ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/
[スレ作成日時]2015-10-14 14:59:59
入居が始まりまたが、まだ２５％が売れ残っている本物件。
今後、値下げがあるかに注目が集まります。
浜松町まで8分で行けるの？
予想外！
イオンの前の旧パナソニックのビルマンションになるんだな
なんだかオーベルスレの方で、ブランズの契約者スレに騒音問題が書き込まれていたとかで盛り上がっていましたが、住民の私は不愉快になるような生活音が聞こえたことがありませんよ。(上下左右の部屋は入居済み)
よほど非常識な音で音楽を聴いたり、子供が常時飛び跳ねているような家でない限り、クレームになるような生活音は聞こえないと思います。
検討者の方、ご安心ください。
ちなみにうちの主人は検討の際にミスティを「こんなの要らない」と一切興味を示していなかったのですが、実際使ってみたらお風呂に入るよりお手軽に短時間で暖まれるとすっかり気に入って毎回使っています(笑)
体や頭を洗いつつ10分程度当たっていると汗が出てきてポカポカです。電気代もエネファームの光熱費を見られる機械で確認したところ1回20円くらいだったので冬場は重宝しそうです。
>>11
1回20円って高くないですか？
2人で毎日使用すると月7200円、貧乏人の私には。。
あと、なぜ、上階に、人が入ってるって分かるんですか？物音が聞こえるからではないのですか？
>>12
11さんではないですが…
(20円×2人）×30日=1200円くらいだと思います。
さすがに、エコマンションだけあって、安いですね！
あと、上下左右くらいは引っ越しの挨拶にいく人が多いでしょうから、もう住んでいることを確認したのかもしれませんね。
>>15
立地的にも転売を考えて購入される方は多くはないでしょうし、分譲マンションだと長いお付き合いになりますからね。
特にここの様なファミリータイプだと小さなお子さんの居るご家庭が多いので上下左右はご挨拶に行く方が多いと思いますよ？
>>15
他の方がフォローしてくださったように、上下左右のお部屋に引っ越しのご挨拶に行ったので入居済みとわかりました。
引っ越ししたてで掃除機をかけたり荷物をバタバタする事も多いでしょうが、そのような音は何も聞こえません。
主人とも、静かだしまだ引っ越してきてないかもねと言い合いながら挨拶に出向いたくらいです。
ちなみに、他の方も仰るように、分譲マンションは上下左右くらいはご挨拶に行くのが普通のようですよ。特にファミリータイプは今後学校などでお付き合いがありますから。
月1200円くらいなら、銭湯やスパに行くよりもだいぶ安いですよね。そのような施設が大好きな私には、家にいながらにして安価でミストサウナに入れるのはとても嬉しいです。
そしてお風呂のガスを沸かす力で発電しているようで、日中は自宅で作った電気が使われます。自家製の電気を使ってるって何か嬉しいです。
>>19
良かったです。
個人差があるかとは思いますが、どなたが住まわれても我慢できないような不満が起こるような物件ではないと思いますよ。
先程掃除をしてみたら、コンセントの位置もすごく使いやすかったです。
共同住宅で音が聞こえるのは当たり前。許容力がないと共同住宅での生活に適さないよ。
それはその通りですね。
ただ、最近の分譲マンションは質が高いので、よほど音を出す人が近隣にならない限り不快なほどの騒音に悩まされる事は少なさそうですけどね。
ここは全然音が聞こえなさすぎて、近隣住戸が静かなだけでうちが近隣の方からうるさいと思われてたらどうしようと不安になるくらいです。
性格にもよる
18階建てだと、あまり重くは作れないんだね。
>>26
オーベルとは、階高が全然違ったような。
以前、双方を真剣に検討して比べていたときに感じました。
建物の高さはほぼ同じくらい(双方60m以内)で、天井高も一緒。
でも、オーベルは20階建。こちらは18階建。
天井から床までの厚みにかなりの差があったと思います。
>>29
その階高は、２重床かどうかの違い。
２重床は、遮音性に優れている訳ではない。
ブランズは梁をなくすために、床スラブが中空になっているが、厚く出来ている訳ではない。
つまり、遮音性については良くも悪くもなく一般的なマンション。
子供に飛び跳ねるなと言っても無理だし、生活音はどうしても聞こえる。
神経質だとマンションでの生活は合わない。
床のふかふかは安っぽいので避けたいんですよねー。初めて歩いたときは驚きました。直床でもよいからあれが改善されればよいのですが。
床の議論は既出ですし、好みもあると思いますので、コメントしませんが、
居室空間全体の天井高がなるべく高いマンションが良いですよね。
キッチンや廊下など一部の天井が低いのはしょうが無いですが、寝室に梁が多いのやトイレや納戸などが低くなるのは
好きではありません。
今の住まいがまさにそれで、リビングと寝室だけが高く、洗面所や廊下、トイレなどは天井が低く圧迫感があります
二重床にしないで天井高くしてくれればいいのに。
ブランズは空洞付200mm～250mm
オーベルは200mmm～230mm
シティテラス品川イーストは200mm
階によって差はあっても、基本200mm
標準の範囲内だね
棟内モデルルームでジャンプしてみるか。。
ハセコーも住友仕様は違うよね。
オーベル、2期も好調のようですね。
9月中旬にモデルルームで確認した際は15階以上の部屋が多く残っていました。最近モデルルームにいかれて最新の状況ご存知の方いらっしゃいますか？
予算的に他が厳しかった為、こちらに帰ってきて再度検討をはじめました。
上からマンションって売れていくものだと思っていましたが、15階以上はあったのですか。
値段が高いと判断されると、中層階より下から売れていくという話は耳にしたことがあります。
お値段次第では上の階はあっという間に動きそうなのですが。
交渉の余地ってありますかね？
正式価格を発表してないから、お客さんの反応次第で予定価格が変わる可能性はあるかもね。
オーベル２期で340戸。好調ですね。
ラグビーの試合みたいに差が付いたね
あのstyleで傾いていないかcheckします。
ブランズ５６０に名前変えたら売れるかも。
第4期は10戸販売の予定。
これでどれくらいの割合が販売ということになるのでしょうか、トータルで。
そろそろ流石に最終期？
元の戸数もかなり多いから長期戦…？
いずれにせよ、現地の確認ができるので判断基準は多いという点では良いのかな。
一つの区切りは、今期中（来年3月）では無いですか？
そこまでに何戸捌けるか？
さすがにまだ80程度残っているので、今すぐに完売はないでしょう。
値段の高い西側の上層階とＨが大量に残っているからね。オーベル完売後にここを買う人がどれだけいるかだね。
57です
そうなんですね、、、
知人から聞いたので、つい書き込んで皆さんの知識を伺いたいと思いました
でも不安になって書き込んでもよいですよね？そーゆー掲示板だと思ってます
皆さんからのいきなりの全否定びっくりしました
また、いたいけな一般人を装った荒らしが来ましたね。
知人って誰だよ(笑)
同感。
一般人が施工の孫会社までわかる訳ない。
同業者の嫌がらせかな。
本当であれば、書くこと自体は良いですが、
あまり根拠がないネガコメントを書くのは良くないですよ。
>>64
いいわけないだろう。
書き込むときに表示されるルールも読めず
偽計業務妨害罪、名誉毀損罪
売主どころか住民からでさえ告訴できる構成要素満たしちゃって、とっくに一線越えちゃってるよ。
30にもなってこんなこともわからないとは、バカッターがなくならないわけだ。
とりあえず、このタイミングでマンションを検討するのは危険すぎますね。ここに限らず。
旭化成建材って杭打ち業界最大手です。
業界最大手じゃなかったから大丈夫という問題でもなさそう。
予定してた長さでは杭が岩盤に届かない→工期を延ばして工事費も高く請求する、ということが難しい風潮らしいので、そのまま進めた結果がアレだそうで。よくあることだと報ステで証言してました。
1個人の仕業だった、という結論に不動産・建設業界としては落ち着けたいでしょうけどね。
まー真実はひとつだし、不安があればここじゃなくて、モデルルームで聞くのが一番だね
57です
そうなんですね。ごめんなさい。
鮫洲の中古と迷ってます。鮫洲はなんか田舎っぽいけど大井町に近いってところはいいなと思ってます。
勝島は周りに汚い家が少ないのですっきりしていていいなとも思ってます。ただ若干不便そうで。。
なにが言いたいかっていうと、勝島に住んでもなに不自由なく過ごせますかね？
>>76
今のところ、うちは不便なくやってますよ。
スーパーや病院、ドラッグストア、ホームセンター、児童館は徒歩圏内にありますし、大井町やシーサイドも自転車があればすぐです。歩けないこともない距離です。
こちらは電動自転車の貸し出しもありますし。
ただ、個人のケーキ屋さんやお惣菜屋さんはないので、そのような場所を求めるなら少し不便かな。
まあ、毎日使うような物は近所で揃いますよ。
私も以前は商店街がすぐにあるような場所に住んでいたので少し寂しいなとは思いますが、都会的な雰囲気が好きな方は何も問題ないと思います。
バスも近くに停留所があるし10分も待たずに運行してるので、車が無くても不便ないですよ。
カーシェアもありますしね。
先程モノレールで横を通過しました。夜のエントランスの雰囲気がいい感じです。
電気のついてる部屋が少なかったようです、これから引越しの方もいるのでしょうね。
住民の方に質問です。大井ふ頭中央公園に行ったときに、羽田空港から離陸する飛行機の爆音が聞こえてくるのが気になりましたが、こちらまでは音は聞こえないですか？
>>80
「現在は」ですね。
近い将来着陸ルートになりますので覚悟は必要です。
お近くのオーベルさんよりはだいぶマシですが。
http://arctica1.cocolog-nifty.com/201403/hnd-new-arvl-201406.html
ブランズとオーベルくらい近くても、飛行機の騒音に差があるんでしょうか？
実際のところは飛んでみないと分からないですが、伊丹空港の周辺住民の話では、飛行ルートから500m以上離れると騒音はだいぶマシになるそうです。
想定飛行ルートからブランズは500mぎりぎりで、オーベルさんはその半分くらいでしょうか。上空300mの超低空飛行なこともあり、この差はかなり大きいと予想しています（ピタゴラスの定理の発想で）
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/noise/flight.html
300m上空、80dbの騒音ですよね。ブランズとオーベルで差があると思えませんが、二重サッシの分オーベルのほうがマシでしょうね。
いつもだけど、ここはポジもネガもいい加減なことばかり言うね。
>>88
飛行機はぴったり決められたルートで同じ降下角できっちりと飛びますよ。同じ地点なら全て同じ高度で毎回通過する事になります。ただこの方式は南風の夏場がメインですから年の3分1程度だと思います。
飛行機が嫌ならブランズもオーベルも止めておけ。
こんな小さな島はどこも同じだよ。
>>95
まあそう言うなよ。飛行機が嫌というより気になっている、という人が情報求めてきているんだから、どのくらいのレベルの騒音なのかを示してやればいいだけのこと。ガセネタじゃなければ、ある程度の議論はあってもよい。
>>94
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/noise/flight.html
一般に高度が高いほど音は小さく、高度が低いほど音は大きくなります。着陸時の高さは、全ての機種で同じです（一定の角度で降りてきます）。
あれプロが言ってる事と違いますね。
どちらが適当なのかしら？
ブランズとオーベルでどちらが飛行機の音がうるさいなんて、便によって違うんじゃね？あくまで目安で、数百メートル単位で横の位置はずれるんだろうから。そこ気にしてんなら、最初から勝島や大井町に買うなよって話。
高度じゃなくて横の距離を言ってるんじゃねーの？
滑走路出前でも流されるからね。仕方ないことだね。
営業さん、今日もおつかれさまです。
78です。なんか飛行機で盛り上げてしまい申し訳ありません。結論として、着陸経路で勝島を通過する際の音は、大井ふ頭公園で聞こえる離陸の飛行機の音くらいということでよいでしょうか？それよりも大きいか小さいかわかれば、ある程度のイメージできそうなので、どなたかご存知でしたら教えてください。
プレミスト北品川は残り１邸ですね。
こちらはどうですか。
ILSまたはRNAVアプローチの最終侵入は世界中どの空港も同じ設定です。新方式採用後うるさくなったらうるさいままです。毎回南風運用時は同じルート同じ高度で勝島近辺を通っていく事になります。
ブランズとオーベルで飛行機の騒音がどれくらい違うって、すんごい不毛だと思うのですが。。。そこまでして、優劣みたいなものをつけたいんでしょうか。。。
何だか今日はオーベル営業が蔓延ってますが、早く巣にお帰りなさい。おたくの掲示板は閑古鳥が鳴いてますよ〜
>>116
論破してないでしょ。
あなたが違うって言い始めたんだから、責任持って説明してくださいよ。
どういう理由で、どの程度違うのか。
根拠を示さないと。
検討者の皆さんが困惑しますよ。
結構売れてないみたいですが、売れないと一戸あたりの修繕費や管理費の負担が増えるんでしょうか？
>>113
検討案では羽田のランウェイ16を着陸に解禁する事になります。3度の降下角で降りてきます。3度とは水平距離1km当たり50mの高度の勾配です。ランウェイ16の接地点から距離をはかってkm数に50mをかけたのが通過高度になります。
つまりこちらもオーベルも地理的な騒音差はわすがでマンションの設備、防音対策の差になります。
つまりこちらもオーベルも地理的な騒音差はわすがでマンションの設備、防音対策の差になります。
ここの魅力は運河ビューですね。
シティテラスの運河ビューに感動したけど買えなかった人には最適な物件です。
運河ビューは一番東側の部屋だけではないですか？南側のリビングの窓からも運河は見えますかね？前の倉庫も中層階までは視界を遮りそうですし。
133です。上記はモデルルームで見た眺望シュミレーションで見た曖昧な記憶です。内覧もできるみたいですので実際に確認してみるのが一番です。
ここは高層階だと格子有りですが部屋の窓から北側の眺めを堪能できるのでしょうか？
>>138
ほんとですね、あれがなければ中層階でも抜けが良くなると思います。上層階と価格差数百円は大きいです。
東側はモノレールの窓から見えるので多少宣伝用の価値はあるという事でしょうか？
ホームページの写真集いいね。
>>143
http://www.tap-net.co.jp/results/?id=1360294696-131098&ca=2
まだ募集してるね。
これならブランズの屋上に看板置いた方がいい。
東の看板も西の骨組みもここを作り始めた頃からずっと使用されていません。ここが出来て首都高からもモノレールからも殆ど見えなくなったので看板としての価値も殆どありませんが撤去にもお金がかかるのでそのままになってるみたいですね。
カンバンの照明は
カンベンだな
来月第4期の販売が始まります。
もうこれでほとんど売り切るというような形になるのだろうか。
時期的にもうそんな頃だと思うのですが。
もう竣工してしまっているし、先着順も少々あるみたいだし、
値引きとかはあるのでしょうか？？
先日最新の状況を確認したところ、高い上層階が多く残っておりました。今後急に購入希望者が増えるとは思えないですす。今後どういう販売戦略でいくのでしょうね？
販売数を増やすには値引きが一番かもしれませんが、それをやると資産価値も下がり購入済みの人も不利益を被りますね。
これだけ売れ残ると、苦戦といった感じでしょうか？それとも分譲マンションって、そもそもこれぐらい売れ残るのが普通？賃貸とかにするんでしょうか？
販売会社が賃貸に出すのは聞いたことないです。アイディアとしてはおもしろいですが、新築ではなくなりますしその後の管理等を考えると厳しいと思います。
オーベルが価格が安いため人気との事ですが、そんなに価格差はないようです、他に理由があるのでしょうか？個人的にはこちらの方がベランダが透明で開放的でいいと思います。
ここで2部屋程賃貸物件が20万円程で出ていますね。あくまでも個人的な感想ですが、中々強気な価格だと思います。オーベルもその他勝島のマンションもですが、賃貸としての需要があるのか様子を見守っていきたいと考えていますが、実際どうなんでしょうね。
20万はかなりの強気ですね、階数にもよりますが。モノレール沿線勤務の方にもそれだけの価値があるのかもしれません。
20万円という家賃を払える世帯はまずまずの高所得層にあたるかと思うので、あの立地に家を借りるという選択をするかというと微妙ですよね。
賃貸には向かないような気がしています。
あの～
高いんでちゅけど
安くなりまちゅか？
賃貸の動向って普通に住戸として使いたい人にはあまり関係ないのでは？
前の方も仰っていますが、分譲としての需要と賃貸としての需要は違います。
なので、賃貸で借り手がつかないからと言って売りに出した時も同じ動きになるかと言ったら全然違うと思います。
自分も賃貸に出そうと思ってる人は参考になるかもですけど。
最低価格はともかく、立地と最多価格帯はそんなに変わらないと思われるオーベルとブランズで、ここまで販売に差がついたの最大の要因って何でしょう？
二重サッシではないでしょうか？
>>157
値段以外だと、オーベルの方がスーパーやモノレールに近いとか、敷地が広いとか、共用設備が充実しているからじゃないですか。
ブランズは低層の日当たりかと室内仕様が優れているから、何を重視するかでしょうね。
オーベルは後から出てきたので、ブランズやブランシェラの売れ行きを見て、この地域の消費者のニーズに合うように計画した結果ですかね。
最終的には価格でしょうか。環境に優しいより財布に優しい方が嬉しいですからね。
残念ながら、まだまだこの地域には環境配慮よりも低価格を優先する人が多いと言うことですね。
私は広告の上手さだと思いましたね。
何が得なのか何が優れてるのかをアピールするのが上手い。
イオンバスも中止になるくせに当初はデカデカと宣伝してたしね。
広告も、ウィラから鮫洲駅まで出していて、抜け目ない。
東急さんももっと対抗したらいいのにと良く思います。
そうそう。
ブランズはオーベルの売れ行きを見て焦ってもいいはずなのに、ここの物件そのものをアピールするような広告はほとんど出してないですよね。
竣工後まで売らない部屋があったり、故意に残したいの？と勘ぐってしまうレベルです。
ここの物件だけに限らず、東急さんは広告控えめの売り方をする会社なんでしょうかね？
パン屋とかゲストルームとか、最初は物珍しくて使うけど飽きたらそこまで使わなくなったり予約が思うように取れなくて利用できない設備が多いですよね。
パン屋は開くのが遅くて通勤前には利用できない時間帯だし、パトリアにもうすぐパン屋がオープンするからあまり魅力的ではないね。
パン屋なんて、くそまずい店じゃなければパトリアだろうがオーベルだろうがどこも同じような味でしょ。
コンビニパンよりは焼きたてな分美味しいだろうし。
ブランズとオーベルの販売差は戦略の違いってことですかね？
戦力の違いと、コンセプトのかと思います。
＞＞160さんが言っている通り、ここの売りである環境配慮という考え方が、
ここを検討する方の多くに刺さらなかったということでしょう。
前にも出てましたが、エネファーム付けるよりその分安くしろと言う方々が多いエリアなんです。
環境配慮を全面に押し出してる感じでも無いですよね？
敗戦処理みたいな物件だな。
>>179
そうですか？
私は自分の予算でシーサイドや天王洲アイルの物件なんて買えると思っていなかったので検討にすら入れてませんよ。
実際、1,2千万高いですから、奮発して何とかなる価格差ではありません。
>>178
エネファームを選べちゃうようだと、低炭素の認定が受けづらいのでは？
そこも含めて、この立地でエコマンションを選択したのが正解かどうかだけど。
住んでみると光熱費が削減できたり快適かも知れないけど、購入までに至らない（至れない？）人が多いのでは？
低炭素認定されていると、税金とかってなにか特典とかあるのでしょうか。
それであれば、購入するきっかけの1つにはなるのかなと思います。
ただ環境に優しいです、光熱費が若干削減できますよ、だけだと弱いですが…。
エネファームについては、イニシャルではいいのですが、のちのち交換という時期になった時にどうすれば良いのだろうと思いました。
>>183
売れ残ってる時点でリセールは新築価格を下回るのではないでしょうか？
低層階の売り切ってる価格帯の部屋は価値がありますが、
引き渡し後も売れ残ってる部屋はそれだけの需要がないのでリセールも苦労しそうです。そこが今一本踏み切れない理由です。
リセールは、そのときの経済情勢がいちばんのポイントだと思いますよ！
私も数年前、中小デベの竣工後かなりの期間、売れ残って？た物件を購入して、当時は管理費等の運営を心配していたときもありました。
しかし、今査定してもらうと、分譲時よりも高く売れるとのことです。
まぁ、今が不動産プチバブル？感がありますが…
当時の営業さんもいってましたが、建物の資産価値とは関係なく、勢いでバタバタと売れたり、ちょっと悪い噂を流されると買い控えがでてきたり等あるようです。
結局、自分が納得して気に入った物件を選べばいいのかなと思います。
そうなんですよね。。。本当に１８５さんが書いて下さった通りなんだと思います。
その時の情勢次第で、どうとでも成るといいますか。
できれば悪い時でも資産価値があまり下がらないような所がベストなのかな、という風には感じられますが。
いずれにしても自分が住んで、暮らしやすくなきゃ意味ないです。
>>187
MRに行くたびに査定をしてくれるので、3ヶ所くらいしてもらいましたが、どこも金額の多少の差はあっても高かったですよ。
というよりも最近の品川のマンション価格の上がり方がすごいですよね。
新築もすごいですが、中古も築10年未満くらいなら、どこも分譲時より値上がりしている印象があります。
勝島だけは例外で、まだ倉庫街のイメージが強いせいか値段がつり上がっていないので、将来のリセールのリスクは少ないと思いますが…。
ただ、現在が全体的に上がっているように下がるときも全体的に下がっていきますので、実用であれば、やはり自分の気に入った部屋を選んだ方がいいのかなと思います。
：
>>188
今の価格は相場を反映して高くなっているので気に入った部屋を買うのがいいですよね。
10年前の新築はどこも安かったから、いまの価格で見ると軒並み中古でも買値より高いですよね。
今売っているのは、ここも含めて上がっているので、景気が変わらないかつ商業ばどに開発がなければ、今後のリセール時は下がるはずです。鮫洲の東京ナイルなんて新築でも坪160万円台くらいかあったはずですから。ここもかなり乗っけています。
私はここを中古で今の価格ではちょっと買わないと思います。新築だから検討しているところです。
中古で高く売れる時は買い替えも高いですから難しいですね。
勝島は天王洲アイルから一駅違いにしては激安だと思います。商業施設も近くにあり生活するにはこちらより便利そうですが、売れませんね。リセールの事を考えると結果的には激安でも勝島の方が高くついてしまうかもしれませんのでこちらを検討しております。
もしかして駅ってモノレールのこと？
勤務地最寄りが浜松町なので、モノレールで8分と通勤が楽です。
>>194
住む街として天王洲にいまいち価値を見いだせません。リバービューは魅力的ですが！
りんかい線は地上入り口からさらにホームまで5分以上かかりますし、モノレールで浜松町まで10分なら十分便利です。
勝島の価値が一般受けしてくれればリセールバリューも上がっているくれて嬉しいのですが厳しいですかね。
>>196
天王洲のりんかい線はホームから出口までそんなにかからないでしょ。私は2:00くらいで出てきますよ。
勝島は一般受けしないのがネックですね。京急の駅まで近くなるような橋ができるといいのですが。
勝島が一般受けしないのは駅からの距離が理由なんでしょうか？私はそれほど気にならなかったので・・・
いや、どう考えてもお馬さんが理由でしょう。勝島を知らない人でも大井競馬場は知ってるでしょうからね。このイメージだけは改善の余地がないです。が気にせず住む分には何の問題もない話とも思います。
