パークタワー晴海　その3

隣の生コンプラント解体始まりました。マンションと商業施設別棟だと思っていましたがもしかしたら
一体開発？

元々の建築計画のお知らせでは
建築面積：5,116.54㎡

16.54㎡減ったって事ですかね。

>>52
あ、なんだ。そんな話か。

三井不動産が販売した横浜市のマンションが傾いてるというニュースがYahoo!に出てますね。
杭工事に問題があったみたいだけど、ここの工事延期もその関係かな？

そうなんや。

横浜の三井はヤバイな
節約のための故意だったらしいし

三井は、市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリート、新川崎に充填剤注入ミスとトラブルが多い。横浜の件で騒ぐなんて、情弱。

54
横浜の件が社内で明らかになって、他の物件を点検したらここもまずいとなってやり直しすることにした可能性はある。一度宣伝を開始した物件の販売を止めるなんて余程の理由がないとやらないが、そう考えると辻褄が合う。あくまで仮説だけど。

施工主ちがくね？関係なくね？

三井不動産立派です。ララ横浜全棟建て替え。中古が新築に、もうかった

住民が棟と棟の間の手すりのずれを指摘したのは去年。問題ないと相手にされなかったので、市に相談したら市から指導があってやっと重い腰を上げた。

すみふの三ツ沢物件で昨年、同じ問題が発覚していたし、問題が発覚した発端も同じく手すりのずれだったのだから、同じことが起こっているのかと真っ先に考えるべき。三ツ沢のように耐震性に問題があったら、場合によっては人命にかかわる事態にもなっていた。犯罪行為に等しい。

>58

それなら販売中の全物件、一斉に止めるはず。

>>60
今回の横浜も施工ゼネコンのさらに下請けが戦犯なわけで、もしかしたら同じ会社だったのかもね。

この物件の販売停止が発表された時期とララ横浜の杭工事ミスが内部で発覚していた時期が合致しているようですね。
いよいよキナ臭くなってきました。
まあ工事やり直してくれてるならいいんですが。

　一斉にとめる訳ない。

　他の物件は未確認だし、わざわざ話題を振りまくことなどしない。

>>62
三つ沢は発覚したのは10年前で
住民の金でボーリングして確定させたのが昨年

だいぶ過程が違うのを理解しましょう

そのとおりで、過程が大きく違うことがポイント。三ツ沢の件がわかっていたはずなのに三井は放置した。由々しき問題。

タワーマンションの杭工法と、横浜の杭工法は、根本的に違うかもしれないですよ。横浜の杭工法はイーゼット工法というのですが、基本は戸建メインの工法みたいです。

今回みたいな杭の不正は誰にも見抜けないよ。タワマンも、どこに何が潜んでるかわからない。地震立地日本で無理して高いマンション建てる事をそもそも見直すべきである。

しかもよりによって埋め立てに建てるとは、、、。

　以下の記事を読む限り三井住友建設は今年になってデータを再チェックしたときにデータの転用を確認できている。建設時に問題がすり抜けたのは誰もチェックしていなかったということ。当然主である三井不動産もデータを受け取っている。旭化成建材だけに責任を擦り付けているのはいかがなものか


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151017-00000055-mai-soci
　旭化成建材が一連の問題を調べ始めたのは９月２４日。工事元請けの三井住友建設から「施工データに転用があるのではないか」と問い合わせを受けたのがきっかけだった。翌２５日までに、くいを打ち込む際に計測する地盤の固さに関するデータの改ざんが３８本のくいに及ぶことを確認した。その日のうちに、旭化成建材の前田富弘社長と旭化成の浅野敏雄社長にまで報告されたという。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG17H3J_X11C15A0CC0000/

三井不動産レジデンシャルだけ出さないのは・・・

ちなみに10月中に既存のマンションにおいて旭化成建材がリストを発表します。

三井不にも行政処分を検討ですか…。

もうこのマンション無理だろ。売り出すの。

今回の保証費用の一部を価格に反映してきそう。

>>76
何かあれば全棟建て替えなんてことが当たり前になってしまうのであれば、そのリスクは単純に販売価格に反映されるわけで、結局はユーザーに保険料として上乗せされた割高価格として返ってくる。

そして何もなければ当然その保険として払う費用は掛け捨てと・・・。

全棟建て替えなんて、関係ない棟の住民らは反対すると踏んで、実現性が低いことを承知で言ったパフォーマンスだよ。

傾いた棟の住民を一度引越しさせて追い出してしまえば、もう結束力は無く、半数も建て替えた住宅に帰って来ない。売るか貸すかした方が儲かるからね。そんなことまでわかってるんだよ。

信用悪化で高く売りにくくなるのは事実。今となっては購入見送り予定です。残念。。

杉並区のパークホームズも苦戦しているようです。
今回の一件でブランドイメージが下がり、ますます苦戦を強いられそうですね。

湾岸バブルピークのこのタイミングで駅徒歩12分のこのマンションを買って10年後の売値が大変なことになりそう
三井不動産レジデンシャルは売ったら終わりですから責任取ってくれません

下請けの問題が発生すれば高値で買い取ってくれるようですが(笑)

横浜の件、施工会社のミスも発覚。下請けの偽装が原因って説明も覆るから、三井不動産は被害者ってシナリオは崩れるかも。

今の現地はこんな感じです。生コンプラント解体始まりました。販売延期は誰かも書いていましたが基礎のやり直しですかね？

まあ、例の件で建築費は高騰するだろうね。
コスト相当上がるし、そのコストは客が払わされる構造。
買うなら中古か、今価格が出てる物件がオススメ。

用途から、飲食店が消えた。
住宅と店舗、保育所に更新されている。

中央湊は予定価格から少し値下げしたみたいだな。信用問題でボッタクリ価格では売りづらい。

ここは、本当にあらゆる面で、「売り時」を逃した感じですね。

一発逆転は、オリンピックを前にした高騰（オリンピックが目前になるにつれ、予想以上に晴海の物件が盛り上がる）のみかと。
でも、それも難しそうだなー。

お隣りの三菱ティアロ完売はココの延期の影響も少しはあると思われる。最終期はほぼ全戸抽選だったとのこと。

三菱を見送ったり抽選に漏れたりで、ココの再開を待っている人たちも一定数いるのでは？
レミコン跡の開発も含め情報出てこないかなぁ

コストは上がるだろうし、値上がりするんじゃ無いでしょうか。

杭打ち問題でブランド価値が下がっているので、コストを転嫁したら1000戸も売り切れません。

別に三井だけの話じゃないでしょ。

コスト転嫁しないと、また同じ事を繰り返してしまう。
適正なコストをかけて、そのコストをきちんと回収するようにしなきゃダメなんだよ。

良いものはお金がかかるって事。

品質管理するから価格が上がった、で客に通じるかってことだよね。当たり前だという話。

まあ、俺は多少コスト上がっても良いからちゃんとチェックして欲しいな。
必要なコストは支払うべきだというのが俺の持論。

安けりゃ良いという人は三流マンションでも買えば良いのだよ。

坪400なんて話もありますが杭打ち問題の影響もあって、さすがにそこまで強気には来ないでしょう。坪330と言いたいところですが工期遅延のコスト増を加味して、予想レンジは坪350〜380。これを超えたらびっくりポンですわ(笑)

三井は現実的なので、一部価格を下げても、即完売！パークタワー人気は健在！と演出しそうな気がします。条件の良い部屋は釣り上げるでしょうけど。

400万超えてくると予想しています。
杭打ちコストも載せてくるでしょうね。

個人的な希望的観測で言えば
・三井はここの土地を二束三文で買っています
・また、杭コストについても既に建築契約は結んでいて、かつ当然の監督事項であるので、ここからの追加コストはないと思います。
※ただ、今回工事を取りやめた地中障害物の撤去費用は純粋に追加されると思います。

あとは市況をみて判断、ということなのでしょうが、今の実需が付いてこない在庫積み上がり状況、今後の消費増税を考えると、来年からの販売開始ではそんな強気に出られないのでは、と期待してしまいます。

ただ、共用配管の維持管理対策等級が最低ランクなのは頂けないですね。
最近の三井物件は共用配管の品質が最低ランク（財閥系ではあり得ないレベル）ばかり作っています。
マンションの寿命は鉄筋コンクリートの寿命よりも共用配管の寿命に左右されるので、メンテナンスが容易でないのは致命的だと思います。

９８

コストとプライスは似て非なるものです。
それをどこまで日本の会社が理解しているかは別ながら。
三井は最近海外（特に米国）市場での展開を強めているので日本の会社の中ではかなり、コストとプライスの違いを理解しているようです。

今後世界の投資マネーが大枠でどのような判断をしてくるのかは誰にもわかりませんが、何しろ一年間で世界で生み出される富の総量の１０倍の資産（投資マネー）が世界を駆け巡っているわけです。企業への投資としては日本へのインバウンド投資は基本的にほとんどありません。ただし、日本も低迷激しいとは言っても国としての総額では世界第三位のＧＤＰ（一人当たりではまったくもって後進国になり果てましたが）大国です。そんな世界の先進国の首都、しかも３千万人が住む場所の不動産は台北と比べても、マンハッタンと比べてもパリ／ロンドンと比べても圧倒的に安価です。しかも海辺の一等地（日本人以外の富裕層にとっての最大の価値物件）は物件的には非常に希少価値があります。　だとすると・・・。価格は消費者が決めるものではありません、また、コストが決めるものでもありません。需給バランスで決まります。それが日本以外のいわゆる自由経済圏の原則です。経済がグローバルしてきている以上日本の会社もそれを無視し続けることは出来ないでしょう。

朴念仁

今更ですが、ここの販売延期の理由ってはっきり公表されてるんでしたっけ？

都からBRTの停留所作ってくれって言われたから、とかないのかな。民間敷地を活用したいとか言ってるし。
希望的素人観測ですが。

昨日、近くを通りかかったら円筒形のタンクのようなものが3棟建っていたのですがあれは何なのでしょうか？

単なる販売調整だったと思います。
一番高い時期に売った方が儲けは多いですから。
周辺マンションと競合させず、売りやすい環境で売りたいのだと思います。

既にMRは完成しているのですよね。

>>102
工事現場を上から望める周辺マンションの住民
だけど、基礎工事を一からやり直しをしているのは
明らかだよ。

え？杭打ちやり直しなら、1年くらいは遅れるのかな？

>>104
素人が見てやり直ししてるかなんて分かるか？
せいぜい杭工事してるかなくらいだろうよ。

そりゃ、円筒状のコンクリートの塊を掘り出して、輪切りにして砕いていれば
素人でもわかるわな。

すげーコストかかってそうだな。
このコストも次の物件に乗って来るのか？

ゼネコンが基礎部分の工事の遅れと公表していたよ。販売調整ではない。

>>109
その遅れの理由がBRT停留所の要件追加だったりとか…
関係ないですかね
シツコイですね…失礼しました

業界関係者の話では、販売延期の理由は実需層がついてこれないので売りたい値段で売れないかららしけどね。
パークホームズ豊洲の販売が思わしくないのも関係しているとか。

>>111
延期すれば高く売れるのか？んな訳ない。
マンション価格は既に下降トレンドだよ。

杭打ち問題と中国経済失速で投機熱は薄れ、エリアの初高値じゃ売れなくなるだろう。豊洲に限らず。

圧倒的に良い企画を出せば、実需はついてくると思いますよ。
逆に中途半端な企画であれば販売は苦戦するのではないかなと。

圧倒的な存在感のあるマンションを三井さんに期待しています。
よろしく

>>114
そんな事したことあった？三井さんはね、とにかくフツーなんです。

まあ、今から1年後だと値上がりしててもおかしく無いよな。

ウチから現場がよく見えるけど、基礎工事の段階でストップしたままですね。
販売調整ではなく、基礎工事になんらかのトラブルが発生したと考えるのが自然ですね。
作業員数は減りましたが、毎日、作業は続いています。

施工ミスにより販売延期ということですが、三井が受けた損害（人件費・広告費）は施工側が補填するのでしょうか？
一部に三井が受けた損害を販売価格に乗せてくるから高くなるという声がありますが、普通こういった場合損害は責任がある方が補填するものだと思ってました。

施工ミスなのですか？

周辺を見てきましたが、女性には駅から遠すぎますね。気休めのシャトルバスには騙されません

シャトルバスは管理費食ってるからね。

表面上は、施工が負担するが、結局は消費者が負担するという流れです。

販売はいつ頃からでしょうか？

無駄な共用施設があるくらいなら、私はシャトルバスの方がメリットを感じます。物件の差別化になりますし、駅遠のマイナスを一気に解消出来ますから。
新橋あるいは東京駅を往復するものなら多くの買い手を呼び込めそうですし。

工事進んであろうか

８月頃オープン予定だったＭＲの郵便受けが、｛三井不動産レジデンシャル」「三菱地所４レジデンス」「住商不動産販売」の連名になっているが、どうして？

「住商販売」ではなく「住商建物」でしたよ、この３社でする案件がこの近くにある？
隣のレミコンの更地化も年内終了だし、最近ＭＲに人やトラックが出入りしているので、
そろそろ動きそうだね。パークタワーの地盤改良も終わりそうだし、今まで道路から覗けたのを目隠ししたし、白いクジラの絵もなくなったので、違うことをやるのかな？

思わず今朝モデルルーム観に行ってしまいましたが、郵便受け、連名にはなっていませんでした。とはいえ、３つ名前があるように白いテープが貼られていたので上から貼って隠したのでしょうか？

レミコン跡の商業施設（予定）と一体でやるとか？

今の市況で当初のターゲット層向けの価格で売るのは無理なので、高級路線に転換するつもりなのでしょうね。

BRT駅組み込みで、駅0分だと高級路線でも十分行けそうですね。今年度末にはBRTも詳細な駅など色々発表されるでしょうから、そこに合わせてレミコン跡地と組み合わせで出してくるんではないでしょうか？坪400万コース？

さすがに晴海の駅歩１３分に坪４００は無理だと思うよ．新築中古とも価格下落徴候がでているのでここ売り出すときには厳しい時期になってる可能性もある．

ＰＨＴもまだ完売まで目途が経たないし，ここがいつ売るかは不明だしコンセプト変えた可能性あるし現時点で予想価格は推定不可．．

三井さん、大阪のＥＸＰＯでやったような、アミューズメント施設を作ってくれ。
豊洲ララポと一体で、日本１のフィシャーマンズワーフが出来ると思う、
ウオータ―フロントをジェットコースターでつなげるのも迫力満点（ＥＸＰＯは事故ったが）、
ついでに最低５０坪以上の高級マンションを１００戸程売り出し、浦安ディズニーまでクルーザーを往復させる、１５分で着くよ（駅までじゃないよ）、アジアで人気を呼び、香港・台北・シンガポールの金持ちが押し寄せる、坪１０００万で即日完売だ。

>>135
メッチャスケールダウンして単なる団地マンションに変わってたりして。。。でも駅から遠すぎるからなんかしないと売りにくい、それはたしか。

でも商業予定地どうすんだろーね？
ららぽがあって隣には三井ツインビルを予定してて、勝どきは再開発でしょ？
さすがの三井でも中途半端だと喰い合っちゃうような気が・・・

WCTの例があるから駅遠でもシャトルバス次第だと思うけど。
ららぽーとまでの人道橋を作ったら面白いかも。

>>138

人道橋いいね
晴海橋梁改造かも?

クロノ民らしきレス発見（笑）

>>133
BRTってただの快速バス。
駅だなんておおげさだな。バス停だろ？

>>138
橋は金かかり過ぎじゃないですか。距離もあるし維持費も半端ありませんよ。実現可能性はゼロ。ララポ側のメリット考えてもとてもペイ出来ない。橋作らなくても車でどうせいくだろうし。勝どき東とDT程度の距離ならまだわかるが。

>>140

質悪っ！

>>141

海外の例ですけど、こんな感じで完全に駅ですよ。BRT駅が駅でないならゆりかもめの駅も駅とは呼べない感じでしょうか？
湾岸BRTのクオリティについては不明なので、出来てみないとなんとも言えませんが、ゆりかもめ級には使える乗り物として登場するのではないでしょうか？

>>144
これは専用道路を走る場合だが、今回のは一般道にレーンを設けるんだよね？
そうしたら地平だし、イメージはこんな大掛かりなものじゃなくて路面電車の電停みたいな感じだよ。
晴海は駅がなくて交通インフラがしょぼいから、BRTを鉄道みたいなものだとイメージさせないとマンションが売れないからそう言うんだろうけど。

>>144
基本的に勘違いしてる
専用線があるのはモノレールとかＬＲＴ
ＢＲＴは単なるバス
もちろん信号を操作したり連結したりで、一般のバスよりも大量且つスピーディな輸送が可能で、
インフラ工事がほぼ不要で低コストなメリットがある

>>138
矢切の渡しか小木のたらい舟がいいとこだと思う

BRTも専用線ありますよ。湾後BRTは恐らく専用レーン無しでしょうけど。
専用レーンは海外では導入事例が多く、日本でも震災後に東北のローカル線がBRT切り替えしたのは専用線ですね。写真のような高架は流石に珍しいですが日本にも名古屋で高架タイプが導入されています。LRTだって世田谷線のような車道と分離した専用線もあれば、広島や熊本のような車道を走る市電もありますよね。それと同じで、要はどの程度インフラ投資するか次第です。
ちなみに市電タイプのLRTはBRTと輸送力に差はなく、初期投資に見合わないという分析もあります。

オリンピック、パラリンピック開催に向けて、スマートエネルギーをアピールする燃料電池バス、車いすがスムーズに乗れるバリアフリーなバスが必須なので、まずは工期が五輪に間に合うようなシステムになるでしょう。

形が具体的に現れてきた第二環状、豊洲市場を見て、こりゃ専用レーンはないなと感じました。
まずは、豊洲市場が開場しない事には、始まらないのかなあ。

いいマンションなりそう、頑張れ! 三井

>>148
追加です。
車いすや障害者がスムーズに乗降できる、段差を解消するステーション作り、わざわざPASMOを取り出さなくても通過出来るゲート作りも必要かと思います。