パークタワー晴海　その3

>>42000 マンション検討中さん

そうですよね。パークタワー晴海は天井高2600mm、サッシ高2300mmで天カセ部分も下がっていない。空間がスッキリして広く感じました。いまどき、ここまで建物にお金かけてるマンションも貴重ですね。購入された方が羨ましいです。

買った人いいなあ。７月はドンピシャで長期の住宅ローン金利が下がりましたね。フラッグは4年後。ここで金利を固定できるのは大きいです。

Twitter見ると続々と入居してるみたいですね。

>>42003 匿名さん

もうここはほとんど売れちゃいましたね。何だかんだで、普通に売れました。残りも年内には無くなるでしょう。モデルルームも秋ぐらいには閉まるだろうし。

>>42005 匿名さん
あと半年近くも残ってるなら、まだまだ検討できるね。これからキャンセル住戸も出るでしょうし。

>>42007 匿名さん

それどころか、マンションマニアさんのブログによると、晴海フラッグが思ったより安くなかったことから、パークタワー晴海の人気が高まって売れ行きが加速したとのことです。

バルク売りはこのような大規模マンションだと、終盤に実施するのは一般的ですね。10-20戸はバルク売りするかもしれませんね。

>>42008 通りがかりさん
勝どきザ・タワーがそうでしたっけ？

>>42008 通りがかりさん
晴海フラッグは坪240からありますし。あちらは地下鉄駅ができるかもなので、エリアとしての将来的な可能性はより高いかなと。

残り50戸ちょっとだっけ？
キャンセルも含めてここから結構時間掛かると思うよ。
小石川なんか残り70戸で早々に最終期宣言だけど、
売主も分かってるからここはまだまだ引っ張る気だろうね。

>>42014 匿名さん

ま、年内ぐらいかな。完売は。

ここ買うより、ザタワー北仲のキャンセル住戸待った方が良いよね？

>>42016 マンション検討中さん
値上げすると思うし、競争率激しすぎて買えない気がする

>>42016 マンション検討中さん

実需だと立地が違いすぎて比較できない。都心勤務なら北仲はあり得ないかな。
投資なら北仲買えばいいんじゃない？

パークタワーは長期戦になります
理由はハルミフラッグのサンビレ販売延期
サンビレ用のMRはパークタワー跡地の可能性もあったわけで

>>42019 マンション検討中さん

長期戦といってもあと50戸なわけだし、年内には完売かな。
サンビレは今建ててる建物がモデルルームになるんですよ。

>>42020 匿名さん

竣工後販売で条件が悪い残り物を定価で買う人いるのかな？
安くなるなら買うって人はいるかもしれないけど。

>>42021 マンコミュファンさん

実際、先月は30戸弱、買った人がいましたね。

結局、入居が始まっても売れ残りましたね。はじめの頃の煽りはすごかったのにね。

>>42025 検討板ユーザーさん

当初期待されていたほど価格が安くなかったですからね。まぁ、今の市況では仕方がないということなんでしょうけど。

ここと団地フラッグを一緒にしないでもらいたい。ブランズも仕様が低いし。

マンションは立地が全てで、それ以外は単価載せるためのコンセプト売りをするのが新築の不動産販売では常套手段です。
そう言う意味では、完売にはなってませんが中央区で最も駅遠の立地でここまで売れてるのはコンセプトが良かったということですね。

更に駅遠の晴海フラッグもですが、駅遠の安い土地に良い上物を作って売るというビジネスは利益率高いので、さすがは三井不動産と言ったところです。

>42028
えっと、
それは結局駅遠のここやフラッグを買うのはNGってことよね？
だって立地が全てなんでしょ？

>>42029 匿名さん

資産価値は土地代に比例しますので、立地に比例するという事です。

あとは単純に好みの問題ですね。
駅遠で上物をコンセプトにしたマンション。駅近自体がコンセプトのマンション。
同じ価格なら、どちらが好きかという事ですね。

>>42030 匿名さん
資産価値でみると駅近なんですね？

>>42031 マンション検討中さん

上物は劣化しますが、土地は劣化しませんからね。

そもそも自転車専用エレベーターも作らず、内廊下も狭く、窓の真ん前に柱を持ってくるような上物を仕様がいいなんて、言えるんでしょうか。
タワマンとしては普通だと思いますが。

立地の悪さはのらえもんさんも、遠回しにいってましたよ。
晴海の近代埋立地は土地も劣化する要素が十分ありますよ。晴海は三陸沖の地震ででも液状化しましたし。

>>42034 匿名さん

言っていることがよく分かりませんが、管理人さんが不適切だと判断したから削除されたんでしょう。
晴海フラッグについてはたくさんの情報がオープンになってますので、お得情報なんてありませんでした。

>>42035 検討板ユーザーさん

生活に全く影響ないレベルの液状化だったみたいですね。

ぐるり公園の一帯にあたる豊洲側の川沿いは、盛土した堤防の上に、上物を建てているのに、この一角は、路面の延長目線で構築され、湾岸の埋立地であるにも関わらず、土地に投資していない。　
　上物の仕様は、経年劣化していく。コストのかかる土地改良の有無は、資産価値に対し、大きなポイントになると考える。
　１０年前の、対岸の中古PCTを、参考にしなっかたのか不思議に思う。

目新しかった眺望
目新しかった共用施設

。。。。。

雨の日の、湾岸駅徒歩１２分。。。。。

晴海は東日本大震災で液状化したんですね。

>>42041 匿名さん

都内は何処だって液状化するよ。
関東ローム層だしね。

>>42040 通りがかりさん

駅チカが良いなら、やっぱり有明かなあ。

>>42043 匿名さん

シティタワーズ東京ベイとここで比較した人は多いでしょうね。
あちらは有明というアドレスと首都高目の前が許容できればいいマンションですよね。

有明は駅力か弱すぎでしょ。

目の前にBRT
雨の日も安心

>>42046 マンション検討中さん

クロノのね

>>42041 匿名さん

https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/23th/times/news172.htm

実際に震災後に現地を見に行った人の記事が参考になりますね。ここ晴海二丁目については、「そこで、三菱地所と鹿島のマンション建設現場に向った。ここも問題はなさそうだ。工事関係者は「液状化はなかった」と話した。」とのこと。

ここはタワマンが３本になったからよかったです

私は、晴海〝至高のランドマーク〟フラッグ、を買いますね^ ^

>>42049 匿名さん

晴海フラッグも良いと思います！
こちらはもう高めの部屋しか残ってないので、予算を抑えたい人はフラッグに行くのでしょうね。

>>42050 eマンションさん

あとは広い部屋が良い人もフラッグにいきそう。
でもフラッグは管理とか色々と課題は多そうですね。

>>42048 匿名さん

これは、遠く離れた三陸沖での地震の話。
私が心配なのは、関東が震源ならどうなるかですよ。

東北の地震でも液状化したのなら、関東での地震なら…

宮城県沖が震源なのに晴海が液状化したってすごくないですか？南海トラフとかだとどうなるやら。

>>42053 マンション掲示板さん
マグニチュード9ってどの位のエネルギーか説明出来ないでしょう？

>>42052 検討板ユーザーさん
関東は対策施されていない所は液状化可能性あります。
ここは対策されているから大丈夫。
それでも心配なら見送りましょう！

液状化したらマンション価値は暴落するので、怖いです。

前回の東日本大震災のときは、晴海はどうでしたか？

>>42056 匿名さん

軽微な液状化でした。関東で起きたら謎です。関東大震災のときはまだ海でしたし。

建物は大丈夫でも、まわりの地盤がゆがむよ。
トリトンのエントランスがぐしゃぐしゃになってて、いまも微妙に痕跡がある。

不安を感じるエリアですね…

よく考えると、海に囲まれたエリアって、怖いです。

>>42059 匿名さん
火に巻かれる方が怖い、バックドラフト。

一番怖いのは、内陸の断層の近くかな。隠れ断層もあるしね。

武蔵野台地に住んでたけど、そこも液状化リスクあったな。

陸の孤島だねー。周りは何もない。

>>42064 マンション検討中さん

徒歩五分圏内にスーパーぐらいはあったら良かったですね。
まぁでも、トリトンや文化堂、ららぽーとにそんなに苦もなく行けるし、どうしてもダメだったらネットスーパーとかもあるので、意外と何とかなるかのかなと思っています。

スーパーまで歩くと往復30分かかるので、自転車必須ですね。

2020年以降、マンション着工数が減少して、マンション価格が下がるという記事が掲載されていますね。

>>42067 マンション検討中さん
供給減ったら値段上がるんじゃ?

セブンイレブン内蔵の利便性

ここのしょぼいセブン・・3年もてばいい方かな。BRTターミナルに何か出来れば意味なくなるし。

>>42070 ご近所さん
組合で支援してあげればいいじゃん

>>42070 ご近所さん

なんでそういうこと言うの。

>>42072 匿名さん
クロノのローソンなんかもう撤退済みだからな

>>42070
あそこって住民専用の直通ルートってあるんだっけ？
それとも一旦外にでないと入れない？後者だったら微妙だよね・・・

800戸規模のクロノが撤退で、1500戸規模のパークシティは順調。
ここはどうなるだろうね？
契約次第というか住民が共用施設の一部（補助有）と理解してれば続くんじゃないかな？
クロノはコスト意識高そうだから・・・（褒めてはいない、賛否あると思う）

早くも 寂れてきているんですね、このへん。

やはり 豊洲 や 晴海フラッグ のような街づくりがないと、湾岸埋め立て地は魅力がないと思いますよ。

>>42074 匿名さん

クロノ、次のコンビニもう決まったでしょ。全く問題ないよ。

引っ越してきたはいいものの、やはり駅までがめちゃ遠いです…。
マンションから改札まで20分弱、かかります。

今は梅雨時期ということもあり、湾岸独特の潮風と相まったネットリとしたまとわり付くようなジメジメ空気にイライラしながら、ローンを組んで新築マンションを買った自分をなんとか納得させて、往復40分弱 駅までがんばっています。

梅雨が明けても、湾岸は湿度が下がらないので、今から高温注意報が連日出される夏場に差し掛かると思うと、いつまで気力が続くか正直自信がないです。

私がこんな目にあってるのだから、家族も…
と考えると、申し訳ない気持ちで一杯です。

ここは事実が重要な検討板ですから、フィクションはスルーで良いですね。

>>42076 匿名さん
おぉ、どこが入るのですか？

入居始まったんですね

>>42077 匿名さん
よくできました。褒めてあげよう。

>>42077 匿名さん
では引っ越しましょう…

色んな物件の抽選にチャレンジして外れまくってるけど、最悪このマンションは残ってるっていう安心感がすごくあります。
ありがとうございます。

月島駅までそのまま真っ直ぐいって、
清澄通りに出て区民センター横の入り口から降りてますが、そこからホームまでも遠いのよね。

土日にゆっくりするために帰ってきたいマンションだよね。平日は駅近ワンルームでいいけど、笑

>>42076 匿名さん

クロノのコンビニがなぜ閉店したのか。また、次に入るコンビニがどのような契約で入居してもらったのか。 ちゃんと理解していますか？

>>42086 マンション掲示板さん
なぜ？

＞引っ越してきたはいいものの、やはり駅までがめちゃ遠いです…。
マンションから改札まで20分弱、かかります。

＞今は梅雨時期ということもあり、湾岸独特の潮風と相まったネットリとしたまとわり付くようなジメジメ空気にイライラしながら、ローンを組んで新築マンションを買った自分をなんとか納得させて、往復40分弱 駅までがんばっています。

＞梅雨が明けても、湾岸は湿度が下がらないので、今から高温注意報が連日出される夏場に差し掛かると思うと、いつまで気力が続くか正直自信がないです。

＞私がこんな目にあってるのだから、家族も…
と考えると、申し訳ない気持ちで一杯です。



悲しい物語ですね…

北向きの7階がもう利益でない額で投げ売りされてますね、、、。

>>42089 検討板ユーザーさん

なぜに投げ売りしているのでしょうかね？

>>42088 匿名さん
住めば都になるといいですね。ただ、立地の環境は契約の時点で認識できたはずでは？

>>42090 マンション掲示板さん
マーケット悪化してるから、一刻も早く売却してリスクヘッジしたいんでしょう。
それか、前のマンションが売れなくて資金繰りに困ってる？

>>42089 検討板ユーザーさん
売り主さんはハルミフラッグを見てしまったのでしょうね。
微損で逃げ出せれば御の字だと考えるのは自然だと思います。

>>42086 マンション掲示板さん

あなたこそ、次のコンビニがどのような契約で入ったか分かってるんですか？笑

>>42089 検討板ユーザーさん

どれどれ？URLお願いします！

>>42090 マンション掲示板さん

ここか！
全然投げ売りじゃなく、諸経費含めトントンぐらいの価格ですね。

パークタワー晴海
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz192...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_102/pj_92140750/

by SUUMO

>>42093 匿名さん

まあ、普通に晴海フラッグのほうが欲しくなったという人はいるでしょうね。

でも同じように晴海フラッグを見てもやはりこちらの方が良いという人もいるわけで、むしろそのほうが多数派なわけです。数百戸大量売り出しなんて起きてないわけですからね。

でも、ここから指値入る前提の価格でしょうし、売主さんはこの物件を見限ったということ。
入居早々にこんな事例ができると今後のリセールは厳しいですね…

>>42098 マンション検討中さん

指値100万ぐらい入ってもトントンだよ。この価格なら。それに見限ったと言うより、早く売りたいんだろうね。たぶん晴海フラッグを買いたくて、手付金を用意するためじゃないかな？

>>42099 匿名さん
一応確認しますけど、あなたは購入者さん？

>>42100 マンション検討中さん

外野の傍観者です。

>>42099 匿名さん
仲介手数料払ったらマイナスじゃない？

>>42102 匿名さん
たぶんトントンになるぐらいの仲介手数料にしてるんでしょうね。三井のリハウスみたいだから、経験上1.5%まではいける。

>>42096 匿名さん

寝室窓の真ん前に柱がある間取りは、実際に見るとがっかりですね。新築のうちに売ってしまうのもいいかもしれませんね。

>>42099 匿名さん
4年先の入居かつ抽選に当たるかもわからない晴海フラッグの頭金のために売却するほど、この物件を見限ったと言いたいの？

＞数百戸大量売り出しなんて起きてないわけですからね。

ハルミフラッグ見ましたけど、明らかにあちらの方が格上でした。
ここの購入者さんでハルミフラッグを見てしまった人は、悔しさやタイミングの悪さに落胆する人も多いでしょうけど、だからといって損をしてまでここから逃げ出そうという人は、もっと少数派でしょう。

人生色々。
マンションも色々。

>>42104 匿名さん

もともと北向きだし、あんまり関係ないと思いますよ。

>>42106 匿名さん

そうかな？晴海フラッグはかなり団地感あって好きになれなかったけどな。ちょっと仕様の良い普通の板マンの密集が晴海フラッグ。
共用施設はたくさんあるけど、棟をまたいだ移動が面倒だったり、全ての棟にコンシェルジュがいるわけでもない。管理面も複雑で課題多し。

でも晴海フラッグも良いと思いますけどね。好きな人は好きだと思います。

>>42107 eマンションさん
北向きであそこに柱があると暗いでしょうね。風水的にもどうかと思うし。

>>42110 匿名さん

確かに、気になる人は気になるのかな。
個人的には、寝室だから、朝明るいことがわかれば十分かと思いますけどね。

>>42110 匿名さん
この向き、間取りはリセールダメなんだね。

割安だった北向きでも、採算割れのリセールということは、他の向きはお察しだという、それだけの話。
終わり。

63Asのキャンセルでないかなぁ。

>>42112 マンション検討中さん

ダメなんではなくて、今出ている事例は、売主が早く売りたくて安くしているというだけ

>>42115 eマンションさん

にしても割安と言われてた北向なのに安いなー。
やっぱ駅遠の評価は低いなー。

どこのマンションでも、竣工してすぐ売りに出す人は一定数いますよ。
竣工前に売る人すらいる。

>>42114 匿名さん
63ASなら、スーモに出てますよ！

>>42117 匿名さん
それはそうだけど、利益をのっけるケースがほとんど。安値での中古成約が出ると、そのマンションの他の部屋も引っ張られるから、今後のリセールは期待薄かもね。

初めから言われていた話。
永住確定マンションと。
しかしタワマンに永住とは、イタいね。

ここ、中古だと約70平米が6000万円ちょいで買えるんですね。実際は5%くらい値引いて成約するから5000万円後半くらいか。
5年後には4980万円くらいですかね。建物自体は良いですが不便な場所ですから致し方ないかと。

そんなには落ちないでしょう。ティアクロも別に下落せず安定して取引されていますしね。

>>42121 匿名さん
湾岸エリアの知識が乏しいようですね。
もう少し特性をご理解された方が良いと思いますよ。

>>42121 匿名さん

中古で6280万で出ている部屋は新築時には6000万切っていた部屋ですよね。

>>42115
引きが強ければ（値頃感があれば）掲載前や掲載直後には消えるよｗ
今後は全体のマーケット次第だけど、
現状で売れ残ってる以上、暫くは厳しいんじゃない？
ハルミフラッグに上値を抑えられるであろう側面もあるし実需層以外は色々難しいと思う。

>>42120 匿名さん
歳取って永住できる場所でもないよ、ここは。体力なくなるからきついわ。

>>42124 匿名さん
そうそう
ただ、諸々のイニシャルに200万かかり、売却手数料入れると赤になる水準

内覧してすぐ売りたくなったんですかね。
この間取りを6,000万円以下に値付けした三井の見立てが適正かと思います。

まあ1件や2件のサンプルでは、何も明確なことは言えませんよ。

引き渡された直後に嫌になって売り逃げようとするとは、余程住み心地が悪いマンションなんでしょうかね。

>>42130　匿名さん

わずか０．１％未満のサンプルでそんな推定ができるとはすごいですね。
まるで超能力をお持ちのようですね。

超能力なんて必要ないよ。
なんせ 50戸も売れ残ってるからね。
普通のマンション 1棟分の規模だわ。

ここは大規模なので５０戸でも４．６％。その２０倍以上は契約済みです。

パーセントって実は関係なくて、要はいくつ売れ残っているかが、キモ。
人気あるなら、そうはならないからね。
ここはマンション 1棟分売れ残っているという、ただそれだけの話。
内覧始まって長いのにこの散々な結果が続いているのは、余程住み心地が悪いのかハルミフラッグにマウントされてるかのどちらかだろうね。

>>42133 匿名さん

この初心者マーク君は、おなじみの粘着ネガなので相手にしなくて良いと思いますよ。

普通のマンション20棟分が売れたと考えるとすごいですね！

>>42132 匿名さん

そうですね。
そしてその考え方で言うなら、先月は1ヶ月で普通のマンション半分が売れたことになります。

最も利益が出やすい北向き低層階でさえも、採算ライン割れの中古価格なんですね…

長期ローン汗だくネットリジメジメがんばるマンのサラリーマンさん達は、今ごろどういう気持ちでしょうね？

>>42138 匿名さん

？？？
普通に考えて、ちょっと前まで6,000万ぐらいで売ってた部屋なんだから、相場が変わらなければ未入居中古の価値も同じぐらいっていうのは当たり前の話では？

相場がガンガン上がってる時期なら、利益出てないと悲しいけど。

新築と中古の相場ロジックは違いますからね。

ここのように中古になった瞬間に値下がりすることは、時々起こります。

そろそろ削除依頼ですかね。

>>42129 匿名さん
事例ができるときついよ

ネガをはるならもう少し痛いところをつかないと。
新築6000万の部屋が未入居中古で6280万で出てるんだからめちゃくちゃ普通じゃん。
サラリーマンは住むためにマンション買ってるんだから5年後、10年後に残債割れしてさえいなければ大きな問題じゃないよ。

>>42144 マンション検討中さん
充分痛いですよ

>>42146 匿名さん

そうそう。
上の中古物件は即転売でキャピタルゲインが出る物件ではなかったね、という話なのにサラリーマンがどうとか的外れなネガ連投なのでつい指摘してしまったよ。

短期のキャピタルゲイン狙いの人が買うような物件じゃないだろうし、そんな人はいちいち掲示板に書き込まないよね。

>>42140 匿名さん

いや、値下がりしてないよ笑
ネガるなら事実をしっかりつかもう。

>>42144 マンション検討中さん

その通りですねー。
値付けとしてまったくもって普通のことです。

>>42147
それでも売れ残ってるとか不人気のレッテルに敏感な契約者が多いから、
それを面白がる人が後を絶たないっていう・・・
まあ実際売れ残ってるし、ムキになって反論したところで返り討ちに合うのがオチなのにねｗ
三井もたっぷり儲かっただろうし、さっさと手仕舞いしてあげればいいのにね・・・
多少値引いたところで売主は痛くも痒くもないだろうし、
ワンチャン狙いの検討者はラッキーだし、引き渡し前の完売ってことで契約者も一安心、
誰も損しない三方よしの出来上がり。

残り50戸まで減ってもここまで投稿があるんですね。良くも悪くも注目度は高い物件だ。

>>42138 匿名さん
武蔵小山のスッ高値マンションがワースト

>>42155 マンコミュファンさん
じゃあこれはワースト2？

>>42155 マンコミュファンさん

あそこは三井のタワーの中では物凄く評判悪いですよね。割高の安普請で。

>>42156 マンション検討中さん
湾岸ナンバーワンやな。

昔、このマンションの1LDKを検討しましたが、買わなくてよかったかもしれません

この辺は近くに美味しいご飯屋さんありますか？チェーン店ではなく

>>42096 匿名さん

こ、こ、これは!!

そもそもチェーン店すらない陸の孤島。
スーパーもないから不便で辛い場所。

>>42162 マンション検討中さん

晴海通りを渡るのって本当に不便ですね。
商業は難しいね。後ろは海だし、前はグランドと小学校。歩道橋付き。おまけに今度はバス車庫までやってくるという。
頑張って、まいばすけっとかな。

月島駅遠いーー
皆さんどの道を通っているの？

なんか逆に初心者マークさんの人生が心配になってきましたw

この人の人生かわいそう。。
1番本人が感じてるんだろーなぁ。
でも仕事頑張ってるんですよね。

ここってマンマニ氏一押しの物件だったと思うが、いまいち人気がでないですね。
マンマニ氏の目が曇ってきた証左？

1000戸以上売れてるんだから、十分人気ですよ。

>>42160
月島や門仲に腐るほどある。
最近は勝どき界隈の新興バル系も熱い。
豊洲はチェーン天国だけど稀に大手デベ様が老舗の新店を引っ張ってきてくれたりもする。
もちろん晴海には何もない。

>>42168 匿名さん

晴海にもサイゼリヤならありますよ。トリトンもあるし。

マンマニは金もらってステマ記事書いとるだけやろ。

豊洲のベイサイドクロスに気の利いた店が入らないかな、と期待中。

>>42172
三井だからね。
・低層フードコートはサラリーマン需要に応えるラインナップで且つららぽとの差別化
・ホテル併設の上層フロアは夜景も素晴らしいだろうし接待にも耐え得るレストラン
期待しかない。

というか
月島なり門仲まで出ないとないよね。
この辺には何もない…

>>42174 匿名さん
対岸にららぽーとがありますが....。

というか
ここには何もなく、少し出れば何でもある
のがここの良いとこです。

>>42175 匿名さん
チェーン店はあるよね。
質問をちゃんと読んでから書き込みなさい。

>>42096 匿名さん

更に価格改定しとるやん。。
何故あり急いでるのでしょう。
そして下げても成約にならない…。omg

>>42178 マンション検討中さん

分譲価格+諸経費、ぐらいの価格なので、やっと真っ当な価格になりましたね。今週下がったばかりですが、この金額ならすぐ売れると思います。

中古価格でリセールが出るのは完売してからでは？

駅遠に嫌気のさした住民が売り出すから竣工後も在庫がダボついて販売価格割れ確実でしょう

ここは駅遠と維持費高騰必至なのがつらいところ。
共働きなら無しかな…

晴海通り沿いのすし屋さんおすすめだよ～。

>>42181 マンション検討中さん

クロノティアロが全くそんなことになってないので、ここもそうはならないでしょうね。

>>42184 マンション検討中さん
クロティアはここよりマンション価格の安い時期に分譲されたものだから、大丈夫かな。
ここはピーク(今はもうピークアウト？)の時期に分譲されているからアウト。

>>42174 匿名さん

月島まで出ても、
所詮月島だから、

月島まで出て、
そこから電車に乗って
やっと街が現れるよね？

つまり２工程必要では？

東京の年間降水日数は、年にもよるでしょうが、おおよそ約３分の１ですか？

今日も中央区はあいにくの雨ですが、多くのサラリーマンのように、毎日革靴を履いて徒歩通勤なので、雨による濡れが気になります。いくら傘の角度を変えても、歩く限り雨に対する傘の角度が発生するため、ズボンの裾が濡れるからです

そこで、雨時の通勤特性を考えてみました。

濡れる量(m）=P×m×t...式1

ここで
　単位時間辺りに濡れる量　m (g/s)
　歩く時間　t（s）
　傘をさしても濡れる確率 P
　とします。

つまり、式１から、歩く時間が長くなればなるほど、ズボンの裾が濡れる量が多くなることがわかります。よって、裾の濡れる量を減らしたいばあいは、歩く時間を短くする方法が考えられます。

今日もあいにく雨でしたので、温暖湿潤気候の東京における通勤事情から、雨時の通勤特性を考えてみました。

駅遠通勤、
晴れてたらまだいいんですけどね。。

シャトルバスの本数が少ないから、住民が増え出したら、雨の日はシャトルバスの発車時間に合わせてエレベーターに乗る人が集中、乗れない可能性もありますね。早めに下に降りておかないとバスに乗り遅れますね。

>>42180 匿名さん
じゃあ完売するまでは永遠にリセール出ないの？

>>42185 マンション検討中さん

？？？？？？？
市況と駅遠に嫌気がさすのと、全く関係ないでしょ笑

歴史のある熟成された街か晴海のような整然とした機能美か、好みですよね。わたしは近くに美味しい個人店があるような街の方が良いかな

>>42188 匿名さん

シャトルバスの本数、少ないんですか？時刻表あったら見せてもらえますか？

ここでの時刻表の公開はやめて下さい。
通学で子どもも乗ります。
時刻表の提示は本当にやめて下さい。

北向き69平米6280万の未入居物件、売れたっぽいですね。あまりにも安すぎて一瞬躊躇して出遅れてしまったけどこういうチャンスを確実にモノにできる人うらやましい。

>>42195 マンション検討中さん
今後もその値段が事例、基準になるので大丈夫です。

>>42195 マンション検討中さん
仲介手数料も乗せれば割高。掲載最後の方は値下げして出してたみたいだけど。

>>42195
なんで？売れ残ってるやつ指値すればいーじゃん。
未入居は売主アフター受けられないとか意外と制限あるから、
買い慣れてるとか、どうしても今すぐそこに住みたいとか特殊事情でもない限り、
積極的に買うほどのもんでもないよ。

>>42198 匿名さん
分譲価格よりちょっと高く売れた事を喜んで告知したい住人なんでしょう。

>>42193 マンション検討中さん
前にネットにアップされてたから、探せばあるんじゃない？

ここを賃貸にしようとあちこち登録されているけど、新築とはいえこの駅距離で、お高いですね。
https://www.mansion-note.com/mansion/2591161/houses/shinchiku

文京区でも、2LDK 55㎡ 22万円くらいです。ご参考まで
(一例)
築7年。大江戸線・都営三田線春日駅徒歩5分 丸ノ内線後楽園駅徒歩9分 目の前24時間ダイエー、裏はクイーンズ伊勢丹、並びにはぱぱす。もうすぐパークコート小石川の商業施設もできます。
文京区だと国立大学の幼稚園も通園範囲になりますし。
https://www.mansion-note.com/mansion/1580334/houses/573854893

売れないとネガネガと文句を言い、売れたら売れたでネガネガとまた文句を言うおかしな人たち。

1LDKで20万出したら港区駅近物件が借りれますね。
そうでもしないと利回り出ないんでしょうけど、借りる人いないよ...

>>42196 マンション検討中さん

6280の部屋売れたの？瞬殺だったから安過ぎたのかもね。

>>42195 マンション検討中さん

転売物件はローン控除も年30万になってしまうし、全然美味しくない

>>42202 通りがかりさん
購入者さん、パトロールご苦労様です

>>42204 匿名さん

相当売り急いでたか、営業マンにはめられたのかもしれないですね。

投資用に欲しかった。

未入居だから分譲時価格と同等で売れた訳で、中古なら既に分譲時価格以下ってことなのかね。まぁ普通はそうなるか。

>>42195 マンション検討中さん

そもそも、チャンスなん。。？

>>42208 匿名さん

正確には、分譲価格に200万ちょい乗せて売れたみたいですね。
市況に変化がなければ中古価格は分譲価格より当然安くなると思います。

>>42210 匿名さん
諸経費入れたら赤ですね。
残念でした。

>>42211 マンション検討中さん

赤にならないだよなそれが。

三井のリハウスだと1000万くらい乗せてる部屋があるけど、売れるのですかね？
まだ新築で売ってるのに

>>42212 匿名さん
はいはい

>>42214 マンション検討中さん

実際、ならないんだよなぁ?

>>42215 匿名さん
わかったわかった

>>42216 マンション検討中さん

まぁでもあの部屋は赤字にならないと思うよ。トントンぐらい。

まだ消えてないやん

パークタワー晴海
[PC]
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by SUUMO

>>42217 eマンションさん

この部屋6,030万だったわけでしょ
不動産取得税、登録免許税、売却仲介手数料、修繕積立一時金で250万なんて簡単に越えるよ
赤字でも売りたいということ

湾岸エリアのタワマンは長く70平米5000万円の壁がありましたからね。不便な立地だから5000万円以下じゃないと売れないと。
また不況がきたり、金利が上昇を始めれば同じような状況になりますからね。
昨今は数十年に一度のマンションの売り時でした。ここは中古で出たら買い叩かれます。

>>42220 匿名さん

そんな値段になって欲しいものです。
広いリビングで素敵な眺望が得られるならば、多少不便でも構いません。

>>42220 匿名さん
いや、震災後だって坪250以上の成約あるし。
そもそも「湾岸エリア」「長く」と場所と時間は具体的に明示しないでおいて、「70平米5000万の壁」って何言ってんだが。

>>42218 評判気になるさん
問い合わせてみ？

>>42219 検討板ユーザーさん

のらえもんのブログ見たら5990万だった
仲介手数料次第だよね。普通に3%取られたら188万だけど、このぐらいの価格帯なら1.5%ぐらいまではとりあえず下げられるね。

>>42224 マンション検討中さん
修繕積立管理費の一括徴収、ローンイニシャル、固定資産税精算、登記手続きで、数百万いくんじゃ。

>>42221 匿名さん

>>9312 匿名さん
この部屋のリビングは、別に広くもないし、眺望もいずれ北側に出来る建物で塞がれてしまいます。
行灯部屋もあるし、大きな柱も窓前にあるので、この先6,000万円以下で売りに出されるチャンスがあると思います。

竣工したり中古になった途端、現実的になるから、、、、マンションってやっぱり駅距離なのかしらね？

>>42226 匿名さん
お前、謄本で抵当確認したの？

割安と言われた北側が適正価格と言う市場の評価ですね。駅遠はリセール厳しいなー

>>42227 匿名さん

新築でふつーに6000万以下でしたよ。お買い得でした。

>>42225 マンション検討中さん

いかないっしょ。２００万ぐらいじゃない？

>>42232 匿名さん
200万円に売却手数料入れたら、充分数百万だろ

不動産取得税40万、登録免許税40万、修繕積立金70万、仲介手数料90万で200万は軽く超える
ローン組んだら300万超えるでしょう

転売の話で盛り上がっているので教えて頂きたいのですが、公式のHPに同じような間取の部屋が掲載されているのに、あえて中古で仲介手数料も払って購入するというのは何故なのですか？
余程ピンポイントで気に入った部屋ということでしょうか？
今、三井から買って、直ぐ500万くらい乗せて売れるのでしょうか？

>>42235
掲載物件は坪300を切る北低層3LDKで、比較的早期に完売した間取り。
今売れ残ってるのは坪350前後だったりグロスが張るとか、
売れ残ってるだけあって値頃感のある部屋はほぼ皆無。
ほぼ定価での転売だし、欲しい人にとってはそんなに悪い選択肢でもないと思う。

ただ転売品はアフターや減税が制限されたりすることもあるし、
個人的には売れ残りを10パー指値したほうがベターだと思う（通るか否かは未知数）。

>>42236 匿名さん
ありがとうございます。
転売はパット見、10%くらい乗せられている部屋が多いですし、おっしゃる通り、減税やアフターのこともあり、誰が買うのだろという疑問でした。

売れ残り部屋であってもきちんと三井から買った方が私にはトータルでお得に感じます。

一回駅近に住んでしまうと徒歩10分以上ってのは辛いものがある。
ここのデベもそれを分かってて、女性子供(生活において駅距離あまり関係ない)の目を惹くようなコンセプトにしてきた。

>>42235 マンション検討中さん

掲載されている同じような間取りの部屋って誰のことですか？北向きの3LDKはもうなかったかと思いますが。

報道見ましたが、地下鉄は築地市場跡から選手村を通って有明みたいですね。
もう少しこちらに来てほしかったな。

>>42240 契約者さん
選手村を通るルートの検討はないですよ。

>>42240 契約者さん

選手村を通るという報道はありませんよ。

>>42240 契約者さん
確かにトリトンには大江戸線が既にあるから、選手村を優先させるってことなんですかね？

トリントンは、大江戸線とBRTがあるので、駅は選手村と豊海の住民も使える位置に提案されるでしょう。となると三丁目のどこかでしょうか。

湾岸地下鉄できても、最寄りは月島12分でしょう。

発売当初はBRTや湾岸地下鉄ができる可能性もあって割安評価で売れましたが、駅遠が解消されないことがわかって売る人が出たようですね。

BRTまで徒歩1分
新橋まで12分

バス停まで1分。
最寄駅まで徒歩12分。

>>42247 マンション検討中さん

1分は無理でしょ笑

>>42246 通りがかりさん

という想像ですね。

>>42245 eマンションさん

3丁目の交差点あたりに出口出来て、徒歩10分には入ってくると思うよ。

>>42251 匿名さん
という想像ですね。

どこのマンションも新築マジックから目がさめたら、その先数残るのは駅距離だよな。

新築マジック醒めて残るのは、お見合い部屋と閉塞感というマンションもあるよ。

>>42255 通りがかりさん

実際には、駅距離がけっこうあっても、価格を維持している物件もあるので、駅距離だけではないとは思います。

新築マジックって、すぐさめるよね。ほんとマンションって

お隣のクロノも駅徒歩11分だけど、5年たった今も資産価値上がったまま。

>>42259 匿名さん

しかし同じ時期に分譲されたマンションより上がってない
駅近から遠いから

>>42259 匿名さん
ヒント 分譲時期

リビオレゾン月島ステーションプレミアの公式サイトが出来ましたね。
月島駅徒歩2分 東京駅八重洲口行き東16 バス停より80ｍ?
1LDK4,400万円 2LDK4,900万円から
開放感はないけど収納も工夫されていて暮らしやすそう。パークタワーの1LDKは厳しくなるかな。
https://nskre.jp/tsukishima/?iad2=athome

>>42259 匿名さん

このマンションが強気の価格で販売したのもクロノが値上がりした要因ですね。
現時点の中古価格からすると、市場の評価は高くないので、駅遠なりの下落でしょうね。

>>42262 匿名さん
駅近でとても良い物件ですね。

>>42262 匿名さん
リビオお得意の40平米台2LDKですね。

>>42262 匿名さん
リビオレゾンは、管理費等のランニングコストが安いのが魅力ですね。
共有施設もほぼないので、使い方や汚れ方がどうのとイライラしなくて済むのも、単身者世帯には気楽で落ち着けるかもしれませんね。

マンマニ氏より、ハルミフラッグが想定より価格が高かったことよりパークタワー晴海に見直し買いが入ってモデルルームも盛況となっている旨のコメントが出されていますが、実態はそうでもないのでしょうか。

>>42262 匿名さん
子持ちでないなら良い物件かもね。
工事してるひとが日本語喋ってなさそうだったけど品質は大丈夫かな？

>>42267 匿名さん

実際、晴海フラッグの価格が発表される以前よりも数は出ていますね。

駅遠でも値上がりする実例だよね、クロティアは。
都心に近いこの場所は、それだけのポテンシャルがあるということでしょう。

>>42271 匿名さん
23区内だと駅遠だけど、それ以外に住んでいる人から見ると駅中。

未入居新築で残債割れとか、リセール絶望的じゃん。。。
すごいいいマンションなのに、駅遠ってそんなに評価低いの？

ローンは使ってないんじゃないかな。
詳しい事情は知らんけど。

>>42273 マンション掲示板さん
そういうもんでしょ。
駅近や人気物件は相場で出せばすぐ売れる、
多少強気でもどうしても欲しい人が買ってくれる場合も…

駅遠は相場で出しても半年掛かる。
余裕のある売主はのんびり待てば良いけど、
急ぎの場合は値引くしかない。

>>42273 マンション掲示板さん

残債割れてないでしょ。
ネガさん、適当なこと言わないでね。

>>42275 匿名さん

相場で出しても半年かかるって？

今回のこの物件の場合、完全に相場通りに出して瞬間蒸発した事例になりましたよ。

>>42274 匿名さん
謄本見ろよ

>>42276 匿名さん

販売価格見れば、ローンなら確実に残債割れの水準だね。根拠の無いポジ投稿は評価下げてるって気づいたら。
にしても住民みたいな投稿が多いな。
検討版に見てるとかキモ過ぎ、マジ無理。

>>42272 匿名さん

>>42279 通りがかりさん

おいおい、分譲価格以上で売れるんだから、残債割れするはずないだろ、、、
何を言ってるんだ君は、、、

>>42278 マンション検討中さん
頭金1割以上入れてるみたいですが？

>>42281 匿名さん
手数料は持ち出しだけど

>>42280 マンション検討中さん
お買い得だよ
三井も最近はキャンセル再販は値上げしてるから大差ない価格

実際に中層階の部屋から月島駅のホームまでは20分みた方がいいです。今後入居が進みエレベーターが混むとさらにかかるかもしれません。

前にタワマン建ったら悲惨な部屋なのにどこがお買い得なのか

月島駅近のMTGは次が最終期です。
市場の評価は残酷ですね。

>>42287 匿名さん
そういうこと、それが現実で新築厚化粧が取れればさらに顕著。
それを言うと戸数が違うってツッコミが入るけど。

パークタワー、地元の50代以上の主婦から「あそこに住むのはムリ」と言われながらも、低価格帯のおかげで、ほぼ売れました。
価格との釣り合いが取れない部屋はこの先ゆっくり売って行くのでしょう。頑張りましたよね。

>>42289 匿名さん

低価格？ティアクロの間違いでしょ。
高価格駅遠をディズニーで打ち消して販売すると言う三井不動産ならでは一手。
企画者は社長表彰級の利益を三井不動産にもたらしたよ。

市場は駅遠ってだけで、評価してないみたいですが。

今日も雨です。雨の日は駅距離近いと便利ですね

>>42282 マンション検討中さん
頭金1割以上ってことはローン使ってるんでしょ？要するに

>>42290 検討版ユーザーさん
大規模なのに9割以上売れて完売近いのが客観的な市場の評価。
中古市場についてはデータか少なすぎて評価する段階ではない。

>>42293 匿名さん
入居が始まったのにまだ売れ残っているのも評価ですよー

>>42294 マンション検討中さん
その両方合わせればいいね。
どっちかだけでは公正な評価にはならない。

初心者マークの住民さんの意見なんて誰も聞いてません。恥ずかしいので自粛ください。

>>42293 匿名さん

竣工完売しなかったのが、市場の評価

もしや入居前完売も無理だったのかな？

しかし、今時は竣工のかなり前から販売開始するので、人気マンションは竣工前早々に完売するよな。

ここ、まだ売ってるの!?

晴海フラッグより、入居も駅も近いし開放感も良いなぁと思いましたが、資産価値って駅距離なんですね。

駅距離を資産価値の判断基準とすれば、晴海フラッグも価値は更に低いよ。晴海フラッグの購入希望者は、資産価値はあきらめているのかな？

例の6280万円の部屋、見に行ってきた。結果、

・この部屋は土日に25組の内見あったものの、実はオープンルーム前、既に金曜時点で申し込みが入ってしまった。
・更に、SUUMOには出していないが、他に2部屋同じオーナーが売りに出しており（低層北向きの同面積・同価格）そちらも案内できたが、その2部屋も土曜のうちに申し込みが入ってしまった。
・オーナーはセミプロ的な投資家で、この部屋は購入時は現金決済。
・8月中にキャッシュが必要な事情ができて、8月中に入金まで済ませたいことから、利益はそれほど出さなくてもいいから赤字にならない程度の売値で出している。
・ただし、オープルームやってる部屋含めて3部屋とも申し込みが入っているもののローン審査がまだなので、キャンセル待ちという形で申し込んで頂くことは可能

やっぱり、竣工売り物件って感じだね

>>42302 匿名さん

やっぱ安いには理由があったのね

>>42304 eマンションさん

3部屋も買ってるなら、購入価格自体に値引きがあったかもね。

>>42302 匿名さん

すげー妄想。本出せるよ。

>>42306 通りがかりさん

え？妄想扱い？
三井のリハウスに連絡して確認してもらっていいよ笑
ちなみに、ティアロとクロノも昨日今日でオープンルームやってたみたい。看板持ったリハウスの担当者がこのマンションの前に立ってたよ。

個人情報だからあまり書き込みしないほうがいいと思うよ。

ローン組んだり、既に入居した住戸だと北向きでさえ赤字になりそう、という話でしかない

>>42309 検討板ユーザーさん

収支トントンの売値なら瞬殺で売れるということが分かったので、少なくとも赤字にはならなさそう、というのが事実では？

>>42310 eマンションさん

だって、まだ完売してない、そんな状況だぜ？

>>42311 マンション検討中さん

完売してるしてないじゃなくて、事実は、

「収支トントンの売値なら瞬殺で売れる」
ということ。

ということは、少なくとも赤字にはならない、という可能性は高そうですね。

>>42312 eマンションさん

現金で買った未入居ならね

>>42312 eマンションさん

え、
事実は、完売してないということでは？

>>42312 eマンションさん

なんで完売してないの？

新築がまだ売ってる状況で、中古が赤字にならずに瞬速で売れたということは、かなり底堅い需要があるということだね。

>>42314 マンション検討中さん

完売してないのも事実だし、未入居収支トントンで売り出して瞬殺で売れた部屋があるのも事実ですね。

今残っているのは、単価が高めの部屋なので、単価が安めの部屋については、この市況下でも引き渡された瞬間多少の含み益があるということなのでしょうね。

築浅のスタート段階で、既にトントンなのでしょうか。。？これからどうなるのでしょうか？そんなか、まだ完売していない在庫はどうなるのでしょうか？

この売主さんは一度価格変更をされているようですね。北側は、坪300万を切ると売れるというのがわかりました。

秋に増税になって、景気影響出たら、さらにどうなるんだろね

先のことは誰にも分からんよ。

>>42317 eマンションさん
含み益？ってそんなものないという話をしてるんですが、理解できてないの？

含み益は餅w
約定してから言ってね！

>>42322 マンション検討中さん

ん？
事実、収支トントンで瞬殺なんだから、収支プラスになる価格でも、多少時間かければ売れるってことだよね。
理解できてる？

>>42319 匿名さん

少し前の投稿にも書いてましたが、売主さんはキャッシュが早く必要な状況だったらしく、かなり安く出したそうですよ。実際はもう少し価格上げても、売れたでしょうね。

>>42325 匿名さん
どうかなあ。北向きは前にタワマン立つまでのババ抜きみたいなもんだから。立ったらいくらで買いたい？

売主さんが一度値下げしているのがね…

>>42326 名無しさん

建つ前提だから坪300万未満で買える部屋があったってことでしょ。それはそれで適正な価格だと思うよ。実際、もう完売してるし、今回のように中古も即売れたわけだし。

>>42327 匿名さん

時間ないから値下げしてすぐ売れたってことなんでしょ？それでいいんじゃね？

相場がこれから崩れてきますから、収支トントンでも売却を判断した売り主は賢いですね。
残債割れになる事態を回避したわけですから。
実需の人は売るつもりがなければ、残債割れしたところで気にしないですから、これから慌てて売り急ぐのは投資家の方々ですね。

ケチな自分には他人の養分になることが受け入れられない…なので意地でも三井から買う。三井が条件加味して公平に値付けしたわけで別に北が割安でもなかったと思います。

>>42330 匿名さん

相場が今後どうなるかは誰にも分かりません。

ただ、業界では、ワーストケースでもこれから5、6年かけて1割下がる程度かと言われていますけどね。

であれば残債割れは回避できるでしょうね。

>>42332 マンコミュファンさん

駅遠の場合はもう少し下がるから、ここは残債割あるかもね。

10年後はフラッグとの中古と競合するから厳しいだろうね
北向きなんか目の前にタワマン建って一段安

>>42331 マンション検討中さん

新築マンション販売は酸っぱいブドウを美味しく見せるのが得意だからね。

>>42324 eマンションさん
マンションって時間かければかけた分、高く売れるんだね？
勉強になりますw

>>42336 マンション検討中さん
だから、４か月経ってもまだ売ってるんですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FSFW3A04/

>>42331 マンション検討中さん
三井の養分にはなるよ

>>42336 マンション検討中さん

しっかりと理解しよう。
時間をかければかけた分高く売れるのではなく、安く出せばすぐ売れると言うだけの話だよ。
分かったかな？

>>42335 匿名さん

ここは新築マンション購入検討スレなんですが？w

>>42338 匿名さん

それを言ってしまったら、新築マンション買えないじゃん。
それに北向が安いと言ってるのだって明確な根拠なんてなくて、三井からしたら充分北向の部屋にだって養分が含まれているわけで。

何より三井にとっては1000万の儲けなんてほとんどインパクトないけど、一個人に1000万の儲けはデカいよね。一個人を1000万儲けさせて養分になるのは受け入れられなくて。

>>42333 マンション掲示板さん

ここは都心近接エリアなのであまり心配ないと思いますよ。郊外の駅遠物件はわかりませんが。

>>42342 匿名さん

検索ワードに引っかからないから、郊外と一緒だよ。山手線の内側の駅遠ならまだしも、中央区の端の端だから、中央区で一番下落率高いよ。
中央区が値上がりすれば、少ないけど恩恵はあると思うよ。

ここは、駅距離云々より、晴海通りを渡る大変さを考えた方がいいですよ。

>>42344
昔の滑走路だからしょうがないよ。