パークタワー晴海　その3

>>41497 通りがかりさん

スーモに何か載ってますか？

>>41500 匿名さん

勝ち目・・・？
何の勝負ですか？笑

>>41493 匿名さん

1人か2人程度の異常な方がネガ投稿を繰り返しているだけでしょう。

>>41502 eマンションさん
中古で同時に売り出した時に、パークタワー晴海に勝ち目はない、ということです。
しかし、残債割れの玉砕覚悟価格なら、その限りではありません。

中古販売時は、どのマンションも相場なりの坪単価近辺で売り出しますので、場所が近くて広さが同じくらいなら同じような売値になりますね。
どれが売れるかは、こまごまとした条件を勘案して買い手が決めますので、どちらが必ず勝つとは言えません。むしろ築年数はパークタワー晴海に有利です。

仮に両方とも売れたとして、元が安かった方が利益率は高いでしょうが、それをもって勝ち負けというのはちょっと浅い考えでしょうかね。

参考にならないボタンが欲しいね

利益？
その前提が、間違えています。
クロティアとの損益分岐点が、全く違うのです。

この初心者買う気もない（買えない）物件のスレで何熱くなってんの？馬鹿じゃね？
そういうの何て言うか知ってるか？酸っぱい葡萄って言うんだよw
他人の懐事情心配する前にその残念な性格と人生見直したら？

>>41507 匿名さん

安売り競争するわけじゃないんだから、損益分岐点とか関係ないでしょw
もうちょっと考えようね。

お隣のパークシティ豊洲は2千万くらい値上がりしてます。

クロノって管理会社を悪名高いあの合人社に変更するそうですね。
クロノの中古も考えてましたがこの先の資産価値が心配です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/

パークタワー晴海が残債割れする価格でクロティアを売り出しても、クロティアの大半は利益がでます。

分譲時期によるハンデは、相当なものなのです。
横並びの 3棟は、中古の価値は、ほとんど変わらないと言ってもよいのです。

また沸いてきた

分譲時期により有利・不利があるのは常識ですね。

新築・中古あらゆるマンションに共通で言えることでもあります。

運悪く横並びの 3棟ですからね、ここは。
まぁ、リセールは不利でしょう。

売れなければクロティアさんの方は値下げ余地は大きいですが、こちらはあっという間に赤字です

クロノやティアロを"今"中古で買ったとして、10年住んで売る時には残債割れする確率はパークタワー晴海より高いのでは？
新築時安かったのは知ってるけど今その値段で買えるの？

>>41512 マンション検討中さん
うちもクロノ少し検討してたのでこの情報はありがたいです！管理組合もあまり機能してないようだしクロノは見送りかな。

いくらクロティアが新築時より値上がったからといって、中古で売るとき相場より大幅に下げて売る人なんていやしませんよ。万一いても市場に出る前に売れてしまうので、相場には影響しません。

１）仮にマンションの価格が足元の相場のように瞬間最大風速的に上がる→相場全体が上がってたら他のマンションを買おうにも高いので買えない→利確できていないので、いずれ高騰相場がおさまると含み益は一瞬にして溶ける。

２）仮マンションの価格が足元の相場のように瞬間最大風速的にあがる→その後マンションを買い換える→その後相場全体が調整される→新しく購入したマンションが下がる→ひとつ前の利確分が溶ける

つまり
どこかで利確して、やめない限り、ループ
これぞ、不動産のジレンマ

だから
足元の高騰相場で分譲→賃貸に逃げて利確し、
市況が落ち着いたら、再び仕込む人も多い

タワーマンションの修繕費は高くなると言われているのでどこかの市況の良いタイミングで買い換えようと思っている人が一定数存在するとする→景気後退などによりいずれ市況が下がると予測できる情報がメディア通して各世帯に平等に伝えられる→マンション内での競争なので、我先に!と売ろうとする→当然渋滞となり、お得な部屋から成約していく→いち早く抜けるために価格勝負になる→以下ループでは？

みーんな考えていることは同じでは？

一方で、残債が減っていないと、いつか売ろうと言うタイミングが市況の急変化などにより急に訪れたとしても、身動きがとれない、では？

ローンでここ買っちゃったヤツは永住確定やろ。

>>41513 匿名さん

そんなの当たり前でしょw

それに、通常は残債割れで売ることは考えられないから、パークタワー晴海が残債割れしない価格がこの3棟の基準となることが考えられます。
クロティアのオーナーがわざわざ安く売る理由は無いですから。

先の市況なんて分からないからいつか下がるかもなんて思ってる間に5年10年過ぎるかもしれないし住宅ローン控除だって改悪されるかもしれない。
資産価値の下がらない物件といっても、今は駅近信仰全盛だけどそれも時代とともに変わるかもしれない。
駅近の価値が薄れた時により大きな痛手を受ける可能性だってある。
結局のところ今住むところが必要だからこうして色々探してるわけで、考えたって分からない将来の資産価値なんかより自分がここに住みたいってところ買うのが一番。
もちろん残債割れで身動き取れないリスクも考えているけど今の低金利で固定してしまえばローン控除込みで10年で30%安、20年で半額になっても残債割れしない。
まあ住宅購入は難しいね。

ここは割高だから、10年以内の売却だと残債割れをおこすね。周辺の安いタワマンと競合するから、相場が下落すれば逃げ遅れるでしょう。でも、購入者はその位の覚悟は出来ているはず。

>>41522 匿名さん

それどころか、部屋によっては含み益が出ているところもあるというのが実態。
販売中にも相場上がったからね。

残債割れギリギリで売っちゃったら、そのあと住む家が買えないね
賃貸で住んだのと、意味合いが同じだもんね
でもタワマンだし長くは住めないから、いつかは売らないとね
全体相場が１割下がると、ここのローン組はまさにその道を辿るけど、クロティアさんは平気だね


みんなが資産価値を重視するのってそういうこと

>>41527 匿名さん

数年住んで相場1割下がっても、残債割れギリギリにはならないっしょ。残債は減っていくわけだし、住宅ローン控除もあるし。

あとタワマンもそれなりに長く住めると思うよ。新築から20年以上、住んでる人知ってる。

初心者マークちゃんの書き込みはスルーしましょう・・・数々のスレを荒らして回ってるヤカラです。

>>41527 匿名さん
あんたそればっかだな。どうせそのクロティアもずっとスレに張り付いてただけで買えなかったんだろ？
ほんと無意味な人生

３５才に買っとして残り６５年住んだときの修繕費はいくらなのであろうか。永住するとはそういうことである。反対に永住しないのであれば、いつかは強制的に出ていくと言うことである。

そして、いつか出ていくのであれば、出ていくべき日がいつ訪れるかはわからない。１０年後に出ていこうと皮算用したところで１０年後は売り時じゃないかもしれない。

タワーマンションのオーナーっていったいなんなんでしょう。。。

反論は具体的に、どうぞ♪

>>41531 マンション検討中さん
超長期の修繕積立について知りたければこれ読めばいいよ

https://www.sumu-log.com/archives/15916/

今さえよければいいという考えの人が多ければ、膝をつきあせて議論しての、課題は後ろに後ろに先送りされるんだろうか？問題の先送り&脱出、そしてそのシワヨセは次の世代にか？

即転したい人
１年で脱出する人
５年で脱出する人
１０年住んで大規模前に脱出したい人
３０年すみたい人
５０年すみたい人

全世帯運命共同体とはいうが、脱出時期が違う以上、利害は一致していないと思うのですが、全世帯ベクトル揃うのでしょうか？

この物件に限らないマンション全般の議論ですね。

買っちゃった人、自分が10年落ちの高値タワマン買うか自分に問いなさいね。

>>41537 マンション検討中さん

個々人の買うかどうかの判断は別として、築10年、20年のタワマンでも普通に成約はたくさんあるわな。買う人はたくさんいるということ。

駅から遠くてスーパーもなくて維持費も高くて行灯部屋もあって日当たりも今いちの中古のお部屋、いくらで買いたいですか。

>>41539 匿名さん

そういう部屋もあると思いますが、もうほとんど売れちゃってるから、、、

>>41540 匿名さん

中古になったら、いくらで買いたいですか。

オリンピック後に湾岸は壊滅なんて騒ぐ雑誌とか有るけど、そんなことは無いでしょう。
勿論、直後は少し下がると思うけど、オリンピックで色々なインフラ整備が整って来たら
人の流れだって変わりますよ。　昔の東京の中心は浅草だった。そこから銀座→新宿→六本木→渋谷などとトレンドが変わって来たように、徐々に人の流れは変わるでしょう。世界中を見ても、インフラ整備が整った湾岸で安いところなんて無いですから。

>>41541 匿名さん

その時の相場通りで買いたいですね。

>>41542 匿名さん
こうやってみんな楽観してる時がえてして天井なんですよ

全体の議論は別のところでやってくれよ。ま、ここは下がってもしれてるよ。

天井と言われて早4年。2015に買ってた人は既に5年近く豊かな生活を享受できてる。

>>41546 匿名さん
新規購入者よりも買い替えが大半だろうから全体の上下動はあんまり関係ない

>>41546 匿名さん

ですね。5年間、家族と気に入った家で過ごし、ローン残債は減り住宅ローン控除の恩恵も受け、しかも相場も上がってます。

>>41546 匿名さん

え？

周辺もインフレした結果、動けない＝利確できていない、の間違いでは？

歩道橋マニアには、大人気ですね！

マンションは家族と住むためのものなので、購入後に相場が多少上がっても下がっても別に気になりません。いずれ売るときのため大幅に下落さえしていなければ良いかなというぐらいですね。
売るときに下がったら損と言う人がいますが、マンションには利用便益や節税効果という価値もあるので、そんな単純なものではないですね。お金には代えられない、家族と過ごす時間や思い出もあります。
いずれにしても、湾岸マンションの価格はずっと上がっていますし、今後も再開発が続くことを考えると、大幅な下落はほぼないのではないかと思っています。

実需で買うには相場は気にしなくていいかもしれないけど、投資目的の人もかなりいるからね。
自分が売りたい価格で買ってくれる人がいるかどうかは重要。

永住希望の方ってどのくらいいるんだろう。
固定資産税も高いし、上がっていく維持費を考えると、どこかで手放そうと皆さん考えているのでは？

ここは生活利便性はよくないので、1LDKなど狭い部屋で永住はいないよね。
今の市況考えると、投資で北向きの安い部屋買った人は適当に利益出ればすぐ売りたい人は結構いると思う。

>>41542 匿名さん
世界中見渡しても無いんですか？ なぜなんでしょうね。そこには重大な理由があるように思えてならないです

月島駅からここまで歩いていてふと気が付きましたが、有楽町線月島駅からここまで歩くより、大江戸線に乗り換えて勝どきで降りる勝どきザ・タワーや東京タワーズミッドタワーの人の方が早くおうちに帰り着いてないですか？

駅の深さやエントランスの位置、駐輪場から自転車を出し入れする時間、シャトルバスの待ち時間など諸々考えて、ここが有楽町線を使える事への優位性にふと疑惑が生じました。

乗換案内より
永田町から月島駅 8分
永田町から勝どき駅 12分から16分

>>41556 匿名さん

今の時間で調べたら
永田町から月島駅8分
永田町から勝どき駅18分から23分でした。

>>41553 匿名さん

固定資産税高いと言うのであればそもそもここに買うべきではないと思いますよ。
維持費が上がると仰るのは修繕積立金のことだと思いますが、早く均等積み立てに出来ればいいですね。

残債が
減ってないから
動けない

>>41558 通りがかりさん
最初の7年間は固定資産税も安いから、ついついどうにかなるだろうって、買っちゃうんじゃないでしょうか。
いざとなれば売ればいいんだから。

あらま、分譲を売るのって大変なのよ。

空き部屋にすると住居費が２倍発生するし、住みながら売ると知らない人が内覧に訪れる。

業者に頼むと仲介手数料発生するから買う方も高くなるしね。

売りたい時期に思った通りの値段で売れるのかしら？

東京の賃貸だって、いい分譲物件は埋まってるから、なかなか空かないのよ。

>>41560 匿名さん

例えば、固定資産税が当初20万から40万に増えたとして、ここぐらいの価格帯のマンション買う人たちにとってはまったく問題ないと思うんですが違いますかね？

>>41562 eマンションさん

20万ぐらいなら、まぁあまり問題ないだろうね。少なくともそれが理由でローン払えなくなるとかはない。それに普通に年収増でカバーできるよね。

それが年金生活になっても納め続けられるかですね。

厚生年金の最高が月額報酬62万だけど、皆様これくらい稼いでるでしょ。
奥様が年収400万くらいでも夫婦で年金40万は超えるんじゃない？

資産増えて配当収入とか不動産収入もあるだろうし、
老後の心配とか貧乏くさい。

そんなビビリだからお金が増えないんだよw

>>41565 匿名さん

片働きです(ToT)

>>41566 通りがかりさん
嫁さん3号年金でも35万はあるでしょ。

片働きは、やっぱり厳しいんですね(ToT)

>>41567 匿名さん

そんなにあるわけねーじゃん

>>41565 匿名さん

つい先日に、金融庁からも、１００年時代に備えろって言われただろ笑

住宅ローン
自動車ローン
カードローン

ご利用は計画的に

何の押し売りやねん、
無能営業がw

まさかの年金狙いとは

若者の年金や退職金まで取り上げてやるなよ
まじで老後長いから

自分のマンションの固定資産税40万円を納めるのはまだいいとして、年金生活位の歳になると、実家の固定資産税も納めないといけなくなるのが結構大変。

どんだけ悲観的なの？

普通に年収1000万近くなったら、厚生年金62万までいく。
若い時の給料安くても25万はもらえる。

嫁さん子供産まれて仕事辞めて専業主婦でも8万くらいはもらえる。

コツコツ株買ったりしてたら65歳までに資産増えてるでしょ？


とにかくビビってる奴のところに金は来ない。

超低金利なんだから借りるだけ借りて、
買った奴の勝ち！！！

世帯収入1000ない奴は知らんけどガンバレw

>>41575 匿名さん

そもそも、

ここ買ったら、勝ち組なん？

(´・ω・｀)

>>41576 通りがかりさん
ここ買ったら勝ち組とかじゃなく、
リスク取れる奴が勝ち。

マイナス思考でディスってる奴は完全な＊＊＊。

>>41577 匿名さん

駅徒歩１３分の竣工済み物件を
リスクとって買ったら勝ちなん？
( ・ω・)

>41575
どんだけ楽観的なの？
ねんきん定期便来てないの？
それとも払ってない？

>>41575 匿名さん

あらら、もしかして契約しちゃったのかな？

>>41575 匿名さん

おっと、退職金までつぎ込んで、買ったのかな？

リスクあるから晴海は安い！

ビビリはずっとワイドショー観ながら不平、不満言ってればいいよ。


家賃の安いサイタマあたりに住んで草食いながら、
文句言っててください。

ビビるな、リスクとっていけ、
みたいな精神論は
建設的じゃないので、お腹一杯

>41582
厚生年金の計算も出来ない人が
相手をビビりと言ってもね。。。。笑

ちょうど今、msnマネーに「厚生年金は給料の低い人が得する制度」と書かれていますよ。

>>41584 マンション検討中さん

その考え方だと国民年金最強だし、
もっと言えば生活保護最強なんだから当たり前でしょ。

富める者がそうでない方々を支えるのは当然です。

普通に湾岸タワマン買える世帯ならば、
老後も年金やら配当やら家賃も入るだろうし、
固定資産税とか管理費くらい余裕あると思うんんですが。

湾岸マンション買って老後ヤバイ！！！とビビってるなら、
サイタマあたりで家賃払って草食べてても老後ヤバイと思われます。

>>41585 匿名さん

えっと、ここは都心のパークタワーじゃないですよ？

>>41585 匿名さん

都心のパークコートでもないですよ？
湾岸のパークタワーですよ？

第７期２次。。。

都心の物件も良いと思うけど、
リスク取らないから利回り悪い。

湾岸は埋立地で嫌われてるから利回りが良い。
郊外並みのPER20切り。

41575さんと4158さんは新キャラでしょう。
相手してはいけません。

書き忘れた！湾岸スミフは高いので除くw

年金はこれから先、支給年齢の変更、減額など大丈夫ですかね？

みなさん、江戸川区がだした浸水の冊子みました？晴海も出ています。

>>41592 マンコミュファンさん
年金最強は間違いない。
国民年金は払った額の倍は政府がみてくれる。
厚生年金なら更に会社も倍みてくれる。

ちなみに宝くじとか倍は政府に持っていかれちゃうよ！

晴海エリアは既にマンション飽和状態。さらに晴海フラッグが追い打ちをかける。供給が落ち着くまでは、残債割れがちょっと心配ですね。

もうほとんど売れてしまったマンションにせっせとネガ投稿、お疲れ様です。

ネガのレベルが低いから、これでは逆効果ですよ！ネガの皆さん！もっと響くネガをお願いします！
このレベルのネガ投稿では、見れば見るほどポジティブになってしまいます!

>>41595 検討板ユーザーさん

実際は飽和状態にはならなそうですね。
都心近接エリアにおいてはまだまだ需要がありそうです。
このマンションだけで1000戸の需要を吸収していることからも分かります。

東京を中心に関東はどれほど住宅が広がっていることか。なんだかんだ、その中の中心の中心だよ。

駅遠で近隣住民のための無駄に豪華な公開空地。経年後の管理費修繕積立費が怖い。新築時一回り安かったクロティアと中古市場では同格と見做される。


いいマンションだけどリスクはあるよね

晴海のポテンシャルに賭けたら、大成功の可能性あるよ。中央区の最果ては上がるしかない。

勝どきとか月島に引っ張られて上昇するよ。
グロスで買いやすいから、湾岸で8000くらいしか出せない貧乏人は無理してローン組んで買っても損は無いよ。

ここは住民板ですか？

>>41602 匿名さん
自分で確かめろや

>>41600 匿名さん

無駄と思うなら買わなきゃいいだけの話だよ。無駄と思わない人が買うんだから。

実際のところどうなんだろう

>>41609 検討板ユーザーさん
これは1000ミリ降ったとか、去年フィリピンを襲ったスーパー台風が来た時の話。地震と違って台風は来るのが分かるし、仮に来たらタワマンのガラスも割れるレベル。

>>41609 検討板ユーザーさん
この近辺を見ると、パークシティ豊洲B棟、晴海テラス、晴海レジデンス、晴海清掃工場が白く塗られている。
何れもしっかり嵩上げしてある土地なので、このマップは結構正確に作ってあるなと思いました。

>41611
晴海全域アウトじゃね？？

>>41612 匿名さん
このハザードマップが元になってるかな。
東京都港湾局 高潮浸水想定区域図
想定最大規模
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/files/FD-34.jpg

>>41613 匿名さん

ですね。
過去最大規模の台風が同時にダブルで襲い掛かり、さらに各種悪条件がワーストケースで発生する前提の、発現可能性が限りなく低い想定です。

ただ、想定しておくのは大事だとは思います。

>41614
「限りなく低い想定」とリスクが実質的にないような書き込みはいかがなものでしょうか。
人に生命財産にかかわる問題なので。

>>41615 マンション検討中さん
発言可能性とリスクを同じものと思われての書き込みでしょうか？

>>41616 は、発現可能性の変換間違いをしました。

>>41613
前提となる高潮は、上陸時中心気圧910hPa
最大旋衡風速半径75km 移動速度73㎞/h の台風による高潮だそうです。

>>41618 匿名さん

想定は、千年から五千年に一度の確率で発生するとのことで、有史以来まだ発生していないそうです。

ネガティブ話題も買えない方が悲壮感漂うばかりです。
なんだか暗い。
もっとアクティブなネガティブコメントお願いいたします。

水害のリスクが西部より高いことはわかった

>>41621 検討板ユーザーさん

そりゃ高台よりはね。
でも対策はされてるということも分かりました。

>41620
契約者か業者か知らんが
レスが過疎ったからってネガ煽りが露骨…

>>41623 匿名さん

煽ってるんじゃなくてたしなめているのではと。

>>41624 検討板ユーザーさん

ま、どこのスレでもよくある光景

第７期３次は５戸販売ですか～

>>41626 ご近所さん

9月の入居までの完売もアウトですね。

>>41627 通りがかりさん
そんなにここの販売状況気になる？　笑

梅雨の時期は地獄の通勤ですね。

>>41628 口コミ知りたいさん

マンションオタクからすると、露出が大きいマンションの売れ行きは気になります？

三井の営業さんですか？

いやあ、厳しいね
転売物件も全然売れないし

>>41629 匿名さん

ん？どこが地獄？

月島駅からここまで歩いて帰る人より、月島駅で大江戸線に乗り換えて勝どき駅徒歩5分内のマンションに住んでる人の方が、早くおうちに帰り着くって事じゃありませんか。

>>41626

今月の頭に既に20戸売ってるから、今月は25戸ってことだね。先月は20戸。ペース上がってますね。
まあこの先は単価高い部屋が残るんでしょうからペースダウンするとは思いますが、もう残りはどんどん減っていきますね。

>>41629 匿名さん
俺は車通勤だけど？

残り何戸あるの？

>>41636 匿名さん

50だね。

クロノレジデンスの中古が大量に出て値下げされてるけどここに移る人も多いのかな

来場の4割は近隣の住替えらしいです

転売屋の換金売りでは?
不動産は今が最後の売り時だから。

晴海ビュータワーで約70戸の賃貸経営をしているNTTが、2024年2月で全ての賃貸契約を終了させるという噂があります。
あそこは、賃料が非常に安く便利な立地なので常に満室に近い状況です。もし終了するとなると、それに合わせて、近隣の物件が売れ始めるかもしれません。また、この賃貸物件がリフォームされて、また賃貸になるのか、格安で販売されるのかわかりませんが、2024年に何か動きがあるようです。

>>41638 評判気になるさん

もともとが高値ワンチャン狙い価格多かったからね。値下げしたとは言え、ここの分譲価格よりもまだ高いレベル。

>>41639 匿名さん
ここへの転居を見据えて、年度始めの4月から月三小に転校している子供達も多いもんね。
ママ友のつながりはすでに出来ている感じかな。

>>41642 匿名さん

それらがここへの引越し組ならキャンセル住戸出そうだね

>>41638 評判気になるさん
クロノもティアロも多いですね。
私もクロノからの住み替えですが知り合いだけで複数名います。
近隣ではドゥトゥールからの住み替えが一番多いと聞きました。

ドゥトゥールやクロティアからの住み替えが多いんですね。まだ築5年とかなのに…沿岸タワマン民の身軽さはすごいです。しかし値段が下がらない。素直にPT晴海の、割安な部屋を買っておくべきだったかなあorz

修繕費値上がりする前に高値転売で住み替えですよ

>>41638 評判気になるさん
物件情報の入居時期を見ると、推測がつきますよね。ここ最近マンションに入ってくるチラシを見ても、「価格変更」と記載されて値下げされている物件が目に付くようになって来ました。

中古を安く買い叩くチャンス
クロノなら坪単価290万まで値切れないと買わない
中古で300万超えるならパークタワー晴海の北西向き320万くらいの部屋を買うわ

そうですね。二丁目の中古は、粘って坪300以下で買うのがミソですね。
坪300以上で買っていいのは南側だけでしょうか。

足元を見て値切る
値切れなければ他の中古や新築で良いわけです
そうならない部屋はオンリーワンな要素を持った部屋だけ高値で売れる
これから販売開始のハルミフラッグにもビューバス間取りやワイドスパンで全部屋南東方向でレインボーブリッジビューの部屋など代替がない部屋がある
オンリーワン最高！

ドアからホームまで徒歩20分もかかるマンションがこの値段でほぼ完売ってことは、都内の需要はしばらく大丈夫そうですね。

みなさんのおっしゃるとおり、この物件の1割相当額は間違いなく値切れるわけですから、経年でのローン返済分を考えるともう少し値切れそうですね。
坪270～もありえない数字ではないですよ。

クロノは2割引でも残債割れしない部屋が殆どです
頭金が必要でギリギリの買い替えを予定しているご家庭ほど即現金化したいため値切りやすい
銀行ローンでは頭金10%以上で最安金利を設定したいでしょうし、10部屋売り出しがあれば数部屋は即現金化したい家庭がいるはず

転売の部屋が数部屋出てますが、売れた部屋はあるのでしょうか？
南向きの2LDKの高層階が以前SUUMOに掲載されていたのが、現在は掲載されていないようなのですが。

>>41655 匿名さん
6,130万円で購入された3LDKが、6,980万円で成約されたみたいですよ。ネットで掲載終了になっていましたから。

金町とここで迷い中

>>41655 匿名さん
南の2LDK。
8500万位で売りに出てたやつです。
チャレンジ価格だと思いましたが、売れたんですね。

掲載終了したからといって売れたとは限りませんよ
3ヶ月売れなかったら仲介会社変えたりしますし

>>41655 匿名さん
その南向きの2LDKは、7,780万円に値下げされましたが、まだ売れていません。

>>41661 匿名さん

それは33階ですよね。
それとは別の36階があったんです。
カラーセレクトも始めて見たカラーで、インパクトありました。

>>41662 匿名さん

はい、そうです。

そこはすでに売れてしまったと聞きました。

この辺りからの痛勤者は 競歩並み と聞きました

>>41666 匿名さん
身体を鍛えるのもいいですが、月島駅の3番階段は、中高年は常用しない方がいいですよ。急勾配で長く、腿や膝、心臓の負担も大きいから。

>>41662 匿名さん

そうです！
36階の、天空キャビンの隣の部屋でした！
高値で売れたんですかね。

スレを見ていたんですが、こういう新築の物件で値切るってあるんですか？
不動産購入が初めてなので、とんちんかんですみません。

交渉するのは自由だけど、三井は応じないと思うよ。

成功したら報告してね。

>>41670 匿名さん
よほど例外的なケースでなければ、値切っても相手にされません。
このスレでは周辺の中古を購入する話が混じってますので、注意して読み分ける必要がありますね。

レインズに結果出るまで、売れたかはわからんね。

>>41669 匿名さん

あ、天空キャビンのお隣なんですね。
あの価格で売れたのは凄すぎる。

なんだかんだBRTできたら、新橋、虎ノ門へのアクセスが劇的に改善するわけだから、資産価値は上がりそうじゃないですか、ここ？
あと何戸あるんでしょうか？

>>41675
BRTの輸送能力、晴海の人口増減を調べてからの方がいいんじゃないかい。

>>41675 口コミ知りたいさん

少なくとも今よりは便利になりますから、マイナスになることはないでしょうね。

ほんと。これから便利になりキレイになるんだから良いのでは？

値上がり期待なら晴海より良い場所なかなか無いぞ。
あるなら教えてほしいよ。

そのかわりに、どんどん築古になりますよね

劣化マイナス分の方が大きいと、予想できました

築古になるのは全ての再開発で同様ですが、事実として湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

>>41679 匿名さん

「どんどん築古になりますね」

当たり前でしょwww

＞湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

それはただの市況です。
非常に危険な考え方だと思いました。

>>41679 匿名さん

「劣化マイナス分の方が大きい」というのは、具体的にどういう意味ですか？

>>41682 匿名さん

しかしそれが事実です。一方、劣化マイナスが大きいというのは、あなたの主観でしかありません。

今月、下旬にも販売するみたいだね。

まだ売ってたんだwここ

タワマンの修繕費は普通のマンションより1.5?2倍かかる
都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高
BY某不動産コンサルタント

BRT通れば新橋、虎ノ門エリアに通勤する人の選択肢にも入ってくるから、賃料の上昇や物件価格の上昇が期待できるね!
と思って、投資用で検討しています。

>>41687 マンション検討中さん
現在の日経平均からして15%ほど割高(笑)

駅から遠い中央区のマンション。
通勤時間もドアtoドアでは埼玉の駅直結タワマンに住む同僚とさほど変わらない。
それでいて部屋は狭く、月のローン支払いも高い。

果たして、駅から遠いのに価格の高いこのマンションに住む意義とは？
中央区ブランド？見栄？銀座に自転車で行きたいから？

よく読めよ

＞都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高

ここは間違っても都心ですらない埋め立て地だから、関係ないよ

>>41690 マンション比較中さん
電車は定時運行も崩れそうだし、痴漢、暴行、窃盗リスクあるよ！地震の時、自宅に帰れないし。

自分は別に埼玉でもかまわない。
毎日、ギュウ詰めの満員電車に長々と乗らなくて済むようなら。

>>41690 マンション比較中さん

駅から遠いから価格は安いでしょ？
キャピタルゲート、ミッドタワーグランドなどを見てみよう。

自分は別に埼玉でもかまわない。
家族四人で毎月交通費月4万～8万円。ローン差額越え。かつ郊外人口減でリセール悪化。こんなことなら都心に買っときゃよかっったって後悔しないのなら。

新築時に売れない物件がリセールできると思ってるの？

>>41694 匿名さん

新築時のキャピタルゲートと同じ位の価格では？

駅直結はオンリーワンなので何気に需要あります。東京駅30分圏内でしたら。
それより駅から遠くなればなるほどタマ数が増えて在庫のだぼつく湾岸の価格下落を心配したほうがいいかと。

個人的には、大震災とは言わないまでも、停電が発生するような規模の地震が来た時が都心マンションのXデーだと考えています。外資はリスクを嫌うので。
そのまえにリーマンショックみたいなのが来るかもしれませんがね。

駅無しかつ大量供給のハルミフラッグでさえ部屋の奪い合い状態。湾岸の需要は底堅いと思いますよ。
Xデーについては湾岸云々も超越してて、もはや個別マンションスレでやる話ではないですね。

>>41697 通りがかりさん

当時とは相場が違うでしょ？笑
現時点の相場で語らなきゃ意味ないよ。

新築時のキャピタルゲートは＠334でしたので、ここは＠358ですのでこちらの方がやや高いでした。

>>41701 通りがかりさん

販売時期が違いますのでそれは当然ですね。
今買おうとするとどうか、を見なければなりません。

>>41702 匿名さん

月島はMTGが相場を押し上げたので、CGPは安泰でしょう。
これから勝どき東に月島タワー２つ、ハルミフラッグタワーとなれば、上げ相場なのは間違いない。仮にハルミフラッグタワーが400としたら湾岸は高級タワマン街に化けるね。
まぁ市況が崩れても月島タワーの一本は住友だから、維持しそう。

みんなが笑ってた櫻井氏の提唱する湾岸がアメリカのニュージャージー相場になる要素がありますね。本当にすごい時代になりました。

わずか5年前だけどね。

パークシティ中央湊に住んでますが、川向こうのこんなところがニュージャージーになるわけがないと思いますよ
同じ湾岸でも、ベッドタウンはうちの方でしょう

新潟で震度6強だって！

>>41705 匿名さん

わざわざマウント取りに来なくてもいいですよ！気になって仕方がないんでしょうけど。

>>41705 匿名さん

↑この人は、各掲示板を荒らして回ってるだけなので相手にしないことです。たぶん中央湊の住民でもなくただの異常な方かと思います。

>>41709
俺もそんな気がしてた。
荒らし名物若葉マークだからな。

>>41709 eマンションさん

すみません、暇だったのでコメントしました。そうですね、スルーが一番ですね。

差別化要素のない、普通の湾岸タワマン。

取得価格は、最高値。

たしかに、荒らしはスルーが一番ですね

>>41715 匿名さん
新橋までBRTできるし、値上がり要素しかない。ここは。

確かに。

>>41716 マンション掲示板さん

値上がりするかどうかは相場次第だけど、今後BRTが出来てプラスになることはあってもマイナスはないってことだね。

今より不便になる事はないというのは同意ですが、ただ、ここは販売当初、BRTは専用レーンが出来るだとか、銀座までシャトルバスで50円で行けるとか言っていましたが、結局、専用レーンは出来なくて1時間に6本程度のバス運行だし、シャトルバスも昼間や土日の運行はなくてお買い物に使えないという状況になりました。
そういう意味では、思っていたより便利ではなかったと感じている方もいらっしゃると思います。

>>41719 匿名さん

BRTは1時間に6本＝10分に1本であれば利便性あるし、晴海ライナーもあるから土日にシャトルなくても大丈夫ですよ。

>>41720 匿名さん

ですね。

BRTできてみたら意外と便利だと思う。少なくともマイナスにはならない。

>>41722 検討板ユーザーさん
昔でいうトローリーバスみたいな感じになるんでしょうね！ここだと都電と言った方が分かりやすい。

夜間は1時間に何本の運行になるんでしょうね。
それ次第かな。それと運賃いくらになるのかな。新橋に行くのに250円くらい？？

ここのBRTは専用レーンを走るわけではないんでしょ?
バスとどう違うの? 2台連結しただけ?

>>41725 匿名さん

・停留所が圧倒的に少なくてほぼ直行便のような感じ。【晴海二丁目→勝どき→新橋】
・信号のない、そして脇道や交差点の少ない環状2号線を主要ルートとする点。
・車内での現金授受や両替をなくしたスムーズな乗降。

この3点だけで既存のバスとは違います。

>>41725 匿名さん

バス停が少ないのでは？

>>41726 匿名さん
なるほど。
交通渋滞がなければ使えそうですね。
後は輸送力が足りればOKですね。

つまり、
バス便マンションってことですかね？

バス便マンションだよ
だから何？

バス便マンションですか。。

BRTは信号の優先制御もしますので、かなりストレスはなくなると思いますよ。

フラッグもそうですが
今はバス便マンションがトレンドみたいですね！

信号の優先制御はBRTでない普通のバスでも増えてきてるよ。

BRTは信号そのものが少ないので、優先制御はかなり有効でしょうね。

ここのBRTは一般道を走るんでしょ。信号の数は同じでは?

駐輪所も使いづらそうなので、バスか歩きがメインでしょうか？

東京BRTは環状2号線を主要ルートとしています。
環状2号線は地下トンネル部分を含めてほぼ信号や交差点のない道路。

東京BRTはそのような環状2号線がメインなのでスムーズな運行が設定されています。

要するに、信号の優先制御の恩恵はほぼないということね。

>>41739 匿名さん

環状2号線に入るまでの一般道部分(晴海通り等)で恩恵あります。
僅かな距離ですが。。、

信号の優先制御より優先レーンの方が意味がある

>>41739 匿名さん

必至ですねw

豊洲ルートは、本数が問題でしょうね。

>>41743 匿名さん

今より確実に便利になるわけですから、とりあえずはいいんじゃないでしょうか。

>>41742 匿名さん
意味不明です。

そもそも信号が少ない上に、優先制御によって信号につかまる確率も下がるわけだから、BRTは非常にスムースな運行が期待できるわけですね。

>>41744 匿名さん

その通り！！☆

>>41739 匿名さん

何とかネガに持っていこうと必死ですねw

加筆修正しました。

>>41748 匿名さん
日本語勉強しましたね。笑。

>>41746 匿名さん
どこを優先制御するんだろう？
晴海フロント前と勝どき５丁目交差点は無理だよね？？
住民からめちゃ文句来るよね?

>>41749 匿名さん

純・ジャパニーズですからね。

>>41750 匿名さん

どこの住民から？

景気後退局面における
バス便マンションの資産価値って、

どうなのでしょうか？

一般的に景気後退局面だと、マンション価格は所得減による購買可能性減少などを反映して下落するが、金利の低下や政策で下支えされることから株ほどのボラティリティはない。また、買いやすい価格の駅から遠いマンションに対して下値抵抗力が発揮される現象がみられる。

>>41754 口コミ知りたいさん
結局住む住民の努力次第。

そりゃ、所得上がってるときは高くても駅近買うけど、所得不安なら駅遠でもリーズナブルな価格のマンションに傾きますわな。

駅遠のほうが下がるときは下がるよ。

東京BRT

スーパーシティ、金融都市、IＲ、湾岸地下鉄、色々なフレーズが思い付きます。

たしかにバス便か。。。

新橋まですぐに出れるのは便利ですね。

専用レーンもないBRTで盛り上がってますね。
駅遠ならではだけど、景気後退になると駅遠はやっぱり下落幅大きくなるよ。
そもそも今回は金利下げる余地もないし。

ゼロ金利政策による金利低下によるローン返済総額の低下以上に物件価格上がっちゃってるからね。こんな状況で景気が後退したら金利による経済調整ができないから不動産は壊滅かも。

>>41762 匿名さん

駅遠であっても湾岸都心近接エリアだから、そこまで恐れる必要はない。それに、ここは単価安い部屋も多かったからね。

晴海から日本橋まで船通勤の社会実験も始まるようですね。

2022年までは実質的にバスだね‥BRTの実力が出るのは2022年から。

まじで、早く地下鉄作らないと、パンクしちゃうんじゃないかな

結局地下鉄開業時期も早まりそうですね。

景気後退になると、今回は上がりすぎた駅近はやっぱり下落幅大きくなる。仕方ないと思うよ。ここは相対的に下落幅軽微でしょう。

名称は都営地下鉄「湾岸線」とかですかね。

湾岸地下鉄はコスト的にかなり厳しいみたいだしあまり期待しないほうがいいですよ。駅遠だけど、普通のバス便マンションよりはマシ、ぐらいに考えておいたほうが。

>>41762 匿名さん
月島駅徒歩7分以内に住んで、二丁目はお散歩やジョギングに使うのがいいな。

>>41771 評判気になるさん

湾岸地下鉄は、いくつかの前提をクリアする必要はあるものの、一応事業として成り立つ試算は出てますよ。
しかしながら、おっしゃる通りすぐに実現するものではないので、現状で評価する必要がありますね。
個人的には、駅遠ではあるものの、バス一本で都心まで行けるのは便利ですし、都心勤務の方ならタクシーも気軽に使えると思います。もちろん駅近の方が良いですが、その分安いので適正な価格設定かと思います。

１９８０年、１９９０年、
２０００年、２０１０年、２０２０年

いつの時代も、バス便マンションのニーズは
あるんですな。

なるほど。
景気後退場面には、相場が元に戻るんですね。

中央区埋め立て地駅遠は、坪200以下でしたね。

相場もとに戻るなら、月島駅近450→280　9000→5600 駅遠300→200。6000→4000ここの北西買ったならもし元に戻っても下落幅小さく、残債割れの確率はかなり低い部類でうらやましいすねぇ。

>41770

また昔の新聞持ち出してきて。ネタ切れ？

景気後退時、山手線内側は値上がりが一時ストップの現状維持、ここのような悪立地はバブル前の坪200以下になるでしょうね。

>>41778 匿名さん

坪200以下ですか。
現実的にはそこまで落ちることは考えられないですが、全体相場で10%程度の下落はあるかもしれませんね。

>>41779 匿名さん

え？

ファミリーマンションなのに、
なんで考えられないの？

坪単価１５０でも、
２１坪で＝３７８０万円じゃね？

駅遠にしては、いいんじゃないの？

実際、一般人の手が届くあたりまでは落ちると、ポジさん達は仰っていますし、ここは4000万くらいでしょうね。
これだけの無駄な施設を備えたここは、管理修繕費だけは、雪だるま式に膨れ上がっていきますから、アンバランスな物件として敬遠されるかもしれませんね。

駅遠しかネガるとこないね。
電車使わない身には安く買えるからいいんじやない？

>>41782 マンコミュファンさん

そもそもマンションって、購入額と将来販売額の差を年数で割ったコストで住むのだから、仮に安く買っても、売るときに安いと、その差が大きくなるので、意味なくね？


あるいは、７０年永住とか？

>>41780 マンション検討中さん

相場を勉強しましょうね。

>>41781 匿名さん

4000万くらいというのが、例えば3LDK70m2ぐらいの話だとしたら、築30年ぐらいならそのぐらいの価格で買えるかもしれませんね。

ここって残り50戸ぐらいだっけ？
そろそろモデルルーム閉める検討も始めてるかもね。

値引きなく完売します

築30年もしたら、修繕積立金4倍ですよね。
東京の人口も減っているし、古い駅遠タワマンを買う人いるのかなあ?

>>41788 匿名さん

佃のリバーシティの分譲タワマンは、築20年でも未だに坪400オーバーで取引されてるよ。とすれば、ここが築30年で坪200で取引されててもまったく不思議ではない。

それに東京都全体の人口は減っても、都心集中はさらに進む。都心区については、2050年ぐらいまでは増加するというのが大方の予想。

さらに交通インフラも自動運転やオンデマンド交通が普及して駅遠は今現在ほどの弱みでは無くなってると思う。

リバーシティと比べるのはどうかと思うが坪200なら買う人いるかもね。
30年以内に起こると言われている大地震で、大きな被害がないことが前提になるけど。

場所が悪いよ、ここは。
コンビニが入るタワマンだし、お察しだよ。

>>41789 匿名さん

駅から徒歩１０分以上の
ファミリーマンションが、

２０５０年（築３０年）に、
坪２００!!!???

ついこないだ、お隣のマンションは
坪２００ちょいで売ってたよね？

２０５０年だよ!?

ファミリーが一気に移り住んで誕生する駅から遠いバス便住宅って昔からありますよね。

３０年も建てば世帯主も７０才近くですか？子供も出ていってますよね。

しかし、子供が出ていった７０前後の世帯同士で、若い家族向けの共用施設を維持するのでしょうか？

30年後の価格を予想する話題が出てますが、そもそもそんな先の予測が当たるわけがない。
ムキになって議論する意味はありませんよ。

>>41792 マンション検討中さん

お隣のマンションが坪200？笑
さすがにそのような虚偽投稿はやめましょう笑

>>41793 マンション検討中さん

のらえもんの最新ブログにあるように、都心近接の湾岸エリアはいい具合に人が入れ替わっています。ここはバス便と言ってもバスで都心に直通です。

仰るようなケースは、都心近接エリアではなく、郊外のニュータウンなどのことでしょうね。バスで最寄り駅まで行って、そこから電車で1時間、みたいなね。

有明のスミフとダイワは値下げし始めましたね。
ここは残り少ないので、最後は業者に値下げしてバルク売りすれば逃げ切れそうですね。

キャナルファーストタワーが坪単価190万で販売中

>>41797 匿名さん

どちらも、相場と乖離する高値で売ってましたからね。適正値に近づいて来たということでしょう。
ここは最初からほぼ適正値での販売でした。

>>41798 マンション検討中さん

完全に外れ値かと思ったら、アップルタワーが180万くらいで成約してるね。東雲はお買い得。

>>41800 匿名さん
キャナルファースト180は外れ値だよ。相場230から250前後。個性ないけど、いいマンションだから、坪180は投資でもすぐ買っていいレベル。部屋がひどい状況とかでなければ。
アップルタワーは方角によって元々安い。その分、古さがある、温泉修繕大変、中国人物件化。マンションとしてはいまいち。

>>41801 名無しさん

キャナルファーストの180は、設定ミスだったみたいですね（他の物件の価格と誤ったと）。Twitterで問い合わせた人が投稿してますね。

>>41802 検討板ユーザーさん
納得。
設定ミスされた売主は激怒だね。

クロティアが坪単価250万くらいになったら即売しますよ
東雲とはいえ坪220万程度で築10年物のタワー買えるなら有りだわ

うーん、湾岸エリアはしばらく値上がりしかしないでしょ。
安すぎるもん。

まとめると、ここは今後坪200から坪250くらいに価格は是正されていきそうですね。
10年後に坪200キープしていれば、及第点だと言えるでしょう。

>>41806 匿名さん

あり得ないでしょ。
再開発エリアだしね。
数年で坪単価500は超えてくるだろうね。タワーは坪単価550超えるんじゃないかな。スミフだし、もっと高いかも。

>>41807 匿名さん
どこの話をしてるんですか？

>>41806 匿名さん
まとめ？　笑

晴海は値上がりすると思うよ。
今が一番安いと思う。

晴海は値上がりすると思うよwww
今が一番安いと思うwww

前から気になっていたんですが、北西の都有地、何の使い道もなくて草ボウボウだったんですね。でも今回めでたく、オリンピック車両基地というお役目をもらい、かつBRT車庫に目を付けられてああ良かったねとなっているのですが、でも冷静に考えると、この土地再開発エリアと呼べるような土地なんでしょうかね?？

↑なんやこれ？

再開発エリアは待てば待つほど値上がりするのが普通では？
ドヤ顔で言われてもな。

普通に一般的な再開発エリアかと。
ただ、銀座に近いとか中央区だとかって特徴はありますけどね。

初心者マークの投稿者が荒らしに来ているようですね。そのうち落ち着くと思いますが、放っておきましょう。

北西の土地なんてまさに再開発エリアだよね。これから何になるかは分からないけど？

晴海は中央区の最果てだから、中央区の他の地域の価格に良くも悪くも引っ張られるだけ。

江東区の地下鉄延伸が先らしいし、晴海に駅はできないから、相場なりってとこだね。

初心者マークいろんなスレで荒らしまくっている。
相当焦っているけど、高値掴みでもしたのかなあ。

>>41817 マンコミュファンさん

このまま駐車場？ 選手村のリフォームの資材置き場？(取り外したトイレ・キッチンなどの水回り品や空調機の一時保管倉庫とか？)
災害時の避難広場？

>>41818 通りがかりさん

まぁ、仮に湾岸地下鉄が実現するとしたら、晴海に駅はできるけどね。

>>41821 匿名さん
晴海フラッグの近くに？

トリトン前に

できません。
再開発も結局、マンションが出来ただけでした。
あとはバス便を増やしてもらえるように交渉するくらいでしょう。

自然災害での、補修や修繕って誰が負担するのですか？保険とか？
30年以内に80%の確率で巨大地震が、来ると公式に発表されているので気になりました。急に、修繕積立値上げとかあるのかなと

>>41824 匿名さん

「仮に湾岸地下鉄が実現したら駅が晴海に出来るかどうか」の話です。
答えは「出来る」です。

今日の東洋経済の記事をみても晴海は厳しい場所だね。

https://toyokeizai.net/articles/-/288268?display=b

活況を呈するオフィス市況だが、エリアによって濃淡がある。晴海やお台場といった湾岸エリアは賃料が月坪2万円台と一見割安に映るが、引き合いはそれほど強くないという。オフィス仲介・空間プランニングを行うヒトカラメディアの野田賀一・企画開発部リーダーは、「都心から外れているため、従業員の交通費で賃料の安さが相殺されてしまう。災害時に交通が寸断されると、従業員が孤立するリスクもある」と指摘する。「（湾岸エリアは）賃料を安く抑えたい企業のニーズを何とか拾っている印象だ」（住友不動産の山下竜弥・ビル事業本部ビル営業部長）。

>>41826 匿名さん
晴海フラッグの近くの可能性も相応にあり得るけどね

>>41828
フラッグの近くでも「晴海駅」だからね、そういう意味なんじゃないの？
まあ勝どき駅と結んで晴海はスルーって可能性もゼロではないけど、
仮定の話を掘り下げてもそれは単なる妄想だからね（笑）
地下鉄ポジさんは妄想が過ぎるから困る・・・

>>41827 匿名さん

晴海は都心近接だけど割安な住宅エリアということでいいと思いますよ。

>>41830　匿名さん
私もそう思います。オフィス街としては難しくても、住宅地としては十分なポテンシャルがありますね。