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物件概要 |
所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
563戸(販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月下旬予定 入居可能時期:2019年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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28612
匿名さん
もうすぐ引っ越しだよ
そしたらここも閉鎖される
去年は良いことなかったから、今年は気分一新で良い年にしたいな
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28613
匿名さん
湾岸と内陸って何か違いがある?
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28614
検討板ユーザーさん
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28615
匿名さん
賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。
過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。
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28616
マンション検討中さん
>>28610 匿名さん
これ引き合いに出してる人、最近やたら見るけど、完全に間違えてるよ。
ここの人たちがやりたいのは分譲時から転売時の価格上昇率ランキングにおいて、浜離宮タワーのポテンシャルがいかに高いか、または、そうではないか。
その議論がしたいんでしょ?
詰まるところ。
この資料をはじめに提示してきたのは否定側の人間のようだけど、このランキングは一切、騰落率を反映していない。直近の成約事例から弾き出した坪単価目安ってだけで。
例えば件の白金二丁目タワーだけど、これは転売して高く売れました、というか三菱地所が頑張って何とかこの価格で完売にこぎつけました、っていうデベとして1次取得者に初めて捌いた価格を成約実績として出しているに過ぎなくて。
つまり、白金二丁目の当該部屋を掴んだ人はさらにここからアップサイド狙わなきゃいけないから相当きつい、無理があると思うけど。
逆に、アークヒルズ仙石山なんかは分譲価格が当時めちゃくちゃ低くて殺到して、今のこの仙石山の坪単価は分譲価格をゆうに二倍弱まで伸びた価格が掲載されているわけで、まったくこれは本来の指標の見せ方、在り方として、統一性のない無理無理な指標。
最低限、①分譲年代②分譲価格からの騰落率、この2つを併記した上で書いていかないと、見比べる意味もない。
ぼくは中の人間だからすべてをよく知っているから時代、時代に輝いたマンションをよく熟知しているけど、素人のみなさんには厳しいかなと。
ちなみに、2000年以降2000年代半ばまでの案件
なら、
例えば金持ち向けなら
①広尾駅すぐのザ・ハウス南麻布
庶民向けなら
①シティタワー品川
とか。
2015年?2019年現在までの販売開始案件に限定しての騰落率ランキングについては、まだ確定できない。
2025年くらいに振り返ってみるといいよ。
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28617
匿名さん
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28618
匿名さん
そもそも浜松町は湾岸物件なので、アークヒルズや白金と同じ土俵で語ることに無理がある。
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28619
匿名さん
読みにくい長文だから、最初から読んでいない。
書いた人、ご苦労。
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28620
匿名さん
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28621
マンション検討中さん
ぼくは三井でも三菱でもないけど、プロの間では浜離宮はアップサイドとれるね、今聞いたら耳に優しい数字だよね、という評判。
白金二丁目にはそんな話は聞かないかな。
来月から価格出しの三井、三菱JV分譲のパークコート文京小石川ザ・タワーの1期予定価格を、確定前とは言え知っている身としては、やはり浜離宮を買った方々は非常に先見の明があったと言わざるを得ない。
悔しいけど。笑
ちなみに三菱の南平台、三井の渋谷ザ・タワーや野村とJVの三井のthe court神宮外苑、これから価格発表だと南麻布のパークコート、どれも強い価格で出してきてるけど、まだまだ売れてるね。
ただ残念ながら、今今で買ってる方々は大体がぼくを含めた皆様とはレベルが数段違う方々かな。
浜離宮は確か分譲開始が2016年だったかと思うけど、2016年以降に分譲開始した物件の中で、騰落率を2025年くらいに見直してみると、圧倒的に浜離宮が勝つかもね。プロとしてそんな気がする。他に思い当たるマンションがないかな。
いろいろあった鹿島のパークハウス南青山は除いてね。笑笑
アレの竣工、分譲開始年を正式にいつとみなして後世に語り継いでいくべきなのかは闇が深すぎて何とも言えないな。
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28624
匿名さん
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28625
匿名さん
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28626
匿名さん
買っちゃった人はそりゃ必死だよな。3A買うような桁違いの金持ちと違って、通勤の交通利便性で買ったちょっと良いとこのサラリーマンが多いだろうし。清水の舞台から飛び降りる覚悟で買った億ションが値下がりすれば命削られる思いだろう。
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28627
匿名さん
下がってもいいけど、他のマンションより下がらないと思うよ
安かったから
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28628
匿名さん
湾岸と内陸の境は >28594 の港区公式見解で決着済み。ここは紛れもない湾岸。
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28631
匿名さん
>28628
どっちでもいいけどさ、その見解だと丸の内も、全部湾岸になりまっへ。
内陸がそんな羨ましいなら、含み益半分やるよ笑
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28632
匿名さん
-
28633
匿名さん
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28634
匿名さん
>28632 匿名さん
>賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。
過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。
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28635
匿名さん
パークコートは立地にこだわりがあるから、マンション名に住所地が入る物件ばかり。
パークコート浜松町としなかったのは何故だろう。
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28636
匿名さん
>>28635 匿名さん
浜離宮を眺望にできる数少ないマンションだからじゃない?
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28637
匿名さん
>>28635 匿名さん
ご質問ありがとうございます。
都内ではたった二箇所しかない、日本国家により特別名勝・特別史跡のダブル指定を受けた浜離宮恩賜庭園が望める稀少な立地…、それはもうこちらで最後となりました。
おそらく三井がネーミングへ特別にこだわったパークコートは、こちらと檜町公園が二本柱ではないかと考えます。
取り急ぎ。
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28638
匿名さん
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28639
匿名さん
>>28637 匿名さん
もの凄い納得感です。
誉れ高い選ばれた物件ですね。
外観も凛とした白鷺のようで浜離宮の名と呼応した感じがします。
三井の名作がまた一つ増えました。
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28640
匿名さん
>>28639 匿名さん
ありがとうございます。
庭園・公園名を冠されたパークコートザ・タワーは数自体も少ないです。
檜町公園も人気でしたね。
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28641
匿名さん
よその公園の名前を拝借して、実際は線路脇の雑居ビルマンションは評価が低い。
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28643
匿名さん
>>28639 匿名さん
わざわざ下を見るかね?
生活する上で実際の目線は勝どきビューの気がするけど。
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28644
匿名さん
>>28641
むしろ評価は高くなる一方でしょ。これだけ注目を集めているマンションは、港区内でもそう多くはないよ。
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28645
匿名さん
>>28642 匿名さん
勿論あちらには期待しています。
北側だからという理由に甘える事なく、パークコートザ・タワーの名を与えられたからには、それに恥じぬ売れ行きを。
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28646
匿名さん
まぁまぁ、買ってしまった人は後に引けないので強がるしかないんですよ。1億以上の物件は数%下がっただけで大打撃ですからね。通常新築は買った途端1割安くなると言われていますが、最近はわかりませんからね。勇気ある彼らに餞の言葉くらいかけてあげましょうよ。
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28647
匿名さん
再開発目白押しの浜松町のマンションは、資産価値が上がるのは約束されたようなものだから、売り出し時期が前後しても完成前の完売は予測できたとおもうよ。
自分はファミリーで住む予定で検討したけど予算が合わず、泣く泣く見送って六本木一丁目の中古買いましたが、
このが値上がりするのはわかっていただけに、無理してでもこちらを買ったほうがよかったかなと思ってます。
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28650
匿名さん
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28651
匿名さん
港区内陸で一番安いのは浜松町ではなく芝の辺りでは。
賃料水準は、山手線 3LDK だと新橋の次に高いです。
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28652
通りがかりさん
10階以上の分譲は、9階以下より部屋の仕様も良くなるんですよね。
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28653
匿名さん
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28654
匿名さん
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28655
匿名さん
銀座は中央区。汐留は港区。個人的には区にそんなこだわりないけど港南の人みたいに港区アドレスにこだわる人もいますよね
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28656
匿名さん
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28657
匿名さん
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28658
匿名さん
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28659
匿名さん
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28660
匿名さん
都立最大の庭園、江戸時代からある史跡・・・現代の行政区分で?
浜離宮庭園の住所でさえ昭和41年に変わったのにね。
浜離宮は元々松平綱重の下屋敷(周りも松平家)
港区も中央区もないと思います。
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28661
匿名さん
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28662
匿名さん
>>28661 匿名さん
築地再開発にこじつけた、この人って誇大妄想Oでは?
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28663
匿名さん
>>28662 匿名さん
都の政策なので、ごめんなさいね。
ただの、お散歩コースの一つです。
築地の新鮮な食材もお散歩ついでにチョイス。
いい感じです。
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28664
匿名さん
>>28661 匿名さん
けっこう歩くみたいだけど、毎日お散歩しててねー
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28665
匿名さん
>>28664 匿名さん
我々だけに授けられたエリアではありません。
いつでもいらしてください。
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28666
匿名さん
>>28661 匿名さん
百合子ちゃんがおかしな事を言い出さなければいいね。
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28667
匿名さん
浜離宮庭園の中を通らずに迂回しても徒歩14分と出るので、中を通ったら10分くらいですね。
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28669
匿名さん
>>28667 匿名さん
浜離宮庭園側の再開発は、以前にも構想のあった迎賓館になると予想します。
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28670
匿名さん
いずれにしてもどちらも「都有地」ですので「一体開発」が可能ですね。
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28671
匿名さん
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28672
匿名さん
[No.28622~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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28673
匿名さん
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28674
匿名さん
住民スレ 見ちゃいましたが、仕上がりが 非常にかっこ良いですねー。
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28675
匿名さん
三井ガーデンor西側にマルエツが入るのでしょうか?
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28676
検討板ユーザーさん
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28677
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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28678
匿名さん
浜松町は特殊な街区で、東側の海岸1丁目、東新橋1丁目とは鉄道と広幅員の道路で地域の一体性が分断され、西側の芝大門1丁目とは広幅員の国道15号で地域の一体性が分断され、南側の芝1丁目とは河川と首都高で地域の一体性が分断された地域で、良くも悪くも周りの街区の影響を受けず独自の雰囲気を持つ地域。唯一、北側の東新橋2丁目とは地域の一体性があるようにも見えるが、浜松町1丁目と東新橋2丁目とでは街路条件がかなり異なり、建物の標準的使用建物も違うため建物の連たん性は認められず地域の一体性も認められない。
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28679
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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28680
匿名さん
良いマンションだね
私は満足している
引っ越しが待ち遠しい
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28681
匿名さん
>>28676 検討板ユーザーさん
拝見しましたが、各面ごとに豊かな表情が作り込まれた秀麗なファサードですね。
基壇部もエントランスは勿論、区画に沿って変化が付けられた重厚な仕上がり。イタリア街との連続した石畳みのアベニューもパークコートゆえのこだわりを感じます。
ネガは嫉妬でしょう。
浜離宮の景観や眼下に広がる芝公園・増上寺、さらにはシンボリックな東京タワーなどがエリアに華を添えますね。
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28682
匿名さん
検討スレなのに、住民の書き込み多いですね。記録的な多さでびっくりです。よほど不安なのでしょうか?
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28683
匿名さん
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28684
匿名さん
>>28682 匿名さん
そうでしょうかね?パークシティ武蔵
小山スレほどではないと思います
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28685
匿名さん
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28686
匿名さん
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28687
匿名さん
世界貿易センタービルの建て替えが終わる頃には浜松町は港区を代表する街の一つになっていると思う。
六本木、麻布台、虎ノ門、浜松町あたりが港区の代表的な街になり、赤坂、青山、白金、高輪あたりは相対的に港区内でのランクを下げていると思う。
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28688
eマンションさん
>>28687 匿名さん
いやいや。高輪なんて、高輪ゲートウェイできて上がるよ。
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28689
匿名さん
アットホームで売りが10件出てるね。
地権者が売りに出すのはまだ先かな?
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28690
匿名
>>28687 匿名さん
よく六本木、麻布台、虎ノ門の後に浜松町なんて名前を並べようとするよね。厚かましい。
違和感にもほどがあるわ。
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28691
近所さん
写真へたで悪く評価され申し訳ありません。上手く撮れればと反省しております。
今週、正面道路(ホワイトタワーローソン前)の東電工事です。(近隣に配布されました)
地中の工事のようです。徐々に進んでいますね。
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28692
匿名さん
> 28689
地権者住戸、売り・賃貸ともいくつか出ていますよ。
9階の50平米が賃料26万円の賃貸
13階の54平米が購入で10980万円
13階は29万円で貸せれば表面利回り3%いきますね。
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28693
匿名さん
低層でよければ30平米強が4880万円で出てます。(坪530万台)
売れずに既に2ヶ月ほど経過しているので、値下げ交渉もできるかもしれませんね。
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28694
匿名さん
4880万円を35年フルローン、変動0.65%とすると、月々の返済は僅か129,939円。
山手線徒歩5分の港区大規模新築タワーマンション、しかもパークコートブランドが頭金ゼロの月13万円で手に入る。何故2ヶ月経っても売れないのか。謎である。
投資用で金利1.52%で回したとしても、月返済額は僅か149,896円。何故2ヶ月経っても売れないのか。本当に謎である。
この投稿を読んだら買いたくなりませんか?
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28695
匿名さん
浜松町駅徒歩3分、築13年のアルジャーノン浜松町が中古で2000万円台。
賃料はパークコートと同程度取れる。
投資するならどっちにする?
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28696
マンション検討中さん
>>28695 匿名さん
それ、賃貸マンションでは。
2000万円台で販売されてる情報ってどこで見られます?
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28697
評判気になるさん
賃貸マンションは仕様も最低レベルだし、家賃をただ捨てるだけ。
ここと比べて大して駅に近いわけでもないし、絶対住みたくないです。
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28698
匿名さん
地権者住戸の間取り 個性的で面白いね
きっと地権者が住む気で 本気で考えたのだろう
特に角部屋見てみたい
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28699
匿名さん
角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで2面採光の明るいお部屋。
9階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない(個人差有)と書かれています。
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28700
匿名さん
9階で線路脇だと相当うるさいよ。二重サッシだっけ?内覧してびっくりで決まらない日々が続くだろうね。
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28701
匿名さん
決まらない売り住戸多いので、間もなく新価格帯に移行しますかね?今の半額位じゃないと検討に値しない気もしますが、皆さん如何でしょう?
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28703
匿名さん
[No.28702と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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28704
匿名さん
4月になって内覧できるようになれば、売れると思うけど
残っていれば、仕事休んでも速攻で内覧に行ったほうが良い
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28705
名無しさん
今売りが多いということは、内覧前に売り抜けたい人が多いんですね。内覧されると困るものでもあるのかな?
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28706
匿名さん
それぞれ事情があるんじゃない
そんな事言ったら、地権者住戸なら三井を仲介に使えば仲介手数料がお互い無料なのに、
なぜ使わないのかと思う
地権者以外は、まずいのだろうな
よくわからない
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28707
匿名さん
アルジャーノン浜松町って、タワーでもないのに築13年で新築のここと同じ賃料取れるのね。
実はかなり凄いマンション!?
住んでた(住んでる)人います???
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28708
匿名さん
> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。
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28709
匿名さん
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28710
匿名さん
壁かと勘違いする程のお見合いですね。これは苦戦しそう。
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28711
匿名さん
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28712
匿名さん
>>28711 匿名さん
向かいはホテルですよね。不特定多数が出入りする部屋とお見合いは避けたいです。中古で考えてますが分譲階は大丈夫なんでしょうか。
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28713
販売関係者さん
>27804
これは9階の北西角部屋なので、低層階の中ではかなり条件のよい部屋です。
コーナーに柱もないし、2面採光で明るい。
その分賃料もお高めです。
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28714
匿名さん
低層階は、内覧できる状態なんですね
早く引越してスッキリしたいな
中途半場な感じが嫌だ
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28715
匿名さん
壁掛けエアコンに普及品の壁クロスとシートのフローリング、ホテルとお見合い。この部屋だとこのマンションの最安値でもその値段分の価値がないと思う。
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28716
匿名さん
>>28699 匿名さん
この募集事例で適正価格を検証してみましょう。
9F 北西 角住戸 50.02㎡ 募集賃料26万/月
成約賃料は▲1万として25万/月、単価16,500円/坪
これを価格換算すると
区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
この賃貸事例と類似した住戸を価格表でみると、
10F 北西 角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例50.02㎡、販売住戸85.49㎡と規模が違う。
そこで規模補正しましょう。
価格表から同じ条件で規模だけ違う住戸を比較し、
10F 南 2LDK 53.05㎡ 511万/坪
10F 南 3LDK 77.91㎡ 508万/坪
規模による賃料単価の差異はなさそうです。
となると販売された住戸
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 420万/坪
不動産投資のプロが使うのと同じ方法で論理的に評価するとこのような結果となります。
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28717
匿名さん
平均的な借入れ条件で投資目的で取得する人は352万/坪が理想的な価格でした。新築マンション価格の高騰で仕方ないとしても400万/坪まで。実際の分譲価格はその3割以上高いことが分かります。投資目的でキャッシュで買えた人、超低利で借入りできる人など特殊な市場参加者であれば購入しても賃貸で回せます。しかしリターンはかなり少ないです。不動産投資に知見があるなら他の適正利回りの不動産を買うはずです。
自己使用目的ならいくら高くても買って良いのです。10年後転売する際、自己使用だから高くても買いたいという人が再び現れてくれれば問題ありません。
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28718
匿名さん
>>28716 匿名さん
すごく論理的... まあ実需なら気にする必要ないが。
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28719
匿名さん
9階から下は地権者用住戸で使用も地権者仕様
10階から上は分譲仕様でカセットエアコン,ダイレクトウインドウ等グレードが全然違うのだが
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28720
匿名
どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を1万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。
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28721
匿名さん
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28722
匿名さん
敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね?個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。
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28723
匿名さん
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28724
マンション検討中さん
利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。
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28725
匿名さん
確かにバブルだね。バブルはじけると5年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か?一応パークコートだから300は割れないかな?
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28726
口コミ知りたいさん
> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町(浜松町駅3分、大門駅2分)が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。
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28727
匿名さん
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28728
匿名さん
>>28726 口コミ知りたいさん
冷静かつ客観的事実、参考になります。
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28729
匿名さん
浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。
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28730
匿名さん
あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ?トランクルームにあの賃料は払えんなあ。
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28731
マンション検討中さん
うーん、でたらめでもネガしたい人たちのお気持ちはよくわかりませんね…駅近で坪300万を切るのは築36年のノア芝大門くらいです。アルジャーノン浜松町は賃貸マンションなので坪単価云々の売買実績は存在しません。
せめて事実に基づくコメントをして頂けますようお願いいたします。
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28732
匿名さん
ここは駅近では無いですよね?笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。
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28733
匿名さん
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28734
マンション検討中さん
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28735
匿名さん
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28736
マンション検討中さん
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28737
匿名さん
都内随一のラグジュアリーマンションだっけ?
拡げた風呂敷たたむの大変だよね
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28738
匿名さん
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28739
匿名さん
>>28719 匿名さん
失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。
キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。
無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。
販売された住戸
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 420万/坪
9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。
仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。
仕様補正を客観的に行い検証すると
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。
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28740
マンション検討中さん
>>28716 匿名さん
坪1.65万/月=19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り
①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万
住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。
①坪484万
②坪545万
③坪622万
>区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
>市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
>新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。
>そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…
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28741
口コミ知りたいさん
築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。
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28742
匿名さん
アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。
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28743
匿名さん
やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。
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28744
口コミ知りたいさん
> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。
ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか?
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層(35平米、18万)とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。
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28745
匿名さん
>>28744 口コミ知りたいさん
分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ
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28746
匿名さん
パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww
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28747
匿名さん
麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。
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28748
通りがかりさん
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28749
口コミ知りたいさん
REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。
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28750
匿名さん
見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは?マンションは見た目も大事ですよ。
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28751
匿名さん
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28752
匿名さん
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28753
匿名さん
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28754
匿名さん
今の坪単価から2-3年後25%-35%アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。
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28755
匿名さん
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28756
匿名さん
-
28757
匿名さん
今日、見に行きます。
パークコート浜離宮、本当に愛してるよ。
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28758
匿名さん
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28759
匿名さん
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28760
匿名さん
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28761
匿名さん
内覧が近づいてきましたね。本当に楽しみが募るばかりです^ ^
小学校区も良質なので長く住めますね。
子供も楽しそうにはしゃいでいました^ ^
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28762
匿名さん
まあ、事業協力者の200戸超の売りか賃貸出るまで、手出し無用ですね。不動産は需給で決まりますからね。
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28763
匿名さん
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28764
匿名さん
周辺物件相場です(30平米)。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。
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28765
匿名さん
ついにブルーネットが外れましたね!
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28766
匿名さん
もう一枚!
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28767
匿名さん
カッコいいと思います!
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28768
匿名さん
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28769
匿名さん
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28770
匿名さん
いつも素晴らしい写真ありがとうございます美しいです!
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28771
匿名さん
立地条件な利便性と環境 100点、存在感 99点、玄関・空間デザイン 95点、共用施設、間取り、内装設備 98点、ブランド100点、管理体制100点。トリップルAAAマンションですね。
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28772
匿名さん
このマンション立地めちゃくちゃいいですね。
浜松町再開発もすごいけど。調べれば調べるほどすごい。すごいよパークコート浜離宮。
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28773
匿名さん
パークコート浜離宮、高いけど安い、安いけど高い。このマンションの立地条件は最高クラスかな。立地条件がよすぎる。さすが三井不動産。
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28774
匿名さん
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28775
匿名さん
煽り目的のネガポジさんは置いといて。
とりあえず、見た目はとても壮麗ですね。順張りガラス手摺は居住者目線で眺望を楽しむのには良いと思います。白色タイルが反してやや軽い印象ですが、吹き付け全盛の昨今のコストカットマンションに比べると高級感がありますね。見る向きによってタイル色にコントラストを付けているのも好印象です。
基壇部の造り設えは、重厚の一言に尽きます。居住者を誇り高い気持ちにさせてくれるであろう、そんな印象を受けます。グランドエントランスも創り込まれている様子ですが、機会があれば一度内覧でもさせて頂きたく思います。
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28776
匿名さん
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28777
匿名さん
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28778
匿名さん
外壁はタイル貼りですね。
そろそろ内覧でしょうか。基壇部の囲いはまだ取れませんかね?
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28779
匿名さん
>>28771 匿名さん
立地は駅から離れるし、周辺環境悪いから90点くらいじゃない?
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28780
匿名さん
?
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
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28781
匿名さん
地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。
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28782
匿名さん
アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。
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28783
匿名さん
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28784
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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28785
匿名さん
どことなくブランズタワー豊洲に似てる。
最近のトレンドかな。
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28786
匿名さん
>>28765 匿名さん
それにしても綺麗なタワーですね。まだまだ人気が上昇しそうです。
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28787
匿名さん
すみません。本物件ですが基壇部はタイル張りかと思いますが、それより上もタイル張りなのでしょうか?
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28788
近隣住民
タイル貼ってるのくらい現地行って見ればわかると思いますが。
それにしても美しい立ち姿です。基壇部の仕上がりには、少し嫉妬心を抱いてしまいそう。
購入者さんは誇らしいでしょうね。
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28789
匿名さん
JR、エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
いえ
JR、エントランスよりホームまでフラット直線アプローチ徒歩4分+15秒
です。
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28790
匿名さん
-
28791
匿名さん
昨日、パークコート浜離宮見に行きました。
あまりにも立派な建物だったのでびっくりしました。今週末、買おうと思ってます。
立地条件と三井不動産のパークコートブランド力はすごいですね。
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28792
匿名さん1
>>28790 匿名さん
そうですね。ラトゥールと比較するしかないですね。ラトゥールは2月で立って15年なりますけど、素晴らしいマンションです。ラトゥールとパークコート浜離宮どっちも良いね。ただパークコート浜離宮のエントランスはインパクトあります。パークコート浜離宮何階に住んでも良い感じだよ。この立地は羨ましいと思います。パワーカップルマンションかな。何しろ交通便がいい。
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28793
匿名さん1
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28794
匿名さん
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28795
匿名さん
>>28793 匿名さん1
先日査定に出したら、ラトゥールより賃料取れるというお話でしたよ。(貸す気はない。笑)
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28796
匿名さん
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28797
匿名さん
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28798
匿名さん
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28799
匿名さん
外側中古のツインパークスでも80平米40万円台で需要があるのに、内側新築はもっと高くても需要あるでしょ。
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28800
匿名さん
正直、想像していた以上の出来でした。
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28801
匿名さん
まあ、検討スレで検討しちゃった人が一生懸命になってる物件にロクなモノはない。
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28802
匿名さん
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28803
匿名さん
はは、安っぽい見た目ですね。せめて見た目だけでもパークコートレベルに出来なかったのかね?
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28804
匿名さん
>>28790 匿名さん
ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。
価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。
港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地:建物はおおむね2:1です。
坪700超物件になれば3:1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。
では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。
まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮:土地2
LT汐留:土地2×1.61=3.22
そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮:1
LT汐留:【1×1.2】×【1-0.2】=0.96
【再調達原価】×【現価率】=建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮:土地2+建物1=3
LT汐留:土地3.22+建物0.96=4.18
賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。
そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。
PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。
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28805
匿名さん
浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地:208千円/㎡
LT汐留の土地:335千円/㎡
となるのです。
路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。
これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。
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28806
匿名さん
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28807
通りがかりさん
長々かいてあるけど賃料算出の基準を路線価にしている時点で恣意的であり、ナンセンス。プレミアム住戸と一般住戸の比較がapple to appleでない点には同意するが。
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28808
匿名さん
検討スレッドに不売を煽るコメント
検討されていないでしたら他のスレッドへ
検討されているなら評価を下げて購入希望?
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28809
匿名さん
丁寧な説明、豊富なファクトベースの資料、大変参考になりました!ありがとうございました!買い煽りに騙されるところでした。
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28810
匿名さん
夜中にお疲れ様でした。
地価と物件の賃料・坪単価は、全く関係がありません。
ではおやすみなさい。
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28811
匿名さん
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28812
匿名さん
『このスレッドを見ている人が見ているスレッド』の一位が 山手線スレ から全く変わらないですね。
そう言えば私も含めて両スレ、異常なまでの初心者マークだらけです。
地価アニキがなぜかこちらに粘着し続けているのも、そういうことなんでしょう。
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28813
匿名さん
つまり一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、335千円/㎡のラトゥール汐留より高いです。
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28814
匿名さん
ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。
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28815
匿名さん
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28816
匿名さん
なかなか成約しませんね。壁みたいなお見合いだからかな?
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28817
匿名さん
>28816
>28814より条件の良い9階の角部屋の内覧写真なら既にあがってきています。
2面採光の明るいお部屋ですが、壁に直接穴を開けるタイプの換気口に見えるのが残念ですね。
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28818
匿名さん
>>28817 匿名さん
換気扇は吸排気同時型ではないのでしょうか?換気扇つけたら壁の排気口がカタカタ開くタイプ?
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28819
匿名さん
これってアルジャーノの部屋ですよね?パークコートにこんな低仕様はあり得ないのでは?
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28820
匿名さん
>>28817 匿名さん
壁が近いですね。眺望が抜けてない部屋はストレス溜まるんだよね。タワーマンションなんだからお見合いは勘弁だよな
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28821
匿名さん
>28818
壁掛けエアコンの下方の壁面に、大きな穴があいているように見えるのが給排気同時型でしょうか。
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28822
匿名さん
>28819
紛れもないパークコート浜離宮ザタワーの9階角部屋の写真ですよ。
角部屋なので仕様はむしろ良いほうだと思います。
事業協力者住戸として、似たようなタイプが200部屋ほど出てくるはずです。
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28823
匿名さん
>>28821 匿名さん
同時吸排気レンジフードではないのですか?という質問です。
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28824
匿名さん
>>28822 匿名さん
地価アニキの言い分では、一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、元麻布や広尾のパークコートよりも高いです。
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28825
匿名さん
>>28823 匿名さん
9階以下の事は分かりませんが、10階以上の一般分譲住戸は全熱交換システムです。
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28826
匿名さん
同じ建物で階によって仕様が違う場合、賃料単価あるいは中古単価にどのくらい反映されるのか、実例ありますか? 借りる人はそこまで気にしないでマンション名と階数、面積で決めるような気もして。
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28827
匿名さん
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28828
匿名さん
お見合いかどうかは雲泥の差でしょうね。ほんと隣り合わせって感じだし。初期は大量に賃貸捌かないといけないので、割安な価格で出てきて、初期の賃貸が捌けた後(数ヶ月)の相場が重要。初期の賃貸料金はあんまり参考にならない。
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28829
匿名さん
結構びっくりですが、こんな賃貸仕様のマンションでは、ツインパの足元にも及びませんね。立地も浜離宮隣接と変電所と線路に隣接という大きな差がありますので、不動産価値的にも雲泥の差かと。
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28830
匿名さん
>>28829 匿名さん
相変わらず暇なおっさんやな
他にやる事ないのか?
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28831
匿名さん
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28832
匿名さん
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28833
匿名さん
完売後にここまでお妬みさんを引き寄せるレジデンスも、きわめて珍しい。
完売後すでに一年以上経過しているわけだが、もうそろそろ諦めたら如何かな。
夢と消えた本物件を手に入れるには、今の現状 3000万は余分に払わないとパークコートオーナーズの仲間入りが叶わない。
いくら妬もうと、現実は、こうである。
昨日のようなこじつけ論をもっともらしく語る 地価アニキの台頭には 怨念すら感じるよ。
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28834
匿名さま
注目度の高いマンションですから、良くも悪くも、いろいろと分析されてしまいますよね。
私はこのマンションの資産価値は今後高くなると思っていますけど。
浜松町のランドマークマンションですか。
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28835
匿名さん
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28836
匿名さん
PC代々木初台 一種地価 35.5万/㎡
賃料 74㎡ 32万
PC元麻布ヒルテラス 一種地価 24.4万/㎡
賃料 62㎡ 32万
建築費用は同等、大目に見て元麻布が1.2倍だとしましょう。
地価アニキの主張通り計算すると、PC元麻布ヒルテラスの賃料は、PC代々木初台の80%程度しかとれないことになりますが、実際はPC元麻布の賃料の方が1.2倍高いのです。
机上の計算と現実とでは、実に40%もの差があることがわかりました。
仮に80㎡ 56万の賃料をとれている部屋の場合、
この部屋は計算すると40万で借りられるはずだから40万で貸して下さい、と貸主に懇願するようなものなのです。
これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。
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28837
匿名さん
貸してくれ、売ってくれと懇願する人がいないので、ネットで寂しく売れ残っているのでは?ファクトベースの情報を元に分析下さい。
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28838
匿名さん
ここでイヤミ言ってるのは本当に検討者?それとも単なる嫌がらせ?
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28839
匿名さん
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28840
匿名さん
マンションの名前に、他区の庭園名を付けて住所や最寄駅は付けず
しかもたくさんの線路際という
パークコートタワーでは珍しい立地ですからね。
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28841
匿名さん
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28842
匿名さん
このマンションの外観はセンスが良くておしゃれだと思います。
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28843
匿名さん
>>28826 匿名さん
同じ建物で仕様が全くことなるものだと、ラトゥール汐留とアクティ汐留がありますね。
かなり極端な例ですが、賃料はかなり違いますね。
ラトゥール汐留48階114㎡72万円
アクティ汐留42階92.6㎡39万円
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28844
匿名さん
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28845
匿名さん
>>28843 匿名さん
ここも下と上でマンション名を別にすれば良かったのに。そうでないと賃貸検索で一緒に出てきちゃう。
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28846
匿名さん
このビルのせいで、東側の眺望が遮られてしまったね。
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28847
匿名さん
-
28848
匿名さん
-
28849
匿名さん
-
28850
匿名さん
ビジネス街だからという意味です
駅前にあると便利でしょ
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28851
匿名さん
確かに東側の眺望は高層階も隣のビルになってしまいそうですね。ここは周りと比べると特に小さいから、ここより大きなビルに囲まれてしまいそうですね。
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28852
匿名さん
1ldkがビルトインエアコンでないってのは、リビングもってことですか?
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28853
匿名さん
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28854
匿名さん
>>28848 匿名さん
クリニックは賃料が安くテナントとしては3流です。
テナントの顔ぶれ見ると浜松町だなと。
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28855
匿名さん
三井のリハウスで公式に転売がある
専有面積 61.16㎡(約18.5坪) 間取り 1LDK
37階
14,500万円
軽く2,000万円以上利益乗せてるよね
これは、三井公式なので登記をせずに、そのまま権利を転売するのかな?
その方が、税金とかの無駄がないよね
そんなことは認められるの?
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28856
匿名さん
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28857
匿名さん
ありがとう4000万円乗せているんだ
自分の登記すっ飛ばして転売できるなら素敵なのにな
羨ましいな
無理して2戸買うべきであった
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28858
匿名さん
>>28854 匿名さん
賃料?クリニックは3流?
4階のメディカルセンターにクリニックが開業するのに賃料3流とはなんでしょう?
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28859
口コミ知りたいさん
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28860
匿名さん
なるほど、高値づかみと言って買わなかったら、上がってしまって悔しいのか
私も無理すれば、もう1戸買えたのに悔しいぞ
次のチャンスをものにするのだ
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28861
匿名さん
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28862
匿名さん
皆さん逃げ始めましたね。私も早く逃げたい。うりでても買う人いないからなあ。
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28863
口コミ知りたいさん
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28864
匿名さん
>>28855 匿名さん
これなら中央湊ザタワーの仕様の方がいいでしょう、
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28865
匿名さん
>>28858 匿名さん
駅前再開発ビルで1フロアまるごと医療系・・・
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28866
匿名さん
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28867
検討板ユーザーさん
>>28866 匿名さん
当然です。狭い部屋で仕様のいいマンションなんてありません
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28868
匿名さん
>>28867 検討板ユーザーさん
狭い部屋でも仕様が良いのはパークシティ武蔵
小山くらいじゃないか?
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28869
匿名さん
>>28861 匿名さん
業種ごとに売上に対して支払える賃料が決まっていて賃料負担率といいます。クリニックは売上が他の業種よりも低いので支払える賃料が安いのです。
日生さんは機関投資家ですから、浜松町の街の特徴、将来性をよくわかっていて、メディカルモールとしたのでしょう。街の賑わいのためには他の地域から人を多く呼べる飲食、物販にしたいところです。賃料も高く設定できます。しかし浜松町に勤務する人しか来ない浜松町の特徴から、主としてクレアタワー内に勤務する人目当てのメディカルモールとしたのでしょう。
せっかくの駅前再開発ビルなのにもったいないなーと思いました。よ!
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28870
匿名さん
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28871
匿名さん
>>28870 匿名さん
多分引き渡し前に売り逃げたい人が売り出してるから、そろそろ指値時期ですね。
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28872
匿名さん
まだまだお花畑な売り価格なので、手出し無用でしょうね。200戸位の売りか賃貸でるまで待って、半値の指値が有効かと。事業協力者住戸が200以上あったはず。
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28873
匿名さん
-
28874
匿名さん
>>28869 匿名さん
医療が無いと騒ぐ人もいる。
医療があるともったいないと騒ぐ人もいる。
新世界貿易センター(2025年竣工)にも最先端n医療センターが入る予定です。
で、またもったいない?と騒ぐ?
徒歩圏内の西新橋に慈恵医大も建て替え中です(芝公園横です)。
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-
28875
通りがかりさん
>>28870 匿名さん
そのうち痺れを切らして、新価格の大合唱でしょうね!笑
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28876
匿名さん
他人の利益が嫌いなやつは、さもしい
どんどん落ちろ
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28877
匿名さん
今日の日経見ると、不動産は完全に終了なのが解りますね。下がる時は、一般的に線路脇とかネガティブな物件から下がり始めますよ。
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28878
マンション検討中さん
築古で駅から遠い順に下がりますよ.
築10年以上,徒歩10分以上は要注意です.
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28879
匿名さん
-
28880
匿名さん
この辺は開発が続くからな
終わりと言われてもな
東京終わりと言われたら 焦るけど
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28881
匿名さん
-
28882
匿名さん
湾岸は 開発だらけのイメージがあったけど
電車は 不便だけど
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28883
マンション検討中さん
>>28876 匿名さん
吹っかけ価格で出してる奴の方が、さもしいのでは?
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28884
匿名さん
-
28885
検討板ユーザーさん
>>28870 匿名さん
見たけど管理費高いね。地権者の分も負担してるのかね?
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28886
匿名さん
確かに高過ぎ。あの管理費では誰も買う気にならんでしょ?なにを管理してんのかね?
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28887
匿名さん
地権者住戸も管理費はある
賃貸募集でも、管理費別掲で家賃にしていたと思うぞ
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28888
匿名さん
賃貸より販売の件数が多いというのは、どういうことなんですかね?皆さん既にこの物件は見限っているということ?普通、将来性のある物件は賃貸で回しますよね?
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28889
匿名さん
資金効率もあるんじゃないの
次の仕入れがあるとか
その理論で行くと、三井もマンションを売らず、全てパークアクシスにすればいいのに、
という話になる
今が一番高く売れると思っている人もいるだろうし、
そうは思っていなくても、利確したいというのも
色んな人がいるよ
何が正解かは、人それぞれだよ
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28890
匿名さん
>>28870 匿名さん
ご存知ないようですが、大規模な物件ならぜんぜん不思議なことではないですよ。
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28891
匿名さん
発想が自転車操業で笑える。三井は本当に見込みのある土地はアクシスにしている。ここを含め、分譲に出ている物件は少なくとも特Aクラスでは無いということ。
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28892
匿名さん
-
28893
匿名さん
三井さん、浜松町って土地に自信があったらなら
ここのマンション名に
浜松町って言葉を入れずに命名したりはしなかったと思う
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28894
匿名さん
-
28895
匿名さん
-
28896
匿名さん
>>28891 匿名さん
そうじゃない例、たくさんあるんだが、、、
それと分譲と賃貸でも異なるよ。
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28897
匿名さん
ここでネガしている港南さんは本当に購入検討してるんでしょうか?
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28898
マンション掲示板さん
>>28897 匿名さん
ここでネガを繰り返してるのは買う気の無い武
蔵小山さんです
-
28899
匿名さん
-
28900
匿名さん
しかし、見た目がチープ過ぎだね。ツインパと雲泥の差やな
ご近所マンション
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