パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

>>2306 マンション検討中さん

御殿山、で以前やらかしたのは確かパークコートでしたよね。

御殿山は確か、居住者は修繕中近隣の高額賃貸に転居しその家賃等は全部三井が持ったと聞いている。
まさに「大手ならではの至れり尽くせりの対応」だったのでは。

>>2314 匿名さん

それは当たり前の対応です。私は中堅デべ物件で同様な目にあいましたが、デべが全費用を持ちました。図に乗ってステーキ代までデべ持ちにさせた人も。

当たり前の対応ができるかできないか、が重要だよね。

>>2316 匿名さん

問題が起きたら最終的に負担するのは施工会社ですけどね。三井と清水は他でやってましたね。

たしかに「浜松町」というのは微妙なところでもありますが、なんだかんだでやはり人気＆注目度が高い物件であることは間違いないでしょう。

ただ、ぜひみなさんに教えていただきたいのは、今後もこうした「主要駅のすぐそば、再開発、大規模」みたいな計画はすごくたくさんあるので、そのうち「普通」「ちょっと飽きられた」「供給過剰」「価格が高いのでさすがに買える人も尽きてくる」みたいな事態が起こりえないだろうか？ということです。

もちろん、あくまで「可能性」としての話しですし、私は「そうなる」と言いたいわけではありません。
こういう物件がすごく注目を浴びるような状況って、いつまで続くのかな？とふと思うことがよくあるというだけです。

東京ツインパークスの大規模修繕ってちょうどパークコート浜離宮が竣工する頃に終わるんですね。
共用部（特に外観）はツインパークスもここも新品同様
専有部はツインパークスはリフォームが必要ですが
間取りを変えないなら壁紙床材キッチン変えても1,000万円あればお釣りが来ます。

悩みどころですね。
ツインパークスの住民が何か勘違いして、ここと大して変わらない値付けをしてきたら悩むこともなくなるのですが。

>>2318 匿名さん
都心新航路で、飛行機騒音エリアが敬遠され、港区南側の客がこちら側に流れてくるでしょうから心配無用です。

ツインパークスはREINSで53件、うち重複を差し引けば32件の売物件があります。
32戸/1000戸はタワーマンションでは平均的な数値です。価格は今年に入って横ばい、動きはツインパークスに限らず高額物件は鈍いようです。
坪単価は向きや階数によって差がありますが、450万～1000万、平均で約530万、浜離宮側で約600万です。
成約はこの95%程度になるでしょうから平均で坪500万前後かと。
PC浜離宮とは築年数で17年の差があります。PC浜離宮の価格をツインパークスの現状と比較して、高いとみるか安いとみるか。妥当な価格のように感じますが。

>>2321 匿名さん

一般論で成約時に5%も引くのは、かなりふっかけてるか、悪条件物件の場合ですよ。

>>2310 匿名さん
なぜツインパークスがこんなにも高いの？PC青山よりも高いなんて。

>>2291 匿名さん
いまやその青山が1億で買えない事態に。
パークコート青山は70平米で2億、200平米で15億〜30億
青山を選んでも、資産価値毀損との戦いはここよりも厳しいのではないでしょうか？
今の新築は、かなりすごい値付けです。中古はまだ妥当だと思います。高いと思いますがね。
白金が9000万の時代は、本当に良い時代だったんですね。もう同じような価格になる時代は、再びやってくるのでしょうか…？

先日、モデルルームに行ってきましたが。

気になった点は（すでによく言われるところ以外なら）
１．駐車場少なくないですか。電動自動車向けの駐車場なら更に少ない。
２．プレミアム以外の洗濯機置き場ならかなり狭いらしいので、ドラム式が厳しい。
３．ガスコンロをIHに変更しようとしても、間取りに制限があるらしい。

あと、モデルルームだけの話ですが、
１．コンセプトムービーの方はすごくコンセプト風で、あまり理解できない。
２．液晶プロジェクターの残像がすごくて、頭がクラクラする。。

>>2325 匿名さん
情報の書き込みありがとうございます。

洗濯機、今はドラム式が一般的かと思うのですが、それが入らないということですか？
特に我が家の洗濯機が大きいわけではないので当然大丈夫と思い、確認しませんでしたがそういう点をちゃんと確認しないとダメだなと思いました。

もしや冷蔵庫も大きさによっては入らないのかもしれませんね。次回、確認したいと思います。

2326さん

冷蔵庫は横幅75cmまでなら入るそうです。
市販の500L-600Lなら普通に入ります。

パークコートの値段と比べるとツインパークスは安く感じるねぇ…。

同じ値段で部屋の面積５割増しくらい？

>>2328 匿名さん
面積だけでなく、たぶん眺望などのいい部屋や、角部屋も狙えると思うよ。

１５年落ちって考えるとツインパークスも十分高いですけどね。

9000万円台に戻れるかという話があったので、他の大都会と比べてみたい。

結論から言うと、この物件の価格は確かにとても高く、それほど酷くはないと思う。投資目的ならやめといたほうがいいかも。
アベノミクス効果のインフレ率の目標達成すると、さらに高くなる可能性があるけど、おそらくそうならないでしょう。
より高いニュヨークとロンドンなどと比較すると、更に差がつきますので、とりあえずアジアの情報のみで。

ご参考まで：アジア大都会の不動産情報

-------------------
香港 2016：

１．都心レベルの地域で（九龍）、ブランドとは言えないマンションの平均価格
12,000 hkd/sqf

２．平米単価
1,728,000 jpy/m2

３．坪単価
5,702,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約2%

５．頭金条件
20%

６，購入世帯年収
150-200万 hkd -- 2000万-2700万 jpy

-------------------
上海 2016年：

１．都心レベルの地域で（静安）、ブランドとは言えない新築マンションの平均価格
120,000 cny/m2

２．平米単価
1,704,000 jpy/m2

３．坪単価
5,623,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約4.5%

５．頭金条件
30%

６，購入世帯年収
60万-100万 cny -- 950万-1500万 jpy

治安も税制も金利も何もかもが異なるのに、
海外の不動産相場を持ち出す奴は例外なく皆詐欺師

日本人は建物を40年でスクラップアンドビルドする消耗品と捉えている。欧米では建物を100年以上使用することが珍しくない。地震がある限り、その意識はなかなか変わらないだろう。海外と比較するのはナンセンスだと思う。

世帯年収2500万、今の持ち現金5000万として家族4人、ここの75平米を13000万で買うのと、品川港南の中古90平米9000万で買うのと、最終的にどっちが幸せだろう。90平米に住んで差額4000万をマンション以外のことに使う方が幸せな気がする。

>>2333 匿名さん
中国、香港は財力がある人の絶対数と供給される高級マンションの部屋数で言えば圧倒的に売り手市場。日本と単純比較は出来ない。

>>2327 匿名さん
2326です。
自身で確認しないといけないところ、教えて頂きありがとうございます！

世帯年収2500、家族4人では
現金5000万なんてまず無いですよ

75平米に家族４人で住むのは子供への虐待
75平米はDINKs向けの広さだと個人的には思っています
子供１人ならなんとかギリギリ可ではって感じ

ここは家族では無理だって。
マスターはいいけど、洋室2、3が5畳とか狭すぎっる。

2331です。

単純に比較しようとしていないけど、あくまでご参考まで。

上海と香港のその価格帯(80平米1.4億)であれば、ごく普通なマンションであり、高級なんて言えない。マンハッタンの方はより高くなる。

その三箇所で最近1-2年に新築と中古マンションを購入した知り合い何人もいて、情報を集めて計算してみたらビックリ！

ちなみに海外の方はグロスサイズで専用面積を計算します。実質面積は80%

日本と上海・香港ではそんなに価格のズレがあるのですか。
改めてビックリしました。

ただ、いずれにしてもわが家では14000万円は出せません。
せいぜい12000万円ぐらいまでで物件を探したいです。

2341さん

2340です。そんなに価格・税制・金利の差異があって(日本の方が優れています)、明らかに東京の物件品質もいいので、資産性がより高いはずです。

とはいえ、14000万円なら、総額高いですね。投資目的なら儲かる訳ないすね。

欲しいけど、悩みます。

ファミリーで住めない狭いマンションに1億3000万...逆によくこんなマンション作ったものだと感心するわ。

悪態雑言言っても売れちゃうと思いますよ？

2340さん
2340さんの書き込み、ある意味勉強になりました。
上海・台湾に不動産を買うつもりはありませんが、なるほどと思いました。ありがとうございます！

こちらの浜離宮ザタワー、私も投資には向かない気がしますし、実需向けでもかなりお高めで悩みます。やはり今より広いところに住み替えたい気持ちはありますし。かといって、自身が買える価格まで待つというのも不確実性が高すぎますし。

ここの立地とか眺めがいいということなら、すぐ隣のホワイトタワー浜松町の賃貸でいいような
２３階７９ｍ２南東で345000円
コンシェルジュ付き
今現在で１９部屋も空いてますが。

若干値引きして33.5万成約で坪賃料14000ですね。
やっぱり坪600万は異常としか思えませんね。

>>2347 匿名さん
賃料からすると、79平米で345000円利回り4%としても1億ちょいがいいとこでしょう。

適正価格は坪430万ですな。土地取得にかなりかかってるんだろう。建設コストも上がってるし。駅直結なら坪600も理解できるが、この立地では割高物件の極み。

2334さん
私も他物件と比較しました。
出張が多いので、東京駅にも羽田空港にも近い立地が気に入りましたが、中古を含めた他物件と比べてみると、やはり他物件との「差額」が気になりました。
結果としては、「差額」に思いが至る迷いがあるのなら、自らの所得レベルも考慮して、無理をして購入すべき物件ではないと判断しました。
資金的に余裕があれば申し込んだかもしれませんが、そこそこの額でローンを組むのであれば、「差額」を他に活用したほうが…と考えた次第です。

鹿島が駅に建てる計画あります。
それなら坪６００もありえますが
この物件はあまりにも割高です。
数人の方々の投稿大変参考になります。
私もたぶん、永遠にすまないので迷っています。

管理費が非常に高い。
それだけ、警備その他はしっかりしているからとの担当営業マンの
言葉を信じていいのやらはや、かやです。

三井の管理会社は少しどころか
かなり利益追求の管理費と思っています。

湊が450前後なんだからここは坪500は下らない
パークコート仕様で坪600も致し方なし
高い高いっていうけど、ここ数年はどこも高い
それでも希少性の高い物件を中心に順調に売れてるんだから仕方ない
豪快に売れ残って相場を曲げて欲しいけど、恐らくここも順調に売れていく・・・

高い高い言うんだったら、お前ら絶対買うな、モデル行くな！資料請求するな！そしたら自然に下がる！
坪400に値下げされるまで購入禁止なｗ

2351さん

情報ありがとう

鹿島の駅直結マンションはいつ発売でしょうね。規模はどうなんですね。気になるわ

歩留まり10%が目安ですから、買わない人のほうが多いのはしょうがないです。スーパー格安物件でなければ、ほぼ1対9な訳です。

ただ、それでもこの価格で決まっていくと思います。11月を待ちましょう。

今の地域の不動産としての評価が上がったことが原因ならいいけど、原因は地価の高騰と建設コストの高騰によるものだけだからね。実際にはそんだけの資産価値はないということ。この表見たら、いかに高いかがよくわかる。

>>2355 匿名さん
港南さん、ここで何してるの？
お疲れ様です。

>>2356 匿名さん
汚水処理変電所隣接、近隣地盤沈下履歴ありのマンションさんこそ何してるの？ご苦労様です！

２２４２さんへ

このような投稿をされると貴殿こそクレマーをご自身で名乗っているようなものですよ。

ここは情報交換の場で
ひとそれぞれの立場でここでの投稿を参考にしている
人もいることお忘れなく。
皆さん、有益な情報交換の場を望んでおられるのでは
ないでしょうか。

管理人さんへ
２２４２さんの投稿はこのサイトのにふさわしくないようなきがします。
どうか削除をお願い申し上げます。

>>2355
相場が安い時期のは今に比べてお買い得だったねって
言いたいことわかるけど、
この表でも微妙に発売時期が相場の底と
上がってきている時期が混ざってますね。

浜松町がはやく街並みが変わってくれないかな〜

>>2352 匿名さん

あの～そんなに仰らないでくださいませ。
その通りだと思うんですけど、思わずクスッと笑わせてもらいました。本音コメント、私も高いなぁとは思うんですけど羽田空港と新幹線を両方使える利便性と、眺望は魅力です。セカンドユースですが、転売や賃貸に出すためでなく、住んで、アクティブに活用するため、やはり欲しい物件です。

>>2358 匿名さん

2358さん、2352さんのコメントに対してですね。

私も同様に感じました。
高いと感じるならそのように書き込んで良いと思います。ただし、明らかに他人が不愉快になるような書き込みは慎んだ方が良いと思います。

高い、割高に感じるけれど欲しいので買いたいという意見があっても良いと思うし、逆に住宅費にそんなにお金をかけず他の楽しみに回したいという意見があっても良いと思う。

少なくともこちらの浜離宮ザタワーに何らかの興味があるという点では、同じでしょう。
有意義な情報交換をしましょう。

>>2362 eマンションさん

2358さんは、2242さんへのコメントなのでは？
2352さんの投稿は大変率直なご意見で、おっしゃる通り、とも思えます。悪くないです。

東海道新幹線使うなら品川のほうが断然便利ではないですか？
東北新幹線とかなら、浜松町から東京に出るのと、品川から東京（東海道線、上野東京ラインなら２駅）
に出るのとではそう変わらないですし。
羽田に行くのも品川から京急でも行けますし、
タクシーで行くなら浜松町から行くより安い

というか、削除依頼は静かに削除依頼のリンクからすればいいのであって、
ここは管理人さんへのメッセージボードではないし、
なぜスレの中で管理人さんへのメッセージ書いてるんだろう？

東海道使うときは品川にいく感じでしょうけど、他の新幹線は東京からしか乗れませんから間にあるというのがむしろメリットと感じます。というかなぜ品川の話になるのでしょうか？あちらにもタワマン計画があるのでしょうか。

東海道新幹線の話なんて誰もしていないのだが、浜松町が出てくるので間違って投稿した訳でもなさそう。
突然スレの流れと関係ない話題を持ち出す人が出てくると、混乱しますね。

2361さんが
「羽田空港と新幹線を両方使える利便性」
と書かれてますが。

新幹線としか書いていないので、
東海道新幹線の場合と、東北新幹線などの場合とで両方書きましたが、
どちらにしても品川のほう便利なのでは？というか、
特別浜松町が便利と思ったことがないです。

新幹線は10種類くらいありますし、だれも東海道線の話はしていない。ステマでしょう。

浜離宮は立地的にも丸の内、銀座、日本橋、日比谷、虎ノ門、六本木、麻布、赤坂など主要な場所はすべてこの物件から近い。徒歩10分くらいで銀座はでかい。

品川駅は構内が大きすぎて不便。川崎、大宮や横浜など郊外に強い印象。地下鉄がないから都心部アクセスが悪い。

どの新幹線か分かって欲しいならちゃんと明記すればいいだけの話。

それで、例え貴方が東海道新幹線を利用しない人だとしても、
世の中に東海道新幹線を利用する人はたくさんいるわけで。別にその話をしたって問題ないでしょう。
そんなにムキになるのは、触れられたくない部分触れられちゃったとかですか？？

>>2351 匿名さん
24時間警備のマンションで、ここより管理費はるかにやすいとこいっぱいありますよ。

>>2372 匿名さん

>>2372 匿名さん
この人、なんで急にムキになるんだろうね？なんでステマとか急に言い出すのかも意味不明。

>>2372 匿名さん
すみません。新幹線の話題で蛇行させてしまっております。2361ですが、2368さんのおっしゃった通り、羽田空港と新幹線の両方使える利便性と申してしまいましたが、私の場合は主に東海道新幹線です。
駐在員で普段は海外在住なんですが、仕事の関係で羽田空港と現地空港を毎月行き来、一方帰国の際の国内出張は東京or品川⇔新大阪間を東海道新幹線を利用。現在は品川のタワーマンションに1LDKの部屋を置いていますが、10年以上経つのと、2371さんのおっしゃる同じ様な理由で買い換えを検討中。品川の前は田町のマンションで、田町もこじんまりした駅で中々良かったのですが品川～新駅～田町～浜松町の各々の再開発の中で、モノレールと貿易センタービルのイメージしか無かった浜松町がどう変わって行くかが興味深い点です。

ここのサイトが本来の目的からはずれた投稿が
ありすぎますので荒れるのを防ぐために
敢えて：管理人様へ：とさせていただきました。

静かに削除依頼したら
また、同じような悪質投稿内容が何回も何回も
投稿されているからです。

センテンスの語尾をしてきされた○○さんは
しつっこく、この物件と関係ない投稿をしてきています。
そのつど名前を変えてです。
私はあくまで、このサイトで皆さんの参考になる情報が
一つでもあればと思っています。

モデルルームにいってきた
感想もしっかり投稿させていただいております。
来週には希望住戸について営業マンと話し合います。
希望しているところが人気の北向きなので
抽選なしでいけるかどうかです。

ただ、近隣の音が想像以上なので
少し迷いがあります。

粘着性応酬は気を付けたほうが良いようですね、お互い様に。決め付けも止めましょう、他の方も気分良くなりませんし、その内容は無意味です。

希望住戸は前回事前案内で申告しました。
営業担当者は、社内で持ち寄って情報を共有し、重ならない様に努力します、と言ってくれましたが、こればかりは最終的に抽選ですから、ご縁がある物件で有ればと思っております。

こちらとしては一億超える家を妥協はしたくないので抽選ならそれで仕方ないと思います。
それを重ならないように配慮するというのは、売主都合に思えるがどうでしょう。

私も買い替えor買い増し検討の港南住人です。
同じく羽田空港と東海道新幹線の利用が多く東京駅の会社勤めです。
現状のアクセスを下回らない、かつ港区行政サービスを享受できる物件として
浜離宮は検討したかったのですが、とても手が届かなく残念です。

浜松町１丁目
駅近の更地になっていたところはまたホテルだそうです。
１丁目では春にもオープンしたばかりですが需要があるんですね。

同じく１丁目のアートホテルさんは改装工事中
ホテル名を変えてリニューアルオープンするそうです。

全部屋500万円超えだとか。
どうなんだろうね。

タブレット内のクオリティブックによると、二重床だけど、二重天井ではないの？

>>2382 匿名さん
まさか。
二重床・二重天井だと思いますが。

ここを買うくらいならゴクレを２つ買いますよ。
賢者の選択

>2421
ツインパークス価格情報が浜離宮側は坪500以上であるとの話は、他の情報より大分高いようなので調べてみると、データ算出時期によって価格が大分違うのですね。確かにここ数年は高めになってました涙。ありがとうございました。

浜松町駅から汐留、新橋につながるペデストリアンデッキからツインパークスに行くと緑の植栽が良くて、ロビーの豪華さにテンションが上がりました。反面、部屋は古さが否めないなと。

ただ、築15年の古さは専有部分の部屋以外からは全く感じられないので、バスルームリノベと壁紙と床材の張り替えありきなら、手堅い印象もありました。

パークコート浜離宮は坪600と高めですが、購入検討理由はエリア価値です。芝公園や浜離宮が近く、浜松町再開発以外にも、近くには虎ノ門再や竹芝や築地再開発が近く、駅近の物件です。そこに期待があると思うのですが、ツインパークスも比較検討しちゃうとなやみますね。

>2385で引用してるのは
>2321でした。すみません。

ゼネコン関係者に聞いたけど
クレストプライム芝は清水建設のトップクラスの所長が
相当丁寧に作らせたらしい。

一方、最近の新築は目に見えない部分のコストカットが激しいらしい。
杭や鉄筋の数大丈夫？

>2388

クレストプライムの諸事情を知らずにかなり昔に見に行ったことあるけど、まぁ目で見えるところはなかなかよくできてた。
でも営業の態度がゴミ過ぎて買う気がこれっぽっちもおきなかったよ。

その後あの物件の事情を知って、本当に買わなくて良かったと安堵してる。

皆さんやはりここを購入するか
どうか迷っておられるのですね。

ここの物件の問い合わせ（プロの目での不動産価値を調査している会社）が
一番件数がおおいと業者は言っていました。
私も迷っていますから
最終的にはお金を支払って第三者の意見も参考にしたら
いいかなあーーーとこんなことにまで
迷っています。

決断理由できない
一つにやはり坪単価があります。

2391さん

ごもっともでございます。
今の値段から-10%できれば、即売り切れでしょうね

20%くらい値下げして適正単価では無いでしょうか。

ツインパークスが坪430だからね。

要するに高杉

2392=2393=2394
悪質な粘着君なのでスルーしましょう。次は削除依頼します。

2393さん

2392です。

確かにそうだけど、パークコートというブランドだと無理でしょうね

>>2396 匿名さん

それも理解は出来ます。

しかし浜松町界隈の坪単価とあまりにもかけ離れてるので投資的観点から見ると酷いものです。

低層階の安い部屋は問題ないかと思いますが、
上層階の2LDK以上は結構苦戦する気がしますね。

しかも入居が3年後というのもネックです。

確かに浜松町既存物件対比割高で投資には向かないかも知れない。ただ世の中には投資家以外にも様々な買い手がいますし、デベの立場からすれば入居まで3年で330戸を売るのは容易いでしょう。 従っていくら掲示板でネガってみたところで、値下げはないでしょうね。

デベロッパーはすぐに売り切りたいと思いますよ。
市況は下降局面に入っているので、ますます割高感は高まりますから。
ただ戸数が多くないのでブランド好きな情弱で十分確保出来るという判断でしょう。
賢く買いたいならば、竣工後の地権者住戸の大量売り出しを狙うべきだと思います。

>>2399 匿名さん

なるほど。そういう買い方か。
その時期なら、浜松町駅直結の
浜松町二丁目Ｃ地区再開発準備組合
も発売かな

このマンションの管理組合は地権者、法人ビル、パークコート浜離宮と３件の管理組合が出来るのですが一棟の建物の管理がうまく出来るのでしょうか？。

>>2396 匿名さん
パークコートってブランドが三井最上級なのはわかるけど、ツインパークスは各デベの共同作品で、かつ世界的デザイナーが何人も採用された物件なんでしょ？
新旧は抜きにして、どっちが上なのかと言われると、難しいんじゃない？

>>2401 匿名さん
管理組合、地権者と変わるんだ？
初めてしった。地権者ある物件って、そういうものなの？

北側の狭いお部屋の倍率はどれくらいですか。

>>2390 匿名さん

クレストプライム物件の事情って何ですか？

イタリア街のコモディオ汐留に通勤していた者ですが、是非是非是非、現地に行ってから検討してみて下さいませ。
ひっきりなしに電車が通る線路と、建ったばかりの立派な芝消防署にサンドイッチされたこのマンションで賑やかな生活をしたい方にはオススメですが……

10月のタブレットアプリ更新で
眺望シミュレーションも入ったんですか？

https://www.sumai-surfin.com/product/HamarikyuParkcort/

>2407さん

私もその記事に騙されて
モデルルームに電話をし
営業担当者に確認しましたが
眺望シミュレーションのソフトは
アップデートしてませんでした。
何かの間違いみたいです。

>>2408 マンション検討中さん
ありがとうございます。

なるほど、嘘でしたか。
沖さんところは、集客タイアップ広告ぽいから、ライターのせいにして誇張したんですかね。
さくっと家具レイアウトシミュレータに記述差し変わってたりして。

浜離宮も芝離宮も農薬を使用している公園リストにはいっているのが心配です

>>2410 マンション検討中さん
庭園を綺麗に保つためにはしょうがないと思います。口に入るものを栽培しているわけではないので問題ないのでは？

>>2410 マンション検討中さん
浜離宮で山菜でも摘んで食べるんですか？子供を遊ばせに毎日浜離宮に行くのなら別ですが。

築地はカジノになるようですね！
ここの価値もますます上がりそうです！
多少高くても買うべきですね！！

>>2413 匿名さん
カジノは横浜と大阪ですよ。

そもそも法案が国会に提出すらされていない。

カジノが近くにできたら資産価値は安泰かもしれないが、住環境としては最悪になる。マンションが高値で売れる様になるのと引き換えに、次第にマンション内にいろんな人が住む様になる。最終的には自分も転居する羽目になります。

築地はそのままで、豊洲はコストコ、カジノは横浜の山下埠頭となるかも知れないですね。

知らないんですか？
ラスベガスのMGMが水面下で計画してること。
カジノは築地にできますよ。

>>2418 匿名さん

豊洲にコストコが出来るのですか？

２４０１様のような投稿を待っていました。

地権者が約半分とまでいきませんが
この物件はかなり多めです。

地権者のいない物件は過去に売買した経験からは
１件もありませんでしたが。

これで買うかどうか決断の一つになりました。

本当に有益情報ありがとございました。
削除されている投稿はやはり
このサイトを荒らしているか
全く、関係ない投稿に絞られています。

また、有益投稿をお願い申し上げます。

マンション高層階、１８年度にも増税へ
ttp://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20161021/dms1610211201017-n1.htm

どれだけ増税になるのかな。
低階層は安くなるんですね。

年収1000万円以上　日本国民4％、日本の所得税の半分も支払ってるんですよね。
年収2000万円以上　0.4%くらい？
十万人くらいの中に入ってるのに、買うには結構厳しい。
給与所得者の限界か。

>>2422 マンション検討中さん
高層階に課税しても富裕層は痛くも痒くもなく、嫌なら他の投資物件に逃げてしまいます。結果富裕層を対象にしている高額物件は売れなくなりマンション市況全体が今以上に落ち込むと予想されます。そして課税を上層と下層に差別化する事により今以上の上下階の対立構造が鮮明になります。どうでしょうか。

>>2423 匿名さん

でも、対象は固定資産税だからね。

相続税が改正されるならまだしも、影響はないでしょう。

>>2424 匿名さん

>>2424 匿名さん
差別化するなら国民年金受給者と生活保護受給者の受給金額の逆転現象を是正して同一額にするべきですね。一生懸命に働いてきた納税者に取っては生活保護世帯より年金が少ないなんて馬鹿げてると思ってるのでは。正直者がバカを見る。
富裕層といっても一から築いた人と元からの2種類があるでしょう。

少なからず、高層階の流通価格に影響を与えそうな気がしますね。。。

掲示板を見ている検討者様はどの間取りをお考えですか？
自分は南向きの７５Ａモデルルームの間取りに魅力を感じます。ウォークイン・クローゼットは収納力が高く、おしゃれですよね。
ただ、１ＬＤＫだとリセールがどうかなと。

>>2428 匿名さん

僕もあのモデルルームの間取りとデザインは素敵だと感じました。
ただ、約75㎡で1LDKは、僕もリセールを考えると、どうかなと思います。

↑ウォークスルー・クローゼットの間違いでした。

最近の若い世代は男性でも素敵という言葉を使うのかな？
昭和３０年代生まれのおっさん世代は、女性が使う言葉と教えられたが。
とにかく、港区山手線内側で銀座虎ノ門隣接５００戸を超すスケールは貴重であることは確か。
ガーデンプレスができて恵比寿ががらりと変わったように、浜松町も素敵な街に
なってほしい、

>>2432 匿名さん

山の手線内側www
線路脇でギリギリね。

山の手内側が効用を生むのは円形状の山手線駅か、
並行する地下鉄複数路線を利用可能な場合。
線路脇では内外に何の意味をも為さない。
ここの検討者はパークコート、港区、など肩書だけでしか判断出来ない
残念な思考停止老人が多そうですね。

>>2434 匿名さん

>>2434 匿名さん
山手線内外の基準に凄いこだわりますね笑

>>2434

便利と思える人には便利な場所だから、それで十分では？
山手線内側はおまけでしかない。

>>2434 匿名さん

その通り、ここは山手線内側なので5駅10路線が利用可能となっている。山手線の他に大門、汐留、御成門など複数路線の地下鉄も利用可能だ。
港区、山手線内側、パークコート、世の中に認知されているものにはそれぞれ理由があるのだよ。

ここを買おうと考えています。理由は他に買いたい新築物件がないからです。
中古だと、大崎ザ・タワーとか白金のタワーマンションやグローバルしかないからです。
湊は場所が嫌で、ブリリア八重洲は中層階しか残っていなかったのでやめました。
他に比べる物件はありますか？

>>2438 匿名さん

ブリリアの池之端とかはどうでしょう。

>2438
築浅、近場なら前にもあったけど、レジデンス三田、シティタワー麻布十番、パークコート麻布十番じゃない？

三井、清水建設の文京区再開発がありますよ。

>2240
ありがとうございます。
ざっと売り出しを見ましたが、浜離宮の方が絶対値は安く感じます。
あと、間取りに余裕があって良いかなと。資産性はわかりませんが。

ここと麻布を比べるのは乱暴すぎ

文京区の再開発ですか。
規模はどうかなあ。

東京建物の上野の物件は販売に苦戦しています。
その確証はモデルルームに見学に行った人あてに
ある郵便がとどいていると思います。
それをみるとあきらかに、もう、買い手が不在だということがわかりました。
この郵便物を受け取ったかたいますか。
私は上野物件は解約しなかった。

この物件に魅力を感じていたからです。

>>2437 匿名さん
ぎりぎり内側レベルでもそれがいいんですかね

>>2444 匿名さん

MR行きましたが、契約しませんでした。
理由はあえて記載しないでおきます。
完売を謳ったDMが仰るように何度も届きますね。
住友のDMも相当多いけど、上野もなかなか頻繁です。

タワーマンションを買いたい理由は、お見合い状況の回避です。
浜離宮が見えなくても、東京タワーが見えなくても構いません。
また、今、買い替えのためタワーマンションに仮住まいをしています。
その結果から、西向きと南向きは絶対に嫌です。せっかく眺望があるのに暑くてカーテンしないとNGです。
また、仮住まいのタワマンはエレベーターが７機あり、また住居人のライフスタイルが広範囲なのか、朝全く人とすれ違いません。
浜離宮はエレベーターが少なすぎ、朝渋滞しないか心配です。
皆さんは向きとエレベーター数をどの様に考えますか？

まあ落ち着いていきましょう。
余裕がないなら見送ればいーのです。

エレベーターは後からの増設が難しいので結構重要ですよね。私もパークコートとしてどうなのかな？と思いました。
南西を回避するとランドマークの無い北と、視野角が狭いのに割高な東になってしまいますが、どうでしょう。
私も南西というか南は特に避けたいと思っていますが、
DWにか住んだことが無いので、そうでない場合の暑さが分からないのですが、どの程度でしょうか？

>2449
南もさることながら、西は西日が非常に厳しく全ての家財がやけてしまわないか心配になる程です。西は絶対に避けたいと考えています。
また、この物件の南は眺望が悪いし、今後に何かが立つ可能性があると思うのです。

見に行ったけど周りに何もなくファミリー向けではなく、お金持ち向けのセカンドだね。オプションもそんな感じのばかりだった。

>>2450 匿名さん
西日について同感です。一年中、低い角度で部屋の内側深くまで日が差し込むので、日中はまったくカーテンが開けられません。このマンションは北西に消防署があるのも気になります。特に西側には第一京浜がありますので、深夜や早朝にサイレントの音で目を覚ますことが多いのではと思います。私は南側を検討中ですが、上記の理由から、北側も気になり始めています。タワーマンションでは北側も明るいと聞きますし、イタリア街を抜ける階であれば眺望も長く確保されやすいかなと思いました。

消防署が近い点、気にされている方がいらっしゃるようですが、私も同じです。
私が今住んでいるところはこちらの物件よりは少し離れてはいますが、消防署があります。正直、夜間は特にサイレンの音が気になるのは事実なので、ここはどうなのかなと気になっていました。もしかしたら向きに関係なくそれなりにうるさいのかなとも思ったのですが。

ただ、こういうことって想定は出来ても住んでみないとわからない場合もありますね。線路が近いという点も同様かと考えています。

>2442
うーん，どうかな，ここの価格と照らし合わせると...
浜離宮の一つの魅力は間取りの良さかとは思いますね．
麻布，三田アドレスのほうが価値はあると思いますがね．

西日は避けたい，これは全く同意ですね．
正直一番いいのは北だと思っています．タワマンはね．
今まで3件のタワマンに住んできましたが，2件は北向きでした．北は日が入らないのですが，窓が大きい場合は全く問題なし．
西向きの部屋に住んだときは，夏は人が住む部屋ではないと感じましたね．

>>2454 匿名さん
私がいま住んでいるマンションも西向きなので、よく分かります。夏の暑さはもちろん、冬でも日中にカーテンは開けられません。北側の話はとても参考になりました、ありがとうございます。北側の部屋も検討してみます。

この物件のMRの周りに、住友さんやゴールドクレストさんが立って営業してくるのが泣ける。

不動産業界は仁義無いですね。

昨日はゴールドクレストさんが立て看板持って道路に立っていてびっくりしましたｗ

>2455さん
大した情報ではないですが、ありがとうございます。
ちなみに私の感覚では北向きなら角部屋がいいです。
昔住んでいた2件は角部屋で、窓が大きかったので全く光の入り方が気にならなかった。
中住戸の場合はかなりのワイドスパンでないとこれが難しくなるかもしれません。
ワイドスパンであれば同じかと。
参考になれば。

>>2457 匿名さん
いえいえ、とても参考になります！どの部屋タイプもバルコニーへの距離が比較的短く、ガラス手摺なので、そうした点も明るさについては有利にはたらきそうですね！西側など向きによっては逆に注意が必要かもしれません。もう少し悩んでみます。

新幹線の通過音がハンパない！

>>2459 匿名さん

タワー上階の北側おすすめですよ。

今某タワーの北向30階に住んでますが、遮るものがないこともあり、明るいです。
しかも陽射しによる暑さはありません。

冬は南向きと比べると寒いかもしれませんが、暖房を少しつけるだけで暖まります。

>>2459 匿名さん

電車音は確かにうるさいですが、結構なれるものです。

タワー高層は北がいいよ。順光で景色もきれいに見える。次が東、南。西は最悪。
タワマン中古って売り出しは圧倒的に西が多い。

>>2461 匿名さん
あの距離で家にいたらどのくらいうるさいかが気になってます。

>>2463 通りがかりさん

わが家は窓を閉めていたら、まったく気になりません。窓を開けていると、テレビの音は聞こえづらいですね。

人により感じ方は違うと思いますので、あまり参考にならないかもしれません。

2464の住んでる場所が分らないから参考にならないね。

エレベーターと向きに関して、投稿したものです。
仮住まいの場所を選んでいる時、アクティ汐留の35階だか38階だかを内覧しました。そこからみた浜離宮は素晴らしい眺めでしたが、この物件では大した眺めにならないと思います。また、知り合いがアークヒルズにいるのですが、そこからの東京タワーの夜景は圧巻ですが、この物件の東京タワービューは大したことが無いのではと感じます。それなのに、そこを売りにした価格設定は無理があると感じます。そう言った意味で、北側の最上階から売れて行く感じがします。勿論広さと価格の関係があるので、何とも言えませんが、MRの70平米が南なのは残念です。角部屋が1.7億なので、10%程度の価格下落を想定すると1700万の損を覚悟して買わなければならないと思います。その意味では、60平米1億程度の部屋で、1000万の損失に抑えて買おうかと考えています。ちなみに今まで15年で2回買い換えておりゲインがありました。今回も買い切ろうとは考えていません。

なんとも言えんだろ。

>>2466 匿名さん

>>2466 匿名さん
根拠もないめちゃくちゃな予想ですね。
そんなに都合よくことは運ばないと思いますが、、

高層階の課税強化の件は資産価値に影響するでしょうか？

>2468
予想ではありません。覚悟です。損するであろうという。
つまり、今の時期にマンションを買うのは、もはや損ありきで買わなければならないということをいっています。
その損の度合いを10%で言っているだけで、20%かもしれません。
ただ、額が低ければ絶対値は下がるよねと言っています。
都合の話ではなく、損失が出るであろう覚悟です。

>>2470 匿名さん

覚悟というならネガティブなシナリオを想定すべきかと。
現在の価格が周辺相場に比べて2割の割高。
ここから引き渡し時までにミニバブル崩壊と同じ2割強の下落発生。
すると最悪4割の損失は現実的にあり得る範囲となります。

ＭＲの周りで営業してる住友の人って何を売ろうとしてるの？
まさかドゥトゥール？

ドゥトゥールのチラシ配りはどこでもやってるみたい。以前、勝島のマンションMR前でも配っていた。さすがに晴海と勝島では購買層が違いすぎるのではないかと違和感があったのを覚えている。

>>2470 匿名さん
勝手に損してください

住友のチラシやティッシュ配りはいろんなとこにいるが
彼らは単にバイトでそういう動作を繰り返して賃金をもらうだけなので意味は無い

以前には既に期日の過ぎたイベントのチラシをひたすら配っているのに会ったこともある

こういう超都心部の交通の要所であり、再開発計画もあるようなところはもう下がらないと思う。海外の主要都市の不動産価格は10年前よりどこも上がっているし、東京においてはより控えめな程度なんだよな。グローバリズムの影響は不動産にも及び、これまでの知識や経験則だけでは語れないような時代になってきている気がする。

対抗馬が現れましたね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608997/

駅力(乗降客数)は浜松町が上。人気は恵比寿の方が上。価格もあちらが上でしょうか？

>>2477 匿名さん
あちらは渋谷区でしょ？

>>2478 マンション検討中さん
確かに渋谷区ですが恵比寿は人気の街ですし、山手線駅徒歩圏という条件で探している人は比較検討の対象になります。その証拠に、あちらのスレでも浜松町の名前は出てきますし、浜松町など眼中に無いとも書かれています。

対抗馬と言うには立地も規模も違いすぎる気が、、

確かに。
恵比寿は住みたい街ランキングも一位だし、山手線でも浜松町より明らかに格上だからね。

浜松町は利便性重視の人が選択する場所。

>>2479
恵比寿と浜松町では求めるものが違うすぎて検討層が違うかなという印象。街の楽しさは恵比寿でしょうけど、交通利便性や将来性は浜松町。眺望もこちらに分があるかな。あとは三井とスミフの違い。このクラスの物件になると経営者が多いので、ファッション、アート系の人は恵比寿を好むという感じではないかな。

恵比寿広尾に住みたい人は浜松町は眼中にないだろ。
逆もまた然り。

そうです。
浜松に住みたい人たちと恵比寿に住みたい人たちでは
違うと思います。

現在恵比寿に住んでいますが
代官山も徒歩圏ですから
毎朝散歩で代官山までいきます。

朝の時間帯だけコーヒーが２００円で飲めるので
そこで休憩して自宅にもどり
仕事にいきます。

目的が違うマンションですが
この恵比寿の情報もこのサイトでながしていただき有難うございます。
私は今の恵比寿のマンションが売れないとこの浜松は買えないかなあ。
貧乏人で～～～す。

>>2484 匿名さん

何が言いたいのかわかりませんが、恵比寿と浜松町を比較する必要がないと思います。
オフィス街の東京に近い、羽田空港に近いとかで浜松町を検討している人も多いはずですし、私もその1人です。

複数路線通ってる利便性の良いところで選んでるので、
私は恵比寿も浜松町も比較と検討してますよ。

三井もわざわざ目黒駅のブリリア目黒との比較表作ってるくらいですし、
恵比寿と比較しても良いのでは？

交通利便性と将来性は浜松町？
そうか？恵比寿も交通利便性いいし、互角だろ

>>2487 匿名さん
交通利便性は羽田、品川、東京辺りへのアクセスってことじゃないでしょうか？
オフィス街へは浜松町の方がアクセス良いですし。

>>2488 匿名さん
そんなの人それぞれだよ。なんで羽田へのアクセスが第一優先なの？

>>2489 匿名さん
なんでそんなにつっかかってるの？

どなたか10月の予定価格の平均坪単価が分かる方いますか？
気のせいかも知れませんが、一番最初の予定価格より安くなってるように感じます。
平均坪単価600いってるかな〜。

真面目に検討しているので、教えて下さい。
どうしても、浜松町界隈に住まなくてはならず、PC浜離宮、プラウド芝公園、クレストプライムタワー芝の何れかにしようと考えています。勿論、新築の方が良いのは分かりますが、皆さまのご意見をお教え下さい。値段はクレストプライムタワー芝が新旧築(と言うのでしょうか？)のため、他の2物件よりも安く魅力を感じています。一方、皆さまが記載されている通り地震への耐久性も気になります。折角住むので眺望はクレストプライムタワー芝かPC浜離宮が良いなと思っています。一方、プラウド芝公園はタワーマンションのような高さでもなく安全なのかなとも思っています。この3つの物件、皆様はどのように見られていますか？ お教え頂けますと非常に助かります。

浜松町まで徒歩とは言わないので、マンションから乗車時間入れて10分～15分圏内で、公園とかがあって周りの環境が良くてファミリーで住むのによいマンションは無いかなぁ。

>>2492
真面目に答えるには情報少なすぎ。家族構成、max予算、浜松町に住む理由、その他言ってもらわないと真面目には答えにくいと思うよ。

>>2494 匿名さん

>>2494 匿名さん
失礼しました。ご指摘有難うございます。
実は、既に賃貸ですが芝に住んでいて子供の学校の関係等の理由から離れられないのです。
家族は、妻と、小学生の子供が2人います。男の子と女の子のため、今は同じ部屋で寝ていますが、いずれは違う部屋にする必要があると考えています。ですので、3ldkは必要ですが、各部屋よりもリビングが広ければよく、マックスで2億かなと考えています(無論、安いに越したことはありませんが)

>>2495 匿名さん
パークコート愛宕の中古は？

>>2495 匿名さん
2億出せるなら環境悪い浜松町の街の中に住む必要はないんじゃないかな。
2496さんが言ってるように愛宕や芝の中古の方がよさそう。長期売れ残りのクレストだけはやめた方がいい。ファミリーで住むマンションじゃないし売れてないマンションは良くないよ。

誰か真面目に答えてあげて。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0006447674/
これなんかどう？

エレベーター、特に低層階は少なすぎませんか？17階まで、しかも小さな部屋が多いので、さすがに2機は少なすぎる気がします。タワーマンションははじめてで、朝の混雑が心配です。

>>2499 匿名さん及び皆さま
2492です。
情報有難うございます。愛宕を拝見したところ、申し分無いのですが芝公園駅や浜松町駅、三田駅に近いところ、更に芝小学校に子供が通っているため、厳しいんです。正直、PC浜離宮も子供が芝小学校に通うには少し遠いのですがね。
そのため、前述した3物件についてお伺いした次第です。
クレストプライムタワー芝は売れていないのは知っているのですが、投資ではなく自分で住もうと思っているので構いません。ただ、地震を考えると、他の2物件の方が優位ではないかよ考えているのですが、その点皆さまはどのようにお考えでしょうか。

>>2501 匿名さん
クレストはあまり室内の仕様が良くなかったのと、前面道路が狭い一方通行。周辺にスーパーがない、一階ロビーのデザインセンスが悪いなどの理由で自分は却下しました。

私ならプラウドかな。芝は学校が多い文教地区。商業地区の浜松町よりは周辺環境が良いと思う。芝公園も近いし。浜松町マンション自体はいいけど、周りがファミリーで住む環境ではないと思う。愛宕山の高台上に建つパークコートは超かっこいいよね。憧れのマンション。

>2495
シティタワー麻布十番、パークコート、レジデンス三田
芝小余裕で通えますよ

サンウッド三田、パークタワー芝公園、芝パークタワー、パークハウス

中古なら良いのがいっぱいあるね。2億まて出せるなら、私なら新築に拘って選択の幅を狭めないかな。

販売開始が11月上旬から下旬に変更になりましたね。

来場客を捌ききれなくてなのか、他理由なのか。

単純にノルマに達してないからなのではないでしょうか。

ある程度見込み客を集めて一期で大量販売しないと不人気物件の烙印が押されますからね。

初動で相当集めないと浜離宮マジックが解けてしまいます。

発売は事前案内会の時から11月下旬にぐらいと言ってましたよ。

ここは、競馬好きには最高の立地ですね。

>>2504 & 2505匿名さん
有難うございます。確かに中古も良いかも知れませんね。
ただ、単純に耐久性だけで見るとクレストプライムタワー芝はどうでしょうか？ やはり安いので気にはなっています。因みに、今週末にPC浜離宮の説明会(モデルルーム公開の？)に行ってきます。

＞2511
初めて投稿します。
Max住宅ローン控除受けるのであれば、売主販売のクレストプライムタワーは良い選択でしょう。それ以外の中古では控除上限が下がりますので。クレストプライムタワーは地盤がよいところで直接基礎です。しかし、高速道路＋線路沿いを受け入れられるかどうか。ＰＣ浜離宮は地盤が悪いです。ただ免震なら問題無いかもしれません。プラウド芝公園は地盤等はわかりませんね。ただ、プラウド芝公園が一番閑静な環境だと思います。
因みに耐久性はどれも大差ないと思いますよ。どのマンションも管理が悪くて鉄筋が錆びて使えなくなるようには思えませんので。

>>2511
3つとも建物の耐久性には問題ないと思いますよ。クレストプライムは安いですが、逆に安いのに建設から10年経っても完売していないということは、それだけ立地や環境に難があって多くの人に敬遠されているということ。それでも安いことを利点と見て高速道路や線路に囲まれた狭小立地を許容できるならありですが、新築があれだけ売れていないということは、自分が万が一売却の必要性に迫られた場合、買い手が現れないことも予想されます。
また、ゴールドクレストは野村不動産プラウドや三井不動産パークコートよりはブランドイメージは数段落ちますね。
パークコート浜離宮はさすがに三井の高級ブランドマンションですから仕様には文句は出ないでしょうけど、立地は学校も遠いとなればご家族にとって本当に良い場所かは疑問に思います。芝のプラウドは芝小学校至近で比較的都心としては落ち着いた街だと思います。ご家族のことを優先して考えた場合、完成までの期間を待てるのであれば、私ならプラウドを選択すると思います。ただ、大規模マンションの良さを享受したいなら、私は新築にこだわらずに中古も探します。最大2億も出せるのであれば今の立地難の中で出た土地に立ったマンションにこだわるよりも、より良い立地の超高級マンションはたくさんありますからね。三田のほうまで視野に入れられた方がいいかもしれません。

恵比寿と浜松を比較検討している人も沢山いますが。

少なくとも私は比較検討しています。
私自身の仕事上からも変化していますから。
あまり決めつけの投稿は関心しないですね。
とにかくいろんな人の投稿に対して
即、否定的な投稿をする人がいますが
本当にこの物件を検討している人かしら？？？。
真面目な投稿が継続すると
それにつられて
真面目な投稿が継続します。

販売については当初から１１月下旬と担当者はいっていました。
取り敢えず、私の希望する部屋は何倍の倍率か
１１月に入ったら問い合わせます。
最初に提示された価格に変化がないのかも
確認しないと。

小学校が理由ならば将来的には他の場所でも良いのですよね。引っ越すにせよ今は賃貸にしておいて、ご子息が中学校に進むタイミングで納得いく物件を購入されたほうが良いように思います。今は買い時では無いですから。

>>2514 匿名さん
私も恵比寿と比較検討をはじめました。恵比寿の情報はまだ少ないですが、地盤や周辺環境の面で、個人的には恵比寿により魅力を感じはじめています。ひとまわりコンパクトなタワーで戸数がおさえめな点も、個人的には嬉しいポイントで、悩ましいです。

>>2511
ゴクレが安い？
このご時世で割安感があればとっくに完売してるでしょ・・・
少なくとも2013～14年頃には買われてるよ
つーかパークコートの新築と比較して安いのは当たり前じゃん
比較すべきは周辺の中古だよ・・・
まあ見てみて欲しけりゃ止めないけど、
一連の流れをみるとゴクレありきって感じもしないでもないし、
三井に寄生するステマに思えてきたｗ

#2511です。
皆さま、色々とお考えをお教え頂き有難う御座いました。新築ならPC浜離宮かプラウド芝公園にし、クレストプライムタワーについては中古市場と比べて検討していきたいと思います。
3つのマンションの地震対策が一番気になっていたのですが、皆さんそう変わらなさそうとの意見でしたし、あとは、金額と広さで決めたいと思います。
取り急ぎ、御礼までです。

>>2515 匿名さん
今は買い時ではないと思われる理由は？

ここ買わないとしたらもうあんま選択肢ないなー

大井町のスミフタワー
恵比寿のスミフタワー
鹿島の浜松町駅直結
渋谷の駅直結
武蔵小山のタワマン
横浜駅再開発タワマン
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

もうこれくらいしかない〜迷う。

>>2520 匿名さん
浜松町直結はすごいねw
値段もゴイスーになりそうw

>>2521 匿名さん
これはまだスレッド立ってないですよね？

まだ分譲かわからないし。

西新宿の2棟タワマンもあるか。

あと晴海、春日、代々木上原、武蔵小杉あたりか。これから勃ちそうなところ。

品川新駅再開発エリアのマンションは賃貸っすかね？

>>2519 匿名さん
賃料との乖離です。価格上昇と同時に賃料も上がっていれば問題ありませんが、実際の賃料相場はほぼ横ばいです。そんな中、価格も低下が始まった以上、少なくとも買い時とは思えないです。

>>2520 匿名さん

大井町か、武蔵小山がいいよ。

>>2526
浜松町の賃貸マンション賃料相場は㎡5000円、坪当たり16,500円といったところでしょうね。
表面利回り4.0％～4.5％として坪440万円から495万円が適正というところでしょうか。

>>2528 匿名さん

5000円/m2もいかないよ。
3800から4800くらい

同じパークコートの元麻布物件は、ほぼ一期で全戸完売みたいだな。

>>2529
では間取って4300円、坪14190円として、利回り4.0-4.5で坪378万円から426万円
ってとこですか。それなら納得ですね。私も浜松町の価格は実際そんなもんだと思います。

ホワイトタワー浜松町とかも含めて、この辺なら20万円台の家賃で、それなりの部屋や物件を選ぶことができる。
ツインパークスの賃貸だって、（中古での売り出し価格の割には）そんなに高くないしね。
今後の浜松町近辺の再開発のことやパークコートというブランドを考慮すれば、この物件の価値が高いことは認めるけど、周辺の賃貸や中古の現状を見れば、「ここまでの金額を出してまで買うべき物件かな？」と迷ってしまいます。

浜松町の家賃相場調べたが、2ldkで30万、3ldkで40万と表示されるよ。
http://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/hamamatsucho_00572-st/price/

3ldkは49万だった、失礼。

あまりに書き込みのレベルが低いからマジレスするけど、パークコートは高級マンションなのでその地域の賃貸相場より1〜2割は多めにとるものです。また駅近条件なので、PCじゃなかったとしても浜松町平均より高くなるのと、新築築浅は当然ながら高くなる。

多分パークコートとか縁のないレベルの人が的外れなネガしているのでしょう。また根本的に、PCやPM、グランクラスの高級マンションになると大衆マンションよりも利回りも少し悪い。これ常識。

>>2535 匿名さん
>パークコートは高級マンションなので

(((*≧艸≦)ﾌﾟﾌﾟ…ｯ

坪430までなら許せるな

坪430だと湊と同じに価格帯だろ。さすがにおふざけが過ぎると思う。

じゃあ、2535さんの話をまとめると、

・利回りとか周辺の賃貸相場について一連の書き込みをしている人たちは、「パークコートとか縁のないレベルの人」であり、その意図は「この物件をネガるため」であり、内容は的外れ。

・この物件は高級ブランドだから周辺より高い家賃を取れるけど、高級ブランドだから利回りはよくないのが当然（家賃は高く取れるけど、購入額が高い分にはさほど見合わない）。

ということですね？

両者を考慮すると、利回りとか賃貸相場を気にしない人や、「高級ブランド」（といっても最近のパークコートは昔より庶民的になってきていると思いますが）に縁があってその価値がきちんとわかる人が、この物件に向いているという感じですね。

>>2539 匿名さん

>>2539 匿名さん
確かにパークコートやパークマンションは利回りがどうこういうものでは無くて、値下がりしようと関係無い位に資産があって余裕がある人たちが住むところなんでしょうね。だから一般の物件と比較して利回りがどうこうという意味は無いかもしれませんね。
アッパーミドルの発想なら高くて駅距離のあるPCよりホワイトタワーで良いやということになるのでしょう。本当のお金持ちは住民層を考慮してPC
の賃貸に住んだり、買ったりするのかもしれませんね。

>>2538

相場全体が異常なんだよ

しかも原因が好景気じゃなくて原材料費高騰。買う気しねー

・純粋に実需の人（オフィスが近いとか、一時的にこの近くに住む必要とか）＝ホワイトタワーとかの賃貸。

・アッパーミドル＝「この物件は資産価値が高いから、高額のローンでもいいから・狭い部屋でもいいから買おう」

・本当のお金持ち＝「なんかよくわからんけど、まあ1つ買っておくか」

みたいな感じかなとイメージしてるんですがどうでしょう。
まあ、あくまで勝手なイメージなんで、大外れかもですが。

>>2542 匿名さん

エレベーターの数をケチった挙げ句にシートフローリングにタカラスタンダードですからね…
首都圏のパークコートブランドでここよりクオリティの低い物件ありましたっけ？

>>2537 匿名さん

タワマンの底値の時代のデータ出されてもね。都心の土地が坪10万だった時代があるから、今は高すぎ、下がるまで待てというようなもの。

リーマンショックから立ち上がり、価格帯が落ち着いてきた頃の価格で考えるとここは80平米9000万から1億がいいところ。それを3年後に1億6000程度で買うのはあまりにもギャンブル要素が高い。しかも、かなりコストカット物件となっている。引き渡し時には金利が上がっている可能性、市況がピークアウトしている可能性があり、完成引渡しまでの期間、金利と不動産市況を常に気にしながら生活することになる。
この状況下で購入できるのは多少の損感を気にしないだけの金銭感覚の持ち主のみとなる。

>>2546 マンション検討中さん
だよなぁ。9000万だったのが30年前というなら分かるが、たった6-7年前。

>>2547 匿名さん
80平米9000万なんて6,7年前でも買えなかったと思います。
15〜20年前なら買えたかな。

>>2548
たった8年前、泣く子も黙るパークコート虎ノ門愛宕タワーの新規分譲。坪単価平均527万円。その2年前に虎ノ門タワーズレジデンスが分譲、平均坪単価503万円。そんなに遠い昔の話ではない。坪単価は愛宕山と比べ物にならないくらい低い地位の浜松町で分譲価格は愛宕をはるかに上回る。しかも、パークコートの名前が泣くレベルまで仕様は落ちている。数千万の損失なんか損のうちに入らない、どうせ会社名義で会社の損金にする節税対策、というくらいの人じゃないと買わないだろうね。

アベノミクスによる資産効果でお金持ちになった人が増えたことで、一部の不動産価格、土地価格が高騰した。オリンピック、復興需要、公共工事関係もあり、工事費も上がり、価格は高騰。
しかし、本来、アベノミクスで資産が倍増した人が購入していたのは目黒、青山、麻布、六本木、虎ノ門あたりである。この辺りは目黒以外JR線がなく、そこに勤務地がない限り、一般サラリーマンには不便な場所だが、それでも高い値付けで完売を繰り返すようになったことで、財閥系売主は土地価格の高騰、工事費の高騰を理由にコストカットマンションの価格をつり上げている。それに便乗する形で中小売主も高値で販売しているが、実際上がっているのは、土地より建設費より売主の利幅である。
億単位のマンションとなると、サラリーマンが買うには年収2000万は必須でさらに金融資産がそれなりにないと、退職後のローン残、管理費修繕費で毎月の生活が回らない。それも計算しておく必要がある。そう考えると一般サラリーマンには手がでない物件であり、一部の現金買い富裕層しか手が出ない。サラリーマンには魅力的な立地だが、そんなに頻繁に電車を使うわけではない富裕層には魅力的には映らない物件となる。
そう考えると、本物件に限らず、ここ最近の便乗値上げ物件は一般人が購入するには随分リスクがあると思う。

青山と檜町は作り的にも立地的にも後世に残るシンボルタワーマンションとなりそうだが。

以前は都心マンションでそれなりの値段を付けるならブランド価値を守るために内装や仕様も
しっかりと作りこまないと駄目だという矜持のようなものがあったように思う。
しかし、今は建設コストが上がっているので、目立たない部分でいろいろとコストカットして、
それでも追いつかない部分は価格を釣り上げて利益を確保している状況。

部屋の狭小化に始まり、階高圧縮、天然素材を使わないシートフローリング、エレベーター数
の減少、etc.　超都心に限らず、湾岸や内陸部でも同様。65㎡しかない3LDK、全室リビング
インなんか、以前は恥ずかしくて都心物件では作らなかったはずだ。どのタワー見ても、どの
低層見てもそう。もう一度、納得できる価格で、納得できる仕様のマンションが供給される日
は来るんだろうか？

>>2550
泣く子も黙るとは洗脳されやすい方なのか
思い込みが激しい方なのか、

ファクトシート　
平成28年路線価　商業地　㎡（坪）
パークコート浜離宮　 169万（557万）
パークコート愛宕　 122万（402万）

地価は現時点での利便性、容積率、ブランド力等
一般的な土地の価値を織り込んでいます。
路線価に反論することは、残念ながら
ただ己の無知を晒すことを意味します。

>>2550 匿名さん

その坪単価では平均多少下回っても80平米9000万にはとてもなりません。
親が虎ノ門タワーズ新築で買ってたけど、当時は高かった印象だし、共用部も何とも言えない雰囲気だった。今見たらどんなかな（専有部の内装は良かった印象）。やっぱり仕様のレベルも大事だけど新しい物の方が自分はいいな。

勝どきあたりはもう破裂寸前です。

ゴクレのゴーストマンションは、管理組合が正常に動かないのでは？
勝どき、熱海、金杉橋と至る所で管積負担をしているゴクレマンション買うならこちらの方が、坪100値段が高くてもありだと思います。

愛宕のほうがカッコいいよね。愛宕山の高台の上に立つタワー。同じような立地は二つとないところに高台の緑に囲まれて燦然とそびえたつ感がある。ここは浜離宮とはいっても、線路の反対側にある浜離宮庭園が窓から見えるだけで、浜離宮を冠するなら立地的には東京ツインパのほうが似合う。パークコート浜離宮の立地は周囲をビルに囲まれた線路沿い。

いよいよ販売が近づいてきてネガさんたちが活性化してきた印象。

ほんと何処のスレにもネガっているんですね。
何したいのか全く理解出来ません。
やはり、妬みなんでしょうか？

無根拠な罵詈雑言ならば論外ですが、客観的な事実に基づく意見ならば必要でしょう。
良いことも悪いこともなるべく多くの情報を共有してその上で購入を検討する。それがこの掲示板の存在意義なのですから。

>>2554 匿名さん
私も同じように思います。
シートフローリングは正直好きではないです。しかも、広さにゆとりがないのも嫌です。せめて2LDKで70平米台は欲しいし、可能ならば80平米台が欲しい。

ただ、今のご時世、高い金額が出せないなら(自身のことです。)このグレードでも妥協して買うか、中古で探すか、あるいは今買うのは辞めるかしかなくて。

高くて仕様が悪いっていうネガぐらいしかいないような、、、それは事実だから妬みも何も笑

立地が誰もがため息つくような場所なら坪600でも納得するけど。前に出てる愛宕山の上とか、有栖川公園隣接とか環境悪くとも山手線メジャー駅直結とか。
浜松町の喧騒のなかの普通のタワマンで仕様もイマイチで坪600は無いわ。

適正価格は坪400-450のレンジだろうな

ここが嫌なら
中古で好きなところを買いなさい

その通りです。誰が何と言おうと買いたければ買えば良いですし、その逆も同じです。
ただし自分に都合の良い意見以外は書くな、と言う権利は誰にも有りません。ここは意見交換の場です。

ここ。仕様はかなり良いと聞いていたのですが、そんなにしょぼいんですか？
営業担当者からは、全体的なテイストは千代田富士見に似ていると聞いたのですが…
そしてパークコートのタワーはこれまで１０軒もなく、全て売り出しより価格が上がっていると。
確かにそれは事実だなと思いましたが…。
ここの物件も、上がるかはわかりませんが、今後１０年の再開発によって少なくとも下がりはしないだろうと眺望の良い部屋を押さえました。適正が４００万〜４５０万だなんてここが２割〜３割も暴落するなんて考えられません。

>>2569 マンション比較中さん

いまの高いけど仕様悪いという流れの中では仕様はいい方だと思いますよ。

> パークコートのタワーはこれまで１０軒もなく、全て売り出しより価格が上がっている

パークコートに限らず、どこのタワーも価格は上がってますよ。
ここ10年以内で売り出した都心部の大規模タワーで売り出しより顕著に価格が下がっているという物件があればご教示ください。

結局売り出し時期の異なる物件を比べるからこういう議論になるのだと思います．
パークコート麻布十番は売り出しが確か坪450くらいだったと思います．今売り出すなら坪650はすると思います．中古の売り出しは坪600くらい．
愛宕だって今売り出せば，おそらく700くらいになってしまうのでは？
ツインパークスだって，「今」売り出せば同じような値付けで来ていたでしょうね．
ここの適正価格といっても，周りがすべて上がっていて，場所は違いますが，青山，檜町が850異常なので，相対的に考えれば浜松町が650の値付けは問題ないと思います．

ただ「買う」ということになると別問題です．
この価格でも買うのか，同じような値段でもっと広い，または仕様のいい中古を探すか，いろいろな選択肢があるかと思います．
買う時期による価格の差なので，いくら言っても仕方がありません．
10年後にはもしかしたら浜松町が坪700になっているかもしれませんし，500になっているかもしれない．
これは誰もわかりません．
今わかっていることは，リーマンショック後に暴落した際に購入した方が一番賢い買い方になったという「後ろ向き」に検討するデータのみです．

ここ数ヶ月でマンション価格がピークアウトしてしまっているのは確かなので、待てる人は待って、何らかのきっかけでバブルが弾けたら購入するのが賢明でしょう。
不動産を資産として考えるときに最も大事なのは、立地ではなく購入時期。
リーマンショック後の購入であれば、どこでも正解だったわけで、逆に言うと、今買うとどこを買っても不正解になる可能性が高い。

千代田富士見はその適正400-450以下だからね。
リーマン級の事態には簡単に４００以下になります。
但しそれをやり過ごして１０年経てば近くまで戻すかも。
また、但し書き付ですがその時の新築や都心地図の中で価値ある場所と見られればですが。

>>2569 マンション比較中さん

それが、下がるときは下がるんですよね。
あと、ここと千代田富士見を比較するのは向こうに失礼かと。
仕様は千代田富士見は最強なので。

最近不幸がありましたが、仕様の議論とは無関係なので触れません。

>>2572

今売り出したら愛宕は７００なんかじゃ済まないでしょうね…。

上の一連のコメ、パークコート虎ノ門愛宕タワーさんのステマかな
中古、高すぎて売れないんだろうが
こちらに便乗してただで広告しようとは

>>2575 匿名さん

>>2575 匿名さん
簡単に400以下にはなりませんよ。
千代田富士見は、リーマン後の底から上がり始めるかどうかの時期で、
むしろあの時にあそこを坪単価450万で買えた方がレアケース。

とは言え、このマンションは将来の再開発後の価格を先取りしすぎなので、下落リスクが有るのは確かですが。

問題はここ2年くらいで3割も上昇したこと。上昇前が適正で上昇後が異常相場。つまりこの急激に上がった価格は長続きしないのではないかということ。リーマンショック後に買った人は実需にしても安定して資産を維持することができている。しかも、今の相場上昇は好景気によるものではないことが問題。

>2578さん
2572ですが，とんでもない．愛宕とは無関係です．
別に愛宕に限らず，以前から出ているザレジデンス三田，パークコート麻布十番，シティータワー麻布十番だって今売り出せば，三田は600弱くらい，麻布十番の2本のタワーは650くらいだと思いますよ？
THE ROPPONGI TOKYOだって震災のあおりを受けて坪450～500で売っていましたが，いまや700くらい．
結局購入時期によるんですよ．
でも，未来なんて見えないので，今後上がるか下がるかは予測でしかない．
誰が何度も何度も書いてますが，アナリストが今年は株価20000円超えるといっていましたが，大外れですよね？
私も今後下落すると思いますし，大半がそう思っていますが，どうなるかなんてわかりません．もしかしたらもっと上がるかもしれない．(都心，しかも港区3A近辺だけだとは思いますが)

昔の価格と比較しても仕方ないので，今の価格で検討するしかないと言っているだけです．
上記の物件がいいから中古にしろ，なんて気持ちは毛頭ありません．
ただ今後金利が上昇するらしいので(マンションの価格動向スレ参照)，中古のほうが今の金利で買えるのでいいかもしれませんがね．
浜松町の値付けは今の時勢としては正しいと思うので，あとは間取りや価格が出せるか，そしてローンをするなら3年後の金利がどうなるかわからないリスクをとれるか，これらにかかっていると思います．

近年のマンション価格暴騰は以下の3要素があると言われています。
１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）
３．土地仕入れ価格の高騰

１．については中国の経済成長が止まったのと円高傾向でかなり解消されつつある状況。
２．については政府で外国人労働者の数を増やして対応しようとしており、これが認められればあと数年でかなり下がる可能性が高い。また、復興需要とオリンピック需要が終わると人が余る可能性がある。
３．についてはバブル後続いていた企業の遊休資産の売却が終わって今後まとまった土地を買うのはかなり困難。ここのように再開発で土地を入手できる可能性はあるが、地権者が多くていびつな土地になる。

ということで、３．の観点から土地が潤沢に供給されていた2003年までの価格には絶対戻らないでしょうが、１．と２．は解消の見込みがついているので今後かなりの確率である程度価格は下がると踏んでいます。

>>2576 匿名さん

パークコート千代田富士見は、外観も素敵で私も好きなマンションです。

検討したことは新築・中古共に無いのですが、こちらの浜離宮よりも仕様が良いのですか？床などもシートではなく、天然木の突き板だったりしますか？

１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）


不動産相場が好景気に沸いて、マンション価格も上昇！というのなら高くても良いし仕方ない。
問題は原因が単なるコストアップであること。だから、好景気なら高値付けても
売れるはずの新築マンション全体が全く売れず在庫が残ったまま引き渡される光景が普通に
なっている。そういう状況下で、高額マンションを買うべきかと言えば私は否定するな。
どうしても今買わなきゃいけないなら中古マンション探す。実際、新築苦戦、中古好調の構図は
定着してきた。

あと、最近高騰した原因の一つが中国人の爆買い。しかし、最近急速に下火になっている。これも、爆買い期待で値を釣り上げたでデベがはしごをはずされた格好だ。

今の相場の中で比較しても同時期の青山が850に対して浜松町600というのが異常に思えます。
立地だけでなく小規模なのにインフィニティプールなど、仕様も露骨に違うので本来ダブルスコアでもおかしくないかと。
青山が適正価格で、こちらが設定ミスと考えてしまいます。

>2586
大丈夫です．
青山は坪2000，3000もありますから．最高額は30億．
平均したら900くらい行くのでは？
あそこは値付けがうまいと思います．
それを考えると，ここはこんなものでは？
正直なことを言うと，私の感覚では坪平均600だったのですが，650ともう少し高かったですね．

港区×徒歩５分以内×３００戸以上×免震
ここより仕様の良い大規模タワーがあれば教えて下さい。

愛宕も麻布十番も仕様はここより良いですか？
麻布十番はエントランスが意外とこじんまりしていると感じてしまいましたが、占有部はいいのでしょうか？
個人的に全くそうは思わなかったので。

2004,2011,2014購入組です
2004が最強です

>2588
シティタワーはエントランス立派ですよ
どちらかというと専有部がショボい

>>2587 匿名さん
一部の超高額部屋は興味ないのでどうでもいいです。一般人が買う標準的な部屋で差が小さいのが不可解なわけです。

>>2590 匿名さん

坪単価250万差があるとしたら相当な差だと思いますけど？差額でもう一軒買えるほどです。

>>2588 マンション検討中さん

免震より制震の方が良いのですよ。
制震は長期地震動にも対応できます。
ここは旧基準免震なので長期地震動対策がとられていない可能性があります。
新基準免震の適用は来年からですからね。

>>2592 匿名さん
素朴な疑問ですが免震より制震がよいとのご意見ですが、ソースは貴方の主観ですか？それとも国の指針ですか？
国の指針では免震が耐震等級3で地震に最も優れたシステムのはずですが、基準が変わったのですか？

>>2593 匿名さん

南海トラフの長周期地震動問題が国土交通省から免震構造物と超高層を対象に出されているんですよ。
普通に検索すれば見つかるのですが、其れもあなたには難しいですか？

>>2594 匿名さん
攻撃的な方ですね。それと質問の解答になっていません。国の耐震基準が変わったのでしたらソースを出して下さい。

川内原発は免震を採用せず、原子力規制委員会から批判されています。2594の理屈だと原子力規制委員会が無知なのか？それとも2594が無知なのか？
http://www.asahi.com/sp/articles/ASJ397JS2J39TIPE02M.html

>>2596 匿名さん

原発は高層建築物ではないが
大丈夫かい？

まさかと思うけど、固有周期と免震と長周期地震波のスペクトルを理解した上で免震礼賛してるんですよね？
どの程度の頭なのか想像がつかなくて…

NHKのいかにもマスコミ的ないい加減な報道で勘違いしている人が多いみたいですけど、熊本、東日本、新潟、関西の4大地震において免震構造物の突出した損傷の少なさは完全に実証されています。長周期地震動は東日本のデータが主ですが、免震の効果はこれも実証され、学会でも報告されています。制震は基本耐震と同じくくりであり、その効果については全くエビデンスがない。

>>2598 匿名さん
国の耐震基準を早くだせよ

構造建築物の耐震学において日本の権威であり、リーダの1人である高山先生のブログ見て勉強しようね。

「大きな誤解を招いたNHKの報道番組」
http://blog.livedoor.jp/mineot/archives/52116278.html

NHKでさえ視聴率を取るためなら過激なタイトルをつけたりするというレベルの低さ。