろか再生もあり得ないと確信しました

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酷い状態でしたね。

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例えば、調布の多摩川住宅。二つの街区が立て続けに建て替えられた。ホ号棟が住友不動産、二号棟が積水ハウス。ハ号棟は野村不動産。ただ資材高騰の為の住人負担金等で現在難航している。42㎡位で建て替え後同㎡の部屋が1,000万円以の持ち出しになる。たま団もエレベーターがなく、今時五階まで階段を上らなくてはいけないなんてあり得ない。大規模修繕するならエレベーター設置は必須。ただ階段に一基取り付けに2～3000万円となると建て替えた方が良い。資産価値を考えるべき。

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やはりたまプラーザ駅近辺の家賃相場や平均中古価格がやたら安く見えるのは、この団地と駅目の前の公社(かつては1Fに東急百貨店スポーツ用品店やノジマが入居していた)が平均を押し下げていたからか…。
田園都市線沿線だと、準急通過駅最寄りかつ駅徒歩15分でも、たまプラーザ団地並に安い物件はほぼありませんからね(つくし野～中央林間なら駅近でもそこそこある)。

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参加できなかったのですが、総会はどんな状態だったのでしょうか？

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