プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

ジオ花鳥苑って北昭和町？　川の西側では比較にならないと思うけど。

目くそ鼻くそレベルで比較するなよ、笑
駅北西側で、似た場所、似た距離、似た発売年だとジオしかない。
あとはアーバンライフを除くと10年近く前以上で、ガーデンズすらない。

この前中古ででてたよ。
それでええやん。

間取りでてたけど、柱がめりこんでるなあ。
玄関側にまるまるめりこんでる間取りもある。

情報少なすぎてそれしか良し悪しはわからない。

それならジオ花鳥苑の中古待とうかな。

ちょっとでも駅近がいいし

>>252
ジオ花鳥苑の方がほんの少しだけど駅から遠いよ。

うちの子は平木中卒（２年前）ですが、普通の公立中学でしたよ。

学年によってカラーがあるので、昔は悪かった年もあるみたいでしたが、

ここ数年はおとなしく落ち着いている学校だと思います。

前校長（定年のため退職）が風評被害を減らそうとすごく努力されていました。

>>253
徒歩9分でネットで出てますよ。
プレミストは玄関から部屋までがさらに時間かかるね。

>>254
風評被害ってあるよね。
平木しかり深津しかり。

今の現状も知らずネットの情報鵜呑みにしてしたり顔でウンチク垂れる奴とか。
昔のイメージでモノ語る奴とか。
ほんまにウザい。

ウチの子は絶対に平木には通わさないけど。

坪260ってドコ情報？確かなの？

>>257
土地が解体込みで180万/坪だからねぇ。普通に計算すると販売価格は250万前後になってしまう。

売り手側の都合で販売価格を決めてもそれが市場価格に合わなければ無意味。
丸橋町で坪１８０万とは信じがたいわ、面大地の減額分を入れて１３０万がエエとこ。
土地仕入れの高値掴みをエンドユーザーに押し付けてもアカンわな。
まあ、それでも食いつく愚か者が何人居るか？と云ったところかな。
西北バブルの極みやね。

>>258
そういう情報はどこで仕入れるのですか？

たしかに北西側の物件は少ないが、ここに拘る理由はなんだろうね？

西北マンションはどこも大きな差がないように思うので、値下がりしなさそうな駅近の中古を買えばいいのでは。

住環境は幹線道路、高速道路、電車が東西南北に走ってるので、どこもザワザワしてる。閑静な住宅街や風光明媚なというのは少ないが、劣悪な場所というのも少ない。

小中学校レベルは避けたいところはあっても所詮西宮なので、神戸や豊中のように是非いれたい公立というのはない。私立にいかせればよい。

芦原町や祇園官町は避けたとしても、全体ならいくらでも中古物件はでてる。

あえていうなら北東の高木小以南がいいが、マンションは出ないので門戸まであがってしまう。

ジオタワー、ジオウェリス、ベリスタ、ルネ昭和園、ウエリス高木、ジオ花鳥苑、プレミスト西北あたりを指定しておけばいいと思う。当初の売値よりは高いが、ここより値下りもしにくいだろうし、便利かと。

解体料込みの金額になっていたりもするんですか。
まあ、売る方も利益が無ければ商売にはならないし、仕方が無いだろうけどね。
でもそうなると、意外と高くなってしまうんじゃないかな。
すると、坪単価が２５０万前後なんですか。

なるほど。

坪250や260だと購入可能な層は随分限られますね。
でも人気の西北だしきっと売れるんでしょう。
世の中お金持ってる人意外と多いんですね羨ましい。

西宮北口の地価は2005年ぐらいから1.5倍になってるからな。
で、西宮一高い。
このマンションの辺が夙川の雲出町とかと同じぐらい。
30万後半/m2。笑える。
バブルか、まだいくのか。個人的には実が伴ってないと思うが。
http://www.tochidai.info/area/nishinomiya-kitaguchi/

>>260
公開されている元の持ち主の資産報告書に売却金額が載っています。
その金額＋諸費用＋マンション解体費が土地値になります。

これね

固定資産の譲渡に関するお知らせ
http://www.ds-pharma.co.jp/news/2014/20140829_1.html

西宮寮
（兵庫県西宮市丸橋町4番15号）
土地 6,886.49m²
建物 7,770.76m²（延床面積）

34億2100万円


まだ新しい鉄筋コンクリート造の寮の解体費用を入れたら、坪170万超で買っている計算。

希望のお部屋の聴き取りしてました。
ルーフバルコニーある部屋はまだでしたが、
他は赤丸ついてきてました。
申込みしたお部屋が抽選にならないのを
願うばかりです。

>>266
なるほど。ありがとうございます。

大日本住友製薬もうまくうりぬけましたね。
業績イマイチなので、よかったでしょうね。

スミフがかっていればもう少し安くできそうな気もしますが、さすがに資本の距離が遠すぎますかね。

今津線西側・神戸線北側の徒歩圏内で2000坪は最初で最後だろうから、金額的にはありえるね。

買いたい人は多いでしょうけど、坪２６０とかだと買える人は少ないのでは。
ウチはギブアップ

東京なら普通の金額。

ですよねぇ

うちもギブ

中古でいきます

東京？

地価の違う地域と比較しても意味なし。
世界屈指の兎小屋東京なんてさらに意味なし。

西北は首都圏だと再開発で人気があがっている武蔵小杉が近しいが、今は坪350するからね。
たかが川崎のくせに。
5000万出して47平米。ありえへん。

東京で260出してもろくなとこにすめんよ。
とはいっても、関西で260も出して住むとこちゃうよ、丸橋の大衆マンションは。
5000万出して70平米きるやん。ありえへん。

買えない連中がケチつける書き込みが多いね。

ここはバカ売れすると予想
坪260万位ポンと出せる人は阪神間にはゴロゴロいるし、投資物件じゃないんだから値下がりなんて気にしない。

「2016年版　みんなが選んだ住みたい街ランキング 関西版」を発表
４年連続で1位「西宮北口」、2位「梅田」と不動のツートップ！
http://www.recruit-sumai.co.jp/press/2016/03/sumitaimachi2016kansai.ht...

271だけど、東京では普通のサラリーマンがマンションの主な購買層だ。年収は変わらないから、この金額でも買える連中は幾らでもいる。
もちろん物件の良し悪しは別の話だけどね。

敷地の北側にエントランスがあるようですね。

目の肥えた阪神間の人間は、価値に見合わない物にポンと金は出さない。
素人がリクルート情報鵜呑みで、阪神間を過大評価して高値買いをしてるだけ。

それと、買えない連中がケチをつけると云う発想は典型的な貧乏人目線だな。

西北界隈を貶してる人達は素人集団だけ、通勤時間に対し価格が高い地域は何処も通勤時間に勝る何らかの魅力がある地域。
魅力は数字では表し難いが目の肥えた人はそこまで判断しています。

購入する人の９割以上は素人なんだからリクルートの情報の効果は絶大です。
心配しなくても金持ち素人が高値買いしてくれますよ。

３０代位でモノを知らない阪神間のボンボン達が親の金で買いに来る感じかな。

モデル見学ついでに神祇官町のジオの中古見に行ってきたけど、

自走式駐車場があるので下の階は牢屋みたいな暗さでびっくり(>_<)でした。


模型ではわからなかったのですが、ここも暗ーい感じのじめじめマンションになるのでしょうか？

素人でない人って投資用ってこと？
ここはほとんど実需だろうから素人に人気だったら狙い通りなんだろうね。
場所の評価はともかく西北徒歩圏(10分はぎりぎりか)でこの規模感は他には無いってことが人気の要因かな。

みんな価格含めいろいろと意見、評価してるけど5月にはわかるね。
まずは150のうち1次でどのくらい売り出すかだね。今反応確認してるところだろうから、1次で100以上出すようなら手応え良好ということ。竣工まで1年切って1次50以下ならやばしってこと。

ですね。
総戸数のおよそ7割を1期1次、2次で売り切ればとりあえずは人気物件として見ても良いでしょうね。
西北ガーデンズのイメージをどれだけ呼び水にして取り込めるかでしょうね。

価格がいくらであろうと売れると思います。
西北エリアでこの規模はもう無いよ。
校区なんて私立行かせるし大した問題ではない。

近頃の西北エリア物件は小規模物件はともかくどこもそれほど飛ぶように売れていない気がするし、規模が大きくても何かそれ以外の特徴がなければ、いずれ数十年もすれば他の近所のマンションと同等の扱いになるだけ。
周辺相場より購入金額が高ければ高いほど割安感ももちろん少ない。

あえて山上に住んでいる老夫婦がここに移り住むって感じではなさそうな気がする。
価格がいくらであろうと買おうなんて思う人は駅前から離れたエリアでも無理して西北に住みたいと考えるそこそこの稼ぎのある若い家族かボンボン夫婦だよね。

来年3月頃の引渡しなのにまだこの時期に販売予定も発表されていないのは予定していた資料請求数が少なく、アンケートによる具体的な見込み客が十分に取り込めていないんじゃないのかなぁと勘ぐってしまいます。（笑い）

だからさ、
ココとか青○とか神○官とかを“北口”ってさ、
売るのも勝手、買うのも勝手なんだけどさ、
そもそもが有得ないお話でさ、
でも、やっぱり買っちゃう人が気の毒としか。

大金投ずるなら西宮七園を基本にどうぞ。

大金投ずるなら西宮七園を基本にどうぞ。

古っ笑
ここってもともと5月発売の予定でしよ。
だったら今の段階で販売予定が出ている方がおかしいのでは？

ここは駅近かどうかは微妙だけど西北を名乗るのには違和感無いけど？

たしかに古いかもしれないが、
西宮いや京阪神に長く居る者としては
なんでもかんでも住みたい街「北口」にかこつけてる現状には
鼻で笑うしかないんだよ

西宮七園ってサラリーマン向けの分譲地で邸宅街でないところがミソだね。

ここ昭和園と同じだよ。
でもアドレスは丸橋町。

>>294
丸橋といえばシダックスだな。あとは一風堂。なぜ一風堂にあれだけ行列するのか理解できんが。

>>295
並ぶ価値あるよ。
でもここ住んだら並ばない時間にいつでも行けるからいいな。
シダックスは要らない。店変わって欲しいな。カフェがいいな。ヒロコーヒー好きだけど高木にあるから無理だね。大起水産で販売とイートインでもいいね。

リサイクルショップが欲しい。

>>295
同意。フツーの味で行列が出来るのが不思議。知名度の高さで集客できるんだろな。

>>294
同じと近いは全くちがうから。
そういう意味では芝○に準ずるよ、ココ。

一風堂に近いことが購入理由になる、なんてお幸せなんだろう。

買えない、買う気の無い方々のお話は横に置いておいて、今週末にモデルルームに行けばおおよその価格もわかるよ。

「西宮七園」って。古っ。いつまでそんな宣伝文句使って邸宅街風を装っているんだろうか。
現地、歩いても狭っまい敷地に古びた家がある昔ながらの住宅街が混在してるエリアなだけと思うけど。
そもそも中層マンションが建つ時点で邸宅エリアじゃないし。。。

>>299
あなたは西宮の人？

この辺の地域は、海側と山側では、どちらが良いのでしょうか。
北へ向かえば直ぐに山の中に行ってしまうでしょ。
やっぱり海側の方が人気が高いのかな。
こちらの方にはあまり来たことがありませんのでね。

あと神戸と西宮はどっちが良いですか？

>>300
ですね。
私もモデルルームに行きましたが、そこで見せてもらった想定価格？と、掲示板に書き込まれている噂の価格？は違いましたね。そこまでじゃなかったです。管理費とか駐車場とか入れて比べると我が家の中では有力候補になりました。
良くても悪くても自分で確かめることですね。
モデルルームもすごく素敵でした。

愚問の極みやな。

>>304
平均250以下ですか？

平均って意味あるん？
南、西、東、最上階、一階、角部屋、中部屋、、、
平均が250やったらなんなん？
平均が260やったらなんなん？

モデルルーム行きました。確か予定価格は一番安い3LDK 2階 75平米無いくらいで5200万でした。
1階ならもう少し安くなると思いますが、あまりに高いので驚きました。私には、この価格の価値が無いと判断しましたので違う市で戸建を購入しました。

ちなみに4000万後半なら、2LDKしかありませんでした…

>>307
平均がわかれば希望住居をだいたい計算できる。
とにかく安い部屋(ここの場合は東の低層かな)とか南東角、南西角とか具体に希望タイプが決まってれば、そこの価格を知れば良いのですが。

>>309
自分の目で確認したらいいのに。
ここで250万だ、260万だ情報仕入れたところで真偽は定かでないのに。

>>308 私のメモには3LDK4900万円台ありますがね笑

どこの馬の骨かも分からない人間の”メモ”と言われてもな。
３１０の言い分が妥当やろな、個別の詳細な事は売主に直接聞くべきや。
時々、売り主しか答えられない様な質問をマンコミでしてるアホが居るが、
それに売り主でもない奴が断定的に答えてる事も少なくないわ。
賢明な人なら情報の取捨選択は大丈夫だと思うが、そうでなければ
マンコミなんか見ないほうがエエのんとちゃうか？

>>303
駅から徒歩圏のお住まいの前提で、勤務先が大阪なら通勤時間の短い西宮が良。特に夜遅い時間帯では西宮のありがた味がわかります。
お子さんの受験で公立高校狙いなら神戸が最良です。同志社程度でよければ西宮北口から徒歩圏内の市立西宮で充分です。
海側か山側かでいえば、ハザードマップでは、津波はＪＲの土手で防ぐ計画です。武庫川が氾濫すれば、今津線の東側はほぼ冠水地域です。

>>310
モデルルームで金額聞いたとのことなので質問コメントしただけ。
実際本気で検討していく場合は当然自分で売主に確認する。
それは皆そうだろう。

>>312 だね

モデルルームに行ってきました。おおまかの価格は掲示板に近い数字でした。

>>316
賑わってましたか？

こんなのがでていたけれど。

［お詫びと訂正］
平成27年10月8日～平成28年3月15日の期間公開しておりましたYahoo！不動産において、専用庭面積、工事完了予定、入居予定と変更となりました。ここにお詫び申し上げるとともに訂正させていただきます。

工事の完了が　1ヶ月　遅れる。
入居時期が　1ヶ月半　も遅れる。

大和ハウスにしては、あり得ないことが起きているのか？

なにか問題があったの？

知っている方。

>>318
遅れる話はモデルルームで担当者に3月の時点で言われてましたが、それのことかな。
訂正がかかってなかったんですかね？

マンションコミュニティは業者だらけ
競合の周辺物件の営業マンが本気潰しにくるものもいるので気をつけましょう！
分かりやすいやつとあたかも検討者に成りすましも多いから自分で現地確認、情報は自分で担当者へ聞い方がいいです。

まだもう１つのモデルルーム見に行けていないのでそのようなお話はきけていませんでした。
これだけのマンションでそんなアバウトなことがあるのですか！

>>321
そんなに珍しいことじゃないし、3月に入居できればそれほど影響ないんじゃない。引越し費用は高くなるけど 笑

苦楽園のモデルルームで、あそこはあの値段なら薬師寺とかで戸建て買う方がいいでしょう。

買うとしても上層階じゃないと自己日影と機械式駐車場の圧迫感と暗さがすごいですよ！

って言われたんですが、、、、

下の階は日陰で暗くて寒いから避けた方が良いのでしょうか。

>>323
西側は公園もできるし開放的で明るいですよ。南側は集合住宅があり高層階以外は眺望は望めませんが、そんなに高い建物ではなかったと思うし建物の距離は意外にあるのでそれほど圧迫感はないんでは。東側は戸建で建物との距離も近いので2階まではちょっと厳しいかな。1番安いよ。でも戸建エリアだから3階より上は眺望いけるかな。
駐車場は建物の内側だけど暗くなるのは2階くらいまでじゃない。ベランダ側じゃないし圧迫感はそんなにないと思うよ。モデルルームに精巧な模型があるから現地と合わせて確認したらいいけど、私はそれほど気になりませんでした。
東の2階まで以外は。

駅から10分も歩くのに、１日中交通量が絶えることの無い171号線に隣接していて決して環境良好と言える場所でない。デベも大和ハウスだし、そもそも「最大級」と規模を広告の全面に押しだしている辺りに少し違和感あるよね。
３Lで5000万超。現在は全体的に販売価格が高いってのはあるけど、それでも割高感をこの場所なら感じる。

>>325
でも線路北側でこれ以上の規模出ないだろう。最大級はどのデベでも強調するだろう。

>>326
最大級だからって買う人いるか？
スケールメリットを十分生かした素晴らしい共用施設があるわけでもないし。多ければ多いほど組合組織の意思統一も難しく、様々な人が集まって意識の違いが出てくる。

買わない（買えない）人の意見は、もういらない。

＞＞326
北側エリアに別に拘らないとするならば、西北駅周辺のより近いエリアで150戸程度の規模のマンションって今後建つことは無いんでしょうか？

>>327
それぞれ見方が違うかもだけど私は50とかの小規模マンションは遠慮します。
大規模(150で大規模と言えるかはありますが)のメリットの中で私が評価する点は
1、管理費、修繕積立金が低くなる傾向
2、ゴミ出しが24時間できる
3、宿泊できるゲストルーム(西北はホテルが少ない)
私はあまりこだわりませんが、その他共用施設、コンシェルジュなども小規模では難しいです。

ゲストルームやら共用施設やら要ります？最初だけですわ。後は物置きでしょう。
コンシェルジュ要ります？一流ホテルちゃうんやから、パートの管理人さんで充分でしょう。
立地考えたら誰が泊まりにきまんの？

>>331
あなたはゲストルームのあるマンションに住んだことが無い人ですね。
うちのマンションのゲストルームは3つありますが結構稼働してますよ。
利用するのは(両親、兄弟)✖️2(夫、妻)。
他県(特に遠方)に両親がいる家庭は本当に助かります。自宅に部屋が余ってたら不要ですが5千円くらいで2人宿泊できるのは良いですよ。最近ホテル高いし。子供(泊まる者の孫)の入学式、卒業式、運動会の前日、当日なんかはすごい競争率です。

戸数は好み分かれるね
40～50戸程度で静かに住みたい
100戸以上であれば角住戸しか考えかれないが、角住戸率も低く、割高な価格になるね

>>329
「より近い」となると、たぶん無理。
残された敷地はモデルルーム東側の教習場だけ。

ゲストルームは３３２さんが書かれている通り、
結構稼働しているという話は聞きます。

親族が泊まりに来たり、お友達が泊まりに来たりとか、そういう場面は多いですよ。
ハイシーズンは長期休暇や運動会などの学校のイベント時、というのはよくわかります。

ココってどちらかと言うと門戸厄神って感じがするけどな。

グーグル検索では、西宮北口10分門戸厄神13分ですがなにか？

ここはいつ価格決まるの？
登録開始はいつなんやろ？
なかなか決まらないな～

門戸は感覚的に遠いなぁ。
同じ殺風景な道を歩くなら、門戸よりもＪＲの方が近いんじゃないか。

>>338
モデルルームに行ったら第1期分の
価格表見せてくれましたよ。
駅周辺の今の中古マンション価格と
そこまで変わらない価格でした。
販売登録は5月下旬の日程でした。
6階はほとんど埋まってましたよ！

周辺の中古とは価格同じではないでしょ

>>341
高木辺りの中古が高騰してるからなぁ〜。
どこかは言わんが築10年の75m2の3LDK最上階が4800万で出てたり。
もうアホかと。

ここも売り出し5000万以上だろうね。

高木に限らず北口徒歩圏は何処も人気が高すぎ

高木と丸橋では、同じ西宮北口徒歩圏でも立地評価、人気度合いが違いすぎますね
丸橋でこの価格は…おかしいです

>>344
この人もし高木で物件が出てくると、
北口で評価が高いのは昭和町で高木とは評価が違いますとかまた書くんだろうなぁ、
因みに丸橋は昭和の隣で高木と比較しても遜色のない地域です。

大規模のメリットてスケールメリットによる比較的安い価格と、充実した共用施設でしょ

で、ここは安くない。
施工が長谷工にせざるをえず、デベがマンションが得意でもない大和で、坪260はないない。
75m2で6000万でしょ。もう、いくらなんでもエンドも限界だって。

共用施設もゲストルームって、たいした価値なくない?。
あってもいいけど、すぐにみんな使わなくなるし、むしろ問題を引き起こすことか多いよね。
ていうえ、ハイシーズンは人気で使えないって、ますます意味ないじゃんw

他に何か目立つものあるの?

ディスポーザーも60ぐらいからついてる。
24時間ゴミ出しって小規模でもできるし、むしろゴミ回収サービスや各階の回収所がなければゴミだしは大規模はデメリットが大きいでしょ、ふつう。

管理費や修繕費は安いのは確かにそうだな。

ジオは躯体をコストカットして炎上してるが、ここはどうなるかな。
171の騒音は一程度ありそうだから、完成前までに売り切りたいところだね。

WEBの印象。

デザインは大規模マンションのわりには結構頑張ってるかも。摂津ジオよりはよさそう。
間取りは通路側の柱が結構めり込んでる、アルコープが狭め、角部屋でクランクインになってないなどマイナスもみられる。
リングクロークはおもしろそうだが、使い勝手と遮音性はどうか。
タイルはパルコニーにもはっていそうかな?通路側はわからない。
スロップシンクはついてる。最近はそれすらけずるところおおいので。

丸橋悪くないが、北すぎ遠すぎですね。
あそこまで行くとまわりの街並み、住環境が落ちますね。高木も同じですね、
それは昭和町は駅も近い、戸建ばかり土地がない、昭和町の方がはるかに価値が高いのは当たり前です。
ここは駅距離、周辺環境、171号近い、学区、価格…微妙。せめて5～6分あればな～