パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

永久眺望なら、海っぺりやまず移転する可能性がない学校とか公園の脇しかないね。浜松町は、周囲が小さい雑居ビルだらけだから、同じような再開発話が周辺でいつ持ち上がってきてもおかしくない。

>>397

ここの周辺は開発計画が多いのがウリなんでしょ！？

その分塞がれる可能性も高いわけだ。

>>399
個人的な土地勘だと汐留より浜松町のがまともだよ。汐留は人工的すぎ、あとWINS、あれはダメダメでしょ。銀座のWINSも最低だよね。

>>402
大雑把な意見ですな。どこに再開発計画があろるか確認してください。タワーも浜離宮も塞がれるとの情報はないよ。

>>400
ここそんな余剰スペースなくない？
きつきつで公開空地も植栽も少なそう。なんとなく勝どきのKTTみたいな感じになるような気がする。

>>398

御成門小中学校だってば。

徒歩１０分かからないよ。

>>403
浜松町は逆になにがいいの？
家族でいくような場所どこにもなくない？特にあのあたりは本当になんにもない。昼でも暗くて怖いイメージしかない。

>>407
マンションの隣に家族で行く場所があるマンションってどこよ。浜離宮や芝公園を家族で散歩できるし、銀座まで徒歩や自転車でぶらりするのもありだし。近くの都心も電車、タクシーですぐだよ。

>>405
名前がパークコート浜離宮なんていう最高なネーミングなのにKTT並に敷地ギチギチ建築したらちょっと笑うかも、

檜町ですら地権者がどうとか、元はあばら家だとか散々言われてたからねｗ
この立地でパークコート？って意見には半分同意だけど、
それなりに仕上げてくるだろうし、ツインパークスの買い替え組含めて、
外資系やビジネスマンにはグっとくる立地だと思うな
地権者住戸除けば僅か350戸程度だし、何だかんだでサクっと完売でしょう・・・

パークコートなのに微妙な店舗入らないよね？(;￢_￢)

>>408
ツインパークスと比較してたんだけど。ツインパークスは近くにちょっとした食事処もショッピングもできるし散歩できる場所も多いよね。スラム街じゃないし。ここから浜離宮は歩いて行ったら遠すぎて普段使いできないし、銀座に行くならツインパークスからいくのとそんな変わらない。

>>410
まぁ完売はするだろうけどね。坪単価はいくらくらいを予想してますか？俺は坪600を予想。

>>412
ツインパークスは銀座までデッキが繋がってるんだよね。
正確に言えば銀座ドンキまでだけど。
それが便利だと思う。

>>411
店舗ってどれくらい入るんですか？
情報ありましたっけ？

>>415
おれは詳細しらんな。KTTみたいに地主の焼き鳥やが入ったりして(笑)

ツインパークスみたいな広大な敷地だと固定資産税半端ないんじゃない？ツインパークスどのくらいなんだろ？あるいは固定資産税気にするような俺のレベルはパークコート浜離宮は身の丈に合わないかな。

どこ住んでるんですか？

えっ、『パークコート浜離宮』です。

言ってみてー、名前最高！

ＧＦＴの線路反対側ℬのカテリーナで今週末オープンルーム開催がの看板出ていた。
１６階の７０．３平米の２ＬＤＫが価格改定で７９８０万とのこと。
バルコニーからの写真も出ていたが、東京タワーの上の部分や虎ノ門方面の
展望が期待できるみたい。

>>416
地権者多いとテナントが悲惨なことになるから充分あり得るよね。
勝どきの某タワマンみたいにスナックと焼き鳥屋みたいになったら笑う（笑）

ツインパークスも最近さすがに古くさく写るようになってきたから買い換え需要だけで即完しそう。ツインパークス住民相手なら坪600以上でもなんら問題ない。

>>419
カテリーナなんだ。GFTと同じくイタリア村でやるのかと思った。やっぱり現地を歩かせたくないっていう意図が明らかだね。あのスラム街を歩いてモデルルームに行く途中でテンションだだ下がりするからね（笑）

>>419
なぜカテリーナ三田？あそからのタワービューは良くないよ、ビルが被りまくりだから。営業さんですか？カテリーナ三田はツインパークス以上に内装の古くささが目立つ、かつ名前がダサすぎる、カテリーナって名前賃貸シリーズでも使ってるし。パークコート浜離宮と対極の名前。

>>413
明日から売り出すとしたらそんなもんだと思う
実際は半年以上先だからどうなるか分からないけどね
地権者住戸が低層に集中してたら平均はもっと上がるだろうし、
やっぱり何とも言えないよね、消費税の絡みもあるし・・・

>>424
西新宿60や檜タワーは地権者がいい部屋取りすぎてたよね、特に60は凄かった。ああいうのてゴネまくれるかとかが影響するのかな？

>>425
地権者物件は本当にマイナスでしかない。
マンション内でスナックやったり管理組合で偉そうにしたり、地権者がいい部屋を格安で取得してしわ寄せは他の購入者。おまけに安い価格で賃貸に出して相場を下げる始末。阿佐ヶ谷のプラウドシティや桜上水をみてると地権者物件買う気失せるを

そう言えばGFTは地権者いませんね。

>>426
ほんと同意。ただ都心のよい立地って地権者物件多いよね。檜タワーは地権者多すぎだろと思ったが、欲しかった。抽選外れてダメだったけど。

>>427
あそこはヤナセから完全売却してもらったから地権者がいなかったようですね。

MR行ったときによい部屋が地権者住戸で埋まってるとテンション下がりますよね。レジデンス三田もシャトー三田の地権者が立地を知り尽くしていたようである方角がほぼ販売されてなかったのを思い出した。シャトー三田は専有部単位が大きかったから地権者住戸が二戸から三戸サイズで小さいサイズの部屋を検討してた自分が少しかわいそうに感じました(笑)

パークコートブランドとはいえ平均500くらいじゃないですか？
センチュリーパークタワーからの買い替えや中央区の富裕層を取り込めそうな大規模タワーの中央湊の売れ行きが意外と良くないですから。
また、去年までの上げ相場でなくかつ株価が下落。建築資材等の高騰も一服してますよ。

タワマン節税が使えなくなりそうというのも原因かな

センチュリーパークとツインパークじゃ二段くらいセレブ度が違うかと。立地も中央湊と比較ならないくらいこっちのがいいし、パークコートだし500は夢見すぎかな。下方修正したとしても570くらい程度じゃない。

>>430
中央湊はパークシティだからねぇ。パークコートとの価格差が50っていうのは考えにくい。
ちなみにマイナス金利でREITなんかは爆上げしてる。金利の非常識なレベルだし増税の駆け込み需要もあるから、相変わらずデベは強気だよ。あまり下がる要素がない。建設資材の高騰は一服じゃなくて高止まりして下がってないし、地価はさらに上がってるし。

早く建物の写真みたいねぇ。

千代田富士見みたいのにならないかな。

純粋に現地や現地周辺だけをみた場合、とても良い立地には見えないんですよね。
パークコートの冠が相応しいだけの…。
再開発案件に囲まれていることや交通利便性は確かに素晴らしいのですが。

価格レンジはいくらを予想されますか？1LDK,2LDK,3LDKの。
浜離宮viewなどは、坪1000くらいは堅いですかね？

ここが坪600万円とかなら、バブルも末期ですな。

最上階なら坪800ぐらか。

坪600超えるなら千代田富士見の中古買うかな

>>439
千代田富士見って総武線でしょ？さすがに山手線浜松町のほうが便利だと思うけど。でも千代田富士見の中古って坪450くらいででてるから、坪600超えなら選択肢としてはありだね。

>>440
東京あんまり詳しくないです？？千代田区富士見の方が場所はずっと良いと思いますよ。
千代田区で、5路線使えて…って立地は利便性も抜群だし、住環境も良いです。羽田空港頻繁に使うなら別だけど。

ちなみに千代田富士見の中古坪450ってどれです？ほんとにその値段で出てるなら即日買いたいんですが！

>>440
千代田富士見のパークコートは直近の中古3LDK71.66m2で1億4200万円です。
坪単価650万円くらいですね。

港区浜松町と千代田富士見だったら断然後者選びますが。

>>441
失礼しました。他の物件の中古と見間違えたようです。

千代田富士見は社長が住むくらい手抜きなしで作ったパークコートの上位物件ですが、場所が飯田橋ってのがアウト。一旦港区に住むと飯田橋が便利とか言われても、そのレベルで話されてもなと思ってしまう。港区立地と比較すろば都内主要部へのアクセスは悪い。あと駅と駅前が汚く、学生ばかり。千代田富士見の友人家に行ったときには電車の音が予想以上に気になった、サッシの防音性能があまりよくないのかもしれない。

>>444
「駅と駅前が汚く、電車の音が予想以上に気になった」

このマンションのことですね！

最近のパークコートって良くなったよね。
麻布十番と虎ノ門は大したことないけど、千代田と六本木は素晴らしい。

>>444
このマンションへの高度なネガだな（笑）
頭いいな、久しぶりにこんな高度なネガをみたわ。

パークコートシリーズでいままで1番安かったのってどこかわかる方いますか？

>>445
電車沿いなら煩いと言うわけではない。遮音性能のよい二重サッシなら真横でも聞こえないよ。千代田富士見は防音性能が十分でない部屋があるってこと。嘘じゃなく事実。

ここも二重サッシなのかな？

窓開けるとき面倒だな。

>>450
線路沿いだし100パーセント二重サッシでしょうね。

アホ。これから大不景気がくるのに
マンション購入なんて止めとけ。
森ビルの会長でさえこれから不動産価格は
強烈な下落が来るから引き締めるって
言ってるんだぞ。日経平均の暴落は時間差で
不動産価格を直撃するぞ。

都心主要部へのアクセスって霞ヶ関や大手町などへの通勤のことですよね普通
ここは新橋はじめそのあたりに通う人に需要があるから何も問題ないと思う

港区とかは駅近くとかのごく一部を除いてむしろ交通の便が悪い
車しか使わない人はどうぞって感じ

グローバルフロントタワーの30階が、坪450万円で契約したとのことです。

一つの目安にはなりますね。

以前三井に聞いてみたところ、坪平均500ちょっとの予定と言っていたから、本当にそれぐらいなら検討してもいいかなと思っています。
建物の外観があまり好みじゃないけど・・・

>>454
グローバルフロントタワーが坪450で成約しましたか。
となると、ここは坪600位でしょうかね？

>>456
何と何を比較しようとしてるのでしょうか？
グローバルフロントタワーのペントハウスとここの平均の坪単価ですか？

>>457
GFTの最上階は坪570ですよ、レベルが違いますよ。

パークシティ大崎もかなり上乗せして、売り出してるね。

４月から、GFT周辺に新しく小児科のクリニックや保育園が出来るみたいです。この周辺も徐々に子育て環境として整っていくといいですね。

>>460
かなり雰囲気よくなると思いますよ。MRが楽しみで待ちきれない。

港区にここ最近あまり大手の新築物件が出ないですね．
出ても坪700-800万の異常な物件ばかり．
最近中古物件も多いですけど，どうでしょうか？

このあたりだと，
シティータワー麻布十番（住友）　坪630万くらい
パークコート麻布十番（三井）　坪600万くらい
レジデンス三田（野村・三井）　坪550万くらい
Global Front Tower（三井・日本建物）　坪400-450万くらい

ここは2年後に入居することになるのですが，価格が気になります．
明日からの株式市場もまた株価が上がりそうで，正直マンション価格が下落する感じはないと思っています．
横ばいか，オリンピックに向けてもう少し上がるか．．．
下がると予想されている方もいますが，そうでしょうか？

ここの価格を待つか，中古で手を打つか，非常に迷いますね．
麻布十番の2物件はもともと坪400万いってなかったと思うので，手を出すのも少し抵抗がありますし．．．

>>444
青山とか赤坂なら分かるけど、浜松町でなに言ってんのって感じだなww そんなに港区便利なら芝浦の湾岸タワーでも買っときなよ。
安いし線路もないし、人もいないし快適でしょ？

>>462
十番の2タワーは駅近で最高なんですけど、ジャンクションになってる高速の真横で空気がちょっと悪い。それを気にしないなら仕様も良いしオススメ。坪500は冷静に考えてもあり得ないような。坪550でも安いと感じる。浜松町５分の眺望期待大のパークコートだからまあ高いでしょ。

完成するころには再開発も進んでいるんでしょうね

>>373

ここから、越境するとしたら、何処が良いですかね？

あと、近くでお勧めのプレスクールありますか？日本人比率が２５％以下のところが良いです。

入居予定の店舗の情報ありますか？

>>466
ここはどうでしょう？
http://www.nyumon.net/script/sp/detail.php?id=725
日本人多いですかね。まずこの辺りは外国の方は少ないですよ。
麻布辺りのスクールに行った方がいいと思います。

GFTのペントハウス2部屋がもう売りに出てるね
広告ハガキ届いた
このレスはGFTが好きな人多いようだからそちらを検討したらどう？

神明いききプラザでは小中学生向けのイベントたくさんありそうです

芝公園はとても広いです。
２５号地まであり点在してます。野球場やテニスなどの施設もあります。
大体、御成門駅、芝公園駅、赤羽橋駅、東京タワーを結んだエリアです。
そのエリアの中にプリンスホテルや増上寺がある印象です。
郊外のマンションに併設された公園のような遊具が整備された公園とは違いますがサイクリングで廻るイメージです。

勤務先にもよりますが
通勤、出張など主要都市への移動には事欠かない場所だと思います。
成田空港はちょっと遠いか？

芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。
http://waradutoya.blog.so-net.ne.jp/2009-07-19


だって。個人的には、小さい公園の連続でも良いのだが、大通り沿いが殆どで、空気の悪さや、騒音があって寛げない感じなのが気になる。

>>462

株価はあなたの予想に反して下落していますので、マンション価格も下がりそうですね。

>462
築5,6年の麻布十番が坪600万、築1年の三田が550万ということであれば、ここはパークコートブランドだし、坪600くらいじゃない？
坪500〜550くらいにする理由がない。

田舎者でミーハーな自分は泰明小学校がいいなと思ってします。

地所の都ホテル前のタワーとは競合しないかな。　
周辺住民の反対がすごいようだが。　イメージは白金が上だが、
都心のコアに近いならこちらだな。

>>476
あそこは通える距離ですが中央区なので無理でしょうね。
勝どきや晴海のミーハーな親たちも沢山いると思うのでそちらが優先でしょう

>>475

麻布十番、６００万もするの？
リーマン後は安い部屋は坪４００しなかった朧げな記憶があるのだが。

あと、いくら麻布十番と言っても、高速道路至近の環境最悪の場所だからね。

こっちがどんなところか知らないけど、あそこよりは高くなるのでは？

麻布十番の今月の契約状況は、
どちらも10〜20階で、坪593万円と663万円とのことです。

かなりあがってますね。

481さんに追加です。
パークコートの方は売り出しは坪600万が多いです。そして、実際に成約してます。
シティータワーの方は坪600〜650万くらいでしょうか？かなり高いですが、成約については確認してないです。
三田は560万で2件成約していますね。
三田綱町パーマンに至っては売り出しは750万くらい。
どこもかなり上がってますが、それぞれ成約してるので、ここは600〜700万のレンジでは？あとは仕様次第かと。

六本木のタワー坪３５０で買ったよ

ここは平均550くらいじゃないかなー

この物件、ビジネス棟と住居棟で構成させてますが
ビジネス棟（線路側）は賃貸ですかね？それとも地権者？
ビジネス棟側に店舗や子育て・・・などがはいるのでしょうか？

>>484
パークコートだから平均600位じゃない。

坪単価平均500ぐらいじゃないですか？
この景気ですし
六本木ヒルトップで坪500ですよ
それよりは価格低いかと。
駅近とはいえ、六本木より高いとは思えない

とあるサイト

予想想定坪単価
【平均】600万円
【平均（プレミアム住戸除く）】550万円
【戸別（最安値住戸～最高値住戸】450～1,000万円

>>487
六本木ヒルトップはいま売り出しで坪750〜とかだけどどこの国の話？

六本木ヒルトップは今は700-800レンジの取引だよ。もちろん場所はヒルトップのが上だろうけど、坪500はあり得ないでしょ。550なら意外と安く来たなってくらい。

>>483
すごいね、何年前？

義理父が警察のお偉いさんやってて、一般に知られていない事務所や幹部自宅、関係施設の都心マップを見せてもらったことがあるんだが、あれは衝撃だった。都心三区、新宿区渋谷区はとても住めないね。ここでよく話題になってるタワマンにも幹部自宅になってるところがあったよ。あれみて豊洲にしたよ。豊洲が一番安全で生活もしやすい。港区とか最悪。

↑
湾岸タワマンスレでやってください。

工事は順調そうだね。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52364344.html

>>490
どこの国ってこちらですよ。坪750-はただ上がってるだけで最初の販売価格じゃないよ
いくらオリンピック決まる前とはいえ、たかが4年前。
そんな経済が変わってるとも思えないからいきなり600はないでしょ

>>496
俺も調べたら確かに坪500です
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/397699/

消費税増税前の物件は大体2〜3割は上がってる
パークコート麻布十番 400→600
レジデンス三田 440→560
パークコート六本木一丁目 550→750
六本木TOKYO 450→700

まわりの価格との比較も考えて値付けをするだろうから、新築、浜離宮ビュー、駅近、を含めると600くらいが妥当。
650だとちょっと高いな

いまだに四年前の市況で語る夢遊病者がいるのか…円相場、金融緩和、金利、株価、あらゆるものが違いすぎて比較にならない。オリンピック前の相場に戻るには最短でも7年はかかる、ましてや2020年まで下がる要素がなさすぎる。ここはいまの相場感で坪600、まぁすぐにわかると思うよ。

>492
五年前かな
ちなみに１０年前は更に安い
港区山手線内タワー坪250買った
こっちの方がお買い得だった
浜松町で坪600は悪夢だなw